TAMPEREEN ASUNTOTUOTANTOARVIO VUOSILLE

Transkriptio

1 TAMPEREEN ASUNTOTUOTANTOARVIO VUOSILLE

2 TAMPEREEN ASUNTOTUOTANTOARVIO VUOSILLE Tampereen kaupunki asuntotoimi

3 KAUPUNKIKEHITYSRYHMÄ Asuntotoimi Kannen kuva: Satu Aalto Tampere 2016 ISSN (Verkkojulkaisu) ISBN (Verkkojulkaisu)

4 SISÄLTÖ sivu Johdanto 1 Taustaa vuosien arviolle Tampereella noin 3500 asunnon tuotantovaje 1 Asuntokannassa isoja muutoksia 3 Kova kysyntä pienistä asunnoista 4 Vanhojen asunto-osakkeiden kauppojen kehitys 6 Vanhojen asunto-osakkeiden hintakehitys 7 Vuokra-asuntotilanne 8 Rakennuslupakehitys 8 Vuosien arvioon vaikuttavia muita tekijöitä Taloustilanteen ja rahoitusmarkkinatekijöiden vaikutus 10 Arvio vuosien asuntotuotannosta Kokonaistuotannon kehitys 11 Asuntotuotanto talotyypeittäin 11 Asuntotuotanto hallintamuodoittain 13 Asuntotuotannon rahoitusmuodot 16 Muuta Kaupungin oma vuokra-asuntotuotanto 17 Opiskelija-asuntotuotanto 17 Vuoden 2016 asuntotuotanto kaupunginosittain 18 LIITELUETTELO

5 LIITE 1 Vuoden 2016 rakentamiskyselyssä mukana olleet yritykset / yhteisöt ARVIO VUOSIEN UUDISTUOTANNOSTA LIITE 2 Valmistuneet / valmistuvat asunnot rakennustyypin mukaan vuosina LIITE 3 Valmistuneet / valmistuvat asunnot hallintamuodon mukaan vuosina LIITE 4 Valmistuneet / valmistuvat vuokra-asunnot rahoitusmuodoittain vuosina LIITE 5 Valmistuneet / valmistuvat asunnot rahoitusmuodon mukaan vuosina

6 1 ASUNTOJEN UUDISTUOTANTO TAMPEREELLA VUOSINA Johdanto Tampereen kaupungin asuntotoimi on vuodesta 2000 lähtien tehnyt vuosittain asuntotuotantoarvion. Sen pohjana on asuntosijoittajille, rakennuttajille ja rakentajille tehtävä kysely. Tällä kertaa mukana oli 61 yritystä / yhteisöä (LIITE 1). Mukana olivat kaikki viime aikoina Tampereelle rivitaloja tai sitä suurempia asuntokohteita rakentavat tai rakennuttavat yritykset. Arvion tekemisessä on käytetty seuraavien lähteiden aineistoja: Suomen pankki, Pellervon Taloustutkimus. Lisäksi hyväksi on käytetty seuraavia lähteitä, tilastoja ja aineistoja: aravatai korkotukilainalla lainoitettujen tai lainoitettavaksi aiottujen kohteiden hanketietoja, rakennuslupatilastoja, kaupungin asemakaavoitusohjelmia, Tilastokeskuksen Asuntojen hinnat ja vuokrien vuositilasto julkaisuja, Tampereen teknillisen yliopiston rakentamistalouden kerhon julkaisua TUUMA sekä uudisasuntojen markkinointiaineistoja. Tietoihin on lisätty arviona kyselyn ulkopuolelle pääosin jäävä erillispientalotuotanto. Taustaa vuosien arviolle Tampereella noin asunnon tuotantovaje Tampereella on jääty vuosina kaupunkiseudun rakennesuunnitelmissa esitetyistä asuntotuotantotavoitteista jälkeen yhteensä noin 3000 asuntoa. Kun lisäksi otetaan huomioon vuosien väestösuunnitetta suurempi väestönkasvu, nousee kokonaisvaje noin asuntoon (Kuvio 1.). Merkittävin tekijä uusien asuntojen vaisuun rakentamiseen on taloudellisen tilanteen aiheuttama omistusasuntojen kysynnän vaimeus. Omistusasuntojen osuus vajeesta on noin 62 %. Välittömästi finanssikriisin jälkeen vuosina 2009 ja 2010 edes näiden vuosien yhteenlaskettu valmistuneiden omistusasuntojen määrä ei yltänyt yhden vuoden

7 2 tavoitteeseen. Myös vuosien heikko taloudellinen tilanne seurannaisvaikutuksineen näkyi erityisesti vuosien 2014 ja 2015 tuotannossa, jolloin kumpanakin vuonna omistusasuntojen tavoite saavutettiin vain noin 75 %:sti. Myös kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto on vuosina ollut vaatimatonta. Kun tavoitteena on 570 vuokra-asunnon valmistuminen vuosittain, keskimääräinen toteutuma on ollut 151 asuntoa. Syynä tähän on ollut toisaalla valtion lainaehtojen huonous ja toisaalla lainoihin liittyvät käyttö- ja luovutusrajoitukset. Niiden tuotanto onkin jäänyt enimmäkseen kaupungin omien yhtiöiden varaan. Myös kaupungin niukka tonttitarjonta on vaikuttanut tilanteeseen. Kuvio 1. Väestön lisäys sekä uudisasuntotuotanto Tampereella vuosina Kun asuntotuotanto ei ole pysynyt väestön kasvun perässä ja toisaalla tuotanto on painottunut voimakkaasti kerrostalorakentamiseen, se on merkinnyt asumisväljyyden kasvun pysähtymistä. Vuonna 2012 asumisväljyys oli 36,8 hum2 henkilöä kohti ja se pysyi ennallaan vuosina (Kuvio 2.).

