Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 1 / 1 2730/10.00.02/2014 190 Tapiolan keskuksen päätoteutussopimus, maankäyttösopimus ja maankäyttösopimuksen täydennys sekä kiinteistökaupan esisopimus Valmistelijat / lisätiedot: Olli Isotalo, puh. 050 593 3359 Antti Mäkinen, puh. 050 593 1339 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko Kaupunginhallitus 1. hyväksyy kaupungin ja LähiTapiola-ryhmään kuuluvan kiinteistöpääomarahaston Tapiolan KR III Ky:n ja sen omistamien kiinteistöyhtiöiden välisen Tapiolan keskuksen päätoteutussopimuksen, maankäyttösopimuksen ja maankäyttösopimuksen täydennyksen sekä kiinteistökaupan esisopimuksen liitteen mukaisesti 2. oikeuttaa teknisen toimen johtajan a. tekemään sopimukseen vähäisiä teknisluonteisia tarkistuksia. b. päättämään sopimuksen perusteella tehtävien kiinteistökauppojen tarkemmista ehdoista c. hyväksymään ja vapauttamaan sopimuksen perusteella kaupungille annettavat vakuudet ja takuut d. hyväksymään kaupungin puolesta sopimuksen siirrot e. päättämään muista sopimuksen täytäntöönpanoon liittyvistä toimista Käsittely Särkijärvi ehdotti, että asia palautetaan. Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja totesi Särkijärven ehdotuksen raukeavan kannattamattomana. Esittelijän kokouksessa tekemät muutokset on huomioitu pöytäkirjassa. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin. Särkijärvi ilmoitti eriävän mielipiteensä. Liite 9 Sopimus 10 Liite 1 Sopimusalue
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 2 / 2 Selostus 11 Liite 3 Havainnekuvat 12 Liite 5 Toteutussopimuksen periaatteet 13 Liite 6 Yhteisjärjestelysopimuksen periaatteet 14 Liite 7 Palvelu- ja ylläpitoyhtiön periaatteet 15 Liite 8 Rakentamisaikataulu 16 Liite 9 Kartta maankäyttösopimuksen ja maankäyttösopimuksen täydennyksen kohteista 17 Liite 10 Kartta kiinteistökaupan esisopimuksen luovutettavista alueista Kaupunki myy Merituulentien alueelle kaavoitetun korttelialueen LähiTapiolalle, joka kehittää, suunnittelee ja toteuttaa omille tonteilleen ja Merituulentien korttelialueelle liike- ja palvelutiloja sekä asuntoja käsittävän arkkitehtonisesti korkeatasoisen kaupunkikeskuksen vaiheittain vuosina 2014-2020. LähiTapiolahanketta markkinoidaan nimellä Ainoa, jonka ensimmäinen vaihe avattiin entiseen Sokoksen taloon syksyllä 2013. Osana LähiTapiola-hanketta Merituulentie johdetaan korttelialueen läpi tasolla noin +1, kun Merituulentie on nyt tasolla noin +7. Merituulentien alentamisella luodaan edellytykset Tapiolan keskuksen perusteelliselle uudistamiselle tulevaisuuden esteettömäksi jalankulku- ja pyöräilykeskustaksi. Merituulentielle toteutetaan bussiterminaali, johon tulee liukuportaat metroasemalta. Stockmannin uusi tavaratalo valmistuu keväällä 2017. Merituulentie ja bussiterminaali valmistuvat vuoden 2018
