KORKEIN HALLINTO-OIKEUS Joensuun rakennus- ja ympäristö lautakunta Joensuun kaupunki Saap. 6/ I?- 20.42: Päivämfä~8no~="1 ==/ == t13~60:?'i4 () = i : ~ ~=;::16 ==:J 28.07.2 SELITYSPYYNTÖ Korkein hallinto-oikeus lähettää oheisen Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin valituksen selityksen antamista varten. Selitys ja sen liitteet on toimitettava tänne 8.9.2017 mennessä. Asiassa aiemmin kertyneet asiakirjat ovat korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Ne voidaan pyynnöstä toimittaa nähtäväksi. Selitys on toimitettava myös sähköpostin liitetiedostona osoitteeseen korkein.hallinto-oikeus@oikeus.fi tai valtioneuvoston suojatun sähköpostipalvelun kautta: https://turvaposti.om.fi/. Käytettävyyden vuoksi liitetiedosto pyydetään toimittamaan ensisijaisesti odt-, rtf- tai doc-tiedostomuodossa tai vaihtoehtoisesti pdf-tiedostona. Notaari ~s)l (/ Änne Sahlman Puh: 029 5640 350 0295640200 (vaihde) Postiosoite / Postadress Osoite / Adress Puhelin / Telefon PL 180 / PB 180 Fabianinkatu 15 Vaihde / Växel 029 5640 200 00131 HELSINKI /00131 HELSINGFORS Fabiansgatan 15 Telefax 029 5640 382 E-mail korkein.hallinto-oikeus@oikeus.fi
KORKEIMMALLE HALLINTO-OIKEUDELLE L ~.(. ZP1.} Korkein hallinto-oikeus \, 6. '{.O \ t u j '(' -l f\jo ISS ~ SaapunutZ 9. 06. 2017 Liitteitä...3... No.. }? ~.~ l!.l.lt.0.!.!j....~. ::~.~ ~ ASIA Valitus Itä-Suomen hallinto-oikeuden 26.5.2017 antamasta päätöksestä 17/0107/3, diaa rinumero 02402/15/4119 ("Päätös"). Valittaja on saanut tiedon päätöksestä 1.6.2017. VALlTTAJA Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori, Kuopio V-tunnus: 1979496-3 Kauppakatu 36 70110 Kuopio ("Kiinteistö Oy" tai "valittaja") VALITTAJAN ASIAMIES JA PROSESSIOSOITE Asianajaja Hannu Palsola Asianajotoimisto Krogerus Oy Puijonkatu 29 A 70100 Kuopio puh. 029 000 6700, taksi 029 0006701 Sähköposti kuopio@krogerus.com MUUT ASIANOSAISET Joensuun kaupunki Kiinteistö Oy Surakan Talo Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 Asianajotoimisto Krogerus Oy Puh. 029000 6700 Kotipaikka: Helsinki Puijonkatu 29 A Fax 029 000 6701 V-tunnu s: 0919666-0 70100 Kuopio krogerus.com
VAATIMUKSET VALITUKSEN PERUSTEET Kiinteistö Oy vaatii, että korkein hallinto-oikeus kumoaa Päätöksen ja hylkää Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 ja Kiinteistö Oy Surakan Talon ("Hakijat") rakennusrasitteiden perustamista koskevan hakemuksen. Hakijat ja Joensuun kaupunki on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan Kiinteistö Oy:n oikeudenkäyntikulut asiassa myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisupäivästä lukien. YLEISTÄ Kiinteistö Oy vetoaa kaikkeen siihen, mihin se on asiassa aikaisemmin vedonnut. 2 ASIAN TAUSTAA Kiinteistö Oy Surakan Talo ja Kiinteistä Oy Joensuun Rantakatu 13 ovat tehneet Joensuun kaupungille 21.9.2011 hakemuksen asemakaavan edellyttämien rakennusrasitteiden perustamiseksi Kiinteistö Oy:n omistamalle kiinteistölle. Kiinteistö Oy Surakan Talo ja Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 omistavat yhdessä Joensuun kaupungin 3. kaupunginosan korttelin 40 tontin numero 12 (kiinteistötunnus 167-3-40-12). Kiinteistö Oy omistaa samasta korttelista tontin numero 10 (kiinteistötunnus 167-3-40-10). Kyseinen rakennusrasite mahdollistaa maanalaisen kulun tontilta 12 tontin 11 kautta tontille 10. Kiinteistöjen sijainti korttelissa ilmenee seuraavasta karttapiirroksesta: 2 (7)
