FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund
Elina Salminen SISÄLLYS Asuntolainamarkkinat Suomessa terveellä pohjalla... 1 Suomessa asuntolainojen kasvu nopeampaa kuin Euroopassa keskimäärin... 2 Suomessa asutaan pienissä omistusasunnoissa... 3 Joka kolmannella suomalaisella asuntolainaa... 4 Suomalaisten asuntolainamäärät maltillisia... 4 Kotitalouksien velkaantuminen eurooppalaista keskitasoa... 5 Asuntojen hintojen kehitys suhteessa ansiotasoon maltillista... 7 Asuntolainojen hoidossa ei Suomessa juurikaan ongelmia... 8 Korkokulut historiallisen matalat... 9 Suomessa asuntolainat verrattain lyhyitä... 10 Pankit rahoittavat antolainaustaan yhä enemmän katetuilla joukkovelkakirjoilla... 11 Valtion tukitoimilla hillittiin taantuman vaikutuksia asuntomarkkinoihin... 12
Asuntolainamarkkinat Suomessa terveellä pohjalla Kansainvälisen finanssikriisin yhtenä taustatekijänä olivat asuntolainamarkkinoiden ongelmat Yhdysvalloissa. Kotitalouksien velkaantuminen ja asuntojen hinnat ovat nousseet huolenaiheeksi monissa eri keskusteluissa myös Suomessa. Suomessa asuntolainamarkkinat ovat monilla mittareilla tarkasteltuna terveellä pohjalla kansainvälisesti vertailtuna. Suomessa asuntolaina-ajat ja määrät ovat keskimäärin kohtuulliset, lainoja maksetaan säännöllisesti takaisin, maksuhäiriöitä ja hoitamattomia luottoja on vähän, eivätkä asuntojen hinnat suhteessa kotitalouksien tulotasoon ole nousseet merkittävästi. Koska työttömyys ei Suomessa noussut finanssikriisin ja siitä seuranneen talouden taantuman seurauksena läheskään niin paljon kuin monissa muissa Euroopan maissa, ovat suomalaiset kotitaloudet selviytyneet taantumasta suhteellisen hyvin. Euroopassa asuntomarkkinoiden ongelmat ovat kärjistyneet muutamissa maissa. Irlannissa, Britanniassa ja Espanjassa asuntorakentaminen väheni nopeasti ja asuntojen hinnat alenivat tuntuvasti rahoitusmarkkinakriisin seurauksena. Erityisesti juuri näissä maissa asuntojen hinnat erkaantuivat 2000-luvulla kotitalouksien tulotason kasvusta ja muista reaalitalouden muuttujista. Lainananto kasvoi useita kymmeniä prosentteja lyhyessä ajassa ja rakennussektorin osuus kokonaistuotannosta kasvoi voimakkaasti. Kotitaloudet velkaantuivat raskaasti, kun laina-ajat pitenivät ja lainamäärät kasvoivat asuntojen hintojen noustessa. Tässä julkaisussa tarkastellaan suomalaisia asuntolainamarkkinoita ja kotitalouksien velkaantuneisuutta. Tarkoituksena on antaa kokonaiskuva Suomen asemasta kansainvälisessä viiteympäristössä. Vaikka Suomen tilanteesta muodostuu positiivinen kokonaiskuva, on huomattava, että pienellä osalla kotitalouksista on ylivelkaantumisesta johtuvia ongelmia. Asuntojen hintojen kehitys Euroopassa 1
Suomessa asuntolainojen kasvu nopeampaa kuin Euroopassa keskimäärin Monissa Euroopan maissa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti vuosina 2003 2007. Erityisen nopeasti asuntojen hinnat nousivat Tanskassa, Irlannissa ja Espanjassa. Myös Suomessa asunnot kallistuivat, mutta huomattavasti vähemmän kuin useissa vertailumaissa. Samaan aikaan myös asuntolainakannat kasvoivat nopeasti. Irlannissa ja Espanjassa asuntolainojen vuosikasvu kiihtyi noin 25 prosenttiin vuosina 2005 2006. Myös Suomessa asuntolainakanta kasvoi samaan aikaan noin 15 % vuositasolla mitattuna. Finanssikriisin seurauksena asuntojen hinnat kääntyivät useissa maissa laskuun. Monissa maissa, kuten Irlannissa, Tanskassa ja Espanjassa, asuntojen