VILLA BREDAN ALUEEN KERROSTALOT UUDISRAKENTAMINEN HANKESUUNNITELMA
HANKESUUNNITELMA 1 YHTEENVETO HANKKEESTA 1 1.1 HANKKEEN OHJAUSRYHMÄ 3 1.2 HANKKEEN PROJEKTIRYHMÄ 3 1.3 HANKKEEN PERUSTIEDOT 3 1.4 HANKKEEN LÄHTÖKOHDAT 4 1.5 TOIMINNALLISET JA TALOUDELLISET LÄHTÖKOHDAT 4 1.6 TEKNISET LÄHTÖKOHDAT 4 1.7 LAAJUUS 5 1.8 RAKENNUSTOIMINNAN JÄRJESTELYT JA TOIMINTA NIIDEN AIKANA 5 1.8.1 VÄISTÖTILAT 5 1.9 AIKATAULU 5 1.10 RAKENNUSKUSTANNUKSET 5 1.10.1 RAKENNUSKUSTANNUSENNUSTE 5 1.11 RAHOITUSSUUNNITELMA 5 2 HANKKEEN LÄHTÖTIEDOT 6 2.1 HANKKEESTA TEHDYT PÄÄTÖKSET JA SELVITYKSET 6 2.2 TONTIN NYKYISET RAKENNUKSET 6 3 HANKKEEN PERUSTELUT 7 3.1 TARPEET JA KIIREELLISYYS 7 4 RAKENNUSPAIKKA 7 4.1 SIJAINTI JA HALLINTA 7 4.2 KAAVA- JA KIINTEISTÖTIEDOT 7 4.3 TONTIN YMPÄRISTÖ 7 4.4 TONTIN OMINAISUUDET 8 4.5 LIIKENNE JA PAIKOITUS 8 4.6 KADUT JA KUNNALLISTEKNIIKKA 8 5 SUUNNITTELUTAVOITTEET 9 5.1 YLEISET TAVOITTEET 9 5.2 KAUPUNKIKUVALLISET TAVOITTEET 10 5.3 TOIMINNAN KUVAUS JA TOIMINNALLISET TAVOITTEET 10 5.4 TILATAVOITTEET JA TILAOHJELMA 10 5.4.1 TILAMITOITUS JA TILAOMINAISUUDET 11 5.4.2 TILAOHJELMA 11 5.5 PIHAAN LIITTYVÄT TAVOITTEET 11 5.5.1 PIHAN KÄYTTÖ 12 5.6 RAKENNUSTEKNISET TAVOITTEET 12 5.7 LVIA-TEKNISET TAVOITTEET 12 5.8 SÄHKÖTEKNISET TAVOITTEET 15
HANKESUUNNITELMA sivu 1 1 YHTEENVETO HANKKEESTA Villa Bredan palvelualuetta kehitetään Kauniaisten ikääntymispoliittisen strategian mukaisesti laadukkaaksi ja houkuttelevaksi asuin- ja palveluympäristöksi. Alue sijaitsee Bredantien varrella keskeisellä paikalla. Aluetta kehitetään vanhuspalvelujen keskuksena, jonne keskitetään palvelut neuvonnasta ja nykyistä laajemmasta päiväkeskustoiminnasta ympärivuorokautiseen hoitoon ja hoivaan. Kauniaisten kaupunginvaltuusto on 21.3.2011 hyväksynyt Kauniaisten ikääntymispoliittisen strategian vuosille 2011 2016. Strategiassa on määritetty ikäihmisten asumiseen ja hoitoympäristöihin liittyvät linjaukset vuosille 2011 2030. Linjausten mukaan ikäihmisten asumiseen kiinnitetään Kauniaisissa huomiota ja kehitetään uusia asumismuotoja sekä palvelu- ja asumiskonsepteja. Kauniaisten kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 17.9.2012 asunto-ohjelman vuosille 2012-2016. Pääkaupunkiseudun yhteisen MAL aiesopimuksessa (maankäyttö, asuminen, liikenne) 20.6.2012 on asetettu Kauniaisten tavoitteeksi tuottaa 60 asuntoa vuodessa, mikä tarkoittaa 240 asuntoa aiesopimuskaudella. Tästä tuotantomäärästä tulee vähintään 20 % olla ARA-vuokra-asuntoja. Sosiaali- ja terveyslautakunta on hyväksynyt Villa Bredan palvelualueen tarveselvityksen 17.4.2012 ( 67). Villa Bredan alueen asemakaavan muutos on ollut hyväksymiskäsittelyssä alueen kehittämisestä em. strategian ja ohjelman mukaisesti. Alueelle on suunniteltu tulevaksi tehostetun palveluasumisen yksiköitä, lisääntyvää palvelukeskustoimintaa sekä tässä hankesuunnitelmassa tarkoitettua vuokra-asumista. Villa Bredan palvelukeskus -hanke (palvelukeskuksen peruskorjaus ja laajennus sekä tehostetun palveluasumisen yksiköt) toteutetaan omana hankkeenaan tämän hankkeen rinnalla. Kerrostalot toteutetaan omana ns. ARA-hankkeena joko siten, että kaupunki perustaa kerrostaloja varten erillisen asunto-osakeyhtiön tai antaa hankkeen toteuttamisen ulkopuoliselle yleishyödylliselle rakennuttajalle. Tontin luovutushinta olisi ARA-hintatasossa (370 /k-m 2 ) 1 184 000. Mikäli tontti vuokrattaisiin, olisi hinta vastaavasti 4 % luovutushinnasta eli 47 360 /vuosi. Kaupunki on vuoden 2013 talousarviossa varautunut Villa Bredan alueen hankkeen yhteydessä perustettavan ARA asunto-osakeyhtiön osakepääoman merkitsemiseen 20.000 euron määrärahalla. Villa Bredan alueen kerrostaloihin tulee noin 50-60 pienehköä asuntoa (yksiöitä, kaksioita ja kolmioita), joista osa rakennetaan toisiinsa tarvittaessa yhdistettäviksi. Tällä mahdollistetaan tarvittava yhteisöllinen asuminen erityisryhmille. Kerrostalojen asukkaat tullaan valitsemaan niin, että heidän tarvitsemansa tukipalvelut voidaan järjestää pääsääntöisesti palvelukeskuksesta. Kerrostaloihin tulee myös jonkin verran yhteistiloja, mutta pääsääntöisesti asukkaat voivat hyödyntää viereisen palvelukeskuksen tiloja.