,. Joensuun kaupunki omistaa tontin numero 11 (kiinteistötunnus 167-3-40-11), Alla olevasta rasitesopimuksen liitekartasta käy ilmi Hakijoiden hakemuksen mukainen rasite: / /1 ~ j/ (;J.,' ;; J j',' :,p l / / 1/ Joensuun kaupungin rakennus- ja ympäristölautakunta on 30,9,2015 tehnyt päätöksen Kiinteistö Oy Surakan Talon ja Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13:n (tontin 12 omistajien) hakemuksen perusteella, jonka mukaan tontin 12 hyväksi perustetaan rasite tontille 10 siten, että tontille 12 voidaan rakentaa maanalainen kulkuyhteys tontilta 10 tontin 11 kautta, Kiinteistö Oy on vastustanut rasitteen perustamista asian käsittelyn kaikissa vaiheissa muun muassa seuraavilla perusteilla: (i) (ii) Hakijat eivät ole oikeutettuja saamaan hakemaansa rasitetta, koska kyseessä ei ole asemakaavan edellyttämä rasite ja kulku Hakijoiden tontille on kohtuullisemmin järjestettävissä tontteihin 11 ja 12 rajautuvan Rantakadun puolelta; muuttuneet olosuhteet estävät rasitteen perustamisen; 3 (7)
.. (iii) (iv) haettu rasite on Kiinteistö Oy:n kannalta joka tapauksessa kohtuuton; mikäli sisäänajo maanalaiseen pysäköintitilaan katsotaan vastoin Kiinteistö Oy:n käsitystä mahdolliseksi järjestää vain tontilla 10 olevan ajoluiskan kautta, liikennejärjestelyt maan alla tulisi joka tapauksessa järjestää siten, että tonttien 10, 11 ja 14 risteykseen ei tule ns. nelihaaraliittymää, vaan käytettäisiin esimerkiksi olemassa olevaa kulkuyhteyttä tontille 14, jolloin maanalainen kulkuyhteys tontille 12 järjestettäisiin tontin 14 kautta. Kiinteistö Oy on valittanut 30.9.2015 tehdystä kulkuyhteysrasitteen perustamista koskevasta päätöksestä Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Itä-Suomen hallinto-oikeus on antanut asiassa päätöksensä 26.5.2017 ja hylännyt Kiinteistö Oy:n valituksen. Kiinteistö Oy on saanut tiedon hallinto-oikeuden päätöksestä 1.6.2017. 3 3.1 ITÄ-SUOMEN HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖKSESTÄ Hakijoiden hakemus ei ole asemakaavan edellyttämä järjestely Hallinto-oikeus on virheellisesti katsonut, eltä Hakijoiden hakemuksen mukainen järjestely perustuu asemakaavaratkaisuun. Johtopäätöstä tehdessään hallinto-oikeus on kiinnittänyt huomiota siihen, että kysymyksessä olevaa korttelia koskee kaksi asemakaavaratkaisua, 20.6.2005 (106 ) hyväksyttyasemakaavamuutos tonttien 10, 11, 12 ja 13 osalta ja 29.8.2007 (97 ) hyväksyttyasemakaavamuutos tontin 14 osalta. Hallintooikeus on katsonut, että asemakaavamuutoksella 29.8.2007 (97 ) ei olisi vaikutusta tontin 12 osalta, koska kaavamuutos ei ole ulottunut tontin 12 alueelle. Hallinto-oikeuden johtopäätös ei vastaa tosiasioita. Hallinto-oikeuden tulkinnan virheeliisyys käy ilmi muun muassa Hakijoiden hakemuksen liitteenä olevasta otteesta ajantasaasemakaavasta 31.8.2010, jonka yleisiä määräyksiä koskevassa kohdassa 3 yksiselitteisesti todetaan, eltä "Pysäköintikellari on toteutettava Torikatuun rajautuvilla tonteilla yhteisenä tilana siten, että sisään- ja ulosajojärjestelyt Torikadulle