Paltamon kunnan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma vuosille 2015 2020
Paltamon kunnan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma 2014 2020 Kunnassa vuokra-asumisen tarpeet ja tavoitteet ovat muuttuneet eri vuosikymmenillä ja 1970-1990 luvuilla vuokra-asunnoista oli kysyntää ja rivitalojen uustuotanto oli suuri. Kunnan asukasluku väheni 2000 luvulla ja samalla kysyntä muuttui suurista perheasunnoista pieniin vuokrahuoneistoihin. Tehtyjä muutoksia vuodesta 1991: 37 asuntoa sivukylän kouluilta, myyty tai koulun oma käyttö 12 asunto-osakehuoneistoa kirkonkylällä, myyty 17 asuntoa purettu 2001 Mäntytie 14-16, Kontiomäki, Kiinteistö Oy Kontiomäki kunnan aravavuokratalo 10 asunnon rivitalo Kauppiaankatu 3, Kontiomäki, myyty 2007 5 asunnon rivitalo Honkakuja 1, Paltamo, myyty 2010 22 asuntoa Paltamon taajama, 15 omakotitalorakennusta myyty tai käyttötarkoitusta muutettu kaikki yhteensä 103 asuntoa Näillä toimenpiteillä kunnan vuokra-asuntokanta pieneni 60 asunnolla. Paltamon kunnan kehittämissuunnitelman tavoitteena on selvittää vuokra-asumisen nykyinen asuntokanta, muuttuneet tarpeet sekä ja ennakoida tulevaa kehitystä seuraavan viiden vuoden ajalta. Paltamon väestö- ja työpaikkakehitys Paltamon kunnan väkiluku on vähentynyt usean vuosikymmenen ajan; 1990 luvun alussa 5 056 asukasta, 31.12.2000 4 530, 31.12.2005 4219, 31.12.2010 3887 ja 31.12.2013 3623 henkilöä. Tilastokeskuksen väestöennusteessa Paltamon kunnan väkiluku pienenee seuraavien 30 vuoden aikana (2013-2040) noin 740 asukkaalla.
Väkilukutilasto 1990 2013 Väestöennuste Paltamo 2015-2020
Työpaikat Paltamossa Työpaikkojen määrä Paltamossa on vähenevä. Työpaikkoja 2010 oli 1 193 kpl ja työllisiä 1 445 henkilöä. Suurin tekijä muutoksissa on alkutuotannon rakennemuutos, ja puuteollisuuden- 100 kpl sekä valtiontyöpaikkojen väheneminen (VR, Vapo, Tielaitos ym) 250 kpl. Paltamon työpaikkaomavaraisuus oli vuoden 2011 lopussa 84,5 % ja vuonna 2001 89,3 %.
Vuokra-asuntokanta Kunnan omistamat vuokrataloyhtiöt Kiinteistö Oy Paltamon Kiehinen Kiinteistö Oy Paltamon Kiehinen on vuonna 1984 perustettu Paltamon kunnan omistama aravavuokrataloyhtiö, johon vuonna 1998 sulautuivat 13 muuta kunnan taloyhtiötä. Yhtiöllä on; 299 vuokra-asuntoa, joista 275 Paltamon taajamassa (etäisyys 0,5-2 km) 24 Kontiomäellä (etäisyys noin 18 km kirkonkylältä) 39 asuntoa 6 luhtitalossa 260 asuntoa 56 rivitalossa 22 vuokranmääritysyksikköä, asuntoala 17 191 m 2 ja 370 asukasta.
