Toteutussuunnitelma/selvitys: Taustat: Kuntaliitosrahojen käyttökohteen tarkoitus on lisätä Savonrannan kaupunginosan ympärivuotista vireyttä, viihtyvyyttä ja tuoda pitkäaikaisia positiivisia vaikutuksia alueelle. Kaupunginvaltuuston ja hallituksen aiemmat päätökset: Kaupunginvaltuusto 23.9.2013 - Kääpäsaaren lomamökkeihin varataan 2 040 000,00 euron määräraha Kaupunginhallitus 30.9.2013 - Savonlinnan Yritystilat Oy:tä pyydetään laatimaan suunnitelma hankkeen toteuttamismallista 30.10.2013 mennessä. - Hanke valmistellaan yhteistyössä kehitysjohtajan ja talous- ja strategiajohtajan sekä Savonlinnan Yrityspalvelut Oy:n ja Savonrannan aluejohtokunnan kanssa. - Savonlinnan Yritystilat Oy:n tulee selvittää myös EU-rahoituksen mahdollisuus. - Hankkeeseen pyritään saamaan myös yhteistyökumppaneita mukaan mahdollisella rahoitus- ja lomamökkiosakepanostuksella. Savonlinnan Yritystilat Oy:n hallitus päätti 17.10.2013 että; - Yritystilat ilmoittavat kaupunginhallitukselle, ettei ko. päätöksen mukaista toimeksiantoa ehditä tekemään annetussa aikataulussa ja esittää, että Yritystilat kokoavat päätöksen mukaisen työryhmän, joka tekee uuden esityksen aikatauluksi ja jakaa selvitystyön vastuualueet työryhmän jäsenille. Kaupunginhallitus 19.2.2013 - Kaupungin hallitus päätti, että suunnitelman on oltava valmis helmikuussa 2014. Yleistä: Talotehtaat eivät ole innostuneet lähtemään hankkeeseen mukaan omalla riskillä. Toistaiseksi ei ole löytynyt kohteesta kiinnostunutta investoijaa. Hankkeen tukikelpoisuus selvitetään vielä kerran lähettämällä tämä/kaupunginhallituksen päätöksen mukainen suunnitelma kommentoitavaksi EU-rahoituksesta vastaaville viranomaisille. Lähtökohdat: Suunnitelman/selvityksen pohjana on käytetty Savonrannan kehittämissäätiön, Savonrannan Sampo ry:n ja Savonrannan Sampo Oy:n hallitusten sekä Savonrannan aluejohtokunnan ja hankkeen työryhmän kokouksissa esille tulleita näkemyksiä. Savonlinnan kaupungin kannalta tärkeät reunaehdot on käyty läpi kaupungin johdon kanssa käydyissä keskusteluissa. Savonlinnan Yritystilat Oy:n kannalta merkittävät asiat on käsitelty yhtiön hallituksessa.
Kohteet toteutetaan Savonlinnan kaupungin omistamille tonteille. Kaavaluonnos liitteenä. Kunta: Savonlinna Kaupunginosa: Savonranta Kylä: Jouhenniemi Kortteli: 104 ja 105 - Kaavaluonnoksessa rakennettavaksi ajateltu alue on erillispientalojen alue, tonttijako on ohjeellinen. Käytännössä alueelle pystyy rakentamaan myös loma-asunnon. - Kaavamerkintä kannattaa muuttaa sekä loma-asunnon että pysyvän asunnon rakentamisen sallivaksi. Lisää todennäköisesti ostajaehdokkaiden määrää. Kiinteistövero määräytyy käyttötarkoituksen mukaan. - Loma-asuntojen rakennuspaikoiksi kaavoitettuna minimi tonttikoko on 2 000 m2, pysyvään asumiseen tarkoitetuiksi erillistalotonteiksi kaavoitettuna 5 000 m2. - Myyntitarkoitukseen rakennettujen tonttien koko tulee olla noin 5 000 m2, pienemmille tonteille rakennetut eivät käy kaupaksi. Savonlinnan Yritystilat Oy toimii rakennuttajana ja kiinteistöt tulevat yhtiön taseelle. - Savonlinnan Yritystilat Oy ostaa tontit Savonlinnan kaupungilta - Kunnallistekniikan liittymämaksut maksaa rakennuttaja. - Sähköliittymät maksaa rakennuttaja 1. Kohteet rakennetaan myyntiin (Ensisijainen vaihtoehto) - Vuokrakäyttöön liittyvä tappioriski ja korjausvastuu siirtyvät ostajalle. - Ostaja sitoutuu paikkakuntaan ja hänestä saadaan myöhemmin mahdollinen pysyvä asukas. - Aina kun kohde on saatu myytä, voidaan saadulla rahalla halutessa rakentaa lisää