HEIi Oi_ r'ry- irti k i HÄMEENLINNAN HALLINTO-OIKEUDELLE Raatihuoneenkatu 1, 131 00 Hämeenlinna Sähköposti : hameenlinnahao a@oikeus.fi 2 9-01-_ 2015 Asi a,, 0 t W 6 J SAAPUNUT 26. 01. 2015 Hämeenlinnan hallinto-oikeus ASIA : Hevossaaren vuokrapalstalaisen kunnaliisvalitus Heinolan kaupunginhallituksen päätöksestä 27.10.2014 385 koskien vuokrapalstan vuokrankorotusta viisinkertaiseksi sekä Heinolan kaupunginhallituksen päätöksestä 15.12.2014 455, jolla vuokralaisen oikaisuvaatimus on hylätty VIITE: Heinolan kaupunginhallituksen päätös 27.10.2014 385: Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien vuokrapaistojen olemassa olevien sopimusten jatkaminen sekä Heinolan kaupunginhallituksen päätös 15.12.2014 455 vuokralaisten Timo Hartikaisen ja Leila Almgrenin oikaisuvaatimuksen Me allekirjoittaneet Heinolan kaupungin Hevossaaressa sijaitsevan vuokrapalstan nro 111-406-0003-0545- P-014 (osoite Korpinmaantie 91, 18100 Heinola) vuokralaiset Timo Hartikainen ja Leila Almgren (ent. Hartikainen) ilmoitamme tyytymättömyyttä em. kaupunginhallituksen päätöksiin ja eritoten maapohjan vuokran korottamiseen viisinkertaiseksi kertarysäyksellä alkaen 1.1.2015 ja vaadimme päätösten kumoamista seuraavilla perusteilla : 1. Olemme 10.11.2014 maksaneet Heinolan kaupungille vuokrasopimuksemme (vuokrasopimus solmittu ajalle 31.8.2001-31.12.2014) mukaisen elinkustannusindeksillä tarkistetun vuoden 2014 maanvuokran Hevossaaren vuokrapalstastamme, joka on 562,15 euroa ja nyt Heinolan kaupunginhallitus esittää päätöksessään 27.10.2014 385, että vuokrapalstamme maanvuokra tulisi jatkossa eli 1.1.2015 alkaen olemaa n viisinkert ainen 2.800 euroa vuodessa vaikka vuokra sopim usaika muutt uisi vain väliaikaiseksi eli toistaiseksi voimassa olevaksi kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Miten on mahdollista, että vuokran määrä vuodessa (siis vuonna 2014 em. 562,15 euroa ja 1.1.2015 lukien 2.800 euroa ) kasvaisi kertalaakista viisinkertaiseksi ja kuitenkin aiempi 15 vuoden vuokrasopimusaika typistyisi vain toistaiseksi voimassaolevaksi, joka kaiken lisäksi voitaisiin irtisanoa niinkin lyhyellä irtisanomisajalla kuin kolmessa kuukaudessa. Lisäksi vuokralaisella ei olisi oikeutta siirtää vuokraoikeutta kenellekään eikä oikeutta uudisrakentamiseen. Jo pelkästään tältä pohjalta tarkasteltuna voidaan havaita, että vuokrankorotus on täysin kohtuuton vuokralaisen kannalta. Vuokralainen on niin sanotusti puun ja kuoren välissä eli ota tai jätä ti anti eessi ellei em. päätöstä saada kumotuksi ja/tai muutetuksi. Tiedusteltaessa muualtakin millaista käytäntöä kunnissa sovelletaan tehtäessä vastaavanlaisten vuokrakohteitten ns. tasokorotuksia saatiin vastaukseksi, että monissa kunnissa sovelletaan esimerkiksi 10 vuoden liukumaa, jona aikana vuokria tasokorotetaan vaiheittain. Jotain tämäntapaista on myös Heinolan kaupunkikin päättänyt 29.6.2009 ja 19.4.2010 (kaup.hall. 231) tasokorottaessaan Kymenvirran alajuoksulla olevien Konniveden kesämökkien vuokrapalstojen vuosivuokria 30 vuoden jatkovuokrasopimuksilla siten, että korotus on sopimuskauden 2015 alussa kaksinkertainen ja toinen tasokorotus 25% tai 50% vuokra-alueen suuruudesta riippuen tehdään vasta vuonna 2020 (Heinolan Kaupungin Maankäyitöosaston selvitys 6.8.2014). Ja lisäksi huomioitavaa on se seikka, että em. korotuspäätokset tehtiin viisi vuotta aiemmin ennen kuin ne astuvat voimaan 1.1.2015. Tästä voidaan selvästi havaita, että saman kunnan alueella eli Heinolan kaupungissa kohdellaan vuokrapalstalaisia t äysin eriarvoisesti mitä tulee vuokrankorotuksiin eli Kymenvirran alajuoksulla 1
