Lempäälän kunta Marjamäen osayleiskaavan muutos Ideaparkin ja RealParkin ympäristö Osayleiskaavan muutoksen selostus 25.6.2015 1. Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Tunnistetiedot Kunta: Alue: LEMPÄÄLÄ MARJAMÄKI Vireilletulosta on ilmoitettu: 18.3.2015 Kaavanmuutoksen hyväksyminen: Kaavoitus- ja rakennusjaosto: Kunnanhallitus: Kunnanvaltuusto: Ilari Rasimus Kaavoituspäällikkö Yleiskaavan muutoksen suunnittelijat Lempäälän kunta Tekninen toimi, PL 36, 37501 Lempäälä Tampereentie 8 Projektipäällikkö Tuomo Penttilä puh. 040 133 7765 sähköposti: tuomo.penttila@lempaala.fi Kaavoituspäällikkö Ilari Rasimus puh. 050 383 3844 sähköposti: ilari.rasimus@lempaala.fi 1
1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Lempäälän keskustasta n. 7-8 km pohjoiseen sijaitsevalla Marjamäen yritysalueella. Kaava-alueen pinta-ala on noin 154 hehtaaria. Suunnittelualueen sijainti ja rajaus ilmenevät liitteenä olevasta kartasta, jonka pohjana on voimassa oleva osayleiskaava. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kyseessä on Marjamäen osayleiskaavan muutos. Yleiskaavan muutoksen laatimisen tavoitteena on mahdollistaa pääliikenneväylien varrella olevan alueen teollisuus-, liike- ja toimitilarakentamisen laajentuminen uusien kehittämisperiaatteiden mukaisesti. Voimassa oleva Marjamäen osayleiskaava ei ole kaikilta osin toteutunut alun perin kaavaillussa muodossa. Tämä koskee erityisesti Marjamäen yritysalueen pohjois- ja koillisosia. Alueen osayleiskaavan muuttaminen on tullut ajankohtaiseksi, koska alueen asemakaava on osin vanhentunut ja asemakaava-aluetta on samalla tarkoitus laajentaa pohjoisen suuntaan. Koska asemakaavanmuutoshankkeen tavoitteet ovat joiltakin osin ristiriidassa voimassa olevan yleiskaavan kanssa, edellyttää suunnittelu myös yleiskaavan päivittämisen. Yleiskaava toimii aina ohjeena laadittaessa asemakaavoja. Osayleiskaavan uudistamistarpeeseen vaikuttavat myös vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat, maankäyttö- ja rakennuslakiin (MRL) vuonna 2011 tulleet muutokset. Osayleisaava laaditaan oikeusvaikutteisena, jolloin se on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa. Oikeusvaikutteisuudesta seuraa myös, ettei osayleiskaava-alueella saa suunnitella alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä eikä rakentaa niin, että vaikeutetaan kaavan toteutumista. Kunnanhallitus on 9.2.2015/ 66 päättänyt käynnistää osayleiskaavan uudistamisen tarvittavassa laajuudessa. Kaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu 18.3.2015, jolloin myös osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) asetettiin nähtäville. KAAVASELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO: 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavaselostuksen sisällysluettelo 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1.5 Luettelo muista asiakirjoista ja taustaselvityksistä 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Osayleiskaava 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 2
3.1.2 Maisema ja luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava 3.2.2 Osayleiskaava 3.2.3 Asemakaavatilanne 3.2.4 Kunnan rakennusjärjestys 3.2.5 Muut maankäyttöä ohjaavat suunnitelmat ja sopimukset 3.2.6 Laaditut selvitykset 3.2.7 Tonttijako ja tonttirekisteri 3.2.8 Pohjakartta ja kiinteistörajat 3.2.9 Rakennuskiellot 3.2.10 Suojelupäätökset 4 OSAYLEISKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Osayleiskaavan suunnittelun tarve 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 4.4 Osayleiskaavan muutoksen tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet ja tavoitteiden tarkentuminen 4.5 Kaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Vaihtoehtojen kuvaus 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen ja vertailu 4.5.3 Osayleiskaavaratkaisun valinta ja perusteet 4.5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset /muistutukset ja lausunnot 5 OSAYLEISKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Yleistä 5.1.2 Mitoitus 5.1.3 Palvelut 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja ympäristöön 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 5.4.3 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen 5.4.4 Vaikutukset yhdyskuntatalouteen 5.4.5 Vaikutukset liikenteeseen 5.4.6 Vaikutukset taajamakuvaan, maisemaan ja rakennettuun ympäristöön 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 6 OSAYLEISKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutuksen ohjaus 6.2 Toteutuksen ajoitus ja seuranta 3
1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osayleiskaavanmuutosalueen sijainti 2. Ote Pirkanmaan 1. maakuntakaavakartasta päivitettynä 2. vaihemaakuntakaavan merkinnöillä. 3. Ote alueen voimassa olevasta osayleiskaavasta kaavamääräyksineen 4. Ote ajantasa-asemakaavasta (ei kaavamääräyksiä) 5. Osayleiskaavanmuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma 25.2.2015 (erillinen) 6. Osayleiskaavanmuutoksen kartta, kaavamerkinnät ja määräykset (erillinen) 1.5 Luettelo muista asiakirjoista ja taustaselvityksistä Voimassa olevan Marjamäen osayleiskaavan (2007) laadintaan ja Marjamäen aluekokonaisuuden esisuunnitteluun liittyen on aiemmin tehty mm. seuraavat selvitykset, joita hyödynnetään osayleiskaavan muutostyössä soveltuvin osin: YVA- selvitys (ympäristövaikutusten arviointi), SCC Viatek Tampere (2000) Kaupallisten vaikutusten selvitys, Tuomas Santasalo Ky (2000) Liikenne Marjamäen asemakaavan alustava liikenneverkko, SCC Viatek Tampere (2001) Marjamäen liikenneverkko, täydentävät selvitykset, SCC Viatek Tampere (2003) Marjamäen liikenteellinen toimivuustarkastelu, Ramboll, Tampere (2004) Marjamäen osayleiskaava, Meluselvitys, Ramboll, Tampere (2005) Marjamäen osayleiskaavan liikenteelliset vaikutukset, Ramboll Tampere (2006) Marjamäen osayleiskaava, Liikenteelliset vaikutukset, Ramboll, Tampere (2006) Palvelut Marjamäen osayleiskaava, Kaupallisten vaikutusten arviointi, SKOY, Tampere (2005) Ryynikän ja Sääksjärven asemakaavat, Marjamäen osayleiskaava, Kaupallisten vaikutusten arviointi, SKOY, Tampere, (2004) Marjamäen osayleiskaava, Palveluverkkosuunnitelma, SKOY, Tampere (2006) Lempäälän kunta, Palveluverkkoselvitys, SKOY, Tampere (2006) Luonto, maisema Lempäälän luontokohteet, Tapani Länsirinne, Lempäälä (1989) Marjamäen osayleiskaavan muutos ja laaj., Luontoselvitys, Kari Laamanen (2005) Liito-oravaselvitys, Markku Alanko (2006) Lempäälän