Opinnäytetyö Rakennusterveysasiantuntija RTA 2015 2017 Risse Koponen Rakenteiden katsastusmalli osana Senaatti-kiinteistöjen ennakoivaa sisäilmaohjelmaa
1 Tiivistelmä Opinnäytetyön aiheena on rakenteiden katsastusmalli liittyen osana Senaattikiinteistöjen ennakoivaa sisäilmaohjelmaa. Tässä opinnäytetyössä on keskitytty rakenteiden katsastukseen sivuten kuitenkin ilmanvaihdon katsastusta laajempaan sisäilmaohjelmaan liittyen. Katsastusmallilla etsitään kiinteistön tyypillisiä vaurioita käyttämällä pintoja rikkomattomia selvitysmenetelmiä. Katsastusmallin aineistoa laadittaessa on hyödynnetty mm. Ympäristöopas 2016 -teosta sekä Rakennustietosäätiön KH-kortiston tiedostoja. Mallia ja prosessia kehitettiin pilotoinneilla. Työssä esitetään rakenteiden katsastusmallin kehittämistä, sisältöä, katsastuksen suoritusta, katsastusten suoritusväliä sekä katsastajien pätevyysvaatimuksia. Rakenteiden katsastus on sisäilmapainotteinen rakenteiden kuntoarvio, jossa tarkasteltavia rakenneosia on täsmennetty ja rajattu. Katsastus on tarkoitus tehdä määräajoin 1-5 vuoden välein, kohteen ikä ja kunto huomioiden. Katsastusmalli on laadittu 5-portaiseksi määritellyksi kriteeristöksi, jossa tulos 1-2 ylittää toimenpiderajan ja aiheuttaa hylkäävän katsastustuloksen. Toimenpiderajan ylittävät katsastustulokset johtavat jatkotoimenpiteisiin. Tarkasteltavia rakenneosia on 20 kpl. Rakenneosista saadaan laskettua rakennukselle keskiarvo, joka kertoo kohteen yleiskunnosta. Sellaisenaan ei keskiarvo välttämättä kuvaa kohteen yksittäistä riskiä riittävästi. Katsastustulos voidaan kirjata suoraan tietojärjestelmään tabletilla. Katsastajan pätevyysvaatimus katsastusmallissa on vähintään kolmen vuoden työkokemus rakennustekniikasta tai sisäilmastoalalta sekä rakennusterveysasiantuntijan pätevyys. Katsastusmalli on systemaattinen, kustannustehokas ja yksinkertainen malli, joka tunnistaa rakenteiden riskipaikat. Mallilla on saavutettavissa hyvä tutkimusten ja korjausten kohdentaminen sisäilma-asioihin liittyen. Lisäksi sitä voi käyttää huollon ja kunnossapidon suunnitteluun. Perinteiseen kuntoarvioon verraten malli on virtaviivaisempi ja tulokset ovat paremmin vertailtavia eri rakennusten välillä käytettäessä laadittuja katsastuskortteja ja luokituksia. Katsastus yksinään ei korvaa kuntoarviota tai poista kuntotutkimuksien tarvetta.
2 Esipuhe Viimeisen kymmenen vuoden aikana sisäilma-asioihin on alettu kiinnittämään entistä enemmän huomiota. Aikaisemmin keskityttiin havainnoimaan enemmän pelkkiä kosteusvaurioita. Ennakoiva toiminta on noussut enenevissä määrin pinnalle kiinteistön ylläpito- ja korjaustoiminnassa. Työssäni olen viime vuosina tehnyt lukuisia kartoituksia liittyen sisäilmaongelmiin. Osa kartoituksista on liittynyt käyttäjän ilmoittamiin poikkeaviin olosuhteisiin ja osa kartoituksista on ollut ennakoivaa toimintaa. Kartoituksien perusteella on käynnistetty tarvittavat korjaukset ja/tai lisätutkimukset. Tekemäni kartoitukset ovat olleet periaatteeltaan samantyylisiä kuin nyt laadittu rakenteiden katsastus. Sisäilmaongelmat ovat haastavia kokonaisuuksia. Erityisen haastavia ovat vauriot, joita ei ulkoisien merkkien perusteella näe. Mikrobiperäisten vauriolähteiden paikallistamiseksi käytössäni on kaksi koulutettua koiraa, joita käytän tarvittaessa. Koiratutkimuksien myötä minulle on kertynyt kirjallista aineistoa rakenteiden vauriopaikoista ja jatkotutkimustuloksista. Rakenteiden katsastusmallin kehittäminen oli Senaatin ennakoivan sisäilmaohjelman yhtenä tavoitteena vuodelle 2016. Rakenteiden katsastusmalli oli aiheena kiinnostava ja aihetta oli syytä pohtia tarkemmin. Toimiva systemaattinen katsastusmalli voisi helpottaa sisäilmaongelmien aikaisempaa havaitsemista ja helpottaa sitä kautta ylläpidon työtä. Rakennusterveysasiantuntijakoulutus tämän opinnäytetyön myötä antaa mahdollisuuden tutkia aihealuetta tarkemmin. Kiitokset kaikille, jotka ovat olleet osana tämän työn valmistumista. Työn ohjaajat: Anne Korpi, Senaatti-kiinteistöt Maarit Järvinen, Turku AMK Muut asiantuntijat: Pasi Pipatti, Senaatti-kiinteistöt Erik Halsas, Oy Insinööri Studio Sipoossa 15.2.2017 Risse Koponen
3 SISÄLLYS 1 JOHDANTO 5 2 KIRJALLISUUSKATSAUS 6 2.1 Ennakoiva sisäilmatoiminta 7 2.2 Tyypilliset sisäilmaongelmien aiheuttajat 9 2.3 Kuntoarviot, -tutkimukset ja kartoitukset 13 2.3.1 Kuntoarviot 13 2.3.2 Kuntotutkimukset 14 2.3.3 Kartoitukset 15 2.4 Nimikkeistöt 16 3 TYÖN TAVOITTEET 17 4 AINEISTO JA MENETELMÄT 18 4.1 Kuntoarviosta katsastusmalliin 18 4.2. Mittaukset katsastusmallissa 19 4.2.1 Pintakosteusmittaus 19 4.2.2 Lämpökamerakuvaus 20 4.2.3 Lämpötilat ja suhteellinen kosteus 20 4.2.4 Rakennuksen painesuhteet 21 4.2.5 Ilmavuodot 21 4.3 Katsastuspilotit 21 5 TULOKSET 23 5.1 Lähtötiedot 23 5.2 Katsastuksen tarkastelujakso 24 5.3 Katsastuksen ero perinteiseen kuntoarvioon 24 5.4 Katsastus 26 5.5 Katsastusluokan määräytyminen 27 5.6 Katsastuskorttien tarkastuslistat 29 5.6.1 (1116) Kuivatusosat, salaojat, salaojakaivot 29 5.6.2 (1130) Päällysteet, alueen päällysteet, pinta- ja kattovesien poisjohtaminen 30 5.6.3 (1210) Perustukset, perusmuurit 31 5.6.4 (1220) Alapohjat 32 5.6.5 (1232) Runko, kantavat seinät 33 5.6.6 (1235) Välipohjat, (1236) Yläpohjat, 34
4 5.6.7 (1237) Porrashuoneet, hissikuilut 35 5.6.8 (1241) Ulkoseinät, julkisivut 36 5.6.9 (1242) Ikkunat, karmit, puitteet, lasituslistat, vesipellit 37 5.6.10 (1243) Ulko-ovet 38 5.6.11 (1250) Ulkotasot, kiinteät parvekkeet, katokset ja terassit 39 5.6.12 (1262) Räystäsrakenteet 40 5.6.13 (1263) Vesikatteet, aluskate, kattokaivot 41 5.6.14 (1264) Vesikattovarusteet 42 5.6.15 (1266) Kattoikkunat ja -luukut, savunpoistoluukut 43 5.6.16 (1320) Tilapinnat 44 5.6.17 (1320) Märkätilat 45 5.6.18 (1330) Tilavarusteet, kiinteät kalusteet, laitteet, vakiolaitteet, laitoskeittiöt 46 5.6.19 (1340) Muut tilaosat, mm. tulisijat ja hormit 46 5.6.20 Aistitut sisäilmaolosuhteet 47 5.7 Katsastajan pätevyysvaatimukset 48 5.8 Raportointi ja tuloksien käsittely 48 5.9 Katsastusprosessi 49 5.9.1 Aikavaraukset 50 6 POHDINTA 51 7 JOHTOPÄÄTÖKSET 53 LÄHTEET 54
5 1 JOHDANTO Senaatti-kiinteistöt on valtiovarainministeriön alainen liikelaitos, joka toimii valtionhallinnon kumppanina kaikissa työympäristö- ja toimitila-asioissa. Liikelaitoksena se tarjoaa ja tuottaa palveluita ensisijaisesti valtioasiakkaille. Valtioasiakkaita ovat mm. valtion virastot, puolustusvoimat ja poliisi. Kiinteistöt ovat valtion omistamia. Kunnossapito on pääosin omistajan vastuulla pois lukien puolustushallinnon hallinnoimat kiinteistöt. Hallinnoitavia rakennuksia on noin 9500. Senaatti-kiinteistöjen kiinteistökannassa on paljon mm. virastotaloja. Sisäilma-asioissa Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on sisäilmaongelmien ennakointi ja varhainen toteaminen. Rakennusten kosteus- ja homeongelmissa tavoitteena on nollatoleranssi. Tavoitteen toteuttamiseksi on laadittu sisäilmaan liittyvä ennakointiohjelma. Rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastusten tarve määriteltiin yhdeksi osaksi ennakointiohjelmaa. Virastotaloissa on samantyyppisiä sisäilmariskejä kuin muissakin rakennuksissa yleensä. Tilojen käyttötarkoituksesta ja talotekniikasta johtuen riskit vaihtelevat rakennuksittain. Osa kiinteistöistä on uusia monitilaympäristöjä. Toinen ääripää kiinteistömassassa on suojellut 1800-luvun arvorakennukset. Osassa kiinteistöjä, esim. poliisitaloissa taas on sosiaalitilojen osuus varsin suuri. Rakennuksen kunnon selvittämiseksi on olemassa valmiita selvitysmenetelmiä. Yleisesti käytössä olevista selvitysmenetelmistä mm. kuntoarviota ei ole laadittu sisäilmapainotteiseksi ja varsinaiset kuntotutkimukset ovat lähtökohtaisesti ongelmalähtöisiä. Toisaalta perusteellista kosteus- ja sisäilmateknistä kuntotutkimusta varten on äskettäin laadittu opas (Ympäristöministeriö, 2016). Senaatin kiinteistökanta on osin samantyyppistä kuin kuntien ja kaupunkien omistama kiinteistökanta. Kuntapuolella korjausprosessien suurimmat puutteet havaittiin kiinteistökannan hallinnassa, korjaushankkeiden priorisointimenetelmissä sekä tiedonkulussa hankkeen eri vaiheiden välillä. Kunnissa ei ollut menetelmiä koko kiinteistökannan kunnon arviointiin eikä tulevia korjauksia tämän vuoksi suunnitella ennakolta. Kunnilla ei myöskään ole käytössä selkeitä priorisointimenetelmiä, joiden avulla voitaisiin arvioida eri kiinteistöjen korjausten tarpeellisuutta ja niillä saavutettavia hyötyjä (Kero, 2011). Osa näistä puutteista on tunnistettu myös Senaatissa. Näiden pohjalta Senaatti-kiinteistöissä syntyi ajatus kehittää nimenomaan sisäilmaennakointia palveleva katsastus, joka osaltaan pohjautuu terveydensuojelulaissakin painotettuun omavalvontaan. Toisaalta viranomaiset tekevät myös tarkastuksia, jotka pohjautuvat terveydensuojelulakiin (Terveydensuojelulaki 763/1994, 1994) ja ympäristöterveydenhuollon valvontasuunnitelmiin. Ja koska ilmanvaihdolla on tärkeä merkitys sisäolosuhteiden luomisessa ja ylläpitämisessä, haluttiin eriyttää rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastukset mallien kehittämisvaiheessa erillisiksi osioikseen.
