AOYL:N ERITYISKYSYMYKSIÄ HALLITUKSEN KANNALTA Oulu, 17.11.2010 Elina Skarra neuvontalakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry
SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto pyrkii siihen, että ihmisillä olisi viihtyisiä ja turvallisia koteja ja työpaikkoja. Liiton edunvalvonta, neuvontapalvelut ja viestintä perustuvat luotettavaan ja tutkittuun tietoon
VAHVA VALTAKUNNALLINEN VAIKUTTAJA Liitto on vahvassa kasvussa. Noin 20 000 jäsenkiinteistöä, joissa toimii ja asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Kokoaa koko kiinteistöalan: Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöt, yksityiset vuokranantajat ja vuokrataloyhtiöt. Laaja yhteisö. Jäseninä 25 alueellista kiinteistöyhdistystä ja Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, Kiinteistöalan Kustannus Oy, KTI Kiinteistötieto Oy ja Suomen Talokeskus Oy.
SISÄLTÖ Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä Osakkaiden remontti-ilmoitukset Yhtiökokousmenettely Päätöksenteko korjaushankkeissa Hallituksen ja yhtiökokouksen pj:n vastuu Isännöintisopimuksen ja sen muutosten käsittely hallituksessa
Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä 6:3 Suomen Kiinteistöliitto ry
SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana (6:3) Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan
SELVITYKSEN LUONNE Laissa ei asetettu muotovaatimuksia Hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan Hinta-arvioita ei selvityksessä vaadita Selvitys merkitään tiedoksi HUOM! EI ole korjaussuunnitelma Varsinaiset remonttipäätökset tehdään erikseen Kuntotutkimukset tulisi yleensä päättää yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvina asioina Hallituksen selvityksen perusteella
SELVITYKSEN LAADINTA JA KÄSITTELY Korjaustarpeet vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin Tarkoituksenmukaisin keino määräytyy yhtiökohtaisesti Pohdittava onko riittävää asiantuntemusta omasta takaa Kuntoarvio tms. asiantuntijaselvitys Onko aiemmin tehty kuntoarvio, kuntotutkimus tms., jota yhtiö voi täydentää Uudisrakennukset - huoltokirjan mukaiset toimet Rakennusosien ikä ja korjaustarve? Esitettävä lain voimaantulon jälkeen ensimmäisessä varsinaisessa yhtiökokouksessa - tilinpäätöskokouksessa Kun selvitys esitetty yhtiökokouksessa liitetään isännöitsijäntodistukseen
SELVITYS SUORITETUISTA KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat Vastaavat tiedot kuin isännöitsijätodistuksessa Osakkaiden helpompi seurata yhtiön rakennusten kunnossapitoa
Osakkaiden remonttiilmoitukset 4 ja 5 luku Suomen Kiinteistöliitto ry
OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT Hallituksen rooli Velvollisuus huolehtia siitä, että kunnossapitovastuu on järjestetty ja pannaan täytäntöön lain tai yhtiöjärjestyksen mukaisesti Osakkaan kunnossapito- ja muutostöissä tarkistaa prosessin lainmukaisuus Riittävä valvonta Työnjako isännöitsijä/hallitus Remonttirekisterin ylläpito vrt. osakeluettelo hallituksen kokoukseen rekisteriin merkittävät remontit
OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖOIKEUS Oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa kustannuksellaan Huoneiston sisäpuoli ja muut osakashallinnassa olevat tilat Ilmoitusvelvollisuus muutos- ja kunnossapitotöissä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen
OSAKKAAN ILMOITUS Riittävä selvitys Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon (ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta) Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (kokouspalkkio)
ILMOITUKSEN KÄSITTELY JA MUUTOSTÖIDEN ALOITTAMINEN Yhtiölle (ja mahdollisesti toiselle osakkaalle) jäätävä kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Yhtiö ilmoittaa Työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös annetaan pyydettäessä kirjallisesti Kieltävä päätös perusteltava
YHTIÖN SUOSTUMUS / KIELTO Työ voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi Kieltäminen tai lisäehtoja suostumuksen jälkeen Uusia seikkoja ilmeneekin muutostyön aikana
YHTIÖN VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut
ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)
KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖREKISTERI Hallitus ylläpitää - vrt. osakeluettelo Tehtävä siirretään yleensä isännöitsijälle Rekisterin perustaminen yhtiössä Muutokset rekisteriin käsitellään hallituksen kokouksessa Isännöitsijä ilmoittaa käsittelemänsä osakkaiden ilmoitukset
VASTUU KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ Mikäli osakas ei noudata 4 ja 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Katsotaan, että tuottamuksellista (olettama) Osakkaan näytettävä huolellisuus toteen Huolehdittava, että sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa Suunnittelu, toteutus, valvonta Vastuu ei siirry uudelle osakkaalle!!
