ARVIOKIRJA Teljän Kuljetus Oy:n teollisuuskiinteistö Muuntamokatu Kokemäki Catella Property Oy, Helsinki,

Transkriptio

1 1 (14) ARVIOKIRJA Teljän Kuljetus Oy:n teollisuuskiinteistö Muuntamokatu Kokemäki Catella Property Oy, Helsinki,

2 2 (14) SISÄLTÖ ARVION KOHDE... 3 ARVION PYYTÄJÄ... 3 ARVION TARKOITUS... 3 TIEDOT KOHTEESTA... 3 KATSELMUS... 3 KOHTEEN YKSILÖINTI... 5 Tila... 5 Tontin perustiedot... 5 Kohteen kaavatilanne... 5 Rakennus... 6 Laajuus ja tilaerittely... 6 Tekniset ominaisuudet... 6 Kunto ja laatutaso... 6 Toimivuus... 6 Piha-alue... 6 Hoitokulut... 6 Kunnallistekniikka... 6 Kuvia kohteesta... 7 NYKYKÄYTTÖ... 7 MARKKINA-ANALYYSI... 7 Yleistä markkinatilanteesta... 7 Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Arviointi tuottoarvomenetelmällä Tuottovaatimuksista Tuottoarvolaskelma kohteen arvosta Yhteenveto arviointimenetelmistä Arvioinnin tarkkuus MARKKINA-ARVO ARVION LAATI LISÄTIEDOT LIITTEET... 14

3 3 (14) Turku ARVIOKIRJA ARVION KOHDE ARVION PYYTÄJÄ Kokemäellä sijaitseva jäljempänä yksilöity Teljän Kuljetus Oy:n teollisuuskiinteistö rakennuksineen. Teljän Kuljetus Oy / Eevamari Rosvall-Koukkari ARVION TARKOITUS Markkina-arvon määrittäminen vakuutta varten. Markkina-arvo määritellään (IVS 2011) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. TIEDOT KOHTEESTA Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta, kohdetta koskevista asiakirjoista ja kiinteistötietojärjestelmästä. KATSELMUS Sami Matara ja Mari Rouvali ovat suorittaneet kohteessa katselmuksen

4 4 (14) KOHTEEN SIJAINTI Arvioitava kiinteistö sijaitsee Kokemäellä, Suokkaan teollisuusalueella, osoitteessa Muuntamokatu 6. Kokemäki on noin asukkaan kaupunki Satakunnassa. Naapurikuntia ovat mm. Huittinen, Harjavalta ja Eura. Etäisyys Turkuun on noin 110 km, Helsinkiin noin 200 km ja Tampereelle noin 100 km. Kokemäen suurimpia työnantajia ovat Kokemäen kaupunki, Peiron Oy, Teljän Kuljetus Oy ja Lehtosen Konepaja Oy. Kokemäki, Muuntamokatu 6

5 5 (14) KOHTEEN YKSILÖINTI Tila Tontin perustiedot Kiinteistötunnus Kunta Kokemäki (271) Kaupunginosa Peipohja (103) Kortteli 34 Tontti 2 Pinta-ala m 2 Hallinta Lainhuuto Teljän Kuljetus Oy:lle. Kohteen kaavatilanne Voimassa olevan asemakaavan mukaan kohde sijaitsee liike-, teollisuus- ja varastotilojen korttelialueella (KLT-2). Suurin sallittu kerrosluku on II. Rakennustehokkuusluku on e=0,40 eli rakennusoikeuden määrä on kem 2.

