Kunnanvaltuuston päättämä 30.6.2005 96 Kv nro 3/30.6.2005 96 30.6.2005 Kirkkonummen kunnan maapoliittinen ohjelma
SISÄLLYSLUETTELO SISÄLLYSLUETTELO...2 ESIPUHE...3 1 JOHDANTO...3 2 MAAPOLITIIKAN KEINOT...4 MAAPOLITIIKKA JA KAAVOITUS...4 MAANHANKINTA...5 Vapaaehtoinen kauppa...5 Maankäyttösopimukset...5 Etuosto-oikeus...5 Lunastus...5 Ilmaisluovutusvelvollisuus...6 KAAVAN TOTEUTTAMISTA EDISTÄVÄT TOIMENPITEET...6 Rakentamiskehotus...6 Kehittämiskorvaus...6 Korotettu kiinteistövero...7 Kehittämisaluemenettely...7 MAAN LUOVUTUS...7 Myynti...7 Vuokraus...7 RAKENTAMATTOMIEN TONTTIEN KÄYTTÖÖNOTON EDISTÄMINEN...7 MAAPOLIITTISTEN KEINOJEN KÄYTÖN AJANKOHTA...8 3 TOIMINTAYMPÄRISTÖN MUUTOKSET VUODEN 1988 JÄLKEEN...8 MAAKAAREN MUUTOS 1997...8 KIINTEISTÖNMUODOSTAMISLAKI 1997...8 KOROTETTU KIINTEISTÖVEROPROSENTTI 1999...8 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAKI 2000...9 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN MUUTOS 2003...9 YLEISKAAVA 2020...10 Kuntarakenteen tiivistäminen...10 Uudet käyttöönotettavat alueet...10 ORGANISAATIO...10 4 KIRKKONUMMEN MAAPOLIITTISEN OHJELMAN TAVOITTEET...11 5 KIRKKONUMMEN MAAPOLIITTISET SUUNTAVIIVAT...12 MAANHANKINTA...12 MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET...13 Maankäyttösopimuksissa noudatettavat periaatteet...13 Maankäyttösopimusten sisältö...virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty. KEHITTÄMISKORVAUS...15 TONTINLUOVUTUS...16 6 OHJELMAN TAVOITTEIDEN SEURANTA...17 2 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
ESIPUHE Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kunnanvaltuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja toimenpidesuositukset. Maapoliittisen ohjelman keskeinen päämäärä on sitouttaa kunnalliset virkamiehet ja päätöksentekijät yhteisiin maapoliittisiin tavoitteisiin. Kunnanjohtaja kehotti valtuustoaloitteen perusteella vuonna 2003 virkamiehiä valmistelemaan uutta maapoliittista ohjelmaa, joka uudistaa v. 1988 tehdyn vastaavan ohjelman. Tavoitteena oli linjata maanhankinnan ja -luovutuksen periaatteet, maankäyttösopimuskäytäntö sekä maankäyttö- ja rakennuslain muutoksesta johtuva korvauskäytäntö. Lisäksi tavoitteena oli määritellä keinot, joilla tuetaan maankäytön toteuttamisohjelman ja kunnan muiden ohjelmien ja tavoitteiden toteutumista. Työskentely käynnistettiin perehtymällä Kirkkonummen kunnan nykyiseen käytäntöön ja julkilausuttuihin tavoitteisiin. Kunnan maapoliittisten asioiden hoitoa vertailtiin muiden kuntien käytäntöihin. Erityistä huomiota kiinnitettiin maapolitiikan muuttuneeseen juridiseen toimintaympäristöön ja siinä tapahtuneet oleellisimmat muutokset on dokumentoitu ohjelmassa. Ensimmäinen luonnos uudeksi maapoliittiseksi ohjelmaksi valmistui virkamiestyönä keväällä 2004, jonka jälkeen sisällöstä on käyty keskusteluja luottamushenkilöiden kesken. Kunnanhallituksen kehittämisryhmän 6.4.2005 antamien ohjeiden perusteella laadittua luonnosta tarkistettu. 1 JOHDANTO Kirkkonummen kunnan väkiluku on kasvanut n. 30 % 1990-luvun alun 25 000 asukkaasta vuoden 2004 lopun lähes 33 000 asukkaaseen. Kasvu on edellyttänyt merkittävää asunto-, työpaikka- ja palvelurakentamista. Ensimmäinen varsinainen maapoliittinen ohjelma tehtiin vuonna 1988. Ohjelman henki oli saavuttaa aktiivinen ote maapolitiikan hoidossa. Keskeinen periaate oli ohjata rakentaminen kunnan omistamille alueille. Maanhankinnassa tavoitteeksi asetettiin hankkia raakamaata ensisijassa kunnan keskivyöhykkeeltä ja tarvittaessa kaikkien laillisten keinojen käyttäminen maanhankinnassa katsottiin mahdolliseksi. Maanluovutuksen tavoite oli riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta yleiskaavan tavoitteiden saavuttamiseksi. Kirkkonummen kunnan yleiskaava 2020 on vahvistettu 19.5.1999. Maanhankinta Kirkkonummella on toteutunut lähes yksinomaan vapaaehtoisin kaupoin, etuostoa on käytetty muutaman kerran, lunastukset ovat rajoittuneet pieniin ja taloudellisesti vähämerkityksisiin kohteisiin. Vuoden 1988 maapoliittisen ohjelman tavoitteet kaavoituksen suuntaamiseksi ensisijaisesti kunnan hankkimille raakamaaalueille ovat toteutuneet vain osittain. Maankäyttösopimukset ovatkin olleet viime aikoina merkittävä tapa toteuttaa asuntorakentamista Kirkkonummella. Vuoden 1988 jälkeen kiinteistökauppaa, rakentamista ja maapolitiikan hoitoa koskevassa lainsäädännössä ja kaavoituksen etenemisessä on tapahtunut merkittäviä muutoksia. Maapolitiikan hoidon kannalta on tärkeää linjata maapoliittisia tavoitteita ottaen huomioon muuttunut kaavatilanne ja toimintavälineet. Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 3