HANKESUUNNITELMA sivu 2 Asuntojen tarkka lukumäärä tarkentuu suunnittelun seuraavassa vaiheessa. Kiinteistön tulevat käyttäjät ovat sosiaali- ja terveystoimen vanhus- ja vammaispalveluiden asiakkaat, jotka tarvitsevat asumiseensa tukea ja palveluita viereisestä palvelukeskuksesta. Villa Bredan palvelualueella toimii nykytilanteessa vanhusten palvelukeskus, 17- paikkainen vanhainkoti sekä kaupungin oma keskuskeittiö. Lisäksi erillisissä, vuonna 1974 valmistuneissa rivitaloissa on 29 asuntoa tuettua asumista varten. Teknisen käyttöikänsä lopussa olevat rivitalot tullaan purkamaan. Villa Bredan palvelualueella tulee toimimaan laajennettu palvelukeskus, kaupungin oma keskuskeittiö, kotihoidon yksikkö, päiväsairaala, neuvonta- ja vastaanottotiloja sekä vanhuspalvelujen tehostetun palveluasumisen asuntoja ja ryhmäkoti vammaispalvelun asiakkaille. Paikoitusjärjestelyissä on huomioitava asukkaiden, henkilökunnan sekä Villa Bredan asiakkaiden paikoitustarpeet. Saattoliikennettä tontilla on runsaasti, kuin myös tavarantoimituksia. Kerrostaloihin ei tule omaa henkilökuntaa vaan asukkaat saavat asumiseensa tarvitsemansa tuen palvelukeskuksen henkilökunnalta. Rakennuksiin tulee esteettömiä vuokra-asuntoja ja pienehköt yhteistilat, kuten esimerkiksi saunatilat ja kerhohuone. Muihin tarpeisiin asukkaat voivat tukeutua palvelukeskuksen tiloihin ja henkilökuntaan. Piha-alueet ovat myös yhteisiä viereisen palvelukeskuksen kanssa. Alue toimii myös vuorovaikutuksessa alueen asukkaiden ja muiden toimijoiden kanssa. Hankkeen laajuus on 3 590 h-m 2 ja 4 300 brm 2 vuokra-asunnot 2 820 h-m 2 yhteis- / tekniset tilat 770 h-m 2 tehokkuus: 4 300 brm 2 / 3 590 h-m 2 = 1,20 Tavoitehintaennuste on 14,0 M (alv 0).
HANKESUUNNITELMA sivu 3 1.1 Hankkeen ohjausryhmä 1.2 Hankkeen projektiryhmä 1.3 Hankkeen perustiedot Kaupunginjohtaja Torsten Widén Kaupunginkanslia kaupunginsihteeri Gun Söderlund Rahatoimisto talousjohtaja Mikael Enberg Sosiaali- ja terveystoimi vs. sosiaali- ja terveysjohtaja Mari Ahlström vs. sosiaalipalvelupäällikkö Jaana Myhrberg vs. vanhushuoltopäällikkö Minna Koskinen terveyskeskuslääkäri Heljä Lotvonen Yhdyskuntatoimi yhdyskuntatoimen johtaja Marianna Harju maankäyttöpäällikkö Mauri Liimatainen rakennuttajapäällikkö Tommi Metsälä Käyttäjän edustaja: vs. vanhuspalvelupäällikkö Minna Koskinen Tilaajan edustaja: rakennuttajapäällikkö Tommi Metsälä Rakennuttajakonsultti: kilpailutetaan hankkeen edetessä Pääsuunnittelija: kilpailutetaan hankkeen edetessä Arkkitehtisuunnittelija: kilpailutetaan hankkeen edetessä Villa Bredan alueen kerrostalot Osoite Palokunnankuja 4, 02700 Kauniainen Toiminta Itsenäinen vuokra-asuminen, tarvittavat palvelut tulevat viereisestä palvelukeskuksesta. Käyttäjä Kauniaisten kaupunki / Sosiaali- ja terveystoimi Tilaaja Kauniaisten kaupunki / Yhdyskuntatoimi Tontti 4. kaupunginosa, korttelin 48 tontti 10.