6 6 (14) Rakennus Kohteessa sijaitsee Teljän Kuljetus Oy:n varastorakennus. Kohde on rakennettu vuonna Rakennuksessa on betonipilarit ja palkit, betonilattia, katon materiaalina on pelti ja julkisivut on tiiltä. Laajuus ja tilaerittely Kohteessa on varastotilan lisäksi sosiaalitilat, jotka on remontoitu lähiaikoina. Varastotiloissa on öljynerotuskaivot ja kaksi isoa sivulle kääntyvää ovea. varastohalli 536 m 2 Tekniset ominaisuudet Lämmitys öljy Kunto ja laatutaso Kohde on kohtalaisessa kunnossa. Toimivuus Kohde toimii nykykäytössään hyvin. Halli on kokoluokaltaan toimiva ja sille saattaisi löytyä nopeastikin uusi käyttäjä, mikäli nykyinen toimija päättäisi luopua kohteesta. Piha-alue Piha-alue on soraa. Hoitokulut Kohteen hoitokuluista ei ole tarkkaa tietoa, joten niiden on oletettu olevan vastaavan tyyppisille kohteille normaalilla tasolla. Omistajalle jäävinä hoitokuluina (kiinteistövero, -vakuutus ja peruskorjaukset) on laskelmissa käytetty 1,0 /m²/kk eli luokkaa /vuosi. Kunnallistekniikka Kohde on liitetty kaupungin vesi- ja viemäriverkkoon.

7 7 (14) Kuvia kohteesta NYKYKÄYTTÖ Kohde on Teljän Kuljetus Oy:n omassa käytössä. MARKKINA-ANALYYSI Yleistä markkinatilanteesta Kansainvälisen talouskriisin ja erityisesti eräiden Euroopan maiden velkakriisien heijastukset ovat näkyneet selvästi vuodesta 2011 lähtien Suomenkin taloudessa. Euroalueen taantuma syveni odotettua jyrkemmin loppuvuonna 2012, minkä ennustetaan heikentävän vuoden 2013 talouskasvua. Käänne nousuun on verkkainen ja Suomen talouden piristyminen on muun maailman talouden kehittymisen varassa. Markkinoiden kehittymisen ennustaminen talouskriisin olosuhteissa on haastavaa. Historia on opettanut, että toipuminen talouskriisistä on hidasta ja epävakaata. Maailmantalouden kasvun uskotaan virkoavan tulevina vuosina, mutta talouskasvun ennakoidaan jatkuvan hitaana.

8 8 (14) Suomen vienti sekä investointi- ja kulutuskysyntä ovat heilahdelleet huomattavasti viime aikoina, eikä tulevan kehityksen suunnasta voida olla varmoja. Teollisuuden, rakentamisen ja palvelualojen suhdanteet heikentyivät tasaisesti viime vuonna ja Suomen talous ajautui taantumaan. Talouskasvun ennustetaan pysyvän vaatimattomana vuoden 2013 aikana. Taloudellisten tutkimuslaitosten ja pankkien ennusteet Suomen bruttokansantuotteen kasvusta vuodelle 2013 ovat alhaisia, luokkaa +0,5 %. Suomen talouden merkittävämpi elpyminen edellyttää Euroalueen kriisin ratkaisemista. Työllisyys on vielä pysynyt kohtalaisen hyvänä, sillä työikäisen väestön määrä on ikääntymisen vuoksi kääntynyt laskuun. Toisaalta viime aikoina on uutisoitu taas isoista irtisanomisista. Työttömyysaste oli vuoden 2013 maaliskuussa tasolla 8,2 %, kun vuosi sitten samana aikana se oli 7,7 %. Kuluttajien luottamus talouteen heikkeni tasaisesti viime vuoden loppupuolella johtuen huolestuttavista talousennusteista ja luku oli negatiivinen vielä lokakuussa Alkuvuoden aikana kuluttajien luottamus lähti nousuun, mutta on viime aikoina taas hieman laskenut, ollen huhtikuussa 2013 tasolla 6,6.

9 9 (14) Suomen toimitilamarkkinoiden investointivolyymi nousi vuonna 2012 ensimmäistä kertaa finanssikriisin jälkeen 2 miljardiin euroon. Vuonna 2011 investointivolyymi oli noin 1,7 miljardia euroa, ollen toiseksi heikoin 12 vuoteen ja kaukana tasosta, joka vallitsi ennen vuosien ylikuumentunutta tilannetta. Alkuvuoden 2013 investointivolyymi on ollut erittäin alhaisella tasolla. Alla oleva kuvaaja hahmottaa Suomen toimitilamarkkinoiden transaktiovolyymin määrää vuosina /2013.