Kunta on aktiivisesti ryhtynyt tekemään maankäyttösopimuksia, joilla on pyritty korvaamaan vähäistä raakamaan hankintaa. Kunta ei ole pystynyt luovuttamaan läheskään kysyntää vastaavaa määrää omakotitontteja ja puutetta on kompensoitu myöntämällä runsaasti poikkeamis- ja rakennuslupia asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle. Tämä on mahdollistanut huomattavan omakotirakentamisen lisääntymisen haja-asutusalueilla. Yritysten ja kaupan tarpeisiin ei ole ollut myöskään kysyntää vastaavia tontteja. Kunta omistaa yhteensä noin 2 400 ha maata kunnan hallintoalueella, mikä vastaa n. 8 % Kirkkonummen kokonaismaaomaisuudesta. Maaomaisuuden käyttö jakautui seuraavasti vuoden 2004 lopussa: Pinta-ala ha Osuus Omassa käytössä olevat, vuokratut, varatut ja vapaat tonttialueet Raakamaareservi Virkistysalueet Muut alueet 240 400 1200 560 10% 17% 50% 23% 2 MAAPOLITIIKAN KEINOT Maapolitiikka ja kaavoitus Kunnan maapolitiikalla ymmärretään kunnan maanhankintaan ja -luovutukseen, yksityisen maan kaavoittamiseen sekä yksityisessä omistuksessa olevien rakentamiskelpoisten tonttien rakentamisen edistämiseen liittyviä tavoitteita ja toimenpiteitä. Kunnan maapolitiikka on työväline, jolla varmistetaan ja luodaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kunnan maankäyttöä, rakentamista sekä muuta toimintaa. Kunnan maapoliittiset ratkaisut vaikuttavat laaja-alaisesti ja merkittävästi kunnan toimintaan ja kuntalaisten elämään. Kunnan maapolitiikalla vaikutetaan alueellisten maamarkkinoiden kysyntään ja tarjontaan ja maanhinnan muodostumiseen. Aktiivisella maapolitiikalla kunta voi vakauttaa paikallisten maamarkkinoiden hinta- ja vuokratasoa ja välillisesti pitää asumiskustannukset kohtuullisina. Tuloksekas maapolitiikkaa edellyttää sen kytkemistä saumattomasti eriasteiseen kaavoitustoimintaan. Näin voidaan hallita väestömäärän kehitystä, kunnan palvelutuotantoa sekä ohjata investointi- ja käyttömenoja. Tätä yhteenkuuluvuutta ei kunnan kaavoitustoimenpiteissä ole riittävästi huomioitu. 4 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
Maanhankinta Vapaaehtoinen kauppa Pääasiallinen maanhankintakeino on vapaaehtoinen kiinteistökauppa. Asetetut tavoitteet saavutetaan luotettavimmin, kun maanhankinnat tehdään riittävän ajoissa, ja kun raakamaan ostotoiminta on aktiivista. Tarvittavat maa-alueet pyritään ensisijaisesti hankkimaan kunnalle ennen asemakaavoitusta, jotta maaomaisuuden hankintahinnat säilyisivät kohtuullisina. Tavoitteena on, että kunta voi saada kaavoituksen tuoman arvonnousun korvaamaan osaltaan kaavan toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia. Erityisesti laajojen, kaavoittamattomien raakamaa-alueiden hankkimista kunnan omistukseen ennen asemakaavan laatimista pidetään maapoliittisesti parhaana keinona yhdyskuntarakenteen toteuttamisessa. Maankäyttösopimukset Maanhankinta kunnan omistukseen ei ole aina mahdollista varsinkaan rakennettuja maa-alueita uudelleen kaavoitettaessa. Maankäyttösopimukset ovat kunnan ja maanomistajien välisiä yksityisoikeudellisia sopimuksia jotka käsittelevät asemakaavoitusta ja niiden toteuttamisen vastuunjakoa, oikeuksia ja velvoitteita sekä kustannusten jakamista. Maankäyttösopimuksilla voidaan edistää yksityisten maiden käyttöönottoa. Tällöin keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen yksityisen tahon ja kunnan kesken. Maankäyttösopimuksia sovelletaan vapaaehtoista hankintaa täydentävänä tai korvaavana keinona. Kuntaliiton asiantuntijat suosittelevat kunnan keskeisten kasvualueiden osalta, että kunnat hankkivat raakamaat omistukseensa ennen kaavoitusta ja maankäyttösopimuksia reunaalueilla ja täydennysrakennuskohteissa. Etuosto-oikeus Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, millä tarkoitetaan kunnan oikeutta saada myyty kiinteistö omistukseensa myyjän ja ostajan sopimalla kauppahinnalla. Tällöin kunta asettuu ostajan tilalle hänelle määrättyine ehtoineen. Etuosto-oikeus koskee yli 5000 m2:n suuruisia alueita. Etuosto-oikeusjärjestelmästä on tarkemmin säädetty etuostolaissa (608/77). Etuostolainsäädäntöön on tulossa kunnan kannalta parannuksia mm. valtion omistamat maat voivat olla etuostokohteina. Lunastus Kunnalla on mahdollisuus käyttää lunastusta maanhankintakeinona yleisen tarpeen niin vaatiessa. Lunastusluvan perusteista on täsmällisemmin säädetty Maankäyttö- ja rakennuslain 99-100 :ssä. Lunastusmenettelyyn voidaan turvautua tarvittaessa strategisten maanhankinta-alueiden osalta, mikäli muilla maanhankintakeinoilla ei ole päästy kuntaa tyydyttävään ratkaisuun. Lunastuksia voidaan käyttää asemakaavan toteuttamiseksi, jos sopimusta tarvittavan alueen luovuttamisesta kunnalle ei ole syntynyt. Lunastuksia voidaan käyttää myös Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 5
