Kaupungin tonttien hinnoitteluperiaatteet

Transkriptio

1 Puheenjohtajiston työryhmä Kaupunginhallitus Tonttien hinnat / /2015 Pjst Valmistelija: Maankäyttöinsinööri Markku Turja, puh , Kaupungin tonttien hinnoitteluperiaatteet Kaupungin omien tonttien hinnoittelussa on lähdetty siitä, että alu een hankintahinta sekä kunnallistekniikan kustannukset saadaan ta kaisin tontteja myymällä. Alueidern välillä voi olla hieman eroa vai suuksia, mutta kokonaisuutena em. periaate toteutuu. Lapualla, kuten koko maassa, rakentaminen ja samalla tonttien kysyn tä on hieman vähentynyt. Yleinen epävarmuus vaikuttaa siihen, et tä isoa, oman talon rakentamispäätöstä mietitään pidempään ja tar kem min. Lainan korot ovat alhaisia, mutta lainan saannissa on omat haasteensa mm. omarahoitusosuus. Vuoden 2015 hinnoittelussa on lähdetty siitä, että ottaen huomioon ny kyi nen taloustilanne ei tonttien hintoja tulisi korottaa vaan vanhojen myynnissä olevien alueiden hinnat tulisi pitää ennallaan. Uudet alu eet, ottaen huomioon raakamaan hankintahinta, tulisi pääsääntöisesti hin noi tel la si ten, et tä kun nal lis tek nii kan kustannukset, katujen ra ken ta mi nen, va lais tus se kä puisto jen raken taminen saatasiin tonttien hin noissa ta kai sin. Kysyntäerot ovat myös kasvaneet eri alueilla. Tont tien kysyntään vaikuttaa mm. lasten koulumatkan turvalli suus (pyö rä tiet yms.), koulun etäisyys, alueen viihtyisyys sekä mui den palve lu jen läheisyys. Peltoalueilla tonttien hinnoittelussa on päästy siihen, et tä se kä raa ka maan han kin ta hin ta et tä kun nal lis tek nii kan kustan nuk set on saatu tonttien hin noissa ta kai sin. Tonttien myyn tiin ei pi täi si ottaa mu kaan elinkus tan nus- tai ra ken nus kustan nus in deksien vai kutusta, koska ne eivät ku vaa suo raan ra kenta misvo lyymia tai tontti kysyntää, vaan hin noit telu tulisi tehdä mui ta pe riaat teita noudattaen. Rivi- ja kerrostalotontit myydään kerrosneliömetrihinnalla. Hintaa mää ri tel täes sä otetaan huomioon kaavoituksen tuoma rakennusoikeus sekä se onko ko. tehokkuus mahdollista toteuttaa. Hinta lasketaan toteutettavissa olevan kerrosneliömetrimäärän perusteella. Kaksikerroksiset kohteet hinnoitellaan edullisemmin kuin muut alueen yksikerroksiset rivitalotontit, jolla kannustettaisiin toteuttamaan kes kus tan läheisyyteen enenevässä määrin kaksikerrosratkaisuja.

2 Teollisuustonttien hinnoittelussa tulisi lähteä raakamaanhinnasta, johon voidaan lisätä jonkin verran kunnallistek niikan kus tannuksia. Kyläkeskusten rakennuspaikkojen hinnat määrätään pääosin rakennuspaikkakohtaisina kokonaishintoina. Hinnat pyöris tetään tasaeuroiksi. Alueita hinnoitellaan myös erik seen. Simpsiön mökkitonttien hinnoittelussa on käytetty hintaperusteena jo kais ta al kavaa rakennusoikeuden sataa neliömetriä koh den määrättävää hintaa. Kaupungin myymiä tontteja kaupungille takaisin luovutettaessa maapohjan osalta kauppahinta on 90 % hinnasta, jolla myyjä on aiem min ostanut tontin kaupungilta. Kaupungilla oli vapaita omakotitontteja seuraavasti: - Keisala 1 - Ilkka 9 - Ritamäki 17 - Siirilä 2 - Alapää 8 - Alanurmo 13 - Koskikylä Rivitalotontteja - Alanurmo 2 - Ilkka 4 - Koskikylä; II ker 5 Omakotitiontteja varauksessa Vuonna 2014, mennessä toteutu neet tonttien luovutukset: - Omakotitontit 15 - Rivitalotontit 5 - Teollisuustontit 1 - KL / P / Y tontit 4 Tonttien myyntitulot ,02 - tonttialueiden hankintahinnan ja

