LIITE X HALLINNANJAKOSOPIMUKSEEN TÄMÄ YLLÄPITOSOPIMUS on tehty 14.3.2013. OSAPUOLET (1) Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy (y-tunnus 2238951-2) (KOY Villimies) (2) Lappeenrannan kaupunki itse tai sen omistaman/perustettavan yhtiön lukuun (y-tunnus ) (KOY Teatteri) TAUSTA JA TARKOITUS (1) (2) yhdessä Osapuolet ja erikseen Osapuoli. (A) (B) (C) (D) Tämä Ylläpitosopimus täydentää samanaikaisesti Osapuolten välillä allekirjoitettua Hallinnanjakosopimusta liitteineen. Ylläpitosopimuksessa käytetään Hallinnanjakosopimuksessa yksilöityä terminologiaa. Selvyyden vuoksi todetaan, että: (a) (b) Tontin yhteisomistajien väliset omistus- ja hallintaoikeudet sekä Tontin yhteisomistukseen liittyvät pääperiaatteet on määritelty Hallinnanjakosopimuksessa ja että Tontilla sijaitsevien rakennusten, rakennelmien, laitteiden ja järjestelmien rakennuttamiseen liittyvät oikeudet ja velvoitteet on määritelty Osapuolten välisessä Toteutussopimuksessa. Tässä Ylläpitosopimuksessa sovitaan tarkemmin Tonttiin, Kauppakeskukseen ja Teatteriin liittyvistä ylläpitovelvoitteista. Hallinnanjakosopimuksessa todetusti KOY Villimies on tarkoitus yhdistää yhdeksi kiinteistöyhtiöksi muiden Kauppakeskuskiinteistöyhtiöiden kanssa. Sulautumisen täytäntöönpanon jälkeen sulautumisessa muodostettu yksi kiinteistöyhtiö jatkaa tämän Ylläpitosopimuksen Osapuolena. 1 SIJOITTAMINEN JA PYSYTTÄMINEN 1.1 Rakennukset, rakennelmat, laitteet ja järjestelmät 1.1.1 Osapuolten oikeudesta sijoittaa ja pysyttää toisen Osapuolen omistus- ja hallinta-alueille rakennus, rakennelmia, laitteita ja järjestelmiä on sovittu tarkemmin Hallinnanjakosopimuksen ehdossa 1.5. 1.1.2 Selvyyden vuoksi todetaan, että Osapuolilla on oikeus pitää rakenteitaan paikoillaan käyttäen hyväkseen Osapuolen omistukseen ja hallintaan kuuluvia rakenteita, kuten perustuksia, pilareita ja kantavia seinä- ja välipohjarakenteita. Osapuolilla on pysyvä velvollisuus pysyttää sanotut rakenteet paikallaan ja pitää ne kunnossa jäljempänä tässä Ylläpitosopimuksessa yksilöidyllä tavalla. 1.2 Valomainokset ja kyltit 1.2.1 Osapuolilla on oikeus sijoittaa (ja pysyttää) kustannuksellaan valomainoksia ja kylttejä Tontille, Kauppakeskukseen ja Teatteriin siten, että ne muodostavat yhtenäisiä valomainosaluekokonaisuuksia ja noudattaen rakennusvalvontaviranomaisen lupaa. 1 (6)
2 AUKIOLOAJAT 2.1 Kauppakeskuksen aukioloajat noudattelevat IsoKristiinan kulloisiakin aukioloaikoja, kuitenkin siten, että KOY Villimies joka tapauksessa mahdollistaa KOY Teatterin asiakkaiden pääsyn Teatteriin ja sieltä poistumisen tämän aukioloaikoina. 2.2 Teatteri suunnitellaan monikäyttötilaksi, jota käytetään teatterin toimintojen ohella myös muihin yleisötilaisuuksiin. Teatterin aukioloajat määräytyvät teatterin kulloisenkin ohjelmiston ja tilassa järjestettävien muiden yleisötilaisuuksien ajankohtien mukaan. 