1 / 11 Kiinteistötunnus: 837-118-0330-0008-V000 837-118-0447-0003-V000 837-118-0448-0002-V000 Vuokraehdot ja vuokrauspäätös: Kaupunginhallitus, M A A N V U O K R A S O P I M U S (VER 16.6.2017) (Kannen rakentamisen ajalle) SOPIJAPUOLET Vuokranantaja: Vuokramiehet: Tampereen kaupunki y-tunnus 0211675-2 PL 487 33101 Tampere 1. KOY Tampereen Monitoimiareena, Y-tunnus: 2792951-4 (määräosa 38000/50000) (jäljempänä Areenayhtiö ) 2. KOY Tampereen Areenan hotelli (y-tunnus [ ]) (määräosa 10000/50000) (jäljempänä Hotelliyhtiö ) 3. KOY Tampereen Areenan pysäköinti (y-tunnus [ ]) (määräosa 2000/50000) (jäljempänä Pysäköintiyhtiö ) Areenayhtiö, Hotelliyhtiö ja Pysäköintiyhtiö jäljempänä yhdessä vuokramiehet ja erikseen vuokramies. Riippumatta siitä, käytetäänkö jäljempänä nimitystä vuokramies tai vuokramiehet, kukin vuokramies vastaa tämän maanvuokrasopimuksen velvoitteista edellä mainitun vuokraoikeuden määräosansa mukaisessa suhteessa, ellei jäljempänä nimenomaisesti toisin ole sovittu. Vuokramiesten vastuu ei ole yhteisvastuullista (i.e. vuokramiehet eivät ole vastuussa toistensa maksusuorituksista). Kukin vuokramies vastaa yksin paitsi tämän maanvuokrasopimuksen mukaisista maksuvelvoitteistaan, myös mahdollisista maanvuokrasopimuksen rikkomiseen johtavista toimenpiteistään tai laiminlyönneistään. Siltä osin kuin vuokramiesten velvollisuudet voidaan kohdistaa tietyn vuokramiehen tämän maanvuokrasopimuksen mukaiseen vuokraoikeuteen kirjattavan hallinnanjakosopimuksen mukaiseen hallinta-alueeseen, vastaa kyseinen vuokramies yksin tällaisista omaa hallinta-aluettaan koskevista velvoitteista. Toteuttaja: SRV Rakennus Oy, y-tunnus 1728244-6, ( SRV ) Kannen toteuttajana aina Kannen hyväksyttyyn käyttöönottoon ja sen takuuajan päättymiseen saakka. VUOKRA-ALUE Tämän maanvuokrasopimuksen kohteena ovat karttaliitteeseen (liite 1) merkityt seuraavat Tampereen kaupungissa Kalevanharjun kaupunginosassa sijaitsevat tontit:
2 / 11 1) 837-XVIII(Kalevanharju)-0330-0008, jonka pinta-ala on 5788 m 2 ; Korttelialueen ja siihen liittyvän rautatiealueelle sijoittuvan ulokkeen yhteenlaskettu rakennusoikeus kerrosneliömetreinä on 48 000 k-m 2. Asemakaavan mukaisesti rakennusoikeus saadaan jakaa osoitettujen tonttien 837-XVIII(Kalevanharju)-0447-0003 ja 837-XVIII(Kalevanharju)- 0448-0002 kesken. 2) 837-XVIII(Kalevanharju)-0447-0003, jonka pinta-ala on 3680 m 2 ; 3) 837-XVIII(Kalevanharju)-0448-0002, jonka pinta-ala on 1512 m 2. sekä edellä mainituille tonteille ja karttaliitteessä (liite 1) kuvatulle Suomen valtion rautateiden alueelle (837-599-2-1) ja tontille 837-XVIII(Kalevanharju)-0447-0002 tämän sopimuksen voimassaoloaikana rakentuva uloke ( Kansi ) tukirakenteineen. VUOKRA-ALUEEN, TONTIN 837-XVIII(KALEVANHARJU)-0447-0002 JA VALTION RAUTATEIDEN ALU- EEN KIINTEISTÖKOKONAISUUS Siltä osin, kun vuokra-alueelle toteutettava Kansi tulee tukirakenteineen sijoittumaan myös Suomen valtion rautateiden alueelle (kiinteistötunnus 837-599-2-1), joka lainvoimaisen asemakaavan nro 8366 mukaisesti on LR/u-rautatiealuetta, vuokranantaja on [ ].2017 allekirjoittanut alueen kiinteistönomistajan Suomen valtion kanssa erillisen käyttöoikeussopimuksen ( Käyttöoikeussopimus ) (liite 3). Siltä osin, kun vuokra-alueelle toteutettava Kansi tulee tukirakenteineen sijoittumaan tontin 837-XVIII(Kalevanharju)- 0447-0002 alueelle, joka lainvoimaisen asemakaavan nro 8366 mukaisesti on asuinkerrostalojen korttelialuetta, vuokranantaja on [-].2017 allekirjoittanut alueen kiinteistönomistajan OP Tonttirahasto Ky:n kanssa erillisen käyttöoikeussopimuksen (liite 4). Vuokranantaja siirtää edellä mainitun Käyttöoikeussopimuksen ja käyttöoikeussopimuksen niissä olevine oikeuksineen ja velvoitteineen edelleen vuokramiehille tämän sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tässä sopimuksessa sovittujen vuokramiesten määräosien mukaisesti. Osapuolten tarkoituksena ja tavoitteena on, että tämän sopimuksen mukainen maanvuokra sekä edellä mainittu LR/u-rautatiealueen käyttöoikeus muodostavat yhden toisistaan erottamattoman erityisen oikeuden kokonaisuuden, jolle kirjataan yksi laitostunnus. Osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan vilpittömässä mielessä tähän sopimukseen mahdollisesti kirjaamisviranomaisen edellyttämistä muutoksista yhteisen laitostunnuksen kirjaamisen varmistamiseksi. VUOKRA-AIKA Vuokra-aika alkaa [x.x.2017] ja on määräaikainen siten, että vuokra-aika päättyy kun Kannen hallinnanluovutus vuokramiehille on tehty tämän sopimuksen mukaisin menettelyin ja sen lisäksi SRV on hyväksytysti luovuttanut täysin valmiin Kannen kokonaisuudessaan vuokranantajalle. Arvioitu päivämäärä on [-].[-].2020. Tämän sopimuksen vuokra-ajan päättyessä, valmiin Kannen hyväksytyn luovutuksen jälkeen, astuu välittömästi voimaan liitteenä 2 oleva maanvuokrasopimus. VUOKRA Vuosivuokra vuoden 2016 tasossa on neljäsataakaksikymmentätuhatta (420.000,00) euroa. Tammikuun 1. päivästä 2017 alkaen vuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951=100) siten, että perusindeksinä pidetään indeksilukua sata (100) ja tätä vastaavana perusvuokrana kaksikymmentäyksituhatta yhdeksänsataaviisikymmentäviisi ja 04/100 (21.955,04) euroa vuodessa. Kunkin kalenterivuoden tarkistettu vuokra saadaan kertomalla perusvuokra luvulla, mikä saadaan
