KIINTEISTÖARVIOINTI 2/11

KIINTEISTÖARVIOINTI 2/11 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1

Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 2/11 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Teknillinen Korkeakoulu HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos Arviointistandardid kuuluvat hyvään kiinteistöarviointitapaan 4 Energiatodistusten hyödyntäminen kiinteistöarvioinnissa ehdotus Romaniasta 6 Määritelmät ja käsitteet tärkeä osa kiinteistöarviointia 9 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 11 IVSC-uutisia 12 Tulevia tapahtumia 13 Kannen valokuva: 25.5.2011. Juhana Hiironen. Vuosaaren satamahanke työllistää maisemahaittojen arviointiin perehtyneitä arvioijia. SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh. 0400 976 248 TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 3

ARVIOINTISTANDARDIT KUULUVAT HYVÄÄN KIINTEISTÖARVIOINTITAPAAN Yhdistyksen uusi toimintavuosi on taas käynnistynyt. Vuosikokous sujui varsin vilkkaasti keskustellen mutta kuitenkin leppoisassa tunnelmassa. Hallitus sai luottamuslauseen toiminnalleen ja tuli uudelleen valituksi erovuoroisten jäsenten osalta. Myös minä sain jatkopestin puheenjohtajana, kiitokset luottamuksesta! Vuosikokouksen alussa kuultiin DI Ari Laitalan mielenkiintoinen esitys vihreistä arvoista hänen väitöskirjahankkeeseensa liittyen, siitä enemmän Arin kirjoittamana jäljempänä tässä lehdessä. Kansainvälisten kiinteistöarviointistandardien kääntäminen on ollut suuri tehtävä yhdistyksellä viime vuosina, itse asiassa lähes 10 vuoden ajan. Nyt vuoden 2007 standardi on lähes valmiiksi käännetty (lukuun ottamatta sen lopussa olevaa sanastoa, jota ei käännökseen sisällytetä) ja se tullaan painamaan Kiinteistöalan kustannuksen toimesta, kunhan lupa-asioista saadaan viimeiset varmistukset tehtyä. Toivon mukaan kirja on valmis painosta vielä ennen kesälomia. Kesälomien jälkeen onkin sitten tulossa myös uusi kansainvälinen arviointistandardi. Sen kääntämisestä ei vielä tässä vaiheessa ole tehty päätöksiä. Käännös on koko ajan osoittautunut varsin hankalaksi tehtäväksi. Monet asiat ovat vaikeita ymmärtää tarkasti ja sanoa suomeksi. Edellisistä kerroista olemme varmaankin parantaneet käännöstä, mutta silti vieläkään sitä ei voi täydelliseksi sanoa. Virheitäkin varmaan vielä jää. Siitä olen kuitenkin yhä vakuuttuneempi, että standardin kääntäminen on tärkeää. Muutoin monet kohdat jäävät meille varmasti epäselviksi. Jos emme tiedä tarkasti standardin sisältöä, emme todennäköisesti osaa sitä tarkasti toteuttaakaan. Vääristä toteutuksista voi joskus aiheutua ikäviä seuraamuksiakin. Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta on omalta osaltaan edistänyt kansainvälisen kiinteistöarviointistandardin käyttöönottoa ja soveltamista Suomessa. Standardi on auktorisoituja AKA-arvioitsijoita sekä Keskuskauppakamarin hyväksymiä kiinteistönarvioitsijoita sitova arviointitoiminnassa. Se täydentää hyvää kiinteistöarviointitapaa, josta Keskuskauppakamarin sivuilla on esillä myös aikoinaan Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA:n laatimat ohjeet, ja joita vastaavat oman yhdistyksemme Kunniasääntö. Lainsäädännön