S U U N N IT T EL U JA T EK N IIK K A NCC SUOMI OY Ruskon suuryksikkö, kaupallinen selvitys Loppuraportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY
Loppuraportti 1 (24) Sisällysluettelo 1 JOHDANTO... 2 1.1 Selvityksen tausta ja tarkoitus... 2 1.2 Hankkeen kuvaus ja sijainti... 2 1.3 Suunnittelutilanne... 4 1.4 Hankkeen vaikutusalue... 6 2 VAIKUTUSALUEEN KAUPAN NYKYINEN PALVELURAKENNE... 6 2.1 Päivittäistavarakauppa... 6 2.2 Erikoiskauppa... 8 3 ARVIO OSTOVOIMAN JA LIIKETILATARPEEN KEHITYKSESTÄ... 10 3.1 Kysyntä-tarjonta -tilanne 2014... 10 3.2 Väestömäärän ja ostovoiman kehitys... 10 3.3 Liiketilatarpeen kehitys... 13 4 RUSKON SUURYKSIKKÖHANKKEEN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 16 4.1 Hankkeen kuvaus... 16 4.2 Hankkeen mitoitus suhteessa liiketilatarpeeseen... 16 4.3 Vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin sekä palvelurakenteeseen... 17 4.3.1 Kaupan palvelutarjonnan alueellinen kehitys... 17 4.3.2 Kaupan palveluverkon kehitys... 17 4.3.3 Ostovoiman siirtymät... 17 4.3.4 Kaupan kilpailuasetelman muutos... 18 4.3.5 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset... 18 4.3.6 Keskusta-alueiden kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset... 18 4.3.7 Yhteenveto kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin kohdistuvista vaikutuksista... 19 4.4 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen... 19 4.4.1 Hankkeen sijainti yhdyskuntarakenteessa ja yhdyskuntarakenteen kehitys... 19 4.4.2 Kaupan palveluverkon ja palvelutarjonnan alueellinen kehitys... 19 4.4.3 Keskustojen ja niiden kaupallisten palvelujen kehitys... 20 4.4.4 Yhteenveto yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvista vaikutuksista... 20 4.5 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen... 20 4.5.1 Liikenteellinen sijainti ja saavutettavuus... 21 4.5.2 Joukko- ja kevyen liikenteen käyttömahdollisuudet asiointimatkoilla... 21 4.5.3 Yhteenveto palvelujen saavutettavuuteen kohdistuvista vaikutuksista... 23 4.6 Muut vaikutukset... 23 5 SUOSITUKSET JATKOSUUNNITTELULLE... 24
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 2 (24) Ruskon suuryksikkö, kaupallinen selvitys 1 JOHDANTO 1.1 Selvityksen tausta ja tarkoitus NCC Suomi Oy suunnittelee uuden vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamista Oulun Ruskon kaupunginosaan. Kaupallisen selvityksen tavoitteena on arvioida suuryksikköhankkeen kaupalliset vaikutukset. Selvitys on tehty olemassa oleviin selvityksiin, uusimpiin tilasto-, rekisteri- ja tutkimustietoihin sekä paikkatietotarkasteluihin perustuen. Keskeisiä lähtöaineistoja ovat olleet Uuden Oulun yleiskaavan kaupallisten vaikutusten arviointi sekä Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030- selvitys ja sen täydennysselvitys. Vaikutusten arvioinnissa on painotettu maankäyttö- ja Suomilain asemakaavaa koskevien sisältövaatimusten (MRL 54 ) ja vähittäiskauppaa koskevien sisältövaatimusten (MRL 71b ) toteutumisen arviointia. Selvityksessä on esitetty - Ruskon suuryksikköhanke ja sen vaikutusalue, - vaikutusalueen kaupan nykyisen palvelurakenteen kuvaus, - arvio vaikutusalueen ostovoiman ja liiketilatarpeen kehityksestä, - hankkeen kaupallisten vaikutusten arviointi. Selvitystyö on tehty NCC Suomi Oy:n toimeksiannosta FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä. NCC Suomi Oy:n yhteyshenkilönä on toiminut hankekehityspäällikkö Ari Loukkola. Oulun kaupungilta selvityksen sisältöä on kommentoinut yleiskaavasuunnittelija Jouni Mäkäräinen. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä työn ovat laatineet FM Taina Ollikainen ja FM Mari Pohjola. 1.2 Hankkeen kuvaus ja sijainti Suunnitteilla oleva vähittäiskaupan suuryksikkö sijaitsee Oulun Ruskon kaupunginosassa. Tarkoituksena on toteuttaa alueelle uusi hypermarket-konseptilla toimiva vähittäiskaupan suuryksikkö. Alueelle tuleva toimija on uusi Oulun seudulla. Rakennukseen sijoittuu hypermarket-konseptilla toimivan suuryksikön lisäksi joitakin etumyymälöitä ja kaupallisia palveluja (esim. ruokala / kahvila, kampaamo, optikko). Rakennuksen pinta-ala on yhteensä 8 000 k-m 2, josta päivittäistavarakaupan pinta-ala 3 000 k-m 2, muun myymälän pinta-ala 4 000 k-m 2 sekä varastojen, sosiaalitilojen ym. pinta-ala 1 000 k-m 2. Etumyymälöiden osuus rakennuksen kerrosalasta tulee olemaan pieni. Autopaikkatarve alueella on yhteensä 400 autopaikkaa (1 autopaikka/20 k-m 2 ). Kuva 1. Ruskon vähittäiskaupan suuryksikkö, havainnekuva, luonnostaso (luonnos VE18, 1.12.2016). FCG Suunnittelu ja tekniikka Oulu
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (24) Suuryksikköhanke sijaitsee Laakeritien varressa Oulun keskustasta Kiiminkiin ja edelleen Pudasjärvelle ja Kuusamoon johtavan valtatien 20 sekä Raitotien liittymän läheisyydessä. Hankealueelta on Oulun keskustaan matkaa noin 5 kilometriä. Hankealueella toimii tällä hetkellä mm. Pauli Moilanen Oy (palokaluston, sammutinhuollon, työsuojelun ja väestönsuojelun erikoisliike), KPPR Steel Oy ja Oulun Geolab Oy. Hankealueen itäosa on rakentamatonta. Alueen itäosan halki kulkee kevyen liikenteen väylä. Hankealueen länsipuolella toimii Pohjolan Matka Oy:n linja-autovarikko ja mittarihuoltoyritys Määttä Oy. Hankealueen ja Laakeritien eteläpuolella sijaitsee K-Citymarket ja Teboil-huoltoasema. Määttä Oy Pohjolan Matka Oy Teboil K-Citymarket Kuva 2. Ote opaskartasta (Oulun seudun karttapalvelu) ja Ruskon suuryksikköhankkeen sijainti (sininen rajaus) Kuva 3. Ruskon suuryksikköhankkeen sijainti
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (24) 1.3 Suunnittelutilanne Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaava Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä marraskuussa 2015. Vaihemaakuntakaavassa on määritelty merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan sijoittuminen ja mitoitus koko maakunnan alueella. Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhanke sijoittuu vaihemaakuntakaavassa osoitetulle taajamatoimintojen alueelle (A). Hankealue on osa Oulun seudun yhtenäistä taajamatoimintojen aluetta, jolla merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on päivittäistavarakaupassa 5 000 k-m² ja muussa vähittäiskaupassa 10 000 k-m². Hankealuetta ei ole osoitettu vaihemaakuntakaavassa merkitykseltään seudullisena kaupan alueena, joten alueelle voi sijoittua ainoastaan merkitykseltään paikallisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Kuva 4. Ote Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavojen yhdistelmäkartasta 16.3.2015 (www.pohjois-pohjanmaa.fi) Uuden Oulun yleiskaava Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Uuden Oulun yleiskaavan 18.4.2016 25 ja se sai lainvoiman valitusten ulkopuolisilta alueita 12.8.2016. Yleiskaava on laadittu kahdelle erimittakaavaiselle kartalle. Luonteeltaan strategisessa koko kaupungin kattavassa yleiskaavakartassa (kaavakartta 1) on esitetty yhdyskuntarakenteen kehittämisvyöhykkeet, keskusverkko sekä tärkeimmät kaupan ja työpaikkojen alueet. Kaavakartta 2 tarkentaa kaavakartan 1 merkintöjä keskeisellä kaupunkialueella ja se on laadittu aluevarausyleiskaavana. Kaavakartan 2 alueella kaavakartta 1 on voimassa ainoastaan kaupunkikehittämisvyöhykkeitä koskevien määräysten osalta. Yleiskaavan mukaisesti Uuden Oulun kaupallinen palveluverkko muodostuu keskustatoimintojen alueista ja keskustojen ulkopuolisista kaupan alueista. Kaupallisten palveluiden sijoittumismahdollisuuksia on osoitettu keskusta-alueiden ulkopuolella maankäyttö- ja Suomilain sekä Pohjois- Pohjanmaan maakuntakaavan 1. vaihekaavan mukaisesti. Maakuntakaavassa osoitettujen merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden lisäksi yleiskaavassa on ohjattu merkitykseltään paikallisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista ja mitoitusta. Keskusta-alueiden ulkopuolella vähittäiskaupan suuryksiköitä voidaan sijoittaa kaupallisten palveluiden alueille. Yleiskaavakartalla 1 on osoitettu merkittävimmät suuryksiköiden sijoittumisalueet. Yleiskaavakartalla 2 vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisalueet on osoitettu aluevarauksina.