3 / 11 jakamalla tarkistusindeksi perusindeksillä 100. Tarkistusindeksi on edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Arvonlisäveron määrä lasketaan käyttäen kunakin vuokranmaksun eräpäivänä voimassa olevaa arvonlisäverokantaa. Vuosivuokra jaetaan vuokramiesten kesken vuokramiesten vuokraoikeuden määräosien mukaisessa suhteessa. Kukin vuokramies vastaa yksin oman vuosivuokransa maksuvelvollisuudesta. Kunkin vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus alkaa, kun osapuolet ovat allekirjoittaneet Muut vuokraehdot kohdassa 3 määritellyn Kannen hallinnanluovutuspöytäkirjan. SRV on velvollinen ilmoittamaan kirjallisesti vuokranantajalle (Tampereen kaupunki, Kiinteistötoimi) hyväksytyistä Kannen luovutuksista ja vuokravuokranmaksuvelvollisuuden alkamisesta. Arvio hallinnanluovutuksen ajankohdasta on [ ].2018. Kansirakenteen hallinnanluovutuksen sekä valmistumisen ajankohdat tarkentuvat liitteen 5 mukaisesti. SRV vastaa Toteutussopimuksen mukaisesti Kannen valmistumisesta ajallaan sekä Kannen toteuttamiseen liittyvistä Toteutussopimuksen velvoitteista vuokramiestä kohtaan. Kunkin kalenterivuoden vuokra maksetaan vuosittain toukokuun loppuun mennessä. Mikäli ensimmäinen vuokranmaksukausi alkaa huhtikuussa tai myöhemmin, ensimmäisen kalenterivuoden vuokra maksetaan vuokranmaksuvelvollisuuden alkamista seuraavan kalenterikuukauden loppuun mennessä. Ensimmäisen vuokranmaksuvuoden vuokra määräytyy jakamalla vuosivuokra 12:lla ja kertomalla se niiden täysien kalenterikuukausien määrällä, joilta vuokramiehillä on vuokranmaksuvelvollisuus edellä tässä kohdassa sanotun mukaisesti. Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta. Tämän sopimuksen mukaisiin maksusuorituksiin sovelletaan korkolain mukaista viivästyskorkokantaa. Vuokranantaja on hakeutunut vuokraustoiminnassaan vuokrakohteen osalta arvonlisäverovelvolliseksi. Vuokramies vastaa siitä, että vuokrakohde on koko ajan arvonlisäverollisessa käytössä. Poikkeuksena tästä on vuokranantajan ja vuokramiehen välillä sovittu osin monitoimiareenan rakennukseen noin 1.200 m 2 suuruiseen tilaan sijoittuva kasino. KANSIRAKENTEEN KÄYTTÖOIKEUSVASTIKE Vuokranantajan vuokramiehille siirtämällä Käyttöoikeussopimuksella sovitaan oikeudesta rakentaa uloke (Kansi) tukirakenteineen lunastusyksikön 837-599-2-1 alueelle ja oikeudesta käyttää uloketta naapuritonteille rakennettavien rakennusten ulottamiseen Kannen alueelle. Käyttöoikeussopimuksessa sovitun ulokkeen tukipilareiden sijoittamisesta rautatiealueelle Liikennevirasto perii käyttöoikeusvastiketta, jonka suorittamisesta vuokramiehet ovat vastuussa niille siirretyn Käyttöoikeussopimuksen mukaisesti. KÄYTÖNAIKAA KOSKEVA VASTUUVASTIKE Käytönajan sopimus määrittelee vastuuvastikkeen seuraavasti. Hankesopimuksen kohdassa 11 on sovittu tietyistä Hankkeesta ja Kannen käytöstä aiheutuvista vahingonkorvausvastuista suhteessa Liikennevirastoon. Tampereen kaupunki vastaa Hankesopimuksessa sovituista tuottamuksellisuuteen perustumattomista vahingonkorvausvastuista Liikennevirastolle, mikäli vahinko on aiheutunut ilman kiinteistöyhtiön (vuokramiehet) vastuulla olevaa tuottamusta. Käytönajan sopimuksen mukaisesti kiinteistöyhtiöt (vuokramiehet) sitoutuvat maksamaan Tampereen kaupungille vastiketta hyvityksenä edellä tässä kohdassa tarkoitetun vastuun ottamisesta. Vastikkeen määrä on 0,91 rakennusoikeuden kerrosneliömetrille vuodessa. Maksu sidotaan tämän sopimuksen allekirjoituspäivän elinkustannusindeksiin (Elinkustannusindeksi 1951:10=100). Kunkin vuokramiehen maksuvelvollisuus jakautuu seuraavasti: Areenayhtiö Hotelliyhtiö Pysäköintiyhtiö ] euroa vuodessa ] euroa vuodessa ei maksuvelvoitetta