8 3 Kuvio 2. Asumisväljyyden (asunnon pinta-ala/henkilö) kehitys Tampereella vuosina Tampereen asuntokannassa isoja muutoksia Tampereen asuntokanta on vuodesta 2008 vuoteen 2014 kasvanut 8,5 %. Vuokraasuntojen määrä on kasvanut tänä kautena 17,8 % ja asumisoikeusasuntojen 13,6 %. Omistusasuntojen kasvu on vain 1,1 % (Kuvio 3. ). Vuonna 2014 Tampereen asuntokannasta oli 43,6 % vuokra-asuntoja kun vuonna 2008 niitä oli 40,2 %. Sama kehitys on jatkunut jo pidempään. Pelkästään uudistuotanto ei selitä näin isoa muutosta. Olemassa olevassa asuntokannassa on tapahtunut hallintamuodoissa siirtymistä omistusasunnoista vuokra-asuntoihin. Kun vuosina valmistui uusia omistusasuntoja , niin samaan aikaan omistusasuntokannan lisäys oli vain asuntoa. Vastaavasti samana ajanjaksona uusia vuokra-asuntoja valmistui , mutta vuokra-asuntokanta kasvoi asunnolla. Tämänhetkinen taloudellinen tilanne kiihdyttää entisestään vuokra-asuntojen kysyntää.

9 4 Kuvio 3. Tampereen asuntokanta hallintamuodon mukaan vuosina Tampereella kova kysyntä pienistä vuokra-asunnoista Tampereella oli vuonna 2014 kaikista asuntokunnista yhden henkilön asuntokuntia 49 % ja kahden hengen 32 % (Kuvio 4.). Suurempien asuntokuntien osuus on ollut pienoisessa laskussa. Kehitys on enimmiltään seurausta Tampereelle suuntautuvasta muuttoliikkeestä. Nuoret muuttavat työ- ja opiskelupaikan perässä tänne. Suurempien asuntokuntien määrän pieneneminen on tyypillistä kaupunkiseutujen keskuskaupungeille, missä perheet muuttavat omakotitaloihin ympäryskuntiin. Tosin aivan viime vuosina tämä kehitys on muuttunut ja perheitä kiinnostaa asua myös keskuskaupungissa. Osin ilmiön taustalla on taloudelliset tekijät osin on kyse myös arvojen ja asenteiden muutoksesta. Kuvio 4. Asuntokuntien määrän kehitys Tampereella vuosina

10 5 Kysynnän muutos on myös heijastunut Tampereen asuntokantaan. Pienten vuokraasuntojen (yksiöt ja kaksiot) määrät ovat jatkuvassa kasvussa (Kuvio 5.). Sen sijaan omistusyksiöiden ja - kaksioiden määrä on laskussa. Kuitenkin viime vuosina perustajaurakointikohteissa noin 20 % asunnoista on yksiöitä ja noin 40 % kaksioita. Vuokra-asuntojen määrä lisääntyy sekä uudisrakentamisen kautta, että vanhan asuntokannan muutoksella omistusasunnoista vuokra-asunnoiksi. Tämä ilmiö on finanssikriisin jälkeen entisestään voimistunut. Vuosina vuokra-asuntokanta kasvoi asunnolla, kun vastaavana ajanjaksona niiden uudistuotanto oli Vastaavasti omistusasuntokanta lisääntyi ajanjaksolla 621 asunnolla, kun ajanjakson uudistuotanto oli asuntoa. Kuvio 5. Omistus- ja vuokra-asuntojen määrän kehitys huoneistotyypeittäin Tampereella vuosina Pienten omistusasuntojen määrän lasku näkyy myös Tampereella varsinkin vanhojen osakeyksiöiden hinnoissa (Kuvio 6.). Tampereen hintakehitys on ollut jopa kovempaa kuin Helsingin. Hintataso on kuitenkin Tampereella aivan eri kuin Helsingissä. Vuoden 2015 neljännellä neljänneksellä Helsingin keskimääräinen neliöhinta yksiöissä oli euroa/m2 ja Tampereen euroa/m2.

11 6 Kuvio 6. Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin (1983=100) kehitys vuosina vanhoissa kerrostaloyksiöissä isoissa kaupungeissa. Vanhojen asunto-osakkeiden kauppojen kehitys Vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehtiin Tampereella vuonna 2014 vähiten koko luvulla (Kuvio 7.). Vuonna 2015 asuntomarkkinat hieman piristyivät ja kauppoja tehtiin noin kuusi prosenttia enemmän kuin edellisenä vuonna. Vaikka kaupanteko vilkastuikin, edelleen oltiin noin 12 % alhaisemmalla tasolla kuin 2000-luvulla keskimäärin. Kauppojen huippulukemista ollaan vielä kauempana, sillä vuonna 2005 tehtiin vanhojen asuntoosakkeiden kauppoja lähes neljänneksen enemmän kuin vuonna Kuvio 7. Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen asunto-osakekaupat Tampereella vuosina