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 3 / 3 lopussa. Kaupunki rahoittaa omat investointinsa osittain LähiTapiolalta saatavilla maankäyttömaksuilla ja tontinmyyntituloilla. Loppuosa kaupungin rahoitusosuudesta saadaan myöhemmin osasta kiinteistöjen arvonnousua Tapiolan keskuksen ja sen ympäristön uudistamisen edetessä. Tausta Tapiolan keskukseen Merituulentielle ja sen ympäristöön laadittiin asemakaavanmuutos, jossa alueelle esitetään merkittävä määrä uutta rakennusoikeutta. Alakertoihin on suunniteltu liike- ja palvelutiloja ja niiden yläpuolelle asuntoja. Nykyisen Merituulentien alueelle on kaavoitettu korttelialue, jonka läpi on järjestettävä katuyhteys. Suunnitelma perustuu siihen, että uusi Merituulentie on tasolla noin +1, johon tulevat liukuportaat ja hissit metroasemalta sekä bussiterminaali. Nykyisin Merituulentie on noin tasolla +7, jolloin se jakaa keskusta voimakkaasti. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 28.3.2012 Tapiolan keskuksen ensimmäisen vaiheen asemakaavanmuutosehdotuksen Kaava 1:n. Koska keskuksen merkittävin kiinteistönomistaja LähiTapiola oli valmis etenemään hankkeen toteutuksessa, mutta muut Kaava 1-alueen kiinteistönomistajat eivät vielä olleet valmiita käynnistämään kehittämishankkeitaan, Kaava 1 jaettiin kahteen osaan: Kaava 1a ja Kaava 1b. Kaava 1a käsittää LähiTapiolan omistamia kiinteistöjä ja niiden kohdalla olevat Merituulentien katualueelle kaavoitetun korttelialueen. Valtuusto hyväksyi Kaava 1a:n 29.4.2013. Päätöksestä valitettiin Helsingin hallinto-oikeuteen, joka hylkäsi valitukset 7.2.2014. Kaava 1a tuli voimaan 19.3.2014. Kaava 1b tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn kokonaisuutena tai osissa riippuen siitä, milloin kiinteistönomistajien kanssa saadaan tehtyä maankäyttösopimuksia. Kaava 1b tuodaan hyväksyttäväksi syksyllä 2014 vähintään LähiTapiolan hallitsemien tonttien osalta. Kaava 1a:ssa on liike- ja asuinrakennusoikeutta yhteensä 67 200 kem2, kun vastaavalla alueella oli aikaisemmin liikerakennusoikeutta 27 500 kem2. Kaupunginhallitus hyväksyi 8.4.2013 kaupungin ja LähiTapiolan kesken allekirjoitetun Kaava 1a:han liittyvän maankäyttösopimuksen, jossa sovittiin, ettei rakennuslupia haeta eikä rakentamista käynnistetä ennen kuin maankäyttösopimuksen täydennys on hyväksytty. Tapiolan keskuksessa on tällä hetkellä rakenteilla metroasema sekä keskus-pysäköintilaitos (1600 autopaikkaa), keskushuolto ja yhteisväestönsuoja, jotka valmistuvat vuoden 2016 alussa. Syksyllä 2013 LähiTapiola avasi Tapiolan keskukseen entiseen Sokoksen taloon kauppakeskus Ainoan. Tapionaukio ja sen alapuolelle rakennettu pysäköintilaitos (330 autopaikkaa) valmistuivat myös vuonna 2013.