4 / 11 Vastikkeen maksuvelvollisuus alkaa samalla hetkellä kun vuokranmaksuvelvollisuus alkaa. Kunkin kalenterivuoden vastike maksetaan vuosittain toukokuun loppuun mennessä. Mikäli ensimmäinen maksukausi alkaa huhtikuussa tai myöhemmin, ensimmäisen kalenterivuoden vastike maksetaan maksuvelvollisuuden alkamista seuraavan kalenterikuukauden loppuun mennessä. Ensimmäisen maksuvuoden vastike määräytyy jakamalla vuosivastike 12:lla ja kertomalla se niiden täysien kalenterikuukausien määrällä, joilta vuokramiehillä on vuokranmaksuvelvollisuus edellä tässä kohdassa sanotun mukaisesti. VUOKRAKOHTEEN MUITA ERITYISPIIRTEITÄ Vuokra-alueen Kansi toteutetaan mm. uuden monitoimiareenan ja hotellin rakennuspaikaksi Tampereen kaupungin ja SRV:n välillä 1.6.2016 solmitun Toteutussopimuksen mukaisesti. Kansi sijoittuu osin Liikenneviraston hallitsemalle Suomen valtion omistamalle rautatiealueelle, lunastusyksikön 837-599-2-1 alueelle. Sopimuksen allekirjoitushetkellä ei ole ns. 3D-kiinteistöjä koskevaa lainsäädäntöä ja voimassa olevassa asemakaavassa nro 8366 rautatiealue on merkitty merkinnällä LR/u: Rautatiealue, jonka päälle saa rakentaa rajoittuvaan kortteliin tai muuhun alueeseen kuuluvan ulokkeen. Ulokkeen alalla saa rakentaa kansirakenteita ja kortteliin kuuluvia rakennuksia. Liikennealueelle saa sijoittaa päällerakentamisen edellyttämiä kantavia rakenteita, jotka eivät haittaa liikennealueen käyttöä. Päällerakentajan tulee ennen rakentamista hankkia lupa liikennevirastolta, joka antaa rakentamista koskevat yksityiskohtaiset ehdot. Ennen rakennusluvan myöntämistä suunnitelmasta on hankittava rautatieviranomaisen lausunto. Mikäli lainsäädäntö myöhemmin vuokra-aikana mahdollistaa ns. 3D-kiinteistöjen muodostamisen ja vuokramiehet katsovat tarkoituksenmukaiseksi järjestää vuokra-alueen hallinnan tämän sopimuksen mukaisesta järjestelystä poikkeavalla tavalla, sitoutuvat osapuolet neuvottelemaan vilpittömässä mielessä tähän sopimukseen tehtävistä muutoksista tai tämän sopimuksen korvaamisesta uusilla sopimuksilla, joilla vuokra-alueen hallinta jaetaan vuokramiesten kesken ja joissa vuokranantajan mahdollinen pysyvä omistusoikeus rakennuspaikkaan otetaan huomioon. Vuokramiehet laativat kustannuksellaan vuokraoikeutensa hallinnanjakosopimuksen sekä vuokra-aluetta koskevat yhteisjärjestelysopimukset. Vuokranantaja sitoutuu myötävaikuttamaan siihen, että edellä mainitut sopimukset saadaan kirjattua ao. kirjaamisviranomaisella.
5 / 11 VUOKRAKOHDETTA KOSKEVAT MUUT SOPIMUKSET JA VELVOITTEET Vuokramiehet ovat tietoisia, että Tampereen kaupunki ja Liikennevirasto ovat 8.12.2015 allekirjoittaneet hankesopimuksen ITO-124 ( Hankesopimus ), jonka tarkoituksena on tehdä hankkeen toteuttaminen mahdolliseksi siten, että samalla radanpidon ja rautatieliikenteen toimintaedellytykset turvataan. Edelleen vuokramiehet ovat tietoisia, että Liikennevirasto, Tampereen kaupunki ja SRV Rakennus Oy ovat 20.2.2017 allekirjoittaneet Rakentamisaikaa koskevan sopimuksen VT-050 ( Rakentamisajan sopimus ) (Liite 6), joka täydentää Hankesopimusta ja määrittelee rautatiealueella tapahtuvaan kannen ja muuhun rakentamiseen kuuluvan suunnittelun ja rakentamisen ehdot ja käytännöt sekä rakentamiseen liittyvät vastuut ja velvoitteet. Vuokramiehet ovat [ ] yhdessä Tampereen kaupungin, Liikenneviraston ja muiden sopijaosapuolten kanssa allekirjoittaneet Kannen käytön aikaa koskevan sopimuksen ( Käytönajan sopimus ), jonka tarkoituksena on rautatien, radanpidon ja raideliikenteen toimintaedellytyksien turvaaminen käytettäessä rautatiealueelle rakennettua Kantta (Liite 7). Lisäksi Tampereen kaupunki ja SRV ovat 1.6.2016 allekirjoittaneet toteutussopimuksen ( Toteutussopimus ) Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen käyttöoikeusurakasta. Selvyyden vuoksi osapuolet sopivat, että kunkin vuokramiehen vastuu perustuu yksinomaan tässä maanvuokrasopimuksessa, Rakentamisajan sopimuksessa ja Käytönajan sopimuksessa sovittuun. Vuokramiehet tunnistavat vuokra-alueen ja Kannen sijoittuvan rautatieliikenteen aiheuttaman melun, tärinän ja runkomelun vaikutusalueelle. Radanpitäjä (Liikennevirasto) ja/tai vuokranantaja ei vastaa mistään rautatieliikenteen aiheuttaman melun, tärinän ja runkomelun haitoista tai vahingoista eikä radanpitäjältä tai vuokranantajalta voi vaatia mitään em. melun- tai tärinänsuojaukseen liittyviä toimia tai rakenteita nyt tai tulevaisuudessa. Selvyyden vuoksi osapuolet sopivat, että edellä mainitulla ei kuitenkaan miltään osin rajoiteta vuokramiehen Käytönajan sopimuksen mukaisia oikeuksia. Vuokramiehet vastaavat Kannen yläpuolisille rakenteille, rakennuksille sekä niiden käytölle tai käyttäjille aiheutuvista raideliikenteen tärinä-, melu- tai runkomeluhaitoista ja vahingoista sekä niiden torjumisesta kustannuksellaan. Käytön ajan sopimuksen mukaisesti vuokranantajan ja Liikenneviraston välisen Hankesopimuksen kohdassa 12 Tampereen kaupungille (vuokranantajalle) määrätyistä vastuista ja niiden tarpeenmukaisesta vakuuttamisesta huolehtii vuokranantaja. Hankesopimuksen mukaisesti vuokranantaja vastaa Kannen omistajana Hankesopimuksen kohdan 12 mukaisesta aiheutuneen vahingon omavastuuosuudesta, jonka määrä on 100 euroa/kem2, eikä vastuu siirry tällä maanvuokrasopimuksella vuokramiehille. SRV vastaa Toteutussopimuksen mukaisesti vuokra-alueelle toteutettavan Kannen tilaaja- ja rakennuttajatehtävistä. SRV suunnittelee, kehittää, rakentaa ja toteuttaa Kannen Toteutussopimuksen mukaisesti