Konnivedellä kaksinkertainen ja Kymenvirran yläjuoksulla Ruotsalaisella viisinkertainen tasokorotus kertarysäyksellä. Tällöin ei lainkaan toteudu vuokrapalstalaisten yhdenvertainen ja tasa-arvoinen kohtelu. Vastustamme jo pelkästään em, perusteilla 27.10.2014 385 ja 15.12.2014 455 päätöksien viisinkertaista vuokrankorotusta ja vaadimme päätöksien kumoamista. 2. Ruotsalaisella olevat vuokrapalstat on aikoinaan Heinolan kaupunginkin päättämänä hyväksytty kuntalaisten käyttöön virkistyspaikoiksi, mitä mm. osoittaa kaupungin viimeksi vuonna 1999 tekemä Ruotsalaisen alueen vuokrapalstojen vuokrasopimusten jatkaminen 15 vuodella 31.12.2014 asti. Tällöin vuokrasopimusten siirto-oikeus kiellettiin paitsi poikkeustapauksissa kuten esiin. perinnön kautta. Vuokran määräksi päätettiin 1 markka / m2, mikä tarkoitti esimerkiksi allekirjoittaneen vuokrapaistan vuokraksi 2.600 markkaa vuodessa, jonka vuosittainen korottaminen sidottiin elinkustannusindeksiin. Lisäksi vuokrasopimuksissa kiellettiin uudisrakentamisoikeus. Nyt vuonna 2014 Heinolan kaupunki on lähtenyt aivan eri linjoille suunnitellessaan ja päättäessään Ruotsalaisen vuokrapalstojen olemassa olevien vuokrasopimusten jatkamisesta. Kaupunki on ottanut vuokrahintojen lähtökohdaksi vuokrapalstojen maapohjien markkinaehtoiset hinta-arviot tilaamalla kahdelta eri auktorisoidulta kiinteistänvälitystoimistolta hinta -arviot kunkin palstan maapohjan mahdollisesta myyntihinnasta vapailla markkinoilla. Tässä ollaan jo kaukana vuokrapalstojen vuokraamisesta kuntalaisille virkistyskäyttöön kohtuullisella vuosivuokralla. Suunnanmuutos vuosivuokrien hinnanmäärityksessä on totaalinen täyskäännös, sillä kaupunki perustaa nyt vuokran määrän tuottoarvoprosentteihin maapohjan arviohinnasta, jolloin neljän prosentin tuottoarvolla esimerkiksi allekirjoittaneen vuokrapalstan maapohjan korkeammasta hinta-arviosta 140.000 euroa saadaan vuosivuokraksi 5.600 euroa, mikä olisi kymmenkertainen vuosivuokra nykyiseen vuoden 2014 edellä mainittuun vuosivuokran määrään. Ja kaupunkihan on perusteluissaan ilmoittanut, että se tähtää tähän 4 prosentin tuottoarvon vuokraan ilman mitään 50 prosentin huojennuksia heti kun väliaikainen toistaiseksi voimassaoleva sopimuskausi olisi ohi. (50 % huojennukselta laskettuna allekirjoittaneen vuokrapaistan väliaikainen vuosivuokra olisi 1.1.2015 alkaen 2.800 euroa). (ks. em, päätösptk 27.10.2014 385 sivulta 10 löytyvät vuosivuokran määritysperusteet sekä ptk:n liitteestä kunkin vuokrapaistan vuokra-arvo), ällainen hinnanmäärit s erusteen laisten luottamuksensuojan vastainen. Vuokralaisilla täytyy olla oikeus luottaa kaupunkiin vakaana vuokranantajana siten että vuokrankorotuslinjaukset ovat kohtuullisia. Markkinaehtoinen lähtökohta vuosivuokrien määrityksessä on väärä, koska vuokralaiset eivät ole voineet vapaasti myydä vuokramökkejään ja siirtää vuokrasopimuksiaan ja tämän näkökohdan