10 10 (14) Tunnelma kiinteistömarkkinoilla on epävarma ja odottava, johtuen globaalista talouden epävakaisuudesta. Catellan näkemyksen mukaan prime-kohteiden tarjonnan vähäisyys ja niihin kohdistuva kysyntä on pitänyt tuottovaatimukset alhaalla hyvillä alueilla. Toisaalta yleinen taloustilanteen epävarmuus on heikentänyt kiinteistömarkkinoiden volyymia ja nostanut tuottovaatimuksia varsinkin nonprime-kohteissa. Konkreettisia, toteutuneisiin kauppoihin perustuvia havaintoja tuottovaatimuksista on edelleen vähän. Catellan näkemys tuottovaatimusten kehityksestä perustuu tehtyihin kauppoihin, yleisen taloustilanteen näkymiin, havaintoihin tarjoustasoista sekä sijoittajien kanssa käytyihin keskusteluihin. Kiinteistömarkkina on tyypillisesti jälkisyklinen ala, jolle yleisen taloustilanteen kohentuminen tai heikentyminen heijastuu viiveellä. Taloustilanteen epävarmuus ja vaihtelevat ennusteet, sekä uutisoidut irtisanomiset saattavat heikentää yritysten luottamusta tulevaisuuteen, mikä saattaa näkyä kiinteistöinvestointien vähäisyytenä ja vajaakäyttöasteiden nousuna. Seuraavat kuukaudet tulevat näyttämään talouden kehittymisen uuden suunnan ja kiinteistömarkkinoiden kehittymisen ennustaminen onkin tällä hetkellä vaikeaa. Kiinteistömarkkinoiden toimivuuden kannalta on tärkeää, että rahoitusmarkkinat toimivat normaalisti, jolloin kiinteistöinvestointeihin ja - sijoituksiinkin on saatavissa lainaa kohtuullisilla ehdoilla. Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Kohde sijaitsee Kokemäellä Suokkaan teollisuusalueella. Kohde on kokonsa ja käytettävyytensä puolesta toimiva, mikä parantaa sen myytävyyttä. Kohde sijaitsee pienehköllä paikkakunnalla. Toisaalta kohteesta on hyvät maantieyhteydet, jotka ovat nykyisen toiminnan kannalta eduksi. ARVIOINNIN PERUSTEET Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty tiedossamme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arvio koskee maapohjaa ja rakennuksia sekä rakennuksiin välittömästi liittyviä kiinteitä laitteita, verkostoja, nostureita jne. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Alla olevassa taulukossa kohteen eri tiloille on arvioitu käyvät yksikköhinnat sen perusteella, mitä vastaavan tyyppisistä tiloista on markkinoilla toteutuneissa kaupoissa maksettu. Hinnoittelussa on huomioitu tilojen käyttötarkoitus, toimivuus, ikä ja kunto sekä maantieteellinen sijainti.