2.3 Kummallakin Osapuolella on oikeus päättää muutoksista yksinomaan omassa hallinnassaan olevan tilan ja alueen aukioloon itsenäisesti, ilmoittamalla siitä kirjallisesti toiselle Osapuolelle. Siltä osin kun KOY Teatterin aukioloaikamuutos vaikuttaa jäljempänä tässä Ylläpitosopimuksessa yksilöityihin Kauppakeskukseen kohdistuviin käyttöoikeuksiin tai niihin liittyviin kustannuksiin, sovitaan aukiolomuutoksista kustannusvaikutuksineen Osapuolten kesken erikseen. 2.4 Yhteiset aula-alueet, Kauppakeskuksessa sijaitseva KOY Villimiehen asiakasaula ja käytäväalueet ovat Osapuolten ja heidän asiakkaidensa vapaassa käytössä käyttäjien toimintaan liittyvien aukioloaikojen puitteissa, mutta kuitenkin vähintään klo 7-21 välisenä aikana. 3 KÄYTTÖ- JA KULKUOIKEUDET 3.1 Portaat, hissit, liukuportaat, huoltokäytävät ja yhteiset alueet 3.1.1 Osapuolet mahdollistavat käyttöhenkilökuntansa vapaan käyttöoikeuden yhteisiin huoltokäytäviin ja porrashuoneisiin. 3.1.2 Hissit ja liukuportaat ovat kaikki kummankin Osapuolen vapaassa käytössä lukuun ottamatta kuitenkin lavastenostinta, joka on yksinomaan KOY Teatterin käyttöhenkilökunnan käytössä. 3.1.3 Yhteisten alueiden (yksilöidyt aulat ja käytäväalueet) käytöstä ja aukiolosta on sovittu yllä kohdassa 2.4. 3.2 Pysäköintitila 3.2.1 Selvyyden vuoksi todetaan, että Pysäköintitila on KOY Villimiehen omistuksessa ja hallinnassa. Pysäköintitilan omistuksesta ja hallinnasta sekä KOY Teatterin asiakkaiden oikeudesta käyttää Pysäköintitilaa maksulliseen pysäköintiin on sovittu Hallinnanjakosopimuksen ehdossa 1.4. Todettakoon vielä, että KOY Teatteri huolehtii ja vastaa siitä, että Asemakaavan edellyttämät Teatterin pysäköintipaikat osoitetaan Tontin ulkopuolelta. 3.2.2 Selvyyden vuoksi todetaan, että KOY Villimiehellä on oikeus käyttää kaikkia Pysäköintitilaan johtavia ajoväyliä, jotka ovat välttämättömiä/tarpeellisia Pysäköintitilan käyttämiseksi. 4 YLLÄPITOVELVOITTEET 4.1 Ylläpitovelvoitteiden jakautuminen 4.1.1 KOY Villimies vastaa Kauppakeskuksen ylläpitovelvoitteiden täyttämisestä ja KOY Teatteri vastaavasti Teatterin ylläpitovelvoitteiden täyttämisestä. Ylläpitovelvoitteilla tarkoitetaan kaikkia Kauppakeskuksen ja/tai Teatterin hallinnointiin, käyttöön, hoitoon, kunnossapitoon, korjauksiin, peruskorjauksiin ja - 2 (6)
parannuksiin sekä uusimiseen ja muihin vastaaviin liittyviä tämän Ylläpitosopimuksen mukaisia toimia niihin mahdollisesti liittyvät suunnittelu-, valvonta-, toteutus- ja viranomaisluvat mukaan lukien (Ylläpitovelvoitteet). 4.1.2 Tonttiin liittyvien mahdollisten Ylläpitovelvoitteiden täyttämisestä vastaa KOY Villimies. 4.1.3 Selvyyden vuoksi todetaan, että Ylläpitovelvoitteiden täyttämiseen liittyvät kustannusvastuut määräytyvät tämän Ylläpitosopimuksen ehdon 5 mukaisesti. 4.2 Ylläpitovelvoitteiden täyttäminen 4.2.1 Yleistä 4.2.1.1 Ylläpidosta vastataan aktiivisesti, suunnitelmallisesti, ennakoivasti ja huolellisen kiinteistönomistajan tavoin. Tarvittavat toimenpiteet suoritetaan oikeaaikaisesti ja siten, ettei tarvittavien toimenpiteiden suorittamatta jättäminen tai viivästyminen aiheuta vahinkoa toiselle Osapuolelle, toisen Osapuolen omaisuudelle taikka kolmansille. 