REC-E5010 Perustoimitukset TkT Juhana Hiironen
Luennon sisältö 12:15 13:00 Kiinteistönmäärityksen perusteet Tauko 13:15 14:00 Ryhmät esittelevät rajankäynnit Tauko 14:15 15:00 Rasitetoimitus 15:00 15:30 Ryhmät esittelevät rasitetoimitukset 15:30 15:35 Kotitehtävät seuraavaksi kerraksi 2
Kiinteistönmääritys
Kiinteistönmääritys Deklaratiivinen kiinteistötoimitus Kiinteistönmääritys poikkeaa muista toimituksista siinä, ettei sen johdosta yleensä aiheudu muutosta voimassa olevaan kiinteistöjaotukseen. Toimituksen tarkoituksena on lähinnä selvittää ja ratkaista aikaisempien toimitusten asiakirjojen, karttojen ja muun selvityksen perusteella, mikä on voimassaoleva kiinteistöjaotus Siikajoen isojaon järjestelyn toistasataa vuotta vanha rajapyykki nro 3796 Haulos 2016 4
Kiinteistönmäärityksellä ratkaistaan epäselvyydet koskien (KML 101 ) rajan paikkaa ja rajamerkkiä koskien (rajankäynti); mihin rekisteriyksikköön jokin alue kuuluu; rasiteoikeutta ja rasitteen sijaintia; kiinteistön osuutta yhteiseen alueeseen tai yhteiseen erityiseen etuuteen ja osuuden suuruutta sekä sitä kuuluuko kiinteistölle erityinen etuus; yhteisen alueen tai yhteisen erityisen etuuden osakaskiinteistöjä ja niille kuuluvien osuuksien suuruutta; epäselvän, kadonneen tai turmeltuneen toimitusasiakirjan tai kartan sisältöä; ristiriitaisista toimitusasiakirjoista tai -kartoista johtuvaa epäselvyyttä; muuta kiinteistöjaotukseen liittyvää epäselvyyttä. 5
Kiinteistönmäärityksen hakija Kiinteistönmääritys tehdään (KML 103 ): rekisteriyksikön omistajan, osaomistajan tai muun sellaisen henkilön hakemuksesta, jonka oikeutta kiinteistönmääritys välittömästi koskee. Kaavan laatimista tai toteuttamista varten tarpeellinen kiinteistönmääritys tehdään kunnan hakemuksesta. Rajankäynti, jonka tarkoituksena on rajamerkin rakentaminen, siirtäminen tai korjaaminen, tehdään myös sellaisen viranomaisen, yhteisön tai muun henkilön hakemuksesta, jonka toimenpiteen vuoksi rajankäynti on tullut tarpeelliseksi. Kiinteistötoimituksen yhteydessä tehdään hakemuksetta sellainen rajankäynti ja muu kiinteistönmääritys, joka on tarpeen toimituksen suorittamista varten. Tällainen kiinteistönmääritys voi koskea myös yksityisistä teistä annetun lain (358/1962) mukaista oikeutta. 6
Rajankäynti (2/2) Rajankäynnissä selvitetään ja ratkaistaan kiinteistön tai muun rekisteriyksikön rajan paikkaa tai rajamerkkiä koskeva epäselvyys. (KML 101 ) Rajankäynti suoritetaan joko erillisenä toimituksena tai muun toimituksen - esim. lohkomisen tai halkomisen yhteydessä (ns. sivutoimituksena), jos se on tarpeen ko. toimituksen suorittamiseksi. (KML 103 ) 7
Rajankäynti (2/2) Aikaisemmin lainvoimaisesti käyty raja on käytävä entiseen paikkaansa. Rajan paikka on määrättävä viimeisen lainvoimaisen ratkaisun mukaisesti, mikäli rajan paikka on määrätty eri toimituksissa eri tavoin. (KML 104.1 ) Jokaisessa rajankäynnissä tulee selvittää kolme seikaa 1. Missä toimituksessa raja on ensimmäisen kerran käyty (muodostettu). 2. Millaista mittausaineistoa rajasta on myöhemmin laadittu 3. Onko rajalla tehty myöhempiä rajankäyntejä, ja mikä niistä on viimeisin. 8
Määrittämisperusteet Kiinteistönmuodostamislaki ei aseta mitään rajan paikan määrittämisperustetta ensisijaiseksi, vaan asia jää tapauskohtaisesti harkittavaksi. Tavallisesti todistusaineistona käytetään: Rajankäyntiasiakirjat ja kartat Rajamerkit (pyykit ja viisarit) Todistajan lausunto Koordinaatit, sidemitat Nautinta Mikäli eri selvitykset rajan paikasta ovat ristiriitaisia, pääpaino on annettava selvityksille, jotka osoittavat rajan alkuperäistä paikkaa. Tällaisia ovat mm. rajamerkit sekä muodostumistoimituksessa mitatut koordinaatit ja kartta. 9