HANKESUUNNITELMA sivu 4 1.4 Hankkeen lähtökohdat Tontilla olevat nykyiset vuokrakäytössä olevat rivitaloasunnot ovat valmistuneet vuonna 1974 ja tarkoitettu pääosin tuettuun asumiseen. Teknisen käyttöikänsä lopussa olevat rivitalot tullaan purkamaan. Kerrostalot ovat osa Villa Bredan alueen kokonaisuutta ja korvaavat purettavat rivitalot. Kerrostalot toteutetaan omana hankkeena, mutta toiminnallisesti ne liittyvät viereiseen Villa Bredan palvelukeskukseen ja sen toimintaan. Hankkeen toteuttamisen mahdollistava asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä hanketta palvelevan esisuunnittelun kanssa. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 4.3.2013. 1.5 Toiminnalliset ja taloudelliset lähtökohdat 1.6 Tekniset lähtökohdat Kerrostalot korvaavat osittain tontilla sijaitsevien purettavien rivitalojen vuokra-asuntoja. Tilat jakautuvat yksiöihin, kaksioihin, kolmioihin, joista osa on yhdistettävissä toisiinsa. Tällä vastataan yhteisöllisen asumisen tarpeeseen. Tilojen muunneltavuus mahdollistaa erilaisia asumisratkaisuja talojen elinkaaren aikana. Asuntoihin tulee oleskeluparvekkeet. Vuokra-asunnoissa asuvien asukkaiden tarvitsemat tukipalvelut järjestetään palvelukeskukseen tai -keskuksesta. Jatkosuunnittelussa tulee huomioida ARA:n ohjeistus hyvien esteettömien ja muunneltavien vuokra-asuntojen tuottamiseksi. ARA-tuotannon keskeisimpiä tavoitteita ja ARA-tukien edellytyksiä on asumiskustannusten kohtuullisuus. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi suunnitelmien on oltava taloudellisia. Suunnittelutavoitteiden osalta tulee myös huomioida ARA:n ohjeistukset ja rajoitukset. ARA edellyttää, että rakennuspaikan olosuhteet ja kaavoituksen vaatimukset huomioon ottaen kohteen laajuus- ja laatutavoitteet asetetaan niin, että lopputulokseksi saadaan tarkoituksenmukainen, toimiva ja kohtuuhintainen rakennus, jonka vuokrataso on kohtuullinen suhteutettuna alueen vallitsevaan vuokratasoon. Rakentamisen tavoitehinta lasketaan tilaohjelman ja laatutavoitteiden perusteella. Hankkeessa sovelletaan kestävän kehityksen mukaisia ratkaisuja. Tavoitteena on elinkaariedullinen ja energiatehokas rakennus, mihin pyritään arkkitehtonisin ratkaisuin, muuntojoustavuudella, hyvällä lämmöneristävyydellä ja tiiveydellä, ilmanvaihdon energiatehokkuudella sekä suunnittelemalla kiinteistö helposti huollettavaksi ja ylläpidettäväksi. Hankkeessa käytetään uusiutuvaa kallioenergiaa sekä tilojen lämmitykseen että ylilämpöisten tilojen jäähdytykseen.
HANKESUUNNITELMA sivu 5 1.7 Laajuus Kaavoitusta tukeneen arkkitehtisuunnittelun pohjalta Villa Bredan kerrostalojen kokonaislaajuus on huoneistoala 3 590 h-m 2 bruttoala 4 300 brm 2 tilavuus 12 900 m 3 Suunnitelmille asetetaan tavoitteeksi että hyötyala saavutetaan eikä bruttoalaa ylitetä. 1.8 Rakennustoiminnan järjestelyt ja toiminta niiden aikana 1.8.1 Väistötilat 1.9 Aikataulu 1.10 Rakennuskustannukset Palokunnankujan asunnoissa asuu tällä hetkellä n. 30 henkilöä, jotka tarvitsevat kiireellisimmin korvaavia asuntoja. Väistötiloina käytetään ensisijaisesti kaupungin vuokraasuntoja ja työsuhdeasuntoja sekä toissijaisesti välivuokrausmenettelyä yksityisiltä vuokranantajilta. Kaavoitusvaihetta palvelleen tilantarveselvityksen pohjalta tehdyn aikatauluarvion mukaan hankkeen ajantarve, kaupungin oma päätöksentekoprosessi huomioiden, kaupunginvaltuuston investointipäätöksestä vastaanottopäätökseen on n. 30 kk (rakennussuunnittelu n. 15 kk ja rakentaminen n. 15 kk). Aikataulussa tulee huomioida mahdolliset valitukset kaava- ja lupavaiheissa. 1.10.1 Rakennuskustannusennuste 1.11 Rahoitussuunnitelma Tavoitehintaennuste on 14,0 M (alv 0). 3 900 /h-m 2 3 255 /brm 2 Kaupungin taloussuunnitelmassa on lähdetty siitä, että kerrostaloja varten perustetaan erillinen asunto-osakeyhtiö. Kaupungin vuoden 2013 talousarviossa on määräraha ARA asunto-osakeyhtiön osakepääoman merkitsemiseen. Yhtiö voi saada ARAn korkotuki- tai takauslainoja talojen rakennuttamiseen. Hanke toteutetaan pääosin lainarahalla.
HANKESUUNNITELMA sivu 6 2 HANKKEEN LÄHTÖTIEDOT 2.1 Hankkeesta tehdyt päätökset ja selvitykset Vanhuspoliittinen ohjelma Sosiaali- ja terveyslautakunta 104 20.10.2009 Kauniaisten ikääntymispoliittinen strategia 2011 2016 Kaupunginvaltuusto 8 21.3.2011 Tarveselvitys Sosiaali- ja terveyslautakunta 67 17.4.2012 Asunto-ohjelma Kaupunginvaltuusto 17.9.2012 Hankkeen edetessä tehtävät päätökset Hankesuunnitelma (alustavat luonnokset & tavoitehinta) Sosiaali- ja terveyslautakunta Yhdyskuntalautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Luonnossuunnitelmat & kustannusarvio Sosiaali- ja terveyslautakunta Yhdyskuntalautakunta Kaupunginhallitus Urakoitsijakilpailutus Yhdyskuntalautakunta 2.2 Tontin nykyiset rakennukset Rekisterinmukaiset tiedot tontilla olemassa olevista rakennuksista ovat seuraavat: Palvelukeskus & vanhainkoti: 2 192 k-m 2 Rivitalot: yhteensä 1 030 k-m 2 Muut: 7 krs-m 2 Tontilla sijaitsevat rivitalot puretaan.
