KIINTEISTÖARVIOINTI 4/13 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Kiinteistöarviointi 4/13 1
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 4/13
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/13 Tapio sen teki! 4 BVC2013 loppuhuipennus: Torilla tavataan! 6 Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä 8 Onko leikkaussäännös EIS:n vastainen? 11 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 14 Tulevia tapahtumia 18 Kannen valokuva Antero Aaltonen Tutustu uusiin kotisivuihimme osoitteessa: www.kiinteistöarviointi.com Kiinteistöarviointi 4/13 3
Tapio sen teki! Valitettavasti kyseessä ei ole kukaan tuonniminen kollegamme, vaan kehut menevät tällä kertaa metsätalouden kehittämiskeskus Tapion suuntaan. Useat meistä ovat harmitelleet paljaan metsämaan hinnoittelua lunastustilanteissa, joissa luovuttajille määrätty korvaus on vaihdellut pääsääntöisesti haarukassa 300 500 euroa hehtaarilta. Perusteena ovat olleet Tapion julkaisemat metsämaan tuottoarvot. Viimeisen kuuden vuoden aikana on käytetty vuonna 2007 julkaistua tutkimusta. Maanomistajat ovat kokeneet nimenomaan tämän korvauslajin kohdalla tulevansa kohdelluksi epäoikeudenmukaisesti, ja eri puolilta on esitetty vaatimuksia tasokorotuksesta. Itsekin olen ehdottanut tasoksi ainakin Etelä-Suomessa 800 1000 euroa hehtaarilta Myös muut toimijat ovat olleet samoilla linjoilla. Kantaverkkoyhtiö Fingrid esittää nykyisin oma-aloitteisesti 50 % korotusta taulukkoarvoon. Marginaalinen, mutta periaatteellisesti hieno kädenojennus. Useissa maantie- ja lunastustoimituksissa lunastustoimikunnat ovat myös soveltaneet omia mallejaan, ja määrätyt korvaukset ovat olleet usein taulukkoarvoja korkeampia. Metsän arvon määrittämisessä käytettävät summa-arvomenetelmän aputaulukot on päivitetty ajantasaisten kantohinta- ja metsänhoitokustannustietojen perusteella kesäkuussa 2013. Alueellisista puulajisuhteilla painotetuista keskiarvoista siirryttiin käyttämään pelkästään kuusella tai männyllä laskettua arvoa, joka kuvaa paremmin maan todellista tuottokykyä eli paljaan maan metsätaloudellista arvoa. Muutoksen vuoksi erityisesti tuoreiden ja lehtomaisten kankaiden paljaan maan arvot kohosivat keskimäärin noin 40 prosenttia. Vaikka uudistusta ei tehtykään lunastustilanteita silmällä pitäen, on sillä myönteinen vaikutus ainakin osaan metsänomistajista. Esimerkiksi täällä etelärannikolla tuoreen kankaan arvo on nyt 670 euroa hehtaarilta ja lehtomaisen kankaan 830 euroa hehtaarilta. Muutos on pieni, mutta oikeansuuntainen. Nähtäväksi jää, aiheuttaako uusi hinnoittelu kapinahenkeä karumpien kasvupaikkojen omistajien joukossa. Heidän metsämaidensa hinnat eivät tässä uudistuksessa nousseet. 4 Kiinteistöarviointi 4/13
On tärkeää, että alamme tutkimus on vireää, ja radikaalejakin korjauksia vakiintuneisiin hinnoitteluperiaatteisiin tehdään. Lunastustilanteiden osapuolten kannalta on myös hyvä, että nyt julkaistu hinnoittelu on saatu aikaan puolueettoman tieteellisen tutkimuksen tuloksena. Antti Orama Arviointipäällikkö Maanomistajien Arviointikeskus Oy Kiinteistöarviointi 4/13 5
BVC2013 loppuhuipennus: Torilla tavataan! Vuotuinen Baltic Valuation Conference päättyi suomalaisittain mielenkiintoisissa tunnelmissa. Ennen loppuhuipennusta käsiteltiin kuitenkin monta mielenkiintoista teemaa kuten sitä, voisiko kiinteistöverotus perustua tuottoarvomenetelmään Syyskuun kolmantena viikonloppuna järjestetyn konferenssin pääteemoiksi oli valikoinut kassavirtamenetelmä ja toisaalta kiinteistötiedon saatavuus. Islantilaisilla isännillä oli näköjään ollut vahvasti oma lehmä ojassa teemoja valitessaan, kuten myöhemmin kirjoituksessani totean. Konferenssiesitelmää sai tarjota myös omasta aiheesta. Viimeksi mainittu mahdollisuus näyttäisikin vakiinnuttavan