kaupunki onkin ottanut huomioon vuosien 2000-2014 vuokrasopimuksissa. Dokumentoidusta aineistosta (kaup.hall, 29.3.2013 444) löytyy mm. Heinolan kaupunginhallituksen aiemmin tekemä evästys kaupungin tekniselle toimelle seuraavasti : " Ylävirran vuokrasopimusten jatko ja mahdollinen myyntiasia valmistellaan mahdollisimman pikaisesti samojen periaatteiden mukaisesti kuin alavirta'. Heinolan kaupungissa edelleen asuvat Hevossaaren mokkipalstojen vuokralaiset ilmoittavat etteivät ole löytäneet mitään päätöstä mainitun ohjeistuksen kumoamisesta tai muuttamisesta. Alavirralla Konnivedellä 1.1.2015 voimaan astuneet vuokrankorotukset määriteltiin siis aiempien vuokrasoptmusten vuokrien määrien pohjalta kun sen sijaan ylävirran Hevossaaren alueen vuokrasopimusten vuokranmäärityksissä Hei nolan kaupunki siirt yi aivan muunlaiseen vuokramääritysperusteeseen eli vuokrapaistojen m aapohjien hinta-arviointeihin ja niiden pohjalta tuottoarvoprosentilla laskettaviin vuokrien määriin. Joka tapauksessa tässä on räikeästi rikottu yhdenvertaista ja tasapuolista sekä oikeudenmukaista kohtelua kahden eri alueen vapaa-ajan vuokrapalstojen vuosivuokrien määrityksessä. Tä lläkin perusteella Heinolan kaupungin valituksenalaiset pä ä tökset t ulee kumot a ja palauttaa asia takaisin kaupungin uudelleen valmisteluun samoilla periaatteilla kuin on sovellettu alavirralla Konnivedellä sijaitseviin vuokrapalstojen vuokriin. Ja mikäli vastoin käsitystämme Hevossaaren vuokrapalstojen vuokranmäärityksissä voitaisiinkin soveltaa alavirran Konnivedestä poiketen maapohjien hinta -arviointiin ja tuottoarvoprosenttiin perustuvaa menetelmää niin todettakoon että hinta -arviot ovat ainoastaan olettamia siitä mitä maapohjista voisi saada niitä myytäessä. Näin ollen hinta -arvioista tulisi joka tapauksessa tehdä 30-40 prosentin varovaisuusvähennys mikäli maapohjien hinta -arvioita olisi hallinto-oikeuden mielestä tässä Hevossaaren tapauksessa mahdollista soveltaa. 2
Kaupunginhallituksen 27.10.2014 385 päätöksen sivulla 7 todetaan. että " Alennettu vuokra voidaan perustella lyhyellä vuokra-ajalla sekä rajoituksilla, jotka liittyvät rakentamiseen ja vuokraoikeuden siirtoon`. Todella hämmästyttävää, että kaupunki puhuu alennetusta vuokrasta kun heidän päätöksessään vuosivuokra olisi nousemassa viisinkertaiseksi verrattuna vuoden 2014 vuokraan. Eihän ole edes olemassa mitään sellaisia vuokrasopimuksia joissa voitaisiin puhua 50 % huojen tamisesta. Ainoa oikea lähtökohta on viimeisin vuoden 2014 vuokrataso sekä Heinolan kaupungin alueella oleviin muihin vastaavaniaisiin vapaa -ajan vuokrakohteisiin kuten esim. alajuoksulla Konnivedellä sijaitseviin vuokrakohteisiin vertaaminen. Mainittakoon, että Heinolan kaupunki ei ole esittänyt mitään muuta konkreettista lähivuosien käyttöä Ruot sa la isen vuokra pa ista-alueille. Päinvastoin kaupunki on ilmoittanut, että mikäli vuokrapaistoja vapautuisi nykyisillä vuokralaisilta niin kaupunki vuokraisi kohteet samanlaiseen käyttöön (ks. ptk 27, 10. 