12 7 Vanhojen osakkeiden hintakehitys Vanhojen osakeasuntojen hintakehitys kuvaa osaltaan vallitsevaa markkinatilannetta. Samalla se kertoo yhdessä kauppojen määrän kehittymisen kanssa rakentajille uusien kohteiden aloittamismahdollisuuksista. Hintakehitystä kuvataan seuraavassa Tilastokeskuksen julkaisemalla hintaindeksillä. Se vakioi asunnon hinnan laadun suhteen ja kuvaa näin aidosti asuntojen hinnan muuttumista eri ajankohtina (Kuvio 8.). Kuvio 8. Vanhojen rivitaloasuntojen ja eri kerrostalohuoneistotyyppien hintakehitys vuosineljänneksittäin Tampereella vuosina Rivitaloasuntojen nimellishintojen nousu on ollut viime vuosina hyvin maltillista. Vuoden 2010 kolmannesta neljänneksestä vuoden 2015 viimeiseen neljännekseen nousu on 1,4 %. Rivitaloasuntojen vähäinen kysyntä näkyy myös uusien omistusrivitaloasuntojen vähäisenä uudistuotantona. Vuonna 2014 niitä valmistui 60 ja viime vuonna 57. Suurin hintojen nousu on tapahtunut yksiöissä. Niissäkin hintojen nousu maltillistui jo vuonna Kaksioissa vuoden 2014 toisen neljänneksen jälkeen hintataso on pysynyt suunnilleen ennallaan. Kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa hintataso saavutti huippunsa vuoden 2013 toisella neljänneksellä, jonka jälkeen ne kääntyivät laskuun. Vuonna 2015 ne kääntyivät jälleen hienoiseen nousuun. Asuntokaupan vaimeus näkyy hintatason kehityksessä. Vuoden 2015 viimeisellä neljänneksellä rivitaloasunnon keskimääräinen neliöhinta Tampereella oli /m2, kerrostaloyksiön /m2, kerrostalokaksion /m2 ja kerrostalokolmion ja sitä suurempien asuntojen /m2 (Kuvio 9.).

13 8 Kuvio 9. Vanhojen rivitaloasuntojen ja eri kerrostalohuoneistotyyppien hintataso vuosineljänneksittäin Tampereella vuosian Vuokra-asuntotilanne Tampereella oli vuoden 2014 lopussa yhteensä vuokra-asuntoa, joka on 44 % koko asuntokannasta. Vuokra-asunnoista puolestaan 37 % oli ARA-rahoitteisia. Keskimääräinen kuukausivuokra vapaarahoitteisten uusissa vuokrasuhteissa oli Tampereella vuonna 2015 yksiöissä 16,96 m2/kk, kaksioissa 13,30 /m2/kk ja kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa 11,75 /m2/kk. Uusien vuokrasopimusten vuokrat nousivat 2,6 % edellisestä vuodesta. Uusissa vuokrasuhteissa Tampereella on Helsingin, Espoon ja Vantaan jälkeen seuraavaksi korkein vuokrataso isoissa kaupungeissa. Uudet vuokrasuhteet heijastavat parhaiten kunkin paikkakunnan vuokraasuntomarkkinatilannetta. Rakennuslupakehitys Rakennuslupatilastot osoittavat asuntorakentamisen selvää piristymistä. Vuonna 2015 myönnettiin rakennuslupa asunnolle ( Kuvio 10.). Kasvua edellisvuodesta on 3 %. Kasvua tapahtui vain kerrostaloasunnoissa (9 %). Sen sijaan rivitaloasunnoissa myönnettiin lupia 65 % vähemmän kuin edellisenä vuonna ja erillispientaloissa vähennys oli 22 %. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla myönnettyjen lupien määrä kasvoi 24 % edellisvuodesta ja jälkipuoliskolla lupia puolestaan myönnettiin 13 % vähemmän kuin edellisenä vuonna.

14 9 Kuvio 10. Myönnetyt rakennusluvat asunnoille ja aloitetut asunnot Tampereella vuosina (uudistuotanto ja laajennukset) Vuoden 2015 lopussa oli myönnetty lupa kaikkiaan kerros- ja rivitaloasunnolle, jotka valmistuvat vuonna 2016 tai myöhemmin. Kasvua edelliseen vuodenvaihteeseen on 38 %. Kerrostaloasunnoissa on kasvua 41 %. Näin potentiaalista kerrostaloasuntotuotantoa on varsin runsaasti varastossa. Myös aloitettujen asuntojen määrä (2 533 asuntoa) kasvoi 58 % vuodesta Kerrostaloasunnoissa aloituksia oli 66 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Rivitaloasunnoissa oli kasvua 10 % ja erillispientaloissa oli vähennystä 11 %.