4.2.1.2 Ylläpitotoiminta perustuu korjausten-, perusparannusten ja uusimisten osalta lähtökohtaisesti Osapuolten kustannuksellaan teettämiin, kulloinkin voimassaoleviin PTS-suunnitelmiin. Tämän sopimuskohdan mukaiset velvoitteet täytetään hyvän rakennustavan mukaisesti siten, että ylläpitovelvoitteiden toteuttamista koskevat kulloisetkin rakentamisen yleiset laatuvaatimukset sekä viranomaismääräykset ja -vaatimukset täytetään täysimääräisesti. 4.2.1.3 Jollei toisin erikseen sovita, Tontin, Kauppakeskuksen ja/tai Teatterin rakennusten ja teknisten järjestelmien sekä ulkoalueiden hoidossa ja kunnossapidossa, siivouspalveluissa ja jätehuollossa noudatetaan Kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset Kiinteistö RYL 2009 -ehtoja. 4.2.1.4 Ylläpitovelvoitteiden täyttämisessä huomioidaan myös kummankin Osapuolen Tonttiin, Kauppakeskukseen ja/tai Teatteriin liittyvät kulloisetkin kohtuulliset ekotehokkuusvaatimukset. Selvyyden vuoksi todetaan, että ekotehokkuuteen liittyviä vaatimuksia saattaa nousta esiin esimerkiksi, jos Osapuoli on hakenut/hakee omistamaansa rakennukseen LEED-, BREEAM- tai muuta vastaavaa sertifikaattia. 4.2.1.5 Ylläpitovelvoitteiden täyttämisestä informoidaan toista Osapuolta kirjallisesti hyvissä ajoin etukäteen. Ylläpitovelvoitteiden täyttämisessä huomioidaan myös toisen Osapuolen kohtuulliset edut. Ylläpitovelvoitteiden täyttäminen pyritään ajoittamaan ja suorittamaan siten, että Ylläpitovelvoitteen suorittamisesta toiselle Osapuolelle ei aiheutuisi vähäistä suurempaa haittaa. 4.2.1.6 Mikäli Ylläpitovelvoitteen suorittamisesta aiheutuu toiselle Osapuolelle vähäistä suurempaa haittaa, on velvoitteen suorittamisesta ilmoitettava toiselle Osapuolelle kirjallisesti vähintään seitsemän (7) kuukautta ennen työn aiottua aloitushetkeä. Tällaisen työn suorittamiseen liittyvissä käytännön järjestelyissä on huomioitava toisen Osapuolen kohtuulliset, aiheutuvien haittojen ja häiriöiden minimointiin liittyvät vaatimukset. 4.2.1.7 Osapuolilla on aina oikeus teettää itselleen kuuluva kiireellinen hätätyö välttämättömässä laajuudessa ilmoittamalla toimenpiteen suorittamisesta toiselle Osapuolelle kirjallisesti niin pian kuin mahdollista hätätyön suorittamisen jälkeen. 4.2.1.8 Mikäli toinen Osapuoli laiminlyö sille kuuluvan Ylläpitovelvoitteen sen täyttämistä koskevasta, toisen Osapuolen kirjallisesta vaatimuksesta ko. vaatimuksessa asetetussa vähintään 30 vuorokauden ajassa, on toisella Osapuolella oi- 3 (6)
keus teettää Ylläpitovelvoite laiminlyövän Osapuolen kohtuullisella kustannuksella. Tällainen teettämisoikeus koskee kuitenkin vain Ylläpitovelvoitteita, joiden suorittamatta jättämisellä on välitön heikentävä vaikutus toisen Osapuolen omistus- ja/tai hallintaoikeuteen. 4.2.1.9 Selvyyden vuoksi todetaan, että Osapuolilla on aina oikeus teettää toiselle Osapuolelle kuuluva kiireellinen hätätyö välttämättömässä laajuudessa toisen Osapuolen kohtuullisella kustannuksella ilmoittamalla toimenpiteen suorittamisesta toiselle Osapuolelle kirjallisesti niin pian kuin mahdollista hätätyön suorittamisen jälkeen. 