Rakennus- ja ympäristölautakunta 6 20.01.2016 Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 ja Kiinteistö Oy Surakan Talon rakennusrasitehakemusta koskevaan valitukseen 41/10.03.02/2013 RAKYMPLK 6 Yleistä Rakennus- ja ympäristölautakunta on 30.9.2015 84 päättänyt perustaa ra kennus ra sit teet Joensuun kaupungin 3. kaupunginosan korttelin 40 tonttien 10 ja 12 vä lil le. Päätöksen mukaan Joensuun kaupungin 3. kaupunginosan korttelia 40 tont tia nro 12 varten on perustettu pysyvä käyttöoikeus 1) käyttää kulkuväylänä kiinteistöllä 167-3-40-10 sijaitsevaa hakemuksen liite pii rus tuk seen (Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n laatima 12.2.2007 päi vät ty kellarin pohjakuva) merkittyä ajoluiskaa ja kellarin ajoväylää kul ke mi sek si tontin 12 maanalaiseen tilaan (käyttörasite) ja 2) tehdä kulkuyhteyden edellyttämä aukko ja jättää palomuuri ra ken ta mat ta ajoyhteystunneliin tonttien 10 ja 11 väliselle rajalle (seinärasite). Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori on valittanut rakennus- ja ym pä ris tö lau takun nan päätöksestä Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus on pyytänyt ra ken nus- ja ympäristölautakuntaa 18.12.2015 mennessä antamaan lausuntonsa va li tuk ses sa esitetyistä vaatimuksista ja niiden perusteluista, liittämään asia kirjoi hin alkuperäisenä tai jäljennöksenä kaikki asiassa kertyneet asiakirjat sekä laati maan luettelon lausunnon liitteenä toimitetuista asiakirjoista. Hallinto-oikeus on 3.12.2015 rakennusvalvonnan pyynnöstä pidentänyt lausunnon antamiselle va rat tua määräaikaa 29.1.2016 saakka. Valittajan vaatimukset Valittaja on vaatinut ensisijaisesti hallinto-oikeutta kumoamaan rakennus- ja ympä ris tö lau ta kun nan päätöksen ja toissijaisesti kumoamaan ja palauttamaan asian ympäristö- ja rakennuslautakunnan käsiteltäväksi. Lisäksi valittaja on vaa ti nut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Vastaus valittajan vaatimuksiin Joensuun kaupunki vastustaa valittajan vaatimuksia ja vaatii, että valittajan va litus ja kaikki vaatimukset hylätään kokonaisuudessaan ja että rakennus- ja ym päris tö lau ta kun nan päätös 30.9.2015 84 pysytetään voimassa. Valittajan perustelut ja kaupungin vastaus valittajan perusteluihin Rasite tonttien 11 ja 12 välillä ja siitä kuuleminen Valittaja on perustellut vaatimuksiaan ensinnäkin sillä, että valittajaa ei ole kuultu, kun tonttien 11 ja 12 välille on perustettu kiinteistörasite. Valittajan mukaan
si tä olisi tullut kuulla, koska rasitteen perustaminen tonttien 11 ja 12 välille on tosi asial li ses ti välttämätön edellytys sille, että perustettua rakennusrasitetta ton tin 10 alueelle on voinut hakea. Valittajan mukaan se on saanut vasta rakennus- ja ym pä ris tö lau ta kun nan valituksenalaisesta päätöksestä tiedon siitä, että tont tien 11 ja 12 välille on perustettu kiinteistörasite. Valittajan on väittänyt, että sitä oli si tul lut kuulla siitä, minkä sisältöisenä rakennusrasitteen välttämättömänä edel lytyk se nä ollut kiinteistörasite on perustettu. Valittaja ei ole voinut ottaa kan taa sii hen, mikä merkitys kiinteistörasitetoimituksen lopputuloksella on ollut ra kennus ra si te asian käsittelyyn. Valittaja on todennut myös hakeneensa 21.9.2011 teh dyn kiinteistörasitetoimituksen poistamista. Rakennus- ja ympäristölautakunta toteaa, että hallintolain 34 :n mukaan asianosai sel le on ennen asian ratkaisemista varattava tilaisuus lausua mielipiteensä asias ta sekä antaa selityksensä sellaisista vaatimuksista ja selvityksistä, jotka saat ta vat vaikuttaa asian ratkaisuun. Valittajan esittämän kuulemisväitteen osalta rakennusrasiteprosessissa olennainen kysymys on ensinäkin se, onko tont tien 11 ja 12 välisellä kiinteistörasitteella jokin merkitys rakennusrasitteen pe rus ta misel le tontille 10 tontin 12 hyväksi. Jos kiinteistörasite ei voi vaikuttaa ra ken nus rasi te asian ratkaisuun, kiinteistörasitteesta ei ylipäätään ole tarpeen kuul la tonttia 10 rakennusrasiteasiaa käsiteltäessä. Ja toisaalta jos katsottaisiin, et tä kiinteistörasitteella voi olla vaikutusta rakennusrasitteen perustamisen, on ko tontilla 10 ollut mahdollisuus lausua kiinteistörasitteesta rakennusrasiteasian käsit te lyn yhteydessä. Valittajan mukaan tonttien 11 ja 12 välinen rasite on välttämätön edellytys sille, et tä tontille 10 on voitu perustaa rasite tontin 12 hyväksi. Valittajan väite on virheel li nen. Samalla perusteella voisi väittää, että rakennusrasite tontilla 10 tontin 12 hyväksi olisi välttämätön edellytys sille, että tonttien 11 ja 12 välille voidaan pe rus taa kiinteistörasite. Kiinteistörasitteita ja rakennusrasitteita ei ole mah dollis ta perustaa samassa toimituksessa. Mikäli jonkin rasitteen olemassaolo olisi edel ly tys toisen rasitteen perustamiselle, erilajisten rasitteiden perustaminen esim. yhtenäisen kulkuyhteyden mahdollistamiseksi kahden eri kiinteistön alueel la olisi käytännössä mahdotonta. Jompikumpi rasitteista joudutaan joka tapauk ses sa perustamaan ennen toista. Rasitteiden erilajisuudesta johtuen ra sittei den samanaikainen perustaminen ei ole mahdollista. Eri kiinteistöille perustettavia rasitteita on tarkasteltava toisistaan riippumatta. Kiin teis tön alueella oleva rasite palvelee vain sitä kiinteistöä, jonka hyväksi se on pe rus tet tu. Vastaavasti rasite rasittaa vain sitä kiinteistöä, jonka alueelle se on pe rus tet tu. Näin on tässäkin tapauksessa. Tonttien 11 ja 12 välinen kiin teis tö ra site ei miltään osin ulotu valittajan tontin 10 puolelle. Asia käy selkeästi ilmi ra si tetoi mi tuk sen kartasta. Asia näkyisi myös tontin 10 kiinteistörekisteriotteesta; siinä ei olisi merkintöjä ao. rasitteesta tontin 10 alueella. Sillä, että ra si te so pi muksen liitteenä olevassa kartassa alue on piirretty virheellisesti ulottumaan naa purit0n tin puolelle, ei ole merkitystä. Myös maaoikeus on nimenomaisesti to den nut tämän tuomiossaan 7.12.2015, jolla se hylkäsi valittajan kantelun siitä, että va litta ja ei ole kuultu kiinteistörasitetta perustettaessa. Tontit 11 ja 12 eivät luon nol lises ti kaan voi keskinäisellä sopimuksellaan mitenkään puuttua tontin 10 ase maan eikä kiinteistörasitetoimituksessa ole päätetty mitään, mikä olisi koskenut tonttia 10.