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 4 / 4 Metroliikenne alkaa syksyllä 2016. Merituulentie on ollut katkaistuna kaikelta liikenteeltä vuoden 2013 alusta lukien. Tapionaukiolla on tilapäinen bussiterminaali. Tapiolan keskuksen uudistamiseen liittyen on vireillä useita uusia asemakaavoja, joista merkittävin, Vesiputoustalon edustan kulttuurirakennusta, Satakielitaloa ja Otsolahtea koskeva asemakaavanmuutosehdotus hyväksyttiin 28.5.2014 kaupunkisuunnittelulautakunnassa. Kaava on tulossa kaupunginhallituksen käsittelyyn alkusyksystä 2014. Kulttuurirakennuksen lisäksi kaavassa on uutta asuinrakennusoikeutta noin 23 000 kem2. Lisäksi on vireillä yhden Kaava 1:een kiinteästi liittyvän kiinteistön (Raitinkartano) kaavan muuttaminen. Tapiolan keskuksen lähiympäristössä Etelä-Tapiolassa on rakenteilla useita mittavia asuntohankkeita. LähiTapiolan ja kaupungin välisen sopimuksen pääperiaatteet Kaupungin ja LähiTapiolan kesken on nyt neuvoteltu Tapiolan keskuksen pää-toteutussopimus, maankäyttösopimus ja sen täydennys sekä kiinteistökaupan esisopimus. Sopimus korvaa kaupunginhallituksen 8.4.2013 hyväksymän maankäyttösopimuksen. LähiTapiolan puolella sopijapuolena on LähiTapiola-ryhmään kuuluva kiinteistöpääomarahasto Tapiola KR III Ky. Sopimuksen lähtökohta on se, että kaupunki luovuttaa Merituulentien alueelle kaavoitetun korttelialueen LähiTapiolalle, joka kehittää, suunnittelee ja toteuttaa omistamilleen tonteille ja Merituulentielle kaavoitetulle korttelialueelle liike- ja palvelutiloja sekä asuntoja käsittävän arkkitehtonisesti korkeatasoisen kaupunkikeskuksen vaiheittain vuosina 2014-2020. Ratkaisun lähtökohta on se, että Merituulentie johdetaan korttelialueen läpi tasolla noin +1, kun Merituulen-tie on nyt tasolla noin +7. Merituulentielle toteutetaan bussiterminaali, johon tulee liukuportaat metroasemalta. Merituulentien alentamisella luodaan edellytykset koko Tapiolan keskuksen perusteelliselle uudistamiselle tulevaisuuden jalankulkukeskustaksi, joka yhdistää esteettömästi keskuksen eteläiset ja pohjoiset osat. Sopimusalueeseen kuuluu Merituulentie kokonaisuudessaan välillä Pohjantie-Tapiolantie. Sopimuksen piiriin kuuluu Kaava 1b:n alueesta myös Merituulentien läntisin korttelialueen osa, joka luovutetaan LähiTapiolalle, sekä sen eteläpuolella sijaitseva LähiTapiolan omistukseen siirtyvä KOy Tapiolan Keskusraitti, jossa nyt on mm. osa Stockmannin tavaratalokokonaisuudesta. Kaupunki perii LähiTapiolan tonteilta maankäyttömaksua yhteensä 5,2 M ja myy Merituulentielle kaavoitetut tontit yhteensä 16,5 M :lla. Lisäksi kaupunki perii 7 % LähiTapiolan toteuttamien asuntojen velattomista myyntihinnoista, arviolta yhteensä vähintään noin 7 M.
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 5 / 5 Kaupunki maksaa Merituulentien ja sopimusalueeseen sisältyvien muiden julkisten osien rakenteellisten puitteiden toteuttamisesta kiinteän korvauksen, joka on yhteensä 28,9 M (alv 0 %). Työt ja korvauksen maksaminen ajoittuvat vuosille 2014-2017. Kysymyksessä ovat työt ja rakenteet, jotka ovat kiinteä osa LähiTapiola-hankkeen kokonaistoteutusta, mutta joilla luodaan rakenteelliset edellytykset julkisten osien valmiiksi rakentamiselle. Merituulentien painaminen kerrosta alemmaksi edellyttää mm. laajasti vedenpaineseinien tekemistä. Lähtökohtaisesti LähiTapiola toteuttaa myös näihin rakenteellisiin puitteisiin liittyvät sisustustyöt, joiden kokonaiskustannusarvio on 15,3 M (alv 0 %). Nämä työt ja