hinnat laskivat voimakkaasti. Suomessa asuntojen hinnat laskivat noin 5 %, mutta notkahdus jäi verrattain lyhytkestoiseksi ja hinnat kääntyivät uudelleen nousuun vuonna 2009 taantuman ollessa syvimmillään. Finanssikriisin seurauksena vapaarahoitteinen asuinrakentaminen lähes tyrehtyi Suomessa, mikä lisäsi osaltaan hintapaineita. Valtion tukema rakentaminen kuitenkin saatiin nopeasti käyntiin ja aloitettujen asuinrakennusten kappalemäärät nousivat vuonna 2010 lähes taantumaa edeltäneelle tasolle. Asuntojen hintakehitys on tasaantunut keväästä 2010 alkaen ja edelleen vuoden 2011 alussa. Vuoden 2011 toisella neljänneksellä asuntohinnat nousivat keskimäärin 3,2 % vuodentakaisesta, mikä vastasi suurin piirtein yleistä hintatason nousua. Asuntolainakannan kasvu painui lähelle nollaa euroalueella vuonna 2009. Suomessa lainakanta on jatkanut kasvuaan, mutta kasvu on hidastunut vajaaseen seitsemään prosenttiin. Suomessa kasvu on ollut myös taantuman aikana suhteellisen nopeaa muuhun Eurooppaan verrattuna. Viime vuosien poikkeuksellisen matala korkotaso on vauhdittanut asuntokauppaa niissä maissa, jotka eivät kärsineet asuntomarkkinoiden ongelmista ennen finanssikriisiä, kuten Saksassa ja Suomessa. Saksassa sekä asuntojen hinnat että asuntolainojen kasvu ovat pysyneet hyvin tasaisina jo kohta kahden vuosikymmenen ajan, mutta vuoden 2010 jälkeen Saksassa asuntolainakannan kasvu on hiukan kiihtynyt. Asuntolainakannan kasvu Euroopassa 2
Suomessa asutaan pienissä omistusasunnoissa Omistusasuminen on sekä Suomessa että Euroopassa selvästi suosituin asumismuoto. Noin kolmannes suomalaisista asuu vuokralla. Eniten vuokralla asutaan Saksassa ja Itävallassa, missä vuokra-asuntomarkkinat ovat kehittyneet pidemmälle kuin esimerkiksi Itä-Euroopassa. Suomessa asutaan vuokralla keskimäärin yhtä paljoin kuin EU-maissa yhteensä. Asumismuodot Euroopassa Suurimmat asunnot ja myös suurin asumisväljyys henkilöä kohden on Tanskassa. Vuonna 2009 suomalaisen asunnon keskikoko oli 79,4 m2 ja henkilöä kohden tilaa oli keskimäärin 38,9 m2. Suomessa asutaan pienemmissä asunnoissa ja ahtaammin kuin muualla Länsi-Euroopassa mutta suuremmissa asunnoissa ja väljemmin kuin Etelä- ja Itä-Euroopassa. Asumisväljyys Euroopassa Lähde: Eurostat 3
Joka kolmannella suomalaisella asuntolainaa Alle 60 prosentilla suomaisista asuntokunnista oli vuonna 2010 jotain lainaa. Suurin osa, noin 76 %, kotitalouksien lainakannasta on asuntolainaa. Kulutusluottoja lainakannasta on noin 13 % ja muita luottoja, kuten opintoluottoja ja elinkeinotoimintaa varten otettuja luottoja, yhteensä 11 %. 1 Finanssialan Keskusliiton tutkimuksen 1 mukaan suurimpia asuntolainat ovat pikkulapsiperheillä sekä talouksilla, joiden bruttovuositulot ovat yli 80 000 euroa. Suomen Pankin selvityksen mukaan velkaantuneimpia Suomessa ovat nuoret hyvätuloiset kahden huoltajan lapsiperheet. Myös velkaantumisaste oli tarkasteluvuonna korkein eniten ansaitsevien tuloryhmässä. Suomen Pankin selvitys viittaa siihen, että suurinta velkataakkaa kantavat yleensä ne, joilla siihen on parhaat mahdollisuudet tulojensa puolesta. 2 Asuntolainaa on keskimäärin joka kolmannella suomalaisella. Asuntovelallista asuntokuntaa kohti velkaa oli keskimäärin 82 000 euroa keväällä 2011. Monella asuntovelkaisella on myös samaan aikaan säästöjä ja sijoituksia. 