Valittaja pyrkii ulottamaan tonttien 11 ja 12 välisen rasitteen vaikutuksen tontin 10 alueelle. Näin ei missään tilanteessa ole. Koska rasite kohdistuu vain siihen kiin teis töön, jota se rasittaa, eikä ulota vaikutustaan muiden kiinteistöjen alu eelle, myöskään rasitteen sisällöllä ei ole merkitystä naapurikiinteistölle. Rasitehan vain antaa oikeutetun kiinteistön omistajalle oikeuden käyttää rasitetyypin mukai ses ti rasitettua kiinteistöä aivan samalla tavalla kuin rasitetun kiinteistön omis ta jal la itsellään jo olisi oikeus käyttää omistamaansa kiinteistöä rasitteen mu kai seen tarkoitukseen (esim. tässä tapauksessa tontin 11 omistajalla olisi ollut oi keus halutessaan käyttää tonttinsa kulmaa maanalaisen pysäköintikellarin tai pel kän kulkuyhteystunnelin rakentamiseen tontin 10 rajalle saakka). Itse ra sitteel la (kulkuoikeus) ei siis ole sen enemmän vaikutuksia naapurikiinteistöön, kuin rasitetun kiinteistön omistajankaan omalla käyttöoikeudella (oikeudella käyt tää kiinteistöään maanalaiseen kulkemiseen ao. paikassa). Jos käyttöoikeuden (olipa se sitten omistajan käyttöoikeus tai rasitteeseen perus tu va käyttöoikeus) nojalla ryhdytään tontilla 11 sellaisiin toimenpiteisiin, joilla on vaikutuksia naapurikiinteistölle (kuten esim. rakennuslupaa edellyttäviin toimiin), naapuria kuullaan. Näin ollen esim. nyt kyseessä olevassa tapauksessa vasta kulkuyhteysalueelle mahdollisesti tehtävillä rakennusluvan mukaisilla toi menpi teil lä voi olla vaikutuksia naapurikiinteistölle. Kuuleminen tältä osin ta pah tuu luonnollisesti rakennusluvan yhteydessä, jolloin naapuritontti voi esittää mie li piteen sä rakennushankkeesta. Tonttien 10 ja 11 omistajien välisen kauppakirjan 8.12.2005 mu kaan tont ti 10 on ollut velvollinen toteuttamaan maanalaisen ti lan sa siten, että tontilta 10 saadaan tarvittaessa esteetön ajo yh teys tontin 11 maanalai seen tilaan. Kulkuun tontin 11 maan alai ses ta tilasta tontin 10 alu eel le on siis varauduttu jo tontin 10 luo vu tus kir jas sa. Tontti 11 voisi suoraan ha kea rakennuslupaa oman tont tin sa puolella oleville kulkuyhteyden vaa ti mil le rakenteille ja vas taa vas ti tontin 10 alueelle samanlaista ra kennus ra si tet ta tontin 11 hyväksi kuin nyt tontti 12 on nyt hakenut. Tont tia 10 kuultaisiin ton tin 11 puolelle rakennettavien kul ku yh teys ra ken tei den ra ken nus lu pa pro ses sis sa. Tonttien 11 ja 12 välille rasitetoimituksessa 21.9.2011 perustettu kiinteistörasite ei myöskään millään tavoin määrää sitä, mitä kautta tontin 12 kulkuyhteys ton tille 10 perustetaan tai voidaan perustaa rakennusrasitteena. Tämä on todettu nimen omai ses ti myös mm. tonttien 11 ja 12 välisessä rasitesopimuksessa: Erikseen todetaan, että tällä sopimuksella perustetaan kul ku yh teys ra site vain kaupungin omistaman tontin 11 alueelle. Tontin 12 so pii erik seen rasitteen perustamisesta tontin 10 alueelle ja sen liit tä mi ses tä ole mas sa oleviin rakenteisiin tontin 10 alueella. Mi kä li tontin 12 ja 10 eivät pää se sopimukseen tontin 10 alueella tar vit ta vis ta rasitteista ja tontti 12 ha kee pakkorasitteiden pe rus ta mis ta, tällä sopimuksella ei ole en na kol li ses ti ratkaistu tai muuten otet tu kantaa siihen, miten kulkuyhteys jär jes tetään tai on jär jes tet tä vis sä tontin 12 maanalaisesta py sä köin ti ti las ta Torikadulle mah dol li ses sa pakkorasitejärjestelyssä. Se, voidaanko tontin 12 kulkuyhteyttä varten tarvittava rakennusrasite perustaa ton tin 10 alueelle, ratkaistaan täysin riippumatta siitä, mitä rasitteita tontin 11