MITÄ OSAKKAAN TULEE ILMOITTAA Kunnossapito- tai muutostyö: kylpyhuoneremontti Rakennustekniset työt Esim. vedeneristys rakennusteknisten töiden suorittaja Lämpö, -vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtotyöt Esim. hanan vaihto LVI-töiden suorittaja Sähkötyöt Esim. lisäpistorasian asennus Sähkötöiden suorittaja Ilmoitetaan urakoitsijan nimi, osoite ja y-tunnus. Y-tunnus voidaan selvittää osoitteesta www.ytj.fi.
MITÄ OSAKKAAN TULEE ILMOITTAA Osakkaan asettama valvoja/työnjohto: Valvojalla ja työnjohtajalla on oltava riittävä ammattitaito ja pätevyys Arvioitu aloituspvm. ja päättymispvm: Ilmoituksen liitteenä suunnitelmat ja piirustukset sekä työtapaselostukset Viranomaislupa tarvitaanko lupaa
MITEN YHTIÖ VASTAA OSAKKAAN REMONTTI-ILMOITUKSEEN Ilmoitus otettu vastaan pvm Pyydetään seuraavat lisäselvitykset pvm., mihin mennessä Taloyhtiö on ilmoittanut osakkaan työstä toiselle osakkaalle Taloyhtiön edustajan lausunto: voiko osakas aloittaa työn, ehdot, työ kielletään - perusteltava Taloyhtiö käyttää asunto-osakeyhtiölain mukaista oikeuttaan valvoa työtä Taloyhtiölle kuuluvan valvontaoikeuden suorittaa Vaaditaan seuraavat tarkastukset Osakkaan ilmoitettava valvottavat työvaiheet
MITEN YHTIÖ TOIMII KUN TYÖ ON SUORITETTU Pvm, jolloin yhtiön edustaja on katselmoinut työn ja todennut loppuunsaatetuksi Valvonta ei siirrä vastuuta remontin hyvän rakennustavan mukaisuudesta yhtiölle (vahingonkorvaus) Valvonta ei siirrä kunnossapitovastuuta osakkaan muutostyötasosta yhtiölle Yhtiön perimistä valvontakuluista selvitys osakkaalle Jos osakkaan palkkaama valvoja yhtiö hyväksyy ja saa selvityksen suoritetuista valvontatöistä
Yhtiökokousmenettely 6 luku Suomen Kiinteistöliitto ry
YHTIÖKOKOUKSEN KOOLLEKUTSUMINEN Varsinainen yhtiökokous 6kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Kutsut 2 vkoa 2 kk ennen kokousta Kutsut kirjallisesti, myös sähköposti osakkaan pyynnöstä, ei pelkkä ilmoitustaulu Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa: Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, toiminnantarkastuskertomus ja tilintarkastuskertomus
VALTUUTUKSET (6:8) Päivätty kirjallinen valtakirja tai muu luotettava tapa, jolla valtuutus osoitetaan. Koskee yhtä kokousta, ellei valtuutuksesta muuta ilmene, mutta lähtökohtaisesti voimassaoloa ei ole enää rajattu. Vain avio-/avopuolisoilla asemavaltuutus Avoimen asianajovaltakirjan ja valtakirjan, joka annetaan nimetylle hlölle tai hänen määräämälleen on mahdollista siirtää toiselle.
ÄÄNILEIKKURI (6:13) Enimmäisäänimäärä rajoitettu 1/5 kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Suoraan lain nojalla, ellei yj:ssä poikettu Valtuutetun edustamia äänimääriä ei enää lasketa yhteen. Vanhan lain sanamuotoa vastaava yj-määräys > tulkinta: tiukennus lakiin, jolloin koskee myös valtuutetun edustamia osakkeita.
