Emätilaperiaate Täydennyskoulutus Kai Kokko 2008
Sisältö Tarkoitus Yhdenvertainen lähtökohta Rakennusoikeuden perusteena oleva rantaviivan määrittäminen Mitoituksen laskeminen
1 Tarkoitus Ilman emätilaperiaatetta uusien kiinteistöjen muodostaminen aiheuttaisi aina uuden perusteen rakennusoikeudelle, ja ranta ennen pitkää rakentuisi täyteen, mikä olisi vastoin rantojen suojelemiseksi annettuja ja erityistä suunnittelutarvetta koskevia maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia vaatimuksia. Emätilaperiaatetta voidaan hyödyntää poikettaessa rantojen suunnittelutarpeesta kaavoitettaessa rannoille.
2a Yhdenvertainen lähtökohta 2a Yhdenvertainen lähtökohta Emätilaperiaate antaa emätilojen välillä vertailulle hyväksyttävän ja yhdenvertaisen perusteen, ottaa huomioon jo aikaisemmin samasta emätilasta muodostetut rakennuspaikat tai emätilan rannalle rakennetut loma- tai muut rakennukset. Emätilaperiaatteen mukaisesti pidetään poikkeamismenettelyssä emätilatarkastelun lähtökohtana joko 1) rakennuslain voimaantulon (1.7.1959) tai 2) lain rantakaavasäännösten voimaantulon (15.10.1969) ajankohdan aikaista kiinteistöjakoa ottaen huomioon alueen olosuhteet, rakentamisen laatu ja tiheys sekä tapahtunut kiinteistönmuodostus.
2b Yhdenvertainen lähtökohta Lähtökohtaa valittaessa selvitettävä, milloin lomarakentaminen alueella on vilkastunut. -> Käytännössä Etelä-Suomessa ja kaupunkikeskusten ympäristössä useimmiten lähtökohtana on pidettävä vuotta 1959. -> Selvitä kiinteistökaupassa myyjältä ja/tai maanmittaustoimistoista.
3a Rakennusoikeuden perusteena käytetyn rantaviivan määrittäminen Rantarakentamisen määrää eri emätilojen välillä arvioidaan niiden rantaviivan suhteessa. Muunnettu rantaviiva Luonnollisen rantaviivan pituutta suhteessa rakennusoikeuteen vähennetään seuraavien tekijöiden perusteella: niemien, lahtien, salmien tai jokien kapeus, saarten pienuus sekä merkittävimmät täysin rakentamiseen soveltumattomat rannat. Hyväksytty oikeuskäytännössä.
3b Rakennusoikeuden perusteena käytetyn rantaviivan määrittäminen Tilan muunnettu rantaviiva on lähellä luonnollista rantaviivaa, jonka ranta on muodoltaan varsin suoraa, tavallista hyväpuustoista, rakennuskelpoista rantaa. Muunnetun rannan osuus on kaavoissa ollut keskimäärin noin 62 % luonnollisesta rantaviivasta. (Lähde YM.) Rakentamisen määrää kilometrille kutsutaan mitoitukseksi. Mitoitussuositus on enintään 6 rakennusta ja luonnonarvoiltaan herkillä (esim. Natura 2000) alueilla vähemmän.
3c Rakennusoikeuden perusteena käytetyn rantaviivan määrittäminen Majamaa & Ekroos (2006) Ranta mitataan kartalta 1:20 000 yleispiirteisesti. Mitoituskertoimet Lahdet alle 100 m, rantaviivan mitoituskerroin (k) = ¼ 100-200 m, k = ½ 200-300 (400) m, k = ¾ Niemet, kannakset ja saaret Alle 50 m, k = 0 50-100 m, k = ½ 100-150150 m, k = ¾
4a Kiinteistön mitoituksen laskeminen Kiinteistö C sijaitsee vyöhykkeellä, jonka mitoitus on viisi rakennuspaikkaa muunnetun rantaviivan kilometriä kohden. Kiinteistön emätilan (1.7.1959) muunnetun rantaviivan pituus on ollut yksi kilometri, mikä oikeuttaa viiteen rakennuspaikkaan. Emätilasta on muodostettu viisi kiinteistöä A, B, C, D ja E. Mitoitettavan alueen taakse muodostettu lohkotila B ei vaikuta rantarakennusoikeuteen. Kiinteistö C:n osuus muunnetusta rantaviivasta on alun perin ollut 400 metriä, ja sen osuus rantarakennusoikeudesta siten 2 rakennuspaikkaa. Kiinteistöstä C on myöhemmin lohkottu yksi rakennuspaikka (E). Kiinteistölle C jää yksi rakennuspaikka. (Lähde YM.)
4b Kiinteistön mitoituksen laskeminen Muita huomioon otettavia seikkoja: Varovaisuusperiaate noudatetaan tiettyä varovaisuutta, kun suunnittelutarpeesta on haettu poikkeamista rakennusluvan yhteydessä. Kytkeytyy MRL 172 :n mukaisiin poikkeamisen edellytyksiin. Rakentamisesta vapaat alueet, maisema, virkistystarpeet, vesihuolto ja vesiensuojelu sekä poikkeamisessa että kaavoituksessa -> Mitoitusperusteet + kokonaisharkinta.