alu eel la on (tai onko niitä olleenkaan). Mikäli rakennusrasitteen perustamisen edel ly tyk set tontin 10 alueella tontin 12 hyväksi eivät täytyisi, niin rasitetta ei perus tet tai si, vaikka tontin 11 ja 12 välille olisikin perustettu kiinteistörasite, joka oli si liitettävissä rakennusrasitteen mukaiseen kulkuyhteyteen. Jos tontin 11 alueel le perustettu kiinteistörasite kävisi tarpeettomaksi, se voitaisiin poistaa. Jotta tontilta 12 voidaan ylipäätään kulkea asemakaavan mukaisesti tontin 10 ajo yh tey den kautta Torikadulle, tontin 12 hyväksi tarvitaan valituksenalaisella pää tök sel lä perustettu käyttörasite kulkuyhteyttä varten joka tapauksessa siis sii nä kin tapauksessa, että kulku ei tapahtuisi tontin 11 kautta vaan tontin 14 kaut ta. Tämäkin osoittaa, että valittajan tontille 10 perustettu käyttörasite on täy sin riippumaton siitä, miten tontin 12 kulkuyhteys järjestetään naa pu ri ton teilla eikä naapuritonttien rasitteilla ole merkitystä rakennusrasitteen pe rus ta miseen tontille 10 taikka naapuritontin rasitteet ole mitenkään edellytys ra ken nusra sit teen perustamiselle. Kaikki edellä lausutun nojalla kiinteistöjen rasitteita ja niiden perustamista on siis tar kas tel ta va kiinteistökohtaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain 158 ja 159 :ien mu kaan kyseessä olevan rakennusrasitteen perustamisen edellytyksenä on, että se on kaavan edellyttämä eikä kaavan toteutuminen muutoin ole kohtuullisesti jär jes tet tä vis sä ja ettei rasite ole tarpeeton tai rasitetulle kiinteistölle kohtuuton. Mi kään rasite ei ole valittajan väittämin tavoin edellytyksenä jonkin toisen ra sitteen perustamiselle, vaan kunkin rasitteen perustamisedellytykset arvioidaan toi sis taan riippumatta. Rakennusrasite tontin 10 rakennukseen on voitu pe rustaa, vaikka rasitetta tontin 11 alueelle ei vielä olisikaan perustettu. On myös huomattava, että tonttien 11 ja 12 välillä perustetussa kiin teis tö ra sittees sa on kyse ensisijaisesti nimenomaan sopimusperusteisesta rasitteesta. Sopi muk sen ulkopuolisella ei ole oikeutta puuttua tonttien 11 ja 12 omistajien vä lisen sopimuksen sisältöön. Tonttien 11 ja 12 omistajat voivat/ ja ovat voineet keske nään sopia, niistä ehdoista, joilla tontille 12 luovutetaan oikeus käyttää tontin 11 aluetta. Tontin 12 omistajat olisivat voineet myös jättää käyttöoikeuden luovut ta mi sen kokonaan rekisteröimättä rasitteena, jolloin rasite olisi voimassa yksin omaan sopimuksen nojalla. On selvää, että tällöinkään tontin 10 omistaja ei voi si millään tavoin vaikuttaa siihen, että tontti 12 olisi saanut kulkuoikeuden ton tin 11 alueella. Jo se, että kulkuyhteys tontin 11 alueella voidaan järjestää pelkän sopimuksen pe rus teel la (oli se sitten rasitesopimus, vuokrasopimus tai muu käyttöoikeuden luo vu tus so pi mus), osoittaa, että rasitteen perustaminen kulkuoikeutta varten ton tin 11 alueelle ei ole välttämätön edellytys yhtenäiselle kulkuyhteydelle ton tin 11 kautta tontille 10. Näin ollen myöskään rasite tontin 11 alueella ei ole vält tämä tön edellytys rakennusrasitteen perustamiselle tontin 10 rakennukseen ton tin 12 hyväksi. Jos vastoin rakennus- ja ympäristölautakunnan käsitystä kat sot taisiin, että rakennusrasitteen perustaminen tontin 10 rakennukseen edel lyt tää kulkuyhteyden olevan mahdollinen (kulkuoikeuden olevan olemassa) myös tontin 11 alueella, niin tällöin riittävä edellytys on jo pelkkä sopimus siitä, että ton til la 12 on oikeus käyttää tontin 11 aluetta kulkemiseen. Jäljempänä esi tet tä vin tavoin valittaja on ollut tietoinen tästä sopimuksesta jo ainakin 3.2.2012 läh tien.
Yhteenvetona edellä lausutusta voi todeta, että koska tonttien 11 ja 12 välinen kiin teis tö ra si te ei ole rakennusrasitteen edellytys eikä sillä tai sen sisällöllä ole muu toin kaan merkitystä rakennusrasitteen perustamiselle tonttien 10 ja 12 vä lille, valittajalle ei ole ollut edes tarvetta varata tilaisuutta lausua tonttien 11 ja 12 vä li ses tä kiinteistörasitteesta rakennusrasitteen käsittelyn yhteydessä. Tästä huo li mat ta seuraavassa esitettävin tavoin valittajan on kuitenkin täytynyt myös ol la tietoinen rasitteen perustamisesta, ja hänelle on myös varattu tilaisuus asiasta lausua. Hän siis olisi voinut halutessaan esittää siitä mielipiteensä, jos oli si katsonut olevan siihen aihetta. Maaoikeuteen tekemässään kantelussa (valituksen liite 4) valittaja on todennut, et tä pöytäkirjaotteesta 30.9.2015 ilmenee (s. 7), että tonttien välille on vastoin Kiin teis tö Oy:n aiempaa käsitystä perustettu rasite 167-2011-K34 päivämäärällä 21.9.2011. Kiinteistöyhtiöllä ei ennen tätä ollut mitään tietoa päätöksestä, jolla ra si te on perustettu. Niin ikään nyt kyseessä olevassa valituksessaan valittaja on väittänyt saaneensa tiedon 21.9.2011 rasitetoimituksesta vasta 30.9.2015 teh dystä valituksenalaisesta rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksestä. Va lit ta jan väite ei voi pitää paikkaansa. Ensinnäkin valittajan tiedossa on ainakin vuodesta 2012 lähtien ollut, että tonttien 11 ja 12 välillä on tehty rasitesopimus. Valittaja on itse omissa kirjelmissään (esim. lausuma 3.2.2012) viitannut sopimukseen. Rakennusrasiteasian asian osaisil le on myös 3.4.2014 lähetetty lausuntopyyntö, jonka liitteenä on ollut yleis piirtei nen luettelo asian käsittelyvaiheista. Siinä on mainittu 21.9.2011 kohdalla toimi tus pöy tä kir ja rasitetoimituksesta / Tonttien 11 ja 12 välinen kulkuyhteysrasite. Lau sun to pyyn nös sä on ilmoitettu, että asianosaisilla on mahdollisuus tutustua kaik keen aineistoon rakennusvalvonnassa ja antaa lausunto kaikista niistä seikois ta, jotka pitäisi asiassa huomioida. Näin ollen viimeistään tuon 3.4.2014 lausu ma pyyn nön perusteella valittajan on tullut tietää, että tonttien 11 ja 12 välillä on tehty rasitetoimitus ao. sopimuksen perusteella. Rasitteen perustaminen on myös näkynyt milloin tahansa 24.9.2011 jälkeen otetuissa tontin 11 tai tontin 12 kiin teis tö re kis te ri ot teis sa. Valittajan asiamiehenä on toiminut asianajotoimisto. Valittajalla on siis ollut käytös sään lainopillista tietämystä sen arvioimiseksi, mitä lausumapyynnön 3.4.2014 liitteessä oleva mainita Toimituspöytäkirja rasitetoimituksesta / Tont tien 11 ja 12 välinen kulkuyhteysrasite tarkoittaa. On erikoista, jos edellä to de tun valossa (ottaen huomioon myös valittajan tietoisuus rasitesopimuksesta) va lit ta jal la on ollut vielä 3.4.2014 lausumapyynnön jälkeen käsitys, että kiin teis tö ra si tet ta ei tonttien välille 11 ja 12 ollut perustettu. Jos rasitteen perustaminen ei ole ollut valittajan tiedossa ennen 30.9.2015 päätöstä, se johtuu jostakin muusta kuin siitä, että asia ei olisi käynyt ilmi rakennusrasiteasian asiakirjoista. Näin ol len, jos vastoin rakennus- ja ympäristölautakunnan näkemystä katsotaan, että tont tien 11 ja 12 välinen kiinteistörasite on sellainen seikka, jolla on vaikutusta tont tien 10 ja 12 välisen rakennusrasitteen perustamiseen, hakijalle on joka ta pauk ses sa varattu rakennusrasiteasiaa käsiteltäessä tilaisuus lausua myös kiin teis tö ra sittees ta. Siltä osin kun valittaja on vaatinut tämän valitusasian käsittelyn lykkäämistä odot ta maan kiinteistörasitetta kokevan kantelun ratkaisua, rakennus- ja ym päris tö lau ta kun ta vastustaa tätä vaatimusta. Edellä esitetyin tavoin ja perustein ra-
ken nus ra si te tonttien 1o ja 12 välillä on täysin riippumaton tonttien 11 ja 12 vä lises tä kiinteistörasitteesta. Rakennusrasiteasia voidaan käsitellä ja ratkaista riippu mat ta siitä, mikä on kiinteistörasitetta koskevan kanteluasian lopputulos. Todet ta koon, että maaoikeus on 7.12.2015 antamallaan tuomiolla 15/19843 hy lännyt valittajan kiinteistörasitetta koskevan kantelun. Maaoikeus on katsonut, että kan te lun kohteena olleella rasitetoimituksella ei ole ollut sitovaa vaikutusta kante li jan oikeusasemaan eikä toimituksen oikeusvoima kohdistu kantelijan kiin teistöön. Kun valittajayhtiö ei ole ollut asianosainen, ei ole ollut myöskään tar vet ta sen kuulemiseen kantelun kohteena olleessa menettelyssä. Vastaavasti voi daan katsoa, että kantelun kohteena olleella kiinteistörasitteella ei ole vä li tön tä oikeudellista vaikutusta nyt kysymyksessä olevan rakennusrasitteen pe rus ta miseen vaan rakennusrasitteen perustaminen ratkaistaan itsenäisesti. Näin ol len sillä kysymyksellä, onko vastaajayhtiötä erikseen kuultu kiinteistörasitteen perus ta mi ses ta, ei ole merkitystä rakennusrasitteen perustamisen kannalta. Maa oikeu den tuomioon voi ha kea muutosta vain, jos korkein oikeus myöntää va li tus luvan. 2. Asemakaavan edellyttämä rasite Valittajan mukaan valituksenalaisessa päätöksessä ei ole kyse asemakaavan mukai sen rasitteen perustamisesta. Koska rasite ei ole voimassaolevan ase ma kaavan mukainen ratkaisu, rasitteen perustamiselle pakkorasitteena ei ole edel ly tyksiä. Valittajan väite on virheellinen. Maankäyttö- ja rakennuslain 55 :n mukaan asema kaa va esitetään kartalla. Asemakaavaan kuuluvat myös kaavamerkinnät ja mää räyk set. Asemakaavaan liittyy asemakaavaselostus, mutta selostus ei ole osa asemakaavaa. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa tonttien 10, 11, 12, 13 ase makaa va mää räys ten 5. kohdassa (KV hyväksynyt asemakaavan 20.6.2005 106) tode taan seuraavasti: Pysäköintikellari on toteutettava yhtenäisenä tilana si ten, että sisään- ja ulosajojärjestelyt Torikadulle tapahtuvat yhdestä liittymästä. Pysä köin ti vel voit teen osalta pysäköintikellari tulkitaan pysäköintilaitoksena. Kyseinen asemakaava on laadittu valittajana olevan kiinteistöyhtiön perustaja- ja omistajatahojen ja kaupungin välisen sopimuksen perusteella (Sopimus kort te lin 40 asemakaavan muutostyön käynnistämisestä ja tontin vastaisesta luo vut ta mises ta, 6.10.2004). Mainitun sopimuksen kohdassa 5 olevan ehdon mu kai ses ti "Yhtiöt toteuttavat kellarikerroksen rakenteet siten, että Yhtiöiden ton til leen raken ta ma kellarikerroksen pysäköintitila on myöhemmin teknisesti yk sin ker tai silla ratkaisuilla kytkettävissä korttelin 40 muihin osiin rakennettaviin kel la ri ker roksiin". Kaavoitussopimuksen ja tonttia koskevan kauppakirjan ehtojen pe rus teel la kiinteistöyhtiö on tullut täysin tietoiseksi siitä, että korttelin 40 py sä köin ti rat kaisut perustuvat maanalaiseen pysäköintiin siten, että ulos- ja si sään ajo ta pah tuu tontille 10 rakennettavan ajoluiskan kautta. Osoituksena siitä, että va lit ta ja yh tiö on ollut tietoinen asemakaavan sisällöstä ja tarkoituksesta, lii te tään tä hän lausumaan edellä mainittu kaavoitusta koskeva sopimus. Sittemmin korttelin 40 tontin 14 osalta asemakaavaa on muutettu (KV 29.8.2007 97). Kyseisen tontin asemakaavassa on valittajan viittaama ase ma kaa va määräys. Tällä määräyksellä ei kuitenkaan ole mitenkään muutettu korttelin muiden tont tien osalta sitä, että myös Rantakadun puoleisten tonttien 11 ja 12 sisään- ja
ulos ajo jär jes te lyt tapahtuvat kaavan mukaan Torikadun puolelta tontilla 10 olevan ajoluiskan kautta. Asemakaavamääräyksissä on siis yksiselitteisesti mää rätty, että koko korttelin alueella pysäköintikellareista kulku tapahtuu yhdestä liit tymäs tä Torikadulle. Kaavan vaatimus yhtenäisestä tilasta ei tarkoita sitä, että pysäköintikellarin tulisi ol la täysin avonainen vaan yhtenäisyys toteutuu myös siten, että eri tonteilla olevat pysäköintikellarit ovat yhteydessä toisiinsa. Koska korttelin rakennukset (ja pysäköintikellarit) on rakennettu ja rakennetaan eri aikaan, täysin avonaisen pysä köin ti kel la rin rakentaminen on jo käytännön syistä mahdotonta. Rantakatu on yksi kaupungin pääkatuverkon kaduista ja liikenne on sillä run sasta. Uuden liittymän sijoittaminen korttelista 40 Rantakadulle ei jo liikenteellisistä syis tä tule kyseeseen. 3.Vaihtoehtoinen maanalainen kulkuyhteys ja autopaikat Valittaja on todennut, että mikäli sisäänajo on välttämätöntä järjestää tontin 10 ajo luis kan kautta, kulkuyhteys tulee järjestää tontin 14 kautta eikä rakentamalla lii ken ne tur val li suu den kannalta vaarallista nelihaaraliittymää tonttien 10, 11 ja 14 ra jal le. Valittajan mukaan asiassa olisi jätetty selvittämättä, olisiko tontilta 14 me ne tet tä vät autopaikat mahdollista osoittaa tontilta 12. Hakemusta ei olisi saanut käsitellä ennen kuin korvaavien autopaikkojen järjestäminen tontilta 12 on selvitetty. Valittajan mukaan olisi tullut myös selvittää mahdollisuus to teut taa tonttien 12 ja 14 maanalaiset pysäköintitilat yhtenäisenä tilana. Tältä osin rakennus- ja ympäristölautakunta toteaa, että autopaikkojen osoit tami nen tontin 12 alueelta tontille 14 ei ole mahdollista rakennusrasitteen pe rus tami sen yhteydessä. Rakennusvalvontaviranomainen on koko prosessin ajan kehot ta nut kaikkia asianosaisia (niin tontti 10 ja 12 kuin tontit 13 ja 14:stakin) pyr kimään asiassa sopimusratkaisuun. Rakennusvalvontaviranomainen ei voi pa kottaa tontin 12 ja tontin 14 omistajia neuvottelemaan ja sopimaan korvaavista auto pai kois ta tai pysäköintitilojensa toteuttamistavasta. Kuten valituksenalaisessa pää tök ses sä on todettu, asiassa ei ole ilmennyt edellytyksiä asian rat kai se mi sek si sopimusteitse miltään osin. Kulkuyhteyshän joudutaan järjestämään pakkorasitteena juuri siitä syystä, että so vin nol li seen ratkaisuun ei ole päästy sen paremmin tonttien 12 ja 14 välillä kuin tonttien 10 ja 12 välilläkään. Tonttien 10, 12 ja 14 omistajat ovat voineet ko ko ajan sopia keskenään ajoyhteyden järjestämisestä tonttien ja 14 kautta ha luamal laan tavalla ja mm. menetettävien autopaikkojen korvaamisesta tontin 12 alu eel le taikka pysäköintitilojensa välisten seinien poistamisesta kokonaan. Raken nus val von ta vi ran omai sen toimivaltaan ei kuulu määrätä autopaikkojen korvaa mi ses ta, vaan sen tehtävänä on ratkaista sille tehdyt ra ken nus ra si te ha kemuk set. Kiinteistöjen omistajien tehtävänä on neuvotella halutessaan va paa ehtoi ses ta kulkuyhteyden järjestämisestä ja mahdollisista korvaavista au to pai koista kulkuyhteyden takia menetettävien autopaikkojen tilalle. On myös huomattava, että tontti 12 ei ole edes hakenut rasitteen perustamista ton tin 14 kautta.
