tonttiosasto HAVAINNEKUVA/VIITESUUNNITELMA HAVAINNEKUVA/ASEMAKAAVASELOSTUS Malminkartanon kaupunkipientalot Projektin kokemukset ja johtopäätökset Yhteenveto raportista Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosasto Helsinki 2005
MALMINKARTANON KAUPUNKIPIENTALOT TIIVISTELMÄ PROJEKTIN KOKEMUKSISTA 1 Lähtökohta oli omatoimisen rakentamisen helpottaminen Malminkartanoon on rakennettu tulevien asukkaiden toimesta 20 omakotitaloa, jotka ovat rajoilla kiinni toisissaan. Tontit sijaitsevat Malminkartanon täyttömäen juurella lähellä Vihdintietä muodostaen kolmen rivitalomaisen rakennusmassan rivin. Talojen omatoimista rakennuttamista pyrittiin helpottamaan etukäteissuunnitelulla, rakennustapaohjeella ja ensimmäisten vaiheiden rakennuttamisella kaupungin toimesta. Rakentamalla tonttiliittymät, perustukset ja tonttien rajoille palomuurit sekä yhteiset autopaikat etukäteen pyrittiin helpottamaan jatkorakentamista sekä mahdollistamaan myös tonttien eriaikainen rakentaminen. Tarkoitus oli myös kehittää rakennuttamismallia omatoimisesti toteutettaville tiiviille ja matalille asuntoalueille, ja samalla mahdollistaa asukkaiden laaja osallistuminen asuntojensa ja asuinympäristönsä muotoutumiseen. Projektista tehtiin raportti Talot ovat nyt valmistumassa ja kokemukset ovat vielä tuoreessa muistissa. Koska hanke oli kokeiluluonteinen, ja vastaavia tiiviitä ja matalia alueita suunnitellaan muullekin, halusi Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta, että projektista tehdään selvitys. Tämän hankkeen kokemusten perusteella toivotaan voitavan päättää, miten vastaavia kohteita on syytä luovuttaa, suunnitella ja rakentaa. Seuraavassa on lyhyesti selvityksen tärkeimpiä tuloksia ja johtopäätöksiä. Suunnittelussa ja rakennuttamisessa oli ongelmia Ongelmia hankkeessa aiheuttivat mm. asukassuunnittelun aloittaminen ennen kuin etukäteen rakennutettavien osien rakennusvaiheen tarkat kustannukset ja aikataulu olivat tiedossa. Asukkaiden kanssa muokattiin asukaskokouksissa suunnitelmia pitkään ilman, että asukkaiden palkkaamat suunnittelijat olivat mukana. Kun suunnittelijat sitten tulivat mukaan, suunnitelmia muutettiin asukkaiden taholta jatkuvasti ja/tai niitä ei laadittu määräajoissa, mistä aiheutui aikataulun venymistä sekä kustannusten kasvua. Asukkaiden teettämissä suunnitelmissa esitettiin myös rakennustapaohjeista poikkeavia ratkaisuja. Sopimusmenettely ei ehkä ollut riittävän selkeä ja rakennustapaohjeiden statuksesta oli erilaisia näkemyksiä, mistä johtuen sitoviksi tarkoitetuista ratkaisuista ei kaikin osin pidetty kiinni. Rakennusvalvonnan palomuureilta edellyttämä rakenneratkaisu osoittautui liian kalliiksi ja muutenkin hankalaksi toteuttaa erikseen, joten palomuurit rakennettiin vasta muun talorakentamisen yhteydessä.
