1/7. Arvion kohde. Arvopäivä Arvion tilaaja. Kunta-Asunnot Oy / kiinteistöpäällikkö Jari Laurila. Arvion tarkoitus ja käyttötarkoitus

Transkriptio

1 1/7 Arvion kohde Arvopäivä Arvion kohteena on osoitteessa Oravakuja 1C ja D, Sipoo, sijaitseva kiinteistö ja kiinteistöllä sijaitsevat kaksi rivitaloa. Arvion tilaaja Arvion tarkoitus ja käyttötarkoitus Arvon määritelmä Katselmus Kunta-Asunnot Oy / kiinteistöpäällikkö Jari Laurila Arvion tarkoitus on kohteen markkina-arvon määrittäminen. Arvio on tehty sisäisen päätöksenteon ja kohteen ostoneuvottelujen tueksi. Arvio on tehty tilaajalle vain edellä mainittua käyttötarkoitusta varten eikä tekijän vastuu koske kolmansia osapuolia tai muuta käyttöä. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistön-arviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköisintä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla saatavissa. Tiedot arvion kohteesta on saatu arviolausunnon tilaajalta, kohteen asiapapereista ja julkisista rekistereistä sekä Sipoon kunnan päätösasiakirjoista. Lisäksi asuntojen hintainformaatiota on kerätty KVKL HSP -hintaseurantapalvelusta. Teemu Hall on suorittanut kohteessa katselmuksen Sijaintikartta Kaavakartta ja arvioitava tila Rivitalot ja autopaikat Rakennusvuosi 1982 Kerrosala 734 kem 2 (440 kem kem 2 ) Vuokrattava ala 627 m 2 Kerrosluku / hissi II / ei hissejä Autopaikat Pihalla 10 kpl lämmitystolpilla Julkisivu tiili Vesikate harjakatto, tiilikate Lämmitys kaukolämpö Ilmanvaihto painovoimainen ilmanvaihto Sijainti / saavutettavuus Kohde sijaitsee Sipoossa Nikkilän taajama-alueella Kirkonkylän kylässä, n. 1,0 km päässä Nikkilän keskusta-alueesta ja sen palveluista. Nikkilän keskustan palveluihin

2 Tilojen ja rakennuksen kunto ja toimivuus Hoitokulutiedot Nykykäyttö 2/7 lukeutuvat mm. K-Supermarket, apteekki, huoltoasema ja ravintolat. Lisäksi alueella sijaitsee kunnallisista palveluista mm. alakoulu, kunnantalo, kirjasto, ruotsinkielinen yläkoulu ja lukio. Kohteelta on Keravalle henkilöautolla matkaa noin 13 minuuttia, Helsingin keskustan saavuttaa henkilöautolla n. 35 minuutissa. Nikkilän pohjoispuolella kulkee junarata, jolla ei ole henkilöliikennettä. HSL:n suunnitelmissa Kerava-Nikkilä radan raidehanke ajoittunee vuosille Rakennukset ovat kaksikerroksisia asuinkäytössä olevia rivitaloja. Rakennuksissa on yhteensä 11 asuntoa ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala on 627 m 2. Talokeskuksen kuntoselvityksen mukaan rakennuksien lähivuosien korjaustarpeisiin lukeutuu mm. vesikaton ja julkisivun saneeraukset sekä ikkuna- ja oviremontit. Rakennuksen kuntoa voidaan pitää tyydyttävänä. Saamamme käsityksen mukaan huoneistojen kunto on tyydyttävä/heikko. Asunnot soveltuvat sijaintinsa ja huoneistokokojensa ansiosta asuinkäyttöön. Talokeskuksen kuntoselvityksessä seuraavalla 10 vuodelle on arvioitu korjauskustannuksia yhteensä (n. 737 /m 2 (sis. alv 24 %)), kun korjauskustannuksiin sisällytetään myös harkittavaksi esitetty huoneistojen sähköasennusten ja monimittarikeskuksen uusiminen. Arvioinnin yhteydessä emme ole saaneet kohteen hoitokulutietoja. Sipoon kunnan päätösasiakirjoista ilmenee kuitenkin, että kohteen kulut olisivat olleet n /v (5,14 /m 2 /kk). Tiedossamme ei ole kuluerän tarkempaa sisältöä. Kohteen asunnot ovat saatujen tietojen mukaan kaikki vuokrattuja. Arvioinnin yhteydessä emme ole saaneet kohteen vuokratietoja. Sipoon kunnan päätösasiakirjoista ilmenee kuitenkin, että kohteen vuokratulot olisivat olleet n /v (8,83 /m 2 /kk) (päivätty ). Asuntojen huoneistotyypit ja pinta-alat on esitetty alla olevassa taulukossa Huoneistotyyppi pinta-ala yhteensä (m 2 ) lukumäärä keskikoko (m 2 ) 1h+kk ,0 2h+kk ,0 3h+kk ,0 4h+kk ,0 Yhteensä ,0 Kiinteistötunnus Kaupunki/ kunta Sipoo (753.) Kylä Kirkonkylä (416.) Tila Tilan ala (m 2 ) m 2 Kaavamerkintä 35:334 (tila, jolla on 1 palsta, tilan nimi EKOLLONET) Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue (AR) Yleiskaavamerkintä Taajamatoimintojen alue (Yleiskaavan voimaantulopvm ) Rakennusoikeus Käyttämätön rakennusoikeus kem 2. Asemakaavan rakennusalan mukainen rakennusoikeus alalle, jolla sijaitsee 4 rakennusta on kem 2. Arvioitavalle tilalle on oletettu kohdistuvan rakennusoikeudesta kem 2, koska rakennusoikeuden on arvioitu kohdistuvan yhtä suurena arvioitavalle kiinteistölle ja viereiselle kiinteistölle Tilan käyttämätön rakennusoikeus on noin 316 kem 2. Näkemyksemme mukaan rakennusoikeutta ei pystytä taloudellisesti hyödyntämään nykyisten rakennusten