paikkansa BVC:n konferenssikäytännöissä. Käytäntö on kannatettava mutta toimii parhaiten silloin, kun omia aiheita ei tule ihan mahdottomasti. Ideana on kuitenkin mahdollisuus rakentaa isompaa kokonaiskuvaa kulloisistakin teemoista ja toisaalta suorittaa (maakohtaisia) vertailuja. BVC palasi juurilleen Vaikka BVC:iin ei liity minkäänlaisia hallituksia, yhdysmiehiä eikä viime vuosina edes kansallisten arviointiyhdistysten yhteiskokousta, on konferenssille hiljakkoin pystytetty omat www-sivut. Kiitos jälleen kerran saksalaisten toimeliaisuuden. Sivuihin (http://www.baltic-valuationconference.org/) tutustuessa käy selväksi mm. se, että konferenssin syntyhistoria liittyy läheisesti Reykjavikiin. Historia lasketaan alkaneeksi siitä, kun Schleswig-Holsteinin ja Hampurin alueen kiinteistöarvioijia edustanut Dipl.-Ing. Uwe Tychsen kävi 1989 esitelmöimässä Islannissa aiheesta Valuation in Germany. Idea säännöllisistä tapaamisista ja konferenssista syntyi ja jäi itämään. Ensimmäinen laajempi konferenssi järjestettiin 1992 Lyypekissä ja siitä lähtien konferenssi onkin järjestetty vuosittain. Nimeen Baltic Valuation Conference on siirrytty vuonna 1998, kun pohjoismaista ja läntistä painotusta päätettiin laajentaa Itämeren ja oikeastaan koko Pohjois-Euroopan alueelle. Vaikka www-.sivujen sisältö on vielä kohtalaisen suppea, tullee sen merkitys nopeasti kasvamaan ja tarkoitus esim. on, että vuoden 2014 konferenssin tiedotus ja ehkäpä jo ilmoittautuminenkin tapahtuu ko. sivuston kautta. Kiinteistövero kassavirtapohjaiseksi Tapana on ollut, että isäntämaa valitsee konferenssin teemat itsenäisesti (hyvä niin). Islannin kiinteistöverotuksessa ollaan siirtymässä toimitilakiinteistöjen osalta käytäntöön, jossa verotusarvot määritetään kassavirtapohjaisesti. Tarkoitus ei kuitenkaan ole, että jokaiselle yksittäiselle 6 Kiinteistöarviointi 4/13
toimitilakiinteistölle määritetään verotusarvo todellisten kassavirtojen perusteella, vaan tarkoitus on tuottaa alueellisia kiinteistötyyppikohtaisia kassavirtalaskelman lähtöarvoja, joilla yksittäisten toimitilojen verotusarvot lasketaan. Oman mausteensa arviointiin tuo käytössä oleva 3D-kiinteistöjärjestelmä. Tämänvuotiset esitykset löytyvät netistä, joten en yritä referoida niitä tässä sen kummemmin. BVC:n omille sivuille ei tässä kohtaa kuitenkaan kannata mennä, vaan esitykset löytyvät järjestävän organisaation sivuilta (Registers Iceland). PDF-version lukijat voivat hyödyntää helposti seuraavaa linkkiä (goo.gl/3lmahk). Sivuilta löytyy myös allekirjoittaneen esitys, jossa käsittelin energiatehokkuuden merkitystä kassavi rtalaskelmissa. Esitykseni perustui suurelta osin toimitila-arvioijille viime maaliskuussa kohdistettuun kyselyn tuloksiin. Torilla tavataan! Eräänlainen - jo jonkin aikaa jatkunut - arvuuttelu siitä milloin suomalaiset esittävät konferenssikutsun päättyi viimein. Allekirjoittanut katsoi ajankohtaiseksi ja oikeastaan välttämättömäksi esittää konferenssi-illallisen päätteeksi kutsun saapua Suomeen ensi vuonna. Kutsua seuranneiden aplodien määrästä päätelleen tätä oli jo odotettukin. Ilmoittautumisiakin alkoi tippua saman tien. Eräskin konferenssiesiintyjä joka oli aiemmin päivällä pitänyt kantaa puhujapöntöstä pois ajan reilun ylittymisen johdosta - lupasi tulla ja ottaa kaverinsakin mukaan. Voimme siis odottaa mielenkiintoisia esityksiä monessakin merkityksessä. Tätä kirjoitettaessa SKAY on asettanut konferenssin järjestelytoimikunnan ja tiedossa on myös jo konferenssin ajankohta: 4.-6.9.2014. Varsinainen konferenssipäivä on 5.9.2014 Tieteiden talolla. Edellisen illan Welcome Reception, konferenssipäivää jatkava illallinen ja lauantain ammatillinen ekskursio hakevat vielä paikkaansa. Ehkä kaikista mielenkiintoisin on kuitenkin kysymys konferenssin teemoista. Ne on tätä kirjoitettaessa lopullisesti vielä vahvistamatta, mutta puhetta on ollut mm. kiinteistöarvioinnin tarkkuudesta sekä ohjelmistojen ja www pohjaisten palvelujen käytöstä kiinteistöarvioinnissa. Teemat lyödään lukkoon varsin pian ja virallinen kutsu päästään esittämään. Ajankohdan kalenteriin voi jokainen merkitä kuitenkin jo nyt! Ari Laitala Aalto-yliopisto Kiinteistöarviointi 4/13 7
Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä Eroavatko saariston hintatekijät mantereen vastaavista? Suomessa on tehty paljon tutkimusta lomakiinteistöjen hintatekijöistä. Saarikiinteistöjä on kuitenkin tutkittu varsin vähän tai sitä eroavatko hintatekijät saaristossa mantereen vastaavista ja jos eroavat niin kuinka paljon. Syntyi tarve tehdä tutkimusta aiheesta. Tähän ajatukseen perustuen tehtiin aiheesta diplomityö vuonna 2012. Aikaisempia laajempia hintatekijätutkimuksia, joissa aineistossa on ollut lomakiinteistöjä, on tehty vuodesta 1968 lähtien vajaat 20 kappaletta. Suurin osa näistä tutkimuksista on toteutettu diplomitöinä. Ensimmäiset tutkimukset olivat varsin yksikertaisia, jo siitäkin syystä, että lähtöaineiston kerääminen oli hyvin työlästä. Tämä näyttää helpottuneen huomattavasti 1980-luvulla, kun kauppahintarekisteri sähköistyi ja kauppojen haku helpottui. Uusimmat Maanmittauslaitoksessa tehdyt tutkimukset ovatkin toteutettu hyvin suurilla kiinteistökauppamäärillä, jolloin on pystytty muodostamaan monia erilaisia malleja. Aiemmissa tutkimuksissa suosituimmat hintatekijät ovat olleet (suluissa kuinka monessa eri tutkimuksessa tekijä on saatu mukaan malliin): pinta-ala (15 kpl), etäisyys Helsinkiin (9kpl) rannan/rantamatalan laatu (6kpl) ja järven pituus/koko (6 kpl). Allekirjoittaneen tutkimuksessa oli aineistona hieman alle 500 mereen rajoittuvaa rakentamatonta lomakiinteistökauppaa Turun saaristossa vuosilta 2007-2011. Referenssisaaristoiksi kerättiin kauppoja lisäksi Ahvenanmaan, Porvoon ja Vaasan saaristoista. Diplomityössä muodostettiin neljä erilaista (+referenssisaaristo) kauppa-arvoa ennustavaa lineaarista regressiomallia, joissa selittäviä tekijöitä oli mallista riippuen 8-9 kappaletta. Selitysasteet malleissa olivat 42-49 %. Selittävimmät tekijät malleissa olivat pinta-ala, yhteys mantereelle, etäisyys Helsinkiin ja kaavatilanne. (Kts. taulukko viereisellä sivulla.) Pinta-alan (logaritminen) regressiokeroimeksi saatiin -0,57 - -0,58, mikä on aiempiin tutkimuksiin verrattuna varsin korkea. Lisäaluemallissa regressiokerroin oli -0,44. Yhteystekijä toteutettiin luokkamuuttujana, joka sai arvot ON/EI yhteyttä. Jos saarelle ei ollut yhteyttä korjauskertoimeksi saatiin (0,67-0,69). 8 Kiinteistöarviointi 4/13
Ei yhteyttä luokituksen saivat tässä tutkimuksessa ainoastaan sellaiset kohteet, joihin kulku tapahtuu omalla veneellä. Tätä hintatekijää olisi ollut mielenkiintoista tutkia suuremmalla aineistolla, jolloin olisi pystynyt tekemään luokkajaon tarkemmin. Tällä aineistolla tarkemmalla määrittelyllä tekijää ei saatu tilastollisesti merkitsevänä mukaan malleihin Aiempiin tutkimuksiin tätä tekijää on vaikea verrata, koska kaikissa niissä on hieman omanlainen määrittely eri yhteyksille. Etäisyys Helsinkiin osoittautui myös tärkeäksi tekijäksi. Regressiokerroin vaihteli tässä tutkimuksessa välillä -0,53 0,59. Vaikka vertailuaineisto on Turun saaristosta, etäisyys Turkuun ei osoittautunut niin merkittäväksi tekijäksi kuin etäisyys Helsinkiin kuin aivan Turun lähiympäristössä. Etäisyydet tässä tutkimuksessa olivat linnuntie-etäisyyksiä. Kaavatilannetta tutkittiin luokkamuuttujana (detalji/yleis/ ei kaavaa). Detaljikaava (kerroin 1,21-1,22) osoittautui suurin piirtein yhtä paljon yleiskaava-aluetta (1,00) kalliimmaksi kuin mitä ei kaava-alue (0,78-0,79) oli yleiskaava aluetta halvempi. Tässä tutkimuksessa detaljikaava-alueen ei kaavoitetun alueen hintaero (n. 55 %) osoittautui aiempia tutkimuksia suuremmaksi. Kokonaan omasta saaresta muodostuva kiinteistö saatiin tässä tutkimuksessa ensimmäistä kertaa tilastollisesti merkittävänä hintatekijänä mukaan malliin. Sen vaikutus oli huomattava, kun hintamallin mukaan Kiinteistöarviointi 4/13 9
Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä jatkuu... kokonaan oma saari olisi 60 % vastaavaa kiinteistöä kalliimpi, joka sijaitsee saarella, jossa on useampia kiinteistöjä. Tutkimuksessa selvisi, että hintamallit eivät ole suoraan yleistettävissä muihin saaristoihin. Hintamallit ovat yleensäkin paikallisia sekä ajallisesti varsin rajoittuneita. Käytännön työssä muodostetut mallit ovat hyödynnettävissä muutamien vuosien ajan. Saaristossa ja mantereella vaikuttavat pääpiirteissään samat hintatekijät. Yksittäisten tekijöiden suuruudet vaihtelevat jonkin verran. Hintamallien maailmaan pääseminen herätti muutamia ajatuksia mahdollisista lisätutkimusaiheista. Olisi mielenkiintoista tutkia saariston hintatekijöitä suuremmalla aineistolla. Noin 500 kaupan aineisto tämän tyyppisen tutkimukseen vaikutti vähimmäismäärältä. Kokonaan omista saarista muodostuvia kauppoja olisi mielenkiintoista tutkia. Hyviä tutkimuskohteita olisivat suuremmalla aineistolla myös lisäaluekaupat sekä venematkan pituuden selvitys. Jälkimmäinen hintatekijä on kuitenkin varsin työläs ja sitä tutkittaessa aiheutuu helposti virheitä aineiston inventointivaiheessa, kun ei voi olla täysin varma, ainakaan pelkällä karttatarkastelulla, mikä on todellinen kiinteistölle kuljettava venematka. Tarkastelualueena täytyisi olla pieni alue, jolla tehdään paljon kauppoja ja jonne mahdollisia venereittejä olisi käytännössä vain harvasta paikasta. Matti Äijälä Maanomistajien Arviointikeskus Oy 10 Kiinteistöarviointi 4/13
Onko leikkaussäännös EIS:n vastainen? Suomi hyväksyi Euroopan ihmisoikeussopimuksen (EIS) vuonna 1990, jonka jälkeen lain kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastamisesta (lunastuslaki) 31 :n 2 ja 3 momentissa tarkoitettua ns. leikkaussäännöstä ei, ainakaan merkittävässä määrin, ole sovellettu lunastustoimituksissa. Espoon ns. Rustelen lunastustoimitus lopetettiin ensimmäisen kerran juuri sopimuksen hyväksymisen aikaan eikä tuolloin ollut Euroopan ihmisoikeustuomioistuinen (EIT) käytännöstä ja asian sinne saattamisesta vielä Suomessa kokemusta. Lunastustoimituksessa todettiin, että Rustele Oy:n maksama kauppahinta oli ollut n. 21,5 miljoonaa markkaa ja lopullinen lunastuskorvaus toimituksen uuden käsittelyn maaoikeusvaiheessa vuonna 1995 n. 10 milj. markkaa. Leikkaussäännös vaikutti ratkaisevasti korvauksen määrään. Toimitus kävi korkeimmassa oikeudessakin ja ansaitsi ennakkopäätöksen statuksen, kun tuomiossa KKO 1993:66 katsottiin, että yleiskaavan vaikutus maan arvoon tulee ottaa lunastuskorvausta määrättäessä huomioon ja vain asemakaavoituksen vaikutuksen saa leikata. Sitä ennen 1980 -luvulla suunnilleen samansuuruiset kauppahinnat ja lunastuskorvaukset toteutuivat Hyvinkäällä ns. Ferrakin lunastuksessa, mikä kävi niin ikään KKO:ssa (KKO 74/14.1.1991). Leikkaussäännös vaikutti siinäkin merkittävästi korvauksen suuruuteen. Näiden jälkeen lunastuslain leikkaussäännöksen soveltamisesta ei ainakaan minulla ole tietoa. Sitä seikkaa, onko Suomen lunastuslain ns. leikkaussäännös EIS:n 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevan säännöksen vastainen, ei ole voitu, ilmeisesti tapausten puuttuessa, EIT:ssä testata. Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen ratkaisuja Muiden maiden laveasti tulkiten lähellä Suomen lunastuslain leikkaussäännöstä olevia lakeja ja käytäntöjä on ollut EIT:ssä runsaasti käsiteltävänä ja eniten Kreikkaa, mutta myös Italiaa koskevia tapauksia. Tunnustaa kyllä täytyy, että en ole käynyt kaikkien maiden EIT:n ratkaisuja kattavasti läpi, mutta jotain mietittävää näistä ratkaisuista kyllä mieleeni jäi. Vuonna 1977 Kreikka vahvisti lain, jossa kaava-alueen ulkopuolelle rakennettavan tien varrella olevien kiinteistöjen omistajien, jotka hyötyivät tiestä, tuli osallistua laissa määritellyin tavoin tien kustannuksiin ja lain mukaan omistajan oli katsottavan hyötyvän tiestä, jos hänen rakennuksensa julkisivu on tietä vasten. Tuota presumtiota, jonka mukaan tienparannuksesta johtunut lisäarvo oli riittävä lunastuskorvaus, pidettiin kan- Kiinteistöarviointi 4/13 11
Onko leikkaussäännös EIS:n vastainen? jatkuu... sallisessa oikeuskäytännössä kumoamattomana. Kreikan osalta on EIT:ssä tämän lain säännöstä käsitelty useasti. EIT:n katsottua, että säännös on vastaan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä, Kreikassa katsottiin, että kiinteistönomistajalla oli valta vaatia siviilituomioistuimessa kanteella sen vahvistamista, että he eivät hyödy tiestä ja että ovat oikeutettuja lisäkorvauksiin (useita, mm. Katikaridis and others 15.11.1996). Ratkaisussa Biozokat A.E. 09.10.2003 EIT katsoi, että, kun henkilöltä pakkolunastettiin em. lain perusteella omaisuutta, täytyi olla olemassa menettely, jolla päätettiin kaikista pakkolunastukseen liittyvistä kysymyksistä. Korvausjärjestelmää ei oltu kehitetty, jonka perusteella EIT katsoi, että Kreikka pysyttämällä automaattisen presumtion ja velvoittamalla omistajan useihin oikeudenkäynteihin voidakseen saada oikeudenmukaisen korvauksen, 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä oli tältäkin osin rikottu. Tämän jälkeen ei ole tietoa, joko Kreikka on muuttanut lain EIS:n mukaiseksi. Italiaa ovat koskeneet seuraavanlaiset ratkaisut, joissa kaikissa EIT katsoi, että 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä oli rikottu. Ratkaisussa Acciardi and Campangna 19.05.2005 maa-alue oli annettu hallintopäätöksellä tielaitoksen käyttöön tien rakentamista varten eikä luovutuksesta tehty pakkolunastuspäätöstä eikä omistajalle maksettu korvauksia. Ratkaisussa Belvedere Alberghiera S.r.l 30.05.2000 viranomaisten tien rakentamista varten ilman virallista pakkolunastuspäätöstä haltuunottamaa aluetta ei oltu palautettu omistajalle, vaikka viranomaisen toimet oli kumottu pätemättöminä, kun oikeuskäytännössä luodun säännön nojalla katsottiin, että rakennustöiden valmistuttua omistusoikeus oli siirtynyt viranomaisille. Samantapainen tapaus oli Carbonara and Ventura 30.05.2000, joka koski koulun rakentamista varten tarvittavaa maata. Huomattava on, että vaikka pakkolunastajana olisi ollut kunta, valtio on määrätty maksamaan maanomistajalle korvauksia, jos 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä on rikottu. Tämä on koskenut sekä lainsäädännön, mutta myös oikeuskäytännön perusteella tehtyjä ratkaisuja, joten tuomioistuintenkin on syytä ottaa EIS tuomioissaan huomioon. Suomea koskeneita ratkaisuja ei juurikaan ole kuin 2000 -luvulta Jokela vastaan Suomen valtio, jossa ei kylläkään ollut varsinaisesti kysymys lunastuskorvauksen suuruudesta, vaan siitä, että lunastuskor- 12 Kiinteistöarviointi 4/13
