1 (11) 17.4.2009 SELVITYS UUDEN KOUVOLAN VUOKRA-ASUNTOJEN TALOUDEN TILASTA JA ESITYKSET KEHITTÄMISTOIMENPITEIKSI Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä. 2 2. Johdanto.... 2 3. Kiinteistöt....3 4. Taloudellinen tila....4 A. Asuntojen kunto.4 B. Tilinpäätöstiedot 4 5. Yhtiökohtainen tarkastelu...5 6. Toimenpidesuositukset...8 A. Asuntopoliittiset tavoitteet..8 B. Omistajapoliittiset tavoitteet...9 C. Konsernirakenne.9 D. Operatiiviset toimenpiteet. 10
2 1. Tiivistelmä Selvitystyöhön käytettävissä ollut tietoaineisto jäi puutteelliseksi, vaikka sitä pyrittiin täydentämään koko selvitystyön ajan. Mitä ilmeisimmin vasta kun tilinpäätöksistä vuodelta 2008 on saatu yhteenvedot tehtyä, Kouvola-konsernin koko vuokra-asunto-omaisuus saadaan luetteloiduksi. Selvitystyössä onnistuttiin kuitenkin määrittämään jatkotyön periaatteet ja linjaukset, joiden pääkohdat ovat seuraavat: 1. Jo vuoden 2007 tilinpäätöstietojen analysointi osoitti, että Kouvola-konsernin vuokraasuntokannassa ei muhi mitään aikapommia. Tarvetta ja mahdollisuuksia toiminnan tehostamiseen kuitenkin on. Oman pääoman määrä on alhainen, mutta myös lainan määrä suhteutettuna huoneistoalaan on kohtuullinen. Huoneistokannan ns. käyvän arvon voidaankin katsoa olevan ainakin kaksinkertainen nykyiseen lainamäärään verrattuna. 2. Toukokuussa 2009 on syytä käynnistää vuokrataloyhtiöiden keskinäinen fuusiointi siten, että se astuisi voimaan vuoden 2010 alusta lukien. Fuusioituun yhtiöön tulisi ottaa vain sellainen vuokra-asuntokanta, joka tarvitaan kunnalliseen vuokra-asuntotoimintaan. 3. Vuokra-asuntokäytöstä vapautuva huoneistokanta hyödynnetään mahdollisimman tehokkaasti. Ensiksi siitä varataan erityisryhmien asuntotarpeisiin kuten vanhusten palveluasunnoiksi soveltuvat tilat. Jäljellejäävä osuus vapautuvasta huoneistokannasta pyritään myymään yksityisiksi omistusasunnoiksi. Tästä myyntiprosessista vastaa ja sen rahoittaa kaupunki. 4. Edellä esitettyjen tavoitteiden mukaisesti kunkin konserniin kuuluvan vuokraasuntotoimintaa harjoittavan yhtiön sekä Toimitilalaitoksen tulee huhtikuun 2009 loppuun mennessä jakaa omistamansa asuntokanta säilyttäviin ja nykyisestä käytöstä poistettavaan eli vapautuvaan huoneistokantaan Selvitystyö sisälsi myös vuoden 2007 tilinpäätöksistä lasketut excel-muotoiset kunkin yhtiön tunnuslukutiedostot, jotka on luovutettu 25.02.2009. 2. Johdanto Toimeksianto ja sen tavoite Vuoden 2009 alusta toimintansa aloittanut uusi Kouvolan kaupunki on päättänyt selvittää vuokraasuntojensa taloudellisen tilanteen. Selvitys koskee kaikkia kaupunkikonserniin kuuluvia vuokraasuntoja, olivatpa ne kaupungin tytäryhtiöiden omistuksessa taikka kaupungin suoraan omistamia. Selvityksessä kartoitettiin mahdollisia kehittämistoimenpiteitä ja tehtiin ehdotukset kaupunkikonsernin asunto- ja omistajapoliittisiksi toimenpiteiksi sekä vuokra-asuntoyhtiöiden yhtiörakenteeksi.