Päätöksenteko korjaushankkeissa 6 luku Suomen Kiinteistöliitto ry
PÄÄTÖKSENTEKO Yleiset päätöksentekovaatimukset määritelty AOYL 6 luvun 26-37 :ssä Enemmistöpäätös 6:26 Määräenemmistöpäätös 6:27 Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen 6:28 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen 6:34 Suostumus yhtiöjärjestyksen muutokseen 6:35 Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen 6:37
ENEMMISTÖPÄÄTÖKSET Päätös kunnossapidosta 6:30 Päätös kaikkien osakkaiden rahoittamasta uudistuksesta 6:31 Maksuvelvollisuuden muuttaminen uudistuksen osalta 6:32 Hyvitys 6:32.1 Hissipykälä 6:32.3 ja 4 Merkittävästi tietyille huoneistoille etua tuottava uudistus 6:32.5 Tasajako 6:32.2 2/3 päätös Muu uudistus 6:33 Yhtiön tilan käyttö edellyttää 2/3 päätöstä
KUNNOSSAPITO JA UUDISTUS (AOYL 6:30 ja 6:31) Kunnossapito; kulut vastikeperusteella Kunnossapidon käsite laaja Parvekelasitus KKO 2005:83 Poikk! Hyvitys ja tasajako Uudistus; kulut vastikeperusteella maksurasituksen kohtuullisuus kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia Ilmanvaihto, kaapelitelevisioon liittyminen Poikk! Hyvitys, tasajako, hissi, etu vain tietyille huoneistoille
HYVITYS (AOYL 6:32.1) Enemmistöpäätös Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (-kustannukset, ikävähennys) Sekä kunnossapito että uudistus
TASAJAKO (AOYL 6:32.2) Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu huoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Määräenemmistöpäätös Kuten ennen
HISSIN JÄLKIASENNUS (AOYL 6:32.3) Säännöksen taustalla hissin vaikutus osakehuoneiston arvoon Asennuskustannusten jaon perusteena huoneiston sijainti rakennuksessa Huoneiston sijaintikerros Enemmistöpäätös Huoltokulut normaalisti vastikeperusteen mukaan
HISSIPYKÄLÄ (AOYL 6:32.3) Kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksen suhteella porrashuoneen pääsisäänkäynnin kerrokseen. Osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin saapumistason kerros. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin lähtötason kerros. Sisäänkäyntien suhde otetaan huomioon puolen kerroksen tarkkuudella
PÄÄTÖKSENTEKO (AOYL 6:32.4) Enemmistöpäätös vapautuksesta, kun ei tuota etua ja Osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa rivitalo/kerrostalo yhtiössä rivitalo-osakkaat Osakehuoneisto on toisessa porrashuoneessa Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy
PÄÄTÖKSENTEKO (AOYL 6:32.4) Enemmistöpäätös vapautuksesta kun ei tuota etua: sellaiset määrättyyn käyttötarkoitukseen varatut osakehuoneistot, joille asennus ei tuota etua. Etu = arvonnousu Esim. pääsisäänkäynnin tason liikehuoneistot Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy
ETUA TUOTTAVA UUDISTUS (AOYL 6:32.5) Uudistus, joka kohdistuu vain: Tiettyihin osakehuoneistoihin ja Tuottaa etua merkittävästi ainoastaan näille huoneistoille Esim. saunan tai parvekkeen rakentaminen asuntoihin vapautetaan autotallit ja liikehuoneistot ei sovellu vähäisiin uudistuksiin, jotka eivät vaikuta huoneiston arvoon Enemmistöpäätös vapautuksesta Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy
MUU UUDISTUS (AOYL 6:33 ) Päätös muusta uudistuksesta - enemmistöpäätös Tavanomaisen tason ylittävä uudistus, josta ei mainintaa yhtiöjärjestyksessä HUOM! Sen sijaan yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttäminen uudistukseen, joka hyödyttää vain osaa osakkaista, muttei loukkaa yhdenvertaisuutta täytyy tehdä 2/3 määräenemmistöllään vain hankkeeseen suostuneilta osakkailta Näissä hankkeissa vastiketta peritään vain siihen suostuneilta osakkailta. Kulut yj:n vastikeperusteen mukaan Osakasvähemmistön hissihanke