kanssa standardit eivät ole ristiriidassa, sillä standardit ovat suosituksia ja nimenomaan toteavat, että ristiriitatilanteissa lait ohittava standardit. hiljattain viitannut lakisääteistä arvonmääritystä koskeneessa päätöksessään arviointistandardeihin todeten tuomiolauselmassaan, ettei käräjäoikeus ole hyväksynyt arviointiperusteita, joissa on noudatettu standardien ohjeistusta. Mutta eiväthän standardit olekaan lakia, vaan hyvää arviointitapaa, jota kai kaikkien on noudatettava, ellei se ole ristiriidassa suorien säädösten kanssa. Olen kovin huolissani käräjäoikeuden tekemästä tulkinnasta, enkä ilman lisäselityksiä pysty ymmärtämään oikeuden logiikkaa. Toivottavasti tulkinta viedään myös ylempiin oikeusasteisiin. Helsingissä 21.5.2011 Kauko Viitanen OPINNÄYTETYÖPALKINTO Yhdistyksen hallitus julistaa haettavaksi opinnäytetyöpalkinto 2010 stipendit. SKAY palkitsee parhaan kiinteistöarvioinnin alalla vuonna 2010 valmistuneen opinnäytetyön 500 euron suuruisella stipendillä. Ehdotukset pyydetään toimittamaan yhdistyksen sihteerille 31.8.2011 mennessä (yhteystiedot sisäkannessa). Arviointistandardit on otettu voimakkaasti mukaan koulutukseen sekä yliopistossa ja alan kursseilla yhdistyksissä, koulutuslaitoksissa ja työnantajien keskuudessa. Siinä mielessä hämmentää kovasti, että käräjäoikeus on 4 5

Kiinteistöarviointi 2/11 Energiatodistusten hyödyntäminen kiinteistöarvioinnissa ehdotus Romaniasta Suomessa astui voimaan vuoden 2008 alusta laki rakennuksen energiatodistuksesta, jolla saatettiin voimaan Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi rakennusten energiatehokkuudesta. Kuten tunnettua, energiatodistus on laitettava nähtäville rakennusta tai sen osaa myytäessä tai vuokrattaessa ja siitä on siten tullut osa kiinteistömarkkinainformaatiota. Energiatehokkuusinformaatiosta näyttäisi vähitellen muotoutuvan myös kiinteistöjen arvoja vertailutekijä, joka tulisi huomioida myös kiinteistöarviointityössä - ainakin jos IMMOVALUE projektin tuloksia on uskominen. IMMOVALUE on kesäkuussa 2010 päättynyt eurooppalainen tutkimushanke, jossa tavoitteena on ollut energiatehokkuuden ja muiden elinkaarikustannusten integroiminen tiiviimmin osaksi kiinteistöarvioinnin käytäntöjä. Eräänä osatavoitteena on ollut energiatodistusten hyödyntäminen kiinteistöarvioinnissa. Tästä tutkimusosiosta näyttää erityisesti vastanneen muutamat romanialaiset tutkijat professori Daniela Popescun johdolla. Seuraavassa esiteltävä ESP-metodi perustuu Popescun et al. artikkeliin Analysis of the Influence of Energy Performance of Buildings on the Romanian Real-Esate Market, joka on saatavilla mm. projektin www-sivuilta (www.immovalue. org). ESP-metodi kokemusperäinen menetelmän täydentäjäksi. Metodin ideana on selvittää, millaista taloudellista lisäarvoa energiatehokkuus edustaa ja miten tämä pitäisi markkinoilla ja arvioinnissa ottaa huomioon. Todettakoon siis jo heti alkuun, että artikkelissa ei ainakaan selkeästi väitetä, että kiinteistömarkkinat hinnoittelisivat energiatehokkuutta oikein, vaikka tässä esitettävä pienimuotoinen tapaustutkimus sen puolesta kovasti puhuukin. Metodin lähtökohtana on siis arvioitavan kohdekiinteistön