3 Tilan hallinta Rasitteet ja oikeudet Kiinnitykset Autopaikat 3/7 laajentamiseen tai uusien rakennusten rakentamiseen nykyiset rivitalorakennukset hyödyntäen. Sipoon kunta (lainhuutotodistuksen mukaan tilalla ei ole lainhuutomerkintää) Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita tai oikeuksia. Rasitustodistuksen mukaan tilaan ei kohdistu kiinnityksiä. Asemakaavan mukaan tontilla tulisi olla 1,5 ap/asunto eli arvion kohteena olevalla tilalla tulisi olla n. 17 autopaikkaa ja 2 vieraspaikkaa. Kiinteistöllä sijaitsevien autopaikkojen määrä ei vastaa asemakaavan autopaikkanormia, eikä tarvittavia autopaikkoja ole osoitettu arvioitavalle kiinteistölle rekisteritietojen mukaan myöskään viereiseltä tontilta Mahdollista lisäautopaikkojen järjestämisen kustannusta ei ole otettu huomioon määritetyssä markkina- arvossa. D-talon julkisivu Kiinteistöllä on avonaista nurmialuetta Kohteen lähialue on pientalovaltainen: Omakotitaloja ja rivitaloja Päiväkoti ja Leppätien koulu sekä leikkikenttä Arvion kohde Rivi- ja pienkerrostaloasuntoja Yleinen taloustilanne Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan bruttokansantuotteen volyymi supistui 0,4 prosenttia vuonna Suomessa kokonaistuotanto on supistunut jo kolme vuotta peräkkäin. Suhdannetilanne on alkanut vaikuttamaan viimeisen vuoden aikana voimakkaammin myös työttömyystilastoihin: heinäkuussa 2015 työttömyysasteen trendiluku oli 9,6 %, joka on korkein taso 2000-luvun alun jälkeen. Pankit ovat ennustaneet syyskuun 2015 katsauksissaan työttömyysasteen jatkavan maltillista kasvuaan ainakin seuraavan vuoden ajan. Pankkien elokuun lopussa ja syyskuussa julkistetuissa ennusteissa Suomen bruttokansantuotteen on ennustettu laskevan -0,2...-0,3 % vuonna Vuoden 2016 bruttokansantuotteen kasvuennusteiden vaihteluväli on +0,5 1,0 %. Talouskasvun käynnistymistä on odotettu jo pitkään, mutta ennusteet ovat kerta toisensa jälkeen osoittautuneet liian optimistisiksi eikä nopeaa käännettä parempaan ole havaittavissa. Väestön kasvu Sipoossa ja Nikkilässä Sipoossa on 2015 noin asukasta. Sipoon asukkaista noin 37 % (n ) asuu postinumeroalueella. Sipoon väkiluku on kasvanut tasaisesti viimeisen 40 vuoden aikana, jos otetaan huomioon Helsingille luovutetut maa-alueet. Väkiluvun kasvuvauhti on kuitenkin hidastunut hieman finanssikriisin jälkeen. Väestön määrän kasvuvauhti on ollut viime vuosina noin 1,0 % vuosittain ja sen on ennustettu jatkuvan reilun 1,0 % kasvua myös lähivuosina. Kunnan väkiluvun kasvun aiheuttaa