tapahtuvat yhdestä liittymästä tontin 10 kautta. Pysäköintivelvoitteiden osalta pysäköintikellari tulkitaan pysäköintilaitoksena." Joensuun kaupunki on Hakijan hakemuksen yhteyteen antamassaan todistuksessa ajantasa-asemaakaavan sisällöstä tosiasiassa tulkinnut voimassa olevaa asemakaavaa samoin kuin Kiinteistö Oy, vaikkakin kaupunki on tämän prosessin yhteydessä esittänyt myös toisenlaisen tulkinnan siitä, että asemakaavamääräys tarkoittaisi kulkuyhteyden osalta kaikkia korttelin tontteja. Kaupungin tämän prosessin aikana antama tulkinta ei kuitenkaan perustu yleisesti saatavilla olevaan julkiseen tietoon, joka käy ilmi ajantasaasemakaavasta. Kiinteistö Oy:n käsityksen mukaan asia on ratkaistava ajantasaasemakaavan määräysten mukaisesti. Hallinto-oikeuden tulkinta siitä, että myös tontin 12 sisään- ja ulosajon tulee järjestää Torikadulle tapahtuvasta yhdestä liittymästä, ei siten perustu voimassa olevaan asemakaavaan. Asemakaava ei edellytä myöskään sitä, että tontin 12 osalta pysäköintikellari 4 (7)
olisi toteutettava yhteisenä tilana. Hakijoiden hakemus ei siten voi olla asemakaavan mukainen. 3.2 Rasitteet maankäyttö- ja rakennuslain 158 :n 2 momentin valossa Jos korkein hallinto-oikeus katsoisi, että Hakijoiden hakemus olisi asemakaavan mukainen, niin on tarpeen arvioida, ovatko olosuhteet muuttuneet 20.6.2005 (106 ) asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Olennaisin muutos on 29.8.2007 (97 ) asemakaavamuutos, jota on selostettu edellä. Voimassa oleva asemakaava perustuu tähän kaavamuutokseen. Muita muutoksia, jotka ovat mitä ilmeisimmin vaikuttaneet myös 29.8.2007 (97 ) kaavamääräykseen, ovat Kiinteistö Oy:n valituksessaan ja muissa yhteyksissä esittämät ja myös hallinto-oikeuden päätöksen sivulla 5 luettelemat selvitykset. Hallinto-oikeus kuitenkin Päätöksen sivulla 6 toteaa jostakin Kiinteistö Oy:lle tuntemattomasta syystä, että Kiinteistö Oy ei olisi selkeästi ottanut kantaa siihen, mitkä olosuhteet olisivat muuttuneet 20.6.2005 jälkeen. Tämän vuoksi Kiinteistö Oy selvyyden vuoksi lausuu seuraavaa: 3.2.1 Rakennuslupa Kiinteistö Oy:n rakennuslupa on myönnetty sellaisena, ettei kulkuyhteyttä tontille 12 voida perustaa kohtuullisin rakentamistoimenpitein tai kustannuksin. Rakennusluvan myöntäminen on tapahtunut siten, että se tosiasiassa estää Hakijoiden hakemuksen mukaisen rasitteen perustamisen. Kiinteistö Oy:n käsityksen mukaan rakennusluvan mukaisella rakentamisella on ollut vaikutusta myös 29.8.2007 (97 ) edellä selostettuun kaavamääräyksen sisältöön. Rakennusluvan mukaisen Torikadulle avautuvan kulkuoven mitoitus ei kestä Hakijoiden hakemuksen mukaisen liikenteen kasvua. Tontin 12 pysäköintihallin liikennettä ei siten ole tarkoitettu järjestettäväksi tontin 10 kautta. 3.2.2 Liikenneturvallisuus Maanalaisen liikenteen turvallisuutta koskeva Ramboll Finland Oy:n asiantuntijalausunto on ainoa asiassa esitetty liikenneturvallisuutta koskeva lausunto. Se osoittaa Hakijoiden hakemuksen mukaisen rasitteen olevan liikenneturvallisuutta vaarantava, joten rasitetta ei tule perustaa haettuun paikkaan sen jälkeen, kun tonttien 10, 13 ja 14 pysäköintiä koskevat ratkaisut on tehty. Liikenneturvallisuutta koskevat arvioinnit Torikadun ulosajon osalta osoittavat sen, ettei rasitetta voida perustaa siten, että ulosajo Torikadulle olisi lisääntyvän liikenteen takia turvallista. Liittymä Rantakadulle olisi oikea ja perusteltu ratkaisu. 