4.2.2 Erityisesti turvallisuuteen vaikuttavien ylläpitovelvoitteiden täyttämisestä 4.2.2.1 Osapuolten tiedossa on, että kiinteistönomistajan vastuu kiinteistön ja sillä sijaitsevien rakennusten ja rakennelmien turvallisuudesta kuuluu korostuneen huolellisuusvelvoitteen piiriin. Ylläpitovelvoitteiden täyttämisessä kiinnitetäänkin erityistä huomiota siihen, että Tontin, Kauppakeskuksen ja Teatterin turvallisuuteen liittyvät riskit hallitaan ja eliminoidaan kaikin kohtuullisin toimin. Tämä velvoite koskee esimerkiksi yleisessä käytössä olevien alueiden puhtaana- ja muuta ylläpitoa liukkaudentorjunta sekä kattolumen ja jään pudotus huomioon ottaen. 4.2.3 Yhteistyö ylläpitovelvoitteiden täyttämisessä 4.2.3.1 Osapuolten tiedossa on, että (a) KOY saattaa olla vähintäänkin osittain velvollinen kilpailuttamaan Ylläpitovelvoitteensa julkisista hankinnoista annetun lain mukaisesti ja toisaalta että (b) KOY Villimies suorittaa/ratkaisee omat hankintansa noudattaen yksityiselle kiinteistönomistajalle asetettuja, kiinteistöliiketoimintaan liittyviä tuotto- ja tehokkuusvaateita. 4.2.3.2 Osapuolilla on oikeus niin halutessaan (mutta ei velvollisuutta) hoitaa Tontin, Kauppakeskuksen ja Teatterin Ylläpitovelvoitteita sekä niihin liittyviä hankintoja keskitetysti erikseen sopimallaan tavalla. 5 YLLÄPITOKUSTANNUKSET 5.1 Kustannusvastuun jakautuminen 5.1.1 Ylläpitokustannusten jakautuminen on kuvattu vastuujakotaulukossa (liite 1) ja sitä selventävässä kaaviopiirustuksessa (liite 2). Jollei toisin erikseen sovita taikka liitteistä 1 tai 2 muuta johdu, ylläpitovelvoitteisiin liittyvät kustannukset jaetaan Osapuolten välillä Hallinnanjakosopimuksen ehdon 3.1 mukaisesti. 5.1.2 Ylläpitokustannusten vastuujakotaulukossa (liite 1) ja kaaviopiirustuksessa (liite 2) esitettyjen yhteiskustannusvastuullisten ylläpitokohteiden vastuiden jako tapahtuu bruttoalojen suhteessa siten, että bruttoalasuhdetta laskettaessa ei huomioida Kaivokadun alaisia alueita eikä alueita K4 ja K3 tasoilta. Liitteessä 2 on tuotu tarkemmin esille bruttoalojen suhde ja sen määräytymisen kaavio. 5.1.3 Edellä kohdassa 5.1.1 ja 5.1.2 viitattuihin kustannuksiin kumpikaan Osapuoli ei kuitenkaan osallistu ennen kuin sen omistukseen tuleva rakennus on viranomaisten toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi. Ennen käyttöönottoa syntyneet kustannukset ohjataan toteutuskustannuksiksi ja jaetaan Osapuolten välillä Toteutussopimuksen mukaisesti. 5.2 Kustannusten kohdentaminen ja suorittaminen 5.2.1 Osapuolet sitoutuvat toiminnassaan kiinnittämään erityistä huomiota siihen, että Ylläpitovelvoitteiden täyttämiseen liittyvät kustannukset kohdentuvat oikealle Osapuolelle. Osapuolet kiinnittävätkin erityistä huomiota siihen, että Yl- 4 (6)