15 10 Vuosien arvioon vaikuttavia muita tekijöitä Taloustilanteen ja rahoitusmarkkinatekijöiden vaikutus arvioon Suomen bruttokansantuote kasvoi ensimmäisen kerran neljään vuoteen viime vuonna 0,5 %. Valtiovarainministeriön talouskatsauksen (kevät 2016) mukaan bruttokansantuote kasvaa tänä vuonna 0,9 %, ensi vuonna 1,2 % ja samoin 1,2 % vuonna Talouskasvu tulee näin olemaan varsin tahmeaa ja epävarmuustekijöitä on niin Euroopassa kuin maailmantaloudessakin, jotka voivat vaikuttaa Suomen talouteen epäsuotuisasti. Talouskasvu on yksi perusedellytys vilkkaalle asuntokaupalle ja omistusasuntojen rakentamiselle. Vuosina maamme bruttokansantuote kasvoi keskimäärin noin 4 % vuosittain. Tampereellakin valmistui tällöin paljon omistusasuntoja. Vuosina 2004 ja 2007 valmistui perustajaurakoituja asuntoja kumpanakin vuonna noin asuntoa, mikä on 2000 luvun ennätys. Heikko taloustilanne näkyy ennen kaikkea korkeana työttömyytenä. Tampereella oli työttömiä 18,2 % helmikuussa Tämä on 0,7 prosenttiyksikköä korkeampi kuin vuosi sitten ja 1,8 prosenttiyksikköä korkeampi kuin helmikuussa Koko maassa työttömiä oli tämän vuoden helmikuussa 13,7 %. Nousua vuodesta 2014 on 1,3 prosenttiyksikköä. Työttömyys kääntyy tänä vuonna valtiovarainministeriön mukaan hyvin vaatimattomaan laskuun. Tosiasiallisen työttömyyden lisäksi omistusasuntomarkkinoihin vaikuttaa myös koettu työttömyysuhka. Taloudellisen taantuman seurauksena kotitalouksien kokema epävarmuus tulevaisuudesta on suuri. Asuntojen ostohalukkuus onkin vaimeaa. Kotitalouksista 5,2 % suunnitteli asunnon ostoa 12 kuukauden sisällä (Tilastokeskus: Kuluttajabarometri 3/2016). Helmikuussa lukema oli 6,3 %. Tilastoa on pidetty vuodesta 1995 lähtien ja alimmillaan ostajien osuus on ollut 4,1 % ja ylimmillään 11,3 %, keskiarvon ollessa 7,0 %. Kuluttajien ostoaikomukset ovat näin selvästi pitkän aikavälin keskimääräistä tasoa vaimeampia. Taloustilanne näkyy myös kotitalouksien nimellisansioiden kehityksessä. Tänä vuonna ansiot nousevat ansiotasoindeksillä mitaten 1,2 % eli saman verran kuin vuonna Ensi vuonna nousu on 1,0 % ja 1,2 % vuonna Kuluttajahintojen nousun myötä reaalinen ansiotaso laskisi 0,3 % sekä vuonna 2017 että Kotitalouksien heikko tulokehitys on näkynyt muun muassa viime vuosina päivittäistavarakaupan myynnissä. Erityisen voimakkaasti se on näkynyt asuntokaupassa. Asuntokaupan pohjalukemat luvulla saavutettiin koko maassa vuonna Taloustilanne tulee näin vaikuttamaan omistusasuntojen tuotantoon vuosina Vuoden 2014 notkahduksen jälkeen vuonna 2015 päästiin Tampereella jo hienoiseen kasvuun omistusasuntokaupoissa. Kasvu tulee jatkumaan tänäkin vuonna laimeana. Tärkeä tekijä omistusasuntojen tuotannon myönteisessä kehityksessä ovat asuntosijoitusrahastot ja yksityissijoittajat, jotka yksittäisten asuntojen ostoilla vauhdittavat asunto-osakeyhtiömuotoisten asuntojen rakentamista.

16 11 Uusien kotitalouksien nostamien asuntolainojen keskikorko oli 1,25 % helmikuussa 2016, kun se vuotta aiemmin oli 1,61 % (Suomen Pankki). Korot tulevat pysymään myös asuntotuotantoarviokauden matalina. Tämä vaikuttaa positiivisesti asuntokauppaan. ARVIO VUOSIEN ASUNTOTUOTANNOSTA Tampereen kaupunkiseudun uusi rakennesuunnitelma 2040 hyväksyttiin alkuvuodesta 2015 kaupunkiseutujen kuntien valtuustoissa. Siinä on tavoitteet ainoastaan asuntojen kokonaismäärälle sekä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen suhteelliselle osuudelle. Muut tavoitteet hyväksyttiin Tampereen kaupunginhallituksessa kesäkuussa 2015 hyväksytyssä asuntopoliittisissa linjauksissa Kokonaistuotannon kehitys Asuntotuotannon määrällinen tavoite Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2040 asettaa vuosien keskimääräiseksi tuotantotavoitteeksi Tampereelle asuntoa. Vuosien tuotantoarvio Vuosien asuntotuotannon arvioidaan olevan keskimäärin asuntoa vuodessa (Kuvio 11.). Näin Tampereella ylletään asuntotuotantotavoitteeseen. Viimeksi siihen yllettiin vuonna 2012 ja yhtä vilkas rakentamisjakso oli viimeksi vuosina Vuonna 2016 valmistuu asuntoa. Tämän lisäksi valmistuu 86 ryhmäkotiasuntoa. Ne eivät kuitenkaan ole virallisissa tilastoissa asuntoja. Vuonna 2017 tuotanto nousisi asuntoon ja vuonna 2018 valmistuisi asuntoa. Vuosina valmistui keskimäärin 1556 asuntoa. Kuvio 11. Valmistuneet / valmistuvat asunnot vuosina

17 12 Asuntotuotanto talotyypeittäin (LIITE 2) Kerrostalot Kuvio 11. Valmistuneet / valmistuvat asunnot vuosina Asuntotuotannon talotyyppijakauman tavoite Tampereen asuntopoliittiset linjaukset asettaa keskimääräiseksi tavoitteeksi vuosiksi kerrostaloille 60 % (1 140 asuntoa) ja keskitehokkaalle asuntotuotannolle 10 % (190). Vuosien tuotantoarvio Seuraavien kolmen vuoden aikana valmistuu keskimäärin vuosittain kerrostaloasuntoa ja niiden osuus koko tuotannosta on 85 %. Arviointikauden osalta ei pystytä arvioimaan erikseen keskitehokkaan tuotannon osuutta, vaan se sisältyy kerrostaloihin. Kerrostalojen osalta tavoite ylitetään niin määrän kuin osuudenkin osalta. Tuotanto on myös entistä enemmän kerrostalovaltaisempaa. Vuosina kerrostaloasuntoja valmistui keksimäärin (78 %). Tällä hetkellä asuntojen kysyntä painottuu vuokra-asuntoihin ja pieniin asuntoihin ja tämä näkyy kerrostaloasuntojen runsaana määränä. Rivitalot Asuntotuotannon talotyyppijakauman tavoite Tampereen asuntopoliittiset linjaukset asettaa keskimääräiseksi tavoitteeksi rivitaloasunnoille 15 % (285 asuntoa). Vuosien tuotantoarvio Arviointikaudella valmistuu vuosittain keskimäärin 145 rivitaloasuntoa ja niiden osuus koko tuotannosta on 7 %. Rivitaloasuntojen osuus vuosien tuotannosta oli 8 % (keskimäärin 127 asuntoa). Uudet rivitaloasunnot ovat Tampereella pääosin omistusasuntoja. Esimerkiksi vuonna 2013, jota voidaan luonnehtia normaalivuodeksi, valmistuneista rivitaloasunnosta 91 % oli omistusasuntoja. Vuosien 2014 ja 2015 omistusrivitaloasuntojen notkahduksen jälkeen (keskimäärin 61 asuntoa/vuosi) palataan paremmalle tasolle noin 111 asuntoa vuodessa. Rivitaloasuntoja valmistuu myös arviointokaudella vuokra-asunnoiksi. Koko maankin osalta on tapahtunut selvä muutos rivitalorakentamisessa finanssikriisin jälkeen. Kun vuosina valmistui keskimäärin noin rivitaloasuntoa, niin vuonna 2014 niitä valmistui noin 3000.