3 Selvityksen tekijä Selvityksen ovat laatineet JHTT, HTM Juha Koponen ja HTM Jorma Tiirakari. Kouvolan kaupungin puolelta työtä on ohjannut liiketoimintajohtaja Esa Siikaluoma ja yhteyshenkilönä on toiminut suunnittelija Mirja Suopanki. Suurta apua on myös ollut suunnittelija Päivi Miettisen, toimitilajohtajan Timo Oksasen sekä sosiaalitointa edustaneen tilaajapäällikkö Niina Korpelaisen ja tilaajapäällikkö Eila Kohopään panoksesta sekä tietysti vuokrataloyhtiöiden toimitusjohtajien mukanaolosta. Kaikkiaan selvitystyöhön osallistui huomattavan suuri määrä Kouvolan kaupungin työntekijöitä. Työmenetelmä Selvitys aloitettiin Kouvolan kaupunkikonsernin toimittaman asiakirja-aineiston perusteella, joka pääosin koostui tilinpäätösaineistosta 31.12.2007. Lisäksi haastateltiin kaupungin ja vuokrataloyhtiöiden vastuuhenkilöitä. Kun tilinpäätöstiedot vuodelta 2008 saatiin käyttöön maaliskuun 2009 lopulla, selvitys päivitettiin niiden perusteella. 3. Kiinteistöt Konsernin kiinteistökanta Kouvolan kaupunkikonsernin omistuksessa 5.129 vuokra-asuntoa. Kaksi kolmasosaa asunnoista on kolmen yhtiön eli Kouvolan Vuokratalot Oy:n, Kiinteistö Oy Okanrinteen (Kuusankoski) ja Ankkapurhan Kiinteistöt Oy:n (Anjalankoski) omistuksessa. Valkealan, Elimäen ja Jaalan vuokrataloyhtiöiden lisäksi konserni omistaa merkittävän määrän vuokra-asuntoja sellaisten yhtiöiden kautta, joissa kaupunki on mukana vain yhtenä osakkeenomistajana muiden joukossa. Myös yksittäisiä vuokra-asunto-osakkeita on runsaasti. Kuntien suorassa omistuksessa olevien vuokrahuoneistojen määrä on samoin huomattava. Huoneistoista rivitaloja on 20 %. Huoneistojen keskikoko 53 m² on tavanmukainen. Selvitystyön yhteydessä on kerätty vuokrataloyhtiöiden ja yksittäisten huoneistojen yksilöidyt tiedot kuten vuokrahuoneistojen lukumäärä ja huoneistopinta-ala, tonttien osoitteet ja rekisterinumerot yms. Nämä tiedot on koottu kaupungin omana työnä ja niistä laaditut yhteenvedot jäävät konsernijohdon käyttöön. Tietojen jatkuva päivittäminen on syytä järjestää. Perustietojen kerääminen kuntien suoraan omistamista vuokrahuoneistoista osoittautui kaikkein vaikeimmaksi asiaksi ja käytettävissä olleet tiedot jäivät osin puutteellisiksi. Nämä huoneistot siirtyivät 01.01.2009 Toimitilalaitokselle, joka joutuu nopeasti hankkimaan kaikki tarvitsemansa tiedot. Tämä selvitys laadittiin maaliskuussa 2009 käytettävissä olleiden tietojen perusteella, mutta niitä tarkistettiin vielä vuoden 2008 tilinpäätöstiedoilla.
4 Pääosan vuokra-asuntokannasta muodostavat Kiinteistö Oy Kouvolan Vuokratalot 46 taloa, joissa 1.352 asuntoa huoneistoalaltaan 72.968 m 2 Kiinteistö Oy Okanrinne 59 taloa, joissa 1.093 asuntoa huoneistoalaltaan 55.612 m 2 Ankkapurhan Kiinteistöt Oy 46 taloa, joissa 901 asuntoa huoneistoalaltaan 50.092 m 2 Kiinteistö Oy Valkealan Kotola 23 taloa, joissa 316 asuntoa huoneistoalaltaan 18.793 m 2 Elimäen Vuokrakiinteistöt Oy fuusiointien jälkeen 410 asuntoa huoneistoalaltaan 17.750 m 2 kaupungin suora omistus 841 asuntoa 4. Taloudellinen tila A. Asuntojen kunto Yhtiöiden taloudellisen tilan arvioimiseksi on selvitettävä kiinteistöjen peruskorjaustarpeet. Kiinteistökannan rakennusteknisestä kunnosta on erilaisten selvitysten kautta kohtuullinen tietämys, mutta systemaattisia kuntokartoituksia ei ole vielä tehty. Tämän selvityksen antamaa kuvaa vuokraasuntokannan taloudellisesta tilasta on syytä täydentää selvittämällä tai ainakin arvioimalla kiinteistöihin tehtävien