VESIMAKSU (AOYL 6:34) Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa enemmistöllä yhtiökokouksessa, kun vastikeperusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa oleva veden todellinen kulutus Vain mittarit! Huom! Huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärään perustuva vesimaksu edelleen 2/3 päätös
Hallituksen ja yhtiökokouksen pj:n vastuu 24:1 ja 3 Suomen Kiinteistöliitto ry
JOHTOHENKILÖN VAHINGONKORVAUSVASTUU Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) Velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan Objektiivinen arviointi Esimerkiksi vastuu rakennushankkeen osalta Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin
JOHTOHENKILÖN VAHINGONKORVAUSVASTUU Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama johdon osoitettava huolellisuus vapautuakseen vastuusta
YHTIÖKOKOUKSEN PJ:N VAHINGONKORVAUSVASTUU Korvattava vahinko, jonka tehtävässään AOYL:a tai YJ:tä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:3) Tulkinta: Esim. päätöstä ei ole tehty oikeassa järjestyksessä tai jättänyt toteuttamatta hänelle lain tai YJ:n mukaan kuuluvan velvoitteen Lähtökohtaisesti ei vastuuta aineellisesta oikeudellisuudesta esim. yhdenvertaisuudesta Puheenjohtajan asema voi olla erilainen ja vaikuttaa tuottamusarviointiin
VAHINGONKORVAUSVASTUUN PERUSEDELLYTYKSET Vahinko Kielteinen muutos siihen nähden, mitä piti tapahtua Todellinen, taloudellinen Vastuuperuste Huolimattomuus, tahallisuus Syy-yhteys Vahingon ja teon/laiminlyönnin välillä
Isännöintisopimuksen ja sen muutosten käsittely hallituksessa Suomen Kiinteistöliitto ry
SOPIMUS ISÄNNÖINTIYRITYKSEN KANSSA AOYL 7:20 mahdollistaa rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Yhteisön ilmoitettava kenellä päävastuu isännöinnistä. HUOM! Rekisteröityä yhteisöä ei voi valita isännöitsijäksi ennen oikeusministeriön antamaa asetusta. Aikataulu: vuonna 2012?? Voidaan kuitenkin tehdä isännöintisopimus yrityksen kanssa, jolloin hallitus valitsee yhtiön isännöitsijäksi päävastuullisen isännöitsijän. >Tällöin sopimukseen ehto, että yhtiön täytyy hyväksyä päävastuullisen isännöitsijän vaihtuminen.
ISÄNNÖINTISOPIMUKSEN SISÄLTÖ Isännöintisopimuksen sisällön neuvottelu kuuluu hallituksen toimivaltaan. Kyse sopimuksesta -> vaatii molempien osapuolten hyväksynnän. Ennen sopimuksen allekirjoittamista sisällöstä syytä keskustella hallituksessa. Onko sovittu kaikesta oleellisesta, millainen hinnasto: mitä kiinteä kk-maksu sisältää entä erilliskorvaukset, millaiset irtisanomisajat. Isännöintipalveluiden osto-opas: http://www.taloyhtio.net/hallinto/isannoitsija/ostoopas/
ISÄNNÖINTIPALVELUJEN YLEISET SOPIMUSEHDOT Uusin ISE 2007 (KH X4-00404) Sovelletaan sopimukseen vain, jos otettu osaksi sopimusta! ISE 2007 sisältää 23 pykälää, jotka käsittelevät mm. Sopimuksen siirtoa (8 ) Sopimuksen muuttamista (11 ) Hinnantarkistusta (12 ) Ellei tilaaja hyväksy hinnantarkistusta, reklamoitava toimeksisaajalle kirjallisesti 1kk kuluessa Sopimuksen päättämistä (14 ) Irtisanominen, purkaminen
ISÄNNÖINTISOPIMUKSEN MUUTTAMINEN Vanha sopimus pysyy voimassa kunnes sitä muutetaan. Muuttaminen edellyttää neuvotteluja ja molempien osapuolten hyväksynnän. Myös isännöintisopimuksen muuttamista on syytä käsitellä ensin hallituksessa. Mikäli osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen muutoksista, tulee hallituksen pohtia sopimuksen päättämistä ja uuden sopimuksen kilpailutusta.
KIITOS! - KYSYMYKSIÄ? www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi