JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 5/11 Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 KOKOUSTIEDOT Aika Paikka OSALLISTUJAT Päätöksentekijät tiistai 19.4.2011 kello 14.00 15.55 Tietotalon nh Komisario, Kilpisenk. 1 Jäsen Henkilökohtainen varajäsen x Ulla Lauttamus, pj Raimo Kinnunen x Terhi Pulli, vpj, pj asia 39 Riitta-Maija Hautamäki x Jaakko Selin Seppo Hytönen x Veijo Koskinen Tuulikki Väliniemi x Pirkko Selin, poistui klo 14.55 Marko Huttunen Marja Komppa x Tuija Mäkinen, saapui klo 14.08 x Juhani Starczewski, saapui klo 14.03 Arto Rinnesalo x Harri Nieminen Helena Helin-Kautto OSALLISTUJAT Muut läsnäolijat Markku Andersson kaupunginjohtaja x Esko Eriksson esittelijä Soile Kinos sihteeri x Taija Viinikka sihteeri x Mikko Lepo kiinteistökehityspäällikkö x Kari Sensio rakennuttajapäällikkö x Mirja Hiltunen yhdyskuntalakimies, asia 39 x Annaliisa Lehtinen lakimies, Castrén & Snellman, asia 39 ALLEKIRJOITUKSET Puheenjohtajat Sihteeri KÄSITELLYT ASIAT PÖYTÄKIRJAN TARKASTUS Ulla Lauttamus Terhi Pulli Taija Viinikka asiat 34 38, 40 asia 39 34-40 26.4.2011 Tietotalon aulan infopiste Kilpisenkatu 1 Harri Nieminen Jaakko Selin asiat 34 37, 39-40 Veijo Koskinen asia 38 PÖYTÄKIRJA YLEISESTI NÄHTÄVÄNÄ Todistaa OTTEEN OIKEAKSI TODISTAA 26.4.2011 Tietotalon aulan infopiste Kilpisenkatu 1 Taija Viinikka
Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 9 Dnro 1102/11 39 Valtiontalon kiinteistön (179-1-9-14) kauppakirjan hyväksyminen Asian valmistelijat: kiinteistöjohtaja Esko Eriksson p. 0500 641 621, kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lepo p. 040 830 6379 ja yhdyskuntalakimies Mirja Hiltunen p. 014 266 5003 Kaupunginvaltuusto päätti 12.11.2006, että Valtiontalon ja sen kulmatontin käyttöä ja myyntiä ryhdytään valmistelemaan. Tätä varten kaupunginjohtaja nimesi ohjausryhmän. Valtiontalon kiinteistön ostamisesta ja kehittämisestä julkaistiin keväällä 2007 julkinen luovutus- ja tarjouskilpailu. Tarjouksen jättöpäivään, 20.6.2007 mennessä, tuli kaksi tarjousta, SRV Oyj:ltä ja Skanska Talonrakennus Oy:ltä. Skanska Talonrakennus Oy ei tehnyt kuitenkaan varsinaista ostotarjousta eikä myöskään pyydettyä kehittämissuunnitelmaa, mutta olisi ollut valmis tekemään ns. yhteistyösopimuksen, jonka pohjalta olisi voitu käynnistää tarkempi suunnittelu ja kehittäminen. Valtuusto hyväksyi 10.12.2007 SRV Yhtiöt Oyj:n (perustettavan yhtiön tai yhtiöiden lukuun) kanssa tehtävän esisopimuksen Valtiontalon kiinteistön, myymiseksi ja kehittämiseksi. Kaupunginvaltuuston päätös on lainvoimainen. Kaupunginvaltuusto on myös hyväksynyt naapurikorttelia koskevan asemakaavamuutoksen 11.5.2009. Kaavaa koskeva valitus on vireillä korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Hallinto-oikeus on hylännyt asemakaavaa koskevat valitukset 28.6.2010. Kaupungin tavoitteet Keskeisiä tavoitteita kaupungilla esisopimuksen osalta on ollut: 1. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaan Valtiontalon peruskorjaus Ympäristökeskuksen suojelupäätöksen ja museoviraston ohjeiden mukaisesti. 2. Uudisrakennuksen toteuttaminen niin, että se tukee arvokasta kulttuuriympäristöä koko korttelia täydentävänä kokonaisuutena. 