Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu 1 13100 Hämeenlinna hameenlinna.hao(a)oikeus.fi Asia Lausunto asiassa diaarinumero 00212/15/2299 Lausunnonantaja Prosessiosoite Valittaja Prosessiosoite Lausunto Heinolan kaupunginhallitus Heinolan kaupunginhallitus Rauhankatu 3 18100 Heinola p 03 84930 kirjaamo(a)heinola.fi Heinolan Kevytvenepurjehtijat ry Heinolan Kevytvenepurjehtijat ry Mäntyrinne 7 18100 Heinola Heinolan kaupunginhallitus katsoo, että se on maanvuokra-asiasta päättäessään käyttänyt sille kuuluvaa harkintavaltaa perustellusti ja voimassa olevan lainsäädännön puitteissa. Kunnallisvalituksessa ei ole esitetty muitakaan sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaupunginhallituksen päätöstä tulisi muuttaa. Heinolan kevytvenepurjehtijat ry:n vaatimukset tulee perusteettomina hylätä.
Niihin valituksessa esitettyihin seikkoihin, jotka eivät liity valituksenalaiseen päätökseen, ei tässä lausunnossa ole otettu kantaa. Perusteet valituksen hylkäämiselle Kaupunginhallitus viittaa päätöksessään 15.12.2014 451 esittämiinsä perusteisiin hylätä Heinolan Kevytvenepurjehtijat ry:n oikaisuvaatimus. Lisäksi todetaan asiasta seuraavaa, valituksen mukaisiin asiakohtiin jaoteltuna: a) Yhdenvertaisuus Ylävirran (Ruotsalainen) ja alavirran (Konnivesi) vuokrapalstoja ei voida suoraan verrata keskenään. Kyseessä on erilainen tilanne vuokrapalstojen historian ja nykyisten vuokrasopimusten kannalta sekä alueen maankäyttömahdollisuuksien ja alueen maankäytöllisen aseman ja merkityksen kannalta. Konniveden 111 vuokrapalstasta 92 vuokrapalstaa on kaupunkipuistossa sijaitsevia viikonloppumajoja, joilla on pieni rakennusoikeus (40 + 20 kem 2 ) ja erityisiä rajoitteita rakennustavassa. Konniveden palstat eivät sijaitse maankäytöllisesti Heinolan kaupungin kannalta merkityksellisellä alueella, toisin kuin Ruotsalaisen vuokrapalstat Hevossaaressa, Korpinmaalla ja Vasikkasaaressa. Ruotsalaisen vuokrapalstoista suurin osa sijaitsee lyhyen matkan päässä Heinolan keskustasta hyvien liikenneyhteyksien varrella. (Liite: kartta vuokrapalstoista) Konniveden palstat sijaitsevat kaupunkipuistossa ja/tai pienissä saarissa, etäisyys valtatielle, keskustaan ja kunnallistekniikan piiriin on pitkä. Ruotsalaisen alue on hankittu kaupungin käyttöön ja ollut osaltaan kaupungin kaavoitettavaksi hankkimaa ns. raakamaata. Konniveden vuokrapalstat sijaitsevat kaupungin lahjoitusmaalla, josta palstat on aikoinaan erotettu vuokra-alueiksi vähävaraisten lomapaikoiksi. Lisäksi on huomioitava että ylävirralla on kaksi saaressa sijaitsevaa vuokrapalstaa kansallisen kaupunkipuiston alueella. Näiden vuokrataso valituksenalaisessa päätöksessä on linjassa alavirran aiempien vuokrapäätöksen kanssa. (Liite: Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta) Konniveden vuokrapalstojen vuokrausta on käsitelty kaupunginhallituksessa 29.6.2009 ja 19.4.2010, jossa päätettiin tarjota vuokrasopimuksia 30 vuoden vuokra-ajalla sekä korottaa entiset vuokrat sopimuskauden alussa (2015) kaksinkertaisiksi ja toinen vuokrankorotus, jonka suuruus alueesta riippuen on 0, 25 tai 50 % tehdään vuonna 2020. Samalla päätöksellä vuokrattiin myös 17 saaressa ja pienellä eräjärvellä sijaitsevaa vuokrapalstaa, joilla oli huomattavasti suurempi rakennusoikeus (150 + 100 kem 2 ). Näiden palstojen vuokraa voidaan pitää edullisena kun otetaan huomioon kaavassa osoitettu rakennusoikeus.
