MUISTIO / JJH 28.10.2015 Asuntontontin (750 k-m 2 ) myynti FIM Tonttirahasto I Ky:lle (Viikki, Viikinmäki, tontti 36118/4) Ristiretkeläistenkatu 7 Varauspäätös ja alkuperäinen hintakilpailu Jatkuva tonttihaku Kaupunginhallitus päätti 20.6.2011 (637 ) varata tontit 36118/1-4 31.12.2012 loppuun mennessä pidettävällä tarjouskilpailulla myytäväksi vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ilman Hitasehtoja. Kiinteistölautakunta päätti 2.5.2013 (234 ) jatkaa tonttien 36118/1-4 varausaikaa 31.12.2013 saakka ja oikeuttaa samalla kiinteistöviraston tonttiosaston järjestämään muun muassa mainittuja tontteja 36118/1-4 koskevan hintakilpailun. Tontit olivat haettavana 16.6. - 30.8.2013 välisenä aikana. Kiinteistölautakunta päätti 14.11.2013 (583 ) edellä mainituin hintakilpailun perusteella myydä tontin 36118/3 522 000,00 euron kauppahinnalla ja tontin 36118/2 783 000 euron kauppahinnalla tarjousten tekijän OptimiKodit Oy:n nimeämälle Hervannan Vuokratontit Oy:lle. Tontista 36118/1 ei saatu hintakilpailussa lainkaan tarjouksia. Tontista 36118/4 tehty tarjous ei johtanut kaupantekoon, koska tarjouksentekijä vetäytyi tarjouksesta. Kiinteistölautakunta päätti tämän vuoksi siirtää tontit haettavaksi jatkuvaan tonttihakuun. Tontit 36118/1 ja 4 ovat olleet haettavana jatkuvassa tonttihaussa kiinteistöviraston tonttiosaston internet-sivuilla 21.11.2013 23.11.2014. Hakuajan päättymiseen mennessä mainittuihin tontteihin saatiin kaksi hakemusta (OptimiKodit Oy jätti 10.11.2014 päivätyn hakemuksen). Hakemusten ja käytyjen neuvottelujen perusteella po. tontit esitettiin varattavaksi Optimikodit Oy:lle Kiinteistölautakunta päätti 11.12.2014 (617 ) varata OptimiKodit Oy:lle tontit 36118/1 ja 4 seuraavin ehdoin:
- Tonteille tulee toteuttaa vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja. - Tontit luovutetaan myymällä käypään arvoon ellei toisin sovita. - Varauksensaaja on velvollinen kustannuksellaan kaupungin niin vaatiessa sijoittamaan velvoiteautopaikat Länsi- Viikinmäen Pysäköinti Oy:n yhteispysäköintilaitoksiin sekä tekemään kaikki tätä varten tarvittavat sopimukset viimeistään kolmen kuukauden kuluttua tontin ostamisesta. - Varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennusten tulee täyttää C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m²/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä. Asemakaava- ja tonttitiedot Kaupunginvaltuuston 13.4.2005 hyväksymän ja 27.5.2005 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen nro 11250 mukaan tontti 36118/4 kuuluu asuinrakennusten korttelialueeseen (A). Tontin 36118/4 rakennusoikeus on 750 k-m 2. Tontilla on asemakaavamerkintä d7, joka tarkoittaa, että rakennusalan tai sen osan alin sallittu louhintataso on d7+28,40. Tontin 36118/4 pinta-ala on 1 424 m² ja osoite Ristiretkeläistenkatu 7. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 26.6.2012. Tontin lyhytaikainen vuokraaminen Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 5.6.2015 (155 ) vuokrata tontin 36118/4 OptimiKodit Oy:lle lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten ajaksi 1.6. 30.11.2015. Edelleen asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 29.9.2015 (271 ) muuttaa edellä mainittua tontin 36118/4 lyhytaikaista vuokrausta siten, että vuokralainen voi omalla vastuullaan aloittaa tontilla maanrakennustyöt 1.10.2015 alkaen.