yksittäisissä tapauksissa ja erityisestä syystä esimerkiksi kiinteistön omistussuhteen ollessa epäselvä. Kunnalla voi olla lunastusoikeus myös asemakaavan perusteella kuten maankäyttöja rakennuslain 96 :ssä säädetään. Lain 101 :n perusteella kunnalle voi syntyä myös velvollisuus alueen lunastamiseen. Lisäksi kunnalla on tontin osan omistajana samanlaisia lunastusoikeuksia kuin yksityisellä maanomistajalla Lunastusmenettelyssä noudatetaan lunastuslain (603/77) säädöksiä. Kunnat on maapolitiikan hoidossaan varsin harvoin hankkineet raakamaata lunastamalla. Lunastusta käyttäneet kunnat ovat pääosin olleet tyytyväisiä lunastuksen myönteisiin vaikutuksiin maapolitiikan vakauttajana kunnissa. Ilmaisluovutusvelvollisuus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus, millä tarkoitetaan kunnan oikeutta saada maanomistajalta haltuunsa ja käyttöön korvauksetta katualue tietyin reunaehdoin. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on täsmällisemmin säädetty Maankäyttö- ja rakennuslain 104-105 :ssä. Kaavan toteuttamista edistävät toimenpiteet Rakentamiskehotus Rakentamiskehotuksilla edistetään asemakaavan tarkoituksenmukaista toteutumista. Tavoitteena on tällöin lisätä rakentamattomien tai muutoin vajaakäyttöisten rakennuspaikkojen rakentamista. Rakentamiskehotus perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 97 :ään. Tämän mukaisesti kunta voi antaa sitovaa tonttijakoa edellyttävän asemakaavan mukaisen kaava- tai rekisteritontin omistajalle ja haltijalle rakentamiskehotuksen sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta. Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuksen tiedoksiannosta, kunnalla on oikeus lunastaa kyseinen tontti. Kehittämiskorvaus Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksessa (222/2003) on otettu käyttöön kehittämiskorvausmenettely. Kunta voi määrätä kehittämiskorvauksen niille maanomistajille, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä ja joiden kanssa ei ole päästy sopimuksen kustannusten korvaamisesta. Laissa tarkemmin yksilöityjä kustannuksia voidaan periä enintään 60% asemakaavan tuomasta arvonnoususta. Kehittämiskorvauksen säännöksillä on pyritty turvaamaan maanomistajien aiempaa tasapuolisempi kohtelu. Kehittämiskorvausjärjestelmässä on lähtökohtana, että maanomistajan osallistuminen kaavan toteuttamiskustannuksiin tulee ensisijaisesti hoitaa kunnan ja maanomistajan välisin maankäyttösopimuksin. Niitä tilanteita varten, joissa maankäyttösopimuksilla ei saavuteta yksimielisyyttä ja asemakaavan tuoma hyöty maanomistajalle on merkittävä, kunnalla on oikeus periä maanomistajalta. kehittämiskorvaus. 6 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
Maan luovutus Korotettu kiinteistövero Kunnalla on mahdollisuus kiinteistöverolain 12a :n mukaan asettaa erityinen rakentamattoman rakennuspaikan korotettu veroprosentti. Korotetun kiinteistöveron käyttö on kunnissa viime aikoina lisääntynyt, koska se näyttää aktivoivan yksityisiä maanomistajia luovuttamaan tontit rakentamiskäyttöön. Kehittämisaluemenettely Kehittämisaluemenettelyn perustavoitteena on mahdollistaa täsmennettyjen erityisjärjestelyjen käyttö rajattujen alueiden keskitetyksi kehittämiseksi. Kunta voi maankäyttö- ja rakennuslain 110 :n mukaisesti määräajaksi, kuitenkin enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnan kehittämisalueeksi. Menettelyä eivät kunnat ole toistaiseksi käyttäneet. Kehittämisaluemenettelystä on Suomessa toistaiseksi vasta muutama tapaus vireillä. Maanluovutus voi tapahtua joko hallintaoikeudella (maan vuokraus) taikka omistusoikeudella (maan myynti). Myynti Asuntotontit on Kirkkonummella luovutettu lähes yksinomaan myymällä. Maan myynti on mahdollistanut maanvuokrausta nopeamman kunnallistekniikan kustannusten kattamisen. Vuokraus Maan