Lisäksi yhtiö omistaa kylmilleen jätetyt Koulutie 5 kohteen kolme rivitaloa 17 asuntoa. Kunnan erilliset vuokra-asunnot Kontiomäellä 30 vuokra-asuntoa 4 koulun asuntoa 1 monitoimitalon asunto, 25 asuntoa Puutteenperäntie, 9 rakennusta Vuokra-asuntojen kunto Kiinteistö Oy Paltamon Kiehisen kiinteistökanta on rakennettu pääosin vuosina 1980 1992 ja Metsätie 2 kohteen 6 luhtitalon 39 asuntoa vuonna 2000 ja Kiurunpolun rivitalon 10 asuntoa vuonna 1994. Suuria korjauksia on karsittu viime vuosina. Yhtiön korjauksen 3-vuotis-suunnitelmaan kuuluvat 9 kohteen öljylämmityksen muuttaminen kauko-, maalämpö- tai ilmalämpöpumppu lämmitykseksi. Lisäksi rakennukset, piha-alueet ja asunnot tarvitsevat jo ikääntymisestä aiheutunutta korjausta nykyisen tason ylläpitämiseksi ja vähittäistä kohentamista yleisen asumistason nousua vastaavaksi. Asuntojen käyttöaste Kiinteistö Oy Paltamon Kiehinen 1.8. 2014 2013 2012 2011 2010 2009 Asuntojen käyttöaste-% 82,1 82,1 89,9 90,9 90,4 89,2 Paltamon kunnan suoraan omistamat Kontiomäen 30 asunnon 1.8.2014 käyttöaste on 74,2 %. Kiehisen ja kunnan
tyhjät asunnot 1.8.2014 kaikki kaikki josta josta asunnot tyhjät Kiehisen kunnan asunnot tyhjät tyhjät kpl kpl Paltamossa 275 38 38 Kontiomäellä 54 11 5 6 yhteensä 329 49 43 6 Muut vuokrataloyhteisöt asunnot tyhjänä käyttöaste/ asunnot % Kiinteistö Oy Paltamon Rinneleijo 26 3 88 aravavuokratalo, josta kunta omistaa noin 50 % ja Paltamon Osuuspankki Vanhustenkoti ry 56 6 89 Paltamon sotaveteraaniyhdistys ry 14 1 93 muut vapaarahoitteiset, yksityiset vuokra-asunnot 66 3 95 yhteensä 152 13 91 Kaikki vuokra-asunnot yhteensä paikkakunnalla on 481 asuntoa. Lisäksi kunnassa on vuokranantajina muutamia yksittäisiä asunto-osakehuoneiston omistajia. Paltamossa on tällä hetkellä runsaasti tarjolla vuokra-asuntoja ja mahdollisuudet asunnon saamiseen ovat erittäin hyvät. Vuokrataloyhtiön taloudellinen tilanne ja keskimääräinen vuokrataso Valtiokonttori muutti Kiinteistö Oy Paltamon Kiehisen valtion kiinteäehtoisten lainojen ehtoja, vuosimaksulainan ehtoa sekä alensi korkoa 2 prosenttiin vuosille 2005-2015. Valtiokonttorin lainaehtojen
ehdon mukaisesti yhtiön omistajana kunta ei peri 10 vuoteen yhtiöltä omille varoille korkoa mm. tertiäärilainat. Lisäksi kunta maksoi Kiehiselle 2000 luvun alussa yli 3 kuukautta tyhjänä olevien asuntojen vuokria, joista osa yhteensä 60 962,10 euroa näkyy yhtiön taseessa kunnan antamana pääomalainana. Kiinteistöyhtiön taloudellinen tilanne on heikko, hoito- ja pääomakulut on saatu hoidettua korjauksia karsimalla ja vuokrankorotuspaineen takia ei uutta lainaa ole otettu. Asuintalovarausta on tehty vuosina 2009-2013 yhteensä 359 673 euroa. Rakennusten purkamiset, luovutukset tai käyttötarkoitusmuutokset rasittavat aina yhtiön taloutta kohtuuttomasti. Kertaluonteiset kustannukset korottavat jäljelle jäävien asuntojen vuokria ja tai yhtiön lainamäärää. Toisaalta toimet vähentävät asuntojen vajaakäyttöä ja ylläpitokustannuksia. Lisäksi purettavien ja tai kylmillään olevien talojen tasearvojen muutosten tappiot ovat vaikeita katettavia. Yhtiön käyttöasteen nostaminen yli 90 prosenttiin on erittäin tärkeää yhtiön talouden takia, jotta yhtiö selviää korjaustarverahoitus-, hoitomenojen, lyhennysten ja rahoituskulujen maksamisesta. Tällä hetkellä yhtiön vuokrat olisi tärkeää säilyttää nykyisellä tasolla vuokralaisten maksukyvyn säilyttämisen takia. Kunnan ja yhtiön asuntojen vuokria on korotettu