2 Tonttien sijaintikartta Tämä malli, jossa hankkeelle laadittiin etukäteen viitesuunnitelma ja rakennustapaohjeet sekä osa rakennustöistä tehtiin etukäteen, osoittautui vaikeaksi hallita ja varsin työlääksi osallistujien ja osapuolten erittäin suuren lukumäärän sekä erilaisten ristiriitaisten tavoitteiden ja mielipiteiden takia. Ongelmalliseksi projektin teki se, että asukkaat ja heidän suunnittelijansa pääsivät vaikuttamaan perustusten ym. rakenteiden suunnitteluun. Tämä johti jatkuviin muutoksiin, monimutkaisiin ja kalliisiin ratkaisuihin ja aikataulun venymiseen. Muutoksia tuli vielä perustusten rakentamisen aikana, ja piirustusten viipyminen aiheutti jopa odotuspäiviä ja lisälaskuja. Erilaiset muutokset johtivat siihen, että alkuperäisessä viitesuunnitelmassa ollut systemaattisuus katosi, mikä lisäsi kaikkien työmäärää ja teki ratkaisuista kalliimpia, mutta toisaalta talot vastannevat paremmin asukkaiden toiveita. Projekti kuitenkin onnistui Projekti näyttää kuitenkin onnistuvan loppujen lopuksi varsin hyvin vaikeuksista huolimatta. Suuri osa taloista on lokakuussa 2005 jo miltei valmiina, osassa jo asutaan ja viimeisenäkin rakenteille lähtenyt talo on runkovaiheessa. Rakennusvaiheessa ei yksikään rakentaja ole luopunut hankkeesta. Esille tulleet ongelmat ja vaikeudet saatiin ratkaistua. Malli siis toimi, mutta sitä on selvästi syytä kehittää. On myöskin syytä kehittää muita toteutusmalleja mm. tästä projektista saatujen kokemusten perusteella.
3 Useimmat asukkaat näkivät asukaskyselyn perusteella hankkeen vahvuutena sen, että se antoi heille taloudelliset edellytykset toteuttaa unelma omassa pientalossa asumisesta ja nimenomaan vielä Helsingissä. Asukkaiden arviot talojensa rakennuskustannuksista vaihtelivat pääosin 165 000-210 000 euron välillä. Kaikkien kyselyyn vastanneiden mielestä Malminkartanoon valittu toteutustapa on kehittämiskelpoinen. Tiivistä ja matalaa asuntorakentamista voidaan toteuttaa omatoimisesti Tarpeen ja kiinnostuksen mukaan tiiviitä ja matalia kohteita voidaan näiden Malminkartanon kokemustenkin perusteella toteuttaa myös osin tai kokonaan omatoimisena rakentamisena. Omatoimisesti toteutettavaksi ajatellut kohteet on kuitenkin pääosin syytä kaavoittaa niin, että eri tonteilla olevat talot eivät ole kiinni toisissaan tai on kytketty toisiinsa vain kylmin katoksin tai aidoin. Asemakaavassa ei ole syytä edellyttää yhteisjärjestelyjä kuten yhteisiä autopaikkatontteja, vaan autopaikkojen tulisi sijaita tonteilla tai, jos kaava sen sallii, osin katualueella. Jätehuollon keskittäminen voi kuitenkin olla perusteltua. Jos omilla tonteillaan olevat talot ovat kuitenkin kiinni toisissaan, ja ne halutaan rakennuttaa omatoimisesti, tulisi muodostaa enintään 4 5 tontin yhteen rakennettavia ryhmiä. Tämän kokoiset ryhmät voivat organisoida suunnittelun ja rakentamisen yhdessä. Tällaiset yhteen rakennettavien tonttien ryhmät tulisi sijoittaa mahdollisimman tasaiselle maalle, ja tonttien tulisi olla suorakulmaisia. Viitesuunnitelmia ja vaihtoehtoisia esimerkkiratkaisuja on syytä laatia kohteen markkinointia ja hankkeen havainnollistamista varten. Myös rakennusten liittymädetaljeista on syytä esittää etukäteen malliratkaisuja. Rakentamisen ohjaaminen tulee ensisijassa sisällyttää asemakaavan määräyksiin, joiden noudattamista valvotaan rakennuslupaprosessissa. Asemakaavassa tulee määrätä vain kaupunkikuvan kannalta tärkeimmät seikat. Yhtenäisyyttä vaativissa asioissa voitaisiin ratkaisutapa kuten materiaalien valinta jättää asukkaiden yhteisesti päätettäväksi ja mahdollinen rakennustapaohje tulisi laatia yhdessä asukkaiden kanssa. Yhteinen suunnittelujakso koettiin Malminkartanon projektissa tärkeäksi jo asukkaiden tutustumisen ja yhteistyön organisoimisen takia. Omatoimisessa rakennuttamisessa on asukkaille usein tärkeätä vaikuttaa voimakkaasti talonsa suunnitteluratkaisuun sekä pohjaratkaisun että ulkoasun ja materiaalien osalta. Mikäli tämä asetetaan tavoitteeksi, sitovia rakennustapaohjeita ja rajoituksia tulisi olla melko vähän ja asukkaiden pitäisi voi halutessaan hoitaa suunnitteluttaminen ja rakennuttaminen itse. Tällöin hankkeiden yhteensovittaminen jäisi asukkaiden omalle vastuulle, ja osaltaan rakennusvalvonnan vaivaksi. Kaikki omakotitalohankkeesta kiinnostuneet eivät kuitenkaan halua kokonaan omatoimista toteutusta, vaan toivovat apua ja tukea suunnittelussa, rakennuttamisessa ja rakentamisessa. Tämä apu voidaan hoitaa esim. myötäsuunnittelun keinoin, käyttämällä rakennuttajakonsulttia ja/tai rakentamalla hankkeen osia etukäteen, kuten Malminkartanossa tehtiin.
