Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 1 / 1 952/10.02.03/2013 112 Saunalahden yhteistoiminta- ja esisopimuksen täydennyksen sekä kiinteistöjärjestelyperiaatteiden hyväksyminen Kummelivuorensuun asemakaava-alueella Valmistelijat / lisätiedot: Anu Tiitinen, puh. (09) 816 25918 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko Kaupunginhallitus 1 hyväksyy 8.3.1989 päivättyyn Espoon kaupungin, Sato Oyj:n ja Asuntosäätiön Kiinteistöt Oy:n väliseen Saunalahden yhteistoimintasopimukseen ja esisopimukseen sekä siihen 17.5.1989, 21.4.1998 ja 15.1.2006 tehtyihin täydennyksiin liitteen mukaisen täydennyksen 2 hyväksyy kohdan 1 täydennykseen liittyen Kummelivuorensuun asemakaava-alueella asuntorakennusoikeuksien jaon sopijapuolten kesken siten, että 2.1 sopijapuolet siirtävät muodostettavien tonttien tai niiden osien omistusoikeuden sopijapuolilleen tai näiden määräämille keskinäisin luovutuksin siten, että tuloksena on rakennusoikeuksien jakoa osoittavan kartan mukainen omistusoikeus 2.2 muut sopijapuolet luovuttavat Espoon kaupungille korvauksetta alueella omistamansa yleiset alueet, korttelin 42-263 muodostettavan yleisen rakennuksen tontin 1 sekä omistamiensa tilojen osuudet yhteisiin maa- ja vesialueisiin 2.3 Espoon kaupunki luovuttaa korttelin 42-261 kerrostalotonttien 2-6 yhteiseen käyttöön tarkoitetun korttelin AH -tontin 1 (asumista palveleva yhteiskäyttöinen korttelialue) korvauksetta tonttien 2-6 saajille tai näiden määräämille, kun tontinsaajat ovat sopineet AH -tontin käytöstä ja rakentamisesta keskenään 2.4 sopijapuolet suorittavat asuntorakennusoikeuden jaon täsmäytyksen Saunalahdenportin asemakaavan muutosalueella 421103
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 2 / 2 3 hyväksyy, että muodostettavien KTY -tonttien 42-267-1, 42-268-1 ja muodostettavan KTY -tontin 42-270-2 noin 7 842 m2:n suuruisen osaalueen liikerakennusoikeus jätetään edelleen jakamatta ja näistä tonteista tai tontinosista myöhemmin saatavat myyntitulot jaetaan sopijapuolten kesken perussopimuksen mukaisessa suhteessa 4 valtuuttaa teknisen toimen johtajan tekemään kohdan 1 täydennykseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, päättämään kohdan 2 mukaisten kiinteistöluovutusten tarkemmista ehdoista ja päättämään kohdan 3 tarkoittamien kiinteistökauppojen täytäntöönpanosta. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Liite Oheismateriaali Selostus 15 Sopimuksen täydennys 16 Rakennusoikeuksien jako, kartta 17 Jaettava rakennusoikeus, taulukko 18 Jakamatta jäävä liikerakennusoikeus - Yhteistoiminta- ja esisopimus 8.3.1989 sekä täydentävä sopimus 17.5.1989 - Täydentävä sopimus 21.4.1998 - Täydentävä sopimus 15.1.2006 - Saunalahden sopimusalueella toteutunut asuntotuotanto, taulukko - Asuntotuotanto kartalla - Toteutuneet kaupat 2011-1012 Päätösehdotuksessa esitetään Espoon kaupungin, Asuntosäätiön ja Saton vuonna 1989 solmiman Yhteistoimintasopimuksen ja esisopimuksen sekä sitä täydentämään aiemmin tehtyjen sopimusten täydentämistä liitteen mukaisesti. Olosuhteiden muuttumisen vuoksi aiempien sopimusten ehtojen soveltaminen ei kaikilta osin ole mahdollista tai perusteltua. Siksi sopimuksen osapuolet ovat jäljempänä selostusosassa mainituilta osin neuvotelleet aiempiin sopimuksiin päätösehdotuksen mukaisen täydennyksen, jota nyt esitetään Espoon kaupungin osalta hyväksyttäväksi. Lisäksi esitetään päätettäväksi siitä, miten asuntorakennusoikeudet jaetaan sopijaosapuolten kesken Kummelivuorensuun asemakaava-alueella. Asuntorakennusoikeuden jakaminen Kummelivuorensuun asemakaavaalueella on osa vuoden 1989 perussopimuksen täytäntöönpanoa. Kaupunginhallitus käsitteli asiaa kokouksessaan 4.3.2013 93 ja päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi. Edellisen kokouksen jälkeen
