UUSIKAUPUNKI 895 Iso Pirkholma 414 ISO-PIRKHOLMAN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS 3 1. Suunnittelualue Kaavamuutosalueeseen kuuluvat Iso-Pirkholmassa sijaitsevat seuraavat kiinteistöt: RN:o Nimi Pinta-ala ha Rantaviiva m Kiinteistötunnus 2:3 Arvola 0,441 60 895-414-2-3 2:5 Isopirkholma 44,176 2595 895-414-2-5 Yhteensä 44,617 2655 Edellä oleva ns. muunnettu rantaviiva on laskettu vastarannan läheisyydestä johtuvalla muuntokertoimella (vastarannan etäisyys: alle 100 m, kerroin 0,5, vastaranta100 200 m, kerroin 0,75 ja etäisyys yli 200 m, kerroin on 1,00). Todellisen rantaviivan pituus on 2,95 km. Kaava-alueen sijainti: Kaava-alue Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Matkailukartta 1:100 000 Isopirkholman tilan talouskeskus. Naantali 22.5.2011 / 25.5.2013 Juha Erjanti, DI 2. Suunnittelun lähtökohdat ja tavoitteet Lähtökohdat Luonnonympäristö Iso Pirkholman saari, johon on hyvä maantieyhteys, on maastoltaan pääosin tavanomaista saariston kallioista metsämaata. Avokallioita alueella ei ole. Rannat ovat kallioisia ja matalia sekä osittain ruovikkoisia. Suunnittelualue on Uudenkaupungin makeanveden altaan äärellä. Rakennettu ympäristö Suunnittelualueen kiinteistöt ovat rakennettuja. Kiinteistön Isopirkholma 2:5 alueella on rakennettuna maatilan talouskeskus ja vakituisen asunnon rakennuspaikka sekä seitsemän matkailua palvelevaa loma-asuntorakennuspaikkaa. Alueella toimii Pirkholman Matkailu -niminen loma-asuntoja vuokraava matkailuyritys. Arvolan tila 2:3 on lomaasuntokäytössä. Lisäksi naapurialueilla on rakennettuja lomarakennuspaikkoja ja muutama vakituisen asunnon rakennuspaikka. Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut 20.3.2013 Vakka-Suomen maakuntakaavan, joka on osa samana päivänä hyväksyttyä Varsinais-Suomen maakuntakaavaa. Suunnittelualue on maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Alue kuuluu loma-asutuksen mitoitusta osoittavaan osaalueeseen 2 eli 5-7 lay/km ja vapaan rannan osuus 40 % kokonaisrantaviivasta. Suunnittelualueella maakuntakaavassa ei ole aluevarauksia. Yleiskaava Turun ja Porin lääninhallitus on vahvistanut Uudenkaupungin yleiskaavan 25.8.1994. Iso Pirkholma kuuluu osa-alueeseen I/MV, jonka alueella mitoituksena käytetään 4 loma-asuntoa rantakilometriä kohti tai 1 las 3 ha maa-aluetta kohti siten, että pienempi lukumäärä on tilan enimmäisrakennusoikeus. Rantaviivasta vähintään 60 % tulee jättää vapaaksi. 2/6
Iso Pirkholmasta on osa merkitty loma-asuntoalueeksi (RA) ja matkailupalvelujen alueeksi (RM) sekä osa maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Vähä Pirkholman alueella on maa- ja metsätalousaluetta, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU). Ote Uudenkaupungin yleiskaavasta 1:50 000 Kaava-alue Ranta-asemakaava Osalle suunnittelualuetta (kiinteistöt 2:3 ja 2:5), on vahvistettu 24.9.1993 Iso-Pirkholman ranta-asemakaava. Osalle aluetta (kiinteistö 2:5) on vahvistettu 16.10.2000 Iso- Pirkholman ranta-asemakaavan muutos. Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan mukaan: Maatilamatkailun talouskeskusalueelle (ARM) saa rakentaa yksikerroksisen asumista- ja maatilamatkailua palvelevan keskusrakennuksen, asuinrakennuksen talousrakennuksineen, maatilamatkailun majoitusrakennuksia ja maatilan talousrakennuksia. Rakennuspaikan enimmäiskerrosala on 1300 m 2. Loma-asuntojen korttelialueen RA-1 rakennuspaikoille saa rakentaa I-kerroksisen loma-asunto- ja saunarakennuksen ja loma-asuntoon liittyviä talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 100 m 2. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille (RM-1 ja RM-2) saa rakentaa kaavamääräyksellä osoitetun määrän yksikerroksisia loma-asuntoja ja talousrakennuksia (RM-2) sekä kerrosalan puitteissa erilliset saunarakennukset (RM-1). Maa- ja metsätalousalueella M-1 ei ole rakennusoikeutta. Maa- metsätalousalueella M-2 on rakennusoikeus vain merkityillä rakennusaloilla. Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan muutoksen mukaan: Loma-asuntojen korttelialueen RA-3 rakennuspaikoille saa rakentaa I-kerroksisen ja yksiasuntoisen loma-asuntorakennuksen, vierasmajaksi soveltuvan enintään 25 m 2 :n suuruisen erillisen rakennuksen ja loma-asuntoon liittyviä talousrakennuksia. Loma-asuntorakennuksen kerrosala saa olla enintään 80 m 2. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosalat saavat olla enintään 120 ja 140 m 2 kaavakartalla osoitettujen lukujen mukaisesti. Rakennusjärjestys 11.4.2002 voimaan tulleen rakennusjärjestyksen mukaan asemakaava-alueen ulkopuolella olevalla ranta-alueella rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla lomarakennuspaikalla enintään 150 m 2 ja kerrosten lukumäärä yksi. Lomarakennuspaikalla saa olla enintään: yksiasuntoinen loma-asunto, jonka kerrosala saa olla enintään 100 m 2 yksi saunarakennus, jonka kerrosala saa olla enintään 25 m 2 yksi vierasmaja, jonka kerrosala saa olla enintään 25 m 2 kaksi talousrakennusta Rakennusten alimman lattiatason on oltava vähintään 2 metriä keskiveden korkeudesta. Vene- ja rantavajojen, silloin kuin niiden rakentaminen on mahdollista, sijoittuminen ja korkeusasema harkitaan tapauskohtaisesti. Rakennusjärjestyksessä ei ole määräyksiä vakituisen asunnon rakentamisesta rantaalueelle. Tavoitteet Ranta-asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella toteutumattomat kerrosalat ja rakennuspaikat uudelleen siten, että Iso Pirkholmassa toimivan Pirkholman Matkailun alueet pystyisivät paremmin tarjoamaan laadukkaita matkailupalveluita ympäri vuoden. muuttaa yksi rakennettu rakennuspaikka vakituisen asunnon rakennuspaikaksi, jota on käytetty jo pysyvään asumiseen. suunnitella rakennuspaikkojen rakennusalat uudelleen. Ranta-asemakaavan muutos laaditaan siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle ja lisäksi niin, että suunniteltu uudisrakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan huomioon ja ranta-alueille jätetään riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. 3. Laadittavat vaihtoehdot Maasto-olosuhteet ja kiinteistöjen omistukset rajaavat laadittavia vaihtoehtoja. 0-vaihtoehdon mukaan kaavamuutosta ei tehdä ja alue jää pääosin nykyiseen tilanteeseen. Vaihtoehdossa alueen rakennusoikeus ei muuttuisi. A-vaihtoehdon mukaan o alueelle suunnitellaan maatilan talouskeskus suojeltavine rakennuksineen, yksi vakituisen asunnon rakennuspaikka sekä maatilamatkailua palvelevia lomaasuntoja ja omarantaisia lomarakennuspaikkoja. o rakennuspaikkojen rakennusalat suunnitellaan uudelleen. o vaihtoehdossa alueen kokonaiskerrosala pyritään pitämään samana kuin voimassa olevassa ranta-asemakaavassa. 4. Arvioitavat vaikutukset Alueen luonnonympäristölle aiheutuvat vaikutukset arvioidaan kaavoittajan toimesta. Samoin arvioidaan maiseman muutokset mereltä katsoen. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet otetaan huomioon kaavoituksessa. Suunnittelualueella on tehty luontoselvitys rakentamattomilla alueilla. Luontoselvityksen suositukset otetaan huomioon rakennuspaikkojen sijoittelussa. 3/6 4/6