18 13 Erillispientalot Asuntotuotannon talotyyppijakauman tavoite Tampereen asuntopoliittiset linjaukset asettaa keskimääräiseksi tavoitteeksi erillispientaloille 15 % (285 asuntoa). Vuosien tuotantoarvio Arviointikauden erillispientaloasuntotuotanto on keskimäärin 173 asuntoa vuodessa ja niiden osuus kokonaistuotannosta on 8 %. Vuosina valmistui keskimäärin 169 erillispientaloasuntoa (11 %). Tampereen kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelman tavoitteena on nostaa omakotitonttien luovuttamista. Tonttitarjonnan lisääminen tulee edesauttamaan tavoitteen saavuttamista. Myös omakotitalojen rakentamisessa on tapahtunut maassamme selvä muutos finanssikriisin jälkeen. Kun vuosina valmistui keskimäärin omakotitaloa, niin vuonna 2014 valmistui noin Osin syynä ovat taloudelliset tekijät, koska muutos on tapahtunut lyhyessä ajassa. Osin syynä ovat asenteissa ja arvoissa tapahtuneet muutokset. Asuntotuotanto hallintamuodoittain (LIITE 3) Asuntotuotannon hallintamuotojakauman tavoite Tampereen asuntopoliittiset linjaukset asettaa omistusasuntojen tavoitteeksi koko ohjelmakaudella Tampereella 50 % (950 asuntoa vuodessa). ARA-vuokra-asuntojen ja vastaavien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tavoite on 30 % (570). Vastaavilla kohtuuhintaisilla vuokra-asunnoilla tarkoitetaan kaupungin omien asuntoyhteisöjen vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa. Muiden hallintamuotojen osuustavoitteena on 20 % (380). Muut ryhmä sisältää muiden kuin kaupungin omien asuntoyhteisöjen vapaarahoitteiset vuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot, osaomistusasunnot ynnä muut. Vuokra-asuntotuotanto Vuosien tuotantoarvio Arviointikaudella valmistuu vuokra-asuntoja (kohtuuhintaiset ja vapaarahoitteiset yhteensä) vuosittain keskimäärin ja niiden osuus on 48 % koko asuntotuotannosta. Lopullinen osuus on vielä tätäkin suurempi. Ennusteessa pystytään vain osittain arvioimaan yksittäisten osakeasuntojen siirtymistä vuokra-asuntokäyttöön. Vuosina valmistui keskimäärin 719 vuokra-asuntoa (46%). Kohtuuhintaiset vuokra-asunnot ARA-vuokra-asuntojen ja vastaavien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen osuus on kaikista arviointikauden valmistuvista asunnoista 17 % (369 asuntoa vuosittain) ja alittaa näin asuntopoliittisen ohjelman tavoitteen. Vuosina kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja

19 14 valmistui keskimäärin 457 (29 %). Vuonna 2015 valmistui vain 25 kohtuuhintaista vuokraasuntoa, tämä pudottaa vuosien keskiarvoa. Vuosina määrällinen tavoite alittui hieman (518 asuntoa), kun sen sijaan suhteelliseen tavoitteeseen yllettiin (33 %) ). Hyvä tulos johtuu siitä, että vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen valtio lähti elvyttämään vuokra-asuntotuotantoa väliaikaisella korkotukilainalla. Tampereelle valmistui tällä tuotantotuella vuosina yhteensä 789 vuokra-asuntoa. Arviointokauden huono tilanne johtuu kaupungin niukasta tonttitarjonnasta kohtuuhintaiseen vuokraasuntotuotantoon. Tonttitilanne on jo korjaantumassa mutta se näkyy viiveellä valmistuneiden asuntojen määrissä. Vuonna 2016 valmistuu kohtuuhintaisia vuokraasuntoja 200 ja 530 vuonna Toinen syy vaimeaan kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamiseen on ARAlainoituksen lainaehdot, pitkät käyttö- ja luovutusrajoitukset sekä yleishyödyllisyyssäädökset. Tämä on johtanut siihen, että pääasiassa vain kunnat ovat halukkaita rakentamaan ARA-vuokra-asuntoja. Hallitus lähetti talvella lausuntokierrokselle lakiesityksen valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa koskevaksi yleishyödyllisyyslainsäädännön muuttamiseksi. Se tulee osaltaan vauhdittamaan pitkäaikaisen korkotukilainan käyttöä. Toisaalla pitkäaikaiseen korkotukilainaan on tehty myös muutoksia, jotka vaikuttavat päinvastaiseen suuntaan. Hallitus antoi samassa yhteydessä myös lakiesityksen uudesta lyhytaikaisesta korkotukilainasta. Esitys pohjautui pitkälti selvitysmies ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahden kehittämään malliin, joka sai valtakunnallisilta yleishyödyllisyysyhteisöiltä myönteisen vastaanoton. Myös Tampereen kaupungin lausunto lakiesityksestä oli myönteinen ja siinä todettiin muun muassa, että se tulee lisäämään ARA-vuokra-asuntotuotantoa sekä houkuttelee uusia toimijoita vuokra-asuntomarkkinoille. Valtion tulisi kuitenkin uuden lainoitusmuodon käyttöönoton myötä korottaa korkotukilainojen hyväksymisvaltuuden määrärahaa. Vanhan tasoisen hyväksymisvaltuuden uudelleen kohdistaminen ei tuo lisää vuokra-asuntoja. Asuntotuotantoarviossa ei ole otettu huomioon lyhytaikaisen korkotukilainan ARA-vuokra-asuntojen mahdollista lisäävää vaikutusta. Jos lainsäädäntö on valmis vuodenvaihteessa 2016/2017, ottaa aikaa, ennen kuin uudet kohteet valmistuvat (aikaisintaan vuonna 2018) Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot (LIITE 4) Käsite sisältää kaikki vapaarahoitteiset vuokra-asunnot sijoittajatahosta riippumatta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus vuosina valmistuvista kaikista vuokra-asunnoista on 81 % (831 asuntoa vuosittain), kun se on ollut 43 % (307) vuosina Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tuotanto nousi vuonna 2013 aivan uudelle tasolle (633 asuntoa) aiempaan verrattuna. Nyt vuonna 2016 valmistuu 936 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Myös vuonna 2017 valmistuu yli 900 asuntoa. Sysäyksen kasvulle on antanut erilaisten asuntorahastojen perustaminen, joista jotkin mahdollistavat pienellä alkupanoksella pääsyn mukaan kiinteistösijoittamiseen. Asuntosijoittamisesta kiinnostuneille löytyy runsaasti erilaisia vaihtoehtoja. Rahastojen ostokohteet keskittyvät kasvukeskuskuntiin. Vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto

20 15 kompensoi osaltaan ARA-tuotannon vähenemistä ja auttaa pitämään vuokraasuntotilanteen kohtuullisena. Tällä hetkellä, kun korot ovat suhteellisen alhaalla ja pääomille on vaikea saada vakaata hyvää suhteellisen turvallista tuottoa, asuntosijoittaminen kiinnostaa. Myös yksityissijoittajien aktiivisuus asuntosijoitusmarkkinoilla on selvästi aiempaa vilkkaampaa. Samaan aikaan omistusasuntojen kuluttajamyynti on tahmeaa, joten houkuttelevia sijoituskohteita on Tampereella tarjolla paljon. Valtion vuokra-asuntojen takauslainat lasketaan vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin. Niihin ei liity rajoituksia asukasvalintaan eivätkä vuokrat määräydy omakustannusperiaatteella. Vuonna 2014 valmistui Tampereelle ensimmäinen takauskohde (42 asuntoa). Vuonna 2015 valmistui 73 asuntoa ja vuonna 2016 valmistuu 142. Asumisoikeusasuntotuotanto Vuosien tuotantoarvio Arviointikautena valmistuu vuosittain keskimäärin 54 asumisoikeusasuntoa ja niiden osuus uudisasuntotuotannosta on 2 %. Vuosina valmistui keskimäärin 70 (5 %) asumisoikeusasuntoa. Tuotanto oli vilkkaimmillaan viimeksi 2000-luvun alussa, jolloin parhaimmillaan valmistui 313 asuntoa. Myös vuosi 2015 oli vilkas (173 asuntoa). Muuten niitä on valmistunut 1-2 kohdetta vuosittain, aina ei sitäkään. Yhtenä tekijänä asumisoikeusasuntojen vilkkaaseen rakentamiseen tällä hetkellä on asumisoikeusasuntoja jo pitkään omistaneiden yhtiöiden markkina-alueen laajentuminen Tampereelle. Toisaalla myös uudet asuinalueet houkuttelevat toimijoita tarjoamaan monipuolisempia asumisvaihtoehtoja näille alueille. Kaikki Tampereella valmistuneet asumisoikeusasunnot ovat olleet ja ovat arviointikaudellakin ARA-rahoitteisia. Omistusasuntotuotanto Vuosien tuotantoarvio Arviointikautena valmistuu vuosittain keskimäärin omistusasuntoa ja niiden osuus kokonaistuotannosta on 50 %. Omistusasuntojen tavoitteet tullaan näin saavuttamaan. Vuosina valmistui keskimäärin 767 omistusasuntoa (49 %). Vuosien taantuma pudotti vuonna 2013 Tampereen omistusasuntotuotannon asunnosta 653 asuntoon vuonna Maamme taloustilanteen hienoisen kohentumisen vuoksi Tampereen omistusasuntotuotannon odotetaan hieman piristyvän. Piristymiseen vaikuttaa myös finanssikriisin jälkeen syntynyt asuntotuotannon vajaus ja myös vuosien ennakoitua suurempi väestönkasvu. Osa arviossa esitetyistä omistusasunnoista tulee siirtymään vuokra-asunnoiksi. Asuntosijoitusrahastot ja yksityiset sijoittajat ostavat asunto-osakeyhtiöistä yksittäisiä asuntoja. Niiden määrä on arviolta vuonna 2016 noin 200 ja vuonna 2017 noin 100