2014 385 sivu 10 kohta 5). Kuitenkin nykyisillä vuokralaisilla on etuoikeus saada vuokrapalstansa uudelleen vuokralle ( vuokrasop. Kohta 4.1.) On kuitenkin väärin jos kaupunki lähtee paikkaamaan yleistä kunnallista rahoitusvajettaan yhden ryhmän eli Ruotsalaisen alueen vuokrapalstalaisten kustannuksella päättämällä kohtuuttomista vuokrankorotuksista, Saamamme tiedon mukaan Heinolan kaupunkikin on muuttotappiokunta, josta muutti pois vuon na 2013 noin 258 henkilöä ja että kaupungin alueella olisi myynnissä yli 200 asuntoa. joten kaupungin maininnat Hevossaa ren alueen muunlaisesta käyttöt arkoituksesta ovat nykyisessä taloustaantumassa ainakin lähivuosina vailla realistista todellisuuspohjaa. 3a. Heinolan kaupunki on siis olennaisesti muuttanut käytäntöään vuokranmääritysperusteissa siirtymällä edellä kerrotulla tavalla vuokrapalstojen maapohjien myyntihintojen markkinaehtoisiin arvioihin ja tuottoarvoprosenttisysteemin soveltamiseen ja niissäkin kaupunki soveltaa korkeinta arvioita. Nimittäin asemakaavoitetuilla puistoalueilta on kaupungin ilmoituksen mukaan seitsemän vuokrapaistaa, joille edellä mainitut LKV-arviointitoimistot ovat saaneet kaksi toisistaan olennaisesti poikkeavaa maapohjan hintaarvioita eli alempi hinta -arvion keskiarvo 43.636 euroa ja korkeampi hinta-arvion keskiarvo 130.682 euroa (ks. Heinolan kaupunginvaltuuston ptk 15.9.2014 81 sivu 13, josta kaupunki antoi 15.9.2014 muutoksenhakukiellon kuntalain 91 nojalla, koska päätös koskee vain valmistelua ). Alempi hinta-arvio ottaa huomioon asemakaavoitetun puistoalueen rajoitukset sen päällä olevalle rakennuskannalle esimerkiksi jos rakennus sattuisi palamaan niin et saakaan enää rakentaa uutta tilalle, jolloin on lisäksi olemassa myös riski siitä, että palovakuutuksesta ei makseta korvausta jos ei ole rakennusoikeutta. Ja jos kaupunki antaisikin siirtää vuokraoikeuden niin puistokaava kieltää uudisrakentamisen, joka vaikuttaa olennaisesti kohteen myyntiarvoa alentavasti. Siitä huolimatta kaupunki on yksipuolisesti soveltanut vuokran määrityksessään korkeampaa hinta-arviota. Allekirjoittaneiden vuokrapalsta nro 91 on yksi näistä asemakaavoitetulla puistoalueelia sijaitsevista vuokrakohteista, jonka arvoksi kaupunki on siis soveltanut korkeampaa arviohintaa 140.000 euroa. Myös em. 2- ja tämän 3 - kohdan perusteella vaadimme päätöksien 27.10.2014 385 ja 15.12.2014 kumoamista ja päätetyn vuosivuokran olennaista kohtuullistamista ja mikäli Hämeenlinnan hallinto-oikeus hyväksyisi, että vuosivuokran määrityksen lähtökohtana voi olla vuokrapaistan maapohjan käypä arvo, vaikka alajuoksulla Konnivedellä vuokrankorotuksissa on lähdetty liikkeelle edellisen vuoden vuosivuokrasta, niin siinä tapauksessa vaadimme sovellettavaksi puistokaava -alueilla alempaa 43.636 euron arviointia, joka ottaa huomioon vuokrakohteen erityissijainnin asemakaavoitetulla puistoalueelia, josta aiheutuu merkittävää maapohjan arvonalenemista. 3b. Vertailun vuoksi haluamme tuoda esiin. että myös Kristiinankaupungin valtuusto on 15 12 2014,.8 tehnyt päätöksen huvilatonttien vuokrasopirnusten uusimisperiaattets` å uts änpviåokr a Iuclei lälkaes a pti 1.12015. Aiemma t huvila ton ttien vuokra sopimukset ast uiva t voima an 1.1.2000 ja päät tyivät 31.12.2014. / t Kaupunginvaltuusto muutti vuokranmääritysperusteen uuden vuokrakauden alkaessa tapahtuvaksi huvilantonttien m aapohjien arvojen ja tuottoarvoprosenttien mukaan tapahtuvaksi ja toteaa lisäksi, että "lähes kaikille huvilatonteille voidaan vahvistaa arvo", Kuitenkin "poikkeuksen muodostavat ne vuokratontit, jotka sijaitsevat asemaakaavan viheralueelia (VR) FuruvikenissälKanuunaniemellä (Kanonudden) (ks. Kristiinan kaupunki; vston ptk 15.12.2014 68 sivu 14). Saman päätösptk.n sivulla 35 on kirjattu kaup.vston lopullisena päätöksenä kohdassa 1b, että "FuruvikenissälKanuunaniemellä (Kanonudden) asemaakaavan viheralueella sijaitsevien 3