kohteita tai raha palautuu kaupunkikonsernille käytettäväksi muihin tarkoituksiin. Riskit/haitat: - Pitkä myyntiaika, kohteitten myyntihinta tontin hinta (rantatontti vähintään 80 000 ) mukaan lukien nousee hyvin korkeaksi. Voisiko tontit vuokrata? - Suunnitteluriski, kohde ei miellytä ostajaa. Yleensä perhe haluaa itse päättää loma-asuntonsa suunnittelusta. - Kohteitten käyttöaste voi jäädä alhaiseksi, eivätkä ne todennäköisesti tule vuokramarkkinoille. - Tonttikustannuksista johtuen (ostotontit) kohteitten määrä putoaa kahdeksasta kuuteen tai seitsemään kohteeseen loma-asuntojen koosta riippuen. - Jos kohteet rakennetaan loma-asuntokäyttöä ajatellen, eivät ne todennäköisesti sovellu pysyvää asumista harkitseville tai ovat liian pieniä esim. lapsiperheiden tarpeita ajatellen. - Savonlinnan Yritystilat Oy (kaupunki) joutuu grynderin rooliin, joka ei ole sen perusajatusten mukaista. Hankkeen aikataulu: Hanke toteutetaan 2 vaiheessa. - Ensimmäiset 4 loma-asuntoa toteutetaan kaavan tultua lainvoimaiseksi ja kunnallistekniikan valmistuttua (2015). Kohteet toteutetaan rantatonteille, jotka Yritystilat ostavat kaupungilta.
Hankkeeseen varatuista rahoista käytetään ensimmäisessä vaiheessa noin 1 350 000 ja loput rahat käytetään 2016. Vaihtoehtoisesti käytetään kaikki hankkeeseen varatut rahat (2 040 000 ) kerralla ja rakennutetaan 6-7 loma-asuntoa kerralla (5 rantatonttia ja 1-2 sisämaan tonttia). Kaava ja kunnallistekniikka - Kaava on menossa kaupunginvaltuustoon kesäkuussa 2014 - Valitusriski - Kunnallistekniikan rakennusaikataulusta ei varmaa tietoa Hankkeen käytännön toteutus Vaihtoehto 1: Savonlinnan Yritystilat Oy järjestää loma-asuntojen rakentamisesta urakkakilpailun. - Loma-asunnoista (2 erikokoista; noin 85 90 m2 ja noin 100 105 m2) laaditaan huonetilaohjelma ja rakennustapaselostus. - Tarjoajille annetaan kiinteä kokonaishinta, jolla kohteet on toteutettava huonetilaohjelman, rakennustapaselostuksen, kaavamääräysten ja Savonlinnan kaupungin aluetta koskevien rakennusmääräysten puitteissa ns. muuttovalmiina rakennuksina. - Tarjoajalle annetaan mahdollisuus rakentaa kohteita/kohde alueelle omalla riskillä. Tällainen tarjoaja on etusijalla urakoitsijaa/talotoimittajaa valittaessa. - Talotoimittajaksi valitaan rakennuttajalle parhaiten sopivan/kokonaisedullisimman vaihtoehdon tarjonnut yritys. - Kustannusarvion ylittymisen riski on pieni. - Talotoimittajien/urakoitsijiden kokemus toimitetuista kohteista tulee hyödynnetyksi. - Hanke saadaan nopeasti liikkeelle. - Mahdollistaa talotoimittajan mukaantulon hankkeeseen omalla riskillä. - Saadaan useampia näkemyksiä hyvästä kohteesta. - Saattaa karsia tarjoajien määrää. - Saattaa aiheuttaa alueen jatkosuunnittelussa ongelmia ja sitoa rakennuttajan liiaksi yhteen talotoimittajaan/urakoitsijaan. (riskiä voidaan minimoida tarjouspyyntö- ja sopimusteknisesti mm. sopimalla, että suunnitelmat jäävät rakennuttajan omaisuudeksi). Vaihtoehto 2: Hankeen suunnittelu kilpailutetaan ja rakentaminen kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla. - Aluesuunnittelua viedään pitemmälle. - Suunnitellaan kaksi tai useampia mökkiä (noin 85 105 m2). - Urakoitsijat/talotoimittajat kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla. - Suunnittelua voidaan ohjata koko prosessin ajan. - Parempi ja pitemmälle viety aluesuunnittelu. - Ei sido rakennuttajaa liian kiinteästi yhteen talotoimittajaan/urakoitsijaan. - Vie huomattavasti enemmän aikaa ja vaatii enemmän työtä. - Kustannusarvion ylittyminen.