investointien suuruus ja ajoittuminen. Vuokrataloista laadittavan kuntokartoituksen avulla on helpompi aikanaan aikatauluttaa tulevat korjaustyöt Käytettävissä olevien arvioiden mukaan kiinteistökantaan ei kohdistu mitään laajaa ns. korjausvelkaa, mutta tarvetta jatkuvaan perus- ja vuosikorjaukseen on olemassa. B. Tilinpäätöstiedot Yhtiöiden taloudellinen tila 31.12.2007 Vuokrataso on yhtiökohtaisten keskiarvojen mukaan melko yhdenmukainen vaihdellen 6,70 7,70 /m 2 /kk, mikä edustaa tavanomaisen kohtuullista keskitasoa. Yhtiökohtainen huoneistojen käyttöaste vaihteli 96 %:sta 90 %:iin, mikä tarkoittaa tyydyttävän ja välttävän rajamailla olevaa tilannetta. On muistettava, että tavoitteena on kaikilta osin saavuttaa noin 97 %:n käyttöaste. Kunnallinen vuokra-asuntotoiminta perustuu vahvasti vieraaseen pääomaan eli lainoitukseen, joten melko vähäinenkin käyttöasteen lasku johtaa yleensä nopeasti taloudelliseen ahdinkoon. Kaupunkikonsernin vuokratuottojen liikevaihto nousee vuosittain yli 20 M :n. Vuokra-asuntokantaan kohdistuu noin 100 M :n lainarasitus. Taloudellisen tasapainotilan lähtökohdaksi voitaisiin asettaa, että nykyinen lainakanta pystyttäisiin maksamaan pois seuraavan 25 vuoden aikana. Tämän voitaisiin olettaa riittävän kiinteistöjen kunnossapidosta huolehtimiseen. Hyvin huomionarvoista on, että vuokrataloyhtiöiden tämän hetkiset lainanlyhennykset vastaavat juuri em. 25 vuoden tasoa!
5 Edellisen perusteella voidaan sanoa, kaupunkikonsernin vuokra-asuntokannan toimivan tällä hetkellä omakustannusperiaatteen mukaan, jolloin siis ei muodostu yli- eikä alijäämää. Keskimäärin ovat kiinteistöjen hoitokulut 3,94 /m 2 /kk pääomakulut 2,93 /m 2 /kk (lyhennykset 1,49 ja korot 1,44) 6,87 Kiinteistöjen hoitokulut ovat hieman maan keskiarvoa ( 3,75 /m 2 /kk ), joten vuokra-asuntojen hoidon menotasoa olisi mahdollista alentaa. Sen sijaan pääomamenot ovat kilpailukykyiset jo nyt valtakunnallisiin keskiarvoihin ( 3,48 /m 2 /kk ). Vuokrasaatavien taso vaihtelee yhtiöittäin, mutta keskimäärin ne ovat tavanomaista tasoa. Oma pääoma Yhtiöiden oman pääoman määrä ei ole suuri, mikä onkin tavallista asunnonvuokraustoiminnassa. Kaupungin antamaa korollista lainaa yhtiöillä on hyvin vähän, joten kaupungin saama sijoitetun pääoman tuotto jää olemattomaksi. Samoin kuntien antamien pääomalainojen ja avustusten määrä on vähäinen. Kiinteistö Oy Okanrinteellä on 300.000.n pääomalaina ja Elimäen Vuokrakiinteistöt Oy:llä on 75.000 :n pääomalaina. Valkealan kunta muutti 17.03.2008 Kiinteistö Oy Valkealan Kotolan kunnalta saamat lainat 503.603,43 pääomalainoiksi. Valtiokonttorin tekemiä lainaehtojen muutospäätöksiä tai avustuspäätöksiä on ollut hyvin vähän. Kiinteistö Oy Okanrinteen saaman Valtiokonttorin avustuksen käyttöehdot päättyivät vuoteen 2008. Lainojen vakuudet Niin tytäryhtiöiden hallinnoimaan kuin kaupungin suorassa omistuksessa olevaan vuokrahuoneistokantaan kohdistuvista kiinnitys- ja muista rasitteista tulee olla oikeat ja kattavat tiedot. Tämän selvityksen tekijöillä oli käytettävissään todennäköisesti ainakin hieman puutteelliset tiedot. Kun tilinpäätöstiedot vuodelta 2008 toimitetaan, niihin tulee sisältyä oikeat ja kattavat liitetiedot annetuista panttikirjoista mutta myös kuntien antamista takauksista sekä aravalainoista johtuvista käyttö- ja luovutusrajoituksista. Liitetietojen erittelynä panttikirjat, takaukset ja luovutusrajoitukset on kohdistettava rakennusvaiheittain. Aravalainoitettujen kohteiden hankinta-arvopäätösten tulisi olla asianmukaisesti arkistoituna. 5. Yhtiökohtainen tarkastelu 31.12.2007 Kiinteistö Oy Kouvolan Vuokratalot Kaupunkikonsernin suurin yhtiö, joka sijaitsee kaupungin keskusta-alueella ja on siten kerrostalovaltainen. Saadun tiedon mukaan rakennustekninen kunto on lähes hyvä, sillä raskaat peruskorjaukset on jo tehty. Vieraan pääoman määrä oli 31.12.2007 kuitenkin vain 502 /m 2 ja taloudellinen