vuokratonttien vuokrasopimus uusitaan kahdeksi vuodeksi kerrallaan' ja seuraavassa 2 -kohdassa on päätetty vuokrien määrät huvilatonttien markkina-arvojen ja tuottoprosentin mukaan. Poi kk e uk se n tästä määritystavasta muodostavat kuitenkin eno, vuokratontit, jotka sijaitsevat ase mak aavan vi he r al ue e l l a, koska näille sekä muille huvilavuokra-alueille. joille ei ole vahvistettu hintaa. vahvistetaan vuosivuokra. joka määräytyy 700 euron perusmaksusta ja vuokra-alueen pinta-alaan perustuvan maksun 1 0 euroal m2 mukaisesti. Maanvuokra sidot aan ka ikissa tapa uksissa eli nkusta nnusin deksi in (in deksi 201 5:1;. Lisäksi sivun 35 3-kohdan mukaan kaikki muut vapaa-ajan tonttien (riippumatta sijaitsevatko tontitikuviot asemakaavoitetulla alueella vai ei) vuokralaiset paitsi eno, viheralueet saavat niin halutessaan mahdollisuuden vuokratonttinsa lunastamiseen, Koska asemakaavoitetulla viheralueella sijaitsevilla vapaa-ajan vuokratonteilla on em. rankat käyttörajoitukset (esiin. ei uudisrakentamisoikeutta eikä maapohjan lunastusoikeutta eikä siten myöskään mahdollisuutta luovuttaa vuokrapaistaa edelleen kolmannelle) on Loviisan kaupunki päätynyt siihen ettei viheralueilla sijaitseville vuokratonteille voida luotettavalla tavalla määrittää oikeaa käypää arvoa ja siten mainituista rajoituksista johtuen päätynyt alhaisempaan vuosivuokraan, 3c. Vastaavanlainen tilanne on myös Heinolan kaupungin Hevossaaressa asernakaavoitetulla puistoalueella sijaitsevalla seitsemällä vuokrapalstalla, jollainen myös allekirjoittaneen palsta nro 91 on. Tätä osoittaa mm, edellä 3a-kohdassa kerrottu kahden eri LKV-tasoisen auktorisoidun kiinteistönvälitys- ja arviointitoimiston poikkeavat arviot, jotka on selostettu Heinolan kaupunginvaltuuston ptk:n 1 5,9,2014 81 sivulla 13, jossa samojen vuokrapalstojen käypien arvojen keskiarvot puistoalueella eroavat olennaisesti toisistaan alemman arvioinnin ollessa 43.636 euroa ja korkeamman keskiarvon ollessa 130,682 euroa ja Heinolan kaupunki on soveltanut vuokranrnäärityksessään korkeamman arvioinnin yksilöllisiä arvoja, Mm. allekirjoittaneen puistoalueelia sijaitseva vuokrapalsta nro 91 on siinä arvioitu 140,000 euron arvoiseksi. Ervi. 3a-c kohdissa esitetyillä perusteilla katsomme ettei Hevossaaren asemakaavoitetulla puistoalueella oleville vuokrapalstoille voida luotettavalla tavalla määrittää oikeaa käypää myyntiarvoa, koska siihen kohdistuu em. kaltaiset rankat uudisrakentamis- ja maapohjan lunastus- ja edelleen luovutusrajoitukset jolloin kohteeseen ei esimerkiksi voi hakea vuokraoikeuden pysyvyyskiinnitystä eikä ns. laitoskiinn ityksiä mahdollisen lainan vakuudeksi. Mahdolliset suuremmat investoinnitkin kohteeseen ovat riskialttiita, koska vuokranantaja tarjoaa vain toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopirusta 3 kuukauden irtisanomisajalla. Vaadimmekin myös em. 2- ja 3-kohtien perusteella valituksenalaisten päätösten kumoamista sekä asian käsittelyn palauttamista takaisin Heinolan kaupungille siten, että käsittelyssä otetaan sel keästi huomioon alajuoksulla Konnivedellä tehtyjen 201 5 voima a n o-u l vuokrauspäätösten periaatteet sekä myös h uomioon em. 3a-c o dissa esitetyt asemakaavoitetulla puistoalueella sijaitsevien vuokrapalstojen erityisrajoitukset. 