3. Kaupunkikuvan elävöittäminen Jyväskylän keskustavision mukaisesti sekä hyvien toiminnallisten kulkuyhteyksien muodostaminen muuhun kaupunkirakenteeseen sopivaksi. Valtuuston hyväksymässä esisopimuksessa on korostettu, että huolimatta osapuolten tavoitteista koko korttelin kehittämiseen, tulee kiinteistön itsenäinen kehittäminen olla mahdollista. Kaupunginvaltuuston hyväksymän esisopimuksen pääkohdat Esisopimuksessa on sovittu järjestelyn osalta osapuolten tavoitteista, velvoitteista ja vastuista, kustannusten jakaantumisesta sekä asemakaavojen tavoit-
Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 10 teista, lopullisen kaupan edellytyksistä ja ehdoista sekä esisopimuksen voimassaolosta. Esisopimuksen määräykset ovat osapuolia kaikilta osin sitovia lukuun ottamatta niitä määräyksiä, joiden osalta on annettu mahdollisuus sopia myöhemmin tarkennettavalla tavalla tai esisopimuksesta poiketen. Esisopimus on jättänyt osapuolille mahdollisuuden poiketa esisopimuksessa sovitusta mm. seuraavien klausuulien osalta: Asemakaavoituksen tavoitteista sopiminen Ostajan oikeus vaatia lopullisen kaupan tekemistä ennen kaavoituksen lainvoimaisuutta Esisopimuksessa määritellyt osapuolten tavoitteet ja velvollisuudet Esisopimuksessa kaupungin ensisijaisena tavoitteena on ollut turvata valtiontalon suojeluarvot säilyttävä kiinteistön kunnostaminen myymällä kiinteistö SRV Yhtiöt Oyj:lle. Toissijainen tavoite kaupungilla on ollut kehittää koko korttelia nro 9. SRV Yhtiöt Oyj:n tavoitteena on ollut hankkia kiinteistö, toteuttaa kiinteistön saneeraus ja uudisrakentaminen sekä toimia koko korttelin osalta kiinteistöjen kehittäjänä, suunnittelun koordinoijana ja rakentajana. Esisopimuksen loppuun on liitetty luonnos kiinteistön tulevasta kauppakirjasta. Nyt johtokunnalle hyväksyttäväksi esitetty kauppakirjaluonnos vastaa osapuolten velvoitteiden osalta esisopimuksen liitteenä olevaa kauppakirjaluonnosta. Kauppahinta Esisopimuksessa hyväksytty kauppahinta sitoo kaupan osapuolia. Kauppahinnaksi oli esisopimusta edeltäneissä neuvotteluissa sovittu Valtiontalokiinteistön tasearvo, yhteensä 207 091 (tontti 202 294 ja rakennus 4 797 ). Kauppahintaan ovat vaikuttaneet ostajalle tulevat Valtiontalon kaikki peruskorjausriskit ja vastuut. Valtiontalon peruskorjauskustannukset ja siihen liittyvät riskit ovat erittäin suuret ja muodostuvat ennen kaikkea rakennuksen perustusten ja rungon tuennasta sekä pohjavesiolosuhteista. Kauppahinnan määrittelyssä on otettu huomioon myös Valtiontalon pohjaratkaisu ja sen tehottomuus. Rakentamisen ja tilojen käytön tehokkuutta heikentävät mm. rakennuksen entisöitävät liikennetilat, käytävät, portaikot, juhlasali sekä sokkeloiset kellaritilat. Esisopimuksen hyväksymisen yhteydessä arvioitiin, että kaupungin omana hankkeena Valtiontalon peruskorjauksen, entisöinnin ja pysäköintilunastuksen kustannukset olivat olleet lähes 10 M (alv 0 %) edellä mainittujen riskien lisäksi. Tulopuolella olisi vastaavasti ollut peruskorjatun Valtiontalon tuottoarvo ja rakennusoikeuden arvo, yhteensä noin 8 M (alv 0 %), mikä olisi tehnyt kaupungin omasta hankkeesta arvoltaan negatiivisen.
Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 11 Valtiontalo on suojeltu kulttuurihistoriallisesti huomattavien rakennusten suojelusta annetun lain nojalla. Siitä on olemassa Keski-Suomen Ympäristökeskuksen suojelupäätös N:o 1/561/99, jonka mukaan rakennuksen suojelu on suoritettava osittain ns. entisöiden, mikä on huomattavasti vaativampaa kuin ns. normaali rakennussuojelu. Pysäköinti ja huoltoratkaisu esisopimuksessa Osapuolet ovat esisopimuksessa linjanneet pyrkimyksiään tontin nro 14 ja koko korttelin 9 kehittämisen osalta. Tähän kehittämiseen ovat olennaisesti liittyneet pysäköinnin ja koko korttelin huollon järjestäminen. SRV:n tarjouksessaan esittämien ja sittemmin esisopimukseen sisällytettyjen tavoitteiden toteutuminen pysäköinnin ja huollon järjestämiseksi riippuu osaksi asemakaavamuutoksista. Esisopimuksessa pysäköinnin järjestämisessä on päädytty tavoittelemaan Kirkkopuiston eteläsivulle rakennettavan pysäköintitalon, P-Paraatin, rakentamista. Pysäköintitalon sijainti on merkitty asemakaavassa 1. kaupunginosan katu- ja puistoalueille (Kirkkopuisto), jota koskeva asemakaavamuutos on hyväksytty 11.5.2009. Valtuuston päätös on vailla lainvoimaa. Tällä hetkellä asia on vireillä korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Hämeenlinnan hallinto-oikeus on 28.6.2010 hylännyt asemakaavaa koskevat valitukset. Vaikka osapuolet ovat pitäneet pysäköinnin järjestämiseksi muutettavaa asemakaavaprosessia kaupan toteutumisen edellytyksenä, ovat osapuolet kuitenkin esisopimuksessa mahdollistaneet tavoitteista poikkeamisen yhteisellä päätöksellä. Kaupungin edun mukaista on hyväksyä SRV Yhtiöt Oyj:n esitys kaupan loppuun saattamiseksi ilman asemakaavamuutosten lainvoimaisuutta, koska valtiontalon peruskorjauksen ja entisöinnin osalta kaavamuutoksilla ei olisi kuitenkaan merkitystä. Valtiontalo on joka tapauksessa peruskorjattava. Valtiontalon kunnostaminen onkin ollut kaupungin ensisijainen tavoite järjestelyssä. Maankäyttö- ja rakennuslain (156 ) mukaan kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Koska pysäköintivelvoitteen toteuttamista ei ole ainakaan vielä mahdollista toteuttaa esisopimuksessa linjatulla tavalla, on kaupungilla oikeus osoittaa tarvittavat autopaikat tilapäisesti muualta asemakaavavalitusprosessin aikana. Esisopimuksen tarkoitus on tarkentaa huollon järjestämistä koko korttelin näkökulmasta jatkoneuvottelujen pohjalta myöhemmin. Esisopimuksen edellytykset lopullisen kaupan tekemiselle Esisopimuksen kohdassa 8) on luetteloitu ostajan suunnitelmien edellyttämät asemakaavalliset edellytykset lopullisen kaupan toteutumiselle. Esisopimuksen kohdassa 6) on kuitenkin todettu, että osapuolet voivat muuttaa asemakaavoitukseen liittyviä tavoitteita.
Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 12 Nykyisessä tilanteessa lopullisen kaupan ehtona ostaja ei edellytä asemakaavoituksen lainvoimaisuutta, vaan ostaja sitoutuu lopullisella kaupalla tekemään esisopimuksen mukaisen kiinteistökaupan nykyisen ja voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Voimassa oleva asemakaava mahdollistaa Alvar Aallon suunnitteleman Valtiontalon peruskorjauksen ja entisöinnin esisopimuksen ja tarjouspyyntöasiakirjojen mukaisesti. Toimivalta kiinteistökaupan hyväksymisessä Liikelaitosten johtosäännön mukaan toimivalta alle 1 miljoonan euron kiinteistökauppojen hyväksymiselle on Tilapalvelun johtokunnalla. Kauppakirjan ehtojen hyväksymisestä päättää edellä mainitun säännöksen perusteella Tilapalvelun johtokunta. Päätöksen täytäntöönpano Kuntalain 98 :n mukaisesti päätös voidaan panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman. Täytäntöönpanoon ei säännöksen mukaan kuitenkaan saa ryhtyä, jos oikaisuvaatimus tai valitus käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi taikka jos oikaisuvaatimuksen käsittelevä toimielin tai valitusviranomainen kieltää täytäntöönpanon. Perustelut päätöksen täytäntöönpanolle muutoksenhausta huolimatta Päätös tulisi panna täytäntöön välittömästi. Valtiontalo on vaarassa vaurioitua pysyvästi. Rakennuksesta tehdyt kuntoselvitykset sekä rakennusvalvontaviranomaisen kehotus (4.6.2010) ryhtyä käyttöturvallisuusselvityksessä 28.12.2009 edellytettyihin toimenpiteisiin osoittavat, että korjaustoimenpiteet tulisi aloittaa välittömästi. Rakennus on ympäristölleen vaaraksi mm. halkeamien lisääntymisen ja rappauksen irtoamisen vuoksi. Viimeisimmän käyttöturvallisuusselvityksen 28.12.2009 mukaan ns. juhlasalisiipi on asetettava kokonaisuudessaan käyttökieltoon. Tämän lisäksi Kilpisenkadun siiven kolmannen ja neljännen kerroksen tilat on asetettava käyttökieltoon. Tämän johdosta rakennus on kokonaisuudessaan tyhjennetty turvallisuussyistä, koska rakennuksessa on olemassa rakenteiden romahdusvaara. Valtiontalon omistuksen vaihtuminen ja omistajavelvoitteiden siirtyminen ostajalle merkitsevät julkisivusuojausrakenteen kiireellisen suojaus- ja huputusvelvollisuuden poistumista kaupungilta. Kaupungin sekä yleisen edun kannalta peruskorjauksen käynnistäminen on rakennuksen erittäin huonon kunnon vuoksi erittäin tärkeätä ja välttämätöntä. Täytäntöönpanoa puoltavat seikat ovat painoarvoltaan merkittäviä. Päätösliitteet: Kvalt 10.12.2007, asia 184 päätösote ja Ympäristöministeriön suojelupäätös 26.5.2000 Osapuolten välinen esisopimus liitteineen
Tilapalvelu Liikelaitoksen johtokunta 19.4.2011 13 Jyväskylän Valtiontalo, käyttöturvallisuusselvitykset 31.10.2005 ja 28.12.2009 Jyväskylän Valtiontalo, julkisivujen kuntotutkimusraportti 27.9.2010 Jyväskylän rakennusvalvonta, kehotus 4.6.2010 Kauppakirjaluonnos liitteineen Harri Niemisen eriävä mielipide Kiinteistöjohtaja Erikssonin ehdotus Tilapalvelun johtokunta päättää hyväksyä liitteenä olevan kiinteistön kauppakirjan, koskien kiinteistöä 179-1-9-14 kauppakirjassa mainituin ehdoin. Johtokunta merkitsee tiedoksi Valtiontalosta tehdyt käyttöturvallisuus- ja kuntoselvitykset sekä rakennusvalvontaviranomaisen kehotuksen ryhtyä 28.12.2009 käyttöturvallisuusselvityksen mukaisiin toimenpiteisiin. Johtokunta päättää, että päätös laitetaan täytäntöön mahdollisesta muutoksenhausta huolimatta yllä esitetyillä perusteilla. Kiinteistöjohtaja Erikssonin korjattu ehdotus Tilapalvelun johtokunta päättää hyväksyä liitteenä olevan kiinteistön kauppakirjan, koskien kiinteistöä 179-1-9-14 kauppakirjassa mainituin ehdoin. Johtokunta merkitsee tiedoksi Valtiontalosta tehdyt käyttöturvallisuus- ja kuntoselvitykset ja rakennusvalvontaviranomaisen kehotuksen ryhtyä 28.12.2009 käyttöturvallisuusselvityksen mukaisiin toimenpiteisiin sekä ostajan kirjallisen ilmoituksen 7.12.2010 esisopimuksen jatkamiseksi. Johtokunta päättää, että päätös laitetaan täytäntöön mahdollisesta muutoksenhausta huolimatta yllä esitetyillä perusteilla. Päätös Hyväksyttiin korjatun päätösehdotuksen mukaan Asia käsiteltiin ennen asiaa 38. Puheenjohtaja Ulla Lauttamus poistui esteellisenä kokoushuoneesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Puheenjohtajana toimi tämän asian käsittelyn ajan varapuheenjohtaja Terhi Pulli. Tuija Mäkinen saapui klo 14.08 tämän asian käsittelyn aikana ennen päätöksentekoa. Harri Nieminen jätti päätöksestä kirjallisen eriävän mielipiteen.