6 2 KIRJALLISUUSKATSAUS Alan kirjallisuudessa mm. Ympäristöopas 2016 (Ympäristöministeriö, 2016) ja KH- ja RT-tiedostoissa (Rakennustietosäätiö, 2015) on esitetty tyypillisiä kiinteistön kosteus- ja homeriskejä. Rakentamiseen ja korjaamiseen liittyviä sisäilmaasioita on esitetty myös ohjeissa ja määräyksissä, (YM, 1998; RTS, 2008, 2010). Kosteus- ja homevaurioihin liittyvää lainsäädäntöä on käsitelty (Terveydensuojelulaki 763/1994, 1994), (Työterveyshuoltolaki 1383/2001, 2001) ja (Työturvallisuuslaki 738/2002, 2002). Sisäilmaston kokeminen ja terveydelliset vaikutukset ovat yksilöllisiä ja riippuvat monesta tekijästä, kuten ihmisen terveydentilasta, iästä, herkistymisestä, altistusajasta sekä psykologisista tekijöistä. Asumisterveysasetus määrittelee sisäilmalle toimenpiderajat (Taulukko 1) (STM, 2015). 3 :n mukaan terveyshaitta on arvioitava kokonaisuutena siten, että altisteen toimenpiderajaa sovellettaessa otetaan huomioon altistumisen todennäköisyys, toistuvuus ja kesto, mahdollisuudet välttyä altistumiselta tai poistaa haitta sekä poistamisesta aiheutuvat olosuhteet ja muut vastaavat tekijät. Työterveyslaitos on julkaissut viitearvoja sisäilmaongelmien tunnistamiseen (Työterveyslaitos, 2016). Toimistotyyppisten työympäristöjen olosuhteiden arvioinnissa voidaan käyttää myös Sisäilmastoluokitus 2008 tavoitearvoja (Rakennustietosäätiö, 2008). Taulukko 1 Toimenpiderajat. Lähde STM 545/2015
7 Rakentamismääräykset eivät anna sisäilman mikrobipitoisuudelle lainkaan numeerisia raja-arvoja. Sisäilmastoluokitus 2008:ssakaan (Rakennustietosäätiö, 2008) ei niille ole annettu vaatimuksia ja lähtökohtana on ettei mikrobeja suosivia olosuhteita tulisi vastavalmistuneessa rakennuksessa lainkaan esiintyä (Rakennustietosäätiö, 2007). 2.1 Ennakoiva sisäilmatoiminta Sisäilmatoimintamalleja on käytössä yleisesti useissa organisaatioissa eri muodoissa. Perinteinen sisäilmatoimintamalli sisäilmatyöryhmineen toimii ongelmalähtöisesti ja ongelman ratkaisuprosessi käynnistyy yleensä tilan käyttäjän kokeman haitan tai oireilun perusteella (Suomen yliopistokiinteistöt Oy, 2014). Työterveyslaitos on ollut myös voimakkaasti kehittämässä sisäilmatoimintamalleja ja ohjeita (Työterveyslaitos, 2016). Ennakoivan sisäilmatoiminnan tavoitteena on ongelmien ennakointi ja varhaisempi toteaminen. Reklamaatioihin reagoidaan myös välittömästi ja tarvittavat korjaukset tehdään riittävän laajasti. Ennakoivalla sisäilmatoiminnalla voidaan lisätä valtion työntekijöiden työssä viihtymistä ja työn tuottavuutta. Tuottavuus paranee, kun poissaolot vähenevät ja suorituskyky paranee paremmissa sisäolosuhteissa. Hyvä sisäilman laatu on liitetty työhyvinvointiin ja edelleen tuottavuuden kasvuun (Seuri, 2016). Ennakoinnilla voidaan vähentää sisäolosuhdeongelmien aiheuttamia kustannuksia ja toiminallisia haittoja. Ennakoivaa toimintamallia on kehitetty mm. Senaatissa (kuva 1). Työ alkaa laadukkaasta suunnittelusta ja jatkuu ylläpidonaikaiseen sisäilmalaadun seurantaan. Kuva 1 Senaatin sisäilmaennakoinnin toimintamalli (Korpi, 2016)
8 Sisäilmaongelmien varhainen havaitseminen mahdollistaa korjaamisen ennen kuin vaurio on laajentunut, pahentunut tai aiheuttanut terveyshaittoja. Korjaukset jäävät usein paikallisiksi, ellei kyse ole koko rakenneosan viasta. Korjausten yksikköhinta ( /yks) jää pienemmäksi kuin myöhään korjattuna. Korjattava ala jää myös pienemmäksi (Kero ja Pirinen, 2016). Esimerkiksi tyypilliset ulkoseinä- ja alapohjarakenteissa sijaitsevat vauriot on moninkertaisesti edullisempia korjata vaurioiden varhaisessa vaiheessa (kuva 2). Kuva 2 Ennakoivan korjaamisen kustannussäästöjen tarkastelu (Kero ja Pirinen, 2016)
9 2.2 Tyypilliset sisäilmaongelmien aiheuttajat Ongelmat ovat usein monen tekijän summa, johon sekoittuvat niin ilmanvaihtoon, materiaaleihin kuin liialliseen kosteuteen ja siivoukseenkin liittyvät asiat. Epätyydyttävät lämpöolot ja meluhaitat ovat tyypillisimpiä käyttäjien kokemia sisäilmaongelmia. Kiinteistön käyttäjien kokemat sisäilmaongelmat liittyvät usein myös rakennus- ja sisustusmateriaalien pöly- ja kemikaalipäästöihin, puutteelliseen siivoukseen, rakenteiden kosteus- ja homevaurioihin ja epäpuhtauksia tuottaviin toimintoihin. Hiukkasten aiheuttama kuormitus on merkittävä ja se korostaa siivouksen ja rakenteiden ilmanpitävyyden tärkeyttä (Asikainen O, 2013). Huomattava osa haitoista aiheutuu ulkoilmasta peräisin olevista siitepöly- ja pienhiukkasista. Ilmanvaihdon toimivuudella ja rakennuksen painesuhteilla on suuri merkitys sille, kuinka voimakkaana ongelma koetaan. Ilmanvaihto pienentää haitallisien aineiden pitoisuuksia. Nopealla reagoinnilla ja ennakoinnilla voidaan haittoja vähentää tai poistaa haitat kokonaan. Rakennuksen sisäilmaston laatua kuvaavia mitattavia tekijöitä ovat lämpöolot tilassa, ilmavirtaukset tilassa, sisäilman kosteus ja sisäilmassa olevien epäpuhtauksien pitoisuudet. Voimakas poikkeava haju voi olla merkki mahdollisesta terveyshaitasta tai mikrobivauriosta. Mikrobien kulkeutumisesta rakenteista sisäilmaan on varsin vähän tutkimustietoa. Sisä- ulkotilan välisellä painesuhteella on vaikutusta mikrobien kulkeutumiseen varsinkin, jos vaurioalue on suuri. Mikrobien kulkeutumista sisäilmaan vaurioituneesta rakenteesta on vaikea estää kokonaan, mutta tiivistyskorjauksilla voidaan vähentää kustannustehokkaasti sisäilman mikrobipitoisuuksia. Alipainenäytteissä oli käyttötilan näytteitä enemmän kosteusvaurioon viittaavia lajeja, mikä viittaa vuotoilman tulleen myös epäpuhtaista tiloista sisäilmaan. Miten koerakennuksen alipaineistaminen vaikuttaa sisäilmanäytteiden mikrobipitoisuuteen ja lajistoon verrattuna normaalin käyttötilanteen mikrobipitoisuuteen ja -lajistoon? Yleisesti voidaan sanoa, että rakennuksen alipaineistus ei lisää mikrobipitoisuuksia, mikäli mikrobikasvustoa sisältävä rakennealue on pieni. Silloin suurin osa alipaineen aiheuttamasta vuotoilmasta on puhdasta ja kasvuston mikrobit eivät nosta merkittävästi sisäilman mikrobipitoisuutta (Päkkilä, 2012).
10 Kiinteistön käyttäjän omat toiminnot saattavat myös aiheuttaa sisäilmaongelmia. Esimerkiksi viherkasvit saattavat aiheuttaa ongelmia. Multa voi haista voimakkaasti väärän tai puutteellisen hoidon vuoksi. Ja vaikka itse ei oireilisikaan asiasta, voi vieruskaveri oirehtia siitä. Varusteiden epäasiallinen kuivatus ja säilytys väärissä tiloissa voi aiheuttaa myös paikallisia ongelmia. Sisäilman laatua voi parantaa omalla toiminnalla (kuva 3). Kuva 3 Monilla omilla valinnoilla voi vaikuttaa työympäristönsä sisäilman laatuun. Osan vaikutus on hetkellinen, osan jatkuva. Kuva: A Korpi Siivouksella ja sen tasolla on myös vaikutusta tilojen pölyn määrään. Työskentelytiloissa ei myöskään tule säilyttää ylimääräisiä tavaroita tai papereita. Pintojen tulee olla helposti puhdistettavia ja puhdistuksen kestäviä. Tilasuunnittelussa kiinnitetään huomiota siivottavuuteen, kuten luokse päästävyyteen ja tehokkaiden menetelmien käyttömahdollisuuteen. Pintojen (ja ilman) hiukkasmäärät kasvavat jatkuvasti ellei niitä siivouksella poisteta. Hiukkaslaskeumassa on aina mukana myös mikrobeja ja muuta orgaanista kuormaa. Yläpinnat ja ikkunalaudat on myös puhdistettava säännöllisesti. Yläpölyjen poisto kerran vuodessa ei riitä. Tarve olisi noin 2-3 kk:n välein, jolloin pintapölypitoisuus on karkeasti noin 2-3 % (Korhonen, 2015).
11 Sisäisiä kosteuslähteitä ovat sisäilman vesihöyry, roiskevesi ja vesivahingot esim. putkivuodot. Siivouksessa ei nykyisin käytetä irtovettä niin paljoa kuin ennen. Ulkoisia kosteuslähteitä (kuva 4) ovat esim. ulkoilman vesihöyry, vesi- ja lumisade, maaperän kosteus, pinta- ja pohjavesi sekä rakennuskosteus. Kuva 4 Tyypillisiä virastotalon kosteus- ja homeriskien aiheuttajia Virastorakennusten sisäiset kosteus- ja homevauriot poikkeavat asuinrakennusten vaurioista tilojen käyttötarkoituksen vuoksi. Asuinrakennuksissa kosteuslisä on merkittävästi suurempaa kuin toimistorakennuksissa (Ympäristöministeriö, 2016). Ulkoiset vauriot liittyvät yleensä vaipan rakenteiden vaurioihin. Vauriot voivat olla vaikeasti havaittavia, jos ne ovat pintarakenteiden takana. Tällöin kyseessä on usein pitkään jatkunut ongelma. Koulu- ja päiväkotirakennusten rakenteista merkittäviä tai vähintään lieviä kosteusrasitus-tai vauriokohtia tai muita oleellista sisäilmariskiä aiheuttavia tekijöitä esiintyi alapohjarakenteessa 50 %:ssa tapauksista. Ulkoseinissä vastaava luku oli 30 %. Yläpohjasta ei yhdessäkään case-kohteissa havaittu laaja-alaisia kosteustai muita ongelmakohtia, mutta 40 %:ssa kohteista oli kuitenkin paikallisia tai muuten lievempiä ongelmakohtia todennettavissa (Lähdesmäki, 2016).