vuokraustoiminnalla kunta turvaa tarpeellisen vuokratonttien tarjonnan asumista ja elinkeinotoimintaa varten. Maanvuokraus maanluovutuksen muotona on usein perusteltua, koska rakentajan ei tarvitse sitoa pääomaa tonttiin rakentamisen alkuvaiheessa ja lisäksi kunta saa tasaista tuloa vuokratoiminnasta. Vuokraustoiminta on kuitenkin rajoittunut lähinnä kunnan omiin vuokratalotontteihin sekä muuhun kuin asuntotonttimaan vuokraamiseen. Omakotitonttien vuokrausmahdollisuutta on varsin vähän asiakkaiden taholta kysytty. Rakentamattomien tonttien käyttöönoton edistäminen Yksityisten omistamien rakentamattomien tonttien käyttöön ottoa edistetään vapaaehtoisin toimin mm. antamalla tonteista rakentajille monipuolista informaatiota. Rakentamiskehotuksia käytetään, jos siihen on erityistä syytä. Syy voi olla esimerkiksi maankäyttösopimuksessa olevan rakentamisvelvollisuuden tehostaminen tai varmistaminen. Korotetun kiinteistöveron käyttöönottoa voidaan käsitellä vuosittain kiinteistöveroprosenttien määräämisen yhteydessä. Korotettua kiinteistöveroa voidaan harkita pyrittäessä saamaan yksityisiä yritystontteja aktiiviseen käyttöön. Käyttöönottoa on syytä harkita, mikäli rakentamattomien tonttien määrä lisääntyy selvästi nykyisestä. Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 7
Tällä hetkellä kunnassa on varsin vähän rakentamattomia tontteja, joiden osalta kunta on kustannuksellaan rakentanut kunnallistekniikan. Maapoliittisten keinojen käytön ajankohta Maapoliittiset keinot voidaan luokitella maankäytön suunnitteluun ja ohjaamiseen liittyviin keinoihin sekä kaavan toteuttamiseen liittyviin keinoihin. Osa maapoliittisten keinojen käyttöönotosta ajoittuu ennen asemaakaavan lainvoimaiseksi tuloa ja osa asemakaavan lainvoimaiseksi tulon jälkeen. 3 TOIMINTAYMPÄRISTÖN MUUTOKSET VUODEN 1988 JÄLKEEN Maakaaren muutos 1997 Vuoden 1997 alusta astui voimaan uusi maakaari, johon kuuluvat säännökset kiinteistön kaupasta ja muusta luovutuksesta, lainhuudosta ja kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien kirjaamisesta sekä kiinteistöpanttioikeudesta. Kiinteistön saannossa purkavat ehdot mahdollistuivat ja ehdollisille saannoille määrättiin viiden vuoden takaraja. Myös pätemättömät ehdot määriteltiin laissa. Virheet kiinteistön kaupassa ja niiden seurausvaikutukset määriteltiin. Myyjän vastuu kasvoi erityisesti vallintaseikkojen osalta. Kiinteistöjen vallintarajoitukset ja erityiset oikeudet ovat selvemmin näkyvissä ja piileviä oikeuksia ei järjestelmässä enää ole siirtymäajan jälkeen. Kaupan toteuttamiskelpoisuuden varmistaminen on näin entistä helpompaa. Säädöksissä on täsmennyksiä koskien esisopimuksia, sopimusehtoja, vuokraoikeuden ja rakennusten kauppaa ja muita kauppojen virhevastuukysymyksiä. Hyvä maakaaren tuntemus auttaa neuvotteluissa ja maahan liittyvien sopimusten laadinnassa. Kiinteistönmuodostamislaki 1997 Vuoden 1997 alusta kiinteistönmuodostuksen säännökset yhdistettiin yhteen, yhteiseen kiinteistönmuodostamislakiin. Voimassa oleva lainhuuto on välttämätön edellytys kiinteistön rekisteröintiin ja omistusoikeusyksiköt muodostetaan kiinteistöyksiköiksi. Korotettu kiinteistöveroprosentti 1999 Kiinteistöverolain muutoksella (1026/1999) mahdollistettiin korotetun kiinteistöveron periminen rakentamattomalta rakennuspaikalta. Korotettu kiinteistöveroprosentti oli mahdollista määrätä ensimmäisen kerran vuodelle 2001. Kiinteistöverolain 12a :n mukaan kunnanvaltuusto voi määrätä erikseen koko kunnan aluetta koskevan rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin, joka on vähintään 1,00 prosenttia ja enintään 3,00 prosenttia kiinteistön verotusarvosta. Kiinteistöverolain 20a :n mukaan kunta, joka määrää rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveronprosentin, selvittää samalla vuosittain ne rakennuspaikat, jotka 8 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