ja sen vertailukauppa-aineiston energiansäästöpotentiaalin, Energy Saving Potential (ESP), selvittäminen. Energiansäästöpotentiaali saadaan yksinkertaisesta yhtälöstä: Missä ESP = vuosittainen energiansäästöpotentiaali (kwh/m2) Edemand = vuosittainen energiantarve kohdekiinteistössä Esample = vuosittainen energiantarve vertailujoukossa Energiantarve vertailujoukossa saadaan yksinkertaisesti laskemalla vertailujoukon keskiarvo yhtälöllä: Missä m = vertailukiinteistöjen lukumäärä Eref = vertailukiinteistöjen energiatodistuksista saatava vuosittainen energiantarve Tässä kohtaa metodin soveltamista huomioidaan se, että vertailukauppojen tulisi olla vertailukelpoisia rakenteidensa puolesta. Tämä ilmaistaan siten, että vertailukauppojen pitäisi olla samojen rakentamismääräysten mukaisesti rakennettu. Erityisesti viitataan rakennuksen lämmöneristysarvoihin. Huomioitavaa on myös se, että ESP -laskenta pitäisi tehdä erikseen eri energialajeille. Artikkelissa esiteltävän tapaustutkimuksen tulokset liittyvät maakaasulla toteutettavaan lämmitykseen. Meille tutumpi esimerkki voisi olla kaukolämpö. Seuraavaksi voidaan laskea energiansäästöpotentiaalin kustannuksen arvo VESP. Missä MAR = markkinakohtainen vakio (market adjustment rate) ESP = vuosittainen energiansäästöpotentiaali (CE) = energian yksikköhinta ( /kwh) t = rakennuksen jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä i = diskonttokorko Seuraavaksi artikkelissa esitetään hiukan vaikeaselkoisesti tapaustutkimuksen laskenta em. kaavoilla, jossa on käytetty kolmea vertailukiinteistöä. Tuloksena on saatu korjatut hinnat vertailukaupoille, jos ne energiatehokkuuden osalta olisivat vastanneet kohdekiinteistöä. Kohdekiinteistön markkina-arvoksi (hinnaksi) oli markkinoilla osoittautunut 815,74 e/m2. Perinteinen kokemusperäinen menetelmä oli antanut markkina-arvoksi 764,53 /m2. Kun ESP metodilla saatu energiansäästöpotentiaali oli vielä huomioitu samankaltaistamisessa, oli päästy arvoon 807,72 /m2, joka eroaa vain noin prosentin toteutuneesta kauppahinnasta. Menetelmän arviointia Vaikka menetelmä on artikkelissa kuvattu joidenkin yksityiskohtien osalta epäselvästi, on perusperiaate kuitenkin helposti käsitettävissä: vertailukauppoja tulisi korjata myös energiatehokkuuden osalta. Energiatehokkuudelle voidaan myös määrittää järkiperäisesti energiatodistusten tietoja hyödyntäen euromääräinen arvo. Metodia voidaan pitää siis kokemusperäisen menetelmän laajennuksena ja yleisten arviointiperiaatteiden mukaisena. Oma kysymyksenä luonnollisesti on, huomioivatko ja arvostavatko markkinat rakennusten energiatehokkuutta siten, kuin edellä esitetty malli ehdottaa. Johtaako metodin soveltaminen markkina- 6 7