12 Oman Case-tutkimuksen 2015 2016 mukaan (kuva 5) yleisimmät vauriokohdat jakaantuivat suunnilleen samalla tavalla alapohja- tai ulkoseinärakenteisiin kuin Lähdesmäen tutkimuksessa. 25 20 15 10 5 0 Kuva 5 Rakenteiden vauriokohdat Senaatin rakennuskannassa n=82 (Koponen, Julkaisematon tieto) Casetutkimuksessa kosteusvaurioiden ja muiden sisäilmaa pilaavien päästöjen syiksi listattiin mm: kaapisto kiinni massiivitiiliseinässä, jäädytyslaitteen puutteelliset eristykset, hormista ilmayhteys sisätilaan, rakenteet teknisen käyttöiän päässä, kapilaarinen kosteuden nousu, asennusvirhe, syöksytorven vuoto, myrskypellin puuttuminen, veden kerääntyminen, suunnitteluvirhe, rakenteiden epätiiveydet, vesipellityksien puute, ilmavuodot eri rakenteiden liittymissä, läpivientien höyrynsulku epätiivis, kapilaarinen kosteuden nousu, ilmavuodot, kanaalien rakennusjätteet, perusveden korkeusasema, veden/kosteuseristyksen puute, veden ohjautuminen seinärakenteisiin, kuivatusosien toimimattomuus.
13 2.3 Kuntoarviot, -tutkimukset ja kartoitukset KH-kortti 90 40053 kuvailee kiinteistön kunnon selvitysmenetelmiä (kuva 6). Selvitysmenetelmät poikkeavat toisistaan tavoitteiltaan ja menetelmiltään. Kuva 6 Kiinteistön kunnon selvitysmenetelmiä (Rakennustietosäätiö, 2007) Sosiaali- ja terveysministeriön asetus (2015) asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista asettaa tavoitteita sisäilma-asioiden tutkimiselle. Kiinteistön kosteusja sisäilmateknisiä tutkimuksia on käsitelty kattavasti Ympäristöopas 2016 teoksessa (Ympäristöministeriö, 2016). 2.3.1 Kuntoarviot Kuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden kunnon selvittämistä pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin (Rakennustietosäätiö, 2012). Tarkastuksessa tulee etsiä systemaattisesti tarkasteltavista rakenteista ja rakennusosista merkkejä vaurioiden etenemisestä. Kuntoarviossa tarkastelujakso on 10 vuotta ja kuntoarvion päivitys pitäisi tehdä 5 vuoden kuluessa. Usein tämä päivitys jää tekemättä, jos käytössä ei ole systemaattista mallia päivityksiin. Kiinteistön kuntoarvio laaditaan kuntoarvioijan ohjeen (Rakennustietosäätiö, 2012) mukaisesti. Kuntoarviossa käytetään rakennuksen toteutukseen ja ohjaukseen tarkoitettua nimikkeistöä Talo 2000-nimikkeistöä (TALO-ryhmä Haahtela Oy, 2007). Kuntoarvion tilaajan ohjeessa on olemassa malli (Rakennustietosäätiö, 2012), jota tilaaja voi käyttää ja usein käyttääkin sellaisenaan. Tilaaja voi myös itse määritellä tarkemmin, mitä osia ja millä laajuudella kuntoarvio tehdään, jos halutaan räätälöidympää raporttia.
14 Kuntoarvion luokitusperiaatteet: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa. 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa KH 90 00495 (Rakennustietosäätiö, 2012) kortti määrittelee tärkeimpien rakennusosien kuntoluokkien määräytymiskriteerit. Kriteerit ovat aika pitkälti rakenteen ikään perustuvia. Kuntotutkimustarve pudottaa luokkaa yhdellä. Ainetta rikkomattomia menetelmiä hyödynnetään kuntoarviossa: Pintakosteusmittauksia hyödynnetään pistokoemaisesti kohteen laajuudesta ja luonteesta riippuen. Pintakosteusmittaus ei kerro rakenteen kosteuden määrää, mutta sillä voi kartoittaa viitteitä kohonneista kosteuspitoisuuksista rakenteissa, huomioiden mittarin ominaisuudet materiaalin sähkönjohtavuudessa. Lämpökamerakuvaus tehdään osaan rakenneosista paikoitellen, jos sisätilan ja ulkolämpötilan ero on yli 15 astetta. Lämpökameralla saadaan nopeasti tieto rakenteen kylmäsilloista, ilmavuodoista ja tietyissä olosuhteissa kosteuspoikkeamista. Tilojen lämpötiloja ja ilman suhteellista kosteutta mitataan niin, että saadaan kuvaava tulos tilojen lämpötilasta ja kosteusoloista verrattuna ulkoilman olosuhteisiin. Tällöin voidaan mm. arvioida ulkoilmasta johtuvaa sisätilojen kosteusrasitusta. 2.3.2 Kuntotutkimukset Kuntotutkimuksella tarkoitetaan rakennuksen jonkin osan tai järjestelmän perinpohjaista tutkimista järjestelmällisesti ja ongelmalähtöisesti käyttäen erilaisia tutkimusmenetelmiä. Tutkimusmenetelmiä ovat muun muassa suunnitelma-asiakirjojen tarkisteleminen, järjestelmän silmämääräinen tarkastelu, erilaiset rakennuksessa tapahtuvat mittaukset, asukaskyselyt, laboratorioanalyysit ja korjauskulut. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on saada selville ongelman syyt ja korjausvaihtoehdot (Seppänen; Helenius; Jokiranta, 1998). Kuntotutkimusta tarvitaan, jos kiinteistössä havaitaan ongelma tai vaurio, jota ei aistienvaraisin menetelmin pystytä tutkimaan. Tällöin käytetään usein ainetta rikkovia menetelmiä ja mittauskaluston käyttöön erikoistuneita tutkijoita sekä tarvittaessa näytteitä tutkivia laboratorioita. Rakennuksen vaurioita voidaan tutkia materiaalin tai ilman rakennusfysikaalisten ja mikrobiologisien ominaisuuksien perusteella. Ilmasta voidaan mitata hiilidiok-
15 sidipitoisuus, lämpötila, suhteellinen kosteus, virtaus, paine-ero ja ilmanvuotoluku. Sisäilmasta tutkitaan usein myös homeitiö-, hiivasieni- ja bakteeripitoisuudet. Rakennusmateriaalista voidaan mitata lämpötila, suhteellinen kosteus ja kosteussisältö. Materiaalissa esiintyviä mikrobeja voidaan tutkia havainnoimalla näkyvää kasvustoa tai analysoimalla viljelynäytteitä. Mikrobikasvuston paikallistaminen voidaan tehdä homekoiran avulla. Lisäksi ilmasta ja materiaalista voidaan tutkia tarkemmin yksittäisiä kemiallisia epäpuhtauksia esim. haihtuvat orgaaniset yhdisteet (VOC). 2.3.3 Kartoitukset Kartoitus-termi liittyy usein toimenpiteisiin, joiden tarkoituksena on selvittää jonkin yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaoloa ja laajuutta, esimerkiksi asbestikartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä kosteuskartoitus (Rakennustietosäätiö, 2007). Varsinainen syyn aiheuttaja selvitetään tutkimuksin. Viranomaiset tekevät myös tarkastuksia, jotka pohjautuvat terveydensuojelulakiin (Terveydensuojelulaki 763/1994, 1994) ja ympäristöterveydenhuollon valvontasuunnitelmiin. Terveydensuojelun näkökulmasta tarkastukseen kuuluvat seuraavat osa-alueet: - huoneiston ja toiminnan nykytilanne - huoneiston kunto ja siisteys - tilojen riittävyys ja varustelu - toiminnan edellytykset Nämä tarkastukset ovat usein kartoitustyyppisiä.
16 2.4 Nimikkeistöt Rakennustietosäätiön talo-toimikunta alkoi kehittää kattavaa nimikkeistöä, jota käytetään rakennushankkeen tiedonerittelyyn. Ensimmäisenä valmistui Talo 70 - nimikkeistö. Tämän jälkeen on valmistunut Talo 80 -, Talo 90 sekä uusimpana Talo 2000 - nimikkeistö (Valta, 2011). LVI-puolen vastaava nimikkeistö on LVI 2010. LVI 2010 -nimikkeistöä voidaan käyttää itsenäisenä, rinnan TALO 2000 - nimikkeistön kanssa kuten S 2010 -nimikkeistöä. Talo 2000- nimikkeistössä rakennusosat on numeroitu lukusarjana, joka kasvaa yksityiskohtiin mentäessä kattaen koko rakennuksen. Numerointi lähtee alueosista 11 ja sitten edetään sisäpuolisiin osiin (talo-osat 12 ja tilaosat 13). Nimikkeen yhteydessä käytettävä numerointi selkeyttää ja nopeuttaa tulosten vertailtavuutta esimerkiksi kuntoarvioihin tai tutkimuksiin. Talo 2000 ja Talo 90 -nimikkeistön vastaavuus on esitetty RT 10 10918 kortissa (Rakennustietosäätiö, 2008). Suurin ero näillä nimikkeistöillä on rakennusosanimikkeiden määrä, järjestys ja niiden selitteet. Nimikkeiden rakenteissa on myös eroja.
17 3 TYÖN TAVOITTEET Katsastusmallin kehittämisen tavoite oli laatia kustannustehokas ja yksinkertainen malli, joka tunnistaisi rakenteiden riskipaikat ajoissa. Katsastusmallin on tarkoitus toimia osana terveydensuojelulaissakin painotettua omavalvontaa. Senaatti-kiinteistöt tekee kiinteistöhuollon toimivuuden auditoinnin 1-2 kertaa vuodessa. Osana tätä opinnäytetyötä oli selvittää, soveltuuko katsastusmalli Senaatin käyttämän KH-auditointijärjestelmän yhteyteen sekä mallin soveltuvuus Senaatin raportointijärjestelmiin ylläpitoprosessin hyödynnettäväksi. Yksityiskohtaiset tavoitteet olivat: 1. Virtaviivainen ja mitattava katsastusmalli; Katsastuksista saadaan tieto sisäolosuhteisiin keskeisesti vaikuttavien asioiden nykytilasta 2. Malli sopii kaikkiin Senaatin kohteisiin 3. Ohjeistaa koko prosessi, pätevyysvaatimukset ja katsastuksen taajuus, huomioiden kohteen iän ja kunnon 4. Tuottaa vertailutietoa kiinteistöjen välille pisteytyksen avulla 5. Mahdollistaa riskirakenteiden rekisterin luonti ja ylläpito.
18 4 AINEISTO JA MENETELMÄT 4.1 Kuntoarviosta katsastusmalliin Katsastusmallin lähtökohdaksi otettiin kuntoarvio (kuva 7). Mallin runko muodostui kuntoarvion nimikkeistä. KH-kortin mukaista nimikkeistöä tarkennettiin katsastukseen käytettäväksi. Osaa nimikkeistöä täsmennettiin Talo 2000 -nimikkeistön mukaisesti. Osa nimikkeistä jätettiin pois katsastuksesta. LVIS-nimikkeet jätettiin kokonaisuudessaan pois. Tarkasteltavia nimikkeitä valikoitui yhteensä 20 kohtaa. Kuva 7 Katsastusmalliin valittu nimikkeistö (Lähde KH 90 00501) Katsastuksen luokituksessa päätettiin hyödyntää kuntoarvion asteikkoa, joka on 1-5. Luokitusperusteita täsmennettiin jokaiselle arvosanalle erikseen. Kuntoluokan määräytymisessä käytettiin KH 90 00495 (kuntoluokan määräytyminen) kortiston tietoja soveltuvin osin (Rakennustietosäätiö, 2012). Katsastusmalli on tehty Talo 2000 -nimikkeistöön perustuen. Katsastusmalliin laadittiin tarkastuskortit tarkasteltaville rakenneosille. Osa kuntoarvioista tehdään edelleenkin vanhoilla Talo 90 nimikkeistöllä.
19 4.2. Mittaukset katsastusmallissa Katsastuksen menetelmät ovat pääosin aistinvaraisia ainetta rikkomattomia menetelmiä kuten kuntoarviossakin. Rakenteiden kuntoa tutkitaan pistokoemaisesti sillä laajuudella, että rakenneosasta saadaan riittävä yleiskuva niiltä osin, kuin ei ole olemassa tarkempaa tutkimustietoa. Nyrkkisäätönä voidaan pitää, että noin 10 30% kiinteistön yleisistä laitteista/rakenteista tarkastetaan. Katsastuskorttien ohjekentissä on nimikekohtaisesti tarkastuskohteet. Mainitsemattomin osin noudatetaan alan ohjeita, säädöksiä, yleisiä käytännön ja Senaatin sisäisiä ohjeita. Katsastuksessa tehdään seuraava mittaukset: rakenteiden pintakosteus lämpökuvaus lämpötila (pinta/ilma) suhteellinen kosteus vaipan yli paine-ero 1 Kaikki mittaukset tehdään hetkellisinä mittauksina, jolloin saadaan suuntaa antavia tuloksia. Seurantamittaukset tehdään tarvittaessa loggaamalla lisätutkimuksien yhteydessä. Mittauksista ei laadita raporttia eikä tuloksia kirjata erikseen. Mikäli mittauksissa löytyy poikkeamia, kirjataan asiasta lisätutkimustarve. 4.2.1 Pintakosteusmittaus Pintakosteusmittauksia hyödynnetään pistokoemaisesti kohteen laajuudesta ja luonteesta riippuen. Mikäli kohteessa on esim. paljon märkätiloja, kosteusmittauksia tehdään enemmän kuin kohteessa, joissa märkätiloja on vähän. Lisäksi pintakosteusmittauksia tehdään niillä pinnoilla, joissa on rakenteellisia vaurioita havaittu. Pintakosteuskartoitus tehdään myös ulkovaipan riskialueille paikoitellen (mm. maanvaraiset alapohjat, ulkoseinien alaosat ja välipohjista ulkoseinien vierustoille soveltuvin osin) ja vesipisteiden läheisyyteen. Varsinaista pintakosteuskartoitusta ei tehdä. Mikäli havaitaan poikkeamia, kirjataan lisätutkimusta rakenneosalle. 1 Ilmanvaihdon katsastuksen yhteydessä
20 4.2.2 Lämpökamerakuvaus Lämpökamerakuvaus tehdään osaan rakenneosista paikoitellen, jos sisätilan ja ulkolämpötilan ero on yli 15 astetta. Kosteusvaurioita voidaan havaita myös erityisissä tilanteissa, kun olosuhteet ovat sopivat. Nykyisin markkinoilla olevat mobiililaitteisiin liitettävät sovellutukset ovat osoittautuneet kenttäolosuhteissa riittävän tarkoiksi ja niitä voidaan käyttää katsastuksissa. Varsinaista lämpökameraraporttia ei tehdä. 4.2.3 Lämpötilat ja suhteellinen kosteus Tilojen hetkellisiä lämpötiloja ja suhteellista kosteutta mitataan niin, että saadaan kuvaava tulos tilojen lämpötilasta ja kosteusoloista verrattuna ulkoilman olosuhteisiin. Pinnan lämpötila mitataan, jos epäillään esim. ongelmia kastepisteen kanssa. Tällä on merkitystä siihen, kuinka kylmä rakenne saa olla, jotta kosteus ei tiivisty vedeksi tai ilman suhteellinen kosteus nouse mikrobien kasvulle suotuisaksi (taulukko 2). Taulukko 2 Rakenteen kosteusvaurion kannalta kriittiset lämpötilat. Lähde: Ympäristöopas 2016 s.116 Kesällä ilma on lämmintä ja kosteaa (RH 50 60 %). Kosteus pyrkii sisään rakenteista. Talvella on kuivaa (RH 20 40 %), jolloin kosteus pyrkii rakenteisiin päin sisältä ja kosteus tiivistyy kylmään pintaan. Sisäilman lämpötilalla +21 o C ja RH 52 % saadaan kastepisteeksi laskettua +11 o C. Tätä +11 o C voi pitää muistisääntönä, jolloin lämpötiloja tulee tarkastella tarkemmin. Tilojen alipaineisuus siirtää kastepisteen paikkaa rakenteissa sisälle päin.
21 4.2.4 Rakennuksen painesuhteet Paine-ero on rakennuksen sisätilan ja ulkoilman, eri tilojen tai rakennusosien välillä vallitseva ilmanpaineen ero, joka synnyttää ilmavirtauksia näiden välille (Rakennustietosäätiö, 2015). Paine-erolla on vaikutusta siihen, kuinka paljon mahdollisesti epäpuhdasta ilmaa pääsee rakenteista sisäilmaan varsinkin jos vaurioitunut rakennealue on iso. Jos halutaan estää mahdollisten epäpuhtauksien pääsyä sisäilmaan, tulisi paineeron olla mahdollisimman pieni. Rakennuksen hetkelliset painesuhteet mitataan vaipan yli IV-katsastuksen yhteydessä. 4.2.5 Ilmavuodot Katsastuksessa pyritään hakemaan merkkejä mahdollisista ilmavuodoista havainnoimalla nokivanoja. Lämpökuvausta voidaan myös hyödyntää, kun epäillään, että rakenteiden sisällä olevia epäpuhtauksia kulkeutuu rakenteiden epätiiveyden ja/tai alipaineen takia sisäilmaan. Savu- tai merkkiainekokeet tehdään tarvittaessa lisätutkimuksien yhteydessä. 4.3 Katsastuspilotit Kehitettävää katsastusmallia testattiin myös 7 pilottikohteessa, joista saadut tulokset siirrettiin katsastusmalliin. Piloteissa käytetiin RTA-pätevyyden saaneita tutkijoita, joilta tuli myös kommentteja ja parannusehdotuksia lopulliseen malliin. Pilotointien yhteydessä toimintatapaa, nimikkeistöä ja kuntoluokitusta parannettiin. 1. Virastotalo, rv -89, 1157 brm2, rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastus yhtä aikaa suoritettuna. Kiinteistön tilat: 40 % toimistotiloja, 60 % varasto/sosiaalitiloja. Tarkastuksen kesto oli 3h. Kohde käytiin varsin perusteellisesti läpi, kaikki tilat kierrettiin. Kohde oli tuttu tarkastajille. Pilotin tarkoituksena oli kokeilla toimintatapaa ja alustavia katsastuskortteja. Lisäksi arvioitiin tarvittavia aikaresursseja. 2. Majoitus- ja koulutusrakennus 1392 brm 2, rv 2006 rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastus yhtä aikaa suoritettuna. Tarkastuksen kesto 3h. Kohde ei ollut ennestään tuttu tarkastajille. Pilotin tarkoituksena oli edelleen kehittää toimintatapaa, katsastuskortteja sekä raporttimallia. Lisäksi tässä mietittiin, mitä mittauksia ja millä laajuudella katsastuksen voi tehdä, niin ettei kuitenkaan aleta tekemään kuntotutkimusta.
3. Virastotalo, laboratorio- ja toimistotilaa noin 20.000 brm 2, rv 2006, rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastus yhtä aikaa suoritettuna. Kohteeksi valittiin tarkoituksella iso kiinteistö. Lisäksi tässä kohteessa tehtiin kiinteistönhuollon auditointi samanaikaisesti. Katsastuksesta oli rajattu pois puhdastilat. Tarkastuksen kesto noin 8 h. Kohde ei ollut ennestään tuttu tarkastajille. IV:n nimikkeistöä muokattu LVI 2010 nimikkeistön mukaiseksi. Pilotin tarkoituksena oli testata mallia isossa vaativassa kohteessa sekä tulosten testiajo tietojärjestelmään. 4. Kulttuurirakennus noin 30.000 brm 2, rv 1993. Tässä pilotissa oli tarkoituksena hyödyntää ajantasaista kuntoarviota kohteesta. Katsastaja tunsi kohteen hyvin entuudestaan. Aikaa tarkastukseen meni 4h. Pilotin tarkoituksena oli arvioida kuntoarvion soveltuvuutta katsastuksen lähtötiedoiksi. 5. Virastotalo noin 12.500 brm2, rv 1997. Kohde oli katsastajalle tuntematon ja kuntoarvio oli käytettävissä. Tarkoituksena oli testata valmista mallia (rak ja IV) ohjeistuksineen sekä kehittää prosessia edelleen. 6. ja 7. Rakenteiden ja Iv:n katsastukset, ns. ensimmäiset katsastukset, joiden tulokset tallennettiin suoraan tietojärjestelmään. Tavoitteena oli ohjeistuksen ja prosessin täsmentäminen. 22
23 5 TULOKSET Katsastuksessa on paljon yhteneväisyyksiä perinteisiin kuntoarvioihin. Piloteissa tuli seuraavia ja kommentteja: Rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastukset on mahdollista tehdä yhtä aikaa. Hyvät lähtötiedot nopeuttavat tarkastusta. Tarkastajilla tulee olla järjestelmiin käyttöoikeudet lähtötietojen saantia varten. Kh-auditointi ja katsastus hidastuvat hieman yhtä aikaa tehtäessä. Kokonaisuudessa etujen katsottiin kuitenkin olevan haittoja suuremmat. Tarkastuksessa tulee ilmi vikoja ja puutteita, jotka eivät vaikuta kokonaisuuteen merkittävästi. Nämä viat tulee kuitenkin raportissa esittää toimenpiteitä varten. Kohteen valmiita kuntotutkimusraportteja voidaan käyttää hyväksi. Tulosten kirjaaminen kenttätyössä todettiin paperiversiolla ehkä helpommaksi kuin tabletilla. Tabletilla saa kuvat tallennettu suoraan järjestelmään. Tarkastus menee helposti liian perusteelliseksi lähestyen tutkimusta. Tulosten kirjaaminen järjestelmään todettiin nopeaksi ja helpoksi. Pilotoinneilla malli täsmentyi ja malliin määriteltiin tarvittavat tiedot ja ohjeet mm: lähtötiedot, katsastuksen tarkastelujakso, katsastuksen ero perinteiseen kuntoarvioon, katsastustapahtuma, tarkastuslistat, katsastusluokan määräytyminen, katsastajan pätevyys, raportointi, tuloksien käsittely ja katsastusprosessi. 5.1 Lähtötiedot Kohteen perustiedot ja pohjakuva tulee saada helposti käytettävissä olevista tietojärjestelmistä. Sieltä tulee selvitä kohteen laajuus, tekniset tiedot, huoltohistoria ja peruskorjaukset. Kuntoarviot ja mahdolliset tutkimukset toimitetaan tutkijalle, mikäli niitä on käytettävissä. Tuoreiden kuntoarvioiden (alle 5 vuotta) ja -tutkimuksien tuloksia voidaan käyttää hyväksi katsastuksen kuntoluokan määrittämisessä. Katsastajan kenttätyö helpottuu oleellisesti, jos hänellä on käytettävissä ajantasainen kuntoarvio. Kuntoarvioita tilatessa kannattaa huomioida nimikkeistö, sillä osa kuntoarvioista tehdään edelleen vanhalla nimikkeistöllä. Lisäksi ennen katsastusta käydään läpi ylläpitoon liittyviä asioita. Käyttäjän oman toiminnon riskejä ei ole huomioitu katsastuksessa. Aloituspalaverissa selvitetään kohteen käyttäjätyytyväisyyskyselyn sisäilma-arvosanat ja etävalvonnan poikkeamaraportit. Lähtötietoina käytetään kiinteistöhoitajan haastattelun yhteydessä esille tulleita asioita: palvelupyynnöt (onko