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 3 / 3 päätösehdotuksen kohta 2.1 muotoiltu uudelleen ja selostusosaan on tehty täydennyksiä. Oheismateriaaliaineistoon on lisätty mm. aikaisemmat sopimukset. 1. Sopimuksen täydentäminen 1.1 Saunalahden yhteistoiminta- ja esisopimus Alkuperäinen Saunalahden alueen yhteistoiminta- ja esisopimus on tehty kaupungin, Asuntosäätiön ja Keskus-Sato Oy:n välillä 8.3.1989. Sopimusta on tarkistettu siihen 17.5.1989, 21.4.1998 ja 15.1.2006 tehdyillä täydennyksillä. Alun perin sopimusalue jaettiin kolmeen kaava-alueeseen: 14.6.2000 vahvistettuun Saunalahdenranta - Pihlajanmäki asemakaavaan, 8.3.2004 vahvistettuun Saunalahdenportti asemakaavaan ja 12.9.2011 vahvistettuun Kummelivuorensuun asemakaavaan. 1.2 Sopimuksen tarkistaminen Kummelivuorensuun alueella Päätösehdotuksessa esitetään täydennettäväksi Saunalahden yhteistoiminta- ja esisopimusta valtuuston 12.9.2011 hyväksymällä Kummelivuorensuun asemakaava-alueella. Tarkistus koskee kunnallistekniikka korvauksen suuruutta ja maksamista, vesi- ja jätehuollon liittymismaksuja, valtion tukeman asuntotuotannon velvoitteita sekä sopimusosapuolten lunastusoikeutta. 1.2.1 Kunnallistekniikan rakentamiskorvaus Täydentävässä sopimuksessa 21.4.1998 kunnallistekniikan rakentamiskorvaukseksi on sovittu 300 mk / k-m 2. Korvaus vastaa
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 4 / 4 vuoden 1997 hintatasoa ja sitä tarkistetaan vuosittain rakentamisen kustannuskehityksen mukaisesti. Aikanaan sovittu korvaus ei kuitenkaan kata tämän päivän mukaisia Kummelivuorensuun kaavaalueen todellisia kunnallistekniikan rakentamiskustannuksia. Sopimusosapuolten kesken on neuvoteltu korvauksen nostamisesta todellisia kustannuksia vastaavaksi ja päädytty korvaukseen 96 euroa/km 2. Korvauksen suuruus on sidottu laskenta-ajankohdan marraskuun 2011 rakennuskustannusindeksiin. Uusi korvaustaso on laskettu siten, että kaava-alueen toteuttamisesta syntyvät todelliset kustannukset on laskettu yhteen ja jaettu kaavaalueen kokonaisrakennusoikeuden määrällä. Kustannuksiin on laskettu mukaan kaikki laaditun kunnallistekniikan yleissuunnitelman mukaiset sisäiset kunnallistekniikkakustannukset sekä 80 % Kauklahdenväylän kiertoliittymän kustannuksista. Kauklahdenväylän kustannuksista on tässä otettu huomioon 80 %, koska kiertoliittymä palvelee osittain myös viereistä Tillinmäen aluetta. 1.2.2 Vesi- ja jätehuollon järjestäminen Aikaisemmista kaava-alueista poiketen sopimusalueella peritään kunnallistekniikkakorvauksen lisäksi normaalin taksan mukaiset vesi- ja jätehuollon liittymismaksut. 1.2.3 Sopimusosapuolten lunastusoikeus Esisopimuksessa sopimuskumppaneille on annettu lunastusoikeus kaupungin myydessä tontteja asuntotuotantoon koko alkuperäisellä sopimusalueella (Yhteistoiminta- ja esisopimus 8.3.1989 7). Kaupungin kannalta lunastusehto rajoittaa kaupungin mahdollisuuksia monipuoliseen tontinluovutukseen. Sopimuskumppanit ovat valmiita luopumaan lunastusoikeudestaan, mikäli vastaavasti heidän velvoitteensa valtion tukeman asuntotuotannon toteuttamiseen poistuu. 1.2.4 Valtion tukeman asuntotuotannon velvoitteet Valtion tukeman tuotannon merkitys on alkuperäisen sopimuksen tekohetkestä muuttunut merkittävästi asuntomarkkinoiden ja niiden rahoitusvaihtoehtojen kehittymisen myötä. Sopimuksen mukainen rajoite poistettiin jo edelliseltä Saunalahdenportin asemakaava-alueelta. Tästä huolimatta tämän kaava-alueen alueen asuntorakennusoikeudesta yli puolet on toteutunut valtion lainoittamina/ korkotukemina hankkeina. Koko sopimusalueen asuntorakennusoikeudesta on tähän mennessä toteutunut valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona 26 %, valtion tukemana asumisoikeus-asuntotuotantona 21,5 %, välimallin asuntoina 4,5 % ja vapaarahoitteista asuntotuotantona 48 %. Oheismateriaalina on taulukko ja kartta Saunalahden toteutuneesta asuntotuotannosta koko sopimusalueelta sekä asemakaava-alueittain.
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 5 / 5 2. Rakennusoikeuden jakaminen 2.1 Sopimuksen mukaiset periaatteet rakennusoikeuksien jakamiseksi sopimusalueella Sopimuksen mukaisesti sopimusalueella tuleva rakennusoikeus jaetaan sopijapuolten kesken alkuperäisistä maanomistusolosuhteista välittämättä maanomistuksen suhteessa seuraavasti: Espoon kaupunki 44 % Asuntosäätiö 36 % Sato Oyj 20 % Lisäksi Sato ja Asuntosäätiö luovuttavat kaupungille korvauksetta sopimusalueelle kaavoitetut kaupungin omaan käyttöön tulevat yleisten rakennusten tontit, yleiset alueet sekä omistamiensa tilojen osuudet yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rakennusoikeuksien jako toteutetaan maanomistussuhteessa asemakaavakohtaisesti siten, että kukin osapuoli saa kultakin sopimisalueen asemakaava-alueelta rakennusoikeutta prosenttiosuuttaan vastaavan määrän tai siten, että rakennusoikeuksien arvot vastaavat prosenttiosuuksia. Mikäli rakennusoikeuksien määrät eivät joillakin asemakaava-alueella täysin toteudu tai ylittyvät, suoritetaan tasaus seuraavilla asemakaava-alueilla. 2.2 Tehdyt kiinteistöjärjestelyt sopimusalueen kahdella ensimmäisellä asemakaava-alueella Rakennusoikeudet on jo aikaisemmin jaettu Saunalahdenranta - Pihlajanmäki ja Saunalahdenportin asemakaava-alueilla. Nyt jaettava Kummelinvuorensuun alue on periaatteessa viimeinen sopimuksen mukainen alue. Saunalahdenportin asemakaava-alueella on kuitenkin laadittu laaja asemakaavanmuutos ja tältä osin rakennusoikeudet tulevat vielä myöhemmin uudelleen jaettavaksi. On sovittu, että tällä Saunalahdenportin kaavamuutos alueella suoritetaan myös rakennusoikeuksien lopullinen tasaus. Kiinteistölautakunta päätti 31.5.2001 Saunalahdenranta-Pihlajanmäki asemakaava-alueen tonttien jakamisesta ja kiinteistöjärjestelyistä. Asemakaavassa oli sopimusalueella asuntorakennusoikeutta 50 254 k- m2, yleisten rakennusten rakennusoikeutta 2 300 k-m2 ja liikerakennusten rakennusoikeutta 350 k-m2. 19.1.2006 kiinteistölautakunta päätti Saunalahdenportin asemakaavaalueen tonttien jakamisesta ja kiinteistöjärjestelyistä. Tässä asemakaavassa oli sopimusalueella asuntorakennusoikeutta 106 010 k-m2, kaupungin omaan käyttöön tulevaa yleisten rakennusten rakennusoikeutta 900 k-m2 ja liikerakennusten rakennusoikeutta n. 2 465 k-m2.
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 6 / 6 Kun näiden lisäksi on otettu huomioon Saunalahdenportin alueen pari asemakaavamuutosta sekä Bastvikin kartanon tontinmyynti ovat sopijapuolet saaneet sopimusalueelta asuntorakennusoikeutta tähän mennessä seuraavasti: Espoon kaupunki 69 035 k-m 2 Asuntosäätiö 56 311 k-m 2 Sato 31 071 k-m 2 Rakennusoikeuksien jako ei ole täysin toteutunut prosenttiosuuksien mukaisina. Espoon osuus on ylittynyt 212 k-m 2, Asuntosäätiön osuus on ylittynyt 1 k-m 2 ja Saton osuus on jäänyt vajaaksi 213 k-m 2. Aikaisemmilta asemakaava-alueilta on jäänyt jakamatta liikerakennusoikeutta yhteensä n. 2 815 k-m 2. Tämän osalta on sovittu, että tonteista myöhemmin saatavat myyntitulot jaetaan sopimuksen mukaisessa suhteessa osapuolten kesken. 2.3 Kiinteistöjärjestelyt Kummelivuorensuun alueella Valtuusto on hyväksynyt Kummelivuorensuun asemakaavan 12.9.2011 ja kaava on saanut lainvoiman 12.12.2012. Asemakaavassa on sopimusalueella jaettavaa asuntorakennusoikeutta yhteensä 50 361 k- m 2, kaupungin käyttöön tulevaa yleisten rakennusten rakennusoikeutta 1 800 k-m 2 ja liikerakennusten rakennusoikeutta 15 842 k-m 2. 