vuosittain keskimäärin 3,5 %, noin 29 senttiä neliölle ja keskimääräinen vuokra 1.4.2014 alkaen oli 8,63 /m2. Kelan yleisen vuokra-asunnon asumistuen saajien tilastossa 1.6.2014 on Paltamon kuntakohtainen arava-asuntojen keskivuokra 9,22 /m 2 ja vapaarahoitteisten huoneistojen 7,95 /m 2. Arava-asuntojen keskivuokra on Paltamossa Kainuun toiseksi korkein. Omistajaohjaus Kiinteistö Oy Paltamon Kiehisen toimintaa ohjaa Paltamon kunnan konserniohjeet (uudistuvat 2014 loppuvuodesta). Kunnanhallitus antaa tytäryhtiöiden yhtiökokousedustajille ohjeita päätöksentekoa varten mm seuraavissa asioissa; hallituksen jäsenten valinta
tilintarkastajan valinta toiminnan olennainen laajentaminen tai supistaminen riskien hallinta, palvelu, hankinnat ja henkilöstöpolitiikka Paltamon kunnan ja tytäryhtiön yhteiset kokoontumisissa on pohdittu kunnan ja yhtiön yhteistyötä ja toiminnan kehittämistä. Kunta on myöntänyt vuokrataloyhtiön Kuntarahoituksen lainoille takauksia yhteensä 2 228 988 euroa (1 030 217,40 euroa saldo 31.12.2013). Yhtiön taloutta ja toimintaa on seurattu tilinpäätösten avulla. Erityisryhmien tarpeet ja asunnot Paltamossa on eritysryhmien asuntojen rakentaminen kunnan vastuulla ja asuntotarpeen selvittely sekä palvelutoiminnan vastuu Kainuun sosiaalija terveydenhuollon kuntayhtymällä (Kainuun sote). Ikääntyneet Ikääntyneen väestön vuokra-asunnot: Kiehisen 16 soluhuoneistoa, Salmelankuja 7 B vanhustenkotiyhdistys 56 kpl, Valontie 1, veteraaniyhdistys 4 kpl, Pappilankuja 6 yhteensä 86 vanhuksille suunnattua asuntoa kaikki sijaitsevat Paltamon kirkonkylän keskustassa. Lisäksi monet ikääntyvät henkilöt asuvat omistus- tai vuokra-asunnoissa Paltamon taajamassa, Kontiomäellä tai maaseudulla, jonne he voivat saada asumista tukevia palveluja esim. ateriapalvelut, turvapuhelimet, järjestöjen siivouspalvelut, hoitajien kotikäynnit. Ikäihmisten hoitokoteja on kunnan omistamissa rakennuksissa: 14 paikkainen (6 lyhtyaikaista hoitopaikkaa) Hoitokoti Paltaranta, osoite Sairaalantie 7 ja 13 paikkainen Hoitokoti Jokirinne, osoite Salmelankuja 7 a.
Lisäksi yksityisen omistama 16 paikkainen Hoitokoti Pekkala toimii Mieslahdessa (noin 7 km kirkonkylältä) ja Hoivakoti Satama Kontiomäen keskustassa (noin 18 km kirkonkylältä), näiden yksiköiden valvonnanvastuu on Kainuun sotella. Paltamossa on näitä hoitokotipaikkoja enemmän kuin ikäihmisen palvelujen laatusuositukset määrittävät. Mielenterveyskuntoutujat, vammaiset, päihderiippuvaiset ja opiskelija-asunnot Paltamon kunta on uudisrakennuttamassa (valmistuu vuonna 2016) Kainuun soten mielenterveyskuntoutujien 12 paikkaista asumisyksikköä. Kunnalta vuokratussa Salmelankuja 5 rakennuksessa toimii Kainuun soten 6 paikkainen kehitysvammaisten asumisyksikkö. Kiehisellä on kaksi kaksi inva vuokrahuoneistoa Einolankuja 1 ja 3 kohteissa. Kunnasta puuttuvat päihderiippuvaisten henkilöiden omat asumisyksiköt ja opiskelija-asunnot. Vuokra-asuntojen kysyntä ja ennuste Paltamon kunnassa on asukasmäärään ja kysyntään suhteutettuna ylitarjontaa vuokra-asunnoista myös yksityisiä vuokra-asuntoja on riittävästi tarjolla. Kysynnän heikentymiseen ja käyttöasteen laskuun on reagoitu vuokra-asuntokantaa vähentämällä. Vuokra-asunnoissa asukkaiden vaihtuvuus on noin 30 % ja vuonna 2013 oli 37,5 % eli 33 asunnon vaihdon syynä paikkakunnalta muutto työn tai opiskelun vuoksi. Lisäksi vuokralaiset ostavat paljon omistusasuntoja sillä asuntojen hankintahinnat ovat varsin alhaiset.