11 11 (14) Pienehköillä paikkakunnilla myytyjen varasto-, terminaali- ja varikkokiinteistöjen kauppahinnat ovat olleet luokkaa /m 2. Kohteen pieni koko ja kunnostetut sosiaalitilat nostavat sen neliöhintaa. Kauppa-arvolaskelma kohteen arvosta Tilat Kerrosala Käypä yksikköhinta Yhteensä Varastohalli /m2-400 /m m2 350 /m2-400 /m Kauppa-arvomenetelmän perusteella kohteen markkina-arvo on luokkaa Arviointi tuottoarvomenetelmällä Tuottoarvomenetelmä perustuu kohteen mahdollisessa vuokrakäytössä antamaan kassavirtaan markkinatasoisilla vuokrilla ja nettotuottoon sekä nettotuoton pääomitettuun arvoon. Tuottovaatimuksista Kiinteistöjen kokonaistuotto muodostuu nettovuokratuotosta ja arvonmuutoksesta. Prime-kohteissa eli esimerkiksi suurten kaupunkien ydinkeskustoissa sijaitsevissa parhaissa liike- ja toimistokohteissa tuottovaatimus on pienin, sillä kohteiden riskit ovat pienet ja tuotot vakaita. Yleisesti pitkä vuokrasopimus, hyvä vuokralainen ja vähäiset riskit johtavat alhaiseen tuottovaatimukseen. Korkea tuottovaatimus sen sijaan on kohteissa, joihin sisältyy suuria riskejä ja joissa tuotto-odotus painottuu arvonnousuun. Tällaisia kohteita ovat esimerkiksi tyhjillään olevat kohteet, joita mahdollisesti saneerataan ja sen jälkeen vuokrataan ja myydään. Yleisesti tuottovaatimusta nostavia riskejä ovat syrjäinen sijainti, lyhyet vuokasopimukset, suuri vacancy, epävarmat vuokralaiset ja rakennuksen elinkaareen liittyvät riskit. Yleensä vuokratuotto on ollut tärkeämmässä roolissa, mutta voimakkaan noususuhdanteen aikana viime vuosikymmenen lopussa sijoittajat olivat valmiit hyväksymään alhaisemman vuokratuoton, kun uskoivat vuokrien nousun ja tuottovaatimuksen laskun myötä tapahtuvaan arvonnousuun. Nykyisen melko matalan inflaation aikana arvonnousua ei enää ylikorosteta, vaan tarkastelu pohjautuu enemmän kassavirtoihin. Koska varsinkin riskipreemion arvioiminen on vaikeaa, on nettotuottovaatimus käytännössä määritetty tehdyissä kaupoissa toteutuneiden nettotuottotasojen perusteella. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella suurempien maakuntakaupunkien keskustoissa sijaitsevia tavanomaisia

12 12 (14) liike- ja toimistokohteita on myyty tuottotasolla 7 %.. 8 %. Pitkällä vuokrasopimuksella, hyvällä vuokralaisella ja muutoinkin alhaisella riskillä on päästy tuottotasoon 6,5 %.. 7,5 %. Teollisuus- ja varastotilojen tuottovaatimuksista on havaintoja vähemmän, vaikka jotkin rahastot ovat ostaneet myös teollisuustiloja pitkillä vuokrasopimuksilla. Tuottovaatimukset ovat silti selvästi korkeampia kuin toimistoja liiketiloissa. Tuotantotilojen tuottovaatimusta nostaa mm. muita tilatyyppejä lyhyempi elinkaari (tekninen ja toiminnallinen vanheneminen). Seuraavassa taulukossa on esitetty markkinaperusteisia havaintoja tuottovaatimuksista eri puolilla Suomea: Toimisto (ydinkeskusta) Teollisuus Helsinki n. 5,5-6,0 % n % Pääkaupunkiseutu n. 6,5 7,0 % n % Tampere n. 7,0 8,0 % n % Turku n. 7,0 8,0 % n % Jotkin kunnat ovat ostaneet tuotantotiloja sijoittajan ominaisuudessa selvästi edellä todettua alhaisemmallakin, jopa 6 8 % tuottovaatimuksella, mutta tällöin taustalla ovat vaikuttaneet voimakkaasti elinkeinopoliittiset ja työllistämiseen liittyvät näkökohdat. Tuottoarvolaskelman perustana on yleisesti omistajan nauttima vuokralaisen maksama vuokra eli kassavirta, joka voi olla ns. pääomavuokraa (=nettovuokraa) omistajalle, jolloin vuokralainen huolehtii itse kohteen hoitokuluista. Hoitokulujen ulkopuolelle omistajan maksettavaksi jäävät yleensä kuitenkin kiinteistövero ja -vakuutus sekä kiinteistön teknisen kunnon säilyttäminen (pitkän ajan peruskorjaukset ym.). Käyttäjän maksama vuokra voi olla myös ns. bruttovuokraa, jolloin kohteen omistaja huolehtii kohteen hoitokuluista, näin on yleisesti esimerkiksi monen käyttäjän toimistokohteissa. Kiinteistöarvioinnin ammattikirjallisuudessa kiinteistösijoituksen nettotuottovaatimus määritetään seuraavasti: K = p + i + r - g + d K = nettotuottovaatimus (% p.a.) p = riskitön muun sijoituksen tuottovaade (esim. valtion joukkovelkakirja) i = inflaatio-odotus r = riskipreemio g = nettotuoton vuotuinen kasvuodotus d = ajanmukaistamiskustannukset (joissakin lähteissä poisto)