täyttävät rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveron edellytykset, ja ilmoittaa ne verovirastolle. Kiinteistöveron yleisiin veroprosentteihin on tulossa vuoden 2006 alusta korotuksia ja kiinteistöveron tuotto kasvaa. Maankäyttö- ja rakennuslaki 2000 Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä vastaava asetus astuivat voimaan 1.1.2000. Ne korvasivat nelisenkymmentä vuotta voimassa olleet rakennuslain (370/58) ja rakennusasetuksen (266/59). Säännökset yhtenäistettiin kuntamuodosta riippumattomiksi. Taaja- ja haja-asutuksen rajanveto uusiutui suunnittelutarveharkinnaksi. Kunnalla on lain ansiosta vahva asema järjestää rakentamisen ohjaus omia tarpeitaan vastaavaksi. Maankäyttö- ja rakennuslaki on merkittävä hyvän ympäristön tuottamisen väline. Maankäytön ja rakentamisen ohjausjärjestelmän on muuttuvassa yhteiskunnassa oltava riittävän joustava. Rakentamisen ohjauksessa laki painottaa rakentamisen laatua, ympäristökysymyksiä, elinkaariajattelua ja korjausrakentamisen edistämistä. Kuntien maapoliittisen päätöksenteon rooli on lain myötä korostunut ja valtion valvontaa on kevennetty. Kuntien voimavarojen ja asiantuntemuksen riittävyyttä on korostettu erityissäännöksillä. Laki korostaa kunnan avoimuutta ja vuorovaikutteista toimintatapaa, mm. kaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Muutoksenhaku kaavoista siirtyi uudella lailla hallintotuomioistuimiin. Kunnille asetettiin velvoite kaavojen ajantasaisuuden arviointiin. Säännöstöä kaupan suuryksiköiden ohjausta varten täsmennettiin. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos 2003 Maankäyttö- ja rakennuslakiin on tullut merkittävä muutos 1.7.2003. Uudet säännökset mahdollistavat asemakaavan toteuttamisen kustannusten oikeudenmukaisemman ja tasapuolisemman jakamisen kunnan ja kaavasta merkittävää hyötyä saavan maanomistajan välillä. Maanomistajalla on velvollisuus osallistua mainittuihin kustannuksiin myös silloin, kun kunta olisi ilman sopimustakin velvollinen muuttamaan kaavaa. Maankäyttösopimusten oikeudellista asemaa on täsmennetty, mikä poistaa maankäyttösopimusmenettelyyn liittynyttä epävarmuutta. Sopimusmenettely on ensisijainen toimintatapa. Kehittämiskorvausta koskevilla säännöksillä turvataan maanomistajien aikaisempaa tasapuolisempi kohtelu. Kunta voi määrätä kehittämiskorvauksen niille maanomistajille, joiden kanssa ei ole saatu solmittua maankäyttösopimusta. Merkittävää hyötyä kaavasta saava maanomistaja osallistuu kunnalle aiheutuneiden tai aiheutuvien kaavan toteuttamiskustannusten korvaamiseen, jonka suuruus on enimmillään 60 % kaavan maanomistajalle tuomasta arvonnoususta. Maankäyttösopimuksella kunta saa edistettyä monipuolisesti maapoliittisia tavoitteitaan. Kehittämiskorvaus on vain kaavan toteuttamiskustannusten tasaamisen väline, Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 9
Yleiskaava 2020 jolla yksityiset toteuttavat kaavaa omalla aikataulullaan ja kunta saa korvauksensa vasta tulevaisuudessa. Uudet kehittämiskorvaussäännökset tukevat kuntien ensisijaista vapaaehtoisuuteen perustuvaa toimintatapaa yhtenä maapolitiikan välineenä muiden joukossa. Alueen kaikkien maanomistajien saaminen aikaisempaa yhdenvertaisemmin osallistumaan kaavan toteuttamiskustannuksiin on hyvän hallinnon periaatteiden ja uuden hallintolain mukaista kunnan toimintaa. Kirkkonummen yleiskaava 2020 vahvistettiin vuonna 1999. Yleiskaavan keskeiset tavoitteet ovat keskustan kehittäminen, olevan kuntarakenteen tiivistäminen sekä kunnan kasvun edellyttämien uusien alueiden varaaminen asuntotuotannon ja elinkeinoelämän tarpeisiin. Kuntarakenteen tiivistäminen Kuntarakennetta tiivistetään ottamalla käyttöön asuntoalueiden välisiä alueita, laajentamalla olevia asuntoalueita sekä ottamalla käyttöön vajaakäytössä olevia alueita tai alueita, joiden käyttötarkoitus on muuttunut. Kuntarakennetta tiivistetään myös yleiskaavassa rakentamiseen varatuilla alueilla asemakaavallisen tarkastelun perusteella. Uudet käyttöönotettavat alueet Kirkkonummen yleiskaavassa 2020 esitetään merkittävien uusien alueiden käyttöönottamista. Yhdyskuntarakenteellisista syistä asuntorakentamiseen on varattu myös yksityisten omistuksessa olevia maita. Organisaatio Maapolitiikasta Kirkkonummella vastaa kunnanhallitus ja maaomaisuuden hoidosta Yhdyskuntatekniikan toimialan Tontti- ja mittauspalveluiden tulosalue. Asemakaavoitus ja liikennesuunnittelu toimivat yhdyskuntatekniikan lautakunnan alaisuudessa. Kuntarakenteen kehittämisen edellytysten luominen on yhdyskuntatekniikan toimialan ydinprosessi, joka palvelee koko kunnan rakentamista. Maanhankinta ja kaavoitus ovat keskeisiä toimintoja, joilla luodaan lisäarvoa kunnalle, kuntalaisille ja yrityksille. Kirkkonummen kunnan maaomaisuuden hallinta ja palvelutilojen järjestäminen on toimialan ydinprosesseja. 10 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