4 Asuntomarkkinatilanne Nikkilässä ja kohteen lähialueilla Kohteen markkinaasema 4/7 pääosin työikäisten henkilöiden ja heidän lastensa tulomuutto alueelle sekä kuolleisuutta suurempi syntyvyys. ( ja tilastokeskus) Tiedossamme on viimeiseltä 32 kuukaudelta Nikkilästä ja sen lähialueelta noin 225 rivi-, omakotitalo ja kerrostaloasuntokauppaa. Kerrostaloasunnoista on tehty noin 110 kauppaa, rivitaloasunnoista noin 35 kauppaa ja omakotitaloista noin 80 asuntokauppaa. Korkeimmat neliöhinnat alueella on maksettu Nikkilän keskustaalueen uusista kerrostaloasunnoista, joiden neliöhinnat ovat vaihdelleet asuntojen koosta ja sijaintikerroksista riippuen välillä /m 2 keskihinnan ollessa noin /m 2. Tiedossamme olevissa rivitaloasuntokaupoissa neliöhinta on vaihdellut välillä /m 2. Kohteen markkina-asema on haasteellinen. Kiinteistösijoittajat hankkivat asuntomarkkinasta pääosin kerrostaloja sijoituskohteiksi, koska niiden vuokratuotto on rivitaloja parempi. Lisäksi kohde sijaitsee etäällä Nikkilän keskustasta, eikä se näin ollen ole houkutteleva sijoituskohde useille ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Piensijoittajien tuottovaatimukset ovat arvion kohdetta vastaavissa kohteissa korkeita ja näkemyksemme mukaan yksityinen henkilö hankkisi kohteen myydäkseen asunnot maltillisen pintaremontin jälkeen eteenpäin omistusasuntokäyttöön. Mahdollisessa kohteen myyntitilanteessa kohteen myyntiaika olisi verrattaen lyhyt: n. 3 9 kk, koska sijoituksen suuruusluokka olisi maltillinen ja sijoittajan ansaintalogiikka kohteessa on näkemyksemme mukaan selkeä.

5 5/7 Kohteen markkina-arvo on määritetty kohteen nettotuottokykyyn perustuvalla tuottoarvomenetelmällä ja neliöhintatietoihin perustuvalla kauppa-arvomenetelmällä käyttäen perusteena käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on painotettu kauppa-arvomenetelmää. Tuottoarvomenetelmää on käytetty arvioinnissa tarkistusmenetelmänä. Vertailukauppojen hintatiedot Vajaan 700 metrin etäisyydellä arvion kohteesta on tiedossamme 22 toteutunutta rivitaloasuntokauppaa. Seuraavassa taulukossa on esitetty kaupoista vertailukelpoisimmat. Osoite pinta-ala (m 2 ) neliöhinta ( /m 2 ) sijainti suhteessa kohteeseen kunto suhteessa kohteeseen Karhutie yli parempi parempi Metsätie n parempi parempi Katajatie n parempi parempi Kuusitie n parempi parempi Kuusitie n. 70 & & parempi parempi Tiedossamme ei ole arvion kohteena olevien asuntojen kuntoa, koska asunnoissa ei ole tehty katselmusta. Olemme olettanut huoneistojen olevan keskimäärin tyydyttävä- /huonokuntoisia. Asuntojen arvioidut neliöhinnat Edellä olevien vertailukauppatietojen avulla olemme arvioineet arvion kohteen huoneistoille seuraavat neliöhinnat: Arviointi kauppaarvomenetelmällä ja tukkualennus Kauppa-arvotarkastelu h+kk (35,0 m 2 ) 2h+kk (60,0 m 2 ) 3h+kk (79,0 m 2 ) 4h+kk (89,0 m 2 ) /m /m /m /m 2 Edellä lasketuilla neliöhinnoilla kohteen summa-arvoksi muodostuisi Näkemyksemme mukaan potentiaalinen ostaja vaatisi arvion kohteessa suuren tukkualennuksen, koska asuntojen myynti yksittäisinä asuntoina kestäisi useamman vuoden. Arvion kohteen tukkualennuksen suuruudeksi olemme arvioineet 40 %, jolloin kohteen arvo kauppa-arvotarkastelulla olisi suuruusluokkaa