Asianosaisten sopimus Rajan paikasta voidaan myös sopia, jos: kartat ja asiakirjat ovat puutteellisia ja saapuvilla olevat asianosaiset sopivat ja sopimus ei ole ristiriidassa saadun selvityksen kanssa. (KML 104.3 ) 10
Rajankäyntinä suoritettavat muut toimenpiteet Rajamerkin siirtäminen Jos rajamerkki on vaarassa tuhoutua tai siitä on haittaa, se saadaan siirtää toiseen paikkaan rajan paikkaa muuttamatta. Rajamerkin korjaaminen Jos rajamerkki on huonokuntoinen tai muutoin puutteellinen eikä rajan oikeasta paikasta ole epäselvyyttä tai riitaa, rajamerkki saadaan korjata rajan paikkaa määräämättä. Uuden rajamerkin rakentaminen Myös uusi rajamerkki saadaan rakentaa rajan paikkaa muuttamatta, jos se on tarpeen rajan paikan osoittamiseksi maastossa. 11
Rajojen mittaus ja merkitseminen maastoon (1/2) Pääsääntö on, että raja on täsmällisesti määrättävä ja merkittävä pysyvästi maastoon. Rajan paikka voidaan kuitenkin jättää maastoon merkitsemättä asemakaava-alueella sekä erityisistä syistä muuallakin, jos merkitseminen ei ole tarpeen kiinteistöjaotuksen selvyyden vuoksi eikä muodostettavan kiinteistön omistaja merkitsemistä vaadi. Myös selvä luonnollinen raja (esim. käytössä oleva tie, selvä vesialueen ranta, valtaoja tms.) voidaan jättää merkitsemättä Vesiraja - kartalle 12
Rajojen mittaus ja merkitseminen maastoon (2/2) Rekisteriyksiköiden välinen raja on asemakaava-alueen ulkopuolella avattava niin leveäksi, että rajalinjan paikka on maastossa selvästi havaittavissa. (KMA 55 ) Rajapyykkien ja -viittojen sijoittamisesta ja numeroinnista yksityiskohtaiset työohjeet 13
Merkinnät toimituskarttaan Rajankäynnissä on toimituskarttaan merkittävä, mihin paikkaan raja on käyty. Jos on epäselvää rajan oikeasta paikasta tai rasitteen tai muun kohteen sijainnista, on toimituskarttaan tai tarvittaessa erilliseen liitekarttaan merkittävä sekä hyväksytyt että riitaiset rajamerkit, muut seikat, joilla voi olla merkitystä rajan paikan tai rasitteen tahi kohteen sijainnin määräämisessä sekä ne rajan tai muun kohteen eri sijainnit, joita asianosaiset vaativat, tai joita eri määräämisperusteet osoittavat. (KMA 51 ) 14
Rajankäynnin kustannukset Kiinteistönmuodostamislain mukaan kiinteistötoimitusten toimituskustannukset jaetaan asianosaisten maksettavaksi heidän toimituksesta saamansa hyödyn mukaan, mikäli he eivät toisin sovi. (KML 209 ) Toimitusmiesten harkintaan jää em. hyödyn määrittäminen: ½ rajanaapureiden kesken rajojen pituuksien suhteessa pyykin hävittänyt maksaa aiheettomasti haettu rajankäynti Kiinteistötoimitusmaksun määräämistä koskevaan päätökseen ei saa hakea valittamalla muutosta (KTML 13.1 ). 15
Rajanäyttö ja rajanpaikan määrääminen Rajan paikan määrääminen on pidettävä erossa rajankäynnistä Lähes jokaisessa toimituksessa vanhat rajamerkit etsitään, rajat tarpeen mukaan avataan ja mahdollisesti paalutetaan maastoon. Tämä on lähes jokaisen toimituksen välttämätön osa. Vastaavasti rajanäyttö ei määrää rajan paikkaa 16
Kiinteistönmääritystoimitus virheen oikaisemiseksi Kiinteistönmääritystoimituksessa korjataan kiinteistötoimituksessa tehty mittaus-, lasku-, kirjoitus- tai merkintävirhe taikka virhe rajan merkitsemisessä maastoon virhe ei ole vähäinen ja vaikuttaa asianosaisen oikeuteen oikaisemisesta ei aiheudu kohtuutonta haittaa asianosaiselle sitä koskevaa toimitusta on haettu viiden vuoden kuluessa toimituksen rekisteröimisestä. määräys toimitukseen voidaan antaa hakemuksettakin Vähäinen virhe tai virhe, joka ei vaikuta kenenkään asianosaisen oikeuteen, voidaan korjata kiinteistörekisterin pitäjän päätöksellä 17