3 myyntihinnan välinen voitto ,01 Maa-alueiden ostoihin ,60 Maa-alueita ostettiin yhteensä 70,8 ha Maa-alueiden vaihdot Kaupungille tulleet maa-alueet 16,25 ha Kaupungin luovuttamat maa-alueet 19,68 ha Tonttien ja rakennuspaikkojen hinnat ja vuokrat Maankäyttöinsinöörin ehdotus: Puheenjohtajisto esittää kau pungin hal li tuk sel le ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että val tuus to päät tää kaupungin luovuttamien tonttien ja rakennuspaik kojen hinnois ta, hintaperusteista, takaisinostoehdoista, edelleenluovutuksesta, tonttien ja rakennuspaikkojen luovuttamiseen liittyvistä muista ehdoista sekä tonttien ja rakennuspaikkojen varaamisesta ja vuokranmääräytymisperusteista: 1. Omakoti-, pari- ja rivitalotontit Kaupungin omakoti-, pari- ja rivitalotalotont tien hinnat asemakaava-alueilla alkaen Liite Mikäli omakotitontille ei ole määritelty myyn tihintaa, hin nan päät tää kaupunginhallitus. Kyläkeskukset: alle 2500 m² ja 2500 alle 5000 m² - mikäli aluetta ei ole hinnoiteltu erikseen. Rivitalotonttien hintaa määritettäessä hinta lasketaan siitä kerrosne liömetrimäärästä, joka on mah dollista to teuttaa. Mikäli hin noit te lun perusteena käyte tään muuta kuin kaavan tuomaa ra ken nus oi keut ta, kauppahinnan vahvistaa kaupunginhallitus. Jos AP-tontti myydään yhden perheen oma kotitalon ra kennuspai kaksi, lasketaan hinta omakotiton tille vahvis tetun hinnan mu kai ses ti, muuten laskentape rusteet ovat samat kuin rivitalotonteil le. Jos hinta määri tellään jonkin muun perusteen mukaisesti, kaup pahin nan vah vistaa kaupunginhallitus. 2. Kerrostalo-, liike- ja muut erityistontit ja rakennuspaikat

4 Hinnoittelussa käytetään perusteena ker rosneliömetrille hyväksyttä vää hintaa. Hinnoittelussa on huomioitava alueen hankintahinta. Hinnoittelu tehdään jokaisessa kohteessa erikseen, jon ka hinnan kaupun ginhallitus vahvistaa. 3. Teollisuustontit Lähtökohtana hinnoittelussa on raakamaan hinta. Sisääntuloteiden varressa on tonttien edullinen asema, verrattuna taa empana oleviin, otettava hinnoit telussa huomioon. Liiketoiminta korottaa hin taa verrattu na teol lisuus- ja varastoalueisiin. Hinnoittelu tehdään jokai sessa koh teessa erik seen, jonka hinnan kaupunginhallitus vahvis taa. 4. Simpsiön mökkitontit Uusien tonttien osalta hinnan määrittää kaupunginhallitus. 5. Rakennusvelvoitteet Kaupungin tontin tai rakennuspaikan ostaja sitoutuu aloittamaan asemakaavan ja ympäristölauta kunnan hy väksymien piirustusten mukaisen rakennuk sen rakenta misen vuoden (1) kulut tua kauppakir jan alle kirjoittami sesta ja saattamaan sen loppuun kah den (2) vuo den kuluttua siitä, kun rakentamistyö oli aloi tet ta va. Kaupunki voi hakemuksesta pidentää mai nittua määrä aikaa. Kau pun ki voi jättää rakentamisvel voitteen mää räämättä, jos siihen on perusteltu syy (esim. lisäalue tonttiin tai rakennuspaikkaan). 6. Tonttien takaisinosto Kaupungilta ostettuja tontteja kaupungille takaisin luovu tettaessa kauppahinta on 90 % siitä hin nasta, jolla myy jä on ostanut tontin kaupungilta, jollei kaupunki erityises tä syystä hyväksy muuta kaup pahin taa. Kaupunki suorit taa lisäksi myyjälle hänen maksa man sa liittymis- ja erot tamiskustannukset ilman korkoa. 7. Kaupungilta ostettujen tonttien ja raken nuspaikko jen edelleen luovutus Kaupungilta ostettuja rakentamattomia tont teja ja raken nuspaikkoja muulle kuin kaupungille edel leen luovutet taessa, on