Maaperä Tontin maaperä on kunnostettu Uudenmaan ympäristökeskuksen antaman ympäristölupapäätöksen mukaisesti ja kunnostuksesta on laadittu loppuraportti. Mikäli Tontille rakennettaessa ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, määräytyy Ostajan ja Kaupungin välinen vastuun- ja kustannusjako vakiintuneesti noudatettujen periaatteiden mukaisesti. Piirustusten hyväksyminen ja alueryhmä Pysäköinti Asuntotonttitoimiston toimistopäällikön 9.6.2015 (168 ) tutkimien piirustusten mukaan tontille 36118/4 rakennetaan kaksi kaksikerroksista asuintaloa, joiden yhteenlaskettu kerrosala on 750 k-m 2. Alueryhmä päätti kokouksessaan 25.5.2015 puoltaa 19.5. päivättyjen suunnitelmien hyväksymistä kokousmuistion (25.5.2015) kohdissa 4 ja 5 mainitut kirjaukset huomion ottaen. Hankkeen suunnitelmia ei saa olennaisesti muuttaa ilman alueryhmän hyväksyntää. Tontin 36118/4 asemakaavan ja rakennusluvan edellyttämistä autopaikoista kolme (3) velvoiteautopaikkaa sijoitetaan omalle tontille ja kuusi (6) velvoiteautopaikkaa sijoitetaan Länsi- Viikinmäen Pysäköinti Oy:n yhteispysäköintilaitoksiin (tontille (LPA) 36109/1 tai muulle mainitun pysäköintiyhtiön hallinnoimalle tontille). Tämän vuoksi tontti 36118/4 on velvollinen liittymään kaupungin määräämin ehdoin po. 6 autopaikan osalta osakkaaksi alueelle perustettuun Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:hyn, merkitsemään ja ostamaan tonttia vastaavat pysäköintiyhtiön osakkeet niiden nimellisarvosta Pihlajiston Kiinteistöt Oy:ltä Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:n hallituksen määräämänä ajankohtana ja suorittamaan autopaikoista Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:lle kiinteistölautakunnan päättämillä perusteilla maksettavan omarahoitusosuuden (liittymismaksun) indeksitarkistuksineen sekä tekemään mainitun pysäköintiyhtiön kanssa pysäköintisopimuksen autopaikkojen toteuttamisesta ja käytöstä. Alun perin edellä mainitut kuusi velvoitepaikkaa oli varattu tontille 36118/1. Toteuttaja on toimittanut Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:hyn 26.8.2015 päivätyn muutosanomuksen, jolla anottiin kuuden autopaikan varauksen siirtämistä tontilta 36118/1 tontille
Energiatodistus 36118/4. Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:llä ei 2.9.2015 päivätyn lausunnon (liite 3) mukaan ole huomauttamista autopaikkojen (6 kappaletta) varauksen siirtämiseen tontille 36118/4 sillä edellytyksellä, että tonttia 36118/4 hallinnoimaan perustettu Asunto Oy Viikinmäen Rinne ottaa vastatakseen pysäköintipaikkojen hankinnan Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:ltä sekä hankinnasta aiheutuvat kustannukset. OptimiKodit Oy on toimittanut tonttiosastolle 7.8.2015 päivätyn energiatodistuksen, jonka mukaan tontille 36118/4 toteutettavat rakennukset täyttävät vuoden 2013 (Laki rakennusten energiatodistuksesta, 50/2013) määräysten mukaiselle energiatehokkuusluokalle C asetetut vaatimukset siten, että E-luku (rakennusten laskennallinen kokonaisenergiakulutus) on 130 kwh/m²/vuosi. Varausehtojen mukaan tontille toteuttavan rakennuksen tulee täyttää C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m²/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä Edellä mainitun johdosta Optimikodit Oy on toimittanut tonttiosastolle 10.9.2015 päivätyn POOK Arkkitehtitoimisto Oy (energialaskija: Insinööritoimisto Vesitaito Oy, Alma Koivu) laatiman selvityksen koskien tonteille 36118/1 ja 4 toteuttavien rakennusten E-lukuja (liite 4). Selvityksen mukaan em. tonteille toteuttavat rakennukset muodostuvat rivitaloista ja luhtitaloista, jotka on sovitettu Viikin jyrkkään kalliomaastoon. Luhtitalomuotoisuuden, asemakaavan mukaisen kerrosluvun ja tonttitopografian takia rakennusten ulkovaipan määrä suhteessa nettoalaan on olennaisesti suurempi kuin kerrostaloissa. Tonteilla on asemakaavan mukainen d7 rajoitus kaivuusyvyyksissä, joka rajoittaa mahdollisuuksia käyttää kalliolämpöä. Mikäli kohteet voitaisiin varustaa kalliomaalämmöllä (energiatehokas maalämpöpumppu), tontinvarausehdoissa vaadittu E-luku 120 kwh/m²/vuosi voitaisiin alittaa. Rakennukset täyttävät rakennustyyppikohtaiset uudisrakennusten C-luokan 2012-vaatimustason. Mainittu selvitys huomioon ottaen voidaan tässä tapauksessa katsoa hyväksyttäväksi, että tontille 36118/4 toteuttavien rakennusten E-luku ylittää varausehdoissa mainitun 120 kwh/m²/vuosi.
Ostotarjous ja kauppahinta Lisäkauppahinta Tontin ostaminen OptimiKodit Oy on toimittanut 4 1.7.2014 tonttiosastolle ostotarjouksen tonteista 36118/1 ja 4. Mainitun ostotarjouksen mukaan OptimiKodit Oy tai sen nimeämä sitoutuu ostamaan tontin 36118/1 722 205,00 euron ja tontin 36118/4 401 250,00 euron kauppahintaan. Kauppahinnat vastaavat 535 euron kerrosneliömetrihintaa. Kiinteistölautakunta päätti 14.11.2013 (583 ) myydä korttelin 36118 tontit 2 ja 3 kauppahinnoilla, jotka vastasivat 580 euron kerrosneliömetrihintaa. Tontti 36118/4 (sekä myöhemmin myös tontti 36118/1) on tarkoitus siis myydä 535 euron kerrosneliömetrihintaan. Tonttien 36118/1 ja 4 alhaisempi kauppahintaa (535 euroa/k-m 2 ) suhteessa tonttien 36118/2 ja 3 kauppahintaan (580 euroa/k-m 2 ) selittyy sillä, että tonttien 36118/1 ja 4 topografia asettaa rakentamiselle suurempia haasteita kuin tonteilla 36118/2 ja 3. Rakentaminen tonteilla 36118/1 ja 4 edellyttää paljon maaston muokkausta ja kallion louhintaan. Tontin 36118/4 kauppahintaa 401 250,00 euroa voidaan pitää käypänä ottaen huomioon saman korttelin tonttien 36118/2 ja 3 edellä mainitut kauppahinnat sekä tontin 36118/4 erityiset vaikeustekijät verrattuna tontteihin 36118/2 ja 3. Kauppahinta perustuu rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen kerrosalaan 750 k-m 2. Kaupungilla on oikeus periä lisäkauppahintaa, mikäli tontille toteutetaan kerrosalaa enemmän kuin kauppahinnan perusteena oleva 750 k-m 2. Lisäkauppahintaa peritään tällöin 535 euroa/km 2. Tontin 36118/4 ostaa OptimiKodit Oy:n nimeämä ostaja (FIM Tonttirahasto I Ky). OptimiKodit Oy kuitenkin toteuttajana vastaa kauppakirjan rakentamista/toteuttamista koskevista velvoitteista. Tontin 36118/4 kauppakirja on laadittu siten, että toteuttaja (Optimikodit Oy) ottaa kauppahinnan, varainsiirtoveron ja kaupanvahvistajan perimää maksua sekä lainhuuto- ja muita mahdollisia viranomaiskuluja lukuun ottamatta yksin vastatakseen kaikki kauppakirjassa mainitut toteuttajan vastuulle kuuluvat velvoitteet.
Rakentamisvelvoite Muut ehdot Toimivalta Kauppakirjaan perustuvat oikeudet säilyvät ostajalla (FIM Tonttirahasto I Ky). FIM Tonttirahasto I Ky vuokraa tontin kaupan jälkeen pitkällä määräaikaisella sopimuksella OptimiKodit Oy:n perustamalle Asunto Oy Helsingin Viikinmäen Rinne -yhtiölle. Järjestelyn tarkoituksena on, että tontille rakennetaan asuinkäyttöön tarkoitettu pienkerrostaloja tai luhtitaloja, joiden rakentamisesta vastaa OptimiKodit Oy yksin. OptimiKodit Oy omistaa kaupantekohetkellä Asunto Oy Helsingin Viikinmäen Rinteen koko osakekannan. Selvyyden vuoksi todetaan kuitenkin, että ostaja ja toteuttaja vastaavat kauppakirjan muotoilusta huolimatta omasta ja toistensa puolesta (yhteisvastuullisuus) kaikkien kauppakirjan ehtojen ja velvoitteiden täyttämisestä kaupungille, ellei kaupungin kanssa perustellusta syystä muuta sovita. Kauppakirjassa toteuttajalle asetetaan velvoite aloittaa tontin rakentaminen kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Tontille toteutettavat rakennukset tulee rakentaa täysin valmiiksi viranomaisen hyväksymään tasoon kahden vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Muutoin kaupassa noudatetaan vakiintuneita ehtoja. Tonttiosaston osastopäälliköllä on oikeus päättää maa-alueiden myynnistä enintään 500 000 euroon saakka. Koska kauppahinta on 401 250,00 euroa, osastopäällikkö on toimivaltainen päättämään tontin 36118/4 myynnistä.