SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

Transkriptio

1 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY PORVOON RINNETIE Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Rinnetie HAMARI Neulaniementie 6, KUOPIO Puh , Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus

2 2 (11) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistoille (omistusosuus 83,88 %). Arvio on päivitys laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee Porvoon Hamarin asuinalueella noin viiden kilometrin päässä keskustasta. Rinnetie 11-13, HAMARI

3 3 (11) KIINTEISTÖ Kaupunki Porvoo (638) Kylä Gammelbacka (417) RN:o 1:427 Nimi K 51 T 1-2 Kiinteistötunnus Pinta-ala m 2 Omistaja Suomen Satokodit Oy (lainhuuto ) Lainhuudattamaton luovutus Kauppa Luovutustunnus: L Luovuttajat: Suomen Satokodit Oy Saajat: Investors House Oy / perustettavan yhtiön lukuun Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöön kohdistuu euron suuruinen kiinnitys. Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Vahvistettu Kaavamerkintä ARK (Rivitalojen tai asuinkerrostalojen korttelialue) Tonttitehokkuus e 0,40 Rakennusoikeus k-m 2 Käytetty rakennusoikeus k-m 2

4 4 (11) PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Suorakaiteen muotoinen tontti on Rinnetien suuntainen. Pysäköintipaikat ja kulkuväylät ovat asfaltti-/sorapintaisia. Muutoin piha on nurmikkoa ja istutuksia. Tontilla on 27 lämpöpistokkeellista autopaikkaa. Pysäköintialue on C-talon kupeessa. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Arvion kohteena olevalla tontilla sijaitsee kolme kaksikerroksista ja kaksi portaista asuinkerrostaloa. B-talossa on lisäksi kellarikerros, jossa on yhteistiloja. ASUINKERROSTALORAKENNUS A Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 620 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS B Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 763 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 590 m 2 ASUINKERROSTALORAKENNUS C Rakennusvuosi 1976 Kerrosala 771 k-m 2 Tilavuus m 3 Huoneistoala 620 m 2

5 5 (11) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Kerrosala Asuinhuoneistoala Tilavuus Kerrostalo A Kerrostalo B Kerrostalo C Yhteensä B-talossa sijaitsevat porraskäytävät c ja d. A-talossa sijaitsevat porraskäytävät a ja b. Huoneistoissa ei ole parvekkeita. MUUT RAKENNUKSET Tontilla on lisäksi puurakenteinen jätekatos.

6 6 (11) Yhteistilat sijaitsevat B-talon kellarikerroksessa. RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat, yläpohja Vesikatto Ulkoseinät VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi KUNTO Rakennusten kunto Tehdyt korjaukset Tulevat korjaukset Maanvarainen teräsbetonilaatta Betoni Betoni Tasakaton katteena on huopa. Betonielementti, vaakalaudoitus Kiinteistö on liitetty Porvoon kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Vesikeskuslämmitys, lämmönlähteenä maakaasu. Lämpö jaetaan vesikiertopattereilla. Varalämmönlähteenä on lisäksi vanha öljynlämmityskattila. Koneellinen poistoilmanvaihto Rakennukset ovat ikäänsä vastaavassa kunnossa. Kohde on liitetty maakaasulämmitysjärjestelmään 2009 (Gasum). IV-kanavien nuohous on tehty Kattoremontti. Normaalista ikääntymisestä johtuvia kunnostuskorjauksia. Kymmenen viidentoista vuoden jakson aikana tulee eteen ikääntymisestä johtuvia uudistustarpeita. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Porvoon Rinnetie osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä m 2. Y-tunnus Omistus Investors House Oyj omistaa 40 asuinhuoneistoa. Omistusosuus on 83,88 %.

7 7 (11) Huoneistot Muut tilat Arvion kohteena ovat seuraavat 40 asuinhuoneistoa (omistusosuus 83,88 %): Huoneistotyypit 1h + kk 35,0 m 2 24 kpl 840,0 m 2 1h + kk 36,5 m 2 7 kpl 255,5 m 2 2h + kk 48,5 m 2 9 kpl 436,5 m 2 yht. 40 kpl 1 532,0 m 2 Saunatilat, ulkoiluvälinevarasto, huoneistokohtaiset varastokomerot, pesutupa, kuivaushuone sekä tekniset tilat HOITOKULUTIETOJA Tilinpäätös 2014 Asunnot Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2014 yhteensä ,91 euroa (2,68 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2014 keskimäärin 4,87 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Arvion päivityksen 2016 yhteydessä ei ole ollut käytettävissä hoitokulutietoja vuodelta Arvion kohteen asunnot ovat olleet vuokrakäytössä ja niiden kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat tyydyttävässä kunnossa. Yksiöön on vaihdettu laminaattilattia.

8 8 (11) Keittokomero Pesutuvan koneistusta KATSELMUS TIEDOT Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön Kohdetta esitteli huoltomies Tuure Isakson Porvoon Huoltomiehet Oy:stä. Arvion päivityksen yhteydessä ei tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu Porvoon kaupungin viranomaisilta, kohdetta esitelleeltä Tuure Isaksonilta ja arvion tilaajan edustajilta.

9 MARKKINATILANNE 9 (11) Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen markkinatilanne on varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevaisuudessa ei ole nähtävissä. Kauppahavainnot Arvion kohteen postinumeroalueet ja havaintokohteina kerrostalohuoneistot: Katuosoite Asuinala m 2 Rak.vuosi Huoneistoselite Velaton hinta Pellavapolku 3 53, h, k, las.parv Pellavapolku 4 53, h+k+kph Humaltarhantie 2 58, h+k Eestinmäentie 5 51, h+k+kph+s Rinnetie b 16 35, Rinnetie , h+kk+kph/wc Rinnetie , h+kk+kph/wc Rinnetie , h+kk+kph/wc Rinnetie , h+kk+kph/wc Rinnetie , h+kk+kph/wc

10 10 (11) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 1h+kk 35,0/36, , h+kk 48, , Yht , Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 2,13 2,21 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/ euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

11 11 (11) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi suuruusluokkaa (kaksimiljoonaasataviisikymmentätuhatta) euroa. Arviokirjan päivityksessä arvion kohteena on 40 asuinhuoneistoa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys