Valtuusto 18 15.06.2015 18 Kantatilaperiaatetta koskeva aloite/kaikki valtuustoryhmät 942/10.00.00/2015 KV 14 Valtuusto 26.1.2015 Kaikki valtuustoryhmät jättivät seuraavan yhteisen aloitteen: "Sipoon kunnanvaltuuston poliittiset ryhmät ovat yksimielisiä ja edellyttävät kunnan virkamiehiltä toimenpiteitä alla esitetyn korjaamiseksi. Kunnan virkamiesten on toteutettava poliittista tahtoa myös maankäyttöön liittyvissä kysymyksissä. Poliittinen tahtotila on ollut jo pitkään, että kantatilaperiaatteen haitalliset vaikutukset poistetaan erityisesti kylien kehittämisen tieltä. Kantatilaperiaatteen soveltaminen osayleiskaava-alueilla sekä asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuolella johtuu suunnittelukäytännöstä, jonka velvoittavuus ei perustu lakiin. Valtuustoryhmät ovat yksimielisiä 3.11.2014 päivätyn asianajaja Wallgrenin muistion oikeusohjeesta: Jos maanomistajien yhdenvertaisuus saadaan kaavassa turvattua muilla keinoin, kantatilaperiaatteen soveltamiseen osayleiskaavassa ei ole oikeudellista velvoitetta. Kylien osayleiskaavat on näin ollen laadittava ja mahdollisuuksien mukaan korjattava siten, että: 1. Kyliä tiivistetään ohjaamalla rakentamista suotuisimmille paikoille esimerkiksi olemassa olevan kunnallistekniikan perusteella ja lisäämällä rakentamista kylien keskuksissa. 2. Yleiskaavan kasvupotentiaali hyödynnetään täysimääräisesti kylissä, mikä vastaa 4000 uutta asukasta. 3. Kaavoittaja esittää vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle mukaan lukien muu kuin kantatilaperiaatteeseen perustuva mitoitus. 4. ELY-keskuksen hallintokäytäntöä ei pidetä ratkaisevana, kun se ei perustu velvoittavaan oikeuteen. Valtuustoryhmät toteavat, että yleiskaavassa 2025 määrätään, että rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Valtuustoryhmät katsovat, että kun koko kunnan yleiskaavaa seuraavan kerran päivitetään, on otettava uudelleen tarkasteluun kantatilaperiaatteen soveltaminen asema- ja
osayleiskaavoitettavien alueiden ulkopuolella sekä yleiskaavan esittämä mitoitus." Aloite merkittiin tiedoksi. Liite 1/14. KV MAAJAOS 38 Maankäyttöjaosto 20.5.2015 Valmistelija: yleiskaavapäällikkö Kaisa Yli-Jama, kaisa.yli-jama (at) sipoo.fi Kaikki valtuustoryhmät jättivät yhteisen aloitteen, jossa esitetään että kyläalueita koskevat osayleiskaavat on laadittava ja mahdollisuuksien mukaan korjattava siten, että: 1. Kyliä tiivistetään ohjaamalla rakentamista suotuisimmille paikoille esimerkiksi olemassa olevan kunnallistekniikan perusteella ja lisäämällä rakentamista kylien keskuksissa. 2. Yleiskaavan kasvupotentiaali hyödynnetään täysimääräisesti kylissä, mikä vastaa 4000 uutta asukasta. 3. Kaavoittaja esittää vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle mukaan lukien muu kuin kantatilaperiaatteeseen perustuva mitoitus. 4. ELY-keskuksen hallintokäytäntöä ei pidetä ratkaisevana, kun se ei perustu velvoittavaan oikeuteen. Vastine: Hajarakentamisen ohjaaminen kyläkeskuksiin kylien reuna-alueilta on kannatettava tavoite. Kaavoituksessa on kuitenkin huolehdittava maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ja kyläalueille laadittavien kaavojen on noudatettava maakuntakaavoitusta sekä täytettävä maankäyttö- ja rakennuslain asetetut vaatimukset. Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castren&Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa, täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää kaikki maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asemakaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan omia maitaan, jotta kunta saa tuloja
tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin verrattuna perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan hyödyntää paremmin oleva infrastruktuuri ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Yhdyskuntarakenteellisia tai taloudellisia perusteita hajarakentamisen lisäämiselle ei ole. Vaikka kyläalueita tiivistettäisiin, ne sijaitsevat siitä huolimatta hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulottumattomissa. Kantatilamitoituksen säilyttämistä puoltavat vallitsevat oikeuskäytännöt, viranomaisten tulkinnat, kunnan taloudellinen etu, yhdyskuntarakenteen hajautumisen estäminen sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mikäli mitoitusta halutaan muilla perusteilla päättäjien taholta tästä huolimatta muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/ mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto- ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon läheisyyttä, tieverkon kapasiteettia ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna-alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois-Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa.