Talouden analysointia myyntivaihtoehdossa: Loma-asuntojen myynti 6-7 kpl, yhteensä noin 620 660 m2 - Myynnissä olevat uudehkot/uudet kohteet 2 700 /m2-3 500 /m2 - Easy Holiday, 3 100 /m2 (90 m2, uusi, sisämaan tontilla) - Noin 3 100-3 300 /m2 myyntihinnalla saadaan investointi takaisin tonttikustannuksineen. - Arviot ovat tehty korkeatasoisille talviasuttaville loma-asunnoille ja sisältävät myös pihatyöt ja varusteet sekä laiturit. - Laskelmat perustuvat muuttovalmiiden/avaimet käteen periaatteella rakennettavien rakennusten kustannuksiin. - Ei sisällä korvausta Savonlinnan Yritystilat Oy:n projektiin tekemälle työpanokselle. 2. Loma-asunnot rakennetaan ympärivuotiseen vuokrakäyttöön (Käytännön toteutus kuten vaihtoehto 1) Toimintaa pyörittämään haetaan ulkopuolinen operaattori, joka vastaa kohteiden vuokrauksesta, markkinoinnista, sisustuksesta, vuokrakäytön vaatimasta varustelusta, siivouksesta, kunnossapidosta ja muista toiminnan vaatimista käytännön järjestelyistä. - Onnistuessaan tuo Savonrannalle pitkäaikaisia hyötyjä ympäri vuoden vilkastuttaen liikeelämää. - Mahdollisuus saada ammattimainen operaattori pyörittämään liiketoimintaa. - Mahdollistaa niin haluttaessa pienemmät tonttikoot, alue tulee tehokkaammin hyödynnettyä. - Ei sulje pois mahdollista investoijaa eikä kohteitten myyntiä myöhemmässä vaiheessa. - Vastaavia hankkeita toteutetaan muuallakin, ainakin joku uskoo toimintamalliin. - Hyvän operaattorin löytäminen saattaa olla vaikeaa. - Käyttöasteen saaminen riittävälle tasolle ei ole helppoa. - Venäläisten matkailijoiden määrä laskussa, eikä Venäjän viimeaikaisten tapahtumien vaikutusta matkailuun vielä tiedetä. - Tappioriski Savonlinnan Yritystilat Oy:lle. Hankkeen aikataulu: Hanke toteutetaan 2 vaiheessa. - Ensimmäiset 4 loma-asuntoa toteutetaan 2015. Niihin käytetään noin puolet hankkeeseen varatuista rahoista (1 350 000 euroa) ja loput rahat käytetään 2015. Vaihtoehtoisesti käytetään kaikki hankkeeseen varatut rahat (2 040 000 ) kerralla ja rakennutetaan 7 loma-asuntoa. - Aikataulu riippuu kaavan vahvistumisesta ja kunnallistekniikan valmistumisesta alueelle Talouden analysointia vuokrausvaihtoehdossa (toteutetaan 7 loma-asuntoa): Tonttikustannukset 500 000, 7 tonttia, rakentamiseen jää 1 540 000, toteutetaan 7 lomaasuntoa yhteensä 620 m2-660 m2 Vuosittaiset kustannukset/mökki (ilman operaattorin kuluja ja liikevoittoa) - sähkö 1 300 + kiinteistövero 800 + vesimaksut 800 + vakuutukset 200 = 3 100 - varautuminen pieniin korjauksiin 2 000 /vuosi/mökki - poistot Yritystilojen taseessa 1 540 000 /25 vuotta = 61 600 /8 = 8 800 /mökki - Savonlinnan Yritystilat Oy: n hallinto- ja henkilöstökulut 500 /vuosi/mökki