tärkeimpien sisääntuloväylien maisemaraportti ja maisemaa kehittäviä toimenpide-ehdotuksia, Lempäälän kunta (1998) Pirkanmaan maisema-alueet ja kulttuuriympäristöt, Pirkanmaan liitto ( 2006) Pirkanmaan kiinteät muinaisjäännökset, Pirkanmaan liitto, Pirkanmaan maakuntamuseo (2005) Suunnittelun apuna on käytetty lisäksi seuraavia uudempia suunnitelmia ja selvityksiä: Keskusta ja Sääksjärvi kaupallisten vaikutusten arviointi, FCG, 2009 Lempäälän päivittäistavarakaupan markkina-analyysi, WSP Finland Oy, 2014 Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2040, Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä, 2014 Pirkanmaan palveluverkko 2040, maakuntakaava, Pirkanmaan liitto, 2015 Pirkanmaan maakuntakaava, luonnos 16.2.2015, Pirkanmaan liitto 2015 Marjamäen osayleiskaava-alueen pohjoisosan hulevesien hallintasuunnitelma, Suunnittelukeskus, Tampere, 2006 Marjamäen alue, Hulevesiselvitys, Ramboll, Tampere, 2012 Marjamäen korttelin 905 hulevesiselvitys, Raportti 7.5.2014, Sito Oy, 4
Lempäälän arvokkaat luontokohteet -2014, Kari Laamanen ja Sami Soininen, Lempäälän kunta, Ympäristönsuojelu, 2014 Liikenneselvitys, Liittymän välityskykytarkastelu, Ideaparkinkatu- Realkatu, 11.8.2014, Taratest Oy 2014 Edellä mainittuja selvityksiä täydennetään tarvittaessa. Syyskuun 2015 alussa valmistuvat alueen liikenneselvitys, kaupallinen selvitys sekä arkeologinen inventointi. 2 Tiivistelmä 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kunnanhallitus on 9.2.2015/ 66 päättänyt käynnistää osayleiskaavan uudistamisen tarvittavassa laajuudessa. Yleiskaavatyötä on valmistellut tekninen toimi, kaavoitus- ja rakennusjaosto ja kunnanhallitus, jotka tekevät esitykset ja päätökset työn välivaiheista.. Lopullisen yleiskaavan muutoksen hyväksyy Lempäälän kunnanvaltuusto. Osayleiskaavan muutos laaditaan oikeusvaikutteisena. Kaavoitushanke on ollut kunnan kaavoitus- ja rakennusjaoston käsittelyssä ensimmäisen kerran 5.3.2015/ 32, jolloin on hyväksytty osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). OAS on asetettu nähtäville 18.3.2015. Osayleiskaavan muutosluonnos on ollut kaavoitus- ja rakennusjaoston käsittelyssä 25.6.2015/ 88. Kaavaluonnos ja siihen liittyvä valmisteluaineisto on asetettu maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 62 :n mukaisesti nähtäville 5.8. - 4.9.2015 väliseksi ajaksi. (tämä täydentyy kaavoituksen edetessä) 2.2 Osayleiskaava Kaavanmuutoksen runkona on voimassa olevan maakuntakaavan ja yleiskaavan mukainen maankäyttö. Suunnittelussa huomioidaan mahdollisuuksien mukaan myös laadittavana olevassa Maakuntakaava 2040:ssä esitettäviä suunnitteluperiaatteita. Voimassa oleva Marjamäen osayleiskaava ei ole kaikilta osin toteutunut alun perin kaavaillussa muodossa varsinkaan RealParkin alueella. Lähtökohtana osayleiskaavan muutokselle on maanomistajien toiveiden ja tarpeiden huomioonottaminen ja yhteensovittaminen kaavakokonaisuuteen kunnan intressit huomioiden. Alueilla on ollut tarvetta tarkastella mm. liikenneverkkoa, korttelijaotusta sekä alueiden rakennusoikeutta uudelta pohjalta. Kyse ei niinkään ole kokonaisrakennusoikeuden lisäämisestä vaan sen jakamisesta eri käyttötarkoituksiin eri tonteille. Kaavanmuutoksella on mahdollistettu päivittäistavarakaupan 2000 m2 lisärakentaminen Ideaparkin tontilla. Muilta osin Ideaparkin alueen yleiskaava säilyy entisellään. Helsingintien pohjoispuolisen ns. RealParkin alueen ja sen ympäristön kaavaan kohdistuvat suurimmat muutokset. Alueen vähittäiskaupan suuryksikön alue KM supistuu n. 7 hehtaarilla, jolloin myös alueen kokonaisrakennusoikeus laskee 140.000 kem2:stä 111.000 kem2:iin. Alueelle ei sallita seudullisesti merkittävän 5
vähittäiskaupan suuryksikön rakentamista. Muun kuin paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan rakennusoikeus laskee 30.000 kem2:stä 23.000 kem2:iin ja paljon tilaa vaativan kaupan rakennusoikeus 65.000 kem2:stä 60.0000 kem2:iin. Alueella rajoitetaan yli 500 kem2:n suuruisten vaate-, kenkä-, lelu-, lahjatavara- ja kirjakauppojen sijoittumista alueelle. Alueelle saa sijoittaa huonekalujen sekä kodinkonetavaroiden myymälöitä yhteensä enintään 5.000 kem2. Alueen päivittäistavarakaupan 2.000 myyntineliön rakennusoikeus säilyy entisellään. Alueelle mahdollistetaan uutena toimintona polttoaineen jakelu. KM- alueen pohjoisosaan muodostuu uutta teollisuus- ja varastoaluetta (T-2), johon on tarkoitus asemakaavoituksella sijoittaa myös 2000 kem2 paljon tilaa vaativaa kauppaa. Kalliokummuntien ja Areenakadun tielinjauksia muutetaan jonkin verran. Tästä johtuen korttelialueisiin tulee myös joitakin muutoksia. Alueen itäosaan muodostetaan T-2 alueelle n. 10,5 hehtaarin suuruinen T/EN alue, jolle on mahdollista sijoittaa teollisuuden ohella myös energiahuoltoa sekä tietoliikennettä palvelevia rakennuksia. Alueelle on kaavailtu kaasuvoimalaa ja datakeskusta. Pohjoisen alueen halki pohjois-etelä-suunnassa kulkeva viherväylä levenee hieman ja muuttaa muotoaan. Liikenneverkkoon ei tule olennaisia muutoksia. Edellä mainittujen katulinjauksien muutosten lisäksi poistetaan pääsytieyhteys Helsingintieltä Inexin logistiikkakeskuksen suuntaan Kalliokummuntielle. Varaus on poistettu jo aiemmin asemakaavasta. Kulku alueelle tapahtuu entisen Savontien, nykyisen Kalliokummuntien kautta. 3 Lähtökohdat 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on osin asemakaavoitettua aluetta sekä osin kaavoittamatonta metsä- ja peltoaluetta. Alueen eteläosassa sijaitsee liikekaupunki Ideapark. Helsingintien pohjoispuolisella, ns. RealParkin alueella rakennetaan parhaillaan rakennuksia yrityksille sekä aluetta palvelevaa kunnallistekniikkaa (kadut, vesihuolto, hulevedet). Suuri osa alueesta on vielä luonnontilassa. 3.1.2. Maisema ja luonnonympäristö Maisemarakenne ja maisemakuva Maisemakuva alueella on vaihteleva. Alueen eteläosa on täysin rakennettua aluetta Ideaparkin tontilla ja lähialueella. Helsingintien pohjoispuolisella alueella maisema on muuttumassa luonnontilasta rakennetuksi ympäristöksi. Alueella rakennetaan katu- ja vesihuoltoverkkoa ja tasoitetaan tulevia korttelialueita. Alueen pohjoisosa on osin metsä- ja osin peltoaluetta. Alueella on muutama vanhempi asuinkiinteistö. Alueen halki kulkee maantie 130. Alueella on jonkin verran katuverkkoa. Alueen pohjoisosan halki kulkee entinen 3-tie, joka on nykyisin yksityistienä. Luonnonolot Pääosan alueen maanpinnan muodoista johtuu kallioperästä. Hiekkamoreenimaa tasoittaa kallioperän muotoja. Alueen moreenialueet ovat hyvin kivisiä. Maalajeista toiseksi eniten on savea. Kalliomoreenimaasto on metsämaata ja savimailla 6