Heinolan maapoliittisen ohjelman (2007-2012) mukaisesti sekä yleisen käytännön ohjaamana perii tontin vuokrauksesta 5-6 %:n suuruista vuokraa ja omarantaisten tonttien taloudellisimmaksi luovutustavaksi on katsottu niiden myynti tarjouskilpailun perusteella. Konniveden 17 vuokrapalstan vuokraaminen käypää vuokraa alemmalla tasolla poikkeaa kaupungin maaomaisuuden luovutustavoissa. Kyseisen menettelyn ottaminen kaupungin yleiseksi tavaksi olisi kaupungin maaomaisuuden hoidon kannalta kohtuutonta ja haitallista kaupungille. Edellä lueteltujen seikkojen johdosta Konniveden vuokrapalstapäätöstä ei tule ottaa lähtökohdaksi päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalstoista. Ruotsalaisen alue on oma Konnivedestä poikkeava kokonaisuutensa ja päätöstä tehtäessä on otettava myös huomioon alueen merkitys kaupungille kokonaisuutena. Päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalsta-asiasta omana asiana ei rikota yhdenvertaisuusperiaatetta tai tasapuolista kohtelua. Päinvastoin - kaupungin edun mukainen päätös on tasapuolinen myös niiden Heinolalaisten suhteen, jotka eivät omista vuokrapalstaa. Yhdenvertaisuus ei tarkoita sitä, että aiemmissa ja tulevissa vuokrasopimuksissa noudatetaan samaa vuokratasoa ja samanlaisia ehtoja kuin aiemmin. Vuokrapalstojen käypä arvo arvioitiin kahden auktorisoidun kiinteistönarvioitsijan toimesta. Kyseisiä arvioita käytettiin valmistelutyössä kaupungin virkatyönä tehdyn valmistelun apuna, kun palstojen vuokraamista ja vuokran määrää valmisteltiin. Arviot olivat useimmiten hyvin yhtenevät ja vuokran hinnan määräytymisessä käytettiin arviointien keskiarvoa useimpien palstojen osalta. Joidenkin palstojen osalta, jotka sijaitsivat puistoalueella tai poikkeuksellisen arvokkaalla alueella sekä joiden rakennusoikeudet poikkesivat merkittävästi muista palstoista, oli arvioiduissa hinnoissa suurempia poikkeamia. Poikkeamat johtuivat osittain kiinteistönarvioitsijoiden erilaisesta näkökulmasta alueen käyttömahdollisuuksien suhteen. Näiden palstojen osalta vuokratason pohjana käytetty palstan arvo määriteltiin maankäyttöosaston asiantuntijoiden arvioiden perusteella valitsemalla kahdesta arviosta sen, joka paremmin katsottiin vastaavan palstan arvoa. Kyseinen valinta perusteltiin seuraavasti: Palstojen käyväksi arvoksi on useimmissa tapauksissa laskettu arviointien keskiarvo. Vasikkasaaressa ja Korpinmaalla on kolme palstaa, joilla on suurempi pinta-ala ja rakennusoikeus. Näiden arvo on valittu ensimmäisestä arvioinnista, koska siinä on paremmin huomioitu palstojen iso koko ja rakennusoikeus. Iso-Mömmössä olevien palstojen kohdalla on myös valittu ensimmäinen arviointi lähtökohdaksi, koska se on paremmin linjassa alueella toteutuneiden kauppojen kanssa. Asemakaavoitetulla puistoalueella sijaitsevien kohteiden arvioinneissa oli suuria eroja. Ensimmäisessä arvioinnissa näiden palstojen arvo oli hyvin alhainen (5 000 20 000 ). Toisessa
arvioinnissa kaavamerkinnöillä (puistoalue tai rakennuspaikka) ei ollut merkitystä palstojen arviointiin. Asemakaavoitetulla puistoalueella olevat vuokrapalstat hinnoiteltiin jälkimmäisen arvioinnin mukaisesti, koska kaikkien kohteiden hinnoittelun lähtökohtana pidetään sitä, että kohteet vuokrataan lyhyemmäksi ajaksi ja tarkistetaan alueen kehittämisnäkökohdat. Lyhyempi vuokrakausi huomioidaan käypää arvoa alemmalla vuokratasolla kaikkien palstojen osalta. Lyhyemmän vuokrajakson aikana puistoalueella olevien palstojen käyttö ei poikkea alueen muista kohteista ja ne ovat samanlaisessa asemassa muiden kohteiden kanssa. Mikäli kaikki palstat vuokrataan pitkäksi ajaksi tai myydään käyvästä arvosta ja rakentaminen sallittaisiin puistoalueita lukuun ottamatta, niin silloin puistoalueella olevien palstojen