RAKENNUSHANKKEIDEN HAASTEET

Transkriptio

1 Kärkihankemalli & Kärkihankeallianssi Suurien- ja vaativien hankkeiden toteutusmalli Tuomme tilalle ratkaisut RAKENNUSHANKKEIDEN HAASTEET 2

2 Perinteiset urakkasopimukset suurissa ja vaativissa hankkeissa Tilaaja ei aina onnistu toteuttamaan investointia kannattavasti ja luovuttamaan tiloja käyttäjälle vuokrasopimuksen mukaisessa aikataulussa. 30 M Onko resurssien osaaminen suunnattu rakennushankkeen parhaaksi? 2v aika 3 Liian usein suurissa ja vaativissa rakennushankkeissa Yksi tai useampi keskeisistä osa-alueista: Aikataulu Kustannukset Laatu ei pidä ja silloin se vetää mukanaan syvyyksiin kaikki muut osa-alueet ja lopulta asiakastyytyväisyyden ja imagon 4

3 Miten saadaan aikaiseksi hyvä ja onnistunut hanke? Miten saadaan Yhtenevät intressit? Parhaat saatavilla ihmiset hankkeen toteutukseen? Suunnattua resurssien osaaminen hankkeen onnistuneeseen läpivientiin ja hyvän lopputuloksen saavuttamiseen? 5 Senaatti-kiinteistöjen KÄRKIHANKEMALLI 6

4 Senaatti lähti muutoksen tielle suurien ja vaativien hankkeiden hallinnan parantamiseksi Senaatti-kiinteistöt päätti perustaa kärkihankeryhmän, jonka toiminta käynnistyi Kärkihankeryhmän tehtävänä on uudistaa ja kehittää Senaattikiinteistöjen suurien ja vaativien hankkeiden johtamis- ja rakennuttamistapaa sekä johtaa kärkihankkeita. Kärkihankeryhmä teki ja edelleen tekee itse kaiken tarvittavan kehitystyön. 7 Senaatin kärkihankemallin avainpiirteet ensisijaisena tavoitteena terveelliset ja turvalliset tilat käypään hintaan Best Practices menettelyillä laatuvirheet hallintaan hankesuunnittelusta lähtien Best Practices menettelyille lisää henkilötyötä & - ajankäyttöä kovat vaatimukset ja yksityiskohtaiset ohjeet työn suoritustavoille kaikille osapuolille sopimuksilla edellytykset hankkeen työrauhalle onnistumisesta palkitaan - kun tilaaja saavuttaa tavoitteensa Pääasiallisena toteutusmuotona Kärkihankeallianssi 8

5 KÄRKIHANKEMALLI Best practices eri tilanteissa 9 Best Practices: Hankesuunnittelu Ideoinnissa erityisasiantuntijoina huippuosaajia Laajat taustaselvitykset, suorituksen tarkka ohjelmointi Suunnitelmat valituin osin alustaviksi ehdotussuunnitelmiksi Kustannusarviot eri vaiheissa (TAKU ja osin RO) Hankkeen riskitekijät pöydälle Tuloksena elinkelpoiset toteutusraamit sekä riskivaraukset, aikataulu ja kustannukset 10

6 Best Practices: Hankkeen oikeat tavoitteet Oikeiden ja rehellisten tavoitteiden asettaminen on elinehto Oikean suuruinen ja sopivasti riskivaroja sisältävä tavoitekustannus Oikea ja sopivasti riskivaroja sisältävä hankkeen kokonaisaikataulu Menettelytavan haasteet tilaajalle: Kustannuslaskennan hyvät lähtötiedot oikeine arvauksineen Tunnistaa hankkeen kriittinen kustannustaso Osata varata ja hyväksyä hankkeelle riittävät riskivaraukset Osata mallintaa hankkeen ajalliset askellukset, ml. Hankesuunnittelun iteraatiovara Hankesuunnitelmiin ei jätetä ns. säästötavoitteita 11 Best Practices: Konsulttien ja palveluntuottajan valinta Ihmisten tekemä työ ratkaisee hankkeen onnistumisen Pyrkimys saada parhaat saatavilla olevat henkilöt Resursointi varmistetaan sopimusteknisesti Rakennuttajakonsultti valitaan tiimirekrytointiperiaatteella Palveluntuottaja valitaan tiimirekrytointiperiaatteella Suunnittelijat perinteisesti / suunnitteluryhmänä kilpailuttamalla Menettelytavan haasteet tilaajalle: Tiimirekrytointi vaatii merkittävästi ajankäyttöä ja joko omaa tai ostettua osaamista Suunnittelijoiden vahvasti laatupainotteinen kilpailuttaminen; millä kilpailutuskriteereillä saadaan oikeasti parhaat osaajat hankkeeseen? Julkisen hankinnan pelisäännöt! 12