4. Edellä lausutun perusteella ilmoitamme, että olemme halukkaita jatkamaan vuokrapaistan nro 91 vuokr alaisina, mutta edel lytäm me, että 1.1.2015 lukien toteutetta va vuosivuakran tasokorot us on kohtuullinen ja kohtuuliisuuden arviointi lähtee liikkeelle vuoden 2014 vuokran määrästä ja mikäli osapuolten kesken ei päästäisi sopimukseen jatkovuokran määrästä niin vaadimme, että Hämeenlinnan hallinto-oikeus määrää, että 1.1.2015 lukien perittäviin vuosivuokriin tulee soveltaa 31.12.2014 päättyneen vuokrasopimuksen ehto jen perusteella määräytyvää vuosivuokraa kunnes Heinolan kaupunginhallituksen päätök set 27.10. 2014 385 ja 15.12.2014 455 ovat lainvoimaisesti ratkaistu valituselimissä. 5. MAINITTAKOON HÄMEENLINNAN HALLINTO-OIKEUDEN TIEDOKSI MYÖS, ETTÄ ALLEKIRJOITTANEET TEKIVÄT 22.11.2014 PÄIVÄTYSSÄ OIKAISUVAATIMUKSESSAAN HEINOLAN KAUPUNGILLE SEURAAVANLAISEN KOMPROMISSIEHDOTUKSEN RUOTSALAISELLA SIJAITSEVIEN KAUPUNGIN OMISTAMIEN VUOKRAPALSTOJEN OLEMASSA OLEVIEN SOPIMUSTEN JATKAMISEKSI, JOTA KAUPUNKI Ei SIIS HYVÄKSYNYT, KOSKA SE HYLKÄSI OIKAISUVAATIMUKSEMME : "E sit ä mm e sovinnollista ratkaisua vuokrasopimusten jatkamiseksi toistaiseksi. Tällöin voitaisiin vä asioiden turha kärjistyminen osapuolten välillä sekä mahdollinen vuosien valituskierre, joka syö kaikkien voimavaroja ja aikaa. 4
Vuosivuokria korotettaisiin 100 prosentilla eli vuokrat nousisivat kaksinkertaisiksi siitä mitä ne ovat tällä hetkellä eli esimerkiksi allekirjoittaneen vuosivuokra nousisi 2 x 562,15 e = 1,124,30 euroon. Tämä olisi yhtenevässä linjassa alajuoksulla Konnivedellä tehtyjen edellä kerrottujen vuokrapaistojen korotusten kanssa. Ja lisäksi nykyisen vuokrasopimuksen kohdassa 4,2 on sovittu, että "Jos laadittavan rantaosayleiskaavan perusteella alue saa rakennusoikeutta. kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden käyvästä korvauksesta hallita palstaa edelleenkin." Koska kaupunki esittää nyt, että uudisrakentaminen kielletään niin päätöksen 27,10,2014 385 kaupungin määrittelemä käypä korvaus olisi vastoin tätä sopimuskohtaa. Esittämämme kompromissiratkaisu eli 100 prosentin tasokarotus olisi todella merkittävä vuokrankerotus tämänhetkiseen ja siten myös selkeä ja positiivinen signaali kuntalaisille kaupungin taholta sekä vastavuoroisesti myös vuokrapalstalaisille vuokrantaso, jonka kanssa olisi vielä mahdollista jatkaa. Edellä esitetyn lisäksi toki vuokralaisina toivomme, että jatkovuokrasopimukset voitaisiin solmia ainakin muutaman vuoden mittaisiksi esimerkiksi viiden vuoden pituisiksi, koska nykyisessä yleisessä taloustilanteessa ei ole lähivuosina näköpiirissä muutoksia Ruotsalaisen alueen muunlaiselle käyttötarkoitukselle." 