Energiatodistusten hyödyntäminen kiinteistöarvioinnissa jatkuu... arvoon vai pikemminkin kohti subjektiivisia arvostuksia? Mallissa tunnutaan varautuneen tähän mahdollisuuteen ottamalla viimeisimpään kaavaan mukaan markkinakohtainen vakio (jolle tapaustutkimuksessa oli annettu arvo 1.0). Vakion määrittymistä ei kuitenkaan sen tarkemmin esitellä. Suppea artikkeli jättää myös monia yksityiskohtia auki. Aihetta on esimerkiksi kysyä, miten diskonttotekijä, jossa on mukana (sinänsä järkevän oloisesti) jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä, on muodostettu juuri sellaiseksi kuin se on. Helposti päästään myös haastavaan kysymykseen siitä, millaista korkokantaa laskennassa pitäisi käyttää. Tapaustutkimuksessa korkokantana oli käytetty 8 %. Samoin herkkyys niin korkokannalle kuin käyttöiällekin tulisi ottaa tarkempaan selvittelyyn. Niinikään energiatehokkuuden perusproblematiikka olisi myös hyvä läpikäydä. On muistettava, että rakennuksen energiatehokkuus on lopulta kahden asian summa. Se kertoo sekä rakennuksen itsensä että myös sen käyttäjien energiatehokkuudesta, tai -tehottomuudesta. Energiatehokkaankin rakennuksen käyttö voi tosiasiallisesti olla tehotonta, esimerkiksi matalan käyttöasteen johdosta. Esitetty metodi ansaitsee kuitenkin lisähuomiota, eikä ole vaikea ennustaa, että energiatehokkuuden huomioiminen tulee lähitulevaisuudessa saamaan kiinteistöarvioinnissa jopa vakiintuneita muotoja. Nyt esitetyn menetelmän tarkempi tutkimus soveltuisi hyvin vaikkapa kandityön aiheeksi, noin ensi alkuun. Ari Laitala. Määritelmät ja käsitteet tärkeä osa kiinteistöarviointia Niin Suomessa kuin Ruotsissakin on keskusteltu lunastuskorvauksen tasosta ja siitä, kattaako omaisuuden luovutuksesta määrätty käyvän hinnan mukainen korvaus luovuttajan koko menetyksen. Keskustelun seurauksena on Ruotsiin elokuussa 2010 tullut voimaan laki, jonka mukaan luovuttajalle tulee maksaa markkina-arvoon perustuvan lunastuskorvauksen lisäksi 25 %:n lisäkorvaus. Suomessa samainen keskustelu on taasen johtanut siihen, että maa- ja metsätalousvaliokunta on ehdottanut, että lunastuslain korvaustasoa pitäisi korottaa muuttamalla korvausperusteena oleva käypä hinta korkeimmaksi käyväksi hinnaksi. Epämääräiset käsitteet johtavat väärinkäsityksiin Vaikka korvaustason korottamista ei ole ainakaan suoralta kädeltä tyrmätty, on maa- ja metsätalousvaliokunnan esittämää vaihtoehtoa kritisoitu erityisesti korkeimman käyvän hinnan käsitteen epämääräisyyden vuoksi. Esimerkiksi yli-insinööri Sakari Haulos Maanmittauslaitoksesta on pitänyt murheellisena sitä, että lainsäädäntöön halutaan tuoda termi, jota kansainvälinen arviointitiede ei tunne (Maankäyttö 1/2011). Haulos onkin todennut, että kiinteistöarviointi on kansainvälistynyt aikaisempaan verrattuna, mistä esimerkkinä on muun muassa se, että kansainväliset arviointistandardit määrittelevät markkina-arvon käsitteen ja sen määrittämiseen käytössä olevat keinot. On helppo yhtyä Hauloksen näkemykseen siitä, että lunastusarvioinnissa lähtökohtana pitäisi olla markkinaarvo, eikä mikään epämääräinen korkein käypä hinta. Sillä mikäli määriteltävää suuretta ei ole määritelty, ei määrittelyyn käytettäviä keinojakaan voida määritellä. Tämä taasen johtaa siihen, että samoja lähtötietoja käyttämällä voidaan päätyä erilaisiin lopputuloksiin, johtuen siitä, että määrittely koskee eri asiaa. Asia on konkretisoitunut esimerkiksi paljon julkisuutta saaneessa Vattajan lunastuksessa, missä lunastuskorvaukset tulisi määritellä korkeimman käyvän hinnan mukaan (ks. Maankäyttö 4/2010; Maankäyttö 1/2011; Maankäyttö 2/2011). Kiinteistöarviointi 2/11 Jatkuu... 8 9