21 16 asuntoa. Lopullisissa toteutunutta tuotantoa kuvaavissa tilastoissa hallintamuodot kirjataan oikeiksi, mikäli ne tulevat tietoon. Kun asuntorahastot ostavat koko kohteen, ne ovat jo arviossa merkitty vapaarahoitteisiksi vuokra-asunnoiksi. Perustajaurakoituja kerros- ja rivitaloasuntoja valmistuu tänä vuonna 1 035, joka on 58 % enemmän kuin vuonna On kuitenkin otettava huomioon edellä mainittu yksittäisten asuntojen siirtyminen vuokra-asunnoiksi, joita tänä vuonna tullee olemaan noin 200. Hallintamuodon muutoksia tapahtuu pääsääntöisesti vain kerrostaloasunnoissa. Tästä huolimatta selvää kasvua on vuoteen 2015 verrattuna. Vuonna 2017 valmistuisi 884, josta siirtyisi noin 100 asuntoa vuokrakäyttöön (Kuvio 12.). Perustajaurakoitujen asuntojen tuotanto elpyy näin hyvinkin vuoden 2014 notkahduksesta mutta se ei kuitenkaan yllä vuosien tasolle, kun otetaan huomioon tapahtuvat hallintamuotojen siirtymät. Kuvio 12. Valmistuneet / valmistuvat omistusasunnot kerros- ja rivitaloihin Tampereella vuosina Osa perustajaurakoitujen kohteiden yksittäisistä asunnoista myydään asuntorahastoille ja sijoittajille vuokra-asunnoiksi, joita arviossa pystytään vain osittain kartoittamaan. Neuvottelu-urakkakohteet (kohteet myydään kokonaisina) ovat jo alun perin arviossa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Erillispientalopuolella maamme taloustilanne rajoittaa tavoitteeseen pääsemistä. Asuntotuotannon rahoitusmuodot (LIITE 5) Vuosien tuotantoarvio Valtion tukeman tuotannon osuus ennustekaudella tulee tämänhetkisten näkymien valossa olemaan keskimäärin 12 % (253 asuntoa). Vuosina se oli 31 % (482). Vuosien

22 korkeaan tasoon vaikutti valtion finanssikriisissä tekemät väliaikaiset elvytystoimenpiteet asuntorakentamisen edistämiseksi. Suurimmillaan valtion lainoittamien asuntojen osuus oli Tampereella 72 % vuonna Vuonna 2013 erityistoimenpiteitä ei enää ollut ja valtion lainoituksella valmistui vain 9 % kaikista asunnoista. Valtio lainoittaa tällä hetkellä sekä asumisoikeus- että vuokra-asuntojen rakentamista. Arviointikaudella valtion lainoittamien asuntojen pudotus tapahtuu vuokra-asunnoissa. Vuosina valmistuu keskimäärin 198 valtion lainoittamaa vuokra-asuntoa vuosittain, kun vuosina valmistui 412. Lisäksi merkittävä osa uusista ARA vuokra-asunnoista on tarkoitettu erityisryhmille. Muuta Kaupungin oma vuokra-asuntotuotanto Kaupungin omien asuntoyhteisöjen tavoitteena on tuottaa vuosittain puolet kaikista kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista (285 asuntoa/vuosi, kolmen vuoden keskiarvo). Kaupungin määräämisvallassa oleville yrityksille/yhteisöille (Insinöörioppilastalo Oy, Kiinteistöosakeyhtiö Opintanner, Pirkan Opiskelija-asunnot Oy, Tampereen Kotilinnasäätiö, Tampereen Vuokra-asunnot Oy, Tampereen Vuokratalosäätiö ja Vilusen Rinne Oy) valmistuu uusia vuokra-asuntoja vuosina keskimäärin 298 (29 % kaikista vuokra-asunnoista). Kaupunkikonsernille on valmistunut ja valmistuu jatkossakin edellä mainittujen asuntojen lisäksi erityisryhmille tarkoitettuja ryhmäkotiasuntoja, joita ei virallisissa tilastoissa lasketa asunnoiksi. Ne eivät täytä kaikkia asunnolle asetettavia säädösvaatimuksia. Niistä puuttuu usein muun muassa asuntokohtaiset ruoanvalmistus- ja ruokailutilat. Esimerkiksi vuonna 2013 niitä valmistui 84, vuonna 2014 valmistui 112, vuonna 2016 valmistuu 86, vuonna 2017 valmistuu 232 ja vuonna 2018 valmistuu 90 ryhmäkotiasuntoa. Opiskelija-asuntotuotanto Tampereella toimivat seuraavat opiskelija-asuntoyhteisöt: Tampereen seudun opiskelijaasuntosäätiö (TOAS), Insinöörioppilastalo Oy, Kiinteistöosakeyhtiö Opintanner ja Pirkan opiskelija-asunnot Oy. Opiskelija-asuntoyhteisöille valmistuu 158 asuntoa vuonna 2016 ja 116 asuntoa vuonna Vuosina valmistui keskimäärin 171 uutta asuntoa. Asuntomäärissä ovat mukana kaikki asunnot riippumatta siitä, ovatko asunnot virallisesti luokiteltu asunnoiksi (Kuvio 13.)