3 Lisäksi monet suomalaiset kuuluvat ammattiliittoihin ja työttömyyskassoihin, mikä pehmentää mahdollisen työttömyyden aiheuttamaa maksukyvyn heikkenemistä. Suomessa pankit ovat suhtautuneet hyvin joustavasti velallisen elämäntilanteen muutoksista johtuvaan maksukyvyn heikkenemiseen. Lyhennysvapaiden kuukausien myöntäminen ja laina-aikojen pidentäminen ovat tällaisissa tilanteissa usein niin pankin kuin asiakkaankin kannalta parempia vaihtoehtoja kuin asunnon myynti. Suomalaisten asuntolainamäärät maltillisia Suomessa asuntolainojen määrät ovat keskimäärin kohtuullisia moneen muuhun Euroopan maahan nähden. Finanssialan Keskusliiton tutkimuksen mukaan viimeisten kahden vuoden aikana otetut asuntolainat ovat olleet Suomessa keskimäärin 108 500 euroa. European Mortage Federationin vuonna 2010 tekemän tutkimuksen mukaan tyypillinen asuntolainankoko tutkimuksessa mukana olevissa Euroopan maissa oli 137 700 euroa. Suurimmat asuntolainat on otettu Irlannissa, kun taas Baltian maissa lainamäärät ovat pienimmät. 4 1 Tilastokeskus 2 Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat kevät 2011 3 Euro ja Talous 4/2009. Suomen Pankin tutkimuksessa on käytetty mediaanilukuja, mikä antaa kotitalouksien velkaantumisesta hieman erilaisen kuvan kuin Tilastokeskuksen käyttämistä keskiarvoista laskettu velkaantuminen. 4 EMF: Study on the cost of housing in Europe 2010. EMF:n tilastossa on kuvattu tyypillinen asuntolaina ja luototusaste, joten se on ennemmin paras mahdollinen arvio kuin tilastollinen fakta. Näin ollen maiden välinen vertailu on syytä pitää suuntaa antavana. Aineisto on vuosilta 2007 ja 2008, joten finanssikriisin vaikutukset eivät tilastoissa vielä täysin näy. 4
Tyypillinen uuden asuntolainan koko Euroopassa FK:n tutkimuksen mukaan Suomessa keskimäärin 71 % asunnon ostohinnasta on rahoitettu lainalla. EMF:n tutkimuksen mukaan eniten lainaa suhteessa asunnon arvoon otetaan Britanniassa kun taas Italiassa luototusaste on Euroopan matalin. Keskimääräinen luototusaste 5 kuvaa asunnonvaihtajien ja ensiasunnonostajien keskiarvoa. Ensiasunnon kohdalla luototusasteet ovat odotetusti keskiarvoa korkeampia. Kotitalouksien velkaantuminen eurooppalaista keskitasoa Suomessa kotitalouksien keskimääräinen velkaantumisaste, eli kotitalouksien velat suhteessa käytettävissä oleviin vuosituloihin, on muihin Euroopan maihin verrattuna keskitasoa. Vuonna 2009 suomalaisten kotitalouksien keskimääräinen velkaantumisaste oli 109 %, eli velat ylittivät käytettävissä olevat vuositulot. Muihin Pohjoismaihin verrattuna kotitalouksien velkaantumisaste on Suomessa matala; tanskalaiset, ruotsalaiset ja norjalaiset kotitaloudet ovat keskimäärin huomattavasti suomalaisia kotitalouksia velkaantuneempia. Tanskalaiset kotitaloudet ovat Euroopan velkaantuneimpia ja itä-eurooppalaiset taas vähiten velkaantuneita. Itä-Euroopan maissa kotitalouksien velkaantumisella on lyhyt historia, mikä selittää osaltaan näiden maiden muita matalampia lainamääriä. Näissä maissa myös kotitalouksien varallisuus on selvästi Länsi-Eurooppaa pienempi. Tanskassa asumisväljyys on Euroopan suurinta, mikä selittää osaltaan suuria asuntolainoja. Lisäksi Tanskassa asuntorahoitusmalli eroaa muiden maiden vastaavasta 6. Italiassa puolestaan matalaa velkaantumista selittää muun muassa se, että kotoa muutetaan tyypillisesti paljon vanhempana kuin Pohjoismaissa. 5 Luototusaste lasketaan jakamalla asuntoluoton määrä rahoitettavan kohteen markkinahinnalla. 6 Tanskassa asuntorahoitukseen erikoistuneet rahalaitokset rahoittavat pääosin erittäin pitkän maturiteetin antolainauksensa laskemalla liikkeelle asuntovakuudellisia velkapapereita. 5
Kun kotitalouksien velat suhteutetaan bruttokansantuotteeseen, on Suomen kotitalouksien velkaantuminen hiukan Eurooppalaista keskiarvoa matalampaa. Myös tällä mittarilla mitattuna Euroopan velkaisimmat kotitaloudet asuvat Tanskassa ja Hollannissa. Kotitalouksien velkaantumisaste Euroopassa Kotitalouksien velkaantumista tarkastellessa on syytä ottaa huomioon, että asuntovelkaa vastaan kotitalouksilla on asuntovarallisuutta. Useimmiten kotitalouden asuntovarallisuus ylittää asuntovelan arvon. Asuntovarallisuuden lisäksi kotitalouksilla on rahoitusvarallisuutta. Vaikka rahoitusvarallisuus ja velat eivät kohdistukaan täysin samoille kotitalouksille, on monilla velallisilla kuitenkin myös säästöjä ja sijoituksia 7. Suomalaisten kotitalouksien rahoitusvarallisuus suhteessa bruttokansantuotteeseen on muihin Länsi-Euroopan maihin verrattuna kuitenkin matala. Tanskassa ja Hollannissa sekä kotitalouksien varallisuus että velkaantuminen ovat Euroopan suurimpia. Kotitalouksien varallisuuden kehitystä selittävät muun muassa historialliset tekijät, asuntomarkkinoiden rakenne, eläkejärjestelmä sekä finanssisektorin kehittyneisyys. Lisäksi eri maissa tehdyt asunnonostoa sekä asuntolainaehtoja helpottavat politiikkamuutokset, kuten erilaiset veroedut ja valtion lainatakausjärjestelmät, ovat vaikuttaneet kehitykseen. Sen sijaan matalan velkaantumisasteen maissa Itä-Euroopassa myös kotitalouksien varallisuus on suhteellisen matala. Kotitalouksien rahoitusvarallisuudesta kaikki ei ole nopeasti rahaksi muutettavissa tarpeen vaatiessa, kuten esimerkiksi eläkesäästöt ja noteeraamattomat osakkeet. Suhteellisen likvidejä rahoitusvarallisuuden eriä ovat käteinen ja talletukset, noteeratut arvopaperit ja sijoitusrahastoosuudet. Suomalaisten kotitalouksien rahoitusvarallisuudesta likvidejä eriä on yli 60 %, mikä on keskimäärin enemmän kuin Euroopassa. Tämän voidaan Suomen kotitalouksien osalta katsoa parantavan maksuvalmiutta esimerkiksi työttömyyden tai sairauden aiheuttaman rahoitustarpeen sattuessa. 7 FK: Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat 2011 6
Kotitalouksien rahoitusvarallisuus / bkt Asuntojen hintojen kehitys suhteessa ansiotasoon maltillista Asuntojen hinnat nousivat myös Suomessa ennen finanssikriisiä varsin nopeasti. Toisaalta myös kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet suotuisasti samaan aikaan. 1970-luvun aikana asuntojen hinnat laskivat suhteessa palkansaajien ansiotasoon (seuraava kuvio). 1980-luvun alusta kehitys kuitenkin kääntyi, ja sääntelyn purkamisen ja talouden ylikuumentumisen seurauksena varallisuushinnat nousivat voimakkaasti. Vuonna 1989 asuntojen hinnat suhteessa palkansaajien ansiotasoon olivat koko maassa 71 % korkeammat kuin vuosikymmen aikaisemmin ja pääkaupunkiseudulla jopa 92 % korkeammat. 1990-luvun alun laman seurauksena asuntojen hinnat laskivat neljän vuoden aikana noin 40 prosenttia. Edullisinta asunnon osto oli vuonna 1995 suhteessa ansiotasoon. 2000-luvulla palkansaajien ansiotasoon suhteutettuna asuntojen hinnat eivät ole nousseet läheskään niin paljon kuin 1990-luvun lamassa. Joka tapauksessa trendi on ollut viime vuosikymmenen aikana nouseva, eli asunnot ovat kallistuneet enemmän kuin palkansaajien ansiot ovat nousseet. Pääkaupunkiseudulla kehitys on muuta maata voimakkaampaa. 7