Tapauskohtaista tarkastelua arviointistandardien hyödyntämisestä lunastusarvioinnissa Erästä lunastuskorvausta koskevaa kiinteistöarviota tehdessäni määritelmien ja määrittelyyn käytettävien keinojen epäselvyys konkretisoitui myös omalla kohdallani. Kyseisessä tuomioistuimen käyttöön todistusaineistoksi tarkoitetussa arviointilausunnossa tehtävänäni oli määrittää kohteenkorvaus liki kymmenen vuotta sitten haltuunotetusta alueesta. Koska lunastettava omaisuus tuli lunastuslain 44 :n mukaan arvioida sellaisena kuin se oli ollut haltuunoton ajankohtana, tuli kohteelle määrittää käypä hinta vuoden 2003 hintatasoon. Arviointilausunnossa katsoin käyvän hinnan vastaavan markkina-arvoa. Suoritin arvion kansainvälisten arviointistandardien ohjeistamaa kauppaarvomenetelmää käyttäen hyödyntäen vertailuprosessissa edustaviksi katsomiani vertailukauppoja. Aikaisemmassa korvauspäätöksessä ja sen yhteydessä tehdyssä kiinteistöarviossa, joka nyt siis oli riitautettu, kaupat kauppa-arvomenetelmän vertailuprosessiin oli valittu arvohetken molemmilta puolilta. Itse valitsin vertailuprosessiin mukaan kuitenkin vain ennen arvohetkeä tehdyt kaupat, sillä katsoin, että markkina-arvo heijastaa aina tietyn ajanhetken (arvohetken) näkemyksiä ja arvostuksia kohteen tuottamista hyödyistä. Kun markkina-arvo muodostuu, muodostuu se aina kulloinkin käytettävissä olevan informaation perusteella. Täten markkina-arvon muodostumiseen ei koskaan voi vaikuttaa arvohetken jälkeinen informaatio, sillä tällaista informaatiota ei markkina-arvon määräytymishetkellä ole ollut olemassa. Edellä mainitusta syystä johtuen karsin vertailuprosessista pois sellaiset kaupat, jotka olivat tehty arvohetken jälkeen. Lausunnossani vetosin loogiseen päättelyyn ja siihen, että tekemässäni kiinteistöarviossa on määritetty kansainvälisten arviointistandardien mukaista markkina-arvoa. (ks. IVS 2007, ss. 69 76, 263.) Lisäksi arvelin, että kauppoja vertailuprosessiin jäi karsimisesta huolimatta aivan riittävästi, yli 30 edustavaksi katsomaani havaintoa. Ratkaisuunsa tuomioistuin kuitenkin kirjasi, ettei kansainvälisten arviointistandardien ohjetta kauppa-arvomenetelmästä voitu soveltaa kyseiseen tapaukseen, minkä seurauksena lausuntoni arviointiperusteet hylättiin. On hieman vaikea ymmärtää, kumpi arviointiperusteista tapauksessa hylättiin: se, että määrittäminen koski markkina-arvoa vai se, että määrittämiseen käytettiin arviointistandardin mukaista kauppaarvomenetelmää. Eivätkö hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevat määräyksetkin jo velvoita, että arvioinnissa tulee käyttää yleisesti hyväksyttyjä menetelmiä sekä terminologiaa? Tapaus on sikäli ongelmallinen, että seuraavan kerran tuomioistuimen tarkasteluun menevää arviota tehdessäni joudun miettimään sitä, otanko arviointiprosessiin mukaan myös arvohetken jälkeisiä kauppoja. Olen edelleen sitä mieltä, ettei näitä havaintoja saisi ottaa mukaan vertailuprosessiin silloin, kun määritetään markkina-arvoa. Toki tänään tiedetään, ettei Nokian osake ole yhtä arvokas kuin se oli joulukuussa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että jos Nokian osakkeita olisi lunastettu joulukuussa, ja niistä