Myös jatkossa asuntokantaa on sopeutettava käyttöasteen muutokseen vuosittain. Vuokra-asumisen tavoitteet ja toimenpiteet Tällä hetkellä kunnassa ei ole tarvetta vuokra-asuntojen lisärakentamiselle. Kunnassa on varauduttava väestökehityksen mukaiseen kysyntään ja korjausrakentamiseen. Vuokra-asuntokannan kehittäminen ja käytettävät resussit ovat riippuvaisia asuntojen kysynnästä ja hyvästä käyttöasteesta. Asuntojen kysyntään vaikuttaa alueellinen työllisyystilanne, muuttoliike kuntaan ja tulevan kuntarakenneuudistuksen vaikutukset. Yli 5-vuoden jälkeen tehtävät korjaustarpeet määritellään loppuvuodesta 2014 kuntoarvioiden perusteella laadittavissa PTS:ssa. Korjausten toteutuksessa ja rahoituksessa on tärkeää huomioida vuokratason pysyttäminen alueellisesti kilpailukykyisenä. Tällä hetkellä kunnan vuokra-asuntokannassa on 30 huoneistoa liikaa, kun huomioidaan kunnassa asuntojen kysyntä ja väestömäärä. Kiinteistö Oy Paltamon Kiehisen hallitus päättää toimenpiteistä asuntokannan käyttöasteen nostamiseksi ja siihen tarvittavista toimenpiteistä rakennusten asumiskäytöstä poistamiseksi. Yksi vaihtoehto kunnan asuntojen vähentämiseksi olisi niiden asuin käytöstä poistaminen huonokuntoisimmasta ja vanhimmista rakennuksista. Esimerkiksi osassa Paltamon kunnan omistamia Kontiomäen Puutteenperäntie rakennuksia on alustavassa kartoituksessa havaittu vakavia alapohjarakenteiden vaurioita, jotka vaativat erittäin mittavat korjaustoimenpiteet. Puutteenperäntien taloissa on öljylämmitys, jonka lämpökeskus sijaitsee kaukana lämmitettävistä rakennuksista ja verkoston energiahukka on mittava. Lisäksi asuntojen sisätilat korjattu 1980 alussa ja asuntojen mm. kalusteet ja pesuhuoneet vaatisivat uudistamista. Puutteenperäntien asunnot tuottavat kunnalle vuosittain kymmenien tuhansien eurojen tappiot esimerkiksi vuonna 2013 se oli noin 23 000 euroa.
Vuokra-asuntokannan kehittäminen ja käytettävät resurssit ovat täysin riippuvaisia asuntojen kysynnästä ja hyvästä käyttöasteesta. Kysyntään vaikuttaa paikkakunnan yleinen työllisyystilanne ja muuttoliike. Korjaustarpeet on määritelty ja asukkaille maksettavaksi jäävä tyhjien asuntojen vuokra vähentää korjaukseen käytettävää rahaa. Korjausten toteutuksessa ja rahoituksessa on huomioitava, että vuokrataso pystyttäisiin pitämään alueellisesti kilpailukykyisenä. Vuokrataloyhtiön ja kunnan vuokra-asumisen kehittämishanketta jatketaan yhteisissä palavereissa ja vuokra-asuntojen markkinointia jatketaan.