hinnoittelussa tulisi ottaa huomioon niiden kaavamerkinnästä johtuvat rajoitteet. (Liite: Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, taulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta) Yhteisöjen osalta hinnoittelussa käytettiin samoja periaatteita kuin yksityisten vuokralaisten osalta. Mikäli vuokrapalstan hinnoittelu poikkeaa useimmiten käytetystä kahden arvioinnin keskiarvosta, niin se johtuu vuokrapalstan tai arviointien ominaisuuksista ja käytetty hinnoittelumenetelmä on perusteltu edellä mainitussa tekstissä. Päijänteen virkistysalueyhdistys ry:n kanssa tehty vuokrapäätöstä ei ole vertailukelpoinen Ruotsalaisen vuokrapäätöksen kanssa, koska virkistysalueyhdistyksen vuokra-alueen käyttötarkoitus on pelkästään yleishyödyllinen. Päijänteen virkistysalueyhdistys on Päijänteen vesistöalueen rantakuntien omistama yhdistys, jonka tarkoituksena on hankkia ja ylläpitää jäsenkuntien kaikkien asukkaiden virkistystarpeita varten tukikohtia Päijänteen vesistöalueella. Nyt kysymyksessä olevien Ruotsalaisella sijaitsevien yhdistysten osalta vuokrapalstat eivät ole kenen tahansa yhdistykseen kuulumattoman vapaasti käytettävissä. b) Kohtuullisuus Kaupunginhallituksen 27.10.2014 päättämä väliaikaisen vaiheen vuokrataso kevytvenepurjehtijoiden osalta on 1600 /v, joka on 2 % vuokrapalstan arvioidusta käyvästä myyntiarvosta (80 000 ). Heinolan kaupungin yleisesti käyttämä vuosivuokra on 5-6 % maa-alueen käyvästä arvosta ja Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n arvioima käypä vuosivuokra Ruotsalaisen alueella on 4 % (Liite: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n selvitys vuokratasosta). Väliaikaisen vaiheen alhaisempi 2 %:n vuokrataso johtuu siitä että kyseisenä aikana vuokrapalstalle ei voi rakentaa eikä vuokraoikeutta voi siirtää. Kyseinen vuokrataso on arvioitu Heinolan kaupungin toimesta kohtuulliseksi vuokratasoksi vuokranantajan sekä vuokraajan näkökulmasta. Tässä yhteydessä tulee huomioida että taulukossa mainittu käypä vuokrataso vastaa olosuhteita, joissa vuokrasopimuksille ei
olisi asetettu samoja luovuttamis- ja rakentamisrajoitteita, jotka nyt on asetettu. Väliaikaisen vaiheen vuokrataso vastaa käypää vuokratasosta niillä reunaehdoilla, joilla vuokraus nyt tehdään. Vuokran määrittäminen on vuokranantajalle kuuluva oikeus. Kevytvenepurjehtijoiden vaatimus 441 vuosivuokrasta on noin 0,6 % vuokrapalstan arvioidusta käyvästä arvosta. Kyseinen vaatimus on Heinolan kaupungin näkökulmasta perusteeton ja kohtuuton. Vuokratason kohtuullisuutta arvioitaessa on lähtökohtana pidettävä käypää vuokraa ei vuokralaisen ennestään maksamaa erittäin alhaista vuokraa. Kyseessä ei ole kesken vuokrakauden tapahtuva vuokrankorotus, vaan uuden sopimuksen solmiminen. Kohtuullisuutta tulee arvioida myös vuokranantajan näkökulmasta, jotta hän saa kohtuullisen korvauksen kiinteän omaisuuden hallintaoikeuden luovuttamisesta. Tässä yhteydessä vuokranantaja luopuu suurelta osin myös tulevista yhdyskuntarakenteeseen rajautuvan ns. raakamaan kaavoitusmahdollisuuksista, joiden menettämiselle voidaan arvioida tietty hinta. Tämän lisäksi on syytä huomioida, että uusi vuokrasopimus ei voi olla kohtuuton jo alkaessaan, koska uuden vuokrasopimuksen allekirjoittaminen on vapaaehtoista. Vuokrasopimuksen tekeminen on sopimusasia, jonka osapuolet hyväksyvät allekirjoituksillaan. Päättyvän vuokrasuhteen jälkeen tehtävän uuden vuokrasopimusehdotuksen ehtojen laatiminen tapahtuu omistajan eli kaupungin toimesta. Kaupunki tekee uuden vuokrasopimusehdotuksen uusilla ehdoilla, koska juuri yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi sopimuksissa käytetään kaupungin päätöksenteossa hyväksyttyjä yleisiä ehtoja, joista yksittäisten sopimusten kohdalla voidaan poiketa vain