- Myynnillä katettavat kulut noin 14 400 + alv 10 % = 15 840 / vuosi = 0-tulos Yritystiloille Vuosittaiset tuotot (maksimi 20 viikkoa) - Kesä; 3 x 1000 (kesäkuu) + 5 x 1 400 (kesäkuu + heinäkuu) + 4 x 1000 (elokuu) = 14 000 - Talvi, kevät, syksy; 2 x 1200 (joulukuu + tammikuu)+ 6 x 1 000 (muut kuukaudet)= 8 400 - Yhteensä 22 400 (jos saatavat hinnat 30 % pienempiä; 15 680 ). - Realistinen myynti ainakin alussa on maksimissaan 16 viikkoa eli 18 400 (jos saatavat hinnat 30 % pienempiä, 12 880 ). Miten operaattori kattaa omat kulunsa ja miten saa liikevoiton? Miten taataan että Yritystilat eivät tee tappiota ja Yritystilojen kassavirta on positiivinen? Riittääkö kohteen ja Savonrannan vetovoima edes noihin pienempiin myyntilukuihin? Talouslaskelmat ovat internetistä ja muualta kerättyjen tietojen perusteella tehtyjä arvioita. Työryhmässä oli myös arvioita, että saatavat viikkohinnat olisivat ainakin 20 30 % pienempiä ja viikkoja on arvioitu saatavaksi myytyä puolet liikaa. 3. Kohteet toteutetaan myytäviksi lomaosakkeina (käytännön toteutus kuten vaihtoehto 1) - Savonlinnan Yritystilat Oy rakennuttaa kohteet myytäviksi lomaosakkeina. - Onnistuessaan tuo Savonrannalle pitkäaikaisia hyötyjä ympäri vuoden vilkastuttaen liikeelämää. - Mahdollisuus saada ammattimainen operaattori pyörittämään liiketoimintaa. - Mahdollistaa pienemmät tonttikoot, alue tulee haluttaessa tehokkaammin hyödynnettyä. - Ei sulje pois mahdollista investoijaa myöhemmässä vaiheessa. - Pitkä myyntiaika. - Operaattorin löytäminen vaikeaa - Riittävä määrä osuuksia saattaa olla vaikea myydä, erittäin iso taloudellinen riski. Talouden analysointia, lomaosake malli: Hovi Holiday (Saimaalla) - ¼ osake 32 500-52 500, 50,5 m2-90,00 m2 (käyttöala) - Vastike noin 100 /kk - Käyttöoikeus 12 13 viikkoa/vuosi/osake Ruka, Levi, Katinkulta, Tahko, Kalajoki ja myynnissä olevia muita Lapin kohteita (viikkoosakkeet) - Osakkeita myynnissä 700,00-15 000 /vko - Ruka 78 m2, 6 000 /vko, uusi - Levi, 4+2 vuodepaikkaa, vko 9, 8 900, vastike 260 /vko/vuosi - Tahko, 4 + 2 vuodepaikkaa, vko 29, 2 500 Kääpäsaari 7 mökkiä, a 295 000, investoinnit takaisin, ei tuottoa operaattorille eikä Yritystiloille/kaupungille. - ¼ osake, 74 000 (kaikki osakkeet myytävä) - 1/8 osake 37 000 (kaikki osakkeet myytävä)
- 12 viikko-osaketta myytävä hintaan 25 000-20 viikko-osaketta myytävä hintaan 15 000,00-52 viikko-osaketta myytävä hintaan 6 000 - Tarvitaan operaattori pyörittämään toimintaa (kaupallinen tai tyyliin toimintakeskus) - Vastikkeita saatava 3 100 /vuosi /mökki + alv 10 % pakollisiin kuluihin (sähkö, vesi, kiinteistövero, vakuutukset) ilman varautumista korjausvelkaan. (Ei sisällä siivousta, vuodevaatteiden pesua, lumitöitä, rikkoutuvia astioita yms.) Talouslaskelmat ovat internetistä ja muualta kerättyjen tietojen perusteella tehtyjä arvioita. Yhteenveto/päätelmä/esitys: Kuntaliitosrahojen käyttäminen on viivästynyt huomattavasti ja inflaatio syö niitten arvoa koko ajan. Järkevimmältä vaihtoehdolta tehdä investoinnit vaihtoehdon 1 mukaisesti ja toteuttaa ensimmäisessä vaiheessa 4 loma-asuntoa myyntiin. Vaihtoehtoisesti harkitaan kaikkien (6-7) lomaasuntojen toteuttamista myyntiin kerralla, jolloin saadaan mahdollisesti säästöjä aikaiseksi. Jatkotoimenpiteet, jos päädytään vuokramökkivaihtoehtoon tai lomaosake malliin Investoijan haku yhteistyökumppaniksi käyttäen määrärahaa vipuna Erillinen osakeyhtiö investoijan ja Savonlinnan Yritystilat Oy:n kanssa. - Paikallinen tai maakunnallinen matkailutoimija. - Valtakunnallinen toimija, ulkomainen toimija - Talotehdas Projektin myynti investoijalle (määritellyillä ehdoilla) - Kokonaan - Varaamalla, myymällä tai vuokraamalla tontteja talotoimittajille tai investoijalle alueelta. Muut projektiin vaikuttavat asiat: - Savonlinnan Yritystilat Oy ei ryhdy operaattoriksi, jos päädytään loma-asuntojen rakentamiseen vuokrattaviksi. - Vuokralle rakennettavien loma-asuntojen vaihtoehdossa Savonlinnan Yritystilat Oy:n tulee tehdä kohteella vähintään 0-tulos, positiivinen kassavirta ja mielellään saada kerätyksi puskuria tulevaisuudessa syntyvään korjausvelkaan. - Vuokralle rakennettavien loma-asuntojen vaihtoehdossa Savonlinnan Yritystilat Oy:n on saatava kaupungilta tappiotakuut - Järjestelystä ei saisi syntyä kilpailua vääristävää toimintaa/piilotettua yritystukea. - Hankkeelle ei todennäköisesti saada. EU-rahoitusta - Kaupungin kokonaan tai osittain omistama yhtiö rinnastetaan tulevaisuudessa suuryritykseksi, jonka on mahdollisuus saada maksimissaan 10 % tukea. - Mahdollinen vuokraoperaattori joutuu myös panostamaan melkoisesti (irtokalusteet, sisustus, astiastot, veneet, mahdollisesti liinavaatteet, yms. varustus) - Vuokrakäyttöön varustelun hinta 15 000-30 000 tasosta riippuen. (YIT:n 77 m2 kohteessa varustepaketin hinta 23 000 ). - Mahdollista ulkomaisen investoijan etsimistä varten pitää tehdä esitemateriaali.
- Ulkomainen toimija/investoija voi tuoda mukanaan liiketoimintamallin ja toiminta-ajatuksen, jota emme suomalaisina itse osaa ottaa huomioon. - Kaavaluonnoksessa alueella on 10 kaupungin omistamaa tonttia (5000 m2/tontti), joten jatkossa ei ole lisärakentamiselle tilaa kovinkaan paljoa. - Venäläisten matkailijoiden määrä on Venäjän viimeaikaisen kehityksen ja tapahtumien johdosta laskenut ja tulevaa kehitystä on vaikea ennustaa. - Venäjän viimeaikaiset tapahtumat saattavat vaikuttaa positiivisesti venäläisten investoijien haluun viedä rahat ulkomaille turvaan ja sijoittaa niitä kiinteään omaisuuteen ulkomailla. Heikki Kokki, toimitusjohtaja 16.4.2014 Savonlinnan Yritystilat Oy Liitteet: 1. Alueen kaavaluonnos 2. Alustava kustannusarvio laskelma