Kyläalueiden ulkopuolisten haja-asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Liite 1/ 38. MAAJAOS: Valtuustoaloite 942/10.00.00/2013 Maankäyttöjaosto keskusteli vastineesta ja ehdotti seuraavia muutoksia tekstiin: - Tämä lause otetaan pois neljännestä kappaleesta: Jokainen uusi hajarakennuspaikka lisää kustannuksia kunnalle ja rasittaa jo nykyisin heikkoa kuntataloutta. - Sana "olemassa" muutetaan olevaksi seuraavasta lauseesta samassa kappaleessa: Tällöin voidaan hyödyntää paremmin olemassa infrastruktuuri ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. - Lisätään uusi lause vastineen viimeiseen kappaleen: Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. - Lisätään uusi kappale vastineen loppuun: Kyläalueiden ulkopuolisten haja-asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Esittelijä kannatti mielipiteitä ja muutti ehdotustaan. Vt. kehitysjohtajan muutettu ehdotus Maankäyttöjaosto päättää esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle edellä olevan vastineen antamista vastauksena valtuustoaloitteeseen. Päätös Muutettu ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. KH 136 Kunnanhallitus 2.6.2015 Liite 1/136 KH: Valtuustoaloite Kunnanjohtajan ehdotus Kunnanhallitus hyväksyy maankäyttöjaoston ehdotuksen aloitteeseen annettavaksi vastineeksi. Vastine: Hajarakentamisen ohjaaminen kyläkeskuksiin kylien reuna-alueilta on kannatettava tavoite. Kaavoituksessa on kuitenkin huolehdittava maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ja kyläalueille laadittavien kaavojen on noudatettava maakuntakaavoitusta sekä täytettävä maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetut vaatimukset.
Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castrén & Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa, täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää kaikki maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asemakaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan omia maitaan, jotta kunta saa tuloja tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen verrattuna rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan paremmin hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1 750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4 000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Yhdyskuntarakenteellisia tai taloudellisia perusteita hajarakentamisen lisäämiselle ei ole. Vaikka kyläalueita tiivistettäisiin, ne sijaitsevat siitä huolimatta hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulottumattomissa. Kantatilamitoituksen säilyttämistä puoltavat vallitsevat oikeuskäytännöt, viranomaisten tulkinnat, kunnan taloudellinen etu, yhdyskuntarakenteen hajautumisen estäminen sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mikäli mitoitusta halutaan muilla perusteilla päättäjien taholta tästä huolimatta muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto- ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon
läheisyyttä, tieverkon kapasiteettia ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna-alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois-Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa. Kyläalueiden ulkopuolisten haja-asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Kunnanhallitus antaa vastineen valtuustolle tiedoksi ja esittää, että aloite on täten loppuun käsitelty. Kunnanjohtajan muutettu ehdotus Kunnanhallitus päättää antaa seuraavan vastineen aloitteeseen: Vastine Hajarakentamisen ohjaaminen kyläkeskuksiin kylien reuna-alueilta on kannatettava tavoite. Kaavoituksessa on kuitenkin huolehdittava maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ja kyläalueille laadittavien kaavojen on noudatettava maakuntakaavoitusta sekä täytettävä maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetut vaatimukset. Juridisten asiantuntijalausuntojen (Castrén & Snellmanin lausunto sekä Kuntaliiton lausunto) pohjalta voidaan todeta, että muun kuin kantatilaperiaatteeseen perustuvan mitoituksen käytön sallivaa oikeuskäytäntöä on, eikä kantatilaperiaatteen soveltamiseen ole oikeudellista velvoitetta osayleiskaavoissa. Mikäli kantatilatarkastelua ei käytetä apuneuvona tasapuolisuustarkastelussa, täytyy maanomistajien yhdenvertaisuus saada kaavassa turvattua muilla keinoin. Sipoon kunnan edun mukaista on keskittää maankäytön suunnittelun ja toteutuksen resurssit yleiskaavassa asemakaavoitettaviksi osoitetuille alueille ja pyrkiä asemakaavoittamaan omia maitaan, jotta kunta saa tuloja tontinmyynnistä. Kyläalueilla kunta ei omista maata eikä näin ollen saa tontinmyyntituloja. Kuitenkin perinteiseen kyläosayleiskaavoitukseen verrattuna rakentamisen keskittäminen kylien keskustoihin on kuntataloudellisesti järkevämpää. Tällöin voidaan
paremmin hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria ja säästää esimerkiksi koulukuljetusten järjestämisessä. Kantatilamitoituksen mukaan laskennallista hajarakennusoikeutta on vielä käyttämättä noin 1 750 rakennuspaikkaa, joka vastaa helposti Sipoon kunnan yleiskaavan 2025 mukaista noin 4 000 uuden asukkaan lisäystä asemakaavoittamattomille alueille. Mikäli mitoitusta halutaan muuttaa, otetaan tietoinen riski siitä, että kyläalueiden kaavoitus viivästyy ja kaavaprosessista tulee monimutkaisempi verrattuna mitoittavien kyläosayleiskaavojen laatimiseen. Tällöin tarvitaan selkeät ohjeet, kuinka mitoitusta muutetaan ja millä kaavallisilla keinoilla uutta mitoitusta sovelletaan. Vaihtoehdot nykyiselle kaavoituskäytännölle ovat: 1. Laaditaan osayleiskaavoja kyläalueille ilman mitoitusta. Jokainen rakennuslupa harkitaan erikseen suunnittelutarveratkaisuna. 2. Laaditaan rakennettavuusvyöhykkeisiin perustuva mitoitustaulukko/mitoitusperiaatteet. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun oletetaan toteutuvan siten, että jokaisella vyöhykkeellä maanomistajat saavat tasapuolisesti rakennusoikeutta. Vyöhykkeiden määrittämisessä käytetään kriteereinä mm. luonto- ja kulttuuriarvoja sekä koulun, päiväkodin, vesijohdon ja viemäriverkon läheisyyttä, tieverkon kapasiteettia ja joukkoliikenteen saavutettavuutta. 3. Käytetään kyläkaavoituksessa kantatilamitoitusta, mutta siirretään rakennusoikeutta reuna-alueilta kylien keskelle. Toteuttamiskelpoisimmaksi on arvioitu vaihtoehto nro 2, jolloin rakentamisen edullisuusvyöhykkeet ja niiden mitoitus määritellään osayleiskaavaprosessissa ja määrittelyn pohjaksi laaditaan tarvittavat selvitykset. Tavoitteena on, että kylien keskustoissa rakennuspaikkoja lisätään rajoittamatta kuitenkaan rakentamisen mahdollisuuksia muualla kunnassa. Valittua menetelmää sovelletaan seuraavaksi laadittavassa Pohjois-Paippisten kyläosayleiskaavassa. Kyläosayleiskaavan työohjelma hyväksytään kunnanhallituksessa. Kyläalueiden ulkopuolisten haja-asutusalueiden mitoituksen osalta haetaan mahdollisuuksia tarkistaa sitä ylöspäin. Kunnanhallitus antaa vastineen valtuustolle tiedoksi ja esittää, että aloite on täten loppuun käsitelty. Päätös Kunnanhallitus hyväksyi yksimielisesti esittelijän muutetun ehdotuksen.
KV Valtuusto 15.6.2015 Liite 1/18 KV: Valtuustoaloite