24 esim. toistuvaa ongelmaa jostakin asiasta), huoltokirja (onko esim. suodattimet vaihdettu vaihtovälin mukaan ) 2, IV-suunnitelmat 2 (löydetään kaikki konehuoneet) ja laiteluettelo 2 (tiedetään montako IV-konetta kohteessa on ja mahdolliset jäähdytyslaitteistot 2 ) 5.2 Katsastuksen tarkastelujakso Katsastuksen tarkastelujakso on 1-5 vuotta, joka on samalla tarkastettavan rakennuksen katsastusväli. Katsastustuloksilla on vaikutusta tarkastelujaksoon mm. lisätutkimuksien yhteydessä. Esimerkiksi luokituksessa 1-2 lisätutkimukset tai korjaukset tulee tehdä vuoden sisään ja tarkastelujakso on näin ollen yksi vuosi. Uudehkoilla rakenneosilla tarkastelujakso voi olla viisi vuotta. Tarkastelujakso määräytyy siis heikoimman arvosanan perusteella. Joka toinen katsastus tulee tehdä pakkas-/lumikautena, jolloin voidaan todeta mm. lumen kasautuminen ja lämpötilaongelmat paremmin. Katsastusväli riippuu kohteen iästä ja kunnosta sekä katsastustuloksesta. Taajuus ensimmäiselle katsastukselle voisi olla esim.: rakennuksen ikä 5-10 vuotta, katsastusväli 5 vuotta rakennuksen ikä 11 20, katsastusväli 3 vuotta rakennuksen ikä yli 20 vuotta, katsastusväli 1-2 vuotta lisäksi vuoden sisään uusintakatsastus niiltä osin kuin arvosana on ollut 1-2. Seuraavat katsastukset noudattavat heikoimman rakenneosan katsastusväliä esim.: Tulos 4-5, katsastusväli 5 vuotta Tulos 3, katsastusväli 3 vuotta Tulos 1-2, katsastusväli 1-2 vuotta. Katsastusta ei tarvitse suorittaa alle 5 vuoden ikäisissä rakennuksissa tai jos peruskorjauksen takuuaika on vielä voimassa. 5.3 Katsastuksen ero perinteiseen kuntoarvioon Rakenteiden katsastuksessa on perinteisistä selvitysmenetelmistä osia. Suurimmat poikkeamat muihin selvitysmenetelmiin liittyvät tavoitteisiin ja raportointiin. Katsastus tehdään pääosin kuntoarvion menetelmien mukaisesti. Katsastusmallissa tarkastelujakson pituus on 1-5 vuotta, kun se kuntoarviossa on 10 vuotta. 2 Ilmanvaihdon katsastuksen yhteydessä
25 Perinteisessä kuntoarviossa on rakennusosanimikkeitä ja tarkastelukohteita, joilla ei ole sisäilman laatuun merkitystä mm. alueen varusteet ja aluerakenteet. Katsastusmallin raportointi eroaa kaikista muista selvitysmenetelmien raportoinneista. Raportointi tulee vain niistä asioista, jotka aiheuttavat toimenpiteitä. Kohteen perustietoja ei kirjata eikä laadita erillistä selvitysosaa. PTS-suunnitelmaa ei myöskään laadita. Rakenteiden katsastukseen eivät kuulu seuraavat kuntoarvioon kuuluvat asiat: LVIA-järjestelmät sähkö- ja tietotekniset järjestelmät energiatalous kiinteistön ylläpidon kehitystarpeet kiinteistön energian ja veden käyttö kiinteistön käyttö ja huolto kiinteistönhoitajien perehtyneisyys kiinteistöön kiinteistössä esiintyneet ongelmat käyttäjäkyselyn avulla Nämä asiat on jätetty mallista pois, koska ne tarkastellaan muissa yhteyksissä mm. ilmanvaihdon katsastuksessa ja kiinteistöhuollon auditoinnissa. Lisäksi katsastusmalli on haluttu pitää riittävän virtaviitaisena myös raportoinnin suhteen. Katsastustuloksen määräytymisessä kiinnitetään erityistä huomiota asioihin, joilla on vaikutusta sisäilmaolosuhteisiin. Arvosanat 1-2 aiheuttavat aina toimenpiteitä ja luokituksen syy kirjataan järjestelmään. Tarvittaessa käytetään lyhyitä tarkennuksia korjaus- tai tutkimustarpeesta (laajuus, sijainti tms.). Perinteiseen auton katsastukseen verraten arvosana 1 on hylätty ja 2 on korjauskehotus. Katsastusmallin luokitusperiaatteet poikkeavat kuntoarvion luokituksesta. Esimerkki: Kohteen ikkunat ja vesipellit ovat uusittu, mutta ikkunapeltien kallistukset eivät ole riittävät. Kuntoarvio antaa tälle rakenneosalle kuntoluokan 4, koska yksi kriteereitä jää saavuttamatta (Rakennustietosäätiö, 2012). Mutta, koska vesipeltien kallistukset eivät ole riittävät ja ne aiheuttavat riskin rakenteille, katsastusluokaksi saadaan 2, mikä osoittaa korjaus- tai tutkimustarvetta (5.6, 1242 Ikkunat, karmit, puitteet, lasituslistat, vesipellit). Vian korjaaminen aiheuttaa toimenpiteitä. Vesipeltien korjausten jälkeen luokitus voidaan nostaa luokkaan 5. Katsastuksen kuntoluokitus on siis ankarampi kuin kuntoarvion, koska tarkastelu- ja toimenpidejakso on lyhyt.
26 5.4 Katsastus Kaikki rakenneosat arvioidaan aistinvaraisesti ja pistokoemaisesti ainetta rikkomattomin mittausmenetelmin sillä laajuudella, että rakenneosasta saadaan riittävä yleiskuva niiltä osin, kuin ei ole olemassa tarkempaa tutkimustietoa. Tarkastuksissa käytetään laadittuja katsastuskortteja ja kuntoluokat määritetään niiden mukaan. Tarkastukset tehdään oletettuihin vaurio- ja riskipaikkoihin. Tulokset kirjataan itselle muistiin paperilomakkeille ja siitä suoraan tietojärjestelmään. Vaihtoehtoisesti tulokset voi kirjata myös suoraan järjestelmään tablettilaitteella. Katsastus painottuu: rakenteiden ja rakennusosien kuntoon ja vaurioihin sisäilmaan vaikuttaviin tekijöihin korjausten kiireellisyyteen riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin 3 sisäilmaolosuhteisiin Isommissa kohteissa on tarkoituksenmukaista jakaa kohde useampaan katsastukseen esim. portaiden, rakennusajan, rakennusosien tai peruskorjausten mukaisesti. Katsastuksessa saattaa tulla myös ilmi aikaisemmin havaitsemattomia vikoja ja puutteita. Pieniä vikoja tai puutteita ei huomioida pisteytyksessä, jos ne kuuluvat normaalin huolto-ohjelman piiriin ja ovat helposti korjattavissa (ei vaadi erillistä suunnittelua). Katsastuksessa on mukana kohteen huoltomies, joka ottaa vian tällöin hoitaakseen. Korjauskehotus kirjataan järjestelmään. Tarkastuskortit voi täyttää paperiversiolla tai suoraan tabletilla tietojärjestelmään. Rakenneosien tulosten perusteella kohteelle saatiin laskettua keskiarvo. Keskiarvoa ei ole painotettu ja se ei välttämättä kuvaa kohteen sisäilmariskejä. 3 Riskivaikutuksiltaan merkittävät vauriot voivat olla alkuvaiheessa vähäisiä, mutta pienen korjauksen laiminlyöminen voi johtaa myöhemmin suuriin korjaustöihin ja kustannuksiin (Rakennustietosäätiö, 2012).
27 5.5 Katsastusluokan määräytyminen Katsastuksessa rakenneosat luokitellaan seuraavan yleisperiaatteen mukaisesti: Katsastusluokat Luokka 1: Laaja-alaisia vaurioita koko rakenneosassa. Äkillisiä aikaisemmin havaitsemattomia vahinkoja mm vesivahinkoja. Vauriot aiheuttavat korjausten pitkittyessä sisäilmalle riskin. Rakenteen osan välitön korjaustarve. Rakenteen peruskorjaustarve tai uusiminen. Tutkimus ja korjaustarve. Todettu tai ilmeinen terveyshaitta. Luokka 2: Vaurioita jotka rajoittuvat vain osaan rakenneosaa. Tiedossa olevia vaurioita, joita ei ole jostain syystä korjattu ja haitat on saatu tilapäisratkaisuilla hallintaan. Epäily riskirakenteiden riskien toteutumisesta tai on jäänyt epäily rakenteiden huonosta kunnosta = tutkimustarve. Poikkeavat olosuhteet, jotka vaativat lisätutkimusta. Normaali huoltokorjaus ei ole enää riittävä. Mahdollinen terveyshaitta. Luokka 3: Vikoja ja puutteita, jotka ovat normaaleja huomioiden rakenteen ikä ja ominaisuudet. Normaali huoltokorjaustarve. Mahdollinen rakenneosan tutkimustarve. Luokka 4: Uusi tai uudehko. Ei vikoja tai puutteita. Eivät vaadi erityisiä toimenpiteitä. Luokka 5: Uusi tai uudehko. Ei vikoja tai puutteita. Eivät vaadi erityisiä toimenpiteitä. Normaalia tasoa parempi ominaisuuksiltaan. Uusissakin rakenteissa saattaa olla tarkastelun tarvetta, koska entinen kiinteistölähtöinen peruskorjaus on vaihtumassa useammin toistuviin käyttäjälähtöisiin muutoksiin, jotka toteutetaan kohta peruskorjauksen jälkeen. Lisäksi suunnitelmapoikkeamat ja käyttäjälähtöiset muutokset tulee myös huomioida katsastuksessa riskejä arvioitaessa.
28 Kuntoluokkaa arvioitaessa on mietittävä katsastusväliä, kestääkö rakenneosa seuraavaan katsastukseen asti. Esimerkiksi annettaessa arvosana 3, oletetaan rakenneosan kestävän sellaisenaan kolme vuotta. Lisäksi on arvioitava, onko vauriolla sisäilmaan jotain vaikusta. Riskejä arvioitaessa on huomioitava myös tilojen alkuperäinen käyttötarkoitus ja mahdollinen mitoitus. Rakenteiden osalta on arvioitava mm. soveltuuko olemassa olevat materiaalit nykyiseen käyttötarkoitukseen. Rakenneosien luokituksen perusteet poikkeavat katsastuksessa perinteisestä kuntoarviosta. Jos puutteet tai viat ovat laadultaan sellaisia että ne aiheuttavat (riskin) toimenpiteitä, ne laskevat rakenneosan luokkaan 2. Toimenpiderajan ylittävät havainnot aiheuttavat luokan 1. jolloin tilassa on todennäköinen terveyshaitta. Yksikin huonokuntoinen rakenneosa riittävän laajana saattaa aiheuttaa laajan sisäilmaongelman, vaikka muut rakenneosat olisivatkin hyvässä kunnossa. Korttiin on merkitty luokitukseen vaikuttavia tekijöitä yleisten periaatteiden lisäksi, jotka esitetään tarkistuslistoilla. Tarkastaja voi tehdä korttiin muistiinpanoja ja merkintöjä, mutta ne eivät välity suoraan raportointiin. Rakennekohtaiset lisähuomautukset tehdään suoraan raportointijärjestelmään pisteytyksen yhteydessä. Jos jotain nimikettä ei voi arvostella tai se puuttuu kohteesta, kirjataan ei arvostella. Ohjekentässä kehotetaan soveltamaan alan ohjeita, säädöksiä, yleisiä käytännön ja Senaatin sisäisiä ohjeita. Korttien yhteenvetonäkymästä saa helposti kuvan rakenneosien tuloksista (kuva 8). Kuva 8 Esimerkki rakenteiden katsastuskortin yhteenvetonäkymästä katsastusluokkineen
29 5.6 Katsastuskorttien tarkastuslistat 5.6.1 (1116) Kuivatusosat, salaojat, salaojakaivot Tarkistetaan rakennuksen ulkopuolisen kuivatukseen vaikuttavat asiat. Jos järjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja tai niiden kannet ovat maan alla, salaojajärjestelmää ei voi huoltaa, mikä vähentää salaojajärjestelmän käyttöikää n. 25 %. Tekninen käyttöikä on normaalisti 30 50 vuotta. Tarkastettava: Salaojitukset Rakennuksen korkeus-asema ympäröivään maanpintaa ja pohjaveden pintaan nähden Tarkastuskaivojen kansien avaaminen ja kaivon silmämääräinen tarkastus 1 2 Puuttuvat tai toimimattomat salaojat, vääränlainen täyttömateriaali. Salaojien toimimattomuudesta on selkeitä viitteitä esim. kosteutta kellarissa tai näkyviä vaurioita. Ongelmia perusveden korkeuden vuoksi. Salaojien toimimattomuudesta ei ole viitteitä. Kellarissa ei ole kuitenkaan kosteutta. Salaojien toimivuutta ei voida tarkastaa. 3 Salaojien toimimattomuudesta ei ole viitteitä (esim. kellarissa ei ole kosteutta). 4 5 Salaojat on toteutettu/uusittu RakMK C2:n mukaisesti 10...20 vuoden sisällä. Salaojien toimimattomuudesta ei ole viitteitä (esim. kellarissa ei ole kosteutta). Salaojien toimivuus voidaan tarkistaa. Salaojat on rakennettu/uusittu RakMK C2:n mukaisesti 10 vuoden sisällä ja tehdyistä korjauksista on olemassa asianmukaiset suunnittelu- ja tarkastusasiakirjat. Salaojien toimimattomuudesta ei ole viitteitä (esim. kosteutta kellarissa) eikä korjaustarvetta ole havaittu.