5 luo vu tuk seen saatava kaupun gin hyväksymi nen. Tontin tai rakennus paikan hinta saa olla korkein taan valtuuston hyväksymän voimassa ole van hinta ta son mukainen, jollei kaupunki erityisestä syystä hyväk sy muuta luovutushintaa. Myyjän saama osa kauppahin nasta voi ol la korkein taan hänen tontista tai rakennus paikasta maksamansa kauppahinta ilman korkoa. Muu osa kauppahintaa suoritetaan kau pungille. Mikäli kaupunginvaltuusto on alentanut ton tin tai raken nuspaikan hintaa kaupanteon jälkeen, voi ostaja kuiten kin myydä tontin siitä maksamallaan hinnal la. 8. Sopimussakot Kauppakirjoihin otetaan ehto, jonka mukaan rakenta mattoman oma ko ti-, rivitalo-, kerrostalo-, liike- ja teolli suustontin tai -rakennuspai kan luovuttamisesta kol mannelle ilman kaupungin hy väk sy mis tä sa moin kuin rakentamisajan laiminlyönnistä sakko on sama kuin ton tin tai rakennuspaikan luovutushinta, jollei kau pun ki sak kojen suuruuk sista muuta päätä. Päätöksen tontin osto hinnasta poikkeavasta sa kosta tekee kaupunginhallitus. 9. Muut ehdot Kaupan muista ehdoista päättää se kaupungin toimielin tai vi ran hal ti ja, joka päättää myynnistä. 10. Tonttien ja rakennuspaikkojen varaaminen Asunto- ja vapaa-ajanrakennusten sekä yksikerroksisten rivitalojen ton tit ja ra ken nus pai kat voi daan varata enintään kuudeksi (6) kuu kau deksi ker ral laan. Varausmaksu on vuonna /kk/yksikerroksiset rivitalotontit - 50 /kk/omakoti/paritalotontit - 50 /kk/teollisuustontit Varausmaksu hyvitetään kaupanteon yhtey dessä. Kaupunki voi erityisestä syystä jatkaa va rausaikaa enin tään puo lek si vuodeksi kerrallaan. Mikäli varaus ei joh da kauppaan, jää varausmaksu kau pungille kor vauk se na varausku luista ja tontin pidättämi sestä markkinoilta. Tontin myynti hin ta on va raus ajasta riip pu matta kau pan tekohetkellä kulloin kin voi massa ole van hin tapää tök sen mu kainen

6 hin ta. 11. Vuokraus Päätös: Vuokrattaessa tontteja ja rakennuspaikkoja, vuosimaksu on 5 % myyntihinnasta. Lisäksi vuokraa ko rotetaan vuo sittain elinkustannus indeksillä. Vuokrattaessa rakennuspaikkojen käyttöön maanvuok ralain 5 lu vun mukaisilla vuokrasopimuksilla erillisiä pie niä kohteita, on vuo si vuok ra 20 / kohde. Jos kuitenkin vuokraajan saama hyö ty vuokraukses ta on merkittävä, on vuokramaksu sovitettava sen mu kana. Muista vuokrauksen ehdoista päättää se kaupungin toi mielin tai viranhaltija, joka päättää vuokraamisesta. Maankäyttöinsinööri Markku Turja esitteli tonttien hintojen muo dos tumi sen. Asiasta käytiin keskustelu, jonka kuluessa todettiin muun muassa seu raa vat asiat: 1. Kaupungin tonttitarjonnasta juttu lehteen/lehtiin - Tehtävä Mervi Mikkolalle 2. Koskisuvannon rakentaminen - Tekninen johtaja Latvala hoitaa, että asiaa viedään eteenpäin 3. Simpsiön Sienimetsän alue - Hintaa ei vielä määritelty, siihen palataan, kun asiaa ensin val mis tel laan mm. Simpsiönvuori Oy:ssä Puheenjohtajiston työryhmä hyväksyi maankäyttöinsinöörin eh do tuksen. Lisätietoja: Maankäyttöinsinööri Markku Turja, puh , Kh 4 Valmistelija: Hallintojohtaja Toni Leppänen, puh ,