6. Heinolan kaup hall. on oikaisuvaatimuksen hylkäyspäätöksessään 1 5 1 2.2 014 455 sivu 52 perustellut väärillä syillä miksi Ruotsalaisen ja Konniveden vuokrapalstoja ei voida suoraan verrata keskenään. Koska kaup.hall, haluaa jatkovuokrata vuokrapalstat edelleen nykyisille vuokralaisille ei kaup.hall:n perusteluilla maankäyttömahdollisuuksista tai maankäytöllisellä asemalla ole mitään tekemistä vuokrattaessa mäkkipalstoja yksityisille käyttäjille, Sen sijaan aiemmalta vuokraushistorialla sekä samantyyppisten kohteiden vuokraamispäätöksillä ja -periaatteilla alajuoksulta Konnivedellä on suurikin merkitys. Sitten kaup.hall, sotkee yhdenvertaisuuden Hevossaaren aiempiin vuokrasopimuksiin ja 1.1.2015 alkaviin vuokrasopimuksiin. Yhdenvertaisuuden noudattamisessa on kyse siitä, että kohteleeko kasup, hall. Konniveden ja Hevossaaren vuokrapalstalaisia samojen periaatteiden mukaisesti ja näinhän ei todellakaan ole tapahtunut kuten edellä on eritelty. Ja edelleen kaup.hall, tuo esiin. että uusi vuokrasopimus ei voi olla kohtuuton, koska allekirjoittaminen on vapaaehtoista. Vaasan hallinto -oikeus on antanut Kristiinankaupungissa sijaitsevien huvilatonttien vuokrasopimusten uusemisperiaatteista koskevasta kaupunginvaltuuston päätöksestä 11.11.2013 95 t eh dyst ä valituksesta oman päätök sensä 2.12.2014 nro 1410461 / 1 iolla se kumoaa mainitun kaupunginvaltuuston päätöksen ja velvoittaa kaupungin välittömästi keskeyttämään päätöksen toimeenpanon sekä kaupunginhallituksen tulee päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle,, että tehdään uusi päätös, joka noudattaa hallinto-oikeuden ratkaisua ja perusteluita. Hallinto -oikeus on todennut päätöksensä perusteluissa, että vaikka on kyse kaupungille vapaaehtoisesta maksusta ja vuokrasopimussuhteiden yksityisoikeudellisesta luonteesta huolimatta, kaupunginvaltuuston päätös on hallintopäätös. jonka päätöksentekoa ohjaavat muun muassa vaatimus tasapuolisesta kohtelusta. Hallinto-oikeus katsoo, että laskentamalli johtaa epäoikeudenmukaisiin seurauksiin ja on siten ristiriidassa yhdenvertaisuuden periaatteen kanssa... -,(ks, Kristiinankaupungin vston ptk 15. 122014 68 sivu 34). Samat perustelut pätevät myös Heinolan vuokrapalstojen vuokrien korotuspäätöksiin Kymenvirran aläjuoksulla Konniveden rantavuokrapalstojen ja yläjuoksulla Hevossaaren rantavuokrapalstojen kesken eli siis vaatimus tasapuolisesta kohtelusta ja yhdenvertaisuuden periaatteesta ja oikeudenmukaisuudesta samantyyppisissä vuokrausasioissa. Näitä vaatimuksia ei ole noudatettu valituksen alaisissa päätöksissä 27.10.2014 385 ja 15.12.2014 455 ja siksi ne on kumottava ja asia palautettava takaisin Heinolan kaupungin käsiteltäväksi. Konni veden ja Hevossaaren vuokrapastojen vuokranmäärityksissä ei voi lähtökohtaisesti soveltaa aivan erilaisia vuokramääritysmeneteimiä, koska ne johtavat räikeästi eriarvoiseen lopputulokseen. Päätöksen 15.12 2014 455 sivun 52 alareunassa kaup.hall, perustelee, että käyvästä vuokratasosta mahdolliselle seuraavalle vuokrakaudelle on määrätty nykyisessä vuokrasopimuksessa kohdassa 4.2. 5