30 5.6.2 (1130) Päällysteet, alueen päällysteet, pinta- ja kattovesien poisjohtaminen Tarkistetaan rakennuksen ulkopuolisen kuivatukseen vaikuttavat asiat. Kallistumat voidaan yleensä havaita hiukan kauempaa katsomalla. Vähäiset kallistumat ovat yleisiä savimaalla. Tarkastettava: Maanpinnan muotoilut, lammikoituminen Rakennuksen korkeus-asema ympäröivään maanpintaan ja pohjaveden pintaan nähden Katon sadeveden hallittu poisjohtaminen 1 2 3 4 5 Vääränlainen täyttömateriaali. Selkeitä viitteitä esim. kosteutta kellarissa tai näkyviä vaurioita. Ongelmia perusveden korkeuden vuoksi tai pintavesien poisjohtamisessa. Piha-alueilla on paljon painumia, joiden takia pintaveden poisto ei toimi suunnitellusti. Päällysrakenteet vaativat 1...5 vuoden kuluessa korjausta. Viitteitä vaurioista, jotka aiheuttavat tutkimus ja/tai korjaustarpeen. Piha-alueilla on vain joitakin painumia. Piha-alueilla on yksittäisiä kohtia, joista pintaveden poisto ei toimi suunnitellusti. Päällysrakenteet vaativat 1...5 vuoden kuluessa huoltokorjauksia. Piha-alueet ovat lähes uudenveroiset. Pintavesien poisto piha-alueella on toimivaa. Päällysrakenteiden kunnossa vain vähäistä korjausta vaativia kohtia. Pintamaan kallistukset ovat rakennuksesta poispäin. Päällysrakenteissa ei ole korjaustarvetta. Pintavesien poisto piha-alueella on kunnossa ja kallistukset ovat rakennuksesta poispäin. Sokkeleiden ympärillä on vieruskaista, jossa ei ole viherkasveja.
31 5.6.3 (1210) Perustukset, perusmuurit Sokkelirakenteen kunto tarkastetaan havainnoimalla kaikki sokkelipinnat ja mahdolliset merkit kosteusvaurioista. Kellarin maanvastaisen ulkoseinän ulkopinnassa tai ulkopuolisen maata vasten olevan lämmöneristyksen sisäpuolella on tarkastettava, onko käytetty vedeneristystä tai vedenpaineeneristystä, joka estää ympäröivän maakosteuden ja pinta- sekä sulamisveden haitallisen tunkeutumisen rakenteeseen. Tarkastettava: Halkeamat Kosteushikoilu (kalkkia näkyvillä), Sammaloituminen Maalin hilseily Patolevyn ja bitumoinnin kunto näkyviltä osilta 1 2 3 4 Kosteushikoilua, lohkeamia, pakkasvaurioita, korroosiota, lahovaurioita, ilmarakoja, epätiiviitä liitoksia, pinnoitevaurioita. Havaittavissa halkeamia ja tai painumia jotka aiheuttavat korjaustarpeen 2-5 vuoden kuluessa. Kosteushikoilua, sammaloitumista. Enintään yksittäisiä korjaamattomia halkeamia sokkeleissa ja julkisivuissa. Korjaustoimenpiteinä riittää sokkelien ja julkisivujen halkeamien injektointi. Ei perustusten painumaa tai painuminen on vähäistä ja jo pysähtynyt. Enintään yksittäisiä korjaamattomia halkeamia sokkeleissa, korjaustoimenpiteinä riittää sokkelien halkeamien injektointi. Ei perustusten painumaa. 5 Ei vaurioita tai puutteita. Ei painumaa.
32 5.6.4 (1220) Alapohjat Maalin lähteminen, turpoaminen ja eristeiden värimuutokset ovat oireita kosteusvauriosta. Haju on usein merkki vauriosta. Hissikuilusta tuleva homeenhaju voi viitata alapohjan ongelmiin. Pintakosteus mitataan osasta tiloja. Ryömintätilan tuuletuksen riittävyyttä arvioidaan rakenneratkaisujen sekä rakennuksen sisältä ja maaperästä tulevan kosteusrasituksen perusteella. Kellarin lattiaa lukuun ottamatta on maanvastaisen lattian yläpinnan oltava vähintään 0,3 m rakennuksen ulkopuolella olevan maanpinnan yläpuolella. Ryömintätilassa voi olla ongelmia kostean maapohjan, orgaanisen materiaalin tai heikko tuuletuksen vuoksi. Tarkastettava: Pinnoitevauriot Täyttömaan kapilaarisuus, orgaaniset jätteet Ilma/lämpövuodot Rakenteessa olevat kaivot, kanaalit yms. Ryömintätilan tuuletus Pintakosteus 1 2 Vaurioita laajasti, joilla vaikutusta sisäilmaan. Poikkeava haju. Viiteitä kapillaarisen veden noususta rakenteisiin. Yksittäisiä vaurioita ja niillä voi olla vaikutus sisäilman laatuun. Tarkistettava kuntotutkimuksella. Ilmavuodot. Lattian painumat ja rakoja seinän ja lattian liittymissä. Ryömintätilassa orgaanista materiaalia. Muurahaisia tai tuhohyönteisiä. 3 Pintakosteudet normaalit. Vähäisiä vaurioita ja ilmavuotoja. 4 Yksittäisiä vähäisiä vaurioita. Pintakosteudet normaalit. 5 Ei vaurioita tai puutteita. Ryömintätilan tuuletus riittävä.
33 5.6.5 (1232) Runko, kantavat seinät Tarkastetaan onko rakenteissa tai pinnoissa merkkejä vaurioista tai ilmavuodoista. Kylmäsiltoja etsitään mittaamalla lämpötiloja. Tarkastettava: Halkeamat, pinnoitevauriot Tuhohyönteiset Eloperäiset eristeet Ilmavuodot/ kylmäsillat 1 Laaja-alaisia kosteusvaurioita. Halkeamia, joista on ilmavuotoja. Pakkasvaurioita. 2 3 4 5 Halkeamia ja ilmavuotoja, jotka saattavat vaikuttaa sisäilman laatuun paikallisesti. Poikkeava pintakosteus, kastepisteen alittavat pintalämpötilat. Muurahaiset yms. Kosmeettisia vikoja. Enintään yksittäisiä vauriokohtia, joilla ei ole vaikutusta sisäilmaan. Paikallisia vähäisiä halkeamia. Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoitteissa vähäistä huoltotarvetta, ei näkyviä korroosiovaurioita, ei lohkeamia tai näkyvää pakkasrapautumista. Ei vaurioita tai puutteita, elementtisaumat ovat kunnossa. Pinnoissa ei ole vaurioita, puuosissa ei ole lahovaurioita, pellityksissä ei ole puutteita, kosteuden pääsemisestä seinärakenteeseen ei ole viitteitä, alimman puuverhouslaudan ja maanpinnan välinen etäisyys on yli 200 mm.
34 5.6.6 (1235) Välipohjat, (1236) Yläpohjat, Tarkastetaan onko rakenteissa tai pinnoissa merkkejä vaurioista tai ilmavuodoista. Yläpohjan tarkastukset tehdään myös alapuolisen huonetilan puolelta etsien kosteusjälkiä ja ilmavuotoja. Selvitetään mikä on välipohjan täytemateriaali. Tarkastettava: Höyrynsulun tiiveys Yläpohjan tuuletus Välipohjan täytemateriaalit Läpimenojen juuret Liikuntasaumojen tiiveys Välipohjan vesivalumajäljet (mm yläpuolisen lattian vahan poistosta aiheutuneet) 1 2 3 4 5 Näkyviä kosteusvaurioita ja poikkeava haju. Kantavien rakenteiden kestävyys heikentynyt. Halkeamia ja ilmavuotoja, jotka saattavat vaikuttaa sisäilman laatuun paikallisesti. Poikkeava pintakosteus. Yläpohjan rakenteissa vähäistä mikrobikasvustoa, ilmayhteys oleskelutiloihin. Kosmeettisia vikoja. Enintään yksittäisiä vauriokohtia, joilla ei ole vaikutusta sisäilmaan. Yläpohjan rakenteissa vähäistä mikrobikasvustoa, eikä ilmayhteyttä oleskelutiloihin. Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoitteissa vähäistä huoltotarvetta, ei näkyviä korroosiovaurioita tai lohkeamia. Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoissa ei ole vaurioita, puuosissa ei ole lahovaurioita, kosteuden pääsemisestä rakenteisiin ei ole viitteitä.
35 5.6.7 (1237) Porrashuoneet, hissikuilut Porrashuoneen tai hissikuilun maakellarimainen haju saattaa olla viite alapohjavaurioista. Tarkistettava onko pinnoilla nokivanoja. Tarkastettava: Pinnoitevauriot, halkeamat, ilmavuodot 1 Näkyviä kosteusvaurioita ja poikkeava haju. 2 Halkeamia ja ilmavuotoja, jotka saattavat vaikuttaa sisäilman laatuun paikallisesti. Poikkeava pintakosteus. 3 Enintään yksittäisiä vauriokohtia, joilla ei ole vaikutusta sisäilmaan. 4 5 Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoitteissa vähäistä huoltotarvetta, ei näkyviä korroosiovaurioita tai lohkeamia. Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoissa ei ole vaurioita, puuosissa ei ole lahovaurioita, kosteuden pääsemisestä rakenteisiin ei ole viitteitä.
36 5.6.8 (1241) Ulkoseinät, julkisivut Ulkoseinien tarkastus tehdään ilman nostinta. Rasitukseen vaikuttavat mm. julkisivun ilmansuunta, rakennuksen korkeus ja sijainti sekä liittyvät rakenteet. Lämpökamerakuvaus tehdään, jos sisätilan ja ulkolämpötilan ero on yli 15 0 C. Tarkastettava: Julkisivun tuuletus ja ilma-aukot Seinän ulkopuoliset kiinnitykset: mainokset, kattotikkaat ja pienten katosten kiinnitykset, johtavatko ne vettä seinäpintaan ja lumen kerääntymisen niiden päälle Elementtisaumojen ehjyys Lohkeamat, halkeamat, pinnoitevauriot Pakkasvauriot Lahovauriot Liitokset liittyviin rakenteisiin, vedenpoisto 1 Vuotavat elementtisaumat. Pinnoitevaurioita jotka korjausten pitkittyessä aiheuttavat lisävahinkoa. Toimimaton tai puutteellinen tuuletus. Laajat lahovauriot. 2 Ei välitöntä korjaamistarvetta. Todettu tuuletuksessa puutteita. Paikalliset lahovauriot. 3 4 5 Enintään yksittäisiä vauriokohtia. Vain yksittäisiä korroosiovaurioita (kuntotutkimustarve), vain yksittäisiä lohkeamia tai pakkasrapautumisvaurioita (kuntotutkimustarve). Ei vaurioita tai puutteita. Pinnoitteissa vähäistä huoltotarvetta, ei näkyviä korroosiovaurioita, ei lohkeamia tai näkyvää pakkasrapautumista. Tuuletus todettu riittäväksi. Ei vaurioita tai puutteita, elementtisaumat ovat kunnossa. Pinnoissa ei ole vaurioita, puuosissa ei ole lahovaurioita, pellityksissä ei ole puutteita, kosteuden pääsemisestä seinärakenteeseen ei ole viitteitä, alimman puuverhouslaudan ja maanpinnan välinen etäisyys on yli 200 mm. Rakenteen tuuletus on kunnossa.