Liikenneviraston, viranomaisten, vuokranantajan ja vuokramiesten hyväksymään käyttökuntoon. SRV toimii myös vuokramiesten uudisrakennushankkeiden urakoitsijana. SRV:n ja vuokramiesten suunnitelmien yhteensovitusvelvoitetta on kuvattu tämän sopimuksen kohdassa Muut vuokraehdot kohta 3. Tampereen Kansi ja Areena -hanketta varten on laadittu ratatekniset suunnitteluperusteet. Suunnitteluperusteet voivat päivittyä hankkeen aikana ja tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä viimeisimmät hyväksytyt suunnitteluperusteet on hyväksytty [17.8.2016]. Suunnitteluperusteissa on määritelty Liikenneviraston vaatimuksia Kannen ja sen päälle rakennettavien rakennusten osalta mm. törmäyskuormien, palomitoituksen, ilmanvaihdon, runkomelun ja tärinän yms. osalle. Vuokra-alueelle jäävien radan laitteiden, varusteiden ja järjestelmien omistus- ja hallintaoikeus jää radanpitäjänä toimivalle Liikennevirastolle. Mikäli vuokra-alueelle on sijoitettu Liikenneviraston tai kolmannen osapuolen sähkö- tai muita johtoja tai putkia tai aitarakenteita, ja mikäli niitä täytyy siirtää SRV:stä tai vuokramiehistä johtuvasta syystä, SRV vastaa siirtokustannuksista. SRV sitoutuu ennen kaivutöihin ryhtymistä selvittämään johtojen ja putkien sijainnin. SRV vastaa Liikennevirastolle tai kolmannelle osapuolelle työstä mahdollisesti aiheutuvista vahingoista.
6 / 11 Vuokramiehet ja SRV ovat tietoisia ja sallivat sen, että Liikennevirastolla on oikeus korvauksetta sijoittaa radanpitoon tarvittavia johtoja, rakennelmia ja laitteita kansirakenteeseen kannen alapuoliselle osalle. Sijoittamisesta sovitaan tarkemmin erillisillä sopimuksilla. Vuokramiehet sitoutuvat korvaamaan täysimääräisesti mahdollisesti Kannen päälle rakennettavien rakennuksien tai rakennelmien johdosta Liikennevirastolle aiheutuvan kiinteistöveron. MUUT VUOKRAEHDOT 1. Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/1966) 5 luvun tarkoittamalla tavalla, siten kuin käyttötarkoituksesta on tässä sopimuksessa ja asemakaavassa määrätty ja niin, että [38000] k-m 2 vuokra-alueen rakennusoikeudesta luovutetaan käytettäväksi nimenomaan monitoimiareenaa varten. Vuokramiehet ovat velvollisia huolehtimaan siitä, että heillä on kaikki rakennushankkeen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat, ja että he noudattavat lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Vuokramiehet eivät saa rakentamistoimenpiteillä eivätkä muilla toimenpiteillä aiheuttaa vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa. 2. Kukin vuokramies sitoutuu rakentamaan ensimmäisessä vaiheessa oman hankkeensa ja siten Areenayhtiö ja Hotelliyhtiö vähintään [40 000] kerrosneliömetrin suuruisen uudisrakennuksen sekä Pysäköintiyhtiö pysäköintilaitoksen kuuden (6) vuoden kuluessa vuokranmaksuvelvollisuuden alkamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi siinä suorittaa rakennusjärjestyksen edellyttämän, hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Jos rakennus tai rakennukset osaksi tai kokonaan palaa tai muutoin tuhoutuu, Areenayhtiö ja Hotelliyhtiö sitoutuvat rakentamaan omat rakennuksensa uudelleen neljän (4) vuoden kuluessa. Vuokranantaja voi kirjallisesta hakemuksesta erityisistä syistä pidentää tässä tarkoitettuja rakentamisaikoja. 3. Vuokramiehet ovat tarkastaneet tontit, SRV:n suunnitelmat Kannesta, rakennuspaikan ja rajat sekä tutustuneet alueen maasto-olosuhteisiin. Vuokramiehet ovat verranneet näitä seikkoja tontista esitetyistä asiakirjoista sekä Liikennevirastolta saataviin tietoihin. Vuokramiehillä ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Vuokramiehet ovat tutustuneet vuokrakohteen erityispiirteisiin mukaan luettuna vuokrakohteen rakentamiseen, omistamiseen ja käyttöön liittyvät tässä maanvuokrasopimuksessa luetellut sopimukset ja erityisvaatimukset. SRV vastaa siitä, että ratateknisten suunnitteluperusteiden ja muiden tarvittavien kuormitusten vaatimukset otetaan huomioon Kannen suunnittelussa ja toteutuksessa. Vuokramiehet ovat myös tutustuneet SRV:n toimittamiin suunnitelmiin Kannesta [-].5.2017 (Liite 8). Kukin vuokramies vastaa siitä, että Kannen ominaisuudet ja ratateknisten suunnitteluperusteiden ja muiden tarvittavien kuormitusten vaatimukset on otettu ja otetaan huomioon vuokramiehen omistukseen rakennettavan rakennuksen suunnittelussa ja toteutuksessa sekä kiinteistöjen ja Kannen käytössä. Kukin vuokramies vastaa siitä, että vuokramiehen rakennus on huollettavissa, korjattavissa ja perusparannettavissa, eivätkä vuokramiehet toiminnallaan estä vuokranantajan Kannen huolto- ja korjaustöiden suorittamista. Kukin vuokramies vastaa myös siitä, että vuokramiehen rakennus on suunniteltu ja toteutettu siten, että rakennus eikä vuokramiehen toiminta vaurioita Kantta. Mikäli vuokramiehen rakennus tai toiminta vaurioittaa Kantta, ei vuokramiehellä ole oikeutta esittää vuokranantajalle vaatimuksia kansirakenteiden korjaustarpeista aiheutuvista häiriöistä vauriotilanteissa. Kukin vuokramies ja SRV vastaavat siitä, että vuokramiehen rakennusten ja Kannen suunnitelmat ja toteutus yhteen sovitetaan siten, ettei Kannen rakenteille aiheudu haitallisia kuormituksia ja Kannen ja rakennuksen rajapinnassa mm. vedenerityksen ratkaisut toimivat hyvin kokonaisuutena ja ovat toisistaan riippumatta ylläpidettävissä. Mikäli vuokramies toteuttaa osan melu-, tärinä- ja runkomelusuojauksesta tai muista järjestelmistä tai rakenteista kansirakenteeseen liittyen, vuokramies vastaa näiden järjestelmiensä kustannuksista, toimivuudesta, ylläpidosta ja tarvittavasta uusimisesta. Vuokramiehillä ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
7 / 11 Vuokramiehillä on velvollisuus tarkastaa ja vastaanottaa vuokrakohteeseen kuuluva Kansi tai sen osa tämän hallinnanluovutuksen yhteydessä, edellyttäen että Liikennevirasto on hyväksynyt Kannen tai sen osan Kannen ja siihen liittyvän rautatiealueen käyttöönottotarkastuksessaan Rakentamisajan sopimuksen kohdan valmistuminen ja käyttöönotto mukaisesti ja että vuokranantaja on kirjallisesti ilmoittanut Kannen hallinnanluovutuksesta vuokramiehille. Tässä yhteydessä vuokranantaja, vuokramiehet ja SRV laativat Kannen hallinnanluovutuksesta pöytäkirjan. Pöytäkirjaan kirjataan vuokramiehen hyväksyntä vastaanottamastaan rakennuspaikasta sekä rakennusten rakentamisen aloittamiseen mahdollisesti vaikuttavat puutteet, jotka jäävät Toteutussopimuksen mukaisesti SRV:n vastattaviksi. SRV:n vastattavaksi jäävät puutteet eivät oikeuta vuokramiehiä esittämään mitään vaatimuksia vuokranantajaa kohtaan. Edelleen vuokranantaja ja vuokramiehet ja SRV laativat pöytäkirjan Kannen vastaanottotarkastuksesta, kun SRV luovuttaa kokonaisuudessaan täysin valmiin, vuokranantajan, vuokramiehen sekä viranomaisten hyväksymään käyttö- ja toimintakuntoon toteutetun Kannen. Toteutussopimuksen mukaan SRV vastaa valmiin Kannen osalta suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan, jonka pituus on viisi (5) vuotta. Takuuaikana vuokramiehet sitoutuvat esittämään mahdolliset vaatimuksensa Kannen osalta sekä vuokranantajalle että SRV:lle. Vuokramiehet ja SRV sitoutuvat tiedottamaan kaupunkia kaikista takuuaikaan liittyvistä vaatimuksista ja niiden osalla tehdyistä ratkaisuista. SRV ja vuokramiehet vastaavat oman rakennushankkeensa suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 4. Kukin vuokramies on velvollinen huolehtimaan rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta. Lisäksi vuokramies vastaa vuokrakohteen tarvitsemasta turvallisuudesta, vartioinnista ja puhtaanapidosta Kannen päällä sekä maantasossa rautatiealueen ulkopuolella. Kansirakenne ja sen ylläpidon vastuurajapinta vuokranantajan ja vuokramiesten välillä on tarkemmin esitetty liitteessä 9. Vuokramiehet vastaavat yhdessä kustannuksellaan Kannen yläpuolella toteutettavasta Kannen ylläpidosta liitteessä 9 määritetyn vastuurajapinnan mukaisesti. Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan Kannen ja sen rakenteiden sekä järjestelmien huollosta ja kunnossapidosta vesieristeen alapinnan alapuolella. Vuokramiehet vastaavat yhteisesti kustannuksellaan Kannen pintarakenteiden huollosta, ylläpidosta ja perusparantamisesta aina vesieristeen alapintaan saakka. Toimenpiteet on määritelty huoltokirjassa ja varsinaisen huollon lisäksi tehtäviin kuuluu mahdollisesti syntyneiden vikojen tai vaurioiden korjaaminen. Vuokrasopimuksen voimassaoloaikana vuokramies ei saa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta suorittaa vuokrakohteessa muutostöitä, lukuun ottamatta edellisessä kohdassa määriteltyjä vuokramiehen kunnossapito- ja perusparantamisvastuuta. Edellä mainittu ei kuitenkaan rajoita vuokramiehen muutostyöoikeutta omistamansa rakennuksen osalta. Vuokramiehen tulee hankkia omiin korjaus- ja perusparannustöihinsä tarvittavat viranomaisluvat sekä luvat vuokranantajalta ja valtion rautatiealuetta hallinnoivalta Liikennevirastolta. Tämän sopimuksen mukaan vuokramiesten vastuulle kuuluvista kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista vuokramiesten vastuulle kuuluvista töistä johtuvista kustannuksista vuokramiehillä ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä. Vuokramiehellä ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä. Mikäli vuokramies laiminlyö tämän kohdan mukaiset velvollisuutensa, on vuokranantajalla oikeus tehdä välttämättömät huolto-, ylläpito- ja perusparannustyöt vuokramiehen kustannuksella annettuaan kirjallisen vuokramiehen laiminlyönnin yksilöivän huomautuksen vuokramiehelle, ja edellyttäen että vuokramies ei ole 30 vuorokauden aikana antanut vuokranantajalle hyväksyttävää selvitystä ja suunnitelmaa huomautuksen kohteena olevien toimenpiteiden suorittamisesta. Vuokramies vastaa tehtäviensä laiminlyöntien sekä toteuttamiensa rakenteiden vaikutuksista varsinaiseen Kannen rakenteeseen. Pysäköintiyhtiön vastuulle kuuluu Kannen alapuolelle rakennettavaan pysäköintilaitokseen kuuluvat rakenteet ja järjestelmät. Areenayhtiön ja Hotelliyhtiön vastuulle kuuluvat Kannen päällä olevien kiinteistöjen kannen alapuolelle sijoitetut laitteet ja järjestelmät. Nämä järjestelmät on toteutettava niin,