sijaitsevat peltoaukeat. Vanhat tiet kulkevat kovilla mailla. Moreenimaita on koko alueella, ja savimaita on erityisesti alueen pohjoisosassa. Alueen pinnanmuodot ovat vaihtelevat. Korkeuserot vaihtelevat Ideaparkin tontin eteläosan merenpinnan 100 metristä metsäalueen mäkimaaston 125 metriin. Kaava-alueen luonnonmetsäalueet ovat tyypiltään pääosin havupuuvaltaista ja vähäisessä määrin sekametsää. Luonnon monimuotoisuus Suunnittelualueen luonnonarvoja on selvitetty vuonna 1989 Tapani Länsirinteen toimesta (Lempäälän luontokohteet), luontokartoittaja Kari Laamasen toimesta vuonna 2005 sekä Laamasen ja Sami Soinisen toimesta vuonna 2014. Laamasen vuoden 2005 selvityksessä on kartoitettu alueen linnusto, liito-oravat, kasvillisuus, avainbiotoopit ja luonnonmuistomerkit Avainbiotooppiselvitys sisältää myös uhanalaisten ja paikallisesti merkittävien kasvien ja jäkälien tiedossa olevat kasvupaikat. Avainbiotoopeiksi on katsottu metsälain erityisen tärkeät elinympäristöt (purot, tuoreet lehdot sekä kivikot ja louhikot), muut arvokkaat elinympäristöt, kolopuualueet, liitooravareviirit sekä alueellisesti ja paikallisesti uhanalaisten lintujen pesä- ja ruokapaikat). Luonnonsuojelulain perusteella suojeltavia luontotyyppejä alueelta ei löytynyt. Markku Alanko on tehnyt liito-oravaselvityksen vuonna 2006. Selvityksessä ei todettu suunnittelualueella liito-oravien reviirialueita. Pienilmasto Alue on tällä hetkellä erityisesti länsi- ja etelätuulille altis avonaisen maaston takia. Pienilmasto tulee muuttumaan huomattavasti alueen rakentuessa. Vesistöt ja vesitalous Alueella ei ole järviä tai lampia. Pohjoisen suunnittelualueen hulevedet kulkeutuvat Moisionjokeen ja edelleen Kirkkojärveen Palomäen asuinalueen kohdalla sijaitsevan moottoritien alitusrummun kautta. Pohjoisen alueen valuma-alue on noin 240 ha. Alueen rakentuessa valuma-alue kasvaa hieman. Alueelle on laadittu hulevesiselvitys, jossa on tarkasteltu vesien määrää ja tarvittavaa verkosto- ja viivytyskapasiteettia sateiden eri voimakkuuksilla. Ideaparkin alueen hulevedet kulkevat etelän suuntaan ja päätyvät Herralanvuolteeseen. Ideaparkin kaakkoispuolelle on rakennettu viivytysojastoja ym. Luonnonsuojelu Alueella ei sijaitse luonnonsuojelualueita eikä kohteita. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys Suunnittelualueella on yksi vakituinen asunto. Alueella on myös yksi lähinnä vapaaajan käytössä oleva asuinkiinteistö sekä huonokuntoinen, vanha mökki. Yhdyskuntarakenne Helsingintien (mt 130) eteläpuolella sijaitsee Ideaparkin liikekaupunki (138.400 kem2). Tien pohjoispuolella on rakenteilla RealParkin yritysalue. Alueella on valmiina yksi yrityshalli. Osa katuverkosta on rakentunut samoin kuin kunnallinen vesihuoltoverkosto. Myös hulevesien käsittelyjärjestelmää rakennetaan alueelle. 7
Pääsytie pohjoiselle alueelle on valmistunut Ideaparkin rakentumisen yhteydessä. Pohjoisen alueen halki kulkee vanha 3-tien pohja (Kivimurrontie). Taajamakuva Edellä esitettyyn viitaten pohjoisen alueen yleisilmettä voidaan pitää keskeneräisenä ja jäsentymättömänä. Ideaparkin ympäristö on taajamakuvaltaan kaupunkimainen. Asuminen Suunnittelualueella on yksi vakituisesti asuttu asunto. Palvelut Ideaparkin liikekaupunki tarjoaa erittäin kattavat kaupalliset palvelut alueen työntekijöille. Rakennuksessa on lukuisia ruokapaikkoja ja mm. päivittäistavarakauppa. Julkisia palveluja ei ole lukuun ottamatta joukkoliikennettä ja postin pakettiautomaattia. Linja-autojen reittiliikenne kulkee Helsingintiellä välillä Valkeakoski Tampere. Lisäksi Ideaparkinkadun kautta kulkee Lempäälä- Tampere reittiliikenteen vuoroja sekä jonkin verran muiden paikkakuntien vuoroja. Työpaikat ja elinkeinotoiminta Ideaparkissa on noin tuhat työpaikkaa. RealParkin alueella oli keväällä 2015 töissä noin 70 työntekijää. Alueen pohjoisosan rakentaminen tuo työtä rakennuksilla ja maanrakennustöissä. Alueen valmistuessa työntekijämäärä tulee moninkertaistumaan nykyisestä. Virkistys Liikenne Alueella ei ole toiminnallisia virkistysalueita. Rakentamattomat alueet ovat lähinnä jokamiehen oikeuteen perustuvia ulkoilualueita. Alueen koillisreunalla kulkee runkolatureitti. Kauko- ja paikallisliikenteen liikenneverkon muodostavat valtakunnallinen Helsinki Tampere moottoritie (Vt3) ja alueen halki menevä maantie 130 (Helsingintie, ent 3- tie)). Linja-autojen reittiliikenne kulkee Helsingintiellä välillä Valkeakoski Tampere. Lisäksi Ideaparkin kautta kulkee useita Lempäälä- Tampere reittiliikenteen vuoroja. Kaava-aluetta halkovan Helsingintien varrelle on rakennettu moottoritien rakentamisen yhteydessä erillinen kevyen liikenteen väylä, joka mahdollistaa turvallisen kulkuyhteyden Kuljun kevyen liikenteen verkoston ja Marjamäen välillä. Väylä jatkuu entisen Savontien kiertoliittymään saakka. Myös Areenakadun ja Ideaparkinkadun varteen on rakennettu kevyenliikenteenväylät, joita pitkin pääsee yhtäjaksoisesti etelän suuntaan Kuljuntielle ja Sarvikkaantielle ja sitä kautta kuntakeskukseen. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Kaavoitettavalla alueella ei ole selvitysten mukaan kulttuurihistoriallisesti merkittäviä kohteita. Arkeologinen inventointi tehdään kesän 2015 aikana. 8
Tekninen huolto Kunnallinen vesihuoltoverkko on Ideaparkin alueella ja RealParkin alueella moottoritien ja Areenakadun välisellä alueella. Kaavoittamattomalla alueella ei ole kunnallista vesihuoltoverkostoa. Tulevaisuudessa uusien rakennuskortteleiden muodostuminen edellyttää kunnallisteknisten verkostojen lisärakentamista. Alue on edellä mainittujen alueiden osalta myös sähköhuollon piirissä. Alueen koillispuolen metsäalueella kulkee valtakunnallinen maakaasulinja. Tällä alueella kulkee myös 110 kv:n valtakunnallisen sähkönjakeluverkon sähkölinja. Olemassa olevat kiinteistöt ovat kiinteistökohtaisen jätekeräyksen piirissä. Uudet kiinteistöt tulevat liittymään yleiseen jätekeräykseen. Erityistoiminnat Alueella ei ole varsinaisia vaara-alueita tai kohteita eikä suoja-alueita. Alueen itäpuolitse kulkevilla maakaasulinjalla ja korkeajännitelinjalla (110 kv) on normaalit suojaetäisyysvaatimukset asutukseen, työpaikkoihin ja kokoontumistiloihin. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Suurimman häiriö- ja riskitekijän muodostaa liikenne. Liikennemelun häiriöitä on moottoritien osalta vähennetty meluvalleilla ja kaiteilla. Marjamäen yritysalueen kohdalla moottoritien sijainti suhteellisen syvällä leikkauksessa osaltaan edesauttaa vähentämään meluhaittoja lähiympäristössä ja myös kaavoitettavalla alueella. Laajentuvat yritysalueet lisäävät entisestään liikennettä ja liikennemelua. Haitallisia teollisuuden päästöjä ei alueella synny. Sosiaalinen ympäristö Alueen sosiaalisessa ympäristössä ei ole ongelmia. Suurimmat riskitekijät turvallisuuden kannalta ovat liikenneverkoston rakenne erityisesti kevyen liikenteen väylien osalta. Alueen kaupallista palvelutarjontaa voidaan pitää hyvänä Ideaparkin liikekaupungin monipuolisten palvelujen ansiosta. Joukkoliikennepalvelut ovat alueella kohtuullisen hyvät. Maanomistus Kaavoitettava alue on suurimmalta osaltaan yksityisomistuksessa ja muilta osin Lempäälän kunnan omistuksessa. Joitakin alueita on kunta varannut yritysten rakennushankkeille. Lempäälän kunta omistaa suunnittelualueella seuraavat kiinteistöt: 418-424-9-1143 Jokela, määräala 418-439-2-176 Pohjoisrinne, m-ala 418-439-2-389 Peräsalo 418-439-2-330 Tila, m-ala 418-425-1-178 Lehtimäki 2, m-ala 418-439-2-21 Mäntylä, m-ala 418-439-17-6 Nuorala, m-ala Seuraavat kiinteistöt ovat yksityisten omistuksessa: 418-425-1-178 Lehtimäki 2, m-ala UM- Yhtiöt Oy 418-425-11-12 Kivimurto Hilkka Kosunen 418-425-11-250 Saunarinne Timo Kosunen, Marja-Terttu 9
Kosunen-Bittner, Anja Kosunen-Ihle, Kirsi Lindedahl ja Helmi Siren 418-425-11-32 Murto Viljo Pitkänen 418-424-9-510 Koivula Helge Hellgrenin kp. 418-424-9-546 Viskari Anssi, Esko ja Ilpo Viskari 418-424-9-634 Kirjakanmaa Anssi, Esko ja Ilpo Viskari 418-439-2-271 Ruskeeahde Kerttu Lehtimäen kp. 418-439-2-355 Ideapark Kiinteistö Oy Ideapark Ab 418-439-2-371 Ideacenter Kiinteistö Oy Ideapark Ab 418-439-2-21-M604 Mäntylä, 418-439-17-6-M602 Nuorala ja 418-424-9-1143-M601 Jokela, m-alat, n.5,61 ha KOY Realmachinery 418-439-2-360-M607 Peräsalo, 418-439-17-6-M601 Nuorala ja 418-439-2-176-M604 Pohjoisrinne, m-alat, n.4,10 ha UM Yhtiöt Oy per.yht. Seuraavat tontit kunta on myynyt yritykselle: 418-439-17-6-M Nuorala, 418-439-2-389-M Peräsalo, 418-424-9-1143-M Jokela, 418-439-2-176-M Pohjoisrinne ja 418-439-2-330-M Tila, m-alat, yht. n. 3,27 ha Lännen Laaturakennus Oy (khall hyväksynyt kaupan 8.6.2015) 418-424-9-1143-M Jokela ja 418-439-2-330-M Tila m-alat, yht. 2,68 ha Lännen Laaturakennus Oy (khall hyväksynyt kaupan 8.6.2015) Seuraavat tontit kunta on varannut yritykselle: 418-424-9-1143-M, Jokela ja 418-439-2-330-M Tila m-alat, n. 7,5 ha (kort 905) UM Yhtiöt per.yht. (varaus khall 15.9.2014) 418-424-9-1143, Jokela, m-ala, n. 9,0 ha (kort 910) UM Yhtiöt per.yht. (varaus khall 15.9.2014) 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Pirkanmaan 1. maakuntakaavan on valtioneuvosto vahvistanut 29.3.2007. Maakuntakaavan mukaan suunnittelualue on työpaikka- aluetta (TP), jolle voidaan sijoittaa seudullisesti merkittävää liike-, toimisto- ja tuotantorakentamista sekä teollisuus- ja varastoaluetta (T), jolle voidaan sijoittaa seudullisesti merkittäviä teollisuus-, varasto tai vastaavaan käyttöön osoitettuja rakennuksia. Ideaparkin kohdalla kaavassa on merkintä km 2 = vähittäiskaupan suuryksikkö. Merkinnällä osoitetaan vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävän. erikoiskaupan myymälätiloja sisältävän, vähittäiskaupan suuryksikön alueet. 10
Pirkanmaan 2. vaihemaakuntakaava Pirkanmaan 2. vaihemaakuntakaava (liikenne ja logistiikka) on tullut voimaan ympäristöministeriön päätöksellä 25.11.2013. Kaavaan on merkitty moottoritieosuudelle Marjamäestä Puskiaisiin varaus uusille kaistoille. Pirkanmaan maakuntakaavan 2040 luonnos on asetettu nähtäville maaliskuussa 2015. Kaava käsittää kaikki maankäytön osa-alueet. Erityisinä tavoitteina kaavassa on vahvistaa maakunnan kilpailukykyä ja kehittää vastuullista ja kestävää yhdyskuntarakennetta. Nyt suunnitteilla olevan osayleiskaavan muutoksen kannalta tärkeimmät uudistettavan maakuntakaavan suunnitteluperiaatteet koskevat vähittäiskaupan ohjaukseen liittyviä kysymyksiä. Ote Pirkanmaan 1. maakuntakaavasta päivitettynä 2. vaihemaakuntakaavan merkinnöillä on kaavaselostuksen liitteenä. Maakuntakaavojen sisältöä on kuvattu tarkemmin kohdassa 4.4.1 Lähtökohtaaineiston antamat tavoitteet. 3.2.2 Osayleiskaava Suunnittelualueen voimassa oleva osayleiskaava, jota nyt on tarkoitus uudistaa, on laadittu nimellä Kuljun- Marjamäen- Moision- Keskustan osayleiskaavan muutos. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt kaavan 25.4.2007. Kyseessä on oikeusvaikutteinen yleiskaava. Osayleiskaavassa suunnittelualue käsittää KM- merkinnät Ideaparkin ja RealParkin alueilla. KM tarkoittaa kaupallisten palvelujen ja muun toimitilarakentamisen aluetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan myymäläkeskittymän sekä julkisten toimintojen palveluja. Yleiskaavassa on tarkat rakennusoikeudet eri liiketoimintojen osalta. Vähittäiskaupan suuryksiköiden kerrosala saa kaavan mukaan olla Ideaparkin korttelissa enintään 65.000 kem2 ja ns. RealParkin korttelissa, joka käsittää aluetta myös varsinaisen Realparkin tontin ulkopuolella, enintään 30.000 kem2. Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kerrosalaa saa olla molemmilla alueilla 65.000 kem2. Päivittäistavarakaupan myyntialaa saa molemmilla alueilla olla 2000 m2 sisältyen em. rakennusoikeuksiin. Kokonaisrakennusoikeus on kaavassa Ideaparkin korttelissa 183.000 kem2 ja ns. RealParkin korttelissa 140.000 kem2. Ideaparkin tontille voi sijoittaa myös majoitus-, ja vapaa-ajanpalveluja, maanalaisia tiloja ja kaksi pysäköintitaloa. Lisäksi osayleiskaavassa on seuraavia alueita: TP-1 = työpaikka-alue, T-2 = teollisuus- ja varastoalue, M-4 = maa- ja metsätalousvaltainen alue, EV = suojaviheralue, VL = lähivirkistysalue ja L = liikennealue. Voimassa oleva osayleiskaava muodostaa rungon uudelle yleiskaavalle. Ote osayleiskaavasta on kaavaselostuksen liitteenä. 3.2.3 Asemakaavatilanne Osalla suunnittelualuetta on voimassa vuosina 2004-2010 vahvistuneet asemakaavat. Ideaparkin korttelissa 1000 on kaavamerkintä KMK-1 = Kaupallisten ja julkisten palvelujen ja muun toimitilarakentamisen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan myymäläkeskittymän. Kortteliin saa rakentaa erikoistavarakaupan tiloja 65.000 kem2, josta päivittäistavarakaupan myyntialaa saa olla 2000 m2 sekä paljon tilaa vaativan kaupan tiloja 65.000 kem2. Alueelle saa rakentaa lisäksi enintään 25-kerroksisen, 11