37 5.6.9 (1242) Ikkunat, karmit, puitteet, lasituslistat, vesipellit Tarkastetaan pistokokeina sisä- ja ulkopuolelta. Tarkastetaan ikkunaliittymien tiiveys, etteivät kosteus ja vesi pääse seinärakenteen sisään. Varmistetaan, onko pelleillä riittävä ulottuvuus ulkoseinän pinnasta. Tarkastettava: Ilmavuodot Pinnoitevauriot Vesipellit käynti, tiiveys Karmin ja julkisivun tiiveys Huurtuminen 1 2 3 4 5 Ikkunoissa tai siihen liittyvissä osissa vaurioita niin ettei niitä enää saa kuntoon huoltokorjauksella. Aiheuttavat haitan esim. epätiiveyden vuoksi. Ikkunoissa tai siihen liittyvissä osissa vaurioita. Korjaustarve 1-5 vuotta. Huurtuminen. Valumajälkiä. Huonot tiivisteet. Vesipelitien kallistukset riittämättömät. Ikkunat ja ovet ovat riittävän tiiviit ja estävät ilmavuodot ja ulkopuolisen veden tunkeutumisen. Rakenteen ikä on 10...20 vuotta tai kunnostettu 0...10 vuoden kuluessa (kunnostus = käynnin ja tiivistyksen tarkastus, mahdollinen paikkamaalaus). Maalipinnoissa ei ole merkittäviä vaurioita (yksittäisiä mekaanisia vaurioita). Rakenteessa ei ole merkittäviä korroosiovaurioita. Käynti-/tiivistysongelmia sallitaan 5 %. Umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.). Uusia tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa, pinnoitteessa ei ole vaurioita, ikkunoiden tiivistys julkisivurakenteeseen (tiivistemassat/peltilistat) on kunnossa, vesipellissä ei ole maalipinnan vaurioita, kallistus on kunnossa, tiivistys ikkunaan on kunnossa. Ikkunoiden käynnissä tai tiivistyksessä ei ole puutteita, umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.).
38 5.6.10 (1243) Ulko-ovet Tarkistettava oven ulkopintaa pitkin valuvan veden kulkeutuminen: ohjautuuko se kynnyksen alle ja edelleen ulkoseinän sisäpuolelle. Kynnyksen alla voi olla puinen apukarmi tai lattian reunasta teräsosakiinnitys. Oven alareunan kynnyksen on estettävä veden tunkeutuminen niin, että sen kautta ei tunkeudu vettä lattian ja sokkelin liittymärakenteisiin. Varmistetaan, onko oven sisäpuolisessa tilassa oviliittymään liittyviä vaurioita tai tilassa poikkeavaa hajua. Tarkastettava: Ilmavuodot Pinnoitevauriot Vesipellit Ovien käynti ja tiiveys Karmin ja julkisivun tiiveys 1 Ovissa tai siihen liittyvissä osissa vaurioita. Vettä kulkeutuu ympäröiviin rakenteisiin. 2 Ovissa tai siihen liittyvissä osissa vaurioita. Aiheuttavat haitan esim. epätiiveyden vuoksi. 3 Vähäisiä ikään ja ominaisuuksiin liittyviä vaurioita. Normaali huolto- ja korjaustarve. 4 5 Rakenteen ikä on 10...20 vuotta tai kunnostettu 0...10 vuoden kuluessa (kunnostus = käynnin ja tiivistyksen tarkastus, mahdollinen paikkamaalaus). Maalipinnoissa ei ole merkittäviä vaurioita (yksittäisiä mekaanisia vaurioita). Rakenteessa ei ole merkittäviä korroosiovaurioita. Käynti-/tiivistysongelmia on alle 5 %. Umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.). Uusia tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa, pinnoitteessa ei ole vaurioita, ikkunoiden tiivistys julkisivurakenteeseen (tiivistemassat/peltilistat) on kunnossa, vesipellissä ei ole maalipinnan vaurioita, kallistus on kunnossa, tiivistys ikkunaan on kunnossa. Ikkunoiden käynnissä tai tiivistyksessä ei ole puutteita, umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.).
39 5.6.11 (1250) Ulkotasot, kiinteät parvekkeet, katokset ja terassit Parvekkeiden tarkastuksella selvitetään onko rakenteissa tai pinnoissa merkkejä kosteusvaurioista. Tarkastettava: Vedenohjaus Vauriot, lohkeamat, pakkasvauriot Kaltevuudet eri katevaihtoehtojen mukaan Kaivojen liittyminen yläpohjaan Läpiviennit, ylösnostot Pellitysten liitoskohdat, ylösnostot Liikuntasaumat 1 Vaurioita rakenteissa. Vaurioita liittyvissä rakenteissa. Vedenohjaus puutteellinen. Puutteita läpivienneissä, kaivoissa ja liitoskohdissa. 2 Rakenteissa vaurioita. Kuntotutkimustarve. 3 4 5 Parveke uusittu 15...20 vuoden kuluessa tai peruskorjattu 10...15 vuoden kuluessa, vain yksittäisiä korroosiovaurioita (kuntotutkimustarve). Vain yksittäisiä lohkeamia tai pakkasrapautumisvaurioita (kuntotutkimustarve). Parvekkeet uusittu 10...15 vuoden kuluessa tai peruskorjattu 0...10 vuoden kuluessa. Maalauspinnoitteissa vähäistä huoltomaalaustarvetta. Ei näkyviä korroosiovaurioita. Ei lohkeamia tai näkyvää pakkasrapautumista. Parvekkeet uusia tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa. Laatan yläpinta on vedeneristetty tai parvekkeilla on lasitus. Vedenpoistossa ei ole puutteita. Maalatuissa pinnoissa ei ole puutteita.
40 5.6.12 (1262) Räystäsrakenteet Katon ylivuototilanteessakaan vesi ei saa päästä ulkoseinärakenteen sisälle. Liian avonaiset räystäät mahdollistavat pöllyävän lumen pääsyn yläpohjaan. Tarkasta mahdollisen lumen tunkeutumisen jäljet ulkoseinän vierustalta. Rakennuksessa tulee olla pitkät räystäät, jolloin viistosateella tuuli ohjaa sadetta paremmin pois ulkoseinän yläreunasta (räystäiden leveys vähintään 300 mm, mieluummin 600 mm). Tarkasta: Räystäslinja: vesikatteen tulee ulottua räystäslinjan ylitse sekä ulkoseinälinjan ulkopuolelle. Rakenneyksityiskohdat viistosateen kannalta, lumen kulkeutuminen Räystäspelti: tulee ulottua vähintään 70 mm ulkoseinän yläreunan alapuolelle. Räystäspelti ja ulkoseinä: välissä tulee olla vähintään 30 mm tuuletusväli, joka jatkuu yläpohjan tuuletustilaan Myrskypelti: räystäspellin alla tulee olla vastapelti ulkoseinän ulkopintaa ylöspäin nousevaa vettä vastaan. 1 2 3 4 5 Räystäät puuttuvat tai ovat liian lyhyet katon kallistukseen nähden. Sadevesi pääsee julkisivuun. Tuuletus riittämätön tai liian isot raot. Tuuletus riittämätön tai liian isot raot. Veden jäätyminen räystäälle. Lumen kulkeutuminen rakenteisiin. Materiaali on ehjä ja vahingoittumaton. Pinnoituksessa tai maalipinnassa on enintään vain vähäisiä vikoja tai puutteita. Räystään tuuletus toimiva. Räystäät estävät sadeveden kulkeutumisen julkisivuun. Vesi on johdettu asianmukaisesti pois rakennuksen ulkopuolelle. Räystäät ovat uudet tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa. Räystäät estävät sadeveden kulkeutumisen julkisivuun. Vesi on johdettu asianmukaisesti pois rakennuksen ulkopuolelle.
41 5.6.13 (1263) Vesikatteet, aluskate, kattokaivot On arvioitava vesikatteen tekninen toimivuus ja kunto, vesikatteen pohjarakenteiden kunto, sekä katon yläpohjan ja kattorakenteiden tuulettuminen. Tämän lisäksi vesikatteelta tulisi tarkastaa myös kattoturvatuotteiden ja läpivientien kiinnitykset ja tiivisteet. Kattokaivojen pitää olla puhtaita. Kattokaivon alue tulee olla 20 mm viereistä kattopintaa alempana. Kattokaivon kohta tulee olla katepinnaltaan tukeva. Jokaisella vesikatolla tulisi olla vähintään kaksi vedenpoistumisen mahdollistavaa kattokaivoa tai ulosheittäjää. Kattokaivon ympärillä on hyvä olla laajempi suojasäleikkö, mikäli rakennus sijaitsee runsaan puuston läheisyydessä. Tarkastettava kohdekohtaisia rasitustekijöitä: bitumikermikatteen alustan materiaali, mekaaninen rasitus, katteen kaltevuus, ilmastolliset (lumi-, sade- ja vesikuormat, tuuli, lämpö- ja uv-säteily, lämpötilan vaihtelut), kemialliset (ilman kosteus, ilman epäpuhtaudet), biologiset (kasvit, mikrobit), rakenteelliset (materiaalien lämpö- ja kosteusliikkeet). Tarkastettava: Vedenohjaus Vuodot Kaltevuudet eri katemateriaalien mukaan Kattokaivojen liittyminen yläpohjaan Pellitysten liitoskohdat, ylösnostot Lammikoituminen 1 Vuotoja ja vaurioita, joihin huoltokorjaus ei ole riittävä toimenpide. 2 3 Vain vähäisiä vuotoja. Saumoissa ja liittymissä on yksittäisiä puutteita ja/tai vaurioita. Huoltokorjaustarve. Katteen alusrakenne on kunnossa. Uusi tai uusittu yli 20 vuotta sitten. Saumat ja liittymät ovat kunnossa. Vuotoja ei ole todettu. Katemateriaali on ehjä ja vahingoittumaton. Pinnoituksessa tai maalipinnassa on enintään vain vähäisiä vikoja tai puutteita. 4 Saumat ja liittymät ovat kunnossa. Vuotoja ei ole todettu. Kallistukset ovat riittävät. 5 Vesikate on uusi tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa. Takuu on voimassa. Saumat ja liittymät ovat kunnossa. Vuotoja ei ole todettu. Kallistukset ovat riittävät. Kattokaivoissa sulatus.
42 5.6.14 (1264) Vesikattovarusteet Tarkastettava kattokourujen ja syöksytorvien vuotomahdollisuudet. On tarkastettava myös syöksytorvien kiinnitykset ja johtavatko ne vettä ulkoseinään päin. Käyttöikä (25 40 v) riippuu materiaalipaksuudesta: alaraja koskee pientaloissa yleensä käytettävää teräsmateriaalia, yläraja koskee vahvempia materiaaleja. Tarkastettava: Kourut Syöksyputket Sulatusjärjestelmät 1 Vuotoja läpivientien tai kiinnitysten yhteydessä. 2 Varusteiden kiinnityksissä puutteita. Uusia tai uusittu yli 20 vuotta sitten tai peruskorjattu yli 15 vuotta sitten, ei välitöntä uusimistarvetta. 3 Kouruissa ja syöksytorvissa ei ole vikoja. 4 Syöksytorvet ja sadevesikourut on varustettu sulatuksella. 5 Varusteet kiinnitetty kunnolla. Vesieristeen läpivientejä on vältetty.