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (24) Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhanke sijoittuu yleiskaavaehdotuksen mukaiselle KM-alueelle ja pysäköintialueen tontin laajennusosa TP-alueelle. KM-alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä, jotka ovat merkitykseltään paikallisia. Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavassa määritelty seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on päivittäistavarakaupassa 5 000 k-m² ja muussa vähittäiskaupassa 10 000 k-m². Kuva 5. Ote yleiskaavaehdotuksesta (kaavakartta 2). (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus) Asemakaavoitus Hankealueella on voimassa vuonna 1994 ja vuonna 1979 laaditut asemakaavat. Valtaosa hankealueesta on osoitettu asemakaavassa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuussuomiten korttelialueena (TY). Hankealueen itäosa on osoitettu puistona (VP ja P). Laakeritien eteläpuolella on voimassa vuonna 2009 laadittu asemakaava. Asemakaavassa K-Citymarketin alue on osoitettu liikesuomiten korttelialueena, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Alueen Suomioikeus on 10 000 k-m 2. Kaavamääräyksen mukaan korttelialueelle sallitusta kerrosalasta saa käyttää elintarvikemyyntitilana enintään 3 000 neliömetrimäärän verran. Kuva 6. Ote ajantasa-asemakaavasta ( Oulun kaupunki, yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (24) 1.4 Hankkeen vaikutusalue Selvityksessä tarkastellaan Ruskon suuryksikköhankkeen ensisijaisena vaikutusalueena Oulun Myllyojan (kartalla numero 13), Korvensuoran (15) ja Hiukkavaaran (17) suuralueiden muodostamaa aluetta sekä laajempana vaikutusalueena aluetta, johon kuuluvat edellisten suuralueiden lisäksi Jäälin (31) ja Kiimingin (30) suuralueet. Lisäksi selvityksessä tarkastellaan riittävällä tarkkuudella vähittäiskaupan nykytilannetta ja kehitysnäkymiä koko Oulun kaupungin tasolla ja toisaalta tarkasteluja tarkennetaan Ruskon suuryksikköhankkeen lähiympäristöön. Kuva 7. Oulun kaupunginosat ja suuralueet (Oulun seudun karttapalvelu), vaikutusalueeseen kuuluvat suuralueet on ympyröity ja hankkeen sijainti on osoitettu mustalla ympyrällä. 2 VAIKUTUSALUEEN KAUPAN NYKYINEN PALVELURAKENNE 2.1 Päivittäistavarakauppa Myymäläverkko A.C. Nielsen Finland Oy:n rekisteritietojen mukaan Ruskon suuryksikköhankkeen ensisijaisella vaikutusalueella (Myllyojan, Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueet) toimi vuoden 2014 lopussa yhteensä 10 päivittäistavaramyymälää ja laajemmalla vaikutusalueella (Myllyojan, Korvensuoran, Hiukkavaaran, Kiimingin ja Jäälin suuralueet) yhteensä 17 päivittäistavaramyymälää (noin 14 % Oulun kaupungin päivittäistavaramyymälöistä). Ensisijaisen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan verkko muodostuu pääosin lähimyymälätyyppisistä valintamyymälöistä. Myymälätyypeittäin tarkasteltuna alueella on lukumääräisesti eniten valintamyymälöitä (6 isoa ja 1 pieni). Lisäksi alueella toimii 1 hypermarket, 1 iso supermarket ja 1 pieni supermarket. Suuralueittain tarkasteltuna Korvensuoran alueella, jolla suuryksikköhanke sijaitsee, toimii 4 päivittäistavaramyymälää (1 hypermarket ja 3 isoa valintamyymälää). Myllyojan suuralueella toimii 6 päivittäistavaramyymälää (1 iso supermarket, 1 pieni supermarket, 3 isoa valintamyymälää ja 1 pieni valintamyymälä). Hiukkavaaran suuralueella ei vielä tällä hetkellä ole päivittäistavarakaupan tarjontaa. Ensisijaisen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan markkinoita hallitsee hypermarket (K-Citymarket Rusko), joka on ainoa hypermarket-kokoluokan myymälä Oulussa koillisen suunnalla.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (24) Kiimingin suuralueella toimii 5 päivittäistavaramyymälää, joista 4 myymälää Kiimingin keskustassa (1 tavaratalo, 2 isoa supermarkettia ja 1 pieni valintamyymälä). Jäälin suuralueella toimii 2 päivittäistavaramyymälää (1 pieni supermarket ja 1 päivittäistavaroiden erikoismyymälä). Kuva 8. Päivittäistavaramyymälöiden sijainti (A.C.Nielsen Finland Oy) Taulukko 1. Vaikutusalueen sekä Oulun ja Oulun seudun päivittäistavaramyymälöiden lukumäärä vuoden 2014 lopussa (A.C. Nielsen Finland Oy). Myymälöiden lukumäärä 2014 Myymälätyyppi Ensisijainen Laajempi Oulun seutu Oulu vaikutusalue 1) vaikutusalue 2) Hypermarket (>2 500 m 2 ) 7 6 1 1 Tavaratalo (>1 000 m 2 ) 8 6 1 Supermarket, iso (>1 000 m 2 ) 23 18 1 3 Supermarket, pieni (400-999 m 2 ) 14 10 1 2 Valintamyymälä, iso (200-399 m 2 ) 51 37 6 6 Valintamyymälä, pieni (100-199 m 2 ) 15 12 1 3 Pienmyymälä (<100 m 2 ) 10 8 Erikoismyymälä 30 24 1 Kauppahalli 1 1 YHTEENSÄ 159 122 10 17 Koko pt-valikoimaa myyvät myymälät 128 97 10 16 Asukasmäärä / myymälä 1 888 2 024 1 892 2 033 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (24) Asukasmäärä yhtä päivittäistavaramyymälää kohti oli vuoden 2014 lopussa ensisijaisella vaikutusalueella 1 892 asukasta ja laajemmalla vaikutusalueella 2 033 asukasta, kun mukaan otetaan koko päivittäistavaroiden valikoimaa myyvät päivittäistavaramyymälät (ei päivittäistavaroita myyviä erikoismyymälöitä). Ensisijaisella ja laajemmalla vaikutusalueella, Oulussa ja Oulun seudulla asukasmäärä yhtä päivittäistavaramyymälää kohti oli suurempi kuin koko maassa keskimäärin (1 733 asukasta). Päivittäistavarakaupan myynti, myyntiala ja myyntitehokkuus A.C.Nielsen Finland Oy:n mukaan päivittäistavaramyymälöiden myyntialaa asukasta kohti oli Oulussa (indeksi 100) ja Oulun seudulla (indeksi 104) vähemmän kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 111) vuonna 2014. Ruskon suuryksikköhankkeen ensisijaisella vaikutusalueella (indeksi 85) kuten myös laajemmalla vaikutusalueella (indeksi 96) myyntialaa asukasta kohti oli vähemmän kuin Oulussa, Oulun seudulla ja koko maassa keskimäärin. Myös päivittäistavaramyymälöiden PT-myynti asukasta kohti oli Oulussa (indeksi 100) ja Oulun seudulla (indeksi 101) pienempi kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 107). Ensisijaisella vaikutusalueella päivittäistavaramyymälöiden PT-myynti/asukas oli alhaisempi (indeksi 91) ja laajemmalla vaikutusalueella selvästi alhaisempi (indeksi 86) kuin Oulussa, Oulun seudulla ja koko maassa keskimäärin. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m 2 /vuosi) oli vuonna 2014 Oulussa jonkin verran korkeampi (indeksi 100) ja Oulun seudulla lähes yhtä suuri (indeksi 97) kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 96). Ensisijaisella vaikutusalueella päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus oli korkeampi (indeksi 107) ja laajemmalla vaikutusalueella alhaisempi (indeksi 90) kuin Oulussa, Oulun seudulla ja koko maassa keskimäärin. Ruskon suuryksikköhankkeen ensisijaisella vaikutusalueella päivittäistavarakaupan tarjonta suhteessa asukasmäärään on varsin heikkoa. Päivittäistavarakaupan myyntiala ja myynti asukasta kohti olivat ensisijaisella vaikutusalueella alhaisemmat kuin Oulussa keskimäärin. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus sen sijaan oli ensisijaisella vaikutusalueella korkeampi kuin Oulussa keskimäärin eli pienemmällä myyntialalla ylletään suurempaan myyntiin, mikä johtuu ennen kaikkea alueella toimivasta hypermarketista. Taulukko 2. Päivittäistavaramyymälöiden myyntiala/asukas, myynti/asukas ja myyntitehokkuus vuonna 2014 indeksinä, Oulu = 100 (A.C.Nielsen Finland Oy). Myymälöiden määrä PT-myyntiala/as OULU=100 PT-myynti/as OULU=100 PT-myyntiteho OULU=100 Ensisijainen vaikutusalue 10 85 91 107 Laajempi vaikutusalue 16 96 86 90 Oulun kaupunki 97 100 100 100 Oulun seutu 128 104 101 97 Koko maa 111 107 96 2.2 Erikoiskauppa Myymäläverkko Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Oulun seudulla toimi 649 erikoiskaupan myymälää ja Oulun kaupungin alueella 511 myymälää (79 % seudun myymälöistä) vuoden 2013 lopussa. Oulun erikoiskaupan myymälöistä toimi tilaa vaativan kaupan toimialoilla (huonekalukauppa, kodintekniikka, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) 101 myymälää ja muun erikoiskaupan toimialoilla 410 myymälää. Asukaslukuun suhteutettuna asukasmäärä yhtä erikoiskaupan myymälää kohti oli Oulussa ja Oulun seudulla suurempi kuin koko maassa (284 asukasta) keskimäärin. Ruskon suuryksikköhankkeen vaikutusalueiden erikoiskaupan myymälöiden lukumäärätietoja ei ole saatavissa, koska erikoiskaupan tietoja tilastoidaan vain kuntatasolla.