13 13 (14) Tuottoarvolaskelma kohteen arvosta Alla olevassa laskelmassa on kohteen eri tiloille arvioitu todennäköiset käyvät markkinavuokratasot perustuen tiedossamme oleviin vastaavan tyyppisistä tiloista maksettuihin markkinavuokriin. Kohteen tyyppisissä kokonaisuuksissa käyttäjä (vuokralainen) maksaa yleensä ns. pääomavuokraa (=nettovuokraa) omistajalle eli käyttäjä vastaa kaikista kohteen hoitokuluista. Hoitokulujen ulkopuolelle omistajan maksettavaksi jäävät yleensä kuitenkin kiinteistövero ja -vakuutus sekä kiinteistön teknisen kunnon säilyttäminen, joiden on arvioitu olevan tässä luokkaa 1,00 /m 2 /kk eli noin /vuosi. Rakennusten tuottoarvo, markkina-arvo Teollisuustilojen markkinat huomioon ottaen oletamme nettovuokrien olevan välillä 4,5 5,0 /m 2 /kk. Vuokrat ovat riippuvaisia kohteen ominaisuuksista; korkeus, koko, laatutaso yms. Tuottovaatimus on tasolla 12 %, johtuen maantieteellisen sijainnin aiheuttamista riskeistä. Laskelmassa ei ole huomioitu vajaakäyttövähennystä, sillä tilojen voidaan olettaa pysyvän jatkossakin omistajan omassa käytössä. Tilatyyppi m 2 /m 2 /kk /kk /kk Varastohalli 536 4,5-5, KAIKKI YHTEENSÄ 536 4,5-5, /v /v Bruttotuottopotentiaali vuositasolla Vajaakäyttö 0 % 0-0 Omistajan hoitokulut 1,00 /m 2 /kk Nettotuottopotentiaali vuositasolla Tuottoarvo t tuottoarvo tuottovaatimus vuosituotto 11,00 % 12,00 % 13,00 % Tuottoarvon keskimmäisen sarakkeen lopputulokset merkitsevät 350 /m² seuraavia keskineliöhintoja 400 /m² Tuottoarvomenetelmän perusteella kohteen arvoksi muodostuu luokkaa Yhteenveto arviointimenetelmistä Kauppa-arvomenetelmä päätyy korkeampaan arvoon johtuen mahdollisen käyttäjäostajan halukkuudesta maksaa kohteesta sijoittajaostajaa korkeampi hinta. Alla on yhteenvetona eri laskelmien lopputulokset.

14 14 (14) Arviointimenetelmä Kohteen arvo Kauppa-arvomenetelmä, markkina-arvo Tuottoarvomenetelmällä, markkina-arvo Arvohaitari Arvioinnin tarkkuus Arvion tarkkuus on tasolla +/- 15 %, johtuen sijainnista pienehköllä paikkakunnalla. MARKKINA-ARVO ARVION LAATI Edellä olevan perusteella arvioimme Teljän Kuljetus Oy:n varikkokiinteistön ( ), osoitteessa Muuntamokatu 6, Kokemäki rakennuksineen velattomaksi markkina-arvoksi suuruusluokkaa kaksisataatuhatta ( ) euroa. CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Turku Sami Matara Arviointiasiantuntija KTM, LKV, Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Mari Rouvali Nuorempi arviointiasiantuntija Toimitilajohtamisen restonomi (AMK) FMA, LKV LISÄTIEDOT LIITTEET Lisätietoja tästä arviosta antaa. Arviokirjan liitteenä on: 1. lainhuutotodistus 2. kiinteistörekisteriote