43 5.6.15 (1266) Kattoikkunat ja -luukut, savunpoistoluukut Kattoikkunoiden läheisyydestä etsitään vuotojälkiä. Yksinkertaisen kattoikkunan (vaikka olisi lämpölasi elementti) tyyppiongelma on sisäpuolelle tuleva kondenssivesi ja sen valuma lasin pintaa alas. On tarkastettava jääkö kattoikkuna lumen alle. Tarkastettava: Vuodot Tiiveys Huurtuminen Lumen alle peittyminen (talviaika) 1 2 3 4 5 Ikkunoissa tai niihin liittyvissä osissa vaurioita niin ettei niitä enää saa kuntoon huoltokorjauksella. Aiheuttavat haitan esim. epätiiveyden vuoksi. Ikkunoissa tai niihin liittyvissä osissa vaurioita. Korjaustarve 1-5 vuotta. Huurtuminen. Valumajälkiä. Huonot tiivisteet. Vesipelitien kallistukset riittämättömät. Ikkunat jäävät lumen alle. Ikkunoiden ja ovien on oltava riittävän tiiviitä läpi vuotavan ilman ja ulkopuolisen veden tunkeutumisen varalta. Rakenteen ikä on 10...20 vuotta tai kunnostettu 0...10 vuoden kuluessa (kunnostus = käynnin ja tiivistyksen tarkastus, mahdollinen paikkamaalaus). Maalipinnoissa ei ole merkittäviä vaurioita (yksittäisiä mekaanisia vaurioita voi olla). Rakenteessa ei ole merkittäviä korroosiovaurioita. Käynti-/tiivistysongelmia sallitaan 5 %. Umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.). Uusia tai uusittu 0...10 vuoden kuluessa, pinnoitteessa ei ole vaurioita, ikkunoiden tiivistys kattorakenteeseen (tiivistemassat/peltilistat) on kunnossa, vesipellissä ei ole maalipinnan vaurioita, kallistus on kunnossa, tiivistys ikkunaan on kunnossa. Ikkunoiden käynnissä tai tiivistyksessä ei ole puutteita, umpiolasielementit ovat ehjiä (ei samentumia tms.).
44 5.6.16 (1320) Tilapinnat Tarkastuksessa on arvioitava, onko käytetty sellaisia materiaaleja jotka voivat aiheuttaa materiaalipäästöjä. Riskimateriaalinen käyttö ei suoraan vähennä arvosanaa, jos riski ei ole toteutunut. Selvitettävä, onko materiaalit M1-luokiteltuja ja hajuttomia. Alakattolevyissä ei saa olla avointa villapintaa. Käytetään pintakosteuden ilmaisinta, jos materiaalin vaurion perusteella voidaan olettaa kyseessä olevan rakenteellinen vaurio. Linoleumin kunto todettava (Jos linoleumipinnoite kiistatta haisee voimakkaasti ja epämiellyttävästi, tämä on riittävä peruste pinnoitteen vaihtoon.) Ilmavuodot selvitetään aistinvaraisesti tai lämpökameralla. Tarkastettava: Ilmavuodot Kosteusvauriot Halkeamat Voimakkaat hajut riskimateriaalien kanssa Kuitulähteet, avoin mineraalivillapinta 1 2 3 Tiloissa havaittavissa kosteusvaurioita tai ilmavuotoja samassa rakennusosassa laajemminkin. Voimakkaat hajut riskimateriaalien yhteydessä. Yksittäisiä vaurioita tai poikkeamia jotka voivat vaikuttaa sisäilmaan. Kuitulähteitä, alakattolevyissä on avointa villapintaa. Vain vähäisiä halkeamia tai ilmavuotoja. Alakattolevyissä ei ole avointa villapintaa. Normaalia ikääntymiseen liittyvää kulumaa. 4 Pinnoissa ei ole havaittavissa vaurioita tai jälkiä ilmavuodoista. 5 Materiaalit M1 luokkaa ja hajuttomat. Pinnoissa ei ole havaittavissa vaurioita tai jälkiä ilmavuodoista.
45 5.6.17 (1320) Märkätilat Pintakosteudet mitattava osasta tiloja. Voimakkaimmin kosteusrasitetuilla alueilla tehdään koputtelua paikoitellen. (Kopot laatoitukset on erityisriski, niitä voi olla yllättävän uusissakin märkätiloissa.) Seuraa silikoni- ja laastisaumojen sekä laattojen kuntoa ja mahdollista irtoamista. Värimuutokset voivat viitata mahdolliseen vaurioon. Vedeneristysmääräykset muuttuivat vuonna 1999. Tätä ennen laatoitetuissa kylpyhuoneissa on harvoin toimivaa vedeneristystä laattojen alla, jolloin laatoitettu rakenne on riski. Tarkastettava: Pintakosteudet Kosteusvauriot Pinnoitteiden ja saumausten vauriot Kaadot 1 Välitön uusimistarve kosteusvaurion vuoksi. 2 3 4 5 Märkätilat on uusittu tai rakennettu 15...30 vuotta sitten; kuntotutkimustarve on havaittu tai märkätiloissa on tavallista enemmän kohonneita pintakosteusarvoja, mutta joissa ei ole aihetta suorittaa tarkempaa kosteusmittausta. Rakenteissa on todettu pintakosteusmittarilla jonkin verran kohonneita kosteusarvoja. Ei välitöntä uusimistarvetta. Pinnat ja vedeneristeet toteutettu/uusittu 15...30 vuotta sitten. Pintakosteudet eivät ole normaalista poikkeavia. Pinnoissa on vähäisiä vaurioita, jotka ovat vielä korjattavissa vähäisin kustannuksin ja rakenteiden vedenpitävyyttä parantavalla tavalla. Märkätilat on uusittu 10...15 vuotta sitten. Pintakosteudet eivät ole normaalista poikkeavia. Läpiviennit on tehty asianmukaisesti. Pinnoissa on vain vähäisiä vaurioita. Toimenpiteistä on olemassa suunnittelu- ja tarkastusasiakirjat. Märkätilat on uusia tai uusittu nykyisten määräysten mukaisesti 0...10 vuoden kuluessa. Korjauksista on olemassa tarvittavat asiakirjat. Märkätiloissa on lattialämmitykset. Pintakosteudet eivät ole normaalista poikkeavia. Laatoissa ei esiinny kopoa. Tehdyistä korjauksista löytyvät suunnittelu- ja tarkastusasiakirjat. Lattiassa on lattialämmitys.
46 5.6.18 (1330) Tilavarusteet, kiinteät kalusteet, laitteet, vakiolaitteet, laitoskeittiöt Tarkastettava kylmäkalusteiden takaa mahdollisten kondenssivesien aiheuttamat vauriot. Kaappeja yms. ei tule olla asennettu massiivisten kiviainesrakenteisten (siporex- tiili- ja harkkoseinät) ulkoseinille. Tarkastettava: Kondenssiriskit Läpivientien ilman/kosteudenpitävyys Koneiden vuotovesien poisto 1 2 Vaurioita rakenteissa kondenssiveden vuoksi tai sadevesien ja lumen kulkeutuminen ulkovaipassa olevista aukoista. Ympäröivien rakenteiden mikrobivauriot. Vähäisiä vaurioita kondenssiveden vuoksi tai sadevesien ja lumen kulkeutuminen ulkovaipassa olevista aukoista. 3 Iän ja ominaisuuksien mukaisia kosmeettisia vaurioita. 4 5 Ei vikoja tai puutteita. Laitteistojen, joihin liittyy vesivahingon mahdollisuus, ovat helposti tarkastettavissa ja korjattavissa. Laitteet uusia ja takuut voimassa. Ei vikoja tai puutteita. Laitteistojen, joihin liittyy vesivahingon mahdollisuus, ovat helposti tarkastettavissa ja korjattavissa. 5.6.19 (1340) Muut tilaosat, mm. tulisijat ja hormit Savupiipusta katsottava kaikki hormit taskulampulla. Yritettävä saada käsitys syvyyksistä, halkeamista ja sisäpinnan tasaisuudesta. Välipohjien läpivientien pitää olla toteutettu palamattomasta materiaalista. Savupiipun tulihormiin ei saa olla kiinnitetty mitään. Käytöstä poistetusta hormista saattaa olla ilmayhteys ulos, jolloin korvausilmaa saattaa tulla hormin kautta sisätiloihin. Tarkasta: Nokivanat rakenteissa Tulisijan ja luukkujen kunto 1 Korjaustarve turvallisuuteen tai olosuhteisiin liittyen. 2 Hormi poistettu käytöstä, mutta ilmayhteys rakenteiden läpi olemassa. Lisätutkimuksen tarve. 3 Hormi poistettu käytöstä. Ei ilmayhteyttä ulos/rakenteiden läpi. 4 Ei puutteita tai vikoja. 5 Uusi tai uudehko, ei puutteita tai vikoja.
47 5.6.20 Aistitut sisäilmaolosuhteet Sisäilman lämpötila ja suhteellinen kosteus on mitattava otannalla niin laajasti, että saadaan yleiskuva kiinteistön tarkastushetken lämpötilasta ja kosteusoloista. Mittaus tehdään oleskeluvyöhykkeeltä. Voimakas poikkeava haju voi olla merkki mahdollisesta terveyshaitasta. On selvitettävä, voiko lattian ja siihen liittyvien rakenteiden välisistä raoista aistia homeen hajua. Tällöin kosteus- ja homevauriot ovat jo todennäköisiä. Lattiapinnoitteen tunkkainen haju viittaa kemiallisten emissioiden olemassa oloon. Liiman ja muovimaton hajoamisreaktiosta muodostuu hieman muovimaisen imelää hajua. Toimenpiderajat ovat Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen mukaisesti. Havainnoitava: Poikkeavat hajut Pienhiukkaset, yläpölyt Melu Valaistus Mitatut lämpötilat Mitattu ilmankosteus Haitta-aineet, mikäli tiedossa Sisäilmastoluokitus (S1, S2, S3) 1 Toimenpiderajat ylittyvät, vaatii välittömiä toimenpiteitä 2 3 4 5 Ei täytä S3 luokan vaatimuksia kaikilta osin. Käyttötarkoitukseen soveltumattomat olosuhteet joiltakin osin. S3: Tyydyttävä sisäilmasto. Tilan sisäilman laatu ja lämpöolot sekä valaistus- ja ääniolosuhteet täyttävät rakentamismääräysten vähimmäisvaatimukset S2: Hyvä sisäilmasto. Tilan sisäilman laatu on hyvä eikä tiloissa ole häiritseviä hajuja. Sisäilmaan yhteydessä olevissa tiloissa tai rakenteissa ei ole ilman laatua heikentäviä vaurioita tai epäpuhtauslähteitä. Lämpöolot ovat hyvät. Vetoa ei yleensä esiinny, mutta ylilämpeneminen on mahdollista kesäpäivinä. Tiloissa on niiden käyttötarkoituksen mukaiset hyvät ääni- ja valaistusolosuhteet S1: Yksilöllinen sisäilmasto. Tilan sisäilman laatu on erittäin hyvä eikä tiloissa ole havaittavia hajuja. Sisäilmaan yhteydessä olevissa tiloissa tai rakenteissa ei ole ilman laatua heikentäviä vaurioita tai epäpuhtauslähteitä. Lämpöolot ovat viihtyisät eikä vetoa tai ylilämpenemistä esiinny. Tilan käyttäjä pystyy yksilöllisesti hallitsemaan lämpöoloja. Tiloissa on niiden käyttötarkoituksen mukaiset erittäin hyvät ääniolosuhteet ja hyviä valaistusolosuhteita tukemassa yksilöllisesti säädettävä valaistus
48 5.7 Katsastajan pätevyysvaatimukset Katsastuksien tekeminen edellyttää erikoisosaamista. Vaurioiden ja sisäilmaa heikentävien puutteiden tunnistaminen edellyttää, että katsastaja tuntee eri aikakausien tyypilliset rakenneratkaisut ja rakennetyypit. Katsastuksen kuntoluokitus ottaa osin kantaa rakenteiden mahdolliseen terveyshaittaan. Näistä syistä johtuen katsastuksen voi suorittaa vähintään kolmen vuoden työkokemuksen omaava rakennustekniikan tai sisäilmastoalan asiantuntija, jolla on rakennusterveysasiantuntijan pätevyys. Työn voi tehdä myös vastaavan osaamisen omaava työpari. 5.8 Raportointi ja tuloksien käsittely Raportointi tehdään tietojärjestelmään (kuva 9) määrämuotoisena ilman kirjallista raporttia. Tarvittaessa lisätään vaurioita havainnollistavat kuvat. Erillistä selvitysosaa ei tehdä kuten kuntoarvioissa. Kuva 9 Esimerkki rakenteiden katsastustuloksista