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (24) Taulukko 3. Oulun ja Oulun seudun erikoiskaupan myymälät toimialaryhmittäin vuonna 2013 (Toimiala Online / Tilastokeskus / Yritys- ja toimipaikkatiedot) Myymälöiden lukumäärä 2013 Myymälätyyppi Oulun seutu Oulu Alkot, apteekit ym. 56 44 Muotikauppa 113 83 Tietotekninen erikoiskauppa 42 37 Muu erikoiskauppa 320 246 Huonekalukauppa 25 23 Kodinkonekauppa 14 14 Rautakauppa 68 55 Muu tilaa vaativa kauppa 11 9 ERIKOISKAUPPA YHTEENSÄ 649 511 Asukasmäärä / myymälä 368 379 Erikoiskaupan palvelut ovat keskittyneet erityisesti Oulun keskustaan ja sen läheisille Limingantullin ja Taka-Lyötyn alueille. Muita erikoiskaupan sijoittumisen kannalta merkittäviä keskuksia ovat Kaakkuri, Haukipudas, Kiiminki, Kaijonharju ja Oulunsalo. Ritaharjun asema erikoiskaupassa on vahvistunut alueelle avatun uuden Ideapark - kauppakeskuksen myötä. Myös uusi Hiukkavaaran aluekeskus tulee kehittymään merkittävänä erikoiskaupan keskuksena tulevaisuudessa. Ruskon alueella erikoistavaroita myyviä yli 2 000 k-m 2 :n yksiköitä ovat K-Citymarketin lisäksi Puuilo ja Rautia. K-Citymarketin vieressä toimii Teboil-huoltoasema ja Rautian vieressä 1kirppis. K-Citymarketia, 1kirppistä ja Puuiloa lukuun ottamatta Ruskon alueen kaupalliset toiminnat ovat luonteeltaan tilaa vaativien erikoistavaroiden tukku- ja vähittäiskauppaa sekä niihin liittyviä palveluja mm. katsastustoimintaa ja työkoneiden vuokraustoimintaa. Ruskon alue Kuva 9. Oulun merkittävimmät erikoiskaupan keskukset ja kaupan alueet (Oulun kaupunki, yleiskaavoitus 29.8.2014, Uuden Oulun yleiskaavan kaupallisten vaikutusten arviointi), Ruskon alue on esitetty mustalla ympyrällä
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (24) 3 ARVIO OSTOVOIMAN JA LIIKETILATARPEEN KEHITYKSESTÄ 3.1 Kysyntä-tarjonta -tilanne 2014 Ostovoiman siirtymä on tietyn alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Mikäli ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja alueelle tulee ostovoimaa alueen ulkopuolelta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle eikä alueen tarjonta vastaa kysyntää. Tässä esitetty ostovoiman nettosiirtymä osoittaa myynnin ja ostovoiman erotuksen tietyllä alueella (nettosiirtymä), ei siirtymien suuntaa eikä sisään ja ulosvirtauksen määrää. Ostovoiman siirtymiä tarkastelemalla voidaan arvioida alueiden kaupallista vetovoimaa, mutta myös palvelujen katvealueita eli alueita, joilla kaupan palvelujen tarjonta ei vastaa kysyntää. Tällaisilla alueilla väestöpohja voi mahdollistaa olemassa olevien myymälöiden laajennuksen ja/tai uusien myymälöiden perustamisen. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2014 negatiivinen sekä ensisijaisella vaikutusalueella (-9 %) että laajemmalla vaikutusalueella (-12 %). Suuralueittain tarkasteltuna ostovoiman siirtymä oli positiivinen Korvensuoran suuralueella (+50 %) ja negatiivinen Myllyojan suuralueella (-31 %) ja Hiukkavaaran suuralueella (-100 %). Korvensuoran suuralueella toimii tällä hetkellä alueen ainoa hypermarket, mikä selittää alueen suurta positiivista ostovoiman nettosiirtymää. Kiimingin suuralueella ostovoiman siirtymä oli positiivinen (+9 %) ja Jäälin suuralueella negatiivinen (-59 %). Koko kaupungin tasolla kysyntä ja tarjonta olivat lähellä tasapainoa (ostovoiman siirtymä 1 %) ja Oulun seudulla ostovoiman siirtymä oli hieman positiivinen (+2 %). Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2013 Oulussa positiivinen (+61 %), joten Ouluun suuntautuu huomattava määrä erikoiskaupan ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta koko maakunnasta. Erikoiskaupan liikevaihto- ja myyntitiedot on saatavissa vain kuntatasolla, joten erikoiskaupan osalta ei ole mahdollista tarkastella vaikutusalueen ostovoiman siirtymiä. Voidaan kuitenkin olettaa, että vaikutusalueen erikoiskaupan nettosiirtymä on negatiivinen ja että alueelta siirtyy erikoiskaupan ostovoimaa Oulun keskustaan ja muihin Oulun kaupan keskittymiin. 3.2 Väestömäärän ja ostovoiman kehitys Väestömäärä ja arvio väestökehityksestä Ruskon suuryksikköhankkeen ensisijaisella vaikutusalueella (Myllyojan, Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueet) asui vuoden 2014 lopussa 18 924 asukasta (noin 10 % Oulun kaupungin väestöstä). Laajemmalla vaikutusalueella (ensisijainen vaikutusalue sekä Kiimingin ja Jäälin suuralueet) asui vuoden 2014 lopussa 32 530 asukasta (noin 17 % Oulun kaupungin väestöstä). Taulukko 4. Arvio ensisijaisen ja laajemman vaikutusalueen, Oulun kaupungin ja Oulun seudun väestökehityksestä (Oulun kaupunki ja Tilastokeskus) 2014 2020 2025 Muutos 2014-2025 lkm % Myllyoja 10 100 10 375 10 491 391 4 % Korvensuora 6 841 8 532 9 191 2 350 34 % Hiukkavaara 1 983 5 827 9 286 7 303 368 % Kiiminki 8 425 8 916 9 292 867 10 % Jääli 5 181 5 561 5 730 549 11 % Ensisijainen vaikutusalue 1) 18 924 24 734 28 968 10 044 53 % Laajempi vaikutusalue 2) 32 530 39 211 43 990 11 460 35 % Oulun kaupunki 196 291 207 055 215 579 19 288 10 % Oulun seutu 241 712 259 272 270 668 28 956 12 % 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Oulun kaupunki on arvioinut suuralueiden väestökehitystä väestösuunnitteeseen perustuen. Väestösuunnite perustuu Tilastokeskuksen kuntakohtaiseen väestöennusteeseen, suuralueiden toteutuneeseen väestökehitykseen ja maankäytön toteuttamisohjelman (MATO) mukaiseen asuntotuotantoon vuoteen 2025 saakka. Väestömäärä kasvaa vuoteen 2025 mennessä ensisijaisella vaikutusalueella noin 10 000 asukkaalla (+53 %) ja laajemmalla vaikutusalueella noin 11 500 asukkaalla. Suurin osa kasvusta kohdistuu Hiukkavaaran suuralueelle.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (24) Ostovoiman kehitys Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima on arvioitu vuoden 2014 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen ( /asukas/vuosi) perusteella. Ostovoiman kehitys on arvioitu edellä esitetyn väestösuunnitteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Kulutuslukuina ( /asukas/vuosi) on käytetty Pohjois-Pohjanmaan maakunnan keskimääräisiä kulutuslukuja (www.tuomassantasalo.fi). Ostovoiman kehityksen arviointiin liittyy huomattava määrä epävarmuustekijöitä. Yleinen talouskehitys ja kaupan toimintaympäristö voivat muuttua nopeastikin, mikä vaikuttaa ostovoiman kehitykseen ja sitä kautta liiketilatarpeeseen. Myös esimerkiksi verkkokaupan lisääntyminen tulee todennäköisesti vähentämään liiketilatarvetta erikoiskaupan lisäksi myös päivittäistavarakaupassa. Tästä johtuen ostovoiman kehitystä on seuraavassa arvioitu Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä käytettyjen laskentaperusteiden lisäksi myös alemmilla kasvuennusteilla. Arvio vuoden 2014 ostovoimasta Kauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2014 ensisijaisella vaikutusalueella noin 165 milj.euroa ja laajemmalla vaikutusalueella noin 284 milj.euroa. Ensisijaisen vaikutusalueen ostovoimasta kohdistui päivittäistavarakauppaan noin 53 milj.euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 46 milj.euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 21 milj.euroa sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 45 milj.euroa vuonna 2014. Taulukko 5. Arvio ostovoimasta vuonna 2014, milj. OSTOVOIMA 2014, milj.euroa Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 28,4 24,8 11,1 64,2 24,0 88,1 Korvensuora 19,2 16,8 7,5 43,5 16,2 59,7 Hiukkavaara 5,6 4,9 2,2 12,6 4,7 17,3 Kiiminki 23,6 20,7 9,2 53,5 20,0 73,5 Jääli 14,5 12,7 5,7 32,9 12,3 45,2 Ensisijainen vaikutusalue 1) 53,1 46,4 20,7 120,3 44,9 165,2 Laajempi vaikutusalue 2) 91,3 79,8 35,6 206,7 77,2 283,9 Oulun kaupunki 551,0 481,6 214,9 1247,5 465,6 1713,1 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Kauppa yhteensä Arvio ostovoiman kehityksestä vuoteen 2025: LASKELMA 1 Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä yksityisen kulutuksen ennustettiin pitkällä aikavälillä kasvavan, mutta aikaisempaa hitaammin. Kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 % / vuosi ja erikoiskaupassa 2 % / vuosi. Taulukko 6. Kulutusluvut ja arvio kehityksestä, /asukas/vuosi (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 1 Kulutusluku, /asukas/v Kasvuarvio 2014 2025 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 2 807 3 132 1 % Muu erikoiskauppa 2 454 3 051 2 % Tilaa vaativa kauppa 1 095 1 361 2 % Vähittäiskauppa yhteensä 6 355 7 544 Autokauppa ja huoltamot 2 372 2 949 2 % Kauppa yhteensä 8 727 10 493 Ensisijaisen vaikutusalueen kauppaan kohdistuva ostovoima on laskelman 1 mukaan vuonna 2025 noin 304 milj.euroa. Ostovoima kasvaa vuosina 2014-2025 noin 139 milj.euroa. Ensisijaisen vaikutusalueen ostovoiman kasvusta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 38 milj.euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 42 milj.euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 19 milj. euroa sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 40 milj.euroa.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (24) Taulukko 7. Arvio ostovoimasta vuonna 2025, milj. (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 1 OSTOVOIMA 2025, milj.euroa Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 32,9 32,0 14,3 79,1 30,9 110,1 Korvensuora 28,8 28,0 12,5 69,3 27,1 96,4 Hiukkavaara 29,1 28,3 12,6 70,1 27,4 97,4 Kiiminki 29,1 28,3 12,6 70,1 27,4 97,5 Jääli 17,9 17,5 7,8 43,2 16,9 60,1 Ensisijainen vaikutusalue 1) 90,7 88,4 39,4 218,5 85,4 304,0 Laajempi vaikutusalue 2) 137,8 134,2 59,9 331,8 129,7 461,6 Oulun kaupunki 675,1 657,7 293,4 1626,3 635,8 2262,1 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Kauppa yhteensä Taulukko 8. Arvio ostovoiman kehityksestä 2014-2025, milj. (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 1 OSTOVOIMAN KASVU 2014-2025, milj.euroa Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 4,5 7,2 3,2 15,0 7,0 21,9 Korvensuora 9,6 11,3 5,0 25,9 10,9 36,7 Hiukkavaara 23,5 23,5 10,5 57,4 22,7 80,1 Kiiminki 5,5 7,7 3,4 16,6 7,4 24,0 Jääli 3,4 4,8 2,1 10,3 4,6 14,9 Ensisijainen vaikutusalue 1) 37,6 41,9 18,7 98,3 40,5 138,8 Laajempi vaikutusalue 2) 46,5 54,4 24,3 125,1 52,6 177,7 Oulun kaupunki 124,1 176,1 78,5 378,7 170,2 548,9 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Kauppa yhteensä Arvio ostovoiman kehityksestä: LASKELMA 2 Ostovoiman kehityksen arviointiin liittyvien epävarmuustekijöiden huomioon ottamiseksi ostovoiman kehitystä on arvioitu myös edellä esitettyä alhaisemmalla yksityisen kulutuksen kasvuennusteella. Kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 0,5 % / vuosi ja erikoiskaupassa 1 % / vuosi. Taulukko 9. Kulutusluvut ja arvio kehityksestä, /asukas/vuosi (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 2 Kulutusluku, /asukas/v Kasvuarvio 2014 2025 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 2 807 2 965 0,5 % Muu erikoiskauppa 2 454 2 738 1,0 % Tilaa vaativa kauppa 1 095 1 221 1,0 % Vähittäiskauppa yhteensä 6 355 6 924 Autokauppa ja huoltamot 2 372 2 646 1,0 % Kauppa yhteensä 8 727 9 570 Ensisijaisen vaikutusalueen kauppaan kohdistuva ostovoima on laskelman 2 mukaan vuonna 2025 noin 277 milj.euroa. Ostovoima kasvaa vuosina 2014-2025 noin 112 milj.euroa. Ensisijaisen vaikutusalueen ostovoiman kasvusta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 33 milj.euroa, muuhun erikoiskauppaan noin 33 milj.euroa, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 15 milj. euroa sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 31 milj.euroa.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (24) Taulukko 10. Arvio ostovoimasta vuonna 2025, milj. (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 2 Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja OSTOVOIMA 2025, Kauppa milj.euroa yhteensä kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 31,1 28,7 12,8 72,6 27,8 100,4 Korvensuora 27,3 25,2 11,2 63,6 24,3 88,0 Hiukkavaara 27,5 25,4 11,3 64,3 24,6 88,9 Kiiminki 27,6 25,4 11,3 64,3 24,6 88,9 Jääli 17,0 15,7 7,0 39,7 15,2 54,8 Ensisijainen vaikutusalue 1) 85,9 79,3 35,4 200,6 76,7 277,2 Laajempi vaikutusalue 2) 130,4 120,4 53,7 304,6 116,4 421,0 Oulun kaupunki 639,3 590,1 263,3 1492,7 570,5 2063,2 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Taulukko 11. Arvio ostovoiman kehityksestä 2014-2025, milj. (vuoden 2014 rahassa), LASKELMA 2 Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja OSTOVOIMAN KASVU 2014- Kauppa 2025, milj.euroa yhteensä kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 2,8 3,9 1,8 8,5 3,8 12,3 Korvensuora 8,1 8,4 3,7 20,2 8,1 28,3 Hiukkavaara 22,0 20,6 9,2 51,7 19,9 71,6 Kiiminki 3,9 4,8 2,1 10,8 4,6 15,4 Jääli 2,4 3,0 1,3 6,7 2,9 9,6 Ensisijainen vaikutusalue 1) 32,8 32,9 14,7 80,3 31,8 112,1 Laajempi vaikutusalue 2) 39,1 40,6 18,1 97,9 39,3 137,1 Oulun kaupunki 88,3 108,5 48,4 245,2 104,9 350,1 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli 3.3 Liiketilatarpeen kehitys Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on laskennallinen ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa liiketilan tarvetta. Laskelma ei ota huomioon alueellisia kulutuksen tai myyntitehokkuuden eroja. Lisäksi laskelma perustuu oletukseen, että kaikki ostovoiman kasvu toteutuu uutena liiketilana. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu olemassa olevien liikkeiden myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa, mikä vähentää liiketilatarvetta laskelmaan verrattuna. Toisaalta osa nykyisistä liiketiloista tulee poistumaan myymälöiden uudistumisen ja maankäytön muutosten seurauksena, jolloin kaikki uusi liiketila ei lisää liiketilan kokonaismäärää. Kaupan laskennallinen liiketilatarve on arvioitu ostovoiman perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 /vuosi) avulla. Liiketilatarpeen arviointi on tehty Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan kaupan palveluverkkoselvityksessä käytetyillä laskentaperusteilla. Liiketilatarve on arvioitu seuraaviin tunnuslukuihin perustuen: - keskimääräinen myyntitehokkuus - päivittäistavarakaupassa 7 000 /my-m 2 - erikoiskaupassa 3 000 /my-m 2 - autokaupassa 8 000 / my-m 2 - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,3 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Alueittain esitetty alueen oman väestön ostovoimaan ja sen kehitykseen perustuva liiketilatarve kertoo kyseisen alueen kaupan palveluverkon perusmitoituksen tilanteessa, jossa vähittäiskaupan kysyntä (ostovoima) ja tarjonta (myynti) ovat tasapainossa. Alueittaisissa tarkasteluissa on tärkeää huomata, että alueen ostovoima kertoo kyseisen alueen kysyntäpotentiaalin, mutta ei sitä, missä ostovoima toteutuu myyntinä ja liiketilatarpeena. Käytännössä kysyntä ja liiketilatarve eivät aina varsinkaan erikoiskaupassa kohdistu omalle alueelle, vaan suurimpiin keskustoihin. Uusilla alueilla liikerakentaminen edellyttää lisäksi muun maankäytön ja liikenneyhteyksien toteutumista.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (24) Liiketilatarpeen laskelmassa on otettu huomioon kaavallinen ylimitoitus, 30 %. Ylimitoitusta voidaan perustella sillä, että se tuo laskelmaan joustavuutta ja väljyyttä ja parantaa sitä kautta kilpailun edellytyksiä. Osa kauppapaikoista on vaihtoehtoisia kauppapaikkoja, osa jää toteutumatta tai toteutuu väljemmin kuin on suunniteltu. Ylimitoitus kompensoi osaltaan myös liiketilan poistumaa, jota ei ole otettu laskelmassa huomioon. Laskennallinen liiketilatarve 2014 Kauppaan kohdistuvan ostovoiman pohjalta arvioitu laskennallinen liiketilatarve oli vuonna 2014 ensisijaisella vaikutusalueella noin 60 000 k-m 2 ja laajemmalla vaikutusalueella noin 103 000 k- m 2. Ensisijaisen vaikutusalueen liiketilatarpeesta kohdistui päivittäistavarakauppaan noin 13 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 26 000 k-m 2, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 12 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 9 000 k-m 2. Taulukko 12. Laskennallinen liiketilatarve vuonna 2014, k-m 2 LIIKETILATARVE 2014, k-m 2 Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 6 800 14 000 6 200 27 000 5 100 32 100 Korvensuora 4 600 9 500 4 200 18 300 3 400 21 700 Hiukkavaara 1 300 2 700 1 200 5 200 1 000 6 200 Kiiminki 5 700 11 600 5 200 22 500 4 200 26 700 Jääli 3 500 7 200 3 200 13 900 2 600 16 500 Ensisijainen vaikutusalue 1) 12 700 26 200 11 600 50 500 9 500 60 000 Laajempi vaikutusalue 2) 21 900 45 000 20 000 86 900 16 300 103 200 Oulun kaupunki 133 000 271 000 121 000 525 000 98 000 623 000 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Kauppa yhteensä Laskennallinen liiketilatarve 2025, LASKELMA 1 Ensisijaisen vaikutusalueen laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 on noin 112 000 k-m 2 ja liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 noin 52 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 9 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 24 000 k-m 2, tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 11 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 8 000 k-m 2. Taulukko 13. Laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 (LASKELMA 1) LIIKETILATARVE 2025, k-m 2 Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 7 900 18 000 8 000 33 900 6 500 40 400 Korvensuora 6 900 15 800 7 000 29 700 5 700 35 400 Hiukkavaara 7 000 16 000 7 100 30 100 5 800 35 900 Kiiminki 7 000 16 000 7 100 30 100 5 800 35 900 Jääli 4 300 9 800 4 400 18 500 3 600 22 100 Ensisijainen vaikutusalue 1) 21 800 49 800 22 100 93 700 18 000 111 700 Laajempi vaikutusalue 2) 33 100 75 600 33 600 142 300 27 400 169 700 Oulun kaupunki 163 000 371 000 165 000 699 000 134 000 833 000 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Kauppa yhteensä Taulukko 14. Laskennallinen liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 (LASKELMA 1). LIIKETILAN LISÄTARVE Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja Kauppa 2014-2025, k-m 2 yhteensä kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 1 100 4 000 1 800 6 900 1 400 8 300 Korvensuora 2 300 6 300 2 800 11 400 2 300 13 700 Hiukkavaara 5 700 13 300 5 900 24 900 4 800 29 700 Kiiminki 1 300 4 400 1 900 7 600 1 600 9 200 Jääli 800 2 600 1 200 4 600 1 000 5 600 Ensisijainen vaikutusalue 1) 9 100 23 600 10 500 43 200 8 500 51 700 Laajempi vaikutusalue 2) 11 200 30 600 13 600 55 400 11 100 66 500 Oulun kaupunki 30 000 100 000 44 000 174 000 36 000 210 000 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 15 (24) Laskennallinen liiketilatarve 2025, LASKELMA 2 Alhaisemman yksityisen kulutuksen kasvuarvion mukaan laskennallinen liiketilatarve on ensisijaisella vaikutusalueella vuonna 2025 noin 102 000 k-m 2 ja liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 noin 42 000 k-m 2. Ensisijaisen vaikutusalueen liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 8 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 19 000 k-m 2, tilaa vaativaan kauppaan noin 8 000 k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 7 000 k-m 2. Taulukko 15. Laskennallinen liiketilatarve vuonna 2025 (LASKELMA 2) LIIKETILATARVE 2025, Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja Kauppa k-m 2 yhteensä kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 7 500 16 200 7 200 30 900 5 900 36 800 Korvensuora 6 600 14 200 6 300 27 100 5 100 32 200 Hiukkavaara 6 600 14 300 6 400 27 300 5 200 32 500 Kiiminki 6 700 14 300 6 400 27 400 5 200 32 600 Jääli 4 100 8 800 3 900 16 800 3 200 20 000 Ensisijainen vaikutusalue 1) 20 700 44 700 19 900 85 300 16 200 101 500 Laajempi vaikutusalue 2) 31 500 67 800 30 200 129 500 24 600 154 100 Oulun kaupunki 154 000 332 000 148 000 634 000 121 000 755 000 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Taulukko 16. Laskennallinen liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 (LASKELMA 2). LIIKETILAN LISÄTARVE Päivittäis- Muu Tilaa Vähittäis- Autotavara- erikois- vaativa kauppa kauppa ja Kauppa 2014-2025, k-m 2 yhteensä kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Myllyoja 700 2 200 1 000 3 900 800 4 700 Korvensuora 2 000 4 700 2 100 8 800 1 700 10 500 Hiukkavaara 5 300 11 600 5 200 22 100 4 200 26 300 Kiiminki 1 000 2 700 1 200 4 900 1 000 5 900 Jääli 600 1 600 700 2 900 600 3 500 Ensisijainen vaikutusalue 1) 8 000 18 500 8 300 34 800 6 700 41 500 Laajempi vaikutusalue 2) 9 600 22 800 10 200 42 600 8 300 50 900 Oulun kaupunki 21 000 61 000 27 000 109 000 23 000 132 000 1) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara 2) Myllyoja, Korvensuora, Hiukkavaara, Kiiminki, Jääli Ostovoiman siirtymän vaikutus liiketilatarpeeseen Edellä esitetyt liiketilatarvelaskelmat perustuvat vaikutusalueen oman väestön ostovoiman kehitykseen. Laskelma kertoo liiketilatarpeen tilanteessa, jossa vähittäiskaupan kysyntä (ostovoima) ja tarjonta (myynti) ovat tasapainossa. Laskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa alueen kaikki ostovoima toteutuu myyntinä omalla alueella (ostovoiman siirtymä 0 %). Päivittäistavarakaupassa voidaan pitää tavoitteena kysynnän ja tarjonnan tasapainoa. Vuonna 2014 päivittäistavarakaupan ostovoimasta siirtyi ensisijaiselta vaikutusalueelta (Myllyojan, Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueet) noin 9 % ja laajemmalta vaikutusalueelta (Myllyojan, Korvensuoran, Hiukkavaaran, Jäälin ja Kiimingin suuralueet) noin 12 % alueen ulkopuolelle. Mikäli tavoitteena on kysynnän ja tarjonnan tasapaino, päivittäistavarakaupan liiketilan laskennallinen vajaus nykytilanteessa on ensisijaisella vaikutusalueella noin 1 000 k-m 2 ja laajemmalla vaikutusalueella noin 2 500 k-m 2. Tällöin ensisijaisen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 olisi yksityisen kulutuksen kehitysarviosta riippuen ensisijaisella vaikutusalueella noin 9 000-10 000 k-m 2 ja laajemmalla vaikutusalueella noin 12 000-13 700 k-m 2. Nykytilanteen liiketilatarve on arvioitu muuttamalla alueelta ulosvirtaava ostovoima liiketilatarpeeksi päivittäistavarakaupan keskimääräisellä myyntitehokkuudella. Suuralueittain tarkasteltuna päivittäistavarakaupan liiketilan laskennallinen vajaus (ostovoimaa valui alueen ulkopuolelle) oli vuonna 2014 Myllyojan suuralueella noin 2 000 k-m 2 ja Hiukkavaaran suuralueella noin 1 300 k-m 2. Korvensuoran alueella olemassa oleva liiketila ylittää alueen oman väestön laskennallisen tarpeen noin 2 300 k-m 2 :llä johtuen alueella toimivasta hypermarketista, jossa asioidaan lähialuetta laajemmalta alueelta. Liiketilatarvelaskelma antaa pohjan liiketilan mitoitukselle. Laskelmalla ei kuitenkaan pystytä ennustamaan kilpailutilanteesta tai muista syistä aiheutuvia muutoksia. Ne voivat lisätä tai vähentää arvioitua liiketilatarvetta.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 16 (24) 4 RUSKON SUURYKSIKKÖHANKKEEN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 4.1 Hankkeen kuvaus Tavoitteena on toteuttaa Oulun Ruskon kaupunginosaan hypermarket-konseptilla toimiva uusi vähittäiskaupan suuryksikkö. Rakennukseen sijoittuu hypermarketin lisäksi joitakin etumyymälöitä ja kaupallisia palveluja, joita ovat tyypillisesti esim. ruokala- ja kahvilapalvelut, kampaamopalvelut, optikot. Rakennuksen pinta-ala on yhteensä 8 000 k-m 2, josta päivittäistavarakaupan pinta-ala 3 000 k-m 2, muun myymälän pinta-ala 4 000 k-m 2 sekä varastojen ja sosiaalitilojen pintaala 1 000 k-m 2. Etumyymälöiden osuus rakennuksen kerrosalasta tulee olemaan pieni. Autopaikkatarve alueella on yhteensä 400 autopaikkaa (1 autopaikka/20 k-m 2 ). Suuryksikköhankkeen vaikutuksia on arvioitu suhteessa nykytilanteeseen pääosin ensisijaisen vaikutusalueen (Myllyojan, Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueet), mutta myös laajemman vaikutusalueen (Jäälin ja Kiimingin suuralueet) näkökulmasta. 4.2 Hankkeen mitoitus suhteessa liiketilatarpeeseen Ostovoimaa ja sen pohjalta arvioitua laskennallista liiketilatarvetta tarkastelemalla voidaan arvioida, miten Ruskon suuryksikköhanke vastaa vaikutusalueen ostovoimaan ja sen kehitykseen. Koska kyseessä on hypermarket-konseptilla toimiva suuryksikkö, jossa myydään pääosin päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan tuotteita, on hankkeen mitoitusta verrattu päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan liiketilatarpeeseen. Ruskon suuryksikköhankkeen suunniteltu päivittäistavarakaupan kerrosala on 3 000 k-m 2. Tällä hetkellä ensisijaiselta vaikutusalueelta valuu päivittäistavarakaupan ostovoimaa alueen ulkopuolelle. Jotta päivittäistavarakaupan kysyntä ja tarjonta saataisiin tasapainoon, tarvittaisiin ensisijaiselle vaikutusalueelle nykytilanteessa noin 1 000 k-m 2 uutta päivittäistavarakaupan liiketilaa. Ostovoiman siirtymän tasapainottaminen ja ostovoiman kasvu huomioon ottaen ensisijaisen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve on yksityisen kulutuksen kehitysarviosta riippuen vuoteen 2020 mennessä 5 600-6 100 k-m 2 ja vuoteen 2025 mennessä 9 000-10 100 k-m 2. Ensisijaisen vaikutusalueen vuosien 2014-20 liiketilan lisätarve riittää kattamaan Ruskon suuryksikköhankkeen päivittäistavarakaupan mitoituksen. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen jälkeen päivittäistavarakaupan vuosien 2014-20 liiketilan lisätarpeesta jää muualla toteutettavaksi 2 600-3 100 k-m 2 ja vuosien 2014-25 liiketilan lisätarpeesta 6 000-7 100 k-m 2. Taulukko 17. Ensisijaisen vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilatarve LIIKETILATARVE Myllyoja Korvensuora Hiukkavaara Ensisijainen vaikutusalue 2014 6 800 4 600 1 300 12 700 2020 7 200-7 500 6 000-6 100 4 100-4 200 17 300-17 800 2025 7 500-7 900 6 600-6 900 6 600-7 000 20 700-21 800 Lisätarve 2014-20 400-700 1 400-1 500 2 800-2 900 4 600-5 100 Lisätarve 2020-25 300-400 600-800 2 500-2 800 3 400-4 000 Lisätarve 2014-25 700-1 100 2 000-2 300 5 300-5 700 8 000-9 100 Ruskon suuryksikköhankkeen suunniteltu käyttötavaroiden ja etumyymälöiden kerrosala on 4 000 k-m 2. Ensisijaisen vaikutusalueen muun erikoiskaupan liiketilan lisätarve on yksityisen kulutuksen kehitysarviosta riippuen vuoteen 2020 mennessä 10 100-12 300 k-m 2 ja vuoteen 2025 mennessä 18 500-23 600 k-m 2. Lisäksi ensisijaisen vaikutusalueen muun erikoiskaupan ostovoimasta valtaosa valuu alueen ulkopuolelle. Ostovoiman vuodon vähentäminen ja vuosien 2014-20 liiketilan lisätarve riittää kattamaan Ruskon suuryksikköhankkeen käyttötavaroiden ja etumyymälöiden mitoituksen reilusti. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen jälkeen muun erikoiskaupan vuosien 2014-20 liiketilan lisätarpeesta jää muualla toteutettavaksi 6 100-8 300 k- m 2 ja vuosien 2014-25 liiketilan lisätarpeesta 14 500-19 600 k-m 2. Taulukko 18. Ensisijaisen vaikutusalueen muun erikoiskaupan liiketilatarve LIIKETILATARVE Myllyoja Korvensuora Hiukkavaara Ensisijainen vaikutusalue 2014 14 000 9 500 2 700 26 200 2020 15 200-16 100 12 500-13 300 8 600-9 100 36 300-38 500 2025 16 200-18 000 14 200-15 800 14 300-16 000 44 700-49 800 Lisätarve 2014-20 1 200-2 100 3 000-3 800 5 900-6 400 10 100-12 300 Lisätarve 2020-25 1 000-1 900 1 700-2 500 5 700-6 900 8 400-11 300 Lisätarve 2014-25 2 200-4 000 4 700-6 300 11 600-13 300 18 500-23 600
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 17 (24) 4.3 Vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin sekä palvelurakenteeseen 4.3.1 Kaupan palvelutarjonnan alueellinen kehitys Ruskon suuryksikköhankkeen toteutuminen lisää päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjontaa ja valintamahdollisuuksia erityisesti valtatien 20 vaikutuspiirissä asuvien näkökulmasta (ensisijaisella vaikutusalueella Myllyojan ja Korvensuoran suuralueet ja laajemmalla vaikutusalueella Jäälin ja Kiimingin suuralueet). Palvelutarjonnan lisääntyminen tukee alueellisesti tasapainoisen palvelutarjonnan kehitystä Oulun kaupungin alueella koillisen suunnalla. Erityisesti Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueiden väestömäärän odotetaan kasvavan, joten uusi suuryksikköhanke vastaa myös tulevaan kysyntään. 4.3.2 Kaupan palveluverkon kehitys Ruskon suuryksikköhankkeen toteutuminen lisää Ruskon alueen kaupallista palvelutarjontaa ja vahvistaa alueen kaupallista vetovoimaa ja asemaa Oulun kaupungin kaupallisessa palveluverkossa. Ensisijaisen vaikutusalueen vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve riittää kattamaan Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen liikerakentamisen, joten hankkeen toteuttamisella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia ensisijaisen vaikutusalueen nykyiseen palveluverkkoon eikä nykyisten myymälöiden lopettamisia ole odotettavissa. Myöskään laajemman vaikutusalueen (Jäälin ja Kiimingin suuralueet) palveluverkkoon Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisella ei ole vaikutuksia, vaikka alueilta todennäköisesti asioidaankin uudessa hypermarketissa. Hiukkavaara tulee kehittymään Oulun aluekeskuksena ja merkittävänä palvelujen keskittymänä, joten Hiukkavaaran suuralueen liiketilatarve on tarpeen ottaa huomioon uuden suuryksikköhankkeen mitoituksessa. Kohdan 4.2 tarkastelun pohjalta Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen jälkeen ensisijaisen vaikutusalueen vuosien 2014-20 liiketilan lisätarpeesta jää muilla alueilla ja muissa yksiköissä toteutettavaksi päivittäistavarakaupassa 2 600-3 100 k-m 2 ja muussa erikoiskaupassa 6 100-8 300 k-m 2. Vuosien 2014-25 liiketilan lisätarpeesta jää muualla toteutettavaksi päivittäistavarakaupassa 6 000-7 100 k-m 2 ja muussa erikoiskaupassa 14 500-19 600 k-m 2. Mikäli kaikki Ruskon suuryksikköhankkeen toteutuksen jälkeen toteuttamatta jäävä ensisijaisen vaikutusalueen laskennallinen liiketilan lisätarve sijoittuisi Hiukkavaaran alueelle, olisi Hiukkavaaran alueelle mahdollista toteuttaa päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan liiketilaa vuoteen 2020 mennessä 8 700-11 400 k-m 2 ja vuoteen 2025 mennessä 20 500-23 700 k- m 2. Vuoteen 2020 mennessä mahdollisesti toteutettava liiketila on jonkin verran vähemmän kuin Hiukkavaaran oman väestön laskennallinen liiketilatarve vuonna 2020. Vuoteen 2025 mennessä mahdollisesti toteutettava liiketila vastaa Hiukkavaaran oman väestön laskennallista liiketilatarvetta vuonna 2025. Päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan lisäksi Hiukkavaaran suuralueen kysynnän kasvu mahdollistaa tilaa vaativan kaupan ja autokaupan liikerakentamista vuoteen 2025 mennessä 9 400-10 700 k-m 2. Hiukkavaaran alueelta tullaan alkuvaiheessa todennäköisesti asioimaan Ruskon suuryksiköissä, mutta pitemmällä tähtäimellä, vuoteen 2025 mennessä, Hiukkavaaran suuralueen väestön ja kysynnän kasvu mahdollistaa liikerakentamisen myös Hiukkavaaran aluekeskukseen. Lisäksi on syytä muistaa, että Hiukkavaara toimii aluekeskuksena suuraluetta laajemmalle alueelle, mikä tuo lisäpotentiaalia aluekeskuksen kaupallisten palvelujen kehittämiseen. Tämän lisäksi on vielä syytä muistaa, että Ruskon uusi suuryksikkö on Oulussa ja Oulun seudulla uusi kaupan toimija, joka todennäköisesti vetää asiakkaita ensisijaista vaikutusaluetta laajemmalta alueelta. 4.3.3 Ostovoiman siirtymät Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen toteutuminen lisää hankkeen ensisijaisen vaikutusalueen vähittäiskaupan palvelutarjontaa, mikä vähentää asiointia Oulun muissa päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan keskittymissä ja pienentää sitä kautta ensisijaisen vaikutusalueen tällä hetkellä negatiivista ostovoiman siirtymää. Koska Ruskon suuryksikkö on Oulussa ja Oulun seudulla uusi kaupan toimija, se todennäköisesti vetää asiakkaita ensisijaista vaikutusaluetta laajemmalta alueelta, mm. Jäälistä ja Kiimingistä, mutta myös muualta Oulusta ja Oulun seudulta.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 18 (24) 4.3.4 Kaupan kilpailuasetelman muutos Kilpailunäkökulmasta tarkasteltuna kaupalla tulisi olla riittävästi vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja, jolloin myös uusilla toimijoilla olisi mahdollisuus sijoittua markkinoille. Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen toteutumisen myötä Ouluun sijoittuu uusi kaupan toimija, jolla ei tällä hetkellä ole toimintaa Oulussa. Uuden toimijan tulo markkinoille ja sijoittuminen Ruskon alueelle lisää kilpailua ja parantaa kilpailun toimivuutta. Koska Ruskon alueella tällä hetkellä toimiva hypermarket on ainoa hypermarket koillisen suunnalla, suuryksikköhankkeen vaikutukset kohdistuvat erityisesti kilpailuasetelmaan nykyisen suuryksikön kanssa. 4.3.5 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Ostovoimaa ja sen pohjalta arvioitua laskennallista liiketilatarvetta tarkastelemalla voidaan arvioida, miten vähittäiskaupan suuryksikköhanke vaikuttaa nykyisten myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Ensisijaisen vaikutusalueen (Myllyojan, Korvensuoran ja Hiukkavaaran suuralueet) vähittäiskaupan liiketilan lisätarve vuosina 2014-2025 on päivittäistavarakaupassa ostovoiman siirtymä huomioon ottaen noin 9 000-10 100 k-m 2 ja muussa erikoiskaupassa noin 18 500-23 600 k-m 2. Ensisijaisen vaikutusalueen liiketilan lisätarpeesta valtaosa tulee kohdistumaan Hiukkavaaran aluekeskukseen, mutta laskennallinen liiketilan lisätarve riittää kattamaan myös Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Hankkeella ei myöskään ole odotettavissa haitallisia vaikutuksia Jäälin ja Kiimingin suuralueiden myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Hiukkavaaran alueelta tullaan alkuvaiheessa todennäköisesti asioimaan Ruskon suuryksiköissä ja muissa Oulun kaupan keskittymissä, mutta pitemmällä tähtäimellä väestön ja kysynnän kasvu mahdollistaa merkittävän liikerakentamisen myös Hiukkavaaran aluekeskuksessa. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen jälkeen ensisijaisen vaikutusalueen vuosien 2014-25 liiketilan lisätarpeesta jää muilla alueilla ja muissa yksiköissä toteutettavaksi päivittäistavarakaupassa 6 000-7 100 k-m 2 ja muussa erikoiskaupassa 14 500-19 600 k-m 2. Hiukkavaaran aluekeskuksen palvelut kuten myös Ruskon hypermarketit palvelevat ensisijaista vaikutusaluetta laajempaa aluetta, mikä tuo lisäpotentiaalia kaupallisten palvelujen kehittämiseen. Käytännössä kaupallisten palvelujen toteutuminen Hiukkavaaran aluekeskukseen on riippuvainen monista muistakin tekijöistä kuin väestömäärän ja kysynnän kehityksestä. Keskeistä on esimerkiksi se, miten asuminen sijoittuu suhteessa aluekeskukseen ja se, rakentuuko aluekeskuksesta kokonaisuutena vetovoimainen kaupan keskittymä. Uuden suurmyymälän perustaminen muuttaa aina kilpailuasetelmaa ja kilpailutilannetta, etenkin lyhyellä tähtäimellä. Ruskon suuryksikköhankkeen vaikutukset kohdistuvat erityisesti hankealueen vieressä sijaitsevaan suuryksikköön, jonka kanssa uusi suuryksikkö kilpailee samoista asiakkaista. Laskennallisen ostovoiman kasvuarvion pohjalta ensisijaisen vaikutusalueen kysyntä riittää kuitenkin sekä uudelle että nykyiselle suurmyymälälle. 4.3.6 Keskusta-alueiden kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen ensisijaisella vaikutusalueella sijaitsee Uuden Oulun yleiskaavan mukaisista keskuksista Hiukkavaaran tuleva aluekeskus (C1), Myllyojan paikalliskeskus (C3) sekä Hintan ja Talvikankaan kaupunginosakeskukset (C4). Yleiskaavan mukaan aluekeskuksia kehitetään seudullisten ja alueellisten palvelujen keskuksina, paikalliskeskuksia ympäröivien suuralueiden keskuksina ja kaupunginosakeskuksia yhden tai useamman kaupunginosan toiminnallisina ytiminä. Laajempaan vaikutusalueeseen kuuluva Kiiminki on yleiskaavassa osoitettu suurena paikalliskeskuksena (C2) ja Jääli kaupunginosakeskuksena (C4). Ensisijaisen vaikutusalueen nykyisten keskusten kaupallinen palvelutarjonta on tällä hetkellä vähäistä ja rajoittuu päivittäistavarakaupan tarjontaan, joten alueelta asioidaan Ruskon nykyisessä suuryksikössä ja Oulun muissa kaupan keskittymissä. Suuryksikköhankkeen toteutuminen vahvistaa Ruskon alueen kaupallista vetovoimaa suhteessa keskustoihin. Vaikutukset nykyisten keskusta-alueiden ja uuden Hiukkavaaran aluekeskuksen kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin ovat riippuvaisia erityisesti suuryksikköhankkeen mitoituksesta. Suunnitellulla mitoituksella suuryksikköhankkeen toteutus ei heikennä nykyisten keskusten kaupan toimintaedellytyksiä eikä uuden Hiukkavaaran aluekeskuksen kaupan kehitysedellytyksiä.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 19 (24) 4.3.7 Yhteenveto kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin kohdistuvista vaikutuksista Ruskon suuryksikköhankkeen myötä Oulun koillisten alueiden palvelutarjonta ja valintamahdollisuudet lisääntyvät, mikä edistää alueellisesti tasapainoisen kaupan palveluverkon kehitystä Oulun kaupungin alueella. Suuryksikköhankkeen toteutuminen parantaa toimivan kilpailun edellytyksiä mahdollistamalla uuden toimijan sijoittumisen Ruskon alueelle. Ensisijaisen vaikutusalueen laskennallinen liiketilan lisätarve riittää kattamaan suuryksikköhankkeen liikerakentamisen, joten hankkeella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia ensisijaisen vaikutusalueen eikä myöskään laajemman vaikutusalueen nykyiseen palveluverkkoon ja nykyisten myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisen jälkeen ensisijaisen vaikutusalueen vuosien 2014-2025 laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta jää muilla alueilla ja muissa yksiköissä toteutettavaksi päivittäistavarakaupassa 6 000-7 100 k-m 2 ja muussa erikoiskaupassa 14 500-19 600 k-m 2, mikä mahdollistaa palveluiden kehittämisen ja liikerakentamisen myös Hiukkavaaran aluekeskuksessa. Suunnitellulla mitoituksella suuryksikköhankkeen toteutus ei heikennä vaikutusalueen nykyisten keskusten kaupan toimintaedellytyksiä eikä uuden Hiukkavaaran aluekeskuksen kaupan kehitysedellytyksiä. 4.4 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen 4.4.1 Hankkeen sijainti yhdyskuntarakenteessa ja yhdyskuntarakenteen kehitys Ruskon suuryksikköhanke sijoittuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen hyvien liikenneyhteyksien varteen, joten hankkeen toteuttamisella ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Paikallisesti yhdyskuntarakenteessa tapahtuva muutos ja vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen liittymä- ja pysäköintijärjestelyineen on kuitenkin aina merkittävä. Valtaosalle ensisijaisen vaikutusalueen asukkaista muutos merkitsee asiointimatkojen lyhenemistä ja valintamahdollisuuksien lisääntymistä. Kävelyetäisyydellä (1 km) Ruskon suuryksikköhankkeesta asuu noin 1 000 asukasta, alle kolmen kilometrin etäisyydellä (pyöräilyetäisyys) noin 11 500 asukasta ja alle viiden kilometrin etäisyydellä noin 43 500 asukasta. Lähiasutus sijaitsee pääosin eripuolella moottoritietä (valtatie 20) kuin suuryksikköhanke. Lähimmät asuntoalueet moottoritien eteläpuolella ovat Korvenkylä, Kynsilehto ja Talvikangas. Pienempiä asuntoalueita sijaitsee hankealueen itäpuolella Rahtitien ja valtatien 20 välisellä alueella sekä hankealueen koillispuolella Posanperän alueella. Hankealueen pohjois- ja koillispuoliset alueet ovat pääosin työpaikka- ja teollisuusalueita. Oulun maankäytön toteuttamisohjelman 2016-2020 mukaan valtatien 20 eteläpuolella sijaitseville Kiulukankaan, Korvenkylän ja Hiukkavaaran alueille on suunniteltu rakennettavan huomattava määrä uusia omakotitaloja sekä rivitalo- ja kerrostaloasuntoja, joten suuryksikköhankkeen lähiasutuksen määrä kasvaa merkittävästi lähivuosina. 4.4.2 Kaupan palveluverkon ja palvelutarjonnan alueellinen kehitys Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen toteutuminen lisää Oulun koillisosien ja Ruskon alueen kaupallista palvelutarjontaa sekä vahvistaa Ruskon alueen kaupallista vetovoimaa ja asemaa Oulun kaupungin kaupallisessa palveluverkossa. Ensisijaisen vaikutusalueen vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve riittää kattamaan Ruskon vähittäiskaupan suuryksikköhankkeen liikerakentamisen, joten hankkeen toteuttamisella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia nykyiseen palveluverkkoon. Hiukkavaaraa on tarkoitus kehittää Oulun aluekeskuksena ja merkittävänä palvelujen keskittymänä, joten Hiukkavaaran suuralueen liiketilatarve on tarpeen ottaa huomioon uuden suuryksikköhankkeen mitoituksessa. Alkuvaiheessa Hiukkavaaran alueelta tullaan todennäköisesti asioimaan Ruskon suuryksiköissä ja muissa Oulun kaupan keskittymissä, mutta pitemmällä tähtäimellä väestön ja kysynnän kasvu mahdollistaa kaupallisten palvelujen kehittymisen myös Hiukkavaaran aluekeskuksessa.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 20 (24) 4.4.3 Keskustojen ja niiden kaupallisten palvelujen kehitys Hankealueelta on matkaa Oulun keskustaan noin 5 kilometriä. Lähimmät Uuden Oulun yleiskaavan mukaiset aluekeskukset (C1) ovat Hiukkavaara noin 4 kilometrin etäisyydellä ja Ritaharju noin 7 kilometrin etäisyydellä. Myllyojan paikalliskeskus (C3) sekä Hintan ja Talvikankaan kaupunginosakeskukset (C4) sijaitsevat noin kahden kilometrin etäisyydellä. Aluekeskuksia kehitetään seudullisten ja alueellisten palvelujen keskuksina, paikalliskeskuksia ympäröivien suuralueiden keskuksina ja kaupunginosakeskuksia yhden tai useamman kaupunginosan toiminnallisina ytiminä. Oulun ydinkeskusta on Oulun seudun ja koko maakunnan kaupallinen pääkeskus, jossa on monipuolinen päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjonta. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttamisella ei ole vaikutuksia Oulun keskustan ja sen kaupallisten palvelujen kehitykseen. Hiukkavaaran tulevan aluekeskuksen kaupallisten palvelujen kehitysedellytysten turvaamiseksi tulee suuryksikköhankkeen mitoitus määritellä vaikutusalueen kysynnän perusteella. Alkuvaiheessa Hiukkavaaran alueelta tullaan todennäköisesti asioimaan Ruskon suuryksiköissä ja muissa Oulun kaupan keskittymissä, mutta pitemmällä tähtäimellä väestön ja kysynnän kasvu mahdollistaa kaupallisten palvelujen kehittymisen myös Hiukkavaaran aluekeskuksessa. Käytännössä kaupallisten palvelujen toteutuminen Hiukkavaaran aluekeskukseen riippuu väestömäärän ja kysynnän kehityksen lisäksi myös monista muistakin tekijöistä. Myllyojan paikalliskeskuksen sekä Hintan ja Talvikankaan kaupunginosakeskusten kaupallinen palvelutarjonta on tällä hetkellä vähäistä. Suuryksikköhankkeen toteutuminen vahvistaa Ruskon alueen kaupallista vetovoimaa suhteessa keskustoihin. Keskustojen kehityksen kannalta keskeinen merkitys on Ruskon suuryksikköhankkeen mitoituksella ja palvelutarjonnalla. Mikäli suuryksikköhankkeen mitoitus perustuu vaikutusalueen kysyntään, ei hankkeella ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupan kehitykseen. Toisaalta on hyvä muistaa, että suurille vähittäiskaupan yksiköille ei välttämättä löydy riittävästi tilaa tiivistä keskustoista ja että ne kaupan laatu huomioon ottaen soveltuvat paremmin keskustojen ulkopuolelle. Lisäksi on syytä muistaa, että keskustojen kehitykseen vaikuttavat myös hyvin monet muut tekijät, kuten liikenne- ja pysäköintijärjestelyt, fyysinen ympäristö, liiketilojen tarjonta, palvelutarjonnan monipuolisuus sekä liikkeiden ja palveluiden vetovoima ja aukioloajat. 4.4.4 Yhteenveto yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvista vaikutuksista Suuryksikköhanke sijoittuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, joten hankkeen toteuttamisella ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Hankealueen lähiasutuksen määrä on suuri ja alue on saavutettavissa myös kevyellä liikenteellä. Valtaosa lähiasutuksesta sijaitsee eripuolella moottoritietä kuin suuryksikköhanke. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttaminen lisää Oulun koillisosien ja Ruskon alueen palvelutarjontaa ja vahvistaa Ruskon alueen kaupallista vetovoimaa ja asemaa Oulun kaupallisessa palveluverkossa. Ensisijaisen vaikutusalueen ostovoiman kasvu riittää kattamaan suuryksikköhankkeen liikerakentamisen, joten suuryksikköhankkeen toteutuksella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia nykyiseen palveluverkkoon. Vaikutusalueen keskustojen kehityksen kannalta keskeinen merkitys on suuryksikköhankkeen mitoituksella. Suunnitellulla mitoituksella suuryksikköhankkeella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia vaikutusalueen nykyisten keskustojen eikä uuden Hiukkavaaran aluekeskuksen kehitykseen. 4.5 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen Kaupan palveluiden saavutettavuutta voidaan tarkastella sekä etäisyyksinä (fyysinen saavutettavuus) myymälään että koettuna saavutettavuutena, joka kuvaa asiaa fyysistä saavutettavuutta moniulotteisemmin. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kotitalous kokee kaupassa asioinnista. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono ja jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä (Spåre ja Pulkkinen 1997).
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 21 (24) Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on koettu saavutettavuus, johon vaikuttavat muun muassa tarjonnan monipuolisuus, valintamahdollisuudet, myymälöiden tuotevalikoima, laatu ja hintataso, asioinnin helppous sekä koko asiointimatkan sujuvuus. Ruskon suuryksikköhankkeen toteuttaminen monipuolistaa päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjontaa ja lisää valintamahdollisuuksia Ruskon alueella ja parantaa sitä kautta kaupan palvelujen koettua saavutettavuutta. Kaupan palvelujen fyysiseen saavutettavuuteen suuryksikköhankkeen toteuttaminen ei juurikaan vaikuta. Voidaan kuitenkin olettaa, että osa muihin vähittäiskaupan suuryksiköihin suuntautuvista asiointimatkoista korvautuu Ruskon uuteen suuryksikköön suuntautuvilla asioinneilla, jolloin myös kaupan palvelujen fyysinen saavutettavuus paranee jonkin verran, kun kauempana olevien suuryksiköiden rinnalla voidaan asioida lähempänä sijaitsevassa suuryksikössä. 4.5.1 Liikenteellinen sijainti ja saavutettavuus Ruskon suuryksikköhanke sijaitsee liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevalla paikalla Laakeritien varressa valtatien 20 ja Raitotien liittymäalueen läheisyydessä. Ajoneuvoliikenne Laakeritielle tapahtuu Raitotieltä. Hankealue on henkilöautolla hyvin saavutettavissa pohjoisen ja etelän suunnista Raitotietä sekä Kiimingin ja Oulun keskustan suunnista valtatietä 20 pitkin. Hyvän lähisaavutettavuuden turvaamiseksi tulisi tontin liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuuteen kiinnittää erityistä huomiota. 4.5.2 Joukko- ja kevyen liikenteen käyttömahdollisuudet asiointimatkoilla Ruskon vähittäiskaupan suuryksikkö on saavutettavissa henkilöauton lisäksi myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Hankealuetta lähimmät joukkoliikenteen reitit kulkevat valtatietä 20 pitkin ja lähimmät pysäkit sijaitsevat valtatien 20 ja Raitotien liittymän läheisyydessä. Joukkoliikenteen käyttömahdollisuuksien turvaamiseksi tulisi kiinnittää huomiota joukkoliikenteen pysäkkien ja suuryksikön välisten kevyen liikenteen yhteyksien sujuvuuteen ja turvallisuuteen. Kuva 10. Ote Oulun kaupungin julkisen liikenteen reittikartasta (Oulun seudun karttapalvelu 2016). Oulun seudun liikennejärjestelmäsuunnitelmassa Oulun seutu on jaettu liikkumisvyöhykkeisiin. Oulun keskusta on keskeistä kaupunkivyöhykettä, jossa tavoitetilanteessa on tarjolla monipuolinen valikoima kulkutapoja ja jossa kävely ja pyöräily ovat houkuttelevia kulkutapoja. Ruskon alue sijaitsee keskeisen kaupunkivyöhykkeen ja liikkumisen laatukäytävän rajalla. Keskeisellä kaupunkivyöhykkeellä ja liikkumisen laatukäytävillä mahdollisuudet kestävien kulkutapojen käyttöön on hyvät jo nykytilanteessa. Tavoitteena on kestävien kulkutapojen kasvattaminen edelleen, joten asiointimahdollisuudet joukkoliikenteellä paranevat tulevaisuudessa.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 22 (24) Ruskon vähittäiskaupan suuryksikkö on lähialueen asukkaille hyvin saavutettavissa kävellen ja polkupyörällä. Lähiasutuksen suuri määrä ja hyvät kevyen liikenteen yhteydet luovat edellytykset kevyellä liikenteellä tapahtuvalle asioinnille. Vuonna 2012 alle kilometrin etäisyydellä hankealueesta asui noin 1 000 asukasta, alle kolmen kilometrin etäisyydellä noin 11 500 asukasta ja alle viiden kilometrin etäisyydellä noin 43 500 asukasta. Kuva 11. Ruskon suuryksikköhankkeen 1, 3 ja 5 kilometrin saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin Kävely- ja pyöräilyetäisyydellä hankealueesta oleva asutus sijaitsee eripuolella moottoritietä (valtatie 20) kuin suuryksikköhanke, jolloin kulku asuntoalueilta suuryksikköön ohjautuu etelän suunnalta moottoritien alikulkujen kautta. Lähin alikulku on moottoritien ja Raitotien liittymän läheisyydessä. Toinen alikulku on noin 700 metriä hankealueesta koillisen suuntaan. Molempien alikulkujen läheisyyteen sijoittuu myös joukkoliikenteen pysäkit (kuva 10). Pohjoisen suunnalta kevyen liikenteen yhteydet kulkevat Raitotien varressa sekä hankealueen itäosan halki Poutatieltä Laakeritielle. Hankealueen itäosan halki kulkeva yhteys jatkuu moottoritien varressa oleville joukkoliikenteen pysäkeille, joten yhteys on tärkeä myös joukkoliikenteen käyttömahdollisuuksien kannalta. Idän ja lännen suunnista kevyen liikenteen yhteydet kulkevat moottoritien suuntaisesti tien molemmin puolin.