Tekninen lautakunta Tekninen lautakunta Koulutuslautakunta Asematien päiväkodin hankintavaihtoehdot

Transkriptio

1 Tekninen lautakunta Tekninen lautakunta Koulutuslautakunta Asematien päiväkodin hankintavaihtoehdot 44/55/551/2011 TL 42 Selostus: Päivähoito- ja kouluverkon tarkastelutyöryhmä on päättänyt, että käynnistetään valmistelu keskikaupungin alueen päiväkotiryhmittymästä Asematielle, johon sijoitetaan Hernemäen ja Keskikaupungin päiväkotitoiminnan lisäksi Pohjanlintu ja Avoin päiväkoti. Työryhmän esityksestä kaupunginhallitus on antanut teknisen toimialan tehtäväksi käynnistää alueen asemakaavavalmistelut uuden päiväkotitontin muodostamiseksi. Kaavavalmistelua varten on kartoitettu alustava tilaohjelma, jonka mukaan päiväkotiin tulee 10 ryhmää. Hankkeen aikataulua ohjaa alkuvaiheessa asemakaavan valmisteluaikataulu, mutta myös Hernemäen päiväkodin tilojen tilapäisratkaisut rakennuksessa ilmenneiden kosteusvaurioiden takia. Asematien päiväkodin alustavaksi aikatauluksi esitetään seuraavaa: - tekninen lautakunta: valmisteluaikataulu koulutuslautakunta helmikuu projektipäällikön valínta tammikuu 2011 ehdollisena - arkkitehdin kilpailutus ja valinta mennessä ehdollisena - hankesuunnitelman hyväksyntä huhtikuu erikoissuunnittelijoiden ja valvojien valinta huhti-/toukokuu erikoissuunnittelu touko-/joulukuu rakennuslupa joulukuu urakkakilpailutus joulukuu tammikuu rakentaminen vuosi 2012 Kaikki valmistelu ja kilpailutus tehdään ehdollisena siten, että konsulttisopimukset voidaan tarvittaessa keskeyttää, jos hanke keskeytyy. Terveysvalvontaa on kiirehditty Hernemäen päiväkodin tilojen sisäilmatutkimuksista, joita tuskin saadaan lautakunnan kokoukseen mennessä. Tuloksista riippuu, joudutaanko tekemään varauksia mahdollisista parakkitiloista. Valmistelu: toimitilapäällikkö Paula Kokkonen,

2 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi Asematien päiväkotihankkeen käynnistämisen ja oikeuttaa teknisen toimialan jatkamaan valmistelua esitetyn aikataulun mukaisesti. Käsittely: Tekninen johtaja esitti kokouksessa, että päiväkodin toteuttamisvaihtoehtona tulee selvittää myös tilaelementtirakennusja vuokrausvaihtoehdot (elinkaarimalli) sekä käyttötalousvaikutukset. Päätös: Lautakunta hyväksyi yksimielisesti teknisen johtajan esityksen kokouksessa täydennetyllä tavalla. Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastettiin kokouksessa ja todettiin oikeaksi. Tiedoksi: Toimenpiteet: Keskikaupungin päiväkoti Hernemäen päiväkoti Pohjanlintu Sivistysvirasto Toimitilapalvelut TL 193 Selostus: Vaihtoehdot: 1. Elinkaarimalli Elinkaarimallissa kaupunki/tilaaja on sopimussuhteessa palveluntuottajaan, jolla on sopimus rakennusurakoitsijaan rakentamisesta ja kiinteistön kiinteistöpidosta. Hankkeen rahoitus voidaan hoitaa yksin tilaajan toimesta, yhdessä palvelutuottajan kanssa pääomasijoituksella tai palvelutuottaja voi järjestää rahoituksen yksin pääomasijoituksella ja lainarahoituksella. Järjestelyllä erityisesti pyritään siihen, että käytönaikainen riski rakennuksen kunnossapidosta, hankkeen toteutukseen liittyvät riskit ja toimenpiteet jäävät palveluntuottajalle. Tilaaja maksaa sopimuksen mukaista palvelumaksua, joka voi sisältää kaiken myös siivouspalvelut. Vuokra-ajat ovat yleensä vuotta. Pöyry CM projektipäällikön toimesta järjestettiin tilaisuus elinkaarimallin toteutuksesta, jossa oli puhumassa Esa Kemppainen Lemminkäinen Oyj:stä. Yritys vastaa mm. Kuopion neljän kohteen toteutuksesta elinkaarimallilla.