7 Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto päättää kaupungin luovuttamien tonttien ja rakennuspaikkojen hinnoista, hin ta pe rus teis ta, takaisinostoehdoista, edelleenluovutuksesta, tonttien ja rakennuspaikkojen luovuttamiseen liittyvistä muista ehdoista se kä tonttien ja rakennuspaikkojen varaamisesta ja vuok ran mää räyty mis pe rus teis ta: 1. Omakoti-, pari- ja rivitalotontit Kaupungin omakoti-, pari- ja rivitalotalotonttien hinnat ase makaa va-alueil la alkaen liitteenä. Mikäli omakotitontille ei ole määritelty myyntihintaa, hinnan päät tää kaupunginhallitus. Kyläkeskukset: alle 2500 m² ja 2500 alle 5000 m² - mikäli aluetta ei ole hinnoiteltu erikseen. Rivitalotonttien hintaa määritettäessä hinta lasketaan siitä kerros ne liö met ri mää räs tä, joka on mahdollista toteuttaa. Mikäli hin noit te lun perusteena käytetään muuta kuin kaavan tuomaa ra ken nus oi keut ta, kauppahinnan vahvistaa kaupunginhallitus. Jos AP-tontti myydään yhden perheen omakotitalon ra ken nuspai kak si, lasketaan hinta omakotitontille vahvistetun hinnan mu kai ses ti, muuten laskentaperusteet ovat samat kuin ri vi ta loton teil le. Jos hinta määritellään jonkin muun perusteen mu kaises ti, kauppahinnan vahvistaa kaupunginhallitus. 2. Kerrostalo-, liike- ja muut erityistontit ja rakennuspaikat Hinnoittelussa käytetään perusteena kerrosneliömetrille hy väksyt tä vää hintaa. Hinnoittelussa on huomioitava alueen han kinta hin ta. Hinnoittelu tehdään jokaisessa kohteessa erikseen, jon ka hinnan kaupunginhallitus vahvistaa. 3. Teollisuustontit Lähtökohtana hinnoittelussa on raakamaan hinta. Sisääntuloteiden varressa on tonttien edullinen asema, ver rattu na taaempana oleviin, otettava hinnoittelussa huomioon. Liiketoiminta korottaa hintaa verrattuna teollisuus- ja va ras toaluei siin. Hinnoittelu tehdään jokaisessa kohteessa erikseen, jonka hinnan kaupunginhallitus vahvistaa.