4 KIRKKONUMMEN VUODEN 2005 MAAPOLIITTISEN OHJELMAN TAVOITTEET Kunnan maapolitiikan perusperiaatteena tulee olla: pitkäjänteinen, hallittu, maltillisen väestönkasvun mahdollistava maapolitiikka, 1. Maapolitiikan avulla pyritään ehyeen, viihtyisään, kunnan palvelurakenteen kannalta toimivaan ja taloudelliseen yhdyskuntarakenteeseen. Hallitulla maapolitiikalla varmistetaan kaavoituksen tarkoituksenmukainen toteutuminen, pyritään maanomistajien mahdollisimman yhdenvertaiseen kohteluun, kunnalle aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Maapolitiikalla luodaan toimintaedellytyksiä kulloinkin tarpeelliselle asuntotuotannolle ja elinkeinotoiminnalle. 2. Raakamaanhankinta keskitetään yleiskaavan mukaisille asuntoalueille. Raakamaareserviksi voidaan hankkia myös yleiskaavan laajenemissuunnissa olevia maa-alueita. Valmiin kunnallistekniikan piirissä tai sen välittömässä läheisyydessä olevilla alueilla voidaan hankkia myös rakentamattomia tonttia ja maa-alueita. 3. Kunnan maanhankinnan avulla osaltaan varmistetaan kunnan mahdollisuus ohjata väestökasvun tavoitteiden mukaisesti monipuolisen, viihtyisän ja ehyen yhdyskuntarakentamisen toteutusta. 4. Oman raakamaan hankinnan täydentävä keinona varaudutaan tarvittaessa solmimaan yksityisten maanomistajien kanssa maankäyttösopimuksia. 5. Varaudutaan kehittämiskorvauksen määräämiseen mikäli maanomistajan kanssa ei saada kuntaa tyydyttävää maankäyttösopimusta. 6. Linjataan Kirkkonummen kunnan vesihuollon rakentamiskustannusten perimisen edellytykset maankäyttösopimuksissa. 7. Maanluovutuksen yleisenä päämääränä on turvata riittävä, oikea-aikainen ja monipuolinen tonttitarjonta yleiskaavassa esitettyjen tavoitteiden saavuttamiseksi yhdyskuntarakentamisen tavoitteet ja ympäristölliset näkökulmat huomioiden. Tämä saavutetaan maanhankinnan, kaavoituksen ja kunnallisteknisen rakentamisen ja kestävän kuntatalouden yhteisin keinoin. Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 11
5 KIRKKONUMMEN MAAPOLIITTISET TOIMINTAOHJEET Maanhankinta Voimassa oleva maapoliittinen lainsäädäntö antaa kunnalle monipuoliset työvälineet maapoliittisen asioiden onnistuneeseen ja pitkäjänteiseen hoitoon. Kunnan luottamushenkilöiden sitoutuminen maapoliittiseen ohjelmaan ja niitä koskevat tulevat päätökset ja virkamiesten asioiden valmistelu ovat kuitenkin ratkaisevia miten seuraavat maapoliittiset tavoitteet käytännössä tulevat toteutumaan. Maanhankinta kohdistuu lähinnä yleiskaava 2020 yhdyskuntarakentamiseen sekä virkistys- ja suojelualueiksi varatuille alueille. Vapaaehtoinen kauppa on ensisijainen maanhankinnan työväline. Raakamaan hintataso pyritään pitämään vakaana ja maanmyyjiä kohdellaan tasapuolisesti. Raakamaa hankitaan ensisijaisesti kunnassa toteutettavan asuntotuotannon ja elinkeinotoiminnan määrätietoiseen kehittämiseen. Tärkein raakamaan hankinta-alue on kunnan keskivyöhyke laajenemisalueineen (Masala-Jorvas-keskusta-Kantvik). Asemakaavojen ulkopuoliset virkistysaluehankinnat kohdennetaan jatkossa ensisijaisesti ranta-alueisiin. Luonnonsuojelualueet hankitaan kunnalle, mikäli on ilmeinen vaara ettei kohteen suojelua voida muuten riittävän varmasti turvata. Kunnan talousarvioon varataan vuosittain määräraha, jolla mahdollistetaan esitetty raakamaan hankinnan rahoitus. Maanhankinnan ja kaavoituksen tavoitteena on päästä tilanteeseen, että alueen asemakaavat on hyväksytty kunnanvaltuustossa vähintään 2 vuotta ennen kaava-alueen talonrakennustöiden aloittamista. Kunnan omistuksessa tai maankäyttösopimuksin tulee olla vähintään 1-2 vuoden kaavoitettu asuntotonttivaranto. Kunnallisteknisten töiden suunnittelulle ja rakentamiselle varataan 1 2 vuotta aikaa asemakaavan voimaantulosta. Nykyisten asemakaavojen asuntorakentamisen toteutuksen edistymisen aikataulussa hankitaan kunnan omistukseen kaavan mukaiset puisto- virkistysalueet, yleisten rakennustontit sekä katualueet. Talousarvioon varataan määräraha asemakaavojen toteutuksen edellyttämään maanhankintaan. Maanhankinnassa käytetään tarvittaessa, kunnanhallituksen erikseen tapauskohtaisesti päättäessä myös kaikkia muita lain kunnalle suomia maapoliittisia keinoja kuten etuosto-oikeutta ja lunastusta. 12 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