6 6/7 Vertailuvuokra- ja hoitokulutiedot Nykyinen bruttovuokratuotto Arvioitu markkinavuokra Kunta-Asuntojen internetsivujen mukaan viereisissä rivitaloissa Oravakuja 1A ja 1B on neliövuokrat yksiöissä (35 m 2 ) 11,93 /m 2 /kk, kaksioissa (60 m 2 ) 10,99 /m 2 /kk ja kolmioissa (79 m 2 ) 10,57 /m 2 /kk. Sipoon kunnan päätösasiakirjan (päivätty ) mukaan arvion kohteen vuokratulot ovat olleet /v (8,83 /m 2 /kk). Oravakuja 1A:ssa ja 1B:ssä on hoitokulut olleet arvion tilaajalta satujen tietojen mukaan /v (4,96 /m 2 /kk) ja /v (5,14 /m 2 /kk) vuosina 2013 ja 2014 (ei sisällä korjauskuluja). Sipoon kunnan päätösasiakirjan mukaan arvion kohteen hoitokulut ovat olleet /v (5,14 /m 2 /kk) /vuosi (8,84 /m 2 /kk) /vuosi (yksiöt keskimäärin 12,00 /m 2 /kk, kaksiot 11,00 /m 2 /kk, kolmiot 10,50 /m 2 /kk ja 4h-asunto 10,00 /m 2 /kk, autopaikkojen markkinavuokraksi on arvioitu 30 /ap/kk. Vuokrat sisältävät vesimaksun) Hoitokulut Huoneistokorjaukset Peruskorjaukset Vajaakäyttö Tuottovaatimus Inflaatio-oletus /vuosi (5,00 /m 2 /kk) /vuosi (0,50 /m 2 /kk). 10 vuodelle saadun kuntoselvityksen mukaiset euron korjauskustannukset (kustannukset sisältävät Ari Salovaaran mukaan arvolisäveron 24 %). Lisäksi kassavirtalaskelman päätearvossa on käytetty 0,50 /m 2 /kk peruskorjauskuluvarausta. 2,0 % vuosittain 4,0 % (kassavirran nettotuottovaatimus) 2,0 % (vuokrat ja kustannukset nousevat laskelmassa inflaation mukaisina) Alkutuotto 5,02 % Tuottoarvotarkastelu

7 7/7 Edellä esitetyn perusteella arvioimme kohteen (Sipoossa, osoitteessa Oravakuja 1 C ja D sijaitseva rivitalokiinteistö) velattomaksi markkina-arvoksi arvopäivänä (kuusisataaviisikymmentätuhatta) euroa (arvion tarkkuus on +/- 15 %) Arvion tarkkuus on hieman normaalia heikompaa luokkaa, koska kokonaisista rivitalokiinteistöistä tehdään harvoin kauppoja ja niiden hinnanmuodostus on näin ollen tavanomaista satunnaisempaa. Catella Property Oy Arviointi ja konsultointi Helsinki Teemu Hall Arviointiasiantuntija, DI Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja, DI, LKV Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija (AKA) Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 1. Kassavirtalaskelma 2. Lainhuutotodistus 3. Kiinteistörekisteriote 4. Rasitustodistus