23 18 Kuvio 13. Opiskelija-asuntoyhteisöjen uudisasuntotuotanto Tampereella vuosina Vuoden 2016 asuntotuotanto kaupunginosittain Kaupunginosista eniten rivi- ja kerrostaloasuntoja valmistuu vuonna 2016 Vuorekseen (460), Niemenrantaan (287), Osmonmäkeen (259), Härmälään 242, Kalevanrinteeseen 189 ja Kaukajärvelle 125 (Kuvio 14.). Rakennustyyppi KAUPUNGINOSA kerrostaloasuntoja ( kpl ) rivitaloasuntoja ( kpl ) 1. Vuores Niemenranta Osmonmäki Härmälä Kalevanrinne Kaukajärvi Atala Tulli Linnainmaa Kissanmaa Naistenlahti 60 0 Muut kaupunginosat 5 46 YHTEENSÄ Kuvio 14. Vuonna 2016 valmistuvat kerros- ja rivitaloasunnot kaupunginosittain

24 VUODEN 2016 RAKENTAMISKYSELYSSÄ MUKANA OLLEET YRITYKSET JA YHTEISÖT : LIITE 1 Arkta Rakennuttajat Oy Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy Asuva Oy AVAIN Asumisoikeus Oy ja AVAIN Yhtiöt Oy AW-Rakennus Oy Hartela Oy Insinöörioppilastalo Oy IVH-Kodit Oy Jatke Oy JTT-Kodit Oy Jukkatalo Oy Kehitysvammaisten Palvelusäätiö Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö ILMARINEN Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö VARMA Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia Kruunuasunnot Oy Keva Leike Oy Lemminkäinen Talo Oy Lujatalo Oy LähiTapiola asuntosijoitus Suomi Master Kodit Oy MKN-Urakointi Oy Monikoti Oy NCC-Rakennus Oy Nuorisosäätiö OP Vuokratuotto-erikoissijoitusrahsto PEAB Oy Ab Pirkanmaan Mestari-Rakentajat Oy Pirkanmaan Sininauha ry Pirkan Opiskelija-asunnot Oy ja Kiint. Oy Opintanner Pohjola Rakennus Oy Rakennusliike Aki Hyrkkönen Oy Rakennusliike A Virtanen Oy Rakennusliike Conrak Oy Rakennusliike K ja P Salonen Oy Rakennusliike Visura Oy Rakennustoimisto HT-Talot Oy Riihirakenne Oy RTN Rakennus Oy Sato Oyj Setlementtiasunnot Oy ja Setlementtiasumisoikeus Oy Sievitalo Oy Skanska Talonrakennus Oy Sopimusvuorisäätiö SRV-Rakennus Oy Suomen Laatuasunnot Oy Suomen Vuokrakodit Oy Taitokaari Oy TA-Yhtymä Oy ja TA-Asumisoikeus Oy T2H-Pirkanmaa Oy Tampereen Kaupunkilähetys ry Tampereen Kotilinnasäätiö ja Vellamonkodit Oy Tampereen Seudun opiskelija-asuntosäätiö Tampereen Vanhuspalpalveluyhdistys ry Tampereen Vuokra-asunnot Oy Tampereen Vuokratalosäätiö ja Vilusen Rinne Oy VVO-Kodit Oy YH-Kodit Oy YIT-Rakennus Oy Ålandsbanken Rahastoyhtiö Oy

25 ASUNTOTOIMI KL LIITE 2 asuntoja ( kpl ) VALMISTUNEET / VALMISTUVAT ASUNNOT ASUINRAKENNUSTYYPIN MUKAAN VUOSINA Lähde:Tampereen kaupungin rakennusvalvonta, arvio: asuntotoimi 1-2 huoneiston talot rivi- ja ketjutalot kerrostalot muut * ARVIO TALOTYYPPIOSUUKSIEN TAVOITE, ARVIO JA TOTEUTUMA, asuntoja keskimäärin (kpl / vuosi) : Tavoite Arvio Toteutuma erillispientalo rivitalo kerrostalo keskitehokas 190

26 ASUNTOTOIMI KL LIITE VALMISTUNEET ASUNNOT HALLINTAMUODON MUKAAN VUOSINA asuntoja ( kpl ) Kaavio ei sisällä käyttötarkoitusmuutoksia Vuokra-asunnot Asumisoikeusasunnot Omistusasunnot Lähde:Tampereen kaupungin rakennusvalvonta, arvio: asuntotoimi * ARVIO HALLINTAMUOTO-OSUUKSIEN TAVOITE, ARVIO JA TOTEUTUMAT, asuntoja keskimäärin (kpl) Arvio Toteutuma Tavoite Ara- ja vastaavat kohtuuhintaiset vuokra-asunnot omistusasunnot vapaarahoitteiset vuokra-asunnot, asumisoikeusasunn yhteensä Asuntojen lisäksi on valmistunut / valmistuu: ryhmäkotiasuntoja 84 kpl v 2013, 178 kpl v 2014, 86 kpl v 2016, 232 kpl v 2017 ja 90 kpl v 2018

27 ASUNTOTOIMI LIITE 4 KL Valmistuneet / valmistuvat vuokra-asunnot rahoitusmuoto-osuuksien mukaan Tampereella vuosina % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % * Valtion lainoitus Vapaarahoitteiset * 2018 * Lähde: Tampereen kaupungin asuntotoimi *ARVIO Valtion lainoittamia vuokra-asuntoja keskimäärin (asuntoja / %) 412 / 57 % 198 / 19 % Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja keskimäärin (asuntoja / %) 307 / 43 % 831 / 81 % valtion lainoittamat vuokra-asunnot sisältävät myös seuraavat ARAn rahoitusmuodot: vuokra-asuntojen valtion takauslainat vapaarahoitteisissa osaomistusasunnot väliaikaisen korkotuen asunnot

28 ASUNTOTOIMI LIITE 5 KL VALMISTUNEET / VALMISTUVAT ASUNNOT RAHOITUSMUODON MUKAAN TAMPEREELLA VUOSINA % 80 % 60 % % 20 % 0 % * Valtion lainoitus Vapaarahoitteiset 2017 * 2018 * Lähde: Tampereen kaupungin asuntotoimi * ARVIO RAHOITUSOSUUDET, % Valtion lainoitus Vapaarahoitteiset Vuosina Vuosina

29 KAUPUNKIKEHITYSRYHMÄ Asuntotoimi