läpitovelvoitteiden täyttämistä koskevia palveluja ja muita vastaavia tilattaessa laskutustiedot ovat oikein. 5.2.2 Mikäli kuitenkin kohdan 5.2.1 mukaisia kustannuksia kuitenkin laskutettaisiin erheellisesti väärältä Osapuolelta, sitoutuvat Osapuolet viivytyksettä toimittamaan vastaanottamansa laskun oikealle Osapuolelle. 5.2.3 Mikäli vasta kustannusten maksun jälkeen ilmenee, että kustannuksia on maksettu väärän Osapuolen toimesta, maksaa kustannuksista vastaava Osapuoli kustannukset maksajalle 21 päivän kuluessa kirjallisen laskun vastaanottamisesta. 5.2.4 Siltä osin kun on kyse Ylläpitovelvoitteista, joiden kustannukset jaetaan Osapuolten kesken, noudatetaan Osapuolten välillä seuraavaa menettelyä: (a) (b) Ylläpitovelvoitteista vastuullinen (Vastuullinen) maksaa Ylläpitovelvoitteen kustannukset kolmansille hyvissä ajoin siten, että maksuviivästysseuraamuksilta vältytään; Vastuullinen toimittaa toiselle Osapuolelle kunkin kuukauden 5. päivään mennessä kirjallisen selvityksen edellisen kalenterikuukauden aikana erääntyneistä ja maksetuista Ylläpitovelvoitteiden kustannuksista sekä Osapuolten niitä koskevasta maksuosuudesta ja (c) Osapuoli maksaa kustannusosuutensa toiselle Osapuolelle 21 päivän kuluessa yllä alakohdan (b) mukaisen selvityksen vastaanottamisesta. 5.2.5 Viivästyneelle maksuerälle maksetaan kulloinkin voimassa olevan korkolain mukainen viivästyskorko eräpäivästä maksupäivään saakka. 6 MUUT EHDOT 6.1 Voimassaolo 6.1.1 Tämä Ylläpitosopimus tulee sitovaksi ja voimaan kun se on molempien Osapuolten toimesta allekirjoitettu. 6.1.2 Ylläpitosopimuksen mukaisia oikeuksia ja velvoitteita noudatetaan Osapuolten välillä siitä hetkestä lukien, kun Kauppakeskukselle on saatu viranomaisten käyttöönottolupa. Jollei Osapuolten kesken toisin erikseen sovita, päättyy Ylläpitosopimus automaattisesti ja ilman eri toimia Hallinnanjakosopimuksen päättyessä. 6.2 Yhteistoiminta 6.2.1 Osapuolten välisestä yhteistoiminnasta on sovittu Hallinnanjakosopimuksen ehdossa 4. 6.3 Ei muita korvauksia 6.3.1 Selvyyden vuoksi todetaan, että tämän Ylläpitosopimuksen mukaisista sijoittamis-, pysyttämis-, käyttö- ja kulkuoikeuksista tai muista vastaavista oikeuksista taikka niiden perustamisesta ei peritä erikseen mitään muita kuin tässä Ylläpitosopimuksessa nimenomaisesti todettuja korvauksia. 6.4 Hallinnanjakosopimuksen ehtojen soveltaminen 6.4.1 Hallinnanjakosopimus soveltuu Ylläpitovelvoitteiden täyttymiseen täysimääräisesti. Mikäli Hallinnanjakosopimuksen ja sen liiteaineiston välillä on ristiriitaa, sovelletaan Hallinnanjakosopimuksen ehtoa 5.7. 5 (6)
6.5 Sovellettava laki 6.5.1 Tähän Ylläpitosopimukseen sovelletaan Suomen lakia. 6.6 Erimielisyyksien ratkaiseminen 6.6.1 Tähän Ylläpitosopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan Hallinnanjakosopimuksen ehdon 5.9 mukaisesti. 7 ALLEKIRJOITUKSET Tätä Ylläpitosopimusta on laadittu kolme (3) samasanaista kappaletta, yksi (1) kummallekin Osapuolelle ja yksi (1) kirjaamisviranomaiselle. LAPPEENRANNAN MIEHEN VITONEN OY VILLI- LAPPEENRANNAN KAUPUNKI ITSE TAI SEN OMISTAMAN /PERUSTETTAVAN YHTIÖN LUKUUN LIITTEET Liite 1 Liite 2 Ylläpidon vastuujakotaulukko Ylläpidon kaaviopiirustus 6 (6)