2.3.1 Asuntorakennusoikeus Sopimusosapuolten kesken on neuvoteltu Kummelivuorensuun kaavaalueen kiinteistöjärjestelyistä ja asuntorakennusoikeuksien jakamisesta seuraavasti: Espoon kaupunki osuus 21 261 k-m 2 Asuntosäätiön osuus 18 700 k-m 2 Sato Oyj:n osuus 10 400 k-m 2. Rakennusoikeuden jakaminen osapuolten kesken on esitetty liitekartassa ja taulukossa. Espoon kaupunki, Sato Oyj ja Asuntosäätiön Kiinteistöt Oy luovuttavat kaava-alueelta omistamansa muodostettavat tontit ja tontinosat samanaikaisesti tapahtuvilla kiinteistöluovutuksilla toisilleen korvauksetta liitekartan mukaisesti. Lisäksi Sato Oyj ja Asuntosäätiön Kiinteistöt Oy luovuttavat sopimuksen mukaisesti Espoon kaupungille kaava-alueella omistamansa yleiset alueet, yleisten rakennusten tontin sekä omistamiensa tilojen osuudet yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Alkuperäisten sopimusehtojen mukaisesti rakennusoikeuksien jako on esitetty toteutettavaksi niin, että kukin osapuoli saa tältä asemakaavaalueelta rakennusoikeutta siten, että osapuolille tulevien rakennusoikeuksien arvot vastaavat alkuperäisen maanomistuksen mukaisia prosenttiosuuksia.
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 7 / 7 Toteutuneiden kiinteistökauppojen perusteella alueen omakotitonttien arvo on arvostettu 1,5 -kertaiseksi muihin asuntotontteihin nähden. Muilta osin kaikki asuntorakennusoikeus on arvotettu samanarvoiseksi. Omakotitonttikerroin perustuu alueella tehtyihin hintatilastokelpoisiin omakotitontti- ja kerrostalotonttikauppoihin. Oheismateriaalina on yhteenveto hintatilastokelpoisista toteutuneista tonttikaupoista Saunalahden kaupunginosassa vuosina 2011-2012. Tehtyjen kauppojen perusteella voidaan todeta, että omakotitonttien hinnat alueella ovat vähintään 1,5 -kertaiset kerrostalotonttikauppoihin verrattuna. Asuntotontit ja niiden rakennusoikeus on pyritty jakamaan mahdollisimman tasapuolisesti osapuolten kesken. Kaava-alueen kaikki omakotitontit (12 kpl) on osoitettu kaupungille. Kaupungin tavoitteena on luovuttaa nämä omakotitontit myöhemmin hakumenettelyllä omatoimiseen rakentamiseen. Espoon kaupungille tulevaksi esitetyt korttelin 42261 tontit 4-6 (yhteensä 5 100 k-m 2 ) on suunniteltu varattavaksi Espoon Asunnot Oy:lle valtion tukemaan asuntotuotantoon. Kaava-alueelta nämä kerrostalotontit soveltuvat parhaiten valtion tukemaan asuntotuotantoon, koska näiden tonttien autopaikoitus on asemakaavassa osoitettu maantasoon. Kun laskelmissa on huomioitu myös edellisistä jaoista jääneet pienet korjaukset jää tämän esitetyn jaon jälkeen korjattavaa asuntorakennusoikeutta Saunalahdenportin kaavamuutosalueelle seuraavasti: Espoon kaupungille vajausta 93 k-m 2 Asuntosäätiölle ylitystä 190 k-m 2 Satolle vajausta 97 k-m 2. 2.3.2 Liikerakennusoikeus Liikerakennusten rakennusoikeus jätetään edelleen jakamatta. Jakamatta jätettävä liikerakennusoikeus on esitetty liitteessä 4. Näiden osalta on sovittu samoin kuin aikaisemmillakin asemakaava-alueilla, että niistä saatavat myyntitulot jaetaan sopimuksen mukaisessa suhteessa. Kun otetaan huomioon myös Saunalahdenportin asemakaavamuutos, tässä vaiheessa jakamatta jäävää liikerakennusoikeutta on sopimusalueen kaavoissa yhteensä 17 947 k-m 2. 3. Päätösvalta Alkuperäisen Saunalahden yhteistoimintasopimuksen ja siihen tehdyt täydennykset on hyväksynyt valtuusto. Kaava-alueilla tehdyistä
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 8 / 8 kiinteistöjärjestelyistä on päättänyt kiinteistölautakunta. Voimassa olevan valtuuston viimeksi 10.12.2012 muuttaman kaupunginhallituksen johtosäännön 3 :n 17 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä. Tiedoksi - Asuntosäätiö - Sato Oyj
Kaupunginhallitus 25.03.2013 Sivu 9 / 9