joten seuraavan mahdollisen sopimuskauden vuokranmääräytymisperiaatteet ovat olleet täten vuokralaisten tiedossa yli 15 vuotta, Esiin. allekirjoittaneen 29.6.2001 allekirjoitetussa huvilapalstan nro 91 vuokrasopimuksen (voimassaoloaika 31.8.2001-31.12.2014) kohdassa 4.2. (väliotsake on Uudelleenvuokraus ) sanotaan seuraavasti. ` Jos laadittavan rantaosayleiskaavan perusteella alue saa rakennusoikeutta, kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden käyvästä korvauksesta hallita palstaa edelleenkin." Rantaosayleiskaava Korpinmaan ja Vasikkasaaren sekä niiden lähialueiden osalta tuli lainvoimaiseksi 121 2012. Sen sijaan allekirjoittaneen vuokrapalsta sijaitsee Hevossaaressa asemakaavoitetulla puistoalueella, jota koskee rakennuskielto. Näin ollen em, vuokrasop muskohdan 4.2, ehto :... 'jos laadittavan rantaosayleiskaavan perusteella alue saa rakennusoikeutta ` niin siis vain siinä tapauksessa alue voidaan vuokrata käyvästä korvauksesta palstan haltijalle edelleenkin, Em, käyvän korvauksen sopimusmaininta ei siis käsittääksemme voi tulla sovellettavaksi puistoalueella oleviin vuokrapalstoihin, koska niitä koskee rakennuskielto, Ja lopuksi Heinolan kaup.hali. esittää hylkäyspäätöksensä 15,12.2014 455 perusteluissa sivulla 53, että asemakaavoitetulla puistoalueella vuokrapaistojen toisessa (tarkoittaa korkeammassa) arvioinnissa (keskiarvo siis 130.682 euroa kun alempi arvio olisi 43.636 euroa) kaavamerkinnöille (puistoalue tai raken nuspaikka) ei ol lut annettu merkitystä palst ojen arvonmuodostukseen. koska oli l ähdetty olet tama sta, että arviointi tuottaa lähtökohdan puistopalstojen hinnoittelulle, mikäli niiden status päätetään muuttaa tulevaisuudessa. Eihän puistoalueen vuokranmäärityksen lähtökohtaa voida perustaa sellaisen epävarman seikan varaan, että muuttuuko asemakaavoitetun puistoalueen status ehkä mahdollisesti tulevaisuudessa siten, että puistoa lueen vuokrapaistat saavat rakennuspaikan sta tuksen eli kaavaa pitäisi tältä osin muuttaa. Ei näin epävarmalla perusteella josta ei ole olemassa mitään muutospäätöksiä voida päättää, että puistoalueiden vuokranmäärityksiin sovelletaan korkeampaa hinta-arvioita, jossa ei siis ol e otett u lain kaan huomioon nykyisiä olemassa olevia em. ankaria rajoituksia puistoalueen vuokrapalstoille. Myös tältä osin valituksena laiset pää tökset on kumott ava ja asia palautettava kaupungin uudelleenkäsittelyyn hallintooikeuden ohjeiden kera. Sivulla 54 kaup.hall. (päätös 15.12.2014 455) mainitsee, että puistossa sijaitsevat vuokrapaistat vuokrataan vain toistaiseksi voimassa olevilla sopimuksilla jne. Tämäkin kohta vahvistaa sitä seikkaa, että koska tulevaisuus ja jatko näiden vuokrapalstojen osalta on epävarma, jolloin mahdolliset vuokramkin perusinvestoinnit ovat riskialttiita niin vastaavasti vuokratalo tulee määrittää viimeksi maksetun vuoden 2014 pohjalta ottaen lisäksi huomioon edellä eritellyt puistoalueen vuokrapaistojen erityispiirteet ankarine rajoituksineen, ingissä 25 tammikuuta 2015 ikäinen Varatu 5mari. Helsinki Karviaistie 6 B 16, 00700 Helsinki Puh. 050-534 8484 (valituskirjelmän laatija) Leila Almgren (,erot. Hartikainen) HSO-sihteeri, Helsinki Papinmäentie 15 A, 00630 Helsinki viitteet: Heinolan kaupunginhallituksen päätökset 27.10.2014 385 ja 15.12.2014 455, jossa liitteenä valitusosoitus tiedoksiantoineen Huvila alstan nro 91 vuokrasopimus 29.6.2001 dea - `City u n i n V J ' t o 4 s rä + å 2 o 1 4 y l Cx. I( LS 5 i ' J4 YiIC4tr a rr'ri f1 V c Q x. :. : C J p Q '. c r 3 V u k Å 1 7 tlc3 1 1 l /, -, > 4 r i111,11 4 j k t{ 6