6 tulos riitti lainalyhennysten maksamiseen. Käyttöaste oli vuonna 2007 alle 95 %:ia, mutta viime vuonna se nousi lähes 98 %:iin. Opiskelija-asunnot rasittavat kuitenkin yhtiötä kesäaikaisen vajaakäytön takia ja niiden käyttöaste on selvästi alhaisempi. Vuokrataso oli kohtuullinen (ka 7,11 /m2/kk) ja omakustannusperiaate toteutuu yhtiössä hyvin. Lainat ovat pääosin pankkilainoja, joilla on kaupungin takaus. Aravalainojen, joilla on kiinnitysvakuudet, osuus on pienempi. Oman pääoman osuus on alhainen, vain 48 /m 2. Kiinteistö Oy Okanrinne (Kuusankoski) Poikkeaa edellisestä siten, että korjauksia on tehty vähemmän, ja tuleva peruskorjaustarve on siten suurempi. Kaikissa kiinteistöissä on suoritettu alkuvuoden 2009 aikana kuntoarviot sisäpuolisten osilta. Kuntokartoitukset ulkovaipan ja piha-alueiden osalta tullaan laatimaan kevään 2009 aikana. Kattavan kuntokartoituksen suorittaminen onkin ensiarvoista yhtiön tilan arvioimiseksi. Vastaavasti vieraan pääoman määrä on pienempi; vain 361 /m 2 ja keskivuokra on vain 6,71 /m 2 /kk. Taloudellinen tulos on riittänyt lainalyhennysten maksamiseen. Yhtiöllä on 300.000 :n pääomalaina kaupungilta ja Valtiokonttorilta saadun avustuksen käyttöehdot päättyivät vuoden 2008 aikana. Hoitokulujen tasoa nostaa runsas välivuokraus, joten hoitokulujen keskimääräistä korkeampi taso ei ole suoraan vertailukelpoinen muihin vuokrataloyhtiöihin. Lainakanta on pääosin aravalainoja ja pankkilainojen osuus on vähäinen. Lainojen vakuutena on sekä kiinnitysvakuuksia että kaupungin takauksia. Oman pääoman määrä on vähäinen (35 /m 2 ). Käyttöaste on ollut tyydyttävä 96 %, mutta se laski viime vuonna 93 %:iin. Edessä on lisääntyviä investointeja, joita joudutaan rahoittamaan lisälainoituksella. Toisaalta lainarasituksen lisäämiseen on taloudelliset edellytykset ellei sitten nimenomaan haluta painottaa edullisten vuokra-asuntojen tarjontaa. Vuokra-asuntokannan tarpeen suuruutta onkin pohdittava tarkoin. Ankkapurhan Kiinteistöt Oy (Anjalankoski) Tämä yhtiö on edellisiä pienempi, mutta kuitenkin kaupunkikonsernin kolmas suuri vuokraasuntoyhtiö. Saadun tiedon mukaan kiinteistöjen rakennustekninen kunto on edellisten väliltä. Yhtiön tavoitteena on ollut peruskorjata yksi talo vuosittain. Taloja on kuitenkin 46, joten korjaustahdin nopeuttaminenkin voisi olla perusteltua, vaikka vuokrataloista 12 on täysin peruskorjattu ja 17 on rakennettu 1990-luvulla tai myöhemmin. Vieraan pääoman määrä on kohtuullinen 383 /m 2 ja keskivuokrakin jäi 7 /m 2 /kk. Hoitokulut ovat hieman korkeat yli 4 /m 2 /kk, joten niiden rakennetta on syytä tarkemmin selvittää. Samoin taloudellisen tuloksen riittävyyttä lainalyhennysten kattamiseen on vielä selvitettävä. Lainakanta on pääosin pankkilainoja, joilla on kaupungin takaus. Arava-lainojen, joilla on kiinnitysvakuus, osuus on vähäinen. Omaa pääomaa on 150 /m 2. Käyttöaste on ollut tyydyttävä 96 %, mutta Kuusankosken tavoin asuntopolitiikan tavoitteet on mietittävä tarkoin. Yhtiön sisäisen tarjonnan monimuotoisuuteen on myös kiinnitettävä huomiota.