3 Etuina ja haittoina elinkaarimallille ovat mm: + hankkeen nopea ja valmistuminen ja käyttöönotto + rakentamisen ja ylläpidon laadun varmistus - ei synny korjausvelkaa - käyttöasteen ja käyttötarpeen tietäminen vuotta eteen päin - lunastushinnan määrittely ja sopimusaikaisten aktivoitavien investointien vaikutus lunastushintaan - riskikustannusten hinnoittelu - kokemuksia vähän Savonlinnan tapauksessa elinkaarimalli ei tule kysymykseen seuraavista syistä: - Asematien, Kellarpellon ja perhekeskuksen yhteenlaskettu hankinta-arvo (vaatimus väh 15 M ) ei ole riittävä houkuttelevalle ja kannattavalle kumppanuussopimukselle. - Kuntaliitto on Espoon kaupungin kokemuksen pohjalta kritisoinut elinkaarimallin etenkin liian pitkiä sopimusaikoja ja sen sopimattomuutta yksinomaan kunnan omaa toimintaa palveleville kiinteistöille (HS ). - lopullinen riski kuitenkin siirtyy tilaajalle, koska lunastushintaan siirretään käyttöaikaiset investoinnit - Savonlinnalla on erittäin huonoja kokemuksia mm. Kurssikujan ja Talvisalon korttelikeskuksen leasing-sopimuksista 2. Elementtivaihtoehdot / KVR Elementtivaihtoehtoja kyseltiin alustavasti neljältä eri toimittajalta. Rakennukset valmistetaan toimittajan tehtaalla moduulimittaisena, ja toimitetaan valmiille perustuksille ja tontille. Rakennuksen pystytys tehdään hyvin lyhyessä ajassa. Tilaaja vastaa L1 tasoisista pääpiirustuksista, määrittelee rakennus- ja talotekniset tasomäärittelyt tarjouspyyntöä varten. Toimittaja vastaa rakennuksen erikoissuunnittelusta, oman työn valvonnasta, kuljetuksesta ja pystytyksestä. Tilaajalle jäävä tasomäärittely ja sen valvonta edellyttää projektijohtoa, arkkitehtisuunnittelua tason määrittelyä varten sekä rakennustöiden valvojaa. Lisäksi tilaaja tekee erillishankintana geosuunnittelun, maapohjatutkimukset ja kaikki ulkoalueisiin liittyvät työt erillisenä urakkana. Etuina ja haittoina elementtirakentamiselle ovat mm: + elementit (moduuli tai elementtitaso) tehdään sisätiloissa, millä ehkäistään rakennusaikainen rakenteiden kostuminen + rakentamisen pystys tapahtuu nopeasti + mahdollistaa erilaiset rahoitusvaihtoehdot joko investointina tai leasing-rahoituksella kuntarahoituksen kautta - leasing-sopimukseen ja takaisinlunastukseen liittyvät riskit - moduulirakenne jäykistää suunnittelua

4 Vertailulaskelmat osoittivat, että elementtitoteutus ja tässä tapauksessa KVR-urakkahankinta ei alustavien laskelmien mukaan ole paikalla rakennettua edullisempaa. Elinkaarikustannusten osalta kustannusvertailu edellyttää tarjouspyynnön tasomäärittelyssä onnistumista mm. oikeaa energialuokitusta energiakustannusten minimoimiseksi. Asematien päiväkodille vaihtoehto sopisi hyvin, koska hankkeen toteutuksella on aikataulullinen riski. Rakennus tulisi olla päiväkotikäytössä viimeistään loppuvuodesta 2012, muuten mahdollisesti joudutaan turvaantumaan väliaikaistilaratkaisuihin. Tontin asemakaava on valmistelun alla ja voi aiheuttaa oman aikataulullisen viiveen. Lisäksi aikataulupaineita lisää mahdollinen uusi esille tullut vaihtoehto, jossa Keskikaupungin päiväkodin tilat saneerattaisiin Perhekeskuksen käyttöön. 3. Perinteinen paikalla rakentaminen Perinteisen paikalla rakennetussa vaihtoehdossa tilaaja vastaa kaikesta suunnittelusta, valvonnasta ja rakentamisesta. Vaihtoehto on ollut meillä yleisin käytössä oleva hankintamuoto. + hankeen työt ovat mahdollista jäädä kokonaan paikkakunnalle + suunnittelun ohjaus ja valvonta on tilaajan paremmassa ohjauksessa, mistä syystä tilan käyttäjän toiveet voidaan huomioida paremmin + ei pitkäaikaisiin sopimuksiin liittyviä sopimusriskejä - jokainen eri sopimus kilpailutetaan, mihin sisältyy omat riskinsä - aikataulullisesti edellistä vaihtoehtoa hitaampi Lähinnä aikataulullisista syistä johtuen Asematien päiväkodin rakentaminen voisi toteuttaa Elementti / KVR -urakkamuotona. Hanke etenisi vaihtoehtopäätöksen jälkeen hankesuunnitteluvaiheeseen, johon tarkennetaan tilaohjelma ja kustannukset. Pöytäkirjaliitteenä A on päivätty alustava tavoitehintalaskelma tehtynä päivitetyn tilaohjelman mukaisesti. Tämän mukaan rakennuksen bruttoalaksi on saatu neliötä ja kustannusarvioksi 4,8 miljoona euroa, alv 0 %. Bruttoala ja kustannusarvio on tässä vaiheessa karkeita arvioita ja täsmentyvät tilaohjelman tarkennuksen jälkeen hankesuunnitelmaan. Kustannukset ovat kuitenkin vertailukelpoisia. Pöytäkirjaliitteenä B on kannattavuuslaskelma uuden päiväkodin ja nykyisen tilanteen vertailusta tavoitehintalaskelmia käyttäen. Keskusta-alueen hoitopäiväpaikkojen määrä kasvaisi hankkeen myötä nykyisestään 168 hoitopaikasta 185 hoitopaikkaan eli lisäystä tulisi 17 hoitopaikkaa. Nykyisellään yksi hoitopaikka