vaus ja omaisuuden verotusarvo perintöverotuksessa poikkesivat toisistaan liikaa. Katsoisin, että Suomen lainsäädäntö kestää EIT:n tarkastelun tältä osin, ellei leikkaussäännöksen osalta tule sitten takkiin. Onko lunastuslakia muutettava? Muutaman kerran on ollut esillä, että lunastuslain leikkaussäännös ei täytä tänä päivänä enää EIS:n säännöksiä ja aiheesta on käyty jonkin verran julkista keskustelua. Sen lisäksi on esitetty, että kun leikkaussäännöstä ei ole 1990 -luvun jälkeen juurikaan sovellettu, lain säännös on käynyt auttamattomasti vanhentuneeksi ja tarpeettomaksi. Kun tarkastelee EIT:n ratkaisuja omaisuuden suojan osalta, ei ole mitenkään varmaa, että lunastuslain 31 :n 2 ja 3 momentissa tarkoitettu leikkaussäännös katsottaisiin EIT:ssä 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevan säännöksen mukaiseksi. Nykyään voi EIT:n ratkaisuja selata helposti Finlexissä, jonne aivan tuoreimpia ratkaisuja lukuunottamatta ne on käännetty Suomeksi ja mielestäni hyvin ymmärrettävällä kielellä. Rakennuslain mukaista katualuetta koskenut ilmaisluovutusvelvollisuus on kyllä ollut EIT:n käsiteltävänä, jonka osalta katsottiin, ainakin Espoota koskeneessa katualuekorvaustoimituksen nro 2001-813083, (Vantaan käräjäoikeuden maaoikeuden tuomio 15.1.2003 Dnro 02/2820) tapauksessa, ettei 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä ole rikottu. Jutussa oli kysymys Espoon Ison Omena vieressä sijaitsevasta tilasta, josta meni osa katualueeksi. Maaoikeus totesi, että maanomistaja oli ostanut tilansa vuonna 1995 460.000 markalla. Hän oli saanut tilasta myydyistä ja lunastetuista asemakaavan mukaisista alueista, mm. osa Ison Omenan tonttia, runsas viisi vuotta ostamisen jälkeen noin 6.400.000 markkaa. Maaoikeus katsoi, että toimituksessa on toimittu Suomen perustuslain ja rakennuslain säännöksien mukaisesti eikä myöskään EIS:n 1 lisäpöytäkirjan 1 artiklan omaisuuden suojaa koskevaa säännöstä oltu rikottu. Sampo Hatunen maaoikeusinsinööri, eläkkeellä sampo.hatunen@kolumbus.fi Kiinteistöarviointi 4/13 13
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. VÄITÖSKIRJAT Tekijä: Tuuli Jylhä Työn nimi: Kiinteistöliiketoiminnan palveluiden arvontuotanto lean-ajattelun näkökulmasta Tässä väitöskirjassa tutkimuskohteena on kiinteistöliiketoiminnan palveluiden arvontuotanto. Vaikka kiinteistöjen ja kiinteistöpalveluiden roolia arvontuottajana on korostettu kirjallisuudessa, itse arvontuotantovaihe, eli miten palvelut tuotetaan, on jäänyt vähemmälle huomiolle. Sen sijaan on keskitytty ns. panos-tuotosajatteluun, jonka mukaan palveluita voidaan johtaa panoksen ja tuotoksen suhteella eikä arvontuotantovaihetta huomioida. Miten voimme odottaa parempia palveluita, mikäli teemme asiat samalla tavalla? Tämän vuoksi tässä tutkimuksessa tutkimuskohteena on kiinteistöliiketoiminnan palveluiden arvontuotanto. Tässä tutkimuksessa arvontuotantoa tutkitaan lean -johtamisfilosofian näkökulmasta. Arvontuotantoa tarkasteltiin neljän syvällisen tapaustutkimuksen avulla, jotka pohjautuvat yli 120 haastatteluun ja työpajaan. Arvontuotantoa tutkittiin kahden tutkimuskysymyksen avulla. Ensimmäinen tutkimuskysymys tarkastelee arvontuotantokykyä: kuinka hyvin asiakasarvoa tuotetaan lean -johtamisfilosofian näkökulmasta. Tuloksien mukaan nykyisen arvontuotannon kyky 14 Kiinteistöarviointi 4/13
tuottaa arvoa on heikko. Koska nykyinen arvontuotanto ei pysty tuottamaan arvoa yhtenäisesti läpi koko arvontuotantoketjun, uhkana on, että arvontuotannon lopputulos ei ole asiakasarvon vastine. Koska ensimmäisen tutkimuskysymyksen yhteydessä huomattiin nykyisen arvontuotannon rajoittuneisuus, toinen tutkimuskysymys tarkastelee seikkoja, jotka häiritsevät arvontuotantoa. Analyysin perusteella tunnistettiin kuusi tyypillistä hukan lähdettä: (1) heikko informaation hallinta, (2) muuttuviin tarpeisiin heikosti reagoiva arvontuotantoprosessi, (3) vastakkainasetteluun perustuva kilpailutus, (4) systemaattisten parannusten puute, (5) työntekijöiden ylikuormitus ja (6) erilliset osaprosessit. Tarkastelemalla hukan lähteiden välisiä suhteita huomataan, että hukan lähteet aiheuttavat negatiivisen kehityskierteen pahentamalla tilannetta toisissa hukan lähteissä. Esimerkiksi heikko informaation hallinta pahentaa työntekijöiden ylikuormaa ja tämä heikentää edelleen informaation hallintaa. Tämän kierteen