Maankäyttösopimukset Maankäyttö- ja rakennuslaki 91 b (13.3.2003/222) Maankäyttösopimukset Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla. Kirkkonummen maankäyttösopimuksissa noudatettavat periaatteet Maankäyttösopimuksia solmitaan mikäli kunta ei katsonut tarpeelliseksi hankkia kyseistä yksityistä maata omistukseensa ennen asemakaavan laadintaa. Merkittävät kunnan ns. keskivyöhykkeen raakamaa-alueet pyritään kuitenkin aina hallitusti hankkimaan kunnan omistukseen. Maankäyttösopimuksissa noudatetaan periaatetta, jonka mukaan ensin kunnanhallitus hyväksyy maanomistajan kanssa tehtävän kaavoituksen käynnistämissopimuksen, jossa sovitaan kaavoitustyön tavoitteista ja aikataulusta. Maankäyttösopimukset laaditaan kaksivaiheisina kaavoitustyöstä päätettäessä solmitaan maanomistajan kanssa kaavoituksen käynnistyssopimus ja asemakaavaehdotuksen valmistuttua tehdään varsinainen maankäyttösopimus. Yksityisessä omistuksessa olevan maa-alueen asemakaavan laadintaa ei aloiteta ennen kuin alueen merkittävien maanomistajien kanssa on tehty kaavoituksen käynnistyssopimus ja se on saanut lainvoiman. Asemakaavan käynnistyssopimuksessa varmistetaan osapuolten yhteinen tahto solmia kaavoituksen toteutusta varten maankäyttösopimus. Kunnanhallitus voi erityistapauksissa kuitenkin antaa yhdyskuntatekniikan lautakunnalle oikeuden aloittaa asemakaavan laatiminen vaikkei asemakaavoituksen käynnistyssopimusta olisi solmittu. Yhdyskuntatekniikan lautakunnan on ennen Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 13
kaavoitustyön aloittamista varmistettava kunnanhallitukselta yksityisomistuksessa olevan maan kaavoituksen käynnistämismahdollisuus. Varsinainen osapuolia sitova lopullinen maankäyttösopimus on kunnanjohtajan johdolla valmisteltava kaavoitustyön aikana ja se tulee kunnanhallituksen käsiteltäväksi sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut nähtävillä. Asemakaavaehdotuksen tai -muutoksen hyväksyminen valtuustossa edellyttää, että kunnan ja maanomistajan välillä on allekirjoitettu maankäyttösopimus ja sopimus on tullut lainvoimaiseksi. Erityisen kiireellisissä tapauksissa voi kunnanhallitus kuitenkin esittää asemakaavan hyväksymistä vaikkei valituksen johdosta maankäyttösopimus olisi vielä lainvoimainen. Tämä edellyttää kuitenkin, että maankäyttösopimus on maanomistajan puolelta tehty sitovasti. Maankäyttösopimuksen tulee olla kunnalle taloudellisesti perusteltu. Maankäyttösopimuksessa tulee sopia kaavan aiheuttaman yhdyskuntarakentamisen kustannuksista, niiden jaosta ja toteutusaikataulusta. Kunnallistekniikan rakentamisesta vastaa kunta. Erityisistä syistä poikkeustapauksissa kunta voi sopia myös, että maanomistaja vastaa kunnallisteknisten töiden suorituksesta. Maankäyttösopimuksessa sovitaan kunnallistekniikan rakentamisen aikataulu ja laatutaso. Sopimusalueeseen sisältyvät yleisten rakennusten tontit ja muut yleiset alueet kuten esimerkiksi katu-, puisto- ja virkistysalueet tulee luovuttaa korvauksetta kunnalle. Edellä mainittujen maanluovutusten lisäksi maanomistaja suorittaa kunnalle sopimusalueen asemakaavan toteutuksesta aiheutuvista yhdyskuntarakentamisen kustannuksista yhdessä sovittavan rahakorvauksen. Korvaus voidaan, mikäli kunnan kanssa niin sovitaan, suorittaa myös siten, että maanomistaja luovuttaa kunnalle sopimusalueen asemakaava-alueelta 60 % asunto-, liike- ja/tai yritysrakennuskäyttöön kaavoitettavan tonttimaan rakennusoikeudesta. Tontin rakentaja on velvollinen suorittamaan kunnalle vesihuoltolain (2001/119) mukaiset maksut. Maanomistajan velvollisuudesta osallistua maankäyttösopimusalueen tarvitseman julkisen palvelurakentamisen kuten päiväkotien ja koulujen rahoitukseen sovitaan aina asemakaavan tuodessa maanomistajalle merkittävää taloudellista hyötyä ja kaava mahdollistaa useamman kuin kahden asunnon toteutuksen. Asuntorakennusoikeuden käyttötarkoitus ja määrä sekä asuntotuotantomuoto on sovittava siten, että ne tukevat kunnan asunto- ja elinkeinostrategian toteutumista. Sopimukseen tulee sisältyä kunnan asuntopoliittisia tavoitteita, mikäli sopimusalueen asemakaava mahdollistaa merkittävää väestönkasvua. Mikäli asemakaavan tai kaavamuutoksen toteutus ei aiheuta kunnalle missään muodossa kustannuksia tai niin vaikutus on erittäin pieni peritään maanomistajalta vain kaavan laatimisesta kunnalle aiheutuvat välittömät kustannukset. 14 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