erittäin perustellusta syystä. Päättyvän vuokrasopimuksen osapuoli voi myös kieltäytyä hyväksymästä uuden sopimuksen mukaisia ehtoja, jolloin uutta vuokrasuhdetta ei synny. c) Luottamuksensuoja Heinolan kevytvenepurjehtijat ry:n 2014 päättyneessä vuokrasopimuksessa on ehto, jonka mukaan vuokrapalsta tullaan vuokraamaan käyvästä korvauksesta, mikäli vuokrapalsta saa laadittavan rantaosayleiskaavan mukaan rakennusoikeutta. Edellinen vuokrasopimus on allekirjoitettu vuonna 1999, joten tieto uuden vuokrasopimuksen käyvästä korvauksesta on ollut vuokralaisen tiedossa varsin pitkään. on myös tiedottanut vuokrapalstojen arviointien tuloksista vuokralaisille ensimmäisen kerran kesäkuussa 2014 vuokrapalstojen arviointien valmistuttua ja myöhemmin elokuussa pidetyssä tiedotustilaisuudessa. Ruotsalaisen alueella sijaitsevien vuokrapalstojen rakennuskanta on hyvin vaatimatonta. Useimmat rakennukset ovat lautarakenteisia saunamökkejä. Palstoille rakentaminen on lähtökohtaisesti ollut kiellettyä, mutta joitakin rakennuslupia on myönnetty. Kyseisissä päätöksissä (Liite: päätös uudisrakentamisesta vuokra-alueelle) on erikseen mainittu että
vuokrasopimus päättyy 31.12.2014 ja vuokralaisen tulee huomioida, mikäli vuokrasopimusta ei uusita, että vuokralainen joutuu purkamaan vuokra-alueella olevat rakennukset 3 kk:n kuluessa vuokra-ajan päättymisestä. Päijänteen virkistysalueyhdistys ry:n kanssa tehty vuokrapäätös ei osaltaan vaikuta valittajan luottamuksensuojaa heikentävästi. Kyseinen asia ei ole vertailukelpoinen valituksenalaiseen päätökseen, kuten aiemmin on perusteltu. Heinolan kevytvenepurjehtijat ry:n vuokrapalstan käypä arvo on johdettu kahden auktorisoidun kiinteistönarvioitsijan arvioiden keskiarvosta. Riippumattomien arvioitsijoiden käyttäminen kiinteistöjen arvioinnissa on yleisesti hyväksytty ja oikeudenmukainen tapa, myytäessä tai vuokratessa julkisomisteisia kiinteistöjä. Kyseinen menettely varmistaa sen, että omistaja voi luottaa hintatason vastaavan riittävällä luotettavuudella kohteen keskimääräistä käypää arvoa. Ulkopuolisen hintanäkemyksen käyttäminen on myös vuokralaisen kannalta oikeudenmukaista, eikä menettely riko valittajan luottamuksensuojaa. Täytäntöönpanokielto Heinolan kevytvenepurjehtijat ry esittää kaupunginhallituksen 27.10.2014 385 päätöksen mukaisten vuokrasopimusten täytäntöönpanon kieltämistä tai keskeyttämistä. Kyseinen päätös koskee vuokrapalstojen väliaikaista vuokraamista, koska palstojen pitkäaikaista vuokraamista ja myymistä koskeva valmistelu on valitusten johdosta kesken ja vuokrasuhteet ovat päättyneet 31.12.2014. Väliaikaisten sopimusten täytäntöönpanokielto heikentäisi niiden vuokralaisten asemaa, jotka haluavat allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen kaupungin kanssa ja jatkaa vuokraamista. Täytäntöönpanokiellolle ei myöskään ole perusteita, koska vuokrasopimuksen allekirjoittaminen ja vuokraamisen jatkaminen on vapaaehtoista. Täytäntöönpanokielto johtaisi siihen, että vuonna 31.12.2014 päättyneen vuokrasopimuksen ehtojen nojalla vuokraoikeus olisi loppunut ja vuokralaisten tulisi purkaa rakennukset vuoden 2015 maaliskuun loppuun mennessä. Heinolassa maaliskuun 23. päivänä 2015 Heinolan kaupunginhallitus Liitteet Kaupunginhallituksen päätös 27.10.2014 385 Kaupunginhallitus 27.10.2014 385, liitetaulukko vuokrien perustana käytetystä hinnasta
Heinolan Kevytvenepurjehtijat ry:n oikaisuvaatimus Kartta vuokrapalsta-alueista (Ruotsalainen ja Konnivesi) Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n selvitys vuokratasosta Kaupunginhallituksen päätös 23.9.2013 444, evästys tekniselle toimelle Heinolan Kevytvenepurjehtijat ry:n 15.12.2014 :n 451 kohdalla esillä ollut vuokrasopimus Päätös uudisrakentamisesta vuokra-alueelle