8 4. Simpsiön mökkitontit Uusien tonttien osalta hinnan määrittää kaupunginhallitus. 5. Rakennusvelvoitteet Kaupungin tontin tai rakennuspaikan ostaja sitoutuu aloit tamaan asemakaavan ja ympäristölautakunnan hyväksymien piirus tus ten mukaisen rakennuksen rakentamisen vuoden (1) kulut tua kauppakirjan allekirjoittamisesta ja saattamaan sen loppuun kahden (2) vuoden kuluttua siitä, kun rakentamistyö oli aloi tet ta va. Kaupunki voi hakemuksesta pidentää mainittua määräaikaa. Kau pun ki voi jättää rakentamisvelvoitteen määräämättä, jos siihen on perusteltu syy (esim. lisäalue tonttiin tai ra ken nus paikkaan). 6. Tonttien takaisinosto Kaupungilta ostettuja tontteja kaupungille takaisin luo vu tet taessa kauppahinta on 90 % siitä hinnasta, jolla myyjä on ostanut ton tin kaupungilta, jollei kaupunki erityisestä syystä hyväksy muu ta kauppahintaa. Kaupunki suorittaa lisäksi myyjälle hänen mak sa man sa liittymis- ja erottamiskustannukset ilman korkoa. 7. Kaupungilta ostettujen tonttien ja rakennuspaikkojen edelleen luovutus Kaupungilta ostettuja rakentamattomia tontteja ja ra ken nuspaik ko ja muulle kuin kaupungille edelleen luovutettaessa, on luo vu tuk seen saatava kaupungin hyväksyminen. Tontin tai raken nus pai kan hinta saa olla korkeintaan valtuuston hy väk symän voimassa olevan hintatason mukainen, jollei kaupunki erityi ses tä syystä hyväksy muuta luovutushintaa. Myyjän saama osa kauppahinnasta voi olla korkeintaan hänen tontista tai raken nus pai kas ta maksamansa kauppahinta ilman korkoa. Muu osa kauppahintaa suoritetaan kaupungille. Mikäli kaupunginvaltuusto on alentanut tontin tai ra ken nus paikan hintaa kaupanteon jälkeen, voi ostaja kuitenkin myydä tontin siitä maksamallaan hinnalla. 8. Sopimussakot Kauppakirjoihin otetaan ehto, jonka mukaan rakentamattoman oma ko ti-, rivitalo-, kerrostalo-, liike- ja teollisuustontin tai -ra-

9 ken nus pai kan luovuttamisesta kolmannelle ilman kaupungin hy väk sy mis tä samoin kuin rakentamisajan laiminlyönnistä sakko on sama kuin tontin tai rakennuspaikan luovutushinta, jollei kau pun ki sakkojen suuruuksista muuta päätä. Päätöksen tontin ostohinnasta poikkeavasta sakosta tekee kaupunginhallitus. 9. Muut ehdot Kaupan muista ehdoista päättää se kaupungin toimielin tai vi ran hal ti ja, joka päättää myynnistä. 10. Tonttien ja rakennuspaikkojen varaaminen Asunto- ja vapaa-ajanrakennusten sekä yksikerroksisten ri vi talo jen tontit ja rakennuspaikat voidaan varata enintään kuudeksi (6) kuukaudeksi kerrallaan. Varausmaksu on vuonna /kk/yksikerroksiset rivitalotontit - 50 /kk/omakoti/paritalotontit - 50 /kk/teollisuustontit Varausmaksu hyvitetään kaupanteon yhteydessä. Kaupunki voi erityisestä syystä jatkaa varausaikaa enintään puo lek si vuodeksi kerrallaan. Mikäli varaus ei johda kauppaan, jää varausmaksu kaupungille kor vauk se na varauskuluista ja tontin pidättämisestä mark ki noilta. Tontin myyntihinta on varausajasta riippumatta kau pan te ko hetkel lä kulloinkin voimassa olevan hintapäätöksen mukainen hinta. 11. Vuokraus Vuokrattaessa tontteja ja rakennuspaikkoja, vuosimaksu on 5 % myyntihinnasta. Lisäksi vuokraa korotetaan vuosittain elinkus tan nus in dek sil lä. Vuokrattaessa rakennuspaikkojen käyttöön maanvuokralain 5 lu vun mukaisilla vuokrasopimuksilla erillisiä pieniä kohteita, on vuo si vuok ra 20 / kohde. Jos kuitenkin vuokraajan saama hyö ty vuokrauksesta on merkittävä, on vuokramaksu so vi tet tava sen mukana. Muista vuokrauksen ehdoista päättää se kaupungin toimielin tai viranhaltija, joka päättää vuokraamisesta.

10 Päätös: Kaupunginhallitus hyväksyi ehdotuksen keskustelun jälkeen. Lisätietoja: Hallintojohtaja Toni Leppänen, puh , ja maankäyttöinsinööri Markku Turja, puh ,