Maankäyttösopimuksia tehtäessä käsitellään niissä yleensä näin ollen ainakin seuraavia asioita: sopimusosapuolet sopimusalue kaavoitus ja kartoitus kunnallistekniikan suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yleisten palvelurakennusten suunnittelu ja rakentaminen sekä muu yhdys- kuntarakentaminen ja maanomistajan osallistuminen niihin maan luovuttaminen asuntotuotantoalueen osalta asuntotuotannon jakauma vuokra-asuntoihin ja muihin sekä rahoitusmuoto asuntojen laatutason määräytymistapa ympäristö ja kuntakuva (laatuohjeet) autopaikkojen järjestäminen. sopimuksen toteutumisen ja voimassa pysymisen varmistaminen, sopimuksen siirtäminen, voimaantulo ja purkautuminen rakentamisvelvollisuus ja rakentamattoman alueen luovutus vakuudet ja sopimussakko Mikäli sopimukseen liittyvää asemakaavaa ei hyväksytä, maankäyttösopimus raukeaa niin kaavoituksesta aiheutuneet kustannukset jäävät asemakaavan hakijan maksettaviksi. Maankäyttösopimus sitoo kuntaa vasta, kun asemakaava on saanut lainvoiman. Kehittämiskorvaus Maankäyttö- ja rakennuslaki 91 c (13.3.2003/222) Kehittämiskorvaus Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Tontin arvonnousu määritellään noudattaen soveltuvin osin, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (603/1977), jäljempänä lunastuslaki, säädetään korvauksen perusteista. Kehittämiskorvauksesta vähennetään 104 :n nojalla korvauksetta luovutettavan katualueen arvo ja 105 :n nojalla maanomistajalta perittävä katualueen korvaus. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a :ssä Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 15
tarkoitettua merkittävää hyötyä. Kunta voi päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta. Tontinluovutus Kehittämiskorvaus on maankäyttösopimukseen nähden toissijainen keino asemakaavan toteutuskustannusten perimiseen maanomistajalta. Kehittämiskorvauksen käyttöönotosta tehdäänkin päätös tilanteissa, joissa ei synny vapaaehtoista maankäyttösopimusta. Lain soveltamiskäytäntöä ja ennakkotapausten ratkaisuja seurataan. Kunnan toimenpiteet noudattavat kuntien yleistä kehittämiskorvauksen soveltamiskäytäntöä ja Kuntaliiton suosituksia. Kunnan rooli ja osuus asuntotuotannon ja työpaikkarakentamisen tontinluovuttajana tulee olla merkittävä se voi kuitenkin vaihdella riippuen kunnan taloudellisesta tilanteesta ja väestökasvun tavoitetilasta. Tämä asema on säilytettävä myös tulevaisuudessa. Tontinluovuttajana kunta voi merkittävästi vaikuttaa missä rakennetaan, milloin rakennetaan sekä mitä rakennetaan. Onnistuessaan kunta voi myös vaikuttaa hillitsevästi asumiskustannusten nousuun tonttien luovutusmäärillä ja -hinnoilla. Kunta luovuttaa asunto- ja yritystontteja myymällä tai vuokraamalla niitä kohtuullisella markkinahinnalla. Markkinahinnalla tarkoitetaan sijainti- ja tontin ominaisuustekijöillä painotettuja yksityisten välillä tehtyjen vastaavien tonttien kauppahintoja. Asuntotontit vuokrataan 40 vuoden vuokrasopimuksin vähintään 5 % vuotuisella vuokralla ja vuokra sidotaan lain sallimalla tavalla elinkustannusindeksiin. Yhdyskuntatekniikan lautakunta päättää omakotitonttien myynnistä ja vuokrauksesta kunnanvaltuuston antamin valtuuksin ja toimintaohjein Yritystontteja vuokrataan 30 vuoden vuokrasopimuksin vähintään 7% vuotuisella vuokralla ja vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Yritystonttien luovutusehtoihin sisällytetään rakentamisvelvoite, jonka mukaan tontin rakennusoikeudesta on oltava tapauskohtaisesti 30-50% rakennettuna 3 vuoden kuluessa kaupan teosta. Omakotitonttien luovutuksessa suositaan erityisesti kuntalaisia ja kunnassa työssä käyviä. Yritystonttien luovutuksessa huomioidaan ensisijaisesti nykyisten paikallisten yritysten toimintaedellytysten turvaaminen ja aktiivisella tonttitarjonnalla luodaan mahdollisuudet monipuoliseen kuntastrategiaa tukevaan yritystoimintaan. Tonttivaraus on yritystonteilla ja valtion rahoitusta saavilla asuntokohteilla voimassa yleensä 12 kuukautta. 16 Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 2005
6 TAVOITTEIDEN TOTEUTUMISEN SEURANTA Kunnanhallituksen kehittämisryhmä seuraa maapoliittisen ohjelman tavoitteiden toteutumista ja raportoi kunnanhallitukselle vireillä olevista ajankohtaisista maapoliittisista asioista. Kunnanvaltuuston viimeisenä työskentelyvuotena tehdään yhteenveto valtuustokauden aikaisista maapoliittisista toimenpiteistä ja analyysi niiden vaikutuksesta kunnan palveluihin ja talouteen. Raportissa käsitellään sekä asunto- että yritystonttituotannon toimenpiteet. Kirkkonummen maapoliittinen ohjelma 17