5. Osalliset Osalliset ovat suunnittelualueen maanomistajat ja rajanaapurit sekä tärkeimmät viranomaiset: Maanomistajat 2:3 Arvola Reijo ja Pirkko Arvonen 2:5 Isopirkholma Keijo ja Eila Lindfors Naapurit Iso Pirkholman kylässä (414): 1:23 Piiankulma Arto Kokko 1:24 Piikankari Matti Heiskanen 1:35 Niitunnokk Pentti ja Irja Öhberg 1:41 Otsola Keijo ja Päivi Paunio 1:45 Kallioniemi Hilkka Kantola 1:49 Sampsala Heikki Paaer 1:50 Tuplamarkka Vakka-Suomen Osuuspankki 2:1 Otsanlahti Jouni ja Leena Nikula 2:6 Nestornokka Seppo Laiho ja Jukka Laiho 2:9 Kallionnokka Eero ja Maija-Liisa Tättilä Vähä Pirkholman kylässä (473): 1:63 Vähäpirtti Kaarina Raumolin 1:69 Annamaija Olli ja Marja-Leena Lorjo 2:0 Saviperänkari Reijo ja Kaija Salminen Muut osallistujat Uudenkaupungin kaupunki Leena Arvela-Hellén Varsinais-Suomen ELY-keskus, Ympäristö ja luonnonvarat Kirsti Virkki ja Olli Mattila Varsinais-Suomen maakuntamuseo Eija Suna 7. Yhteystiedot Uudenkaupungin kaupunki Leena Arvela-Hellén puh. 0500 743 087 Kaavan laatija Juha Erjanti puh. 0400 515 235 Poppelikuja 16, 21110 NAANTALI juha@erjanti.fi Liitteenä: Suunnittelualue 1:5000 Muutettavat kaavat, pienennökset 1:5000 6. Osallistuminen ja vuorovaikutuksen järjestäminen sekä likimääräinen aikataulu (suluissa) Pidetään aloitus/viranomaiskokous, johon kaavoittaja kutsuu Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Uudenkaupungin kaupungin sekä Varsinais-Suomen maakuntamuseon edustajat sekä maanomistajat. (Kesäkuu 2011) Kaupunki toimittaa tiedon osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, kaavaluonnoksesta sekä kaavoitustyön aloittamisesta eli vireille tulosta osallisille kirjeitse sekä ilmoittaa kaupungin virallisissa ilmoituslehdissä. (Elo-syyskuu 2011) Kaavoituksen valmisteluaineisto pidetään kaupungilla nähtävillä 30 päivää. Osalliset saavat lausua kaavaluonnoksesta mielipiteensä, jotka otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon ja järjestetään tarvittaessa kaavaluonnoksen esittely sekä neuvottelu kaikkien osallisten kesken. (Syys-lokakuu 2013) Osallisten kuulemisen jälkeen kaavaa esitellään osallisille uudelleen, jos neuvotteluissa ja osallisten lausunnoissa on tullut esille seikkoja, joiden perusteella kaavaluonnosta on oleellisesti muutettu. (Marraskuu 2013) Pidetään tarvittaessa luonnosvaiheessa viranomaisneuvottelu, johon kaavoittaja kutsuu Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Uudenkaupungin kaupungin sekä maakuntamuseon edustajat sekä maanomistajat. (Joulukuu 2013) Valmis kaava-aineisto toimitetaan kaupungin viranomaisten käsittelyyn. Kaupunki asettaa kaavaehdotuksen virallisesti nähtäville 30 päiväksi ja ilmoittaa siitä osallisille sekä kuuluttaa kaupungin virallisissa ilmoituslehdissä, jolloin osalliset voivat tehdä vielä muistutuksen kaavaehdotuksesta. (Tammi-helmikuu 2014) Kaupunki pyytää kaavasta lausunnot eri viranomaisilta, jonka jälkeen kaava viedään valtuuston hyväksyttäväksi. (Maalis-huhtikuu 2014) Kaava on lainvoimainen valitusajan jälkeen, kun siitä on vielä kuulutettu ja ilmoitettu em. sanomalehdissä. (Toukokuu 2014) 5/6 6/6
Naantali 30.6.2011 MUISTIO Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan muutos 3 UUSIKAUPUNKI, Iso Pirkholma ja Vähä Pirkholma Aloitus/viranomaisneuvottelu 22.6.2011 Paikka: Varsinais-Suomen ELY-keskus, ympäristö ja luonnonvarat neuvotteluhuone Airisto Läsnä: ELY-keskus, ympäristö ja luonnonvarat Tuomo Knaapi Uusikaupunki Leena Arvela-Hellén, Leena Vilen Turun museokeskus Eija Suna Maanomistajat: 2:5 Isopirkholma Keijo Lindfors avustajana Mikko Lindfors Kaavan laatija Juha Erjanti Esillä olleet asiakirjat: - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) 22.5.2011 - Iso-Pirkholman ranta-asemakaava, vahvistettu 24.9.1993 - Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan muutos, vahvistettu 16.10.2000 - Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan muutos 2, hyväksytty 4.5.2009 - Yleiskaava, vahvistettu 25.8.1994 - Rakennusjärjestys, voimaantulo 11.4.2002 - Iso-Pirkholman ranta-asemakaavan muutos 3, alustava luonnos / 28.5.2011 - Kantatilaselvitys Neuvottelussa esitettyjä mielipiteitä: Juha Erjanti: - Esitteli kaavamuutoksen tarkoituksen pääpiirteittäin o Tarkoituksena on suunnitella toteutumattomat kerrosalat ja rakennuspaikat uudelleen siten, että alueella