HANKESUUNNITELMA sivu 7 3 HANKKEEN PERUSTELUT 3.1 Tarpeet ja kiireellisyys Kauniaisten kaupungilla on noin 330 vuokra-asuntoa. Vuokra-asuntokanta ei ole riittävä, varsinkin kun osa olemassa olevasta asuntokannasta on huonokuntoista. Kauniaisten kaupunki on sitoutunut pääkaupunkiseudun yhteiseen MAL-aiesopimukseen, jossa Kauniainen sitoutuu sopimuskaudella rakentamaan uusia vuokra-asuntoja 240 kpl. Tästä asuntomäärästä 20 % tulee olla ARA-rahoitteisia. Kauniaisten nykyisessä vuokra-asuntokannassa on vain vähän esteettömiä asuntoja. Väestön ikääntyessä tarvitaan uusia asumisratkaisuja palveluiden läheisyydessä. Hanke vastaa ikäihmisten ja muiden vammansa vuoksi apua tarvitsevien asiakkaiden asuntotarpeeseen. 4 RAKENNUSPAIKKA 4.1 Sijainti ja hallinta Tontti sijaitsee Kauniaisten kaupungin 4. kaupunginosassa. Tontti on Kauniaisten kaupungin omistuksessa. Tontin pinta-ala on 3 355 m 2. 4.2 Kaava- ja kiinteistötiedot 4.3 Tontin ympäristö Tontti on osoitettu asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös palvelu- ja senioriasuntoja (AK-10). Rakennusoikeus on 3 200 k-m 2, joka vastaa tehokkuutta e= 0,95. Kaava sallii 4 kerrosta. Kaava mukainen autopaikkavaatimus on 1 ap / 100 k-m 2. Palveluasuntoja varten autopaikkoja tulee varata rakennuslupahakemuksen yhteydessä esitetyn selvityksen perusteella, kuitenkin vähintään 1 ap/200 k-m². Autopaikkoja saa rakentaa myös toiselle tontille kiinteistöjen välisin sopimuksin. Piha- ja oleskelualueet, pääkulkuyhteydet ja rakennusten sisäänkäynnit on suunniteltava ja rakennettava esteettömiksi. Piha- ja oleskelualueet tulee suunnitella siten, että niiden yhteiskäyttö AK-10- ja viereisen Y-korttelialueen kesken on mahdollista. Rakennuslupavaiheessa on esitettävä selvitys siitä, että oleskelualueet on suojattu liikennemelulta rakennusten ja rakennelmien sijoittelulla sekä melusuojin. Melusuojaus on toteutettava ennen uusien asuinrakennusten käyttöönottoa. Tontin lähiympäristö on pientaloaluetta ja rajautuu pohjois- ja itäsivuilta yleisten rakennusten korttelialueeseen sekä eteläsivultaan rantaradan ja tontin erottavaan suojaviheralueeseen (EV).
HANKESUUNNITELMA sivu 8 4.4 Tontin ominaisuudet 4.5 Liikenne ja paikoitus Tilaaja teettää pohjatutkimuksen selvittääkseen tontin korkeusasemat, maaperän sekä perustamistavan. Kaavoitusvaihetta palvelleen arkkitehtisuunnittelun alustavien luonnosten pohjalta tehdyn melutarkastelumallinnuksen perusteella tontin etelän puoleiselle rajalle tulee tehdä melueste. Tontin eteläosassa säilyy varaus maanalaista johtoa varten. Johdon tarkka sijainti tulee selvittää jatkosuunnittelun yhteydessä ja sijainti on huomioitava perustamisratkaisuja tehtäessä sekä melusuojauksen toteutuksessa. Lisäksi kaavoitusvaiheessa on teetetty melu- ja tärinäselvitykset, jotka rajaavat eteläsivun junaradan mahdollisesti aiheuttaman runkomelun takia rakennusten perustamistapaa sekä asuintilojen ja niihin liittyvien toimintojen sekä piha-alueiden / rakennusten sijoittelua. Rakennuslupavaiheessa tulee huolehtia kaavamääräysten mukaisista selvityksistä, mm. melu- ja tärinätutkimusten osalta. Selvityksissä tulee huomioida Kaupunkiradan lisäraiteen mahdollinen vaikutus. Huoltoliikenteelle tulee olla varattu riittävä tila ja se pitää olla erotettuna muusta liikenteestä, varsinkin asukkaiden, saattoliikenteen, jalankulkijoiden ja pyöräilijöiden turvallisuus tulee ottaa huomioon. Kevyen liikenteen reitit liittyvät esteettömästi sisäänkäynneille johtaville reiteille. Polkupyörien pysäköinnille ja säilytykselle varataan lukittavaa säilytystilaa sisäänkäyntien yhteyteen (työntekijät, vieraat, asiakkaat). Ajoliittymä tontille on Palokunnankujalta. Saatto- ja huoltoliikenne järjestetään Palokunnankujan kautta. Saatto- ja huoltoliikenne tulee erottaa niin toisistaan, että jalankulkijat eivät joudu peruuttavan ajoneuvon taakse. 4.6 Kadut ja kunnallistekniikka Katualuetta Palokunnankujalla levennetään sekä muutetaan alkupäästä hidaskaduksi ja loppupäästä kevyenliikenteen väyläksi erillisessä katu-urakassa, joka ei sisälly tähän hankkeeseen. Julkinen liikenne kulkee Bredantiellä, bussipysäkki sijaitsee tontin kohdalla ja junaasemalle on matkaa n. 700 800 m. Kaukolämpö-, vesi-, viemäri- sekä sähköliittymät sijaitsevat katualueella. Tietoliikennekaapeli sijaitsee osin tontilla ja on siirrettävä katualueelle.
HANKESUUNNITELMA sivu 9 5 SUUNNITTELUTAVOITTEET 5.1 Yleiset tavoitteet Yleisenä tavoitteena tontin ja rakennuksen suunnittelulle ovat käyttökelpoisuus, käytettävyys, kestävyys ja kauneus. Esteettömyyteen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakennuksessa tulee soveltaa kestävän kehityksen mukaisia ratkaisuja. Suunnittelussa ja toteutuksessa tulee huomioida ARA-ohjeistus. Hankkeen suunnittelussa, toteutuksessa ja vastaanottovaiheessa tulee noudattaa asiakirjojen Sisäilmaluokitus 2008 (RT07-10946) sekä Terveen talon toteutuksen kriteerit (RT 07-10805) tavoitearvoja, ohjeita ja vaatimuksia. sisäilmastoluokka S1 rakennustöiden puhtausluokka P1 ilmanvaihtotöiden puhtausluokka P1 materiaalien päästöluokka M1 rakennuksen lämpö- ja kosteustekninen suunnitteluluokka on RF2 akustinen luokitus on pääosin luokka C veden- ja kosteudenhallintasuunnitelma osana urakoitsijan laadunvarmistussuunnitelmaa Kohde on tavoitetasoltaan normaalia tavoitetasoa, vaativuusluokka A. Rakennesuunnittelun vaativuusluokka on A. (RakMK A2). Elinkaari- ja energiatehokkuusvaatimukset Rakennuksen ja pihan elinkaaritaloudellinen tarkasteluaika on 50 vuotta (25 + 25 vuotta) ja primäärisesti kantavien rakenteiden (perustukset ja kantava runko) osalta 100 vuotta. Energiatehokkuus tulee ottaa suunnittelun keskeiseksi tavoitteeksi ja edellytetään, että kaikki suunnitteluosapuolet pyrkivät ratkaisuillaan samaan päämäärään. Vaadittava energiatehokkuusluokka on A. Energiatehokkuuden toteutuminen varmistetaan hankkeen eri vaiheissa erilaisin menetelmin. Rakennuslupahakemukseen lasketaan lämmitysenergiatarve ja energiatehokkuusluokka. Energiankulutuslaskelmat todennetaan rakennussuunnitteluvaiheessa. Rakennusvaiheessa energiatehokkuuden toteutuminen edellyttää valvontaa sekä huolellista toteutusta. Tämä varmistetaan lämpökuvauksella ja ilmanvuotoluvun mittauksella. Tavoitteena on elinkaariedullinen ja energiatehokas rakennus, mihin pyritään seuraavin keinoin: 1. Arkkitehtoniset ratkaisut Rakennus suunnitellaan kompaktiksi ja vaipan ala optimoidaan tilaratkaisun puitteissa. Tilat sijoitellaan, ikkunat suunnataan ja suunnitellaan lämpötalouden ja luonnonvalon hyödyntämisen kannalta oikein. Auringon aiheuttamasta ylilämpeneminen ehkäistään ensisijaisesti ulkopuolisella aurinkosuojauksella (esim. katoksilla, seinäkkeillä). Rakennus tulee varustaa riittävillä räystäillä, vesikate tehdään saumapellistä ja ulkopuolisella vedenpois-
HANKESUUNNITELMA sivu 10 tolla. Suunnitteluratkaisujen tulee olla sellaisia, ettei esim. kattovesien poistojärjestelmässä tarvita sähkösaattolämmityksiä. 2. Muuntojoustavuus Runkojärjestelmä (pysty- ja vaakarakenteet) valitaan siten että se sallii joustavan käytön ja myöhempiä tilamuutoksia (jännevälit, kerroskorkeus ja hyötykuormamitoitus). Talotekniikan nousukuilut keskitetään. 3. Hyvä lämmöneristys ja tiiveys Rakennuksen lämmönläpäisykertoimina käytetään RakMK D3 2012 tasoa. Rakennus suunnitellaan tiiviiksi, erityisesti lävistykset ja saumat. Ilmanpitävyysvaatimukseksi asetetaan ilmavuotoluvun arvo q 50 0,7 l/h. Vaatimuksen toteutuminen varmistetaan mittaamalla rakennusvaiheessa ennen pintatöiden ja talotekniikkatöiden aloittamista ja vaatimuksen täyttyminen on sakollinen välitavoite. 4. Ilmanvaihdon energiatehokkuus Ilmanvaihdon energiatalous huomioidaan jakamalla laitos käyttövyöhykkeisiin sekä lämmön talteenotolla. Ilmanvaihtokonehuoneiden sijainti optimoidaan siten, että pitkiltä ja risteäviltä kanavilta vältytään, ts. puhallinsähkönkulutus minimoidaan. 5. Ylläpidettävyys ja huollettavuus Kiinteistö, rakennus ja pihat, suunnitellaan helposti huollettavaksi ja ylläpidettäväksi. Materiaalit valitaan siten, että uusimistarve on normaalia kunnossapitoa. 5.2 Kaupunkikuvalliset tavoitteet Kauniaisten maankäyttöä ja rakentamista ohjataan asemakaavoituksella. Tavoitteet on esitetty tarkemmin asemakaavaselostuksessa. 5.3 Toiminnan kuvaus ja toiminnalliset tavoitteet Kerrostaloihin rakennetaan pienehköjä vuokra-asuntoja, yksiöitä, kaksioita ja kolmioita. Yhteisöllisen asumisen mahdollistamiseksi osa asunnoista suunnitellaan niin, että ne ovat yhdistettävissä toisiinsa. Näin mahdollistetaan tilojen monikäyttöisyys ja muunneltavuus koko talojen elinkaaren aikana. 5.4 Tilatavoitteet ja tilaohjelma Yleistä Tilat ovat turvalliset, terveelliset ja toimivat. Suunnittelussa huomioidaan ARAn suositukset hyvälle asuntorakentamiselle. Esteettömyys toteutetaan laajasti: esteettömien kulkumahdollisuuksien lisäksi valaistus sekä väri- ja äänimaailma tukevat esteetöntä käyttöä. Suurten tilojen, käytävien ja aulojen meluisuutta estetään suunnitteluratkaisuin. Lisäksi rakennuksiin tulee järjestää erilliset tilat seuraaville teknisille toiminnoille: lämmönjakohuone kiinteistönhoidon / siivousvarasto jakamotila sähköpääkeskus
HANKESUUNNITELMA sivu 11 5.4.1 Tilamitoitus ja tilaominaisuudet Tilaominaisuudet määritellään tarkemmin rakennustapaselostuksessa. 5.4.2 Tilaohjelma Hankesuunnitelman yhteydessä tehdyn alustavan tilaohjelman pohjalta tilantarve on seuraava: Vuokra-asunnot yhteensä 2 820 h-m 2 yksiöt ja kaksiot yhteensä 2000 h-m 2 o 38 asuntoa, á 42 / 55 h-m 2 o lisäksi aputilat muunneltavat vuokra-asunnot yhteensä 600 h-m 2 o 12 16 asukasta o 40 45 m 2 / asukas o asunnot yhdisteltävissä o lisäksi aputilat yhteistilat yhteensä 220 h-m 2 Yhteis- / tekniset tilat yhteensä 770 h-m 2 5.5 Pihaan liittyvät tavoitteet porrashuoneet ja aulat yhteensä 240 h-m 2 ulkoilu- ja apuvälinevarastot yhteensä 140 h-m 2 o 2 3 m 2 / asunto irtaimistovarastot yhteensä 170 h-m 2 o sisältää VSS 75 m 2 o n. 3 m 2 / asunto o sisältää käytävät kiinteistönhoito + siivous yhteensä 20 h-m 2 tekniset tilat yhteensä 200 h-m 2 o iv-konehuoneet o 2 x lämmönjakohuone o 2 x sähköpääkeskus o jne. Piha-alueen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee huomioida liikuntarajoitteisten, apuvälineitä käyttävien, ikäihmisten tarpeet sekä tontin jyrkkyys. Lisäksi tulee huomioida kulkuyhteydet viereiseen palvelukeskukseen ja lähialueiden palveluihin. Pihalla on aurinkoisia paikkoja sekä suojaa sateelta, tuulelta ja auringon paahteelta. Piha suunnitellaan helposti valvottavaksi, katvealueita tulee välttää. Sisäänkäynnit ja pihapin-
HANKESUUNNITELMA sivu 12 noitteet suunnitellaan siten että rakennukseen ei kantaudu tarpeettomasti likaa ja roskaa. Teiden ja pihojen aurauksen, lumenluonnin ja hiekoituksen vaatimat tilat otetaan huomioon. Piha-alueen jalankulun pääkulkuväylät varustetaan sulanapidolla. 5.5.1 Pihan käyttö Pihan tulee soveltua virkistykseen ja sekä suunnittelussa että toteutuksessa tulee huomioida viereisen palvelukeskuksen sekä kerrostalon asukkaiden tarpeet piha-alueiden yhteiskäytölle. 5.6 Rakennustekniset tavoitteet 5.7 LVIA-tekniset tavoitteet Tilaaja teettää tarvittavan pohjatutkimuksen sekä alustavan perustamistapalausunnon. Rakennuksen alapohja tehdään tuulettuvana, ryömintätilan tulee olla RakMK:n mukainen ja tarvittaessa kulkusilloilla varustettu. Rakennuksen vesikate tehdään saumapellistä ja ulkopuolisella vedenpoistolla. Suunnitteluratkaisujen tulee olla sellaisia, ettei esim. kattovesien poistojärjestelmässä tarvita sähkösaattolämmityksiä. Akustinen luokitus on pääosin luokkaa C, väliseinissä ääneneristysmääräysten mukaan. Rakennus varustetaan hissillä. Kosteiden ja märkien tilojen seinät tehdään kivirakenteisina. Maanvaraiset alapohjarakenteet varustetaan radonpoistovalmiudella. Kaikissa sisäpinnoissa, kalusteissa, varusteissa ja laitteissa käytetään helppohoitoisia, esteettisesti korkeatasoisia, kestäviä, käyttötarkoitukseensa soveltuvia materiaaleja. Rakennuksen ikkunat ja ovet toteutetaan alumiinirakenteisina. Veden- ja kosteudenhallintasuunnitelma osana urakoitsijan laadunvarmistussuunnitelmaa (tarkemmin urakkaohjelmassa) Yleistä LVIA -suunnittelun tavoitteena tulee olla rakentamis- ja ylläpitokustannuksiltaan edullinen, käyttäjää tyydyttävä ja teknistaloudellisesti hyvä kokonaisratkaisu. Suunnittelun lopputuloksena tulee olla laitos, joka 50 vuoden (25 + 25 vuotta) elinkaaritarkastelussa osoittautuu kokonaistaloudeltaan edullisimmaksi. Asennus-, huolto- ja teknisten tilojen suunnittelussa on huomioitava niiden käyttömahdollisuudet ja kustannusvaikutukset koko elinkaaren ajalle laskettuna. LVIA -laitteiden hoito, kunnossapito ja uusiminen on välttämättömyys, joka on huomioitava suunnittelussa.