7 Best Practices: Hankkeen hallitsemismenettelyt Menettelyt kuvataan kolmessa tilaajan laatimassa ohjelmassa Rakennuttamisohjelma Suunnitteluohjelma Rakentamisohjelma Rytmitetty kokouskäytäntö ja tarkat kokous- ja henkilökohtaiset tehtävämäärittelyt = kokouskone. Ohjelmointi puolen vuoden jaksoille Kokouskoneen kierroksia säädetään tarpeiden mukaan Menettelytavan haasteet tilaajalle: Odotetaan jatkuvasti ohjeita ja päätöksiä Vaatii merkittävästi ajankäyttöä ja osaamista Mikä on sopiva kokouskone? 13 Best Practices: Suunnittelun laadunvarmistus (1/2) Sydämenä LSH -aikataulu LSH -aikataulu ohjaa suunnittelun etenemään hallitusti hankintakokonaisuuksittain Laatu resursoinnin ennakoinnista ja kiireen välttämisestä 14

8 Best Practices: Suunnittelun laadunvarmistus (2/2) LSH -aikataulun kautta oikea-aikaisesti laadukkaampia suunnitelmia Laatua syntyy jos kiire onnistutaan välttämään! Menettelytavan haasteet tilaajalle: Paljon kokouksia ja katselmuksia, mikä vaatii paljon ihmistyötä = normaalia suurempi laatukustannus 15 Best Practices: Rakentamisen laadunvarmistus Sydämenä on THT -luettelo (30+ s.) THT jakaa rakentamisen laadunvarmistuksen vastuut ja tehtävät yksittäisen toimenpiteen tasolla THT ohjaa suorittamaan hankkeen onnistumisen kannalta tärkeät toimenpiteet Tuloksena syntyy dokumentaatio tarkastuksista Menettelytavan haasteet tilaajalle: vaatii paljon ihmistyötä = normaalia suurempi laatukustannus 16

9 Senaatin kärkihankemallin lisäpanostamisen hyödyt? Senaatin näkemys: Panostamalla 0-litteraan ja kasiysiin sekä Senaatin omaan työhön hankkeissa, saadaan laadukkaampi ja ennustettavampi toteutus 1-7 litteroissa Vältetään laaduntuottovirheistä johtuvien sisäilmaongelmien aiheuttamien oikeasti isojen elinkaarikustannusten syntyminen Tuloksena paremmin arvonsa säilyttävä, helpommin kunnossa pidettävä ja pienemmillä käyttökustannuksilla toimiva kiinteistö normaali hanke Elinkaarikustannukset kärkihankemalli Elinkaarikustannukset 17 RAKENNUTTAJAKONSULTIT JA SUUNNITTELIJAT PALKKIOMUOTO 18

10 Kärkihankemallin konsultit Konsultit ovat sopimussuhteessa tilaajaan tai palveluntuottajaan. Palkkiomuoto Aikaveloitusperusteinen tavoite-/ kattohinta + lisäpalkkio tai Kiinteä palkkio + lisäpalkkio Lisäpalkkio on 5 % konsultin tavoite- tai kattohinnasta tai kiinteästä palkkiosta Lisäpalkkio (= kannustepalkkio) maksetaan mikäli tilaaja alittaa hankkeelle asettamansa tavoitekustannuksen 19 RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI

11 Kärkihankemalli - kärkihankeallianssi Kärkihankemallin suurimman ja tärkeimmän kokonaisuuden muodostaa rakentamisen hallintaan kehitetty uusi toteutusmuoto: KÄRKIHANKEALLIANSSI (KHA) Senaatin kaikki kärkihankkeet on tavoitteena toteuttaa tällä toteutusmuodolla. 21 Kärkihankeallianssin ominaisuuksia Sopii suuriin ja vaativiin uudis- ja korjausrakennushankkeisiin Hankintamenettely ei kuormita tarjoajia ja tarjouskustannukset ovat pienet ei vaadi suunnittelijoilta suunnitelmien laatimista ei edellytä palveluntuottajilta ns. tarjouslaskentaa eikä perinteistä tuotannossuunnittelua julkinen hankinta ei muodostu hitaammaksi kuin ns. perinteisissä toteutusmuodoissa Suunnitelmien valmiusasteesta riippumaton: Soveltuu hankintatilanteisiin jossa suunnitelmia ei ole lainkaan tai toteutussuunnitelmat ovat lähes valmiit 22