4 Vuorenjuuri 14-38 syyskuussa 2005 Vuorovaikutteisella suunnittelulla voidaan myöskin auttaa asukkaita saamaan toiveittensa mukainen talo. Tällaisessa suunnittelussa asukkaiden vastapuolena tulisi olla yksi taho, joka voi vastata arkkitehtisuunnittelun lisäksi rakenne- ym. erikoissuunnittelusta sekä voi kertoa asukkaalle vaihtoehtoisten ratkaisujen kustannusvaikutukset. Jos joitain rakentamistoimenpiteitä tehdään tonteille etukäteen, on ne syytä tehdä ennen kuin tontit on varattu asukkaille. Näin asukkaat tietävät tullessaan hankkeeseen mukaan tarkasti maksettavakseen tulevat kustannukset sekä aikataulun. Etukäteen rakennettava osuuden laajuus voi kohteittain vaihdella tontin maaperän esirakentamisesta aina vesikattovaiheeseen tai miksei valmiiseen taloonkin asti. Mitä pitemmälle rakentaminen viedään, sitä pienemmäksi kuitenkin asukkaan vaikutus tulokseen ehkä jää sekä etenkin mahdollisuus saada kustannussäästöjä omatoimisuudella vähenee. Lopuksi on syytä todeta, että tiiviistä ja matalaa asuntorakentamista omatoimisesti toteutettuna ei nähtävästi ole yhtä ainoaa oikeaa mallia. Tämän tyyppisestä rakentamisesta kiinnostuneilla on varsin erilaisia tavoitteita, mielipiteitä ja valmiuksia. Nähtävästi on siis syytä tarjota asukkaille useita erilaisia tontinluovutus-, suunnittelu- ja rakennuttamisvaihtoehtoja.
5 Pohjapiirros talosta Vuorenjuuri 36. Tämä on ehkä alueen omaperäisin asuntoratkaisu. Lattiaan asti ulottuvat ikkunat ovat pihan puolella suosittuja
Koko raportin saa netistä ja tonttiosastolta 6 Liitteineen noin 130-sivuinen Malminkartanon kaupunkipientaloprojektin seurantaraportti on saatavilla lähiaikoina kiinteistöviraston tonttiosastolta. Käyntiosoite: Katariinankatu 1, III-krs Postiosoite: PL 2214 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Puhelin: 09 169 3282, 09 169 3295 Fax: 09 169 3140 Raportti tullaan julkaisemaan myös viraston nettisivuilla: www.hel.fi/kv/tontti/ajankohtaista.html. Lisätietoja hankkeesta: Tonttiosasto: Asuntotuotantotoimisto: Ympäristösuunnittelu OK: Tonttiasiamies Tuomas Kivelä Puh. 09 169 3294 e-mail: tuomas.kivela@hel.fi Tonttiasiamies Maria Mannisto Puh. 09 169 3293 e-mail: maria.mannisto@hel.fi Projektipäällikkö Heli Miettinen Puh: 09 7312 2590 e-mail: heli.miettinen@hel.fi Hankesuunnittelupäällikkö Seija Karvinen Puh: 09 7312 2593 e-mail: seija.karvinen@hel.fi Arkkitehti Anneli Lyytikkä Puh: 09 460 533 e-mail: anneli.lyytikka@ymparistosuunnittelu.com