3.2.3 Toteutettu rakentaminen Hallinto-oikeus on katsonut, että toteutettu rakentaminen ei olisi maan käyttö- ja rakennuslain 158 :n 2 momentin tarkoittama o!osuhteiden muutos. Edellä kuvatulla ja Kiinteistö Oy:n asiassa aikaisemmin laajemmin kuvaamalla tavalla tässä asiassa on kuitenkin osoitettu olevan kysymys sellaisesta rakentamisesta, jota tulee arvioida olosuhteiden muutoksena. Hakijoiden hakemuksen mukainen rasite ei ole aikaisemmin tehtyjen lain 5 (7)
voimaisten rakentamiseen liittyvien päätösten, kuten esimerkiksi rakennuslupapäätösten, jälkeen toteutettavissa. 3.2.4 Kohtuuttomuusarvioinnista Hallinto-oikeus toteaa ilman asianmukaisia perusteluja, että Kiinteistö Oy:lle ei aiheudu kohtuutonta haittaa Hakijoiden hakemuksen mukaisen rasitteen perustamisesta. Kiinteistö Oy toteaa kohtuuttomuusharkinnan tekemisestä yleisesti, ettei rasitteen perustamista koskevassa päätöksessä eikä myöskään hallinto-oikeuden päätöksessä ole riittävällä tavalla arvioitu sitä, onko rasitteen perustaminen kohtuutonta Kiinteistö Oy:n kannalta siten, että rasitteen perustamiselle olisi edellytykset. Erityisiä puutteita kohtuuttomuusharkinnassa on ainakin seuraavilta osin: (i) (ii) (iii) (iv) (v) vaihtoehtoisia toteuttamismalleja ei ole lainkaan selvitetty; pysyviä ja väliaikaisia haittoja ei ole selvitetty; Päätöksen johdosta Kiinteistö Oy:lle aiheutuvien kustannusten määrää ei ole arvioitu mitenkään; hyöty-haitta -punnintaa hakemuksen mukaisen ja muiden vaihtoehtojen välillä ei ole tehty; arvio risteysalueella tapahtuvista muutoksista sekä arvio liikennemäärän lisääntymisen vaikutuksista liikenneturvallisuuteen ja turvalaitteisiin on tehty vastoin ainoaa tehtyä Ramboll Finland Oy:n laatimaa asiantuntija-arviota. Hakijoiden hakemuksen edellyttämää kohtuullisuusarviointia ei ole tehty missään vaiheessa sen paremmin rasitetoimituksen kuin hallinto-oikeuden käsittelynkään yhteydessä. Kohtuuttomuusharkinnan tekemiselle ei ole ollut oikeudellisia eikä materiaalisia perusteita. Päätös on siten lainvastainen. 4 YHTEENVETO Hakijoiden hakemus on hylättävä ensisijaisesti siksi, ettei se ole voimassa olevan asemaakaavan mukainen. Mielenkiintoista on se, että Hakijat ovat tästä asiasta samaa mieltä (esim. Hakijoiden vastine 21.11.2016, sivu 7: "Tältä osin on kysymys asemakaavan vastaisesta rasitehakemuksesta... "). Joensuun kaupungin keskenään ristiriitaiset lausunnot asemakaavan tulkinnasta on ratkaistava voimassaolevan asemakaavaan (ajantasa-asemakaava) perusteella, eli siten kuin Kiinteistö Oy vaatii kaavamääräyksiä tulkittavaksi. Hakijoiden hakemuksen hylkäämiselle on myös muita edellä kohdassa 3 esitettyjä kiistattomia perusteita. 6 (7)
Kuopiossa 29. päivänä kesäkuuta 2017 KIINTEISTÖ OY JOENSUUN KAUPPATORI LAATI ~ Hannu Palsola asianajaja, Siilinjärvi LlITTEET 1. Valituksen kohteena oleva Itä-Suomen hallinto-oikeuden päätös 17/0107/3 2. Saantitodistus päätöksen vastaan ottamisesta 3. Rakennusrasitteiden määräämistä koskeva hakemus 21.9.2011 4. Kulkuovea koskeva todistus 7 (7)