toimiva Pirkholman Matkailu pystyisi paremmin tarjoamaan matkailupalveluja. Alueen kokonaisrakennusoikeutta ei lisätä. Rakentamattoman rannan määrä ei vähene. o Alueen pohjoisosa suunnitellaan matkailua palvelevaa rakentamista ja eteläosaan lomarakennuspaikkoja tukeutuen jo oleviin ja lohottuihin lomarakennuspaikkoihin. o Maatilan talouskeskuksessa osa rakennuksista on suojeltavia. o Kaksi rakennuspaikkaa (RM ja RA) muutetaan vakituisen asunnon rakennuspaikoiksi (AO), joita jo käytetään vakituisen asunnon rakennuspaikkoina. Maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen mukaan tilalle 1:56 on suunniteltu AO -rakennuspaikka. Yhdyskuntarakenne ei vielä tämän takia hajaannu oleellisesti. Alueelta on hyvät yhteydet ja lyhyt matka (noin 10 km) kaupungin palveluihin. o Yleiskaavassa ei ole esitetty vakituisen asunnon rakennuspaikkoja eikä maatilojen talouskeskuksia. o Alueelle on rakennettu osuuskunnan vesi- ja jätevesiputket. o Tulvauhka-alue selvitetään kaavoituksen kuluessa. Suunnittelualue sijaitsee makeanvedenaltaan äärellä ja meriveden tulva ei suoranaisesti vaikuta samalla tavalla altaan puolella kuin meren puolella. Makeanvedenaltaan vedenkorkeutta säännöstellään. Vedenkorkeudelle on olemassa arvot ylä- ja alavedelle. Leena Arvela-Hellén: Vakituisen asuntojen rakennuspaikkojen suunnittelua varten olisi selvitettävä kuinka paljon pysyvää asutusta on lähialueella Talouskeskuksen rakennukset on inventoitu. Osa rakennuksista on suojeltavia. Myös rantasauna on vanha ja ehkä myös suojeltava rakennus. 11/2
Tuomo Knaapi: Matkailuun liittyvän RM -alueen muuttaminen normaaliksi lomarakennusalueeksi (RA) on perusteltava. Elinkeinopoliittisin perustein voisi olla mahdollista lisätä RM -alueille kerrosalaa. Muutos RM -> RA edellyttää kantatilaselvityksen ja rantaviivan mukaisen mitoitustarkastelun. Vakituisen asunnon rakennuspaikkojen (AO) suunnittelulla ei saa hajauttaa yhdyskuntarakennetta. Tarvitaan selvitys lähialueella olevien AO -rakennuspaikkojen määrästä. Muita selvityksiä ei tarvita, perusselvitykset ovat olemassa. Eija Suna: Talouskeskuksen rakennukset muodostavat paikallisesti arvokkaan rakennusryhmän. AM -merkinnän voisi muuttaa AM/s -merkinnäksi ja päärakennus suojeltavaksi rakennukseksi (sr). Rantasaunan voi merkitä myös suojeltavaksi, jos maanomistaja haluaa säilyttää rakennuksen. Mikko Lindfors: Matkailuyritystoiminta on juuri täyttänyt 25 vuotta. Yritys työllistää 4 henkilöä, yhden kokopäiväisesti ja kolme osa-aikaisesti. Vuokrattavia lomarakennuksia on rakennettu tasaisesti. Nyt mökkejä on 8 kpl. Viime vuosina, kun alueelle saatiin vielä vesi ja viemäri, on sijoitettu pääasiassa mökkien kunnostukseen ja varustetason nostoon. Mökeissä on tällä hetkellä kaikki mukavuudet. Nyt on vuokramökeistä pulaa, asiakkaita kyllä riittäisi. Lisärakentaminen pitäisi suunnitella siten, että rauha ja näkösuoja mökkien välillä säilyvät. Uutta majoitustilaa tarvitaan ja niitä varten rahoitusta. RA -rakennuspaikkoja pitäisi saada lisää, jotta saadaan pääomaa matkailuyrityksen kehittämiselle. RA -rakennuspaikan vakuusarvo on huomattavasti suurempi, kuin RM -alueen rakennuspaikalla. Toisaalta toiminnan kannalta ei ole järkevää myydä RA -rakennuspaikkoja, vaan niiden rakennuksia käytetään yrityksen toiminnassa vuokramökkeinä. Yli 100 vuotta vanha rantasauna, joka on alkuaan ollut verkkovaja, halutaan säilyttää. Lopuksi OAS on riittävä. OAS ja tarkennettu kaavaluonnos nähtäville. Viranomaisneuvottelu pidetään tarvittaessa tai sitten lausunto luonnosvaiheessa ELYkeskukselta. Juha Erjanti, DI 0400 515 235 Jakelu: - ELY / Tuomo Knaapi (sähköposti) - Kaupunki / Leena Arvela-Hellén, Leena Vilen (sähköposti) - Museokeskus / Eija Suna (sähköposti) - Maanomistajat o Mikko Lindfors (sähköposti) o Simo Heininen (kirje) 22/2