katkaisemiseksi erityisesti hukan lähdettä, joka eskaloi negatiivista kehityskierrettä, pitäisi minimoida. Tämä hukan lähde on erilliset osaprosessit. Esimerkiksi informaation kuljettaminen osaprosessista toiseen heikentää informaation hallintaa. Jos toimenpiteet eivät vaikuta osaprosessien vähentämiseen, negatiivisen kehityskierteen katkaiseminen vaikeutuu. Tämän tutkimuksen tulokset kannustavat jatkamaan lean-ajattelun käyttöä kiinteistöalalla. Lean tarjoaa erilaisen näkökulman arvontuotannon parantamiseen ja tämä näkökulma on jokaisen yrityksen ja tutkijan käytettävissä. DIPLOMITYÖT Tekijä: Eero Valtonen Työn nimi: Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot ja niiden syyt Suomessa Tarjonnan hintajousto on asuntomarkkinoilla keskeinen tekijä markkinoiden hintakehityksessä. Se ratkaisee, realisoituuko asuntokysynnän kasvu ensisijaisesti korkeampina hintoina vai uusina asuntoina. Sillä on siis keskeinen rooli asuntomarkkinoiden hintatason määrittymisessä, mutta myös asuntojen hintojen heilahtelussa ja hintaan liittyvässä epävarmuudessa sekä kaupunkikehityksessä. Kiinteistöarviointi 4/13 15
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tässä tutkimuksessa pyrittiin ensin selvittämään asuntotarjonnan hintajouston rakennetta sekä tämän jälkeen selittämään suomalaisten kaupunkien asuntotarjonnan hintajouston eroja tämän rakenteen avulla. Tutkimuksen empiirisessä osassa tehtiin kuntien maankäyttöpolitiikkaa käsitelleet haastattelut 15 suomalaisessa kaupungissa ja niiden vastauksia käytettiin näistä kaupungeista aiemmassa tutkimuksessa saavutettujen, kaupunkikohtaisten asuntotarjonnan hintajoustojen estimaattien selittämiseen. Haastatteluvastauksista koostettiin maankäyttöpolitiikan kaupunkikohtainen indeksi, joka kattaa tutkimuskaupungit. Haastatteluvastausten ja niistä laaditun indeksin perusteella suomalaisissa kaupungeissa maankäyttöpolitiikalla eli kaavoituksella ja maapolitiikalla sekä niiden taustalla vaikuttavilla maantieteellisillä rajoitteilla näyttää olevan merkitystä suomalaisten kaupunkien asuntotarjonnan hintajouston kehityksessä yhdessä väestöntiheyden kanssa. Tärkeimpinä tutkimustuloksina erottuvat yleisellä tasolla kaavoituksen sujuvoittamisen sekä maapoliittisen keinovalikoiman tehokkaamman hyödyntämisen kautta ilmenevät mahdollisuudet asuntotarjonnan vastauskyvyn parantamiseen kysynnän kasvaessa. Tulokset ovat hyödynnettävissä kunnallisen hallinnon maankäyttöpolitiikan suunnittelussa, mutta myös yhtälailla kunnallisen hallinnon toiminnan reunaehtoja määrittävässä kaavoituksen ja maapolitiikan lainsäädännön kehittämisessä. Tekijä: Pekko Horttana Työn nimi: Varainsiirtoveron muutoksen vaikutukset kiinteistösijoitusmarkkinoihin Kiinteistöosakeyhtiökauppojen varainsiirtoverotusta muutettiin merkittävästi vuonna 2013. Kiinteistöosakeyhtiökauppojen varainsiirtoveroprosenttia nostetaan 1,6 %:sta 2,0 %:iin sekä veron laskentaperustetta muutettiin 1. maaliskuuta 2013 alussa niin, että varainsiirtovero lasketaan jatkossa sisältäen yhtiön kauppahinnan sekä muun myyjälle maksettavan vastikkeen. Maaliskuun 2013 alussa käyttöön otetut muutokset saattavat aiheuttaa kiinteistöosakeyhtiön ostajalle merkittäviä lisäkustannuksia verrattuna aiemmin käytössä olleeseen varainsiirtoverojärjestelmään. Tässä tutkimuksessa selvitetään, millaisia vaikutuksia varainsiirtoveron muutoksella tulee olemaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoihin hinnoittelun ja kysynnän näkökulmasta. 16 Kiinteistöarviointi 4/13