Tilusriita Kiinteistötoimituksessa voidaan ratkaista riita, mihin rekisteriyksikköön jokin alue kuuluu Tilusriidaksi luokitellaan myös yhteisalueosuuden tai erityisen etuuden olemassa oloa koskeva selvitys Kuva. Uudenmaan ja Hämeen läänin kuninkaallisen käskynhaltijan päätöksestä 30.5.1800, mikä oli yksi ratkaisevista todisteista, kun Porraskosken voimalan oikeutta koskivoimaan selvitettiin. 18
Purkumenettely (1/3) Sitä vastoin asiavirhettä tai virheellistä laintulkintaa ei voida korjata KML 277.1 :n nojalla kiinteistönmääritystoimituksessa. Päätös perustuu virheelliseen todistusaineistoon; toimituksessa on sattunut menettelyvirhe jne. Jos kiinteistörekisteriin merkityssä toimituksessa tehtyä virhettä ei voida oikaista kiinteistönmäärityksessä, niin sen korjaamista voidaan harkita tuomionpurkumenettelyssä. Virheellisesti suoritetun toimituksen purkamista on yleensä haettava korkeimmalta oikeudelta. (OK 31:7 16; KML 102 ja 278 ). 19
Purkumenettely (2/3) Lainvoiman saanut tuomio voidaan purkaa 5 vuoden kuluessa, jos: Virkamies tms. on syyllistynyt rikolliseen menettelyyn ja menettely on vaikuttanut lopputulokseen Asiakirja, jota on käytetty todisteena, on ollut väärä, tai on annettu perätön todistus, ja asioilla on ollut vaikutusta lopputulokseen, Löytyy uusi todiste, jonka esittäminen olisi johtanut toiseen lopputulokseen, Ratkaisu perustuu väärään lain soveltamiseen (aika purkuun 1 vuosi) MML:lla on oikeus hakea purkua myös yli 5 vuotta vanhoissa tapauksissa (perusteet: kiinteistöjärjestelmän selvyys ja/tai yleinen etu) 20
Purkumenettely (3/3) Kiinteistönmääritystoimitusta ei saa tehdä silloin, kun sama alue (esim. saari) on luettu kahdessa eri lainvoiman saaneessa maanmittaustoimituksessa kahden eri rekisteriyksikön tiluksiin. Asian korjaaminen vaatii toimituksen purkamisen korkeimmassa oikeudessa. 21
Pappa Julinin saaret Pappa Julin osti Pietarinkarin saaret kauppakirjalla v. 1965 ja saaret lohkottiin Pietarinkari RN:o 4:57 nimiseksi tilaksi v. 1969. Julin on rakentanut saarille kesämökin ja saunan v. 1965-1966. Vuosina 1994-1995 toimitetussa toimituksessa toimitusmiehet päättivät, että Porhonsaaren itäpuoliset karit ja luodot kuuluvat Salmin jakokunnalle 22
Pappa Julinin saaret Virhe oli syntynyt, koska oli kaksi erilaista isojakokartan jäljennöstä (alkuperäinen isojakokartta on tuhoutunut sodan aikana). Maanmittauslaitoksen keskushallinto haki vuonna 2011 pappa Julinin hakemuksesta toimituksen purkua. KKO ei kuitenkaan purkanut jaon täydentämistoimitusta, ratkaisu 2015. Kuva: Isojaon kopioidussa kartassa v. 1902 Pietarinkarit ja Lammaskarit ovat menneet sekaisin, mistä johtuen Pappa Julinin ostama saari Pietarinkarilta merkittiin asumiskelvottoman saaren kohdalle. 23
Tauko, 15 min
Ryhmätyö: käytännön toimituksiin tutustuminen
Tehtävänanto Kukin ryhmä on valmistellut ennakkoon esitykset toimituksista Ensiksi esitellään rajankäynnit Esitykset noin 10 + 5 min (yht. 45 min) 26
Tauko, 15 min
Rasitteet ja rasitetoimitukset