kerrosalaltaan enintään 12.500 kem2 hotellin ja maanalaista tilaa enintään 10.000 kem2 sisältäen esim. väestönsuojatilaa tai uimahallin tai muuta urheilutilaa. Alueelle saa sijoittaa lisäksi kaksi polttoaineen jakeluasemaa, kaksi maanalaista paikoituslaitosta, kaksi pysäköintitaloa, ajoneuvojen pesuhallin. Noin 30,5 hehtaarin alueen kokonaisrakennusoikeus on 183.000 kem2. Retail Parkin alueella, korttelissa 905 on kaavamerkintä KMK-2 = Kaupallisten ja julkisten palvelujen ja muun toimitilarakentamisen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan myymäläkeskittymän. Myös tässä alueen rakennusoikeus on yksilöity eri kaupan tilojen osalta. Kortteliin saa rakentaa erikoistavaran kaupan tiloja 30.000 kem2 siten, että alueelle saa rakentaa yhden enintään 12.000 kem2 seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön. Päivittäistavaran myyntialaa suuryksikössä saa olla enintään 2.000 m2. Tämän lisäksi saa rakentaa enintään 6 kpl enintään 4.500 kem2 paikallisesti merkittävää suuryksikköä, joiden kokonaiskerrosala saa olla enintään 18.000 kem2. Paljon tilaa vaativaa erikoistavarakaupan kerrosalaa saa olla enintään 51.000 kem2. Lisäksi alueelle saa rakentaa julkisia palveluja ja kaksi pysäköintitaloa. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 110.000 kem2. Suunnittelualueen itäosassa on teollisuus- ja varastoalueiksi (T) merkittyjä alueita. Lisäksi alueella on pieni toimitilarakennusten korttelialue (KTY). Lisäksi asemakaavassa on suojaviheralueita (EV), liikennealueita (LT) sekä katu- ja puistoalueita (VP). Alueen pohjoisosa käsittää ilman asemakaavaa olevaa aluetta, johon laaditaan parhaillaan ensimmäistä asemakaavaa. Ote voimassa olevasta asemakaavasta on selostuksen liitteenä. 3.2.4 Kunnan rakennusjärjestys Lempäälän kunnan rakennusjärjestys on hyväksytty kunnanvaltuustossa 10.4.2002. Suunnittelutarvealueita koskeva päivitys on hyväksytty 13.6.2012. 3.2.5 Muut maankäyttöä ohjaavat suunnitelmat ja sopimukset Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2040 on hyväksytty 17.12.2014. Lempäälän kunnanvaltuusto on hyväksynyt suunnitelman 18.2.2015. Suunnitelmassa Marjamäki on luokiteltu merkittävästi kehitettäväksi työpaikka-alueeksi. Rakennesuunnitelmalla mm. luodaan edellytyksiä työpaikkojen lisääntymiselle. Työpaikka-alueita varataan riittävästi erityyppisten yritysten tarpeisiin ja varmistetaan merkittävien työpaikkakeskittymien liikenteellinen ja logistinen kilpailukyky. Suunnitelmassa on esitetty 1100 työpaikan lisäystä Marjamäen alueelle vuoteen 2020 mennessä ja yhteensä 2700 työpaikan lisäystä vuoteen 2040 mennessä. Toiminnan painopiste oli paljon tilaa vaativan kaupan työpaikoissa ja alue liittyisi osaksi Kuljun lähipalvelukeskusta. Suunnitelmassa on varauduttu valtatie 3:n parantamiseen ja rakentamiseen välillä Marjamäki- Pirkkala vuosina 2031-2040. Nykyisellä moottoritiellä se tarkoittaa uusien ajokaistojen rakentamista. MAL aiesopimus Tampereen kaupunkiseudun kunnat Kangasala, Lempäälä, Nokia, Orivesi, Pirkkala, Tampere, Vesilahti ja Ylöjärvi allekirjoittivat yhdessä ministeriöiden edustajien kanssa maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksen (MAL) 7.2.2013. Maankäytön osalta tavoitteena on eheyttää kaupunkiseudun yhdyskuntarakennetta ohjaamalla asumista, työpaikkoja ja palveluja nykyiseen rakenteeseen ja 12
joukkoliikennevyöhykkeille. Samalla kehitetään joukkoliikennejärjestelmää monipuolisemmaksi ja edistetään kävelyn ja pyöräilyn olosuhteita. 3.2.6 Laaditut selvitykset Voimassa olevan osayleiskaavan laadintaan ja Marjamäen aluekokonaisuuden esisuunnitteluun liittyen on aiemmin tehty mm. seuraavat selvitykset, joita hyödynnetään osayleiskaavoituksessa soveltuvin osin: YVA- selvitys (ympäristövaikutusten arviointi), SCC Viatek Tampere (2000) Kaupallisten vaikutusten selvitys, Tuomas Santasalo Ky (2000) Marjamäen asemakaavan alustava liikenneverkko, SCC Viatek Tampere (2001) Marjamäen liikenneverkko, täydentävät selvitykset, SCC Viatek Tampere (2003) Marjamäen liikenteellinen toimivuustarkastelu, Ramboll, Tampere (2004) Marjamäen osayleiskaava, Meluselvitys, Ramboll, Tampere (2005) Marjamäen osayleiskaavan liikenteelliset vaikutukset, Ramboll Tampere (2006) Marjamäen osayleiskaava, Liikenteelliset vaikutukset, Ramboll, Tampere (2006) Marjamäen osayleiskaava, Kaupallisten vaikutusten arviointi, SKOY, Tampere (2005) Ryynikän ja Sääksjärven asemakaavat, Marjamäen osayleiskaava, Kaupallisten vaikutusten arviointi, Suunnittelukeskus Oy, Tampere, (2004) Marjamäen osayleiskaava, Palveluverkkosuunnitelma, SKOY, Tampere (2006) Lempäälän kunta, Palveluverkkoselvitys, Suunnittelukeskus Oy, Tampere (2006) Lempäälän luontokohteet, Tapani Länsirinne, Lempäälä (1989) Marjamäen osayleiskaavan muutos ja laaj., Luontoselvitys, Kari Laamanen (2005) Liito-oravaselvitys, Markku Alanko (2006) Lempäälän tärkeimpien sisääntuloväylien maisemaraportti ja maisemaa kehittäviä toimenpide-ehdotuksia, Lempäälän kunta (1998) Pirkanmaan maisema-alueet ja kulttuuriympäristöt, Pirkanmaan liitto (2006) Pirkanmaan kiinteät muinaisjäännökset, Pirkanmaan liitto, Pirkanmaan maakuntamuseo (2005) Suunnittelun apuna on käytetty lisäksi seuraavia, uudempia suunnitelmia ja selvityksiä: Keskusta ja Sääksjärvi kaupallisten vaikutusten arviointi, Finnish Consulting Group, 2009 Lempäälän päivittäistavarakaupan markkina-analyysi, WSP Finland Oy, 2014 Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2040, Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä, 2014 Pirkanmaan palveluverkko 2040, maakuntakaava, Pirkanmaan liitto 2015 Pirkanmaan maakuntakaava, luonnos 16.2.2015, Pirkanmaan liitto, 2015 Marjamäen osayleiskaava-alueen pohjoisosan hulevesien hallintasuunnitelma, Suunnittelukeskus, Tampere, 2006 Marjamäen alue, Hulevesiselvitys, Ramboll, Tampere, 2012 Marjamäen korttelin 905 hulevesiselvitys, Raportti 7.5.2014, päivitys 29.3.2015, Sito Oy Lempäälän arvokkaat luontokohteet -2014, Kari Laamanen ja Sami Soininen, Lempäälän kunta, Ympäristönsuojelu, 2014 13