8 / 11 että ne eivät estä Vuokranantajan Kannen rakenteiden ja järjestelmien kunnossapitotöitä eivätkä toimintaa. Valmiita rakennuksia ei saa osaksikaan purkaa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. 5. Vuokrasuhteen aikana vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrakohteessa vastuulleen kuuluvia korjaustöitä ilmoitettuaan siitä kirjallisesti kohtuullisessa ajassa etukäteen kullekin vuokramiehelle. Vuokranantaja ottaa huomioon vuokramiehen perustellut ja kohtuulliset tarpeet töiden aikatauluihin liittyen. Vuokramiehen on korjaustarpeeseen nähden kohtuullisessa aikataulussa järjestettävä mahdollisuus rakenteen korjaamiseen. Näissä tapauksissa vuokramiehellä ei ole oikeutta vuokranalennukseen, paitsi jos vuokranantajan tahallisesta tai tuottamuksellisesta toimenpiteestä tai laiminlyönnistä on aiheutunut vahinkoa tai merkittävää haittaa vuokramiehelle. 6. Vuokrakohteen käyttöön ja vuokramiehen kiinteistöön ja omaisuuteen liittyvien vahinko-, vastuu- ja keskeytysvakuutuksien ottamisesta vastaa kukin vuokramies oman vuokraoikeutensa osalta. Kukin vuokramies pitää vakuutukset voimassa koko vuokrasuhteen voimassaoloajan. Vuokranantaja ei vastaa mahdollisista vahingoista, joita Kannella ehkä aiheutuu vuokramiehen työntekijöille, asiakkaille tai kolmansille, eikä vuokramiehen toiminnanvastuun piiriin kuuluvista vahingoista, ellei vahinko ole aiheutunut vuokranantajan tuottamuksesta. Vuokranantaja ei myöskään missään olosuhteissa vastaa välillisistä tai epäsuorista vahingoista, lukuun ottamatta tilanteita, joissa vahinko on seurausta vuokranantajan törkeästä huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. 7. Vuokramiehellä ei ole oikeutta toimia LR/u -rautatiealueella eikä välittömästi siihen liittyen, siten kuin Käytönajan sopimuksessa on määritetty toiminta LR/u rautatiealueella. 8. Vuokranantaja ilmoittaa, että vuokra-alueen maaperä on sillä aiemmin harjoitetun toiminnan vuoksi pilaantunut. Selvitys pilaantumisesta on asemakaava-aineistossa. SRV vastaa Toteutussopimuksen mukaisesti kustannuksellaan puhdistamiseen tarvittavien lupien hakemisesta sekä hankkeen toteuttamisen edellyttämistä maaperän puhdistustöistä. Lisäksi SRV sitoutuu Toteutussopimuksen mukaisesti omalla kustannuksellaan uudisrakentamisen edellyttämässä laajuudessa hävittämään asianmukaisesti kaikki tonteilla mahdollisesti olevat jätteet. Siltä osin kuin vuokra-alueeseen kuuluvien tonttien maaperältä tämän jälkeen vaaditaan puhdistamista toimivaltaisen viranomaisen toimesta vuokramiehen aloitteesta tapahtuvan tonttien käyttötarkoituksen muutoksen johdosta tai maaperä vuokramiehen toimista johtuen saastuu, vastaa vuokramies puhdistamisen kustannuksista toimivaltaisen viranomaisen vaatimaan tasoon täysimääräisesti. Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulaissa (527/2014) tarkoitetulla tavalla pilaantunut, vuokramies on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 14 luvussa säädetään. Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus puhdistaa alue vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokramieheltä. Vuokramies vastaa siitä, että vuokrakohteessa harjoitettu toiminta on Suomessa voimassa olevien lakien ja säännösten mukaista ja että toiminnalle on voimassa olevat tarvittavat viranomaisluvat. Vuokranantajalla on oikeus suorittaa vuokrakohteessa ympäristötarkastuksia kustannuksellaan ja lopettaa lakien tai säännösten vastainen toiminta. Vuokranantajalla on oikeus kaikki vahingot kattavaan korvaukseen vuokramiehen mahdollisen lakien ja säännösten vastaisen toiminnan vuokranantajalle aiheuttamien vahinkojen osalta. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokramies ei missään olosuhteissa vastaa välillisistä tai epäsuorista vahingoista, lukuun ottamatta tilanteita, joissa vahinko on seurausta vuokramiehen törkeästä huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. 9. Vuokramiehellä ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-aluetta tai osaa siitä kolmannelle, ellei vuokranantaja anna tähän kirjallista suostumustaan. 10. Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmuksia sen selvittämiseksi, ovatko vuokraalue ja sillä sijaitsevat rakennukset sopimuksen mukaisessa kunnossa ja noudatetaanko tämän sopimuksen määräyksiä myös muutoin. Katselmuksesta tulee ilmoittaa etukäteen vuokramiehelle.