Kiinteistön ulottuvuus Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kohdis-tuvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (KML 2,1 ). Niukkanen 2014 Erityisiä etuuksia voivat olla esimerkiksi kivilouhos, koski tai kiinteistöön kuuluva oikeus kalastaa tietyssä paikassa tai tiettyä kalalajia toisen omistamalla vesialueella tai kylän rajojen ulkopuolella (erityinen kalastusoikeus). Rasiteoikeus on viranomaisen päätöksellä kiinteistön, muun alueen tai sellaisella olevan kohteen muodostaman käyttöyksikön omistajalle kuuluva oikeus, jolla hän käyttää rasitteen kohteena olevaa aluetta tai määrää alueen omistajan käytöstä. 29
Rasiteoikeus syrjäyttää omistusoikeuden Omistusoikeus on ns. primäärioikeus, ja samalla ainoa yleisluontoisen vallan esineeseen tuova oikeus Rajoitetut esineoikeudet (=rasiteoikeus) syrjäyttävät primäärioikeuden Rasiteoikeuksia käytetään kiinteistöjen tarvitsemien alueiden käyttöoikeuksien järjestelemiseksi Tiehen kohdistuva käyttöoikeus on yksityistielaissa nimetty tieoikeudeksi. Rasiteteitä ei KML:n mukaan saa enää perustaa (pl. asemakaavaalueet) 30
Rasitteet (1/2) Oikeus käyttää toisen omistamaa maata voi perustua: Yleiskäyttöoikeuteen Sopimukseen perustuvaan oikeuteen Sopimuksenvarainen käyttöoikeus ei sido kiinteistöjä, vaan sopimusosapuolia henkilökohtaisesti Rasitteeseen sitoo kolmatta osapuolta; julkinen rekisteriin merkitsemisen jälkeen Rasite on kiinteistöön kuuluva pysyvä oikeus käyttää toiseen kiinteistöön kuuluvaa aluetta määrättyyn tarkoitukseen Oikeutetun kiinteistön kulloinenkin omistaja saa käyttää rasitetta Rasitetun kiinteistön kulloinenkin omistaja velvoitettu sietämään rasitetta 31
Rasitteet (2/2) Pysyvä Voimassa, kunnes lakkautetaan (ellei ole perustettu määräaikaiseksi) Tyyppipakkoperiaate Rasite voidaan perustaa vain laissa määrättyyn tarkoitukseen Perustaminen, muuttaminen, lakkauttaminen Yleensä viranomaismenettelyssä => merkitään yleensä kiinteistörekisteriin Huom. KML:n mukaisista rasitteista on erotettava rakennusrasitteet ja vesilain mukaiset rasitteet ja rannan omistajan oikeudet, joita ei perusteta kiinteistötoimituksissa 32
Rasitteet Kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus (KML 154 ): 1) talousveden ottamiseen; 2) talousveden johtamiseen sekä talousvesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 3) veden johtamiseen maan kuivattamista varten; 4) viemärijohdon ja muiden jäteveden johtamiseen ja käsittelyyn liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; (22.7.2011/914) [HE 265/2009] 5) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 6) ajoneuvojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia ja lastauspaikkaa varten tarvittavan alueen käyttämiseen sekä asemakaava-alueella yhteispihaa varten tarvittavan alueen käyttämiseen; (22.7.2011/914) [HE 265/2009] 7) kalastusta varten tarpeellisen maa-alueen käyttämiseen; 8) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen; 9) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 10) jätteiden kokoamispaikan tai kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen sijoittamiseen ja käyttämiseen; sekä 11) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. 33
Rasitteen perustamisen edellytykset (1/2) Sopimusedellytys Rasite voidaan perustaa, jos oikeutetun ja rasitetun kiinteistön omistajat ovat asiasta sopineet (muut edellytykset tutkitaan ex officio) Tarpeellisuusedellytys Haitattomuusedellytys Periaate: Yksityistä tahoa ei voida rasittaa kohtuuttomasti toisen yksityisen tahon hyväksi Rasitteesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle Tieoikeudesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa kenellekään Kaavoituksellinen edellytys 34
Rasitteen perustamisen edellytykset (2/2) Kiinteistöjaotusedellytys Liittyy asemakaava-alueiden rasitteisiin (asemakaava-alueilla on pääsääntöisesti liittymä vesi- ja viemäriverkkoon, minkä lisäksi tontit rajoittuvat yleensä katuun) KML 156.2 :n rasitteet voidaan perustaa ilman suostumusta Ympäristöllinen edellytys Ei saa aiheutua kulttuuriarvojen vähentymistä, luonnon turmeltumista tms. (KML 157.1 ) Kompetenssiedellytys Oikeus hakea toimitusta on rekisteriyksikön omistajalla ja kunnalla, jos sen on rasitteen haltija Tietoimitusta voi hakea myös tiekunta 35
Välttämätön ulospääsytie Kiinteistönmuodostamistoimituksen yhteydessä perustettava välttämätön ulospääsytie Perustettavalle kiinteistölle on annettava, vaikkei sopimusta olisikaan, tieoikeus tai asemakaava-alueella rasiteoikeus yleiselle tielle tai tiekunnan tielle saakka. Yksityistietoimituksessa voidaan esimerkiksi saarikiinteistölle perustaa pakkorasitteena oikeus autopaikkaan, venevalkamaan ja laituriin. 36
Rasitteen siirtäminen tai muuttaminen Rasitteen siirtämisen edellytyksenä on sopimus Myös ilman sopimusta mahdollista, jos sillä saadaan vähennettyä syntynyttä haittaa eikä siirrosta aiheudu kenellekään huomattavaa haittaa Esimerkiksi tie voidaan siirtää rasitetun kiinteistön alueella em. edellytyksin rasitetun tilan kustannuksella KKO 8.2.1963: Koska talouskeskusta ei voitu rakentaa kuin rasitetien päälle, eikä rasiteoikeuden haltijalle aiheutunut tien siirrosta haittaa, voitiin rasitetie siirtää uuteen paikkaan. 37
Rasitteiden käsittely lohkomisessa Kiinteistönmuodostamistoimituksessa on määrättävä, mihin muodostettaviin kiinteistöihin emätilan vanhat rasitteet ja oikeudet kohdistuvat. Kiinteistötietojärjestelmän selkeyden vuoksi tarpeettomat rasitteet on poistettava. Jos rasitteen käyttäjien määrä toimituksen johdosta lisääntyy, on rasitetun tilan omistaja asianosainen. KKO 1993:56: Lohkomisessa emätilan rasiteoikeudet (tieoikeus, venevalkamaoikeus) oli annettu lohkotiloille. Koska rasitetun tilan omistajaa ei oltu kutsuttu toimitukseen, palautettiin asia uuteen käsittelyyn. 38
Toimivalta viranomaisten välillä Rasitteen käyttämistä ja sisältöä koskeva riita-asia kuuluu yleisten alioikeuksien ratkaistaviin asioihin. Rasitteen perustamista, siirtämistä tai poistamista koskeva asia on kiinteistö-/yksityistietoimituksessa ratkaistava asia KKO 1987:61: Kiinteistötoimituksessa perustettu venevalkamarasitteen ei katsottu käsittävän oikeutta rakentaa alueelle venevajaa. KKO 1990:131: Riita rasitteen perustamis- ja kunnossapitokustannuksista oli käsiteltävä yleisessä tuomioistuimessa eikä rasitetoimituksessa. 39
Ryhmätyö: käytännön toimituksiin tutustuminen
Tehtävänanto Kukin ryhmä on valmistellut ennakkoon esitykset toimituksista Seuraavaksi esitellään rasitetoimitukset Esitykset noin 10 + 5 min (yht. 30 min) Esitykset rasitetoimituksista voivat olla lyhyempiä toimitusten yksinkertaisuuden vuoksi 41
Seuraavaksi kerraksi
Ennen seuraavaa luentokertaa Ryhmään 1 kuuluvat käyvät lävitse yksityistietoimituksen nro 1, ryhmään 2 kuuluvat käyvät lävitse yksityistietoimituksen nro 2.. jne., ja valmistelevat noin 10-15 minuutin mittaisen powerpointesityksen toimituksesta (mistä toimituksessa oli kyse, mikä oli epäselvää ja miten ja mihin perustuen ongelma ratkaistiin - jäikö jotain epäselväksi) Silmäile ja lue olennaiset osat teoksesta Käsikirja yksityisteiden tienpidon osittelusta (MML, 2016) Lue Maanmittauslaitos: Toimitusmenettelyn käsikirja (TMK), kohta 18 Yksityistietoimitus (15 s.) 43