kustannukset ajoittuvat vuosille 2017-2018. LähiTapiola toteuttaa nämä osat läpinäkyvällä kilpaillulla tavalla (ns. open book periaate), joka on koko ajan kaupungin valvonnassa. Näiden sisustustöiden osia kaupungilla on myös niin halutessaan mahdollisuus teettää suoraan itse. Hanke rahoitetaan kokonaisuudessaan Tapiolan taseyksikön kautta Tapiolan keskuksesta ja sen ympäristöstä saatavilla maankäyttömaksuilla ja maanmyyntituloilla. Merituulentien ympäristössä on edelleen vireillä merkittäviä uudistushankkeita. Kaupunki omistaa Merituulentien eteläpuolella KOy Kielaksen ja Palvelukeskuksen kiinteistöt, joiden uudelleenkaavoituksesta tullaan myös saamaan tuloja. Merituulentien länsipään rakenteelliset puitteet ja eräät muut kyseisellä alueella tehtävät työt toteuttaa Länsimetro Oy osana metrotyötä. Tältä osin työt ovat jo käynnissä. Kaupunki ja Länsimetro neuvottelevat erikseen mahdollisista kustannusjaoista tältä osin. Sopimuksen mukaan kauppakeskus Ainoan toteuttamisen yhteydessä tehtyjen julkisten töiden kustannukset olivat yhteensä 6,2 M (alv 0 %). Kun tästä vähennetään Ainoa-kiinteistön maankäyttömaksu 1,8 M (alv 0 %), saadaan kaupungin maksettavaksi osuudeksi 4,4 M (alv 0 %). Sopimuksen mukaan Tapiolan keskukseen perustetaan Palvelu- ja ylläpitoyhtiö, joka tulee vastaamaan keskuksen turvallisen ja kitkattoman toiminnan edellyttämistä yhteisjärjestelyistä. Yhtiön osakkaiksi tulisivat alkuvaiheessa kaupunki, LähiTapiolan omistamat kiinteistöt sekä Tapiolan Keskuspysäköinti Oy. Keskuksen uudistamisen edetessä kiinteistöt velvoitetaan liittymään yhtiöön. Yhtiön perustaminen tuodaan päätettäväksi myöhemmin tänä vuonna erillisenä asiana. Minimissään Palvelu- ja ylläpitoyhtiö huolehtii rakennusvalvonta- ja pelastusviranomaisten edellyttämistä yhteisjärjestelyistä, joista tärkein on Keskusvalvomo. Tapiolan keskus on tiivis kokonaisuus, jossa kiinteistöt ovat voimakkaasti sidoksissa toisiinsa. Työt aloitetaan välittömästi tämän sopimuksen hyväksymisen jälkeen. Hankkeessa on kaksi päävaihetta. Ensimmäisessä vaiheessa Merituulentien itäpää kaivetaan alas ja entinen K-hallin talo puretaan. Keskuksen itäreunaan rakennetaan Stockmannin uusi tavaratalo ja sen päälle asuntoja. Tämän vaiheen määräaika on maaliskuun loppu 2017. Asunnot valmistuvat hieman myöhemmin. Stockmannin muutettua uusiin tiloihin aloitetaan nykyisen Stockmannin tavaratalon ja sen itäpuolisen rakennuksen purkaminen ja sen jälkeen uusien liiketilojen ja asuntojen
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 6 / 6 rakentaminen. Toisen vaiheen yhtenä välivaiheena on se, että Merituulentie ja bussiterminaali ovat valmiita otettavaksi käyttöön vuoden 2018 lopussa. LähiTapiola-hanke on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2020. Metron liityntäliikenne syksystä 2016 vuoden 2018 loppuun järjestetään tilapäisjärjestelyin, jossa huolehditaan siitä, että vaihto metrosta bussiin ja päinvastoin hoituu joustavasti ja turvallisesti. Metron liityntäpysäköintipaikat valmistuvat keskuspysäköintiin jo vuoden 2016 alussa. Tapiolan keskuksen kehittäminen jatkuu hankkeen toteutuksen rinnalla koko ajan. Tarkoitus on, että hankkeen toteutuksessa on mahdollista reagoida mahdollisiin uusiin kehittämishankkeisiin. Erityisesti tämä koskee keskuksen länsiosaa, jonka kehittämistä päästään jatkamaan sen jälkeen, kun Kaava 1b on hyväksytty. Sovitut hinnat perustuvat markkinahintoihin. Tiedoksi - Tapiola KR III Ky
Kaupunginhallitus 16.06.2014 Sivu 7 / 7