9 / 11 Jos katselmus aiheuttaa muistutuksia, vuokranantaja ilmoittaa vuokramiehelle ajan, jonka kuluessa puutteellisuudet on korjattava. 11. Kaupungilla on oikeus sijoittaa vuokra-alueelle ja Kanteen tarpeelliset johdot, laitteet ja kiinnikkeet erikseen sovittavalla tavalla. Vuokra-alueella on Liikenneviraston rautatieliikenteeseen liittyviä järjestelmiä, joihin vaikuttavia toimia suunniteltaessa ja toteutettaessa vuokralaisella on oltava Liikenneviraston lupa. Tällaisia järjestelmiä Liikennevirasto tulee kiinnittämään myös Kannen alapintaan sekä sen tukirakenteisiin. 12. Vuokranantaja ja vuokramiehet ovat sopineet, että tämän sopimuksen mukaisen vuokra-ajan päättyessä Kannen valmistumiseen, vuokranantajan ja vuokramiehen välille valmiiksi allekirjoitettu ja tämän sopimuksen liitteenä 2 oleva vuokrasopimus astuu välittömästi voimaan. 13. Vuokrasuhteen päättyessä Kannen valmistumiseen vuokranantaja, vuokramiehet ja SRV ovat juuri pitäneet valmiin Kannen vastaanottotarkastuksen ja todenneet vuokrakohteen vastaavan vuokramiehen vaatimuksia. Uuden vuokrasopimuksen astuessa voimaan Kansi on vuokramiehen vaatimusten mukainen ja kannella on voimassa Toteutussopimuksen mukainen SRV:n takuu. 14. Vuokrasuhteen päättyessä ja uuden liitteenä 2 olevan sopimuksen mukaisen vuokrasuhteen alkaessa sopijapuolilla ei ole lunastusvelvollisuuksia eikä -oikeuksia. 15. Vuokramiehen velvollisuus pitää kunnossa ja puhtaana kiinteistöön rajoittuva katu määräytyy sen mukaan kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta (669/1978) on säädetty sekä asianomaisessa kunnallisessa säännössä määrätään. Milloin kiinteistön kohdalla olevaa katua ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, vuokramies on velvollinen huolehtimaan kunnossaja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen katujen osalta on säädetty ja määrätty, ellei toisin ole sovittu. Vuokramiehellä on lisäksi velvollisuus pitää kunnossa ja puhtaana tontti- ja kansialueella olevat julkiseen käyttöön tarkoitetut torimaiset alueen osat sekä alueen sisäiseen ajoneuvoliikenteeseen ja yleiselle jalankululle varatut alueen osat siten kuin vuokra-aluetta koskevassa yhteisjärjestelysopimuksessa on tarkemmin sovittu. 16. Kullakin vuokramiehellä on oikeus siirtää vuokraoikeutensa kokonaan tai osittain vuokranantajaa kuulematta kolmannelle. Siirronsaaja on velvollinen kirjauttamaan oikeutensa siten kuin maakaaressa (540/1995) on säädetty. 17. Mikäli vuokran tai muun tähän sopimukseen perustuvan maksun suorittaminen viivästyy, erääntyneille saataville maksetaan korkolain mukainen viivästyskorko eräpäivästä lukien. 18. Sopijapuolella on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain mukaisilla perusteilla. Vuokranantajalla on myös oikeus purkaa sopimus, jos vuokramies laiminlyö edellä 2 kohdassa tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden. Sopimuksen purkaminen on toimitettava kuukauden kuluessa siitä, kun velvollisuuden täyttämiselle asetettu määräaika on päättynyt. Jos rakennuksen rakentaminen irtisanomisen tapahtuessa on aloitettu, kiinnityksenhaltijalla on oikeus saada tontti vuokralle jäljellä olevaksi vuokrakaudeksi samoilla ehdoilla kuin tontti on ollut vuokrattuna vuokramiehelle. Milloin kiinnityksenhaltija haluaa käyttää mainittua oikeuttaan, on hänen siitä ilmoitettava kaupungille kolmen (3) kuukauden kuluessa irtisanomisesta tiedon saatuaan. Jos vuokrasopimus purkautuu sen allekirjoittamisen jälkeen vuokramiehestä johtuvasta syystä, vuokramiehen tulee korvata vuokranantajalle kaikki purkautumisen johdosta syntyvät suorat kulut ja kustannukset täysimääräisesti mukaan lukien, mutta rajoittumatta niihin, mahdollisesti palautettavaan rakentamisen arvonlisäveroon liittyvät kustannukset. Mikäli vuokranantaja purkaa sopimuksen yhden tai kahden vuokramiehen osalta tässä kohdassa mainituin perustein, vuokranantaja sitoutuu ensisijaisesti tarjoamaan purettavan vuokraoikeuden määräosaa/määräosia muiden vuokramiesten vuokrattavaksi olennaisilta osin tämän sopimuksen mukaisin ehdoin. Osapuolet sitoutuvat tässä tilanteessa joka tapauksessa vilpittömässä mielessä neuvottelemaan vuokra-aluetta koskevan maanvuokrasopimuksensa uudelleen siten, että jäljelle jäävien