12 Senaatin kärkihankeallianssin sopimusehtojen pääpiirteitä: riskien jakautuminen Sopimuksessa tilaaja asettaa hankkeelle yhteisiä tavoitteita joiden saavuttamatta jääminen muodostaa osapuolille riskejä. Ajallinen riski: tilaaja kantaa hankkeen ajallisen riskin ja hankkeen valmistumiselle ei määrätä viivästyssakkoa Taloudellinen riski: tilaaja kantaa koko hankkeen taloudellisen riskin ja hankkeen kustannusylityksen osalta ei määrätä taloudellisia sanktioita, tilaaja maksaa kaikki rakentamisesta aiheutuvat kustannukset - lisä- ja muutostöitä ei ole. Laadullinen riski: laadullisen riskin toteutumista torjutaan hankkeen aikaisin panostuksin, riskiä jaetaan mm. siten että palveluntuottaja sekä tilaaja jakavat takuuajan kustannuksia. 23 Kärkihankeallianssin kaupallisen mallin pääpiirteet Palveluntuottajan lisäpalkkiot Palveluntuottajan kiinteä palkkio Projektikustannukset (ns. työmaakustannukset) Hankkeen tavoitekustannus Rakennuttajan kustannukset ja mahdolliset sivu-urakat 24

13 RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan palkkio 25 Allianssin palveluntuottajan palkkiorakenne Palkkio muodostuu kiinteästä palkkiosta + lisäpalkkiosta Palkkioiden rajat/ määrät määrittää tilaaja allianssisopimukseen prosenttiosuuksin projektikustannusten tavoitearvio-osuudesta Kiinteä palkkio (max 6 %) Kiinteän palkkion prosentuaalista osuutta voidaan muunnella hankkeittain sekä markkinatilanne huomioiden Lisäpalkkiot (yht. 6 %) Palveluntuottajalle maksetaan lisäpalkkiota jos tilaaja onnistuu hankkeelle asettamissaan tavoitteissa Lisäpalkkioiden aiheita, prosenttijakaumaa sekä -määriä voidaan muunnella hankkeittain. 26

14 Allianssin palveluntuottajan palkkiorakenne - yhteenveto Palkkio muodostuu kiinteästä palkkiosta + lisäpalkkiosta Kiinteä palkkio (max 6 %) + Lisäpalkkiot (yht. 6 %) Lisäpalkkioidut tavoitteet: 1: Hankkeen tavoitekustannuksen alittaminen (2 %) 2: Hankkeen valmistuminen aikataulussa (1 %) 3: Työturvallisuus (max. 0,5 %) 4: Talousrikollisuuden torjunnan onnistuminen (0,5 %) 5: Työn hyvän laadun varmistaminen (0,5 %) 6: Loppukustannusennusteen tarkkuus (max. 0,5 %) 7: Virheiden ja puutteiden poistamisen nopeus (0,5 %) 8: Palveluntuottajan synnyttämä asiakaskokemus (0,5 %) Palkkiomäärät tarkistetaan hankekohtaisesti markkinatilanne huomioiden 27 RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan valinta 28

15 Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta Palveluntuottaja valitaan kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteella seuraavasti: Laadun painoarvo 70 % Hinnan painoarvo 30 % Palveluntuottajan valintaprosessi vaiheittain: 1. Ilmoittautumisvaihe 2. Neuvotteluvaihe (Tiimirekrytointi) 3. Tarjousvaihe (kiinteä palkkio) 4. Hankintapäätös 29 Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 1. Ilmoittautumisvaihe Hilma-ilmoitus Palveluntuottajat esittävät allianssiorganisaationsa (=projektiryhmänsä) Palveluntuottajien allianssiorganisaatiot pisteytetään Kolme korkeinta pistemäärän saanutta palveluntuottajaa valitaan neuvottelumenettelyyn Em. valinnan jälkeen jatkoon valittujen palveluntuottajien pisteet nollataan 30

16 Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 2. Neuvotteluvaihe (Tiimirekrytointi) Jokaisen jatkoon valitun palveluntuottajan projektiryhmä pisteytetään tiimirekrytointitilaisuudessa saadun kokemuksen perusteella Projektiryhmän pisteytyksessä huomioidaan vastausten tekninen asiasisältö, vastauksia antavien henkilöiden henkilökohtaiset valmiudet sekä projektiryhmän ryhmätyöominaisuudet. Em. Projektiryhmän pisteytys muodostaa palveluntuottajan kokonaistaloudellisen edullisuuden laatupisteet 31 Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 3. Tarjousvaihe (kiinteä palkkio) Palveluntuottajalle lähetetään lopullinen tarjouspyyntö Palveluntuottaja antaa tarjouksensa kiinteästä palkkiosta, jonka perusteella muodostuu palveluntuottajan kokonaistaloudellisen edullisuuden hintapisteet 4. Hankintapäätös Palveluntuottajaksi valitaan kokonaistaloudellisesti edullisin rakennusliike. 32

17 Kiitos! Tuomme tilalle ratkaisut 33