Liikenneselvitys, Liittymän välityskykytarkastelu, Ideaparkinkatu- Realkatu, 11.8.2014, Taratest Oy Edellä mainittuja selvityksiä täydennetään tarvittaessa. Syyskuun alussa 2015 valmistuvat alueen liikenneselvitys, kaupallisten vaikutusten selvitys ja arkeologinen inventointi. 3.2.7 Tonttijako ja -rekisteri Suunnittelualueen kiinteistöt kuluvat valtion kiinteistörekisteriin. 3.2.8 Pohjakartta ja kiinteistörajat Kaavoituksen pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. Koordinaattijärjestelmä on ETRS-GK24 ja korkeusjärjestelmä on N2000. Pohjakartta on ajantasaistettu vuonna 2015. Kiinteistöraja-aineisto on Lempäälän kunnan ylläpitämä. 3.2.9 Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa 3.2.10 Suojelupäätökset Alueeseen ei kohdistu suojelupäätöksiä. 4 Osayleiskaavan suunnittelun vaiheet 4.1 Osayleiskaavan suunnittelun tarve Alueen osayleiskaavan muuttaminen on tullut ajankohtaiseksi, koska osalla aluetta alueen voimassa oleva asemakaava on osin vanhentunut ja asemakaava-aluetta on samalla tarkoitus laajentaa pohjoisen suuntaan. Marjamäen osayleiskaava ei ole kaikilta osin toteutunut alun perin kaavaillussa muodossa. Alueen maankäytön aluevaraukset on tarpeen arvioida uudelleen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi. Koska asemakaavahanke on osin ristiriidassa voimassa olevan yleiskaavan kanssa, edellyttää suunnittelu ennen asemakaavan muutoksen laadintaa yleiskaavan päivittämisen. Yleiskaava toimii aina ohjeena laadittaessa asemakaavoja. Osayleiskaavan uudistamistarpeeseen vaikuttavat myös vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat, maankäyttö- ja rakennuslakiin vuonna 2011 tulleet muutokset. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kunnanhallitus on 9.2.2015/ 66 päättänyt käynnistää osayleiskaavan uudistamisen tarvittavassa laajuudessa. Kyseessä on oikeusvaikutteinen yleiskaava. Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on hyväksytty kaavoitusja rakennusjaostossa 5.3.2015/ 32 ja se on asetettu nähtäville 18.3.2015. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Suunnittelutyön osallisiin kuuluvat mm: Suunnittelualueen ja sen lähiseudun: asukkaat, kiinteistönomistajat ja -haltijat 14
yritykset ja niiden työntekijät Kuivaspään ja ympäristön kyläyhdistys Kunnan hallintokunnat Valtion viranomaiset: Pirkanmaan ELY- keskus Muut viranomaiset, yhteisöt ja yritykset: Pirkanmaan liitto Pirkanmaan maakuntamuseo Pirkanmaan pelastuslaitos Fingrid Oyj Elenia Oy Gasum Oy Elisa Oyj/ Verkonsuunnitteluosasto TeliaSonera Finland Oyj Lempäälän Vesi Lempäälän Lämpö Oy Lempäälän ympäristönsuojeluyhdistys ry Lempäälän yrittäjäyhdistys Lempäälän Kehitys Oy Osallisten luetteloa täydennetään tarvittaessa. Osallisia ovat kaikki, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä viranomaiset, joiden toimialaa suunnittelu koskee (MRL 62 ). 4.3.2 Vireilletulo Kaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu 18.3.2015 ja samalla asetettu osallistumisja arviointisuunnitelma nähtäville. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavoituksen vaiheista tiedottaminen Osayleiskaavan muutoshankkeen vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisesta, sekä kaavaluonnoksen ja kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta ilmoitetaan Lempäälän- Vesilahden Sanomissa, kunnan Internet-sivuilla ja Lempäälän kunnan virallisten kuulutusten ilmoitustaululla. Lisäksi kaava-alueen maanomistajille sekä osallisluettelossa mainituille viranomaisille ja yhteisöille tiedotetaan vireilletulosta kirjeitse. Osayleiskaavan muutosehdotuksen nähtäville asettamisesta tiedotetaan kirjeitse niille osayleiskaavoitettavaan alueen maanomistajille, joiden osoitteet ovat kunnan tiedossa. Nähtävilläpidon järjestäminen Kaava-asiakirjoja pidetään nähtävillä kunnan palvelupisteessä ja kunnan Internetkotisivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa pidetään nähtävillä koko kaavan valmisteluvaiheen ajan, ja siihen tehdään työn kuluessa tarvittavia muutoksia ja täydennyksiä. Kaavaluonnosta ja kaavaehdotusta pidetään nähtävillä vähintään 30 päivän ajan. Jos kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen ilmenee syitä tehdä kaavaehdotukseen olennaisia muutoksia, se asetetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen (MRA) 32 :n mukaisesti korjattuna uudelleen nähtäville. 15
Mielipiteiden ja muistutusten esittäminen Valitusoikeus Osalliset voivat tehdä huomautuksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) riittävyydestä. Huomautus tulee tehdä ennen osayleiskaavaehdotuksen asettamista julkisesti nähtäville. Kaavaluonnoksesta voi esittää mielipiteitä kirjallisesti tai suullisesti. Kaavaehdotuksesta voi esittää kirjallisia muistutuksia sen nähtävilläoloaikana. Kaavoittaja antaa mielipiteisiin ja muistutuksiin perustellut vastaukset. Muistutuksen esittäjällä on oikeus saada muistutukseen kirjallinen vastine, jos hän antaa muistutuksen yhteydessä osoitetietonsa. Mielipiteet ja muistutukset voi toimittaa kunnan palvelupisteeseen, Tampereentie 8 tai postittaa osoitteeseen: Lempäälän kunta, Tekninen toimi, PL 36, 37501 Lempäälä. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on oikeus esittää Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle valitus kaavan hyväksymispäätöksestä valitusaikana, joka on 30 vuorokautta kaavan hyväksymispäätöksen julkistamisesta. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksestä voi valittaa edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Valtion viranomaisille sekä muille osallisille viranomaisille on tiedotettu kaavoituksen vireilletulosta kirjeitse. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähetetty Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle (ELY -keskus). Osayleiskaavaluonnoksista pyydetään osallisilta viranomaisilta alustavat lausunnot ja asemakaavaehdotuksesta virallinen lausunto. Tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvotteluja ja viranomaisten työneuvotteluja. Kaavasta on pidetty ELY- keskuksen kanssa työneuvottelu 25.3.2015 ja viranomaisneuvottelu 28.5.2015, jossa oli mukana myös maakuntaliiton edustus. 4.4 Osayleiskaavan muutoksen tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet: Alueen sijainti liikenteellisesti hyvien, välityskykyisten liikenneväylien varrella luo hyvät mahdollisuudet työpaikkarakentamisen ja kaupallisten palvelujen sijoittumiselle alueelle. Osayleiskaavan muutoksen tavoitteena on luoda edellytyksiä toimivan ja monipuolisen palvelu- ja työpaikkakokonaisuuden edelleen kehittämiselle Marjamäessä kunnan ja maanomistajien uusien kehittämisideoiden pohjalta. Kaavoituksen runkona on voimassa olevan maakuntakaavan ja yleiskaavan mukainen maankäyttö. Myös valmisteilla olevan maakuntakaava 2040 suunnitteluperiaatteita pyritään huomioimaan suunnittelussa. Marjamäen osayleiskaava ei ole kaikilta osin toteutunut alun perin kaavaillussa muodossa varsinkaan RealParkin alueella. Lähtökohtana kaavan muutokselle on maanomistajien tarpeiden huomioonottaminen ja yhteensovittaminen kaavakokonaisuuteen kunnan intressit huomioiden. 16