10 / 11 vuokramiesten oikeudet ja velvoitteet pysyvät olennaisilta osin muuttumattomina ja tämän sopimuksen mukaisina. 18. Kohdassa 2 mainitun rakentamisvelvollisuutensa laiminlyöneen vuokramiehen on suoritettava kaupungille sopimussakkoa, ellei kaupunki vuokramiehen hakemuksesta erityisistä syistä toisin päätä. Sopimussakko on ensimmäiseltä rakentamisvelvollisuudelle asetetun määräajan ylittävältä vuokravuodelta voimassa olevan vuotuisen vuokranmaksun kaksinkertainen määrä ja tätä seuraavilta vuokravuosilta voimassaolevan vuotuisen vuokranmaksun kolminkertainen määrä siihen asti, kunnes rakentamisvelvoite on loppuun saatettu. Jos vuokraoikeus siirretään ennen kuin kohdassa 2 mainittu rakentamisvelvoite on täytetty, on em. vuokramiesten suoritettava vuokranantajalle sopimussakkoa vuotuisen vuokranmaksun kaksikymmentäviisikertainen määrä, ellei vuokranantaja vuokramiehen hakemuksesta erityisistä syistä toisin päätä. Selvyyden vuoksi todetaan, että edellä mainittu ei kuitenkaan miltään osin estä kunkin vuokramiehen sisäisiä omistusjärjestelyitä (esim. vuokramiehen osakekannan saantoa). 19. Vuokramiehet sitoutuvat hakemaan kiinnitystä tähän vuokraoikeuteen ja sillä sijaitseviin rakennuksiin sekä toimittamaan tämän vuokranantajalle ilman aiheetonta viivästystä ja omalla kustannuksellaan vuokranmaksunsa ja muiden tämän vuokrasopimuksen mukaisten vuokramiehen velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi. Kukin vuokramies toimittaa omaan määräosaansa kohdistuvan panttikirjan, jonka mukainen kiinnitys on suuruudeltaan vähintään tämän vuokramiehen vuosivuokran määrä kolminkertaisena, laskettuna tämän sopimuksen allekirjoitushetken vuosivuokran mukaan. Kiinnitys on oltava parhaalla etusijalla maakaaren 14 luvun 8 :ssä tarkoitettujen oikeuksien, mukaan lukien hallinnanjakosopimus, jälkeen. Sähköinen panttikirja toimitetaan kirjaamalla lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sen saajaksi vuokranantaja. 20. Vuokramies on velvollinen suorittamaan myös ne vuokraerät viivästyskorkoineen, jotka häntä edeltänyt vuokramies on jättänyt maksamatta, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin kolmelta (3) vuodelta. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokramiehet eivät ole yhteisvastuussa muiden vuokramiesten vuokranmaksusta eivätkä mahdollisesti muiden vuokramiesten maksamatta jääneistä vuokrista. 22. Vuokranantajalla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle. 23. Vuokramies tai SRV ei missään olosuhteissa vastaa välillisistä tai epäsuorista vahingoista, lukuun ottamatta tilanteita, joissa vahinko on seurausta vuokramiehen tai SRV:n törkeästä huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. 24. Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti kiinteistötoimelle nimeään ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset. 25. Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan Pirkanmaan käräjäoikeudessa. 26. Tämä sopimus tulee voimaan kun kaupungin sopimusta koskevat päätökset ovat saaneet lainvoiman ja kaikki osapuolet ovat sopimuksen allekirjoittaneet. Tätä sopimusta on laadittu viisi (5) saman sisältöistä kappaletta, yksi vuokranantajalle ja yksi kullekin vuokramiehelle ja yksi SRV:lle. LIITTEET Liite 1 Vuokrakohteet kartalla Liite 2 Maanvuokrasopimus - lopullinen Liite 3 Käyttöoikeussopimus xx.xx.2017 Liite 4 Rasitesopimus Kannen sekä Areenan sijoittumisesta tontin 837-XVIII(Kalevanharju)-0447-0002 alueelle Liite 5 Kannen valmistumisaikataulu Liite 6 Rakentamisaikaa koskeva sopimus VT-050
11 / 11 Liite 7 Käytönaikaa koskeva sopimus Liite 8 Kansirakenteen suunnitelmat xx.xx.2017 Liite 9 Kansi ja sen ylläpidon vastuurajapinnat, 14.6.2017 ALLEKIRJOITUKSET Tampereella kuun. päivänä 2017 Tampereen kaupunki, kiinteistötoimi Virpi Ekholm kiinteistöjohtaja KOY Tampereen Monitoimiareena KOY Tampereen Areenan hotelli KOY Tampereen Areenan pysäköinti SRV Rakennus Oy