7 Kaupungin suorassa omistuksessa olevat vuokra-asunnot Vuokra-asuntoja oli Kouvolan kaupungilla 208 + 116 + 84, Kuusankosken kaupungilla 84, Anjalankosken kaupungilla 105, Valkealan kunnalla 61 + 69, Elimäen kunnalla 66 ja Jaalalla 44 huoneistoa. Kuusankosken Asunnonhankinta Oy:n ja Valkealan Asunnonhankinta Oy:n omistamat vuokra-asunnot on välivuokrattu. Kaupunkikonsernin sisällä on paljon välivuokrausta, mikä aiheuttaa tulkintavaikeuksia, tulisiko ko. huoneistot ottaa laskelmiin omistajan vai vuokraajan lukuihin. Paitsi että tästä joukosta on vähiten tietoa, joka on vielä hajallaankin, sen selvittäminen on muutoinkin keskeinen osio tässä prosessissa. Tätä korostaa sekin, että yleensä suoran omistuksen asunnot ovat vähävelkaisia ja vuokriltaan alihinnoiteltuja. Selvityksen piiriin ei saatu kaikkia vuokra-asuntoja, ja sen ulkopuolelle jäivät mm. Kouvola- Valkealan terveyskeskuksen Vuokratalot Oy ja Sairaalanmäen Vuokratalot Oy, jossa kaupunki onkin vähemmistöosakas. Kaupunkikonsernilla on purkamista odottavissa kiinteistöissä satakunta asuinhuoneistoa, jotka itse asiassa ovat hyvinkin tehokkaassa käytössä. Niihin on sijoitettu ruokakuntia, joiden sijoittaminen tavanomaiseen vuokrataloon ei onnistuisi tai ainakin se aiheuttaisi ongelmia. Kiinteistöillä, jotka ovat tulleet kaupungin haltuun mm. tonttikauppojen mukana, ei ole ns. käypää arvoa, sillä nehän tullaan purkamaan. Niillä on kuitenkin merkittävä käyttöarvo; ei vuokratuottojensa vaan asuntopoliittisen merkityksensä myötä. Tällaisia kiinteistöjä tarvitaan jatkossakin vähintään nykyinen määrä. Kiinteistö Oy Valkealan Kotola Yhtiö on selvissä talousvaikeuksissa; keskivuokrataso on kaikkein korkein eli 7,69 /m 2 /kk, vieraan pääoman määrä on korkein 807 /m 2, huoneistojen käyttöaste on liian alhainen 94 % eikä taloudellinen tulos oikein riitä lainalyhennysten kattamiseen. Käyttöastetta rasittaa muutama yksittäinen kiinteistö, jotka sijaitsevat kuntakeskuksen ulkopuolella. Ainakaan viimeisen viiden vuoden aikana peruskorjauksia ei ole tehty ja kiinteistöjen rakennustekninen kunto on selvitettävä. Valkealan kunta muutti 17.03.2008 Kiinteistö Oy Valkealan Kotolan kunnalta saamat lainat 503.603,43 pääomalainoiksi. Elimäen Vuokrakiinteistöt Oy Saadun tiedon mukaan putkiremonteilla ja ovien sekä ikkunoiden vaihdoilla kiinteistöt on saatavissa suhteellisen hyvään rakennustekniseen kuntoon. Merkittävä osa asunnoista on vanhusten asuntoina. Rakennuskanta on pääosin rivitaloja. Yhtiön taloudellinen tila ei ole tyydyttävä. Vuokrataso on korkeampi 7,42 /m 2 /kk, samoin vieraan pääoman määräkin 496 /m 2. Yhtiöllä on vaikeuksia lainalyhennysten kattamisessa, vaikka käyttöaste 94,5 % on ollut lähes tyydyttävä. Käyttöaste, jota rasittaa etenkin Puistotien oppilasasuntola,
8 lienee laskenut vuonna 2008. Yhtiö on saanut 75.000 :n pääomalainan. Yhtiöön ollaan fuusioimassa neljää pientä yhtiötä. Meneillään olevasta fuusiosta johtuen selvityksessä käytettävissä olleiden tietojen tulkitseminen oli ongelmallista Elimäen osalta. Jaalan Vuokratalot Oy Pieni yhtiö on ollut selvissä talousvaikeuksissa; keskivuokrataso on korkea eli 7,57 /m 2 /kk, vieraan pääoman määrä on myös korkea 583 /m 2, huoneistojen käyttöaste on ollut selvästi liian alhainen alle 90 % eikä taloudellinen tulos oikein riitä lainalyhennysten kattamiseen. Huoneistojen poismyynti on aloitettu vuonna 2008 ja se on kesken, joten selvityksen käytettävissä ei ollut luotettavaa tietopohjaa. Kouvolan kaupunkikonsernilla on satoja vuokra-asuntoja jakautuneina kaupungin puhtaisiin tytäryhtiöihin sekä yhtiöihin, joissa kaupungilla on enemmistö- tai vähemmistöomistus kuin myös yksittäisiin osakehuoneistoihin. Konsernin sisällä on välivuokrattu huoneistoja. Samoin konserni on välivuokrannut huoneistoja yleishyödyllisiltä yhteisöiltä. Osa huoneistoista on eritysryhmien käytössä tai palveluasuntoina, jolloin jää tulkinnanvaraiseksi, luetaanko ne mukaan kunnalliseen vuokraasuntokantaan. Kuten edellä on todettu, omistusjärjestelyjä on käynnissä. Kaikesta tästä johtuen selvitystyöhön käytettävissä ollut tietoaineisto jäi puutteelliseksi, vaikka sitä pyrittiin täydentämään koko selvitystyön ajan. 5. Toimenpidesuositukset A. Asuntopoliittiset tavoitteet Kouvolan seudun kuntayhtymä julkaisi vuonna 2007 Asuminen selvityksen, jossa on laajasti käsitelty asuntopolitiikan eri osa-alueita. Kun asuntokannan muutos on hidasta, tämä ansiokas selvitys on yhä ajankohtainen ja käyttökelpoinen. Lähtökohtaisesti vuokra-asuntotarjonta nähdään osana kunnallista toimialaa ja keskeisenä työkaluna kaupunkiseudun kehittämisessä. Konsernin nykyisen asuntokannan säilyttäminen kaupunkikonsernin omistuksessa katsotaan perustelluksi toimenpiteeksi. Sosiaaliselta vuokra-asuntotoiminnalta ei odoteta välitöntä taloudellista tulosta kuten merkittävää korkotuottoa sijoitetulle omalle pääomalle, mitä arava-säännökset eivät sallisikaan. Toisaalta varmaankin toivotaan, että näin suuri vuokra-asuntokanta pystyisi itse rahoittamaan peruskorjauksensa ja uudisrakentamisensa ilman kaupungin lisäsijoituksia. Selvitystyön keskeisenä tavoitteena on myös ollut varmistaa, ettei kunnallisessa vuokra-asuntotoiminnassa synny taloudellisia tappioita, joita kaupunki joutuisi avustuksillaan kattamaan takausvastuunsa kautta tai muulla tavalla. Kun Kouvolan kaupunkikonsernin vuokra-asuntokantaa tullaan järjestelemään, vuokratalojen nykyisille asukkaille tulee jakaa informaatiota käynnissä olevasta prosessista ja sen vaikutuksista jo hyvissä ajoin. Asukasdemokratian kehittäminen ei ole ristiriidassa hallinnon kehittämistoimenpiteiden kanssa.
9 B. Omistajapoliittiset tavoitteet Koko kaupunkikonsernin omaisuuden kattavasta tehokkaan käytön tavoitteesta seuraa, ettei kunnalliseen vuokra-asuntokantaan tulisi kuulua enempää huoneistoja kuin mitä kysynnän tarpeen tyydyttämiseen tarvitaan. Ensimmäiseksi omistajapoliittiseksi tavoitteeksi voidaankin asettaa, että konsernin koko vuokra-asuntokanta on käytössä asuntoja ei ole tyhjänä jolloin käyttöasteeksi asetetaan 98 %. Tämän täyden käyttöasteen tavoitteen ylittävät huoneistot tulee poistaa vuokraasuntokannasta joko käyttötarkoitusta muuttamalla, omistusasunnoiksi myymällä tai jopa purkamalla. Näin syntyvästä kiinteistökannasta, joka siis tullaan poistamaan kunnallisesta vuokraasuntokäytöstä, käytetään jatkossa nimitystä vapautuva huoneistokanta. Toinen keskeinen omistajapoliittinen tavoite on säilyttää kunnallisen vuokra-asuntokannan vetovoimaisuus. Käytännössä tämä tarkoittaa asuntokannan jatkuvaa uusintamista vuosikorjauksin, peruskorjauksin ja uudisrakentamalla mutta samalla myös kiinteistökannan myynnein ja ostoin. Tarvitaan siis vuokra-asuntokannan jatkuvaa jalostamista sen nykyisen arvon säilyttämiseksi mutta myös lisäämiseksi. Kolmas keskeinen omistajapoliittinen tavoite on alueellisen segregaation estäminen jo etukäteistoimenpitein. On aina muistettava, että realisoitumaan päässyt asuinalueen segregaatio on paitsi sosiaalinen ongelma myös hyvää vauhtia toteutumassa oleva konsernin käyttöomaisuuden arvonmenetys. C. Konsernirakenne Kouvolan kaupunkikonsernin hallinnon selkiyttämiseksi on perusteltua fuusioida lukuisat vuokrataloyhtiöt. Fuusioon tulee ottaa vain kaupungin 100 %:sti omistamia yhtiöitä. Suuremmasta yhtiökoosta on etua hallinnon rationalisoinnissa. Kassavarojen keskittäminen parantaa maksuvalmiutta, mikä helpottaa investointien suunnitelmallista toteuttamista. Samalla myös perusparannusten rahoittaminen yksinkertaistuu. Yhteisen yhtiön avulla saadaan totuudenmukaisempi kuva vuokra-asuntojen tarpeesta seudulla. Isossa yhtiössä vuokrat voidaan tasata ja rahoittaa helpommin vanhempien talojen peruskorjauksia. Vuokratasaus on lähes välttämätön asuntokannan tasaisen käyttöasteen turvaamiseksi. Sillä voidaan myös pienentää eri talojen välisiä kysyntäeroja, kun halutuimpien asuntojen vuokria korotetaan ja vähiten kysyttyjen vuokria alennetaan. Tasaus voidaan toteuttaa asteittain ja sellaisella tavalla, että se ei hetkessä nosta kohtuuttomasti edullisempien asuntojen vuokria. Valtion rahoittamien talojen ja ns. kovan rahan talojen vuokranmääritykset ja vuokrien jälkilaskelmat tulee kuitenkin laskea erillisenä. Valtion rahoittamien talojen tuotoilla ei saa tukea kovan rahan talojen vuokria. Kirjanpidossa onkin jokaista rakennusvaihetta/kohdetta käsiteltävä omana vuokranmääräytymisyksikkönään.
10 Vuokrataloyhtiöiden fuusiointi Kouvolan kaupunkikonsernin vuokra-asuntokanta jakautuu lukuisiin yhtiöihin. Toukokuussa 2009 on syytä käynnistää vuokrataloyhtiöiden keskinäinen fuusiointi siten, että se astuisi voimaan vuoden 2010 alusta lukien. Fuusioituun yhtiöön tulisi ottaa vain sellainen vuokra-asuntokanta, joka tarvitaan kunnalliseen vuokra-asuntotoimintaan. Vuokratalojen fuusio on juridisesti selväpiirteinen prosessi, jota koskevat säännökset on kirjattu osakeyhtiölakiin. Fuusion rekisteröintiä varten ei vaadita varsinaisia fuusiolaskelmia, vaan tilintarkastajan lausunnolla varustettu sulautumissuunnitelma riittää rekisteröintiä varten. Syntyvä fuusiovoitto todetaan vasta fuusion jälkeen vastaanottavan yhtiön kirjanpidossa. Kun kyseessä ovat näin merkittävät taloudelliset arvot, fuusiolaskelmien laadinta etukäteen on kuitenkin käytännössä välttämätöntä. Rinnan fuusioinnin kanssa perustetaan asunto-osakeyhtiöt, joihin vapautuva huoneistokanta siirretään apporttisuorituksina. Apporttiomaisuus tulee luovuttaa kiinnityksistä vapaana. Kun uusien asunto-osakeyhtiöiden osakkeet on tarkoitettu edelleen myytäväksi, vapautuvaan huoneistokantaan kohdistuvat lainat on syytä maksaa pois ennen kuin apportti toteutetaan. Apporttia varten on laadittava osakeyhtiölain mukainen selvitys, josta tarvitaan tilintarkastajan lausunto rekisteröintiä varten. Apporttiselvityksessä on tarkoin yksilöitävä apportissa luovutettava omaisuus. Käytännössä apporttisiirtojen ja ulosmyynnin taustalaskelmat on laadittava etukäteen. Sekä fuusioinnille että asunto-osakeyhtiöiden perustamiseen liittyvälle käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamiselle on haettava hyväksyminen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta. D. Operatiiviset toimenpiteet Kaupunkikonsernin asuinhuoneistojen vuokraustoiminnan toiminnallista ja etenkin taloudellista tilaa on nyt selvitetty, mutta tätä selvitystyötä on tarpeen jatkaa edelleen. Edellä esitettyjen tavoitteiden mukaisesti kunkin konserniin kuuluvan vuokra-asuntotoimintaa harjoittavan yhtiön tulee huhtikuun 2009 loppuun mennessä jakaa omistamansa asuntokanta säilyttäviin ja nykyisestä käytöstä poistettavaan eli vapautuvaan huoneistokantaan 1. Tällöin kunnalliseen vuokraasuntokäyttöön jää vain siihen tarvittava ja siihen soveltuva kiinteistökanta. Todennäköisesti työläintä selvitystyö tulee olemaan kaupungin suorassa omistuksessa olevien asuinhuoneistojen osalta, mutta tältäkin osin kannattaa noudattaa samoja periaatteita kuin varsinaisissa vuokrataloyhtiöissä. Tietojen kerääminen kaupunkikonsernin suoraan omistamien huoneistojen osalta onnistuisi parhaiten, jos lakkaavista kunnista vuodelta 2008 laadittaviin tilinpäätöksiin sisältyisi eriytettynä liitetietona vuokra-asuntotoiminnan tuloslaskelma, tase ja liitetiedot. Vastaavasti niistä tulisi laatia tase-erittelyt ja liitetietojen erittelyt sekä muutoinkin koota ko. huoneistoja koskevat tiedot ja asiakirjat Toimitilalaitokselle. 1 Kiinteistöjen jakamisessa sen mukaan millaisia toimenpiteitä niihin tulee kohdistaa voidaan käyttää esim. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) käyttöasteprojektin periaatteita.
11 Jatkotyössä arvioidaan myös vuokra-asuntokäytössä säilytettävän kiinteistökannan peruskorjaustarpeet ymv. sekä peruskorjausten rahoituksen järjestäminen omakustannusperiaatteen mukaisesti. Tämä puolestaan edellyttää kiinteistöistä käytettävissä olevan rakennusteknisen tiedon parantamista. Huhtikuun 2009 loppuun mennessä kaupungin sosiaalitoimen on syytä määrittää erityisryhmien asumistarpeet, mistä työstä pääosan muodostaa vanhusten palveluasumiseen tarvittavien tilojen määrittely. Olennaista on myös muiden erityisryhmien kuten sosiaalisesti rajoitteisten ja alkoholiongelmaisten asumistarpeiden huomioon ottaminen. Tavoitteena on määrittää lisätilojen tarve. Toukokuussa 2009 ensimmäinen hyväksytyn strategian toteutusvaihe on siirtää vapautuvasta huoneistokannasta tarvittava osuus erityisryhmien asunnoiksi. Jäljellejäävä osuus vapautuvasta huoneistokannasta pyritään myymään yksityisiksi omistusasunnoiksi. Tästä myyntiprosessista vastaa ja sen rahoittaa kaupunki, vaikka sen toteuttamisessa tarvitaankin uusien asuntoosakeyhtiöiden perustamista ja vapautuvien huoneistojen siirtämistä niiden omistukseen. Kaupunki vastaa vapautuvaan huoneistokantaan kohdistuvien lainojen maksamisesta, ja sekä myyntitappiot että myyntivoitot jäävät kaupungin vastattaviksi. Kaikkiaan hyväksytyn strategian täytäntöön paneminen tulee kestämään useita vuosia, sillä mm. vapautuvien huoneistojen myynti yksityisiksi omistusasunnoiksi tulee vaiheistaa, jotta häiriöt Kouvolan yksityisessä asuntokaupassa jäävät mahdollisimman vähäisiksi. Vapautuvan huoneistokannan omistusoikeuden siirroista konsernin sisällä aiheutuvia kustannuksia pienentää olennaisesti kunnallisten vuokra-asuntojen omistusjärjestelyjä varten voimassa oleva varainsiirtoverolain määräaikainen verovapaus (43 a ), joka koskee vuosina 2008-2012 tehtäviä luovutusrajoitusten alaisia kiinteistö- ja osakeluovutuksia. Sen johdosta käyttö- ja luovutusrajoituksen alaisten asuinkiinteistön luovuttaminen apporttina kuntakonsernin sisällä on vapautettu varainsiirtoverosta. Osa siirrettävistä taloista on luovutusrajoituksista vapaita ja niistä joudutaan maksamaan varainsiirtoveroa 4 %. Tonttien siirto yhtiöille ei ole tarkoituksenmukaista. Tonteista laaditaan pitkäaikainen vuokrasopimus yhtiön ja kunnan välille. Tontit voidaan siirtää yhtiölle myöhemmin, jos tämä arvioidaan tarkoituksenmukaiseksi. Kouvolassa 20. päivänä huhtikuuta 2009 Juha Koponen JHTT, HTM