HANKESUUNNITELMA sivu 13 Ilmanvaihtokonehuoneiden pinta-alatarve on noin 5 % bruttoalasta laskettuna. Ilmanvaihtokonehuoneiden sijainti optimoidaan siten, että pitkiltä ja risteäviltä kanavilta vältytään, ts. puhallinsähkönkulutus minimoidaan. Talotekniikan nousukuilut keskitetään. Tilasuunnittelussa tulee huomioida kiinteistöhuollon tilantarve, noin 7 m² ja sijainti maantasokerroksessa. Tähän tilaan tulee valvomolaitteisto- ja toimistokalustus, jossa huomioidaan säilytystilat rakennuksen piirustuksille yms. materiaalille sekä kiinteistöhuollon tarvikkeille. Tila tulee varustaa ATK-valmiudella. Energiatehokkuus tulee ottaa suunnittelun keskeiseksi tavoitteeksi ja edellytetään, että kaikki suunnitteluosapuolet pyrkivät ratkaisuillaan samaan päämäärään. Sähkölämmityksen käyttöä tulee kaikin tavoin välttää. Suunnitteluratkaisujen tulee olla sellaisia, ettei esim. kattovesien poistojärjestelmässä tarvita sähkösaattolämmityksiä. LVIA -laitteiden suunnittelussa pitää pyrkiä myös vettä säästäviin ja sähkötehokkaisiin ratkaisuihin. Suunnitteluratkaisujen ja toteutuksen tulee taata käyttäjälle puhdas ja terveellinen sisäilmasto kaikissa käyttötilanteissa. Tavoitteen saavuttaminen edellyttää rakenteiden kosteuden hallintaa, puhtaiden materiaalien käyttöä, puhdasta rakentamista yleensä ja etenkin ilmanvaihtolaitoksen osalta sekä riittävää, erilaisiin käyttötilanteisiin mukautuvaa ilmanvaihtoa. Lämmitys ja kylmiöt Suunnittelussa tulee tarkastella kahta vaihtoehtoista lämmitysvaihtoehtoa: A) Kallioenergia Rakennus lämmitys toteutetaan lämpöpumpulla, joka käyttää lämmönlähteenä kallioon kertyvää lauhdelämpöä sekä kalliolämpöä ja tarvittava lisälämpö tuotetaan sähkövastuksilla. Ylilämpöiset tilat jäähdytetään kallioenergialla. B) Hybridilämmitys kallioenergia & kaukolämpö Rakennus lämmitys toteutetaan lämpöpumpulla, joka käyttää lämmönlähteenä kallioon kertyvää lauhdelämpöä sekä kalliolämpöä ja tarvittava lisälämpö tuotetaan kaukolämmöllä. Ylilämpöiset tilat jäähdytetään kallioenergialla. Molemmista vaihtoehdoista tulee suunnitteluvaiheessa selvittää elinkaarikustannukset, joiden pohjalta valitaan elinkaarikustannuksiltaan tehokkaampi vaihtoehto. Lisäksi aurinkolämmityksen hyödyntäminen tulee huomioida suunnitteluratkaisuissa. Lämmitettävät tilat varustetaan pääasiallisesti vesikiertoisella matalalämpöisellä lattialämmityksellä. Tekniset ja toisarvoiset tilat voidaan varustaa vesikiertoisella patterilämmityksellä. Lämmitysenergian vuotuiseksi ominaiskulutustavoitteeksi ja suunnittelun lähtökohdaksi otetaan 25 kwh/rm 3. Kompressori- ja lauhdutusyksiköiden lauhdelämpöä tulee hyödyntää esimerkiksi käyttöveden esilämmityksessä.
HANKESUUNNITELMA sivu 14 Vesijohdot ja viemärit Rakennus liitetään kaupungin vesi- ja viemäriverkkoihin. Myös ulkopuoliset katto- ja sadevedet johdetaan hallitusti sadevesiverkkoon. Viemärivesien pumppausta on mahdollisuuksien mukaan vältettävä. Syöksytorvet liitetään suoraan sadevesiviemäriin. Vesijohtojen kytkennät tehdään pääasiallisesti muovijohdoista suojaputkiin asennettuina. Vesi- ja lattialämmitysputkien jakotukit sijoitetaan tekniseen tilaan tai läpiviennit varustetaan tehdasvalmisteisella läpivientikappaleella sekä lattiakaivolla. Tiloissa, joissa lattiakaivon kuivuminen on todennäköistä, käytetään kuivakaivoja. Putkikuiluissa, paloletkukaapeissa yms. tarpeellisissa paikoissa tulee olla vuodonilmaisimet, joista hälytykset suoraan kiinteistön omaan valvomoon. WC-tiloissa sekä muissa käsienpesuun tarkoitetuissa vesipisteissä käytetään sähköverkkoon liitettyjä elektronisia hanoja. Sekä kylmän että lämpimän veden määrät mitataan. Rakennuksen vuotuiseksi veden ominaiskulutustavoitteeksi ja suunnittelun lähtökohdaksi otetaan 0,20m 3 /rm 3 /a. Lämpimän käyttöveden ominaiskulutus on 17,5 kwh/m²/a. Noudatetaan RakMk:n osan C2 ohjeistoa. Ilmanvaihto Sellaiset tilat, joiden käyttökuormitus on vaihtelevaa ja poikkeaa suuresti eri aikoina, tulee varustaa ilmamääräsääteisellä järjestelmällä. Ilmamääriä tulee voida muuttaa huonekohtaisella lämpötila-/hiilidioksidiohjauksella ja puhaltimien taajuusmuuttajilla. Tällaisissa tiloissa tulee ilmamääriä voida lisätä 20 % tehostuskäytössä. Auringon aiheuttamaa ylilämpöä tulee ensisijaisesti estää rakenteellisilla ulkopuolisilla aurinkosuojauksilla (esim. katoksilla, seinäkkeillä). Rakennuksen ilmanvaihto varustetaan suodatuksella, tulo- ja poistoilmapuhaltimilla, tehokkaalla lämmön talteenotolla ja lämmityksellä (ei kuitenkaan sähkölämmitys). Myös ns. likaisten tilojen ilmanvaihto tulee varustaa lämmön talteenottolla. Rakennusmateriaalien on oltava päästöluokaltaan M1-luokkaa, ilmanvaihtojärjestelmän komponentit ovat päästöluokaltaan M1-tasoa, rakennustöiden puhtaudessa noudatetaan P1-luokkaa sekä "Puhdas ilmanvaihtojärjestelmä" suunnitteluohjeen tavoitteita. Ilmanvaihtolaitteisto mitoitetaan SFP-oppaan mukaisesti pienille painehäviöille sähköisen puhallinenergian säästämiseksi. Näin menetellen tulee SFP-luvun alittaa 2,0 kw/(m 3 /s), 1/1-teholla mitattuna. Suunnittelussa ja toteutuksessa tulee huolehtia alustatilan painovoimaisesta ilmanvaihdosta ja tarvittaessa koneellisesta radonpoistosta.