Lisäksi tutkimuksessa on verrattu kolmen verrokkimaan, Ruotsin, Iso-Britannian ja Saksan, varainsiirtoverojärjestelmiä Suomen järjestelmään, selvitetty niiden vahvuuksia ja heikkouksia sekä pohdittu, aiheuttaako varainsiirtoverotus Suomelle kilpailuetua tai haittaa suhteessa verrokkimaihin. Tutkimuksessa havaittiin, että Suomen varainsiirtoverotus on alhaisempaa kuin Saksassa, mutta korkeampaa kuin Britanniassa. Ruotsissa yhtiömuotoisista kaupoista ei peritä varainsiirtoveroa lainkaan. Tutkimuksessa on päädytty siihen, että varainsiirtoveromuutos saattaa aiheuttaa merkittäviäkin muutoksia Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoihin tämän hetkisessä markkinatilanteessa, jossa kiinteistöjen kaupankäyntivolyymit ovat alhaisia ja kiinteistöjen kokonaistuotot eivät ole ollut suotuisia verrattuna muutaman vuoden takaisiin tuottoihin. Kiinteistöarviointi 4/13 17
Tulevia tapahtumia 5.3.2014 Kaavoituksen lainsäädäntö Koulutuksessa käydään kattavasti läpi kaavoitukseen liittyviä perustietoja, kuten maankäytön ohjauksen periaatteita, eri kaavoitustasoja ja niiden vaikutuksia, maankäyttösopimusta ja maapolitiikkaa sekä tontinluovutusta. Koulutus sopii kaikille, jotka tarvitsevat yleistä tietoa tai tiedon päivitystä kaavoituksesta ja sen vaikutuksista, kuten kiinteistöjen omistajat ja kehittäjät, rakennusliikkeiden edustajat, kaupunkien ja kuntien edustajat, ympäristöhallinnon asiantuntijat, maakuntaliittojen asiantuntijat ja asianajotoimistojen ja yritysten lakimiehet. www.kiinko.fi 21.5.2014-30.3.2016 Johtamisen erikoisammattitutkinto (JET9) Kuvaus: Johtamisen erikoisammattitutkinto suoritetaan näyttötutkintona, jonka ammattitaitovaatimusten lähtökohtina ovat organisaation ja oman työyhteisön toiminnan johtaminen ja kehittäminen, johtajana kehittyminen sekä näiden prosessien kytkeminen toisiinsa. Koulutuksen tavoitteena on oppia hallitsemaan kokonaisvaltaisesti johtamisen eri osa-alueet. Johtamisen erikoisammattitutkinto on tehokas koulutus henkilöille, joilla on vahva oman toimialansa ja tuotteistonsa osaaminen ja asiantuntemus. Kohderyhmä: Tutkinto on tarkoitettu organisaatioiden johdolle ja keskijohdolle sekä asiantuntija-alueiden ja projektien johtajille ja päälliköille, jotka haluavat systemaattisesti kehittää omaa johtajuuttaan. Näin ollen koulutusohjelma sopii hyvin kiinteistöpalveluyritysten, isännöitsijätoimistojen, kiinteistöalan manageerausyritysten, kiinteistönomistajayhteisöjen, kiinteistön välitysyritysten, kunnallisten ja julkisten organisaatioiden, kiinteistöalan järjestöjen sekä muiden kiinteistöalan yhteisöjen johdolle, esimiehille, asiantuntijoille ja johtamistyötä tekeville tai siihen aikoville. www.kiinko.fi 18 Kiinteistöarviointi 4/13
16-21.6.2014 FIG CONGRESS 2014, Kuala Lumpur, Malesia Maanmittausalan maailmanlaajuinen päätapahtuma, neljän vuoden välein järjestettävä, FIG International Congress järjestetään ensi vuonna Kuala Lumpurissa, Malesiassa. Tapahtuma kokoaa yhteen tuhansittain alan ammattilaisia lukuisilta eri sektoreilta. Kiinteistöarviointi on yksi FIG:n kymmenestä eri pääsektorista, mistä johtuen kongressi tulee sisältämään lukuisia mielenkiintoisia esityksiä kiinteistöarvioinnin saralta. http://www.fig.net/fig2014 4.-6.9.2014 Baltic Valuation Conference 2014, Helsinki Itämerenmaiden arviointiyhdistysten vuosikonferenssi järjestetään vuonna 2014 Suomessa, Helsingissä. Tilaisuuden pääjärjestäjänä toimii Suomen Kiinteistöarvointiyhdistys ry. Tilaisuuden teemat ovat vielä päättämättä. Jos haluat vaikuttaa tilaisuuden sisältöön, ota yhteyttä järjestelytoimikuntaan (juhana.hiironen@nls.fi tai ari.laitala@aalto.fi). Mikäli yrityksesi on kiinnostunut näkyvyydestä tilaisuudessa, tai muutoin vain tukemaan tilaisuutta, pyydämme lähestymään järjestelytoimikuntaa. Koska tilaisuus järjestetään vapaaehtoispohjalta, on kaikki apua tervetullutta http://www.baltic-valuation-conference.org/ Kiinteistöarviointi 4/13 19
YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen 20 Kiinteistöarviointi 4/13 Porvoonkatu 47-49 B 16, 00520 Helsinki