nyt määrättäisiin korvaus, alennettaisiin korvausta sillä perusteella, että arvohetken jälkeiset kaupat olisivat tehty aikaisempaa halvemmalla. Toisaalta minun tulee pitää mielessä myös se, etten voi tehdä sellaista arviokirjaa, jonka arviointiperusteet ovat tällä perusteella hylättävissä, sillä kenenkään ei tällaisesta lausunnosta kannata maksaa. Kenties tulevaisuudessa minun kannattaakin määrittää vain lunastuslain mukaisia korvauksia - niistä kun ei mitään määritelmiä ole olemassa. Tästä määritelmien ja arviointiperusteiden puutteesta esimerkiksi käyköön se, että samainen tuomioistuin hylkäsi vain kahta viikkoa aikaisemmin antamassa päätöksessään arviokirjassa esitetyt (arvioitua korkeammalla hinnalla) arvohetken jälkeen tapahtuneet vertailukaupat sillä perusteella, että arvonhetken jälkeen tapahtunut arvon muutos oli jätettävä huomioimatta. Juhana Hiironen Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen alla pyritään esittelemään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä pyritään levittämään tietoa uusista tutkimuksista. Muutoin nämä tutkimukset jäävät helposti vain tutkimuksen tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen, sillä kattavia tietojärjestelmiä opinnäytetöistä ei ainakaan Aalto-yliopistossa ole olemassa. Opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Valitettavasti sähköisessä muodossa ne eivät tällä hetkellä ole saatavissa. Helpoiten kiinnostavan tutkimuksen saakin käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään jatkossa jokaisessa lehden nume rossa, mikäli arviointilalan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska minulla ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät minulle. Toivon, että tästä on hyötyä niin töiden tekijöille kuin yhdistysten jäsenille! -Juhana Hiironen 10 11

Työn nimi: Kiinteistöportfolioiden arviointi Työn tekijä: Hannele Holma Valvoja: Prof. Kauko Viitanen Ohjaaja: TkT Heidi Falkenbach Tutkimusaiheena portfolioarviointi on tärkeää, koska portfolioarviot ovat yleistyneet Suomessakin kiinteistömarkkinoille tulleiden ulkomaisten sijoittajien sekä uusien IFRS-standardien myötä. Vaikka lähivuosina sijoitustoiminta on ollut hiljaisempaa, tulee nykyistenkin portfolioiden kehitystä edelleen seurata. Tämä tutkimus käsittelee kiinteistöportfolioiden arviointia. Yksittäisen kiinteistön arviointiin liittyvien käsitteiden tarkastelulla selvitetään, miten kiinteistöportfoliota arvioidaan, ja mitä mahdollisia eroja arvioinneissa on. Tutkimuksessa pyritään löytämään tarkastelumallia kiinteistöportfolion arviointiin, sekä kiinteistöportfolion tukkualennuksen tai ylennyksen eli preemion muodostamiseen ja perustelemiseen. Tähän liittyen tutkitaan sekä kiinteistöjen eri riskejä, että modernia portfolioteoriaa. Yksittäisten kiinteistöjen riskien tarkastelun pohjalta luodaan taulukko ja yhteenveto kiinteistöportfolion riskien tarkastelusta. Riskien hajauttamisella voidaan perustella portfoliopreemio. Tutkimuksessa voidaan tehdä johtopäätös, että hajauttamalla kiinteistöportfolion yksittäisiä kohteita, voidaan portfolion riskiä pienentää, ja näin ollen saada kiinteistöportfoliosta tuottoisampi ja turvallisempi sijoituskohde