Asuntojen hinnat suhteessa ansiotasoon Asuntolainojen hoidossa ei Suomessa juurikaan ongelmia Suomalaisten pankkien kirjaamat hoitamattomat lainat 8 ja luottotappiot kasvoivat vuosina 2008 2010 jonkin verran, mutta huomattavasti vähemmän kuin 1990-luvun lamassa. Hoitamattomien lainojen osuus kotitalouksien lainakannasta nousi enimmilläänkin vain noin kymmenesosaan siitä tasosta, joka se oli pahimmillaan edellisessä lamassa. Vuoden 2009 toisella kvartaalilla kotitalouksien hoitamattomat lainat nousivat korkeimmillaan 0,64 prosenttiin kotitalouksien lainakannasta, jonka jälkeen trendi on kääntynyt laskuun. Monissa muissa länsimaissa, kuten esimerkiksi Britanniassa, Espanjassa, Ranskassa ja Yhdysvalloissa, hoitamattomat lainat ovat nousseet huomattavasti enemmän kuin Suomessa. Suomalaiset ovat pystyneet hoitamaan asuntolainansa keskimäärin erittäin hyvin. Asuntovakuuksien pakkorealisointeja on Suomessa tapahtunut hyvin vähän 9. % Hoitamattomat saamiset / luottokanta Lähde: IMF 8 Hoitamattomat eli järjestämättömät saamiset, lähde Finanssivalvonta 9 Lähde: Finanssivalvonnan otantatutkimus henkilöasiakkaiden asuntoluotoista 14.4.2011 8
Kotitalouksien tulot ja maksukyky kehittyivät hyvin suotuisasti 2000-luvun ajan, joten taantumaan tultaessa kotitalouksien lähtötilanne oli hyvä. Taantuma jäi Suomessa suhteellisen lyhyeksi, eikä työttömyys lisääntynyt voimakkaasti. Tilannetta Suomessa helpotti lomautusjärjestelmä, jonka turvin työvoimantarvetta sopeutettiin ja vältyttiin suurimmilta irtisanomisilta. Monissa muissa Euroopan maissa työttömyys on noussut voimakkaasti. Korkokulut historiallisen matalat Suomessa kotitaloudet sitovat asuntolainansa tyypillisesti euribor-korkoihin; uusista asuntolainoista noin 90 % sidotaan vaihtuviin korkoihin. Tämä on tyypillinen piirre Suomen asuntolainamarkkinoilla, joka eroaa euro-alueen keskiarvosta; Euroalueella keskimäärin vain 43 % uusista asuntolainoista sidotaan vaihtuviin korkoihin. Esimerkiksi Saksassa ja Ranskassa asuntolainat sidotaan tyypillisesti viiden tai kymmenen vuoden kiinteisiin korkoihin. Espanjassa, Portugalissa ja Irlannissa puolestaan vaihtuvakorkoiset korot ovat lähes yhtä suosittuja kuin Suomessa. Suomessa uusien asuntolainojen korot ovat koko euroalueen matalimmat. Matalista koroista johtuen suomalaisten lainanhoitokulut ovat painuneet historiallisen matalaksi; vuonna 2010 asuntokuntien maksamat korkomenot olivat yhteensä 2,3 mrd. euroa, eli noin 2 % kotitalouksien käytettävistä olevista vuosituloista. Edellisen laman aikana vuosina 1990 1992 kotitalouksien käytettävistä olevista tuloista lähes 10 % kului lainojen korkomenoihin 10. Nykyinen matala korkotaso onkin osaltaan vaikuttanut siihen, että kotitaloudet ovat pystyneet hoitamaan lainansa kohtuullisen hyvin myös taantuman aikana. Vaihtuvien korkojen suosio tarkoittaa myös sitä, että suomalaiset asuntovelalliset ovat alttiimpia markkinakorkojen muutoksille kuin esimerkiksi saksalaiset ja ranskalaiset. Korkojen noustessa joko lainanhoitokulut nousevat tai lainan takaisinmaksuaika pitenee. FK:n tutkimuksen mukaan noin 65 prosentilla suomalaista asuntovelallisista on tasaerälaina, eli kuukausittainen maksuerä pysyy samana korkojen noustessa. Valtaosalla suomalaisista korkojen nousu ei siten näy kuukausittaisten menojen kasvuna. 10 Tilastokskus, velkaantumistilasto 9
Kotitalouksien velat ja korkomenot Suomalaiset ovat kuitenkin varautuneet korkojen nousuun sekä muihin talouden uhkatekijöihin verrattain hyvin; FK:n tutkimuksen mukaan 75 % asuntovelallisista on varautunut korkojen nousuun ja lainanhoitokulujen kasvuun. Yleisintä varautuminen on niillä, joilla on suurimmat lainat. Moni asuntovelkainen varautuu talouden uhkiin joko säästämällä tai liittämällä lainanansa lainaturvavakuutuksen tai korkokaton. Viidenneksellä asuntovelkaisista on lainassaan korkokatto, joka rajoittaa huomattavasti asuntovelkaisten korkoriskiä. Lisäksi noin joka kolmannella asuntovelkaisella on lainaturvavakuutus, joka kattaa lainan takaisinmaksun esimerkiksi työttömyyden kohdatessa. Monella velallisella on useita turvia. Suomessa asuntolainat verrattain lyhyitä Suomessa ja Euroopassa asuntolainojen takaisinmaksuajat ovet pidentyneet voimakkaasti vuosikymmenen aikana. Suomessa takaisinmaksuajat ovat kansainvälisesti verrattuna kuitenkin kohtuullisen lyhyet. Asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika on tällä hetkellä Suomessa noin 18 vuotta 11. Takaisinmaksuajat ovat pidentyneet huomattavasti; vielä vuonna 1998 keskimääräinen asuntolainan taksinmaksuaika oli Suomessa noin 11 vuotta. Suomessa on edelleen käytäntönä maksaa lainaa pois säännöllisesti. Esimerkiksi Tanskassa ja Ruotsissa on viime vuosina suhtauduttu asuntolainaan yhä enemmän kuin vuokraan. Tämä tarkoittaa sitä, että lainapääomaa ei välttämättä lyhennetä säännöllisesti lainkaan, vaan ainoastaan lainan korot ja kulut maksetaan. Tanskassa ja Ruotsissa viranomaiset ovatkin ehdottaneet, että tämäntyyppisiä asuntolainoja pitäisi rajoittaa. Keskimääräinen tyypillinen asuntolainan maturiteetti Euroopassa oli vuonna 2008 noin 28 vuotta. Suomen Pankin tilastojen ja Finanssivalvonnan 12 mukaan Suomessa on vain hyvin vähän lainoja, joilla on yli 30 vuoden takaisinmaksuaika. 11 Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat 2011 12 Finanssivalvonnan otantatutkimus henkilöasiakkaiden asuntoluotoista 14.4.2011 10
Pankit rahoittavat antolainaustaan yhä enemmän katetuilla joukkovelkakirjoilla 13 Suomalaisten pankkien lainoista noin 45 % on kotitalouksille myönnettyjä asuntolainoja. Myös asuntoyhteisöjen lainat voidaan katsoa välillisesti kotitalouksien velaksi. Asuntoyhteisöjen lainojen osuus on noin 7 % lainakannasta. Suomalaiset, kuten myös muut pohjoismaiset pankit, ovat siten voimakkaasti keskittyneet asuntoluototukseen. Suomessa asuntolainakanta on kuitenkin suhteellisen tervettä, mikä näkyy muun muassa luottotappioiden ja hoitamattomien saatavien matalana osuutena. Pankit ovatkin yhä enenevässä määrin käyttäneet hyvälaatuisia asuntolainasaataviaan katettujen joukkovelkakirjojen vakuutena. Pankit rahoittavat antolainauksensa pääosin talletuksilla sekä laskemalla liikkeelle joukkovelkakirjoja ja rahamarkkinainstrumentteja. Viime vuosina katetut joukkovelkakirjat ovat kasvattaneet huomattavasti osuuttaan pankkien varainhankinnassa niin Suomessa kuin Euroopassakin. Suomessa katettuja joukkovelkakirjoja ovat perinteisesti laskeneet liikkeeseen asuntoluottopankit. Kiinnitysluottopankkitoimintaa koskeva lainsäädäntö kuitenkin uudistui Suomessa elokuun alussa 2010. Uusi kiinnitysluottopankkitoimintaa koskeva laki mahdollistaa sen, että myös muut luottolaitokset kuin kiinnitysluottopankit voivat laskea liikkeeseen katettuja joukkovelkakirjalainoja. Katettujen joukkovelkakirjojen osuus pankkien varainhankinnasta tulee todennäköisesti kasvamaan tulevaisuudessa. Tuloillaan olevat sääntelyuudistukset 14 johtanevat siihen, että katettujen joukkovelkakirjojen suosio sijoituskohteena nousee vakuudettomien velkapapereiden kustannuksella. Katetut joukkovelkakirjat Suomalaisten luottolaitosten liikkeeseen laskemat asuntovakuudelliset katetut joukkovelkakir- 13 Katetut joukkovelkakirjat (covered bonds) ovat joukkovelkakirjoja, joiden vakuutena on pankin taseen saamispuolella olevaa asuntolainakantaa. 14 Basel III-vakavaraisuusuudistus 11
jalainat ovat käyneet hyvin kaupaksi myös finanssikriisin aikana. Suomalaiset luottolaitokset ovat pystyneet laskemaan liikkeeseen katettuja velkakirjalainoja matalammilla kustannuksilla kuin monet eurooppalaiset pankit. Tämä johtuu muun muassa siitä, että sekä Suomen valtion että suomalaisten pankkien luottoluokitukset ovat säilyneet hyvinä, minkä lisäksi vakuutena oleva asuntolainakanta on korkealaatuista. Valtion tukitoimilla hillittiin taantuman vaikutuksia asuntomarkkinoihin Vapaarahoitteinen asuntotuotanto tyrehtyi Suomessa taantuman seurauksena vuosina 2008 2009. Negatiivisia suhdannevaikutuksia torjuakseen valtio käynnisti massiivisen asuntorakentamisen elvytyspaketin, jonka avulla asuinrakennusten tuotanto saatiin käyntiin. Myös korjausrakentamiseen myönnettiin 10 prosentin suhdanneavustus ja kotitalousvähennystä laajennettiin. Näillä toimilla vältettiin uusien asuntojen tarjonnan raju supistuminen, joka olisi johtanut asuntohintojen voimakkaaseen nousupaineeseen talouden elpyessä. Asuntorakentamisen lisäksi Suomen valtio tukee omistusasumista takaamalla yksityishenkilöiden asuntolainoja ja myöntämällä korkotukea omistusasunnon ostoon. Lisäksi osa asuntolainan koroista voidaan vähentää verotuksessa. Monien valtion tukien ehtoja parannettiin taantuman aikana, koska haluttiin edistää hiljentynyttä asuntokauppaa 15. Yksityishenkilö voi hakea kunnalta omistusasuntolainan korkotukea matalaenergisen omakotitalon rakentamiseen tai omakotitalon hankintaan. Korkotuki myönnetään sosiaalisen tarveharkinnan perusteella. Hakemukset jätetään kunnalle, mutta korkotukilainan myöntää pankki tai muu rahalaitos. Korkotukilaina voi kattaa enintään 80 % hyväksytyistä kustannuksista. Nuorille ensiasunnon ostajille on räätälöity asuntosäästöpalkkiojärjestelmä (ASP). Asunnon hankkija solmii ASP-sopimuksen pankin kanssa ja sitoutuu säästämään etukäteen vähintään 10 % asunnon ostohinnasta. Korkotukea maksetaan kymmenen vuoden ajan. Tuen määrä on 70 % korkokulusta, joka ylittää 3,8 prosentin omavastuukoron. ASP-järjestelmässä sovellettavat ehdot paranivat merkittävästi 1.7.2009 alkaen. Uudessa järjestelmässä tuettavien ASP-korkotukilainojen enimmäismääriä kaksinkertaistettiin seuraavasti; Helsingissä 145 000 euroon, muualla pk-seudulla 125 000 euroon ja muissa kunnissa 100 000 euroon. Lisäksi ASP-korkotukilainan enimmäislaina-aikaa pidennettiin 18 vuodesta 25 vuoteen. Uudistus on lisännyt ASP-tilien suosiota huomattavasti. Myös valtion osatakauksen ehdot paranivat 1.7.2009; valtiontakauksen enimmäismäärää korotettiin 25 250 eurosta 50 000 euroon. Valtiontakaus on tarkoitettu täydentämään lainanhakijan muita vakuuksia. Takauksen suuruus voi olla enintään 20 % (ASP-lainoissa 25 %) lainasta, kuitenkin enintään 50 000 euroa. Valtiontakauksen lainaansa voi saada kuka tahansa yksityishenkilö, joka hankkii omistusasunnon itselleen tai perheelleen. Kustannukset ovat 2,5 % takauksen määrästä. 15 Lähde: Ympäristöministeriö 12