8 Liite 1 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Oravakuja 1C ja 1D Nettotuottovaatimus 4.00% Inflaatio 2.0% Kohdenro THA Vajaakäyttöaste 2.0% Diskonttauskorko 6.00% Osoite Oravakuja 1C ja 1D Markkinavuokrien nousu 2.0% Hoitokulujen kasvu 2.0% Postinro Ensimmäinen laskentakuukausi 9 Kaupunki Sipoo Laatija Teemu Hall Kassavirtalaskelma ( 1000) 4 kuukautta 8 kuukautta Vuosi Normivuosi Käypä vuokrataso vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Yli-/alivuokra Vajaakäyttöaste 0.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Vajaakäyttöväh Bruttotuotto Hoitokulut vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Huoneistokorjaukset Peruskorjaukset Nettotuotto Nettotuottojen nykyarvo Kassavirtojen nykyarvo ( 1000) -97 Päätearvo ( 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 4.00% Kassavirtojen nykyarvo -97 Päätearvo jakson lopussa Päätearvon nykyarvo 672 Diskonttauskorko 6.00% Yhteensä 575 Päätearvon nykyarvo ( 1000) 672 Rakennusoikeus 0 Alkutuotto 5.02% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 575 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Oravakuja 1C ja 1D Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo ( 1000) Liiketilat 0.0 m² Toimistot 0.0 m² Asunnot m² Teollisuustilat 0.0 m² Varastot 0.0 m² Muut 0.0 m² Autopaikat hallissa tms. 0 kpl Autopaikat ulkona 10 kpl m² m² m² m² m² Rakennus m² Käyttämätön rak.oik. 316 kem² Tukkualennus Kauppa-arvo yhteensä % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % 150 T 100 T 50 T 0 T -50 T -100 T -150 T -200 T -250 T Nykyarvojen jakautuminen Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat Sopimusvuokrat ARVIOITU MARKKINA-ARVO euroa (kuusisataaviisikymmentätuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Kommentteja: Arvioinnissa on painotettu kauppa-arvomenetelmällä arvioitua markkina-arvoa Catella Property Oy Kassavirta / THA-CF / 2.1

9 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö EKOLLONET Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: EKOLLONET Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Sipoo (753) Arkistoviite: 14:320- Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,2702 ha Maapinta-ala: 0,2702 ha Lainhuutotiedot Rekisteriyksiköllä ei ole lainhuutomerkintöjä. Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

10 KIINTEISTÖREKISTERIOTE Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö EKOLLONET Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: EKOLLONET Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Sipoo (753) Arkistoviite: 14:320- Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,2702 ha Maapinta-ala: 0,2702 ha Palstojen lukumäärä: 1 Muodostumistiedot Kiinteistötoimitus tai viranomaispäätös: Lohkominen usealla rekisteriyksiköllä Rekisteröintipvm: Rekisteriyksiköt ja määräalat, joista tämä rekisteriyksikkö on muodostunut: Maapinta-ala Rekisteriyksiköstä: (ha) EKORRGRÄND 0,2702 Muodostumishetken pinta-ala yhteensä (ha): 0,2702 Erottamattomat määräalat ja erillisinä luovutetut yhteisalueosuudet Kaavat ja rakennuskiellot 1) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (753-N 27) Kaavan arkistotunnus: 753R966 Vahvistamispvm: ) Yleiskaava ( ) Kaavan arkistotunnus: Hyväksymis-/vahvistamispvm: Voimaantulopvm: MMLm/4759/423/2012 Rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset Osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin Kiinteistöllä ei ole osuuksia: 1) Yhteiset maa- ja vesialueet Ei osuutta Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset Muita tietoja Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Kiinteistörekisterin tiedoissa voi olla puutteita ja epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

11 RASITUSTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö EKOLLONET Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: EKOLLONET Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Sipoo (753) Arkistoviite: 14:320- Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,2702 ha Maapinta-ala: 0,2702 ha Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan omaisuuteen ei kohdistu rekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia, eikä uusia asioita ole vireillä. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Kiinnitysten ja erityisten oikeuksien järjestysnumero ei osoita etusijaa. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin