LAUSUNTO. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

Transkriptio

1 LAUSUNTO Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

2 1 SPONDA OYJ:n SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITYS Sponda Oyj arvioi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon neljännesvuosittain käyttäen arviointimenetelmänä 10 vuoden kassavirtamenetelmää. on auditoinut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarviointiprosessin ja laskentamenetelmät syksyllä 2007 ja todennut niiden täyttävän IFRS:n vaatimukset, yleisesti hyväksytyt arviointikriteerit ja olevan kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaiset. Arviointiajankohtana Catella on tarkistanut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyn aineiston tilakohtaisten markkinavuokraoletusten, hoitokulujen ja kohteiden käyttöasteiden osalta sekä ottanut kantaa kohteiden nettotuottovaatimuksiin ja niiden vaikutukseen kohteiden käypään arvoon. Käyvän arvon analysoinnissa Catella on käyttänyt myös kauppa-arvotarkastelua tarkistusmenetelmänä. Catellan tarkasteluun eivät ole kuuluneet kehityskohteet, vaihto-omaisuuskiinteistöt, Venäjän kohteet eivätkä kiinteistörahastot. Joihinkin tarkastettuihin kohteisiin sisältyy käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka arvoon Catella ei ole ottanut kantaa. Catella ei ole suorittanut kohteissa katselmuksia tämän tarkastusajankohdan yhteydessä eikä myöskään aiemmin. Kohteiden vuokraustiedot on saatu Sponda Oyj:ltä taulukkomuodossa eikä varsinaisia vuokrasopimuksia ole tutkittu. MARKKINATILANNE Taloustilanne Kesän aikana on saatu yhä enemmän merkkejä siitä, että maailmantalous alkaa hiljalleen toipua taantumasta. Talouskasvu on piristynyt erityisesti Aasiassa, mutta myös Australiassa, Yhdysvalloissa ja eräissä Euroopan maissa tuotanto on kääntynyt kasvuun. Orastava kasvu perustuu ekonomistien näkemyksen mukaan massiiviseen julkiseen elvytykseen ja varastosykliin. Yksityinen kulutus tai investoinnit eivät ole lähteneet selkeään nousuun, joten vielä ei voida puhua kestävästä kasvusta. Useat ennakoivat indikaattorit ovat kuitenkin vahvistuneet niin, että laaja-alaisemmankin maailmantalouden kasvun uskotaan pääsevän vauhtiin syksyn aikana. Taantuma on kuitenkin edelleen syvä ja siitä nousua hidastavat teollisuustuotannon ylikapasiteettiongelmat, työttömyyden kasvu sekä julkisen talouden voimakas velkaantuminen. Suomessa talouden suhdannepohja ajoittuu useimpien ennusteiden mukaan vuoden 2009 lopulle tai alkuvuoteen Vuoden 2009 toisella vuosineljänneksellä Suomen BKT kutistui 9,4 % edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan nähden ja 2,6 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Erityisesti viennin voimakas supistuminen on ollut merkille pantavaa; viennin osuus bruttokansantuotteesta oli kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla enää 35 prosenttia, kun se vuotta aiemmin oli ennätykselliset 49 prosenttia. Suomen vientivetoinen ja pitkälti investointi-hyödykkeisiin nojautuva reaalitalous onkin osoittautunut ennakoitua haavoittuvammaksi ja volatiilimmaksi, joten elpymisen suhteen Suomi on monia muita Euroopan maita heikommassa asemassa. Talouden kasvu näyttäisi Suomessa alkavan hieman muita Euroopan maita myöhemmin ja toipuminen tulee olemaan hidasta ja vaivalloista.

3 2 Kotimaisten ennustelaitosten näkemykset vuoden 2009 talouskehityksen osalta synkistyivät edelleen syyskuussa. Ensi vuodelle odotetaan lievää parannusta moniin tunnuslukuihin, mutta näkemykset olivat tämän suuntaiset jo ennen kesää eikä niissä ole nähtävissä positiivista kehitystä viimeisen neljänneksen aikana. Työttömyyden kehityksen suhteen lähes kaikki ennustajat ovat muuttaneet näkemystään synkempään suuntaan. Syyskuussa 2009 annetut ennusteet ilmenevät alla olevasta taulukosta. ENNUSTAJA - syyskuu 2009 BKT 2009 BKT 2010 VIENTI 2009 INFLAATIO TYÖTTÖMYYS 2010 Suomen Pankki - 7,2 % +/- 0 % - 26,6 % 0,3 % - 1,2 % 10,5 % PTT - 6,0 % + 1,5 % -25,0 % 0,5 % - 1,5 % 10,8 % ETLA - 7,0 % + 1,5 % 0,3 % - 1,9 % 11,0 % Tapiola Pankki - 7,2 % - 0,3 % - 22,5 % -0,5 % - 0,7 % 11,2 % Aktia Pankki Oyj - 6,0 % + 1,3 % - 22,0 % 0,3 % - 1,3 % 10,2 % Palkansaajien Tutkimuslaitos - 5,5 % + 1,8 % - 16,4 % 0,2 % - 1,6 % 11,1 % Nordea - 4,5 % + 2,5 % - 17,1 % 0,0 % - 1,2 % 9,4 % Valtiovarainministeriö - 6,0 % + 0,3 % -22,0 % 0,1 % - 1,2 % 10,5 % Elinkeinoelämän keskusliiton (EK) mukaan eri toimialojen suhdannetilannetta kuvaavat luottamusindikaattorit ovat edelleen erittäin matalalla, vaikka hienoinen käänne ylöspäin tapahtuikin kesän aikana. Teollisuuden tuotanto-odotukset ovat vähän kirkastuneet, mutta käännettä nousuun ei nähdä vielä lähikuukausinakaan, vaan tuotannon arvioidaan yhä hieman supistuvan. Rakennusyritysten tilauskanta on huomattavan niukka, joskin aavistuksen parempi kuin päättyneenä kesänä, mutta työvoimaa arvioidaan vähennettävän edelleen. Myös palveluyritysten suhdannetilanne on heikko; myynnin lasku on jatkunut voimakkaana, mutta loppuvuonna pudotuksen arvioidaan tasaantuvan myynti vähenisi enää hieman. = = Vaikka yleisessä taloustilanteessa on nähtävissä heikkoja positiivisia signaaleja, niin työttömyyden kasvu jatkuu edelleen. Työttömyysaste oli syyskuussa 2009 noin 1,4 prosenttiyksikköä korkeampi kuin vuotta aiemmin eli 7,3 prosenttia. Tilastokeskuksen mukaan työttömänä oli syyskuussa noin henkeä, mikä oli enemmän kuin edellisen vuoden syyskuussa. Kuluttajien luottamus talouteen on selvästi elpynyt kuluvan vuoden aikana. Kuluttajien luottamusindikaattori nousi syyskuussa tasolle +11,7 kun se vielä maaliskuussa oli -1,5 ja alimmillaan viime vuoden joulukuussa -6,5. Kuluttajien luottamus on nyt korkeammalla kuin vuosi sitten syyskuussa, jolloin oltiin tasolla +8,1 ja syyskuun 2009 luottamusindikaattorin pisteluku on enää hieman heikompi kuin pitkällä ajalla keskimäärin. Kiinteistömarkkinoiden näkökulmasta yritysten luottamus tulevaisuuteen ja työllisten lukumäärä ovat tilakysynnän kannalta ratkaisevassa asemassa. Yksityinen kulutus vaikuttaa vähittäiskaupan myyntiin ja sitä kautta liiketilojen kysyntään.

4 3 Alla oleva kuvaaja hahmottaa työllisten määrän ja pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöasteen välistä yhteyttä. Ennuste? LÄHDE: Catella, Tilastokeskus, eri tutkimuslaitosten ennusteet työllisten määrän kehityksestä Korkotaso ja rahoitusmarkkinat Tilanne rahoitusmarkkinoillakin on kesän aikana normalisoitunut huomattavasti. Vaikka yritysten marginaalit ovat sekä pankeissa että joukkolainamarkkinoilla edelleen parin vuoden takaista korkeammalla, rahoitusmarkkinat eivät enää muodosta suurta ongelmaa elpymiselle. Pankkien oma varainhankinta on kuitenkin edelleen normaalia kalliimpaa. Sijoittajat ovat jälleen valmiita ostamaan joukkovelkakirjoja, mikä vahvistaa yritysten rahoitusasemaa ja luo edellytyksiä myös investoinneille. Joukkolainamarkkinoilla operoivat kuitenkin yleensä vain suuret yritykset. Pankkirahoituksen varassa olevia pkyrityksiä tämä rahamarkkinoiden väljeneminen ei siten vielä koske. Pankit varovat asiakkaiden luottoriskejä, koska konkurssit ja luottohäiriöt lisääntyvät viiveellä. Deflaation riski näyttää pienentyneen, mutta toisaalta myöskään inflaatiopaineita ei lähitulevaisuudessa ole näköpiirissä. EKP on pitänyt ohjauskoron historiallisen alhaisena, yhdessä prosentissa, toukokuusta lähtien. Tämä on helpottanut yritysten tilannetta vaikka marginaalit ovat edelleen hieman tavanomaista korkeammalla. Lisäksi pankit saavat keskuspankilta likviditeettiä varsin vapaasti. Keskuspankin toimet ovat antaneet pankeille liikkumavaraa ja osaltaan vaikuttaneet siihen, että kiinteistösektorilla ei ole liiemmin nähty pakkomyyntejä, joiden vielä alkuvuonna odotettiin alkavan laajalla sektorilla.

5 4 Alla oleva kuvaaja hahmottaa vuoden 2008 alun jälkeen tapahtunutta kehitystä 12 kk:n Euribor-korossa, Suomen valtion 10 vuoden obligaatiokorossa ja yleisesti kiinteistöluottojen peruskorkona käytetyssä 5 vuoden SWAP-korossa (tilanne ). % Korkojen kehitys 1/ /2009 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 01 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 09 EUR SWAP 5 v. Euribor 12 kk Suomen valtion obligaatio 10 v. LÄHDE: Nordea, Suomen Pankki ja Bloomberg Pankit ovat aloittaneet taas varovaisesti luotottamaan sijoittajia, mutta ehdot (lainoitusaste, marginaali) ovat merkittävästi huonommat kuin ennen kriisiä. Investointimarkkinat Kaupankäynti Suomen kiinteistömarkkinoilla on edelleen varsin vähäistä. Markkinoilla on vain muutamia ostokiinnostusta omaavia sijoittajatahoja ja niidenkin kiinnostus kohdistuu lähinnä prime-sijainnilla oleviin kohteisiin tai vähintäänkin varman ja pitkän kassavirran omaaviin kohteisiin. Kauppojen syntymistä kuitenkin jarruttavat osapuolten eriävät hintanäkemykset ja kriteerit täyttävien myyntikohteiden vähäisyys. Heikomman sijainnin / vuokraustilanteen omaaviin kohteisiin ei liiemmin ole kiinnostusta, koska sijoittajat haluavat korostetusti karttaa riskejä. Syyskuun loppuun mennessä investointivolyymi oli vain noin 1,1 miljardia euroa. Pääosassa kaupoista ostajina ovat olleet kotimaiset sijoittajat. Merkittävin ulkomaalaisen sijoittajan ostama kohde oli Swing Life Science Center Espoon Keilaniemessä, joka kauppahinta oli noin 120 miljoonaa euroa ja ostaja oli saksalainen Commerz Real AG:n rahasto.

6 5 Alla oleva kuvaaja hahmottaa Suomen toimitilamarkkinoiden transaktiovolyymin määrää neljännesvuosittain ajanjaksolla Q1/2006 Q3/2009. milj. Transaktiovolyymi Suomessa vuosineljänneksittäin Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06* Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08** Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 *) Sponda - Kapiteeli kauppa 1,3 mrd. **) Capman osti hotelliportfolion 0,8 mrd. Ulkomainen Kotimainen Lähde: Vuokrausmarkkinat Vuoden 2009 ensimmäisen puoliskon aikana vajaakäyttöasteet ovat nousseet pääkaupunkiseudulla kaikissa muissa tilatyypeissä paitsi liiketiloissa. Reaalitalouden ongelmat alkavat selvästi näkyä vuokralaisyritysten talous-tilanteessa ja tilantarpeet pienenevät yritysten toiminnan volyymin ja työntekijämäärän supistuessa. Vuokranalennuspyynnöt ovat lisääntyneet ja uusiin sopimuksiin neuvotellaan aiempaa enemmän vapaakuukausia tai muita helpotuksia. Vuokranantajat suostuvat mieluummin kertaluonteisiin alennuksiin kuin pitkäaikaisiin vuokratasojen laskuihin, mutta niiltäkään ei voitane välttyä. Catellan kesällä tekemän toimitilojen käyttöastetutkimuksen mukaan toimitilojen keskimääräinen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla oli kesäkuun 2009 lopussa 6,8 % (Q4-2008: 5,7 %). Liiketilojen käyttöaste pysyi ennallaan, suurinta vajaakäytön nousu oli teollisuus- ja varastotiloissa (2,9 % => 4,6 %). Korkein vajaakäyttö on kuitenkin toimistotiloissa, joissa myös tapahtui nousua verrattuna puolen vuoden takaiseen tilanteeseen (9,3 % => 10,4 %). Helsingin ydinkeskustan toimistotilojen vajaakäyttö on kuitenkin pienempi, 4,3 %. Catellan ennusteen mukaan pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste nousee tasolle 12 % vuoden 2009 loppuun mennessä.

7 6 % VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEUDULLA Q2 90 Q4 90 Q2 91 Q4 91 Q2 92 Q4 92 Q2 93 Q4 93 Q2 94 Q4 94 Q2 95 Q4 95 Q2 96 Q4 96 Q2 97 Q4 97 Q2 98 Q4 98 Q2 99 Q4 99 Q2 00 Q4 00 Q2 01 Q4 01 Q2 02 Q4 02 Q2 03 Q4 03 Q2 04 Q4 04 Q2 05 Q4 05 Q2 06 Q4 06 Q2 07 Q4 07 Q2 08 Q4 08 Q2 09 Liiketilat Toimistot Teoll&varasto Yhteensä Pääkaupunkiseudulle on kolmen viimeisen vuoden aikana valmistunut noin m 2 uutta toimistotilaa ja rakenteilla on edelleen noin m 2. Toimistotiloja on tyhjillään noin m 2 ja vajaakäyttö on näin lähes 40 % korkeammalla tasolla kuin vuosi sitten. Vajaakäyttöasteen nousu ja investointikysynnän puute ovat johtaneet siihen, että pääkaupunkiseudulla ei ole käynnistynyt yhtään uutta toimistohanketta kuluvan vuoden aikana ja lähivuosinakin uudisrakentaminen tulee olemaan vähäistä. ARVONMÄÄRITYKSEN TULOKSET Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen arvopäivä on Jäljempänä tämän arviointikerran tunnuslukuja on verrattu suoritettuun arviointiin, koska Catella ei antanut lausuntoa Sponda Oyj:n itse suorittamasta arvonmäärityksestä. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,86 % ( : 6,84 %). Catellan tarkasteluun kuuluneiden sijoituskiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,66 % ( : 6,94%). Spondan koko kiinteistösalkun Suomessa sijaitsevien kohteiden taloudellinen käyttöaste oli noin 86,8 % ( : noin 88,8 %). Käyttöasteluvuissa ovat mukana myös vaihtoomaisuuskiinteistöt. Toimisto- ja liiketilasalkku Toimisto- ja liiketilasalkun kiinteistöjen arvosta noin 90 % muodostuu pääkaupunkiseudun kohteista ja loput 10 % Tampereen, Turun ja Oulun kohteista. Pääkaupunkiseudun kohteiden arvosta Helsingin ydinkeskustan sekä Ruoholahden kohteet muodostavat noin 84 %. Koko toimisto- ja liiketilasalkun sijoituskiinteistöjen arvosta ydinkeskustan ja Ruoholahden osuus on noin 75 %. Salkkuun ei ole ostettu uusia kohteita eikä siitä ole myyty kohteita vuoden kolmannen neljänneksen aikana. Edelliseen kvartaaliin verrattuna toimisto- ja liiketilasalkuissa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia nostettiin 39 tapauksessa kohdekohtaisista ominaisuuksista 10,4 % 6,8 % 4,6 % 2,9 %

8 7 riippuen korkopistettä. Neljässä kohteessa tuottovaatimus laski korkopistettä parantuneen vuokraustilanteen ansiosta. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,65 % ( : 6,62 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien toimisto- ja liiketilasalkun kiinteistöjen alkutuotto oli kuitenkin korkeampi, noin 6,72 % ( : 6,98 %) käyttöasteen ollessa on noin 87,9 % ( : noin 90,5 %). Käyttöasteluvuissa ovat mukana myös vaihtoomaisuuskiinteistöt. Kauppakeskussalkku Kauppakeskussalkkuun kuuluu viisitoista kohdetta, joista kolmen kohteen arvoon Catella ei ole ottanut kantaa, koska nämä ovat City-Centeriin kuuluvia kesken-eräisiä kehityskohteita. Näiden kohteiden osalta käypänä arvona on käytetty kehitysprojektien käynnistymishetken mukaista arvoa. Edelliseen kvartaaliin verrattuna kauppakeskussalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia nostettiin yhdessä kohteessa 25 korkopistettä, muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Catellan tarkasteluun kuuluneiden kauppakeskuskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,11 % ( : 6,10 %). Tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli kuitenkin korkeampi, noin 6,89 % ( : 6,79 %). Salkkuun kuuluvien kauppakeskusten taloudellinen käyttöaste oli 97,3 % ( : 97,8 %) ja tässä luvussa ovat mukana myös City-Centerin kohteet vuokrauskelpoisten tilojen osalta. Salkkuun ei ole ostettu uusia kohteita eikä siitä ole myyty kohteita vuoden kolmannen neljänneksen aikana. Logistiikkasalkku Logistiikkasalkun kohteet sijaitsevat yhtä kiinteistöä lukuun ottamatta pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen kokoluokka vaihtelee laajassa haarukassa pienimpien kohteiden ollessa kooltaan m 2 kun taas suurimman kohteen pinta-ala on yli m 2. Logistiikkasalkusta on myyty kaksi kohdetta Catellan edellisen tarkastelun jälkeen (Koy Vantaan Sähkötie 1, m 2 ja Koy Vantaan Äyrikuja 3, m 2 ). Uusia kohteita salkkuun ei ole hankittu. Edelliseen kvartaaliin verrattuna logistiikkasalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia nostettiin 23 tapauksessa kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen 5-30 korkopistettä. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on 8,10 % ( : 8,02 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,25 % ( : 6,95 %), salkun taloudellisen käyttöasteen ollessa 75,0 % ( : 78,8 %). Koko salkun käyttöasteeseen ja alkutuottoon vaikuttavat alentavasti Vuosaaren uusien kohteiden edelleen alhainen käyttöaste. Ilman Vuosaaren kohteita salkun kiinteistöjen taloudellinen käyttöaste on noin 84 % ja alkutuotto noin 8,1 %. Yhteenveto Käsityksemme mukaan Sponda Oyj:n arviolaskelmien tuottovaatimukset vastaavat arviointiajankohdan mukaisia markkinatasoja.