4. Rakennustekniset selvitykset Valittaja on väittänyt, että hankkiessaan tontin haltuunsa kaupunki olisi esit tänyt, että rakennushankkeessa on otettava huomioon se, että kulku Torikadun puo lei sil le tonteille tulee järjestää tontilla 10 olevan ajoluiskan kautta. Nykyinen kul ku yh teys on tämän vaatimuksen mukainen, ja valittajan kiinteistön rakenteet on toteutettu tämän mukaisesti. Rasitteen mukaisen kulkuyhteyden to teut ta mises ta seuraisi, että Torikadulle avautuva ovi jouduttaisiin uudistamaan lii ken nemää rien lisääntyessä. Valittajan väite siitä, että kaupungin puolelta olisi esitetty kulun tapahtuvan vain To ri ka dun puoleisille tonteille tontilla 10 olevan ajoliuskan kautta, on vir heel linen. Asemakaavamääräyksissä on edellä siteerattu määräys, jonka mukaan kortte lin pysäköintikellarin sisään ja ulostulojärjestelyt Torikadulle tapahtuvat yh destä liittymästä. Asemakaavamääräys koskee myös Rantakadun puoleisia tont te ja. Joensuun kaupungin ja valittajan välisen kauppakirjaehdon (kaup pa kir ja 8.12.2005) mukaan (kohta 14) ostaja on vakuuttanut tutustuneensa mm. kau pan kohdetta koskeviin kaavakarttoihin ja määräyksiin. Lisäksi kauppakirjan ehdon 10 mukaan tontin alueella sijaitseva asemakaavan mu kai nen pysäköinnin järjestämiseksi tarvittava maanalainen tila on to teu tet tava siten, että tilasta saadaan tarvittaessa esteetön ajoyhteys korttelin 40 tont tien 11 ja 14 alueella sijaitsevin maanalaisiin tiloihin (tontit 11 ja 14 ovat tonttiin 10 rajoittuvia tontteja, joista tontti 11 on nimenomaan Rantakadun puolella). Tä mäkin ehto osoittaa, että valittajan on täytynyt tietää, että kulku Rantakatuun rajoit tu vien tonttien pysäköintikellareista tapahtuu nimenomaan tontin 10 ajo luiskan kautta Torikadulle. Mikäli valittaja on väittäminsä tavoin rakentanut py säköin ti kel la rin sa niin, ettei kulku tontilta 11 ole mahdollinen tontin 10 maan alaiseen tilaan, valittaja on toteuttanut rakennushankkeensa 8.12.2005 päivätyn kaup pa kir jan nimenomaisen ehdon vastaisesti. Valittajan väite ajoluiskan oven mitoituksesta ei ole relevantti arvioitaessa ra kennus ra sit tei den perustamisedellytyksiä. Ensinnäkin tämä kysymys ajoluiskan käytös tä aiheutuvista korvauksista ratkaistaan erikseen. Toisekseen tontin 12 maanalai seen tilaan on voimassa olevan asemakaavan mukaan mahdollista ra ken taa pysäköintikellari enintään 9 tai 10 autolle (tontin 12 alueella kaavassa ma-merkin näl lä merkityn alueen pinta-ala on noin 250 m² ja vaakasuuntaiset mi tat noin 9,5 m x 26 m). Tämä automäärä tuskin lisää liikennemääriä niin mer kit tä väs ti, että se vaikuttaisi oven toimivuuteen etenkin kun otetaan huo mi oon, et tä nykyisin ajoluiskaa käyttävien tonttien 10, 13 ja 14 autopaikkamäärä on yh teen sä 114 autoa. Kuten edellä on todettu, valittajan on täytynyt olla tie toi nen sii tä, että kulku kaikkien korttelin tonttien maanalaisiin tiloihin tapahtuu ton tin 10 ajoluiskan kautta. Näin ollen valittajan oviratkaisu ei osoita sitä, että ku lun tonttien 11 ja 12 maanalaisista tiloista ei ollut tarkoitus tapahtua tontin 10 kaut ta, vaan korkeintaan sitä, että valittaja itse ei jostain syystä ole asiaan va rau tu nut. Joka tapauksessa, mikäli rasitteesta aiheutuu korvattavaa haittaa tontille 10 esim. oven osalta, korvauskysymykset ratkaistaan erillisessä lunastuslain mu kaises sa menettelyssä. 5. Liikenneturvallisuus
Valittaja väittää edelleen, että perustetun rasitteen mukainen kulkuyhteys vaaran taa liikenneturvallisuuden. Valittajan mukaan rasitteen perusteella syntyy vilkas lii ken tei nen nelihaararisteys ahtaissa maanalaisissa tiloissa. Lisäksi lii ken teelli nen riski on olemassa olevasta ajoluiskasta ajo Torikadulle. Lii ken ne tur val li suuden kannalta parempi vaihtoehto olisi sisäänajo tontille 12 Rantakadun puolelta to teu tet ta vas ta liittymästä. Tältä osin voidaan ensinnäkin todeta, että edellä todetuin tavoin voi mas sa ole van kaavan mukaiseen tontin 12 pysäköintikellariin on mahdollista rakentaa au topaik ka 9-10 autolle. Tämä automäärä ei merkittävästi lisää liikennettä maan alaisis sa tiloissa. Myöskään ajoluiskan ja Torikadun liittymän lii ken ne tur val li suu teen tällä automäärälisäyksellä ei ole ratkaisevaa merkitystä, kun otetaan huo mi oon, että jo nyt tonttien 10, 13 ja 14 pysäköintikellareissa on paikkoja yh teen sä 114 autolle. Rasitetta perustettaessa ei ratkaista liikenneturvallisuutta koskevia yk si tyis kohtai sia kysymyksiä. Liikenneturvallisuuskysymykset ratkaistaan kul ku yh tey densuun nit te lun ja rakentamisen yhteydessä. Teknisesti on olemassa keinoja lii kenne tur val li suu den varmistamiseksi. Liikenneturvallisuutta voidaan parantaa esim. pei lein, varoitusmerkein, varoitusäänin, puomein ja liikennevaloin. Rasitteen perus ta mi sen näkökulmasta edellytykset rasitteen perustamiselle ovat tältäkin osin olleet olemassa. 6. Rasitteen kohtuullisuus Valittaja on lopuksi vedonnut siihen, että rasitetta perustettaessa ei ole arvioitu riit tä väs ti rasitteen perusteen kohtuullisuutta valittajan kannalta. Valittajan mukaan rasitteesta aiheutuu sille kohtuutonta haittaa. Valittajan mukaan rasitteen mu kai sen kulkuyhteyden rakentaminen estää rakennusaikaisen kulun tonttien 13 ja 14 pysäköintitiloihin. Valittajan mukaan tämä tarkoittaisi, että tonttien 13 ja 14 pysäköintitilojen käyttäjät tulevat käyttämään varmuudella valittajan py sä köin titi lo ja rakennusaikana. Tämä puolestaan estää näiden tilojen käyttämisen ta va rata lon asiakkaiden pysäköintiin. Valittaja on vedonnut samassa yhteydessä myös siihen, että rasitteen mukainen kulkuaukko ei täytä kulkuaukon kor keu del le asetettavia normaalivaatimuksia. Valituksenalaisessa päätöksessä on arvioitu rasitteen perustamisen koh tuul lisuut ta asianmukaisesti ja riittävästi. Rasitteen kohtuullisuuden osalta on kat sot tu edelleen olevan relevantteja lautakunnan päätökseen sisältyvässä käsittelyssä 18.4.2012 39 esitetyt perusteet. Rasite vaikuttaa eniten maanalaisten tilojen käyt töön kulkuyhteyden rakennusvaiheessa. Rakentaminen on kuitenkin mahdol lis ta suunnitella niin, että maanalaiset tilat eivät ole pitkiä aikoja pois käy töstä. Rakennusaikainen haitta on lyhytaikainen eikä sitä voida pitää koh tuut to mana siihen nähden, että näin saadaan järjestettyä kaavan mukainen kulkuyhteys ton tin 12 pysäköintikellariin. On huomattava, että rasitetun rakennuksen omis tajal la on mahdollisuus saada rasitteen aiheuttamasta haitasta korvaus, joka määrä tään tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 160 :n 3 momentin mu kai ses ti. On huomattava, että rasite perustuu asemakaavaan, jonka sisältö perustuu kaupun gin ja valittajayhtiön perustaja- ja omistajatahojen tekemään kaa voi tus so pimuk seen. Kaupungin ja valittajayhtiön välinen tonttia 10 koskeva kauppa on teh-
ty sen jälkeen, kun sopimuksen mukaan laadittu asemakaava on tullut lain voimai sek si. Valittajayhtiöllä on ollut ennen tonttikauppaa mahdollisuus arvioida ase ma kaa van sopimuksenmukaisuus ja kohtuullisuus. Rasitteen kohtuullisuus rasitetun kiinteistön kannalta rakennus- ja ym pä ris tö lauta kun nan päätöksessä arvioitu riittävästi ja asianmukaisesti. Siltä osin kun va litta ja on viitannut kulkuyhteyden tekniseen toteutettavuuteen, asia ratkaistaan ra ken nus lu pa pro ses sis sa. Rasitteen hakijan esittämän asiantuntijalausunnon mu kaan suunnitelman mukaisen kulkuyhteyden tekemiselle ei ole ra ken nus teknis tä estettä. Lausunnon mukaan kulkuyhteyden sijoittaminen va li tuk sen alai sessa päätöksessä tarkoitettuun paikkaan aiheuttaa vähiten haittaa tontille 10. Valittajan esittämässä asiantuntijalausunnossa lausunnon laatija on mie li pi teenään esittänyt, että kulkuaukon korkeudeksi jäisi rakennusteknisistä syistä vain 2010 millimeriä. Kulkuyhteyden korkeus ei sinällään vaikuta itse rasitteen pe rusta mis edel ly tyk siin. Se, onko teknisten edellytysten puolesta mahdollista ra kentaa kulkuyhteys riit tä väksi tontin 12 tarpeisiin, on tontin 12 harkinnassa. Si nällään valittajan esittämä 2010 mm:n vapaa kulkukorkeus on riittävä hen ki lö au tolii ken teel le. 7. Oikeudenkäyntikulut Kaupunki vastustaa oikeudenkäyntikulujen korvaamisvaatimusta. Asiassa ei ole ta pah tu nut sellaista virhettä, jonka perusteella kaupunki olisi oi keu den käyn ti kuluis ta vastuussa. Joka tapauksessa kuluvaatimus on liiallinen asian vaatimaan työ mää rään nähden. Kyseessä on ollut asia, joka on ennestään asiamiehelle tut tu ja valituksessa on voitu hyödyntää asiamiehen asiassa esittämiä aikaisempia kirjel miä. Kaikki asiaan liittyvä materiaali on nähtävissä kokouksessa. Hallinto-oikeudelle toimitetut asiakirjat Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös 20.1.2016 6 Itä-Suomen hallinto-oikeuden lausuntopyyntö 18.11.2015 rakennus-ja ym päris tö lau ta kun nan 30.9.2015 84 tekemästä päätöksestä Hallinto-oikeuden myöntämä lisäaika, sähköposti 3.12.2015 Asianajotoimisto Krogerus Oy:n asiakirjapyyntö 2.11.2015 Pohjois-Savon käräjäoikeus, maaoikeuden päätös 7.12.2015 ra si te toi mi tuk sesta 167-2011-112 tehdystä kantelusta Asemakaavan muutos, hyväksytty 20.6.2005 ja asemakaava muutos, hy väksyt ty 29.8.2007 Joensuun kaupungin rakennusjärjestys, hyväksytty 25.1.2010 Joensuun kaupungin hallintosääntö, hyväksytty 28.9.2015 107 Joensuun kaupungin hallintosääntö, hyväksytty 16.12.2013 199 Sopimus korttelin 40 asemakaavan muutostyön käynnistämisestä ja tontin vas tai ses ta luovuttamisesta 6.10.2014 Kiinteistökauppakirja kiinteistöstä 167-3-40-10, 8.12.2015 Aikaisemmin käsitellyistä asioista listaus: 8.3.2010 hakemus rakennusrasitteiden perustamisesta Dnro 792/10 120
1.4.2010 lausuntopyyntö Joensuun kaupungin Tilakeskukselle 27.5.2010 Joensuun Tilakeskuksen lausunto 4.6.2010 lausunto Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori / Asianajotoimisto Kroge rus Oy 4.6.2010 lausuntopyynnöt Hopaltans Oy ja Asunto Oy Joensuun Su van to kulma sekä Kiinteistö Oy Surakan Talo 18.6.2010 Hopaltans Oy:n lausunto 20.6.2010 vastine hakijalta koskien Joensuun kaupungin ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin lausunnoista 21.6.2010 lausunto As O y Joensuun Suvantokulma 10.8.2010 lausuntopyyntö kaavoitukselta 1.9.2010 kaavoituksen lausunto 19.11.2010 palaveri Joensuun teknisessä virastossa sekä sähköpostit 29.8.2011 hakijan ja Joensuun kaupungin tekemä rasitesopimus 21.9.2011 hakemus rakennusrasitteiden määräämiseksi (Dno 2361/11 128) 21.9.2011 toimituspöytäkirja rasitetoimituksesta tonttien 11 ja 12 välisestä kul ku yh teys ra sit tees ta 2.11.2011 lausuntopyyntö Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorilta 14.11.2011 Eero Martikaisen sähköposti Jukka Hyttiselle, tiedustelu asian etene mis ai ka tau lus ta 24.11.2011 lausunto Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori / Asianajotoimisto Kro ge rus Oy 25.11.2011 Jukka Hyttisen sähköposti Eero Martikaiselle, 27.11.2011 Eero Marti kai sen sähköposti Jukka Hyttiselle, 28.11.2011 JHy sähköposti Eero Mar ti kaisel le 12.12.2011 vastine hakijoiden puolesta Lakiasiaintoimisto Juha Martikainen 11.1.2012 lausuntopyynnöt Hopaltans Oy, Asunto Oy Joensuun Su van to kul ma ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori 12.1.2012 lausunto Joensuun Kauppatorin pyynnöstä Ramboll Finland Oy Paavi lai nen Jyrki 25.1.2012 Hopaltans Oy:n lausunto rasitehakemuksesta 31.1.2012 Asunto Oy Joensuun Suvantokulman lausunto rasitehakemuksesta 3.2.2012 lausunto Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori 20.2.2012 Eero Martikaisen lähettämä sähköposti Kari Karjalaiselle 29.2.2012 Kari Karjalaisen vastine Eero Martikaisen lähettämään sähköpostiin 26.3.2012 Eero Martikaisen sähköposti Jukka Hyttiselle kulkuyhteysrasitteen kä sit te ly ai ka tau lus ta lautakunnassa 18.4.2012 Joensuun rakennus- ja ympäristölautakunnan pöytäkirjanote 18.4.2012 39 23.5.2012 Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin valitus Joensuun rakennus- ja ym pä ris tö lau ta kun nan 18.4.2012 39 päätöksestä 15.8.2012 Joensuun rakennus- ja ympäristölautakunnan pöytäkirjanote 15.8.2012 80 25.9.2012 Kiinteistö Oy Surakan Talon vastine Kuopion hallinto-oikeudelle Kiin teis tö Oy Joensuun Kauppatorin valitukseen 26.10.2012 Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin vastine asemakaavan edel lyttä mien rakennusrasitteiden perustamista koskevasta päätöksestä an net tui hin vastauksiin asiassa 00827/12/4119 2.11.2012 Kuopion hallinto-oikeuden lähete Joensuun rakennus- ja ym pä ris tölau ta kun nal le lausuman antamisesta
21.11.2012 Joensuun rakennus- ja ympäristölautakunnan pöytäkirjanote 21.11.2012 100 27.11.2012 Kiinteistö Oy Surakan Talon vastine kiinteistö Oy Joensuun Kauppa to rin oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta koskevaan vaatimukseen 30.4.2013 Kuopion hallinto-oikeuden päätös rakennusrasitetta koskevaan va lituk seen 15.5.2013 Joensuun rakennus- ja ympäristölautakunnan pöytäkirjanote 15.5.2013 58 3.4.2014 kuulemiskirje rakennusrasitteiden perustamista koskevassa asiassa 41/10.03.02/2013 9.4.2014 yhdyskuntasuunnittelun lausunto 23..5.2014 Kiinteistö Oy Surakan Talon / Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 kir je 28.5.2014 Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin lausuma rakennusrasitteiden pe rus ta mi ses ta koskevassa asiassa 28.5.2014 Greenstar Hotels Oy:n vastine rakennusrasitteiden perustamista kos ke vas sa asiassa 28.5.2014 Korhonen Yhtiöt Oy:n lausunto rakennusrasitteiden perustamista kos ke vas sa asiassa 30.5.2014 Asunto oy Joensuun Suvantokulman lausunto rakennusrasitteiden pe rus ta mis ta koskevassa asiassa 15.7.2014 sähköposti Eero Matikaiselta Jukka Hyttiselle ja 18.8.2014 säh kö posti Jukka Hyttiseltä Eero Matikaiselle 9.10.2014 kaavoituksen lausunto 21.4.2015 lausuntopyyntö yhdyskuntatekniikalta rakennusrasitteiden pe rus tamis ta koskevassa asiassa 21.4.2015 yhdyskuntatekniikan lausunto 24.4.2015 kuuleminen As Oy Joensuun Suvantokulma, Greenstar Hotels Oy, Kor ho nen Yhtiöt Oy, Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori, Kiinteistö Oy Su rakan Talo, Kiinteistö Oy Rantakatu 13 ja Joensuun kaupunki/maaomaisuus 18.5.2015 As Oy Joensuun Suvantokulman lausunto 13.5.2015 sähköpostit Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori / Asianajotoimisto Kro ge rus Oy ja Jukka Hyttinen 5.6.2015 sähköposti Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin / Asianajotoimisto Kro ge rus Oy lausuma 18.6.2015 lausunnot tiedoksi As Oy Joensuun Suvantokulma, Greenstar Ho tels Oy, Korhonen Yhtiöt Oy, Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori, Kiinteistö Oy Surakan Talo, Kiinteistö Oy Rantakatu 13 ja Joensuun kau pun ki/maa o mai suus Kuopion hallinto-oikeuden lopullinen päätös 30.4.2013, taltionumero 13/0156/3. Valmistelija ja lisätiedot: rakennustarkastaja Jukka Hyttinen Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää antaa edellä olevan lausunnon Itä-Suo men hallinto-oikeudelle Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 ja Kiinteistö Oy Surakan Talon rakennusrasitehakemusta koskevaan valitukseen. Päätös:
Hyväksyttiin yksimielisesti.