5 maksaa vuodessa euroa, kun se hankkeen toteutuksen jälkeen maksaisi noin euroa eli säästettäisiin vuodessa euroa/hoitopaikka eli yhteensä noin euroa/vuosi. Alustava ja ohjeellinen aikataulu vaihtoehdon 2 mukaan: - Päätös toteutusvaihtoehdosta tekninen lautakunta - Tilaohjelman päivitys mennessä - Rakennettavuusselvitys Toiminnan kuvaus Hankesuunnitelma Hankepäätös, lautakunnat ja kaupunginhallitus syyskuu Maanrakennussuunnittelijan kilpailutus, suunnittelu / Tarjouspyynnön valmistelu ja tarjouspyyntö KVR- urakoitsijasta 10/2011-1/ Tarjouspyyntö maanrakennusurakoitsija 1/ Urakkalaskenta, päätös valinnasta ja valitusaika 2-3/ Elementtiasennus Käyttöönotto Valmistelu : toimitilapäällikkö Paula Kokkonen, Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi pöytäkirjaliitteenä A ja B olevat karkean tavoitehintalaskelman ( ) ja kannattavuuslaskelman (pvm ) tiedoksi ja päättää, että Asematien päiväkodin toteutusmalli on Elementti/KVR-urakka. Lisäksi lautakunta oikeuttaa teknisen toimialan valmistelemaan hankesuunnitelman tältä pohjalta. Rahoitusvaihtoehdot investointitai leasing- vaihtoehto ratkaistaan hankesuunnitelman hyväksynnän yhteydessä. Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Tiedoksi: Toimenpiteet: Sivistysvirasto Toimitilapalvelut KL 121 Selostus: Asemantien päiväkodin tilaohjelmaa on suunniteltu yhteistyössä toimitilapalvelun sekä ruoka-ja siivouspalveluiden kanssa. Samoin kustannusvertailua on tehty yhdessä. Synergiaetuja on toivottu löydettävän.

6 Arkkitehti Erkki Metsälä on tehnyt ensimmäisen alustavan luonnoksen päiväkodin pohjapiirrokseksi, jonka hän esitteli suunnittelukokouksessa. Monista keskusteluista huolimatta varhaiskasvatuksen tuoma näkökulma ja ruoka- ja siivouspalveluiden päällikön esi tys lasten ruokailun jär jestä miseksi poikkeavat toisistaan. Vt. varhaiskasvatuspäällikkö ja ruoka- ja siivouspalveluiden päällikkö se los ta vat ko. asiaa kokouksessa. Valmistelu: vt.varhaiskasvatuspäällikkö An na-liisa Sairanen, puh Sivistystoimenjohtajan esitys: Koulutuslautakunta edellyttää, että lasten ruokailun järjestämisen suunnittelussa huomioidaan lapsen etu, pienten lasten rytmisyys ja kehitystaso, lapsivaikutusten arviointi sekä henkilöstön pedagoginen ja kehityspsykologinen tietämys. Tämän jälkeen voidaan yhteis työs sä ruoka- ja siivouspalveluiden kanssa kehittää yhteistyö tä niin, että saadaan synergiaetuja ja kustannuksia voidaan vähentää. Päätös: Sivistystoimenjohtajan esitys hyväksyttiin. Lisäksi koulutuslautakunta päät ti, et tä ai na kin al le 3-vuo ti aat ruo kai le vat omis sa ryhmissään. Lisäk si Poh jan linnun op pilaat ruo kaile vat omassa ryh mässään. Tiedoksi: Tekninen lautakunta Ruoka- ja siivouspalvelut