9 8 Edellä olevia toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkasalkun alkutuottoja laskettaessa ei ole huomioitu joihinkin kohteisiin sisältyvän käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa. Kauppakeskussalkun kiinteistöillä ei ole käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen taloudelliset käyttöasteet vastaavat toimisto- ja liiketilasalkun sekä kauppakeskussalkun osalta markkinoiden keskimääräisiä lukuja. Logistiikkasalkun taloudellinen käyttöaste sen sijaan on markkinoiden keskimääräistä tasoa heikompi, mikä johtuu osittain Vuosaaren uusien kohteiden suuresta vajaakäytöstä. Myös ilman Vuosaaren kohteita logistiikkasalkun taloudellinen käyttöaste on alhaisempi kuin pääkaupunkiseudun logistiikkatiloissa yleensä. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen taloudellinen käyttöaste on puolen vuoden aikana laskenut keskimäärin noin 2 prosenttiyksikköä. Kauppakeskus-salkussa käyttöaste on pysyt lähes ennallaan, mutta logistiikkasalkun käyttöaste on laskenut lähes 4 prosenttiyksikköä. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on säilynyt puolen vuoden takaisella tasolla, mutta useiden yksittäisten kohteiden tuottovaatimuksia on nostettu ja toisaalta myös joissakin tapauksissa laskettu. Salkkutasolla tarkasteltuna kassavirtalaskelmien keskimääräinen tuotto-vaatimus on noussut 0,1 prosenttiyksikköä logistiikkasalkussa. Lisäksi joidenkin kohteiden osalta kassavirtalaskelmassa käytettäviä markkinavuokratasoja laskettiin ja/tai vajaakäyttöoletusta nostettiin, mistä aiheutui arvonalennuksia näihin kohteisiin. Sponda Oyj on tarkistanut kiinteistöjen hoitokulut tehdyn arvioinnin yhteydessä. Saamamme tiedon mukaan Sponda Oyj on päivittänyt hoitokulut perustuen jokaisen kohteen vuoden 2008 hoitokulutoteumaan, 2009 hoitokulubudjettiin ja vuoden 2009 hoitokuluennusteeseen. Näistä kolmesta laskennan pohjaksi on otettu parhaiten pitkän aikavälin hoitokuluja edustava taso; osassa kohteista hoitokulut ovat laskeneet ja osassa kasvaneet. Kokonaisuutena hoitokulumuutosten vaikutus sijoituskiinteistöportfolion käypään arvoon oli Sponda Oyj:ltä saadun tiedon mukaan noin 4 MEUR. Tämän tarkastelun yhteydessä Catellan käytettävissä ei ollut yksityiskohtaisia selvityksiä hoitokulujen muutoksiin vaikuttavista tekijöistä; jos uusi hoitokulutaso on poikennut kohteelle tyypillisestä hoitokulutasosta, niin olemme antaneet asiasta kommentin Spondalle. Uusia vuokrasopimuksia on kolmannen vuosineljänneksen aikana solmittu melko vähän. Niissä kohteissa, joihin uusia vuokrasopimuksia on tehty, ei yleisesti ottaen ole havaittavissa vuokratason laskua aikaisempaan tasoon verrattuna. Helsingissä 23. lokakuuta 2009 Pertti Raitio Arviointiasiantuntija Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu