Aluekokous KSU 26.10.2011, Jyväskylä
Tilannekatsaus 2
AVAIN Yhtiöt AVAIN Rakennuttaja Oy Avara Oy 49% 100% Suomen Rakennuttamisen Kehitys Oy Yleishyödyllinen yhtiö AVAIN Asumisoikeus Oy Yleishyödyllinen yhtiö 51% 81% AVAIN Palvelukodit Oy Yleishyödyllinen yhtiö Etera 19% Asumisoikeustalot Asunto-osakeyhtiöt (rakenteilla olevat Aso-kohteet) Palvelutalot 3
Kiinteistöjen omistus AVAIN Asumisoikeus Oy Kiinteistöt Kiinteistöt ovat AVAIN Asumisoikeus Oy:n suorassa omistuksessa. 4
Uusi asumisoikeuslaki paransi tiedotusta Alkuperäinen laki astui voimaan 1990, tarkennettiin 2011 Lakimuutos lisäsi yhtiöiden tiedonantovelvollisuuksia Yhteiset pelisäännöt kaikkiin Suomen asumisoikeusyhteisöihin Edesauttaa asukkaiden ja yhtiöiden välistä yhteistyötä Lainsäädännön tarkennuksen rinnalla päättäjät todenneet, että asumisoikeusasuntoja koskevan lain perusperiaatteet ja lähtökohdat ovat edelleen kestäviä. 5
Asumisoikeusasuntojen jonotusjärjestelmä aiotaan uusia Otsikon mukaista päätöstä asiasta ei ole tehty. Uutisointi perustuu siihen, että Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n tavoitteena on asumisoikeusasuntojen jonotusjärjestelmän uudistaminen ja edellyttää sitä varten perustettavaksi työryhmää Nykyisellään jonotus voi kestää jopa yli 10 vuotta. Uudistuksella pyritään siihen, että todellinen asunnontarve saadaan paremmin esille sekä lisäämään nuorten mahdollisuuksia saada asunto TV 1 Kuuden TV-uutiset ja sää 05.10.2011 klo 18:00 6
Yleistä kustannusten nousua Tulevan vuoden talousarvioon kohdentuu huomattavia yhtiöstä riippumattomia korotuspaineita. Näistä mainittakoon mm. energiatehokkuusmääräysten tiukentaminen jatkuu ja sitä kautta kustannusten nousupaineet, kustannusvaikutusta on vaikea arvioida vielä tässä vaiheessa valtiokonttorin antaman tiedon mukaan lainojen vuosimaksut nousevat 4% inflaatio oli elokuussa 2011 tasossa 3,7 Kiinteistöverojen nousua on edelleen odotettavissa useissa kunnissa 7
Yleistä kustannusten nousua kiinteistön ylläpitokustannukset nousivat 2011 toisella neljänneksellä 10,2 % edellisvuoden vastaavasta ajankohdasta. kotitaloussähkön hinta oli alkuvuodesta 20 %:n nousussa (2010 vastaava) kevyt polttoöljy kallistui 35,2 % erilliskustannukset nousivat 21,4 % käyttösähkön kustannukset 18,3 % (3,0%) lämpökustannukset 17,6 % (4,1 %) kaukolämpökustannukset 11,8 % käyttö- ja jätevesikustannukset 5,3 % (4,7 %) kunnossapitopalvelun kustannukset 3,9 % (0,3 %) 8
Yleistä kustannusten nousua työkustannukset 3,0 %, (2,6 %) hoitopalvelukustannukset 2,9 % (3,1 %) tarveaineiden kustannukset 0,2 % (0,5 %) muut ylläpitokustannukset 1 % Nämä kustannustasomuutokset on otettu huomioon vuoden 2012 talousarvion valmistelussa ja määriteltäessä vuoden 2012 käyttövastiketasoa. Lähde: Tilasto: Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi [verkkojulkaisu]. ISSN=1795-4533. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 14.10.2011]. Saantitapa: http://www.stat.fi/til/kyki/2011/02/. 9
Alustava budjetti 2012 ja vertailuluvut arava ja vapaarahoitteisiin vuokriin Liitetaulukko 6. Aravavuokra-asunnot Liitetaulukko 2. Vapaarahoitteiset alueittain, 2. neljännes 2011 vuokra-asunnot alueittain, 2. neljännes 2011 Liitetaulukko 1. Vuokra-asunnot alueittain, 2. neljännes 2011 Liitetaulukko 1. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asunnot alueittain, talousarvio 2011 ja 2012 Vuokra euroa/m2 Neljännes muutos % Vuosimuutos % Vuokra euroa/m2 Neljännes muutos % Vuosimuutos Vuokra % euroa/m2 Neljännes muutos % Vuosimuutos % Vuokra euroa/m2 2011 Vuokra euroa/m2 2012 Vuosimuutos % 2011>2012 Alue Koko maa 9,43 0,8 2,5 11,03 0,2 2,4 10,34 0,4 2,4 9,91 10,40 4,92 Pääkaupunkiseutu (PKS) 10,89 1,7 2,7 14,77-0,5 3,6 13,08 0,3 3,2 10,94 11,48 4,90 Muu Suomi (koko maa - PKS) 8,88 0,3 2,4 9,65 0,6 1,8 9,32 0,5 2 9,31 9,76 4,83 Helsinki 10,75 2,1 3 15,59 0,8 4 13,55 1,2 3,6 11,42 11,99 4,97 Helsinki 1 - - - 17,73 6,7 2,3 17,41 6,6 1,8 Helsinki 2 11,81 2,1 2,3 16,33-1,1 4,1 15,27-0,5 3,8 Helsinki 3 10,35 2,4 2,4 14,04-2,7 8,3 11,88-0,2 5,2 Helsinki 4 10,52 1,8 4,3 12,71 1,3 1,9 11,28 1,6 3,4 Espoo-Kauniainen 11,28 1 3 13,55-4,1 2,7 12,58-2,2 2,8 10,87 11,39 4,74 Vantaa 10,95 1 1,4 12,47-2,7 2,2 11,69-1 1,8 10,36 10,94 5,62 Kehyskunnat 10,49 0,6 4,9 11,12-0,6 7,3 10,82 0 6,2 9,21 10,32 5,19 Jyväskylä 10,00 0,1 1,9 10,97 1-0,4 10,55 0,7 0,6 9,28 9,70 4,55 Kuopio 8,96 2,9 5,2 10,75 4,1 1,9 9,86 3,5 3,4 9,38 9,72 4,77 Lahti 9,35 1,4 1,9 10,51-0,3-0,2 9,98 0,4 0,7 9,38 9,83 4,75 Oulu 9,32 1,9 4,9 9,61-3,6-3,6 9,51-1,7-0,7 8,80 9,07 3,16 Lähde: Asuntojen vuokrat, Tilastokeskus Lähde: AVAIN Asumisoikeus Oy: alustava talousarvio 2012 Päivitetty 9.9 2011 Päivitetty 12.9 2011 Julkaisun sisällysluettelo (Asuntojen vuokrat 2011, 2. vuosineljännes) 10
Kokouksen esityslista 1. Kokouksen avaus ja osanottajien esittäytyminen 2. Osallistujien toteaminen 3. Puheenjohtajan ja sihteerin valinta 4. Kahden pöytäkirjan tarkastajan sekä kahden ääntenlaskijan valinta 5. Esityslistan hyväksyminen työjärjestykseksi 6. Talousarvio ja käyttövastikkeiden määrittäminen vuodelle 2012 7. Mahdolliset lausunnot valtakunnalliselle kokoukselle 8. Edustajien valinta valtakunnalliseen kokoukseen KSU:n alueelta voidaan valita 6 edustajaa Valtakunnallinen kokous järjestetään 8.11.2010 klo 18.00 Hotelli Seurahuone, Helsinki 9. Todetaan asukkaiden kokousten asettamat jäsenehdokkaat yhtiön hallitukseen 10.Ajankohtaiset asiat ja muut mahdolliset 11.Kokouksen päättäminen 11
6. Talousarvio ja käyttövastikkeiden määritykset vuodelle 2012 12
Lähtökohdat käyttövastikkeella katettaville menoille 16 a Käyttövastikkeella katettavat menot Käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 1) Kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta 2) Kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta 3) Perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia 4) Asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti 13
Lähtökohdat käyttövastikkeella katettaville menoille 16 a Käyttövastikkeella katettavat menot Käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 5) Varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin ja 4 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin Kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta aiheutuviin toimenpiteisiin Perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia, aiheutuviin toimenpiteisiin Asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista aiheutuviin toimenpiteisiin 14
Lähtökohdat käyttövastikkeella katettaville menoille 16 a Käyttövastikkeella katettavat menot Käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 6) 48 :ssä tarkoitetulle asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu 7) 16 b :ssä tarkoitetusta osingosta tai hyvityksestä 8) Muusta vastaavasta hyväksytystä syystä 15
Lähtökohdat käyttövastikkeella katettaville menoille 16 a Käyttövastikkeella katettavat menot Asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeen tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata 3 :n 3 momentissa tarkoitettujen vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken. 16
Alustava käyttövastike ehdotus 2012 Käyttövastike ehdotus 2012 Alue Käyttövastikkeet 2008 Korotus +% Käyttövastikke +% Korotus et 2009 Käyttövastikkeet +% Korotus 2010 * korotus-% laskettu tarkoilla luvuilla Käyttövastikkeet +%* Korotus 2011 Ehdotus käyttövastikkeet 2012 Korotus +%* Etelä-Suomi + pääkaupunkis. 8,95 6,30 % 9,5 4,20 % 9,89 3,50 % - - - - Etelä-Suomi 9,58 3,95 10,07 5,0 % Pääkaupunkiseutu 10,94 3,58 11,48 4,9 % Keski-Suomi 7,95 6,00 % 8,43 3,50 % 8,72 3,50 % 9,15 4,90 9,57 4,5 % Itä-Suomi 7,30 6,00 % 7,74 4,00 % 8,01 3,50 % 8,62 7,12 9,11 5,7 % Pohjois-Suomi 7,86 4,70 % 8,21 1,00 % 8,29 3,50 % 8,74 5,49 9,04 3,4 % Koko maa 8,61 6,10 % 9,13 3,90 % 9,48 3,50 % 9,91 4,16 10,40 4,9 % 17
Yhtiön talousarvio ja käyttövastikkeen määräytymislaskelma Talousarvio 2012 AVAIN Asumisoikeus Oy 18
KSU:n seudullinen talousarvio ja käyttövastikkeen määräytymislaskelma Talousarvio 2012 Keski-Suomi 19
Hallituksen KSU - alueen käyttövastikkeen tarkistusehdotus 2012 Vuosi 2012 9,57 /m2/kk Vuosi 2011 9,15 /m2/kk Tarkistus esitys on keskimäärin +0,42 /m2/kk edell. vuodesta 20
Talousarvio ja käyttövastikkeen määräytymislaskelma Lausuntoja palautui KSU alueelta 27 kpl (52 kohdetta) Palautumatta jäi 25 lausuntoa joten ne katsotaan hyväksytyksi sellaisenaan Palautuneista hyväksyttyjä lausuntoja oli 18 kpl Erillisiä lausuntoja 9 kpl 21
Erilliset lausunnot Esiin nousseet asiat KSU: Haluamme korottaa kohdekohtaista asukastoimintaan varattua määrärahaa Kuka tekee talousarviot? Käyttövastike I osalta pääsääntöisesti kohteen hallinnollinen isännöitsijä, paitsi kiinteistö- ja huoneistokorjaukset budjetoi tekninen isännöitsijä Käyttövastike II osalta pääosa kuluista budjetoidaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimesta. Kuitenkin esimerkiksi tasattavat korjauskulut budjetoi tekninen isännöitsijä 22
Erilliset lausunnot Käyttövastike I Lämmityskustannusten ja sähkön suuri nousu Lämmitys- ja sähkökustannuksissa varauduttu energianhinnan nousuihin Pyritty välttämään kuitenkin ylibudjetointia Menokehitystä talohallitukset pystyvät seuraamaan toteutumaraportin kautta. Kustannus kuuluu käyttövastike I:llä katettaviin kuluihin, mikäli vuoden 2012 toteuma Käyttövastike I:n osalta on pienempi kuin nyt arvioidut, huomioidaan Käyttövastike I:n ylijäämä tulevien vuosien budjeteissa. Ja vastaavasti mikäli Käyttövastike I:n menot ylittävät nyt laaditun budjetin vuoden 2012 menojen osalta huomioidaan alijäämä tulevien vuosien budjeteissa. 23
Erilliset lausunnot Käyttövastike I Mitä sisältyy kohtaan kiinteistö- ja huoneistokorjaukset? Tässä menoerässä on tarkoitus toteuttaa mm. ne korjaukset jotka on esitetty raportissa Talousarviovuoden 2012 korjaussuunnitelma, suunniteltujen toimenpiteiden kustannusarvio ja rahoitussuunnitelma sekä lisäksi siihen on budjetoitu varautuminen äkillisiin ennalta arvaamattomiin korjauksiin. ESU 18.10.2011 24
Erilliset lausunnot Käyttövastike I Mitä sisältyy kohtaan talohuolto? Kohtaan erilaisiin huoltosopimuksiin kuuluvat tehtävät. Esimerkiksi talohuolto, hissien huolto ja erilaisten teknisten laitteiden huolto. Jokaisella kohteella on yksilöllinen huoltosopimus, joten tiedon kohteelle tehdyn huoltosopimukseen kuuluvista tehtävistä saa isännöitsijältä. 25
Erilliset lausunnot Käyttövastike II Muu yhtiön hallinto, noussut huimasti Meno kuuluu tasattaviin kuluihin Hallinnon kustannuksiin vaikuttanut mm: Varautuminen isännöinnin kilpailutukseen Uusien ohjelmistojen hankinta Raportoinnin kehittäminen Mm. asukasraportoinnin, taloushallinnon ym. AVAIN Asumisoikeus Oy:n henkilöstön kasvu 2 -> 15 henkilöön Oman henkilöstön myötä ostopalveluiden osuus vähenee Talokohtaisten netti sivujen rakentaminen, aloitettu v.2011 ja jatkuu v. 2012 26
7. Mahdolliset lausunnot valtakunnalliselle kokoukselle 27
8. Edustajien valinta valtakunnalliseen kokoukseen KSU:n alueelta voidaan valita 6 edustajaa Valtakunnallinen kokous järjestetään 8.11.2011 klo 18.00 28
9. Todetaan asukkaiden kokousten asettamat ehdokkaat yhtiön hallitukseen Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa 16.7.1990/649 12 Asukkaiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä Asukkaiden kokouksella tai, jos samalle omistajalle kuuluu useampia vuokranmääritysyksiköitä, asukkaiden kokouksilla on oikeus nimetä ehdokkaita: 1) asunto-osakeyhtiön tai sellaisen kiinteistöosakeyhtiön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa tässä laissa tarkoitettua taloa, hallitukseen Nykyiset yhtiökokouksen asukkaiden asettamista ehdokkaista nimeämät hallituksenjäsenet ovat: Tuulikki Grönberg, Helsinki ja Tuomas Rönkkö, Lahti KSU:n alueelta on asetettu asukaskokouksissa seuraavat ehdokkaat: Timo Hautala, Jyväskylä Antti Koponen, Jyväskylä Ahti Miettinen, Jyväskylä Mikko Vapa, Jyväskylä 29
9. Todetaan asukkaiden kokousten asettamat ehdokkaat yhtiön hallitukseen Muilta alueilta on asukaskokouksissa asetettu seuraavat ehdokkaat: Nimi Kaupunki, jossa asuu Aluelyhenne Tuulikki Grönberg Helsinki PKS Juhani Hyvönen Oulu PSU Markku Lainas Oulu PSU Jorma Alasimonen Kempele PSU Olof Lindroos Espoo PKS Tuula Eerola Hämeenlinna ESU Tuomas Rönkkö Lahti ESU Eino Kiuru Nummela ESU (Harri Kemppi Helsinki PKS) (talohallituksen asettama ehdokas) 30
10. Ajankohtaiset asiat ja muut mahdolliset asiat 31
Kokouksen päättäminen 32