Suunnittelualueen voimassa oleva yleiskaava, jota nyt on tarkoitus muuttaa, on laadittu nimellä Kuljun- Marjamäen- Moision- Keskustan osayleiskaavan muutos. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt kaavan 25.4.2007. Osayleiskaavassa suunnittelualue käsittää KM- merkinnät Ideaparkin ja RealParkin alueilla. KM tarkoittaa kaupallisten palvelujen ja muun toimitilarakentamisen aluetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan myymäläkeskittymän sekä julkisten toimintojen palveluja. Yleiskaavassa on tarkat rakennusoikeudet eri liiketoimintojen osalta. Vähittäiskaupan suuryksiköiden kerrosala saa kaavan mukaan olla Ideaparkin korttelissa enintään 65.000 kem2 ja ns. RealParkin korttelissa, joka käsittää aluetta myös varsinaisen Realparkin tontin ulkopuolella, enintään 30.000 kem2. Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kerrosalaa saa olla molemmilla alueilla 65.000 kem2. Päivittäistavarakaupan myyntialaa saa molemmilla alueilla olla 2000 m2 sisältyen em. rakennusoikeuksiin. Kokonaisrakennusoikeus on kaavassa Ideaparkin korttelissa 183.000 kem2 ja ns. RealParkin korttelissa 140.000 kem2. Ideaparkin tontille voi sijoittaa myös majoitus-, ja vapaa-ajanpalveluja, maanalaisia tiloja ja kaksi pysäköintitaloa. Lisäksi osayleiskaavassa on seuraavia alueita: TP-1 = työpaikka-alue, T-2 = teollisuus- ja varastoalue, M-4 = maa- ja metsätalousvaltainen alue, EV = suojaviheralue, VL = lähivirkistysalue ja L = liikennealue. Voimassa oleva yleiskaava muodostaa rungon uudelle yleiskaavalle. Alueilla on kuitenkin tarvetta tarkastella mm. liikenneverkkoa, korttelijaotusta sekä alueiden rakennusoikeutta uudelta pohjalta. Kyse ei niinkään ole kokonaisrakennusoikeuden lisäämisestä vaan sen jakamisesta eri käyttötarkoituksiin eri tonteille. Kaavanmuutoksen tavoitteeksi on kunnanhallitus (9.2.2012/ 66 ) asettanut Marjamäen päivittäistavarakaupan painottumisen pääosin Ideaparkin alueelle. Tällä hetkellä Marjamäen osayleiskaavassa ja asemakaavassa päivittäistavarakauppaa on yhteensä siis 4000 myynti-m2 jakautuen puoliksi Ideaparkin ja RealParkin suuryksiköiden kesken. Myös uudistettavana olevat maakuntakaava huomioidaan suunnittelussa. Valmisteilla oleva maakuntakaava 2040 edesauttanee päivittäistavarakaupan myyntialan kohtuullista lisäämistä Ideaparkin kiinteistöllä. Maakuntakaavaluonnos, jonka sisältöä kuvataan hieman jäljempänä, on asetettu nähtäville maaliskuussa 2015 ja siitä on kunta antanut lausunnon. Suunnittelutilanteesta johtuvat tavoitteet: Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maankäyttö- ja rakennuslain 24 :n mukaan valtioneuvoston hyväksymät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) on otettava huomioon alueiden käytön suunnittelussa siten, että edistetään niiden toteutumista. Alueiden käytöllä tuetaan aluerakenteen tasapainoista kehittämistä. Elinkeinoelämän kilpailukyvyn vahvistamista tuetaan hyödyntämällä olemassa olevia rakenteita, alueiden omia vahvuuksia ja sijaintitekijöitä sekä edistämällä elinympäristön laadun parantamista ja luonnon voimavarojen kestävää hyödyntämistä. Aluerakennetta kehitetään monikeskuksisena ja verkottuvana sekä hyviin liikenneyhteyksiin perustuvana kokonaisuutena. Alueidenkäytöllä edistetään yhdyskuntien ja elinympäristöjen ekologista, taloudellista, sosiaalista ja kulttuurista kestävyyttä. Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja ja taajamia. Yhdyskuntarakennetta 17
kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan. Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoitusmahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot suunnataan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle. Maakuntakaavoista lähtevät tavoitteet Pirkanmaan 1. maakuntakaavan on valtioneuvosto vahvistanut 29.3.2007. Maakuntakaavan mukaan suunnittelualue on työpaikka- aluetta (TP), jolle voidaan sijoittaa seudullisesti merkittävää liike-, toimisto- ja tuotantorakentamista sekä teollisuus- ja varastoaluetta (T), jolle voidaan sijoittaa seudullisesti merkittäviä teollisuus-, varasto tai vastaavaan käyttöön osoitettuja rakennuksia. Ideaparkin kohdalla kaavassa on merkintä km 2 = vähittäiskaupan suuryksikkö. Merkinnällä osoitetaan vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävän erikoiskaupan myymälätiloja sisältävät, vähittäiskaupan suuryksikön alueet. Pirkanmaan 2. vaihemaakuntakaava (liikenne ja logistiikka) on tullut voimaan ympäristöministeriön päätöksellä 25.11.2013. Kaavaan on merkitty moottoritieosuudelle Marjamäestä Sääksjärven Puskiaisiin varaus uusille kaistoille. Ote Pirkanmaan 1. maakuntakaavasta päivitettynä merkinnöillä on kaavaselostuksen liitteenä. 2. vaihemaakuntakaavan Pirkanmaan maakuntakaava 2040:n luonnos on asetettu nähtäville maaliskuussa 2015. Nyt laadittavaa osayleiskaavan muutosta ajatellen suurimmat muutokset nykyiseen maakuntakaavaan nähden ovat vähittäiskauppaa koskevissa kaavamääräyksissä. Vähittäiskauppaa koskevat ratkaisut pohjautuvat Pirkanmaan palveluverkko 2040 selvitykseen. Maakuntakaava 2040 luonnokseen on merkitty seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikat. Lisäksi maakuntakaavassa on osoitettava näiden yksiköiden koon alaraja sekä enimmäismitoitus riittävällä tarkkuudella. Tällaisten seudullisten yksiköiden sijoittaminen maakuntakaavan keskusta-alueiden (C) ulkopuolelle edellyttää, että yksikön paikka on esitetty maakuntakaavassa. Maakuntakaavan selostuksessa todetaan: Maakuntakaavassa osoitetut vähittäiskaupan enimmäismitoitukset pohjautuvat vähittäiskaupan laskennalliseen kokonaismitoitukseen tavoitevuodelle 2040. Kokonaismitoituksessa on huomioitu vähittäiskaupan nykyinen kerrosala maakunnassa sekä liiketilan laskennallinen lisätarve, joka pohjautuu väestösuunnitteen väestökasvuun sekä ostovoiman kasvuun, jonka on arvioitu olevan päivittäistavarakaupassa 1 % vuodessa ja erikoiskaupan toimialoilla 2 % vuodessa. Verkkokaupan kasvun vähentäväksi osuudeksi on arvioitu 10 % erikoistavaran kaupassa ja tilaa vaativassa kaupassa. Lisäksi laskelmissa on huomioitu myynnin tehostuminen ja 30 %:n kaavallinen ylimitoitus. Maakuntakaavaluonnoksessa on Ideaparkin alue merkinnällä KM Kaupallisten palvelujen alue. Suunnittelumääräyksen mukaan alueelle voidaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Seudullisen suuryksikön voi muodostaa myös useasta myymälästä koostuva alue, jolla on yhdessä samat vaikutukset. Suunnittelumääräyksessä on määritetty eri alueiden kerrosalan enimmäismitoitus. 18
Ideaparkin alueen kohdalla päivittäistavarakaupan enimmäiskerrosalaksi on määritetty 4.000 kem2, erikoistavarakaupan enimmäiskerrosalaksi 65.000 kem2 ja paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kerrosalaksi 61.000 kem2. Maakuntakaavaluonnoksessa on RealParkin ympäristö merkinnällä Työpaikka- ja kaupallisten palvelujen alue. Suunnittelumääräyksen mukaan alueelle voidaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Alueen enimmäiskerrosalaksi on määritetty paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan osalta 50.000 kem2. Päivittäistavara- ja erikoistavarakaupan kerrosalaa ei RealParkin alueelle ole maakuntakaavaluonnokseen merkitty. Tampereen kaupunkiseudun suunnitelmista lähtevät tavoitteet Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2040 on hyväksytty 17.12.2014. Lempäälän kunnanvaltuusto on hyväksynyt suunnitelman 18.2.2015. Suunnitelmassa Marjamäki on luokiteltu merkittävästi kehitettäväksi työpaikkaalueeksi. Rakennesuunnitelmalla mm. luodaan edellytyksiä työpaikkojen lisääntymiselle. Työpaikka-alueita varataan riittävästi erityyppisten yritysten tarpeisiin ja varmistetaan merkittävien työpaikkakeskittymien liikenteellinen ja logistinen kilpailukyky. Suunnitelmassa on esitetty 1100 työpaikan lisäystä Marjamäen alueelle vuoteen 2020 mennessä ja yhteensä 2700 työpaikan lisäystä vuoteen 2040 mennessä. Toiminnan painopiste oli paljon tilaa vaativan kaupan työpaikoissa ja alue liittyisi osaksi Kuljun lähipalvelukeskusta. Suunnitelmassa on varauduttu valtatie 3:n parantamiseen ja rakentamiseen välillä Marjamäki- Pirkkala vuosina 2031-40. Nykyisellä moottoritiellä se tarkoittaa uusien ajokaistojen rakentamista. Tampereen kaupunkiseudun kunnat Kangasala, Lempäälä, Nokia, Orivesi, Pirkkala, Tampere, Vesilahti ja Ylöjärvi allekirjoittivat yhdessä ministeriöiden edustajien kanssa maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksen (MAL) 7.2.2013. Maankäytön osalta tavoitteena on eheyttää kaupunkiseudun yhdyskuntarakennetta ohjaamalla asumista, työpaikkoja ja palveluja nykyiseen rakenteeseen ja joukkoliikennevyöhykkeille. Samalla kehitetään joukkoliikennejärjestelmää monipuolisemmaksi ja edistetään kävelyn ja pyöräilyn olosuhteita. Maanomistajien tavoitteita: Kiinteistö Oy Ideaparkin toiveena on saada lisää päivittäistavarakaupan myyntineliöitä. Nykyinen rakennusoikeus myyntialana 2000 m2. Tontin kokonaisrakennusoikeutta ei ole tarvetta nostaa. Helsingintien pohjoispuolelta on kunta myynyt ja osin varannut UM Yhtiöt Oy:lle/ Lännen Laaturakennus Oy:lle n. 17 ha suuruiset alueet, joille yhtiö on viime kuukausina rakentanut yritystiloja ja kunnallistekniikan verkostoja. Yhtiön suunnitelmien pohjalta on syntynyt tarvetta mm. katulinjojen, kortteleiden rajausten ja käyttötarkoitusten sekä rakennusoikeuksien uudelleen arviointiin. RealParkin alueen omistajan tarkoitus on rakentaa voimassa olevien yleis- ja asemakaavan mukaiset 2000 m2:n päivittäistavarakaupan tilat kiinteistölle. Hankkeelle onkin myönnetty rakennuslupa kaavoitus- ja rakennusjaostossa 7.5.2015. 19
Maanomistaja haluaa myös mahdollisuuden mm. polttoaineen jakeluaseman ja kahvila/ravintolan rakentamiseen alueelle. Alueelle on tarvetta saada lisärakennusoikeutta muulle kuin vähittäiskaupan tiloille kuten esimerkiksi logistiikan toiminnoille. Kunnanhallitus on 15.9.2014 päättänyt varata UM Yhtiöt Oy:lle kaksi yritystonttia hankesuunnittelua varten. Alueet ovat pinta-alaltaan yhteensä n. 16,5 ha käsittäen n. 7,5 ha alueen suurkorttelin 905 itäosasta ja tulevan Kalliokummuntien itäpuolella sijaitsevan, n. 9,0 ha alueen korttelista 910. Näille alueille on selvitetty datakeskuksen (905) sekä kaasuvoimalaitoksen (910) toteuttamismahdollisuuksia. Voimalaitoksen perushankesuunnittelun on ollut tarkoitus valmistua keväällä 2015 ja datakeskuksen vuoden 2015 loppuun mennessä. Tonttien varaukset ovat voimassa 31.12.2015 saakka. Hankesuunnitelmien kuntaan toimittamisen jälkeen kunta tekee varausten jatkopäätöksen. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet ja tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Erityisesti kaavaprosessin luonnosvaiheen aikana esiin tulleita yksityisten maanomistajien ja osallisten tavoitteita ja toivomuksia pyritään huomioimaan suunnittelun edetessä. Muut tavoitteet Alueen kaavoituksen kuluessa tavoitteet ovat tarkentuneet mm. kaupallisten palvelurakenteiden ja erityisesti päivittäistavarakaupan toteuttamiseksi sekä paljontilaa vaativan kaupan mitoittamiseksi. 4.5 Kaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Vaihtoehtojen kuvaus Osayleiskaavanmuutoksesta on katsottu tarkoituksenmukaiseksi laatia vain yksi kaavaluonnos, jonka lähtökohta on olemassa oleva ympäröivä liikenneverkko ja maankäyttö. Kaavaluonnos on laadittu voimassa olevan osayleiskaavan ja Marjamäen kokonaissuunnittelun yhteydessä aiemmin tehdyn selvitystyön sekä vireillä olevien rakennushankkeiden ja suunnitelmien pohjalta. 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen ja vertailu Koska esillä on vain yksi kaavanmuutosvaihtoehto, ei tässä yhteydessä selvitetä vaikutuksia vaan ne käyvät ilmi kaavaratkaisun vaikutusten arvioinnista. Arviointi on jäljempänä kaavaselostuksen kohdassa 5.4. 4.5.3 Osayleiskaavaratkaisun valinta ja perusteet Vaikutusselvitysten ja arvioinnin tulokset Kaavanmuutostyössä ei ole katsottu tarkoituksenmukaiseksi laatia useampia kaavavaihtoehtoja johtuen siitä, että kyseessä on melko vähäisiä muutoksia käsittävä kaavanmuutos ja koska tavoitteet kaavanmuutokselle ovat varsin selkeät. Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Selostukseen liitetään yhteenveto kaavasta esitetyistä mielipiteistä ja kannanotoista. Näitä ovat kaavan valmistelun aikana saadut suulliset ja kirjalliset kannanotot. Kaavaselostukseen liitetään lyhennelmä kannanotoista sekä selvitys siitä, miten mielipiteet on otettu huomioon (kunnan vastine). Kaavaselostukseen kirjataan myös se, keneltä on pyydetty, mutta ei ole saatu lausuntoa. 4.5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset / muistutukset ja lausunnot 20