HANKESUUNNITELMA sivu 15 Rakennusautomaatio Rakennusautomaatiojärjestelmä toteutetaan nykyaikaisella DDC-tekniikalla. Tila- ja vyöhykekohtaisen ilmanvaihdon ohjauksessa voidaan hyödyntää ns. Modbus-väylää. Huoltokirja Kohteesta tullaan laatimaan huoltokirja, johon kukin suunnittelija omalta osaltaan laatii tarvittavan aineiston. Huoltokirjan koordinoimisen ja kokoamisen tekee LVIA - suunnittelija. 5.8 Sähkötekniset tavoitteet Yleistä Sähköasennusten varustelutason pyrkimyksenä on olla ajanmukainen, laadukas ja tasainen. Sähkötilat- ja jako Rakennuksiin johtavat talojohdot asennetaan maakaapeleina. Pääkeskus (kosketussuojaista kennorakennetta) asennetaan pääkeskushuoneeseen, jonka arvioitu koko n. 6 m 2. Nousukohtainen vikavirtavalvonta. Kiinteistö- ja käyttösähkö mitataan erikseen. Ryhmäkeskukset asennetaan ryhmäkeskuskomeroihin ja varustetaan sulakeautomaateilla, ryhmitysalue n. 300 m 2. Tiloihin, joihin tulee useita ohjauspainikkeita, tulee kaikki ohjaukset keskittää ohjauskeskuksiin. Talojakamoon (arvioitu koko n. 3 m 2 ) sijoitetaan puhelintalojakamo ja -vaihde, atk-jakamo ja -ristikytkentä, antennivahvistin, paloilmoitinkeskus, murtohälytyskeskus sekä videovalvontajärjestelmän keskuslaitteet. Kerrosristikytkennät asennetaan komeroihin, joiden tulee olla ylipaineiset. Maadoituselektrodien tulee kiertää koko rakennuksen perustukset ja olla kiinnitetty juottamalla anturarakenteiden betoniraudoitukseen vähintään kahdesta kohtaa. Asennukset muutoin tehdään seudun laitosten erityisohjeen mukaan. Johtoteinä sijaintipaikan mukaan joko levy- ja Al-tikashylly, erilliset hyllyt vahva- ja heikkovirtakaapeleille. Toimistotilat varustetaan alumiinisilla pistorasiakouruilla, joissa erilliset osiot vahva- ja heikkovirralle. Putketonta asennustapaa ei hyväksytä ja kaapeloinnit tehdään halogeenittomilla kaapeleilla. Valaistus ja pistorasiat Noudatetaan SFS-EN 12464-1 normia. Valaistuksen energiatehokkuudelle asetetaan tavoiteluku 10 W/m 2. Ulkovalaistus toteutetaan himmennettävillä induktio- tai led-valolähteillä olevilla valaisimilla, se tehdään riittäväksi ja jaetaan ryhmiksi (1/3- ja 2/3-osa), joka mahdollistaa energiansäästön piha-alueiden yöaikaisessa valaistuksessa. Olosuhde- ja liiketunnistinohjauksia hyödynnytetään mahdollisuuksien ja tarpeen mukaisesti. Ulkovarastot ja jätekatos varustetaan sisä- ja ulkovalaisimilla sekä pistorasioilla.
HANKESUUNNITELMA sivu 16 Luonnonvalon määrää, kellonaikaa, ajastimia, läsnäoloa yms. tulee hyödyntää esim. pihaalueen, aulojen, käytävien ja salien valaistuksen ohjauksessa. Pistorasioita asennetaan siten, että jatkojohtojen tarvetta ei ole. Tietoliikennejärjestelmät Tietoliikenneyhteyksiä (puhelin, atk, wlan-tukiasemat, turvajärjestelmät) varten asennetaan yleiskaapelointi CAT 6 siirtotieluokka E. Kaukomittauksena mitataan energialaitoksia ja HSY:tä varten lämmön, veden ja sähkön kulutusta yhdestä mittauspisteestä. Kaikkien kulutustiedot ohjataan rakennusautomaation kautta kiinteistön omaan valvomoon. Kaupungin käytössä olevan 3g-puhelinjärjestelmäntulee toimii kaikkialla rakennuksen sisätiloissa. Toimivuus tulee mitata rakennusvaiheessa ja tarvittaessa rakennus tulee varustaa tarvittavilla vahvistimilla. Rakennus varustetaan yhteisantennilaittein ULA-kuuntelua ja televisiovastaanottoa varten nykyisillä ohjelmakanavanipuilla. Turvallisuusjärjestelmät Ulko-oviin asennetaan moottorilukot, joita ohjataan kiinteistön valvomosta. Rakennukseen asennetaan väylätyyppinen osoitteellinen murtohälytysjärjestelmä sekä automaattinen osoitteellinen paloilmoitinjärjestelmä. Rakennus varustetaan automaattisella vesisumusammutusjärjestelmällä. Rakennuksen käytävä- ja aulatiloihin asennetaan tutka- tai infraperiaatteella toimivat murtoilmaisimet. Kiinteistöön suunnitellaan digitaalinen tallentava kameravalvontajärjestelmä. Kameroilla valvotaan nurkkauksia ja syvennyksiä ulkona ja sisällä. Merkki- ja turvavalaistus asennetaan noudattaen sisäasiainministeriön ohjeita. Turvajärjestelmiä varten tulee tehdä gsm-pohjainen varmistusjärjestelmä. Merkinantojärjestelmät Valaistuja painikkeita ja summereita asennetaan ulko-oville. Inva-WC:n hälytysjärjestelmä määräysten mukaan.