kuin yksittäisistä kiinteistöistä. Tutkimuksessa ilmeni tarve kehittää nykyisiä arviointitapoja, sillä kiinteistöportfolion tukkualennuksen tai preemion muodostamiseen ja perustelemiseen ei ollut valmista selkeää ohjeistusta eikä käytäntöä. Yhteenvetona tämä tutkimus osoittaa, että on olemassa tarvetta kehittää kiinteistöportfolioiden arviointiin liittyviä käytäntöjä. Toisaalta kansainväliset standardit on otettu laajasti käytäntöön kaikissa suurissa suomalaisissa kiinteistöarviointiyrityksissä. Työn nimi: Oulun kaupungin rakennettujen omakotitonttien markkinat 2000-luvulla Työn tekijä: Heikki Kangas Työn valvoja: Prof. Kauko Viitanen Työn ohjaaja: Diplomi-insinööri Carl Slätis Tutkimuksen tavoitteena oli muodostaa kuva Oulun kaupungin omakotitonttimarkkinoista 2000- luvun aikana sekä tarkastella toimia joilla kaupunki on lisännyt vanhojen, olemassa olevalla infrastruktuurilla varustettujen kaupunginosien kysyntää lapsiperheiden keskuudessa. Tutkimuksessa selvitetään myös, kuinka kaupunki on onnistunut maapolitiikassaan, onko rakennettujen ja rakentamattomien tonttien hintataso pysynyt kohtuullisena verrattaessa hintatasoja naapurikunnissa sekä muissa vertailukelpoisissa yliopistokaupungeissa. Tutkimuksessa tarkasteltiin kauppahintastatiikkaa sekä Oulun kaupungin alueella omakotitontin ostaneiden, myyneiden sekä kaupungilta vuokratontin saaneiden preferenssejä. Rakennetun talon ostajat sekä kaupungilta tontin saaneet arvostivat hyviä palveluita sekä kulkuyhteyksiä. Heistä merkittävä osa ei ollut harkinnut saman kohteen hankkimista naapurikunnista. Rakennettujen tonttien myyjien enemmistö vaihtoi asuntoa elämäntilanteen muutoksen takia. Tutkimuksen perusteella Oulun kaupungin alueella tehtyjen rakennettujen sekä rakentamattomien tonttien kauppahinnat ovat samaa tasoa sekä Oululaisten keskuudessa potentiaalisina asuinpaikkana pidettyjen naapurikuntien sekä muiden yliopistokaupunkien kanssa. Näin ollen kaupungin harjoittamaa maapolitiikkaa voidaan pitää onnistuneena. Parhaita keinoja vanhojen omakotialueiden elinvoimaisuuden takaamiseksi ovat palveluiden saatavuus sekä iäkkäille asukkaille tarjottavat mahdollisuudet muuttaa omia vaatimuksia vastaavaan seniori- tai palvelutaloon mahdollisimman lähellä omaa asuinaluetta. 12 13

IVSC-uutisia Tulevia tapahtumia IVSC:n strategia ja toimintasuunnitelma vuosille 2011-2013 julkaistu IVSC:n organisaatio uudistui rahoituskriisin aikana. Uudistunut organisaatio aloitti toimintansa tammikuussa 2009. Rahoitusmarkkinoita myllertänyt kriisi tarjosi kimmokkeen IVSC:n kehittämistyölle johtaen arvioijien yhä suurempaan rooliin kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla. Uudistettu toimintasuunnitelma etsii keinoja kasvattaa organisaation resursseja. IVSC haluaa tulevalla strategiakaudella pyrkiä: 21.6.2011 SKAY ry:n esitelmätilaisuus Markkinakatsaus kesäkuuhun 2011 saakka tehdyistä kiinteistökaupoista. Mikä on markkinoiden nykytilanne kiinteistökauppojen valossa? Paikkana tuttuun tapaan Tieteiden talo, Sali 312. Ilmainen SKAY:n ja AKA:n jäsenille tarkoitettu tilaisuus alkaa kello 16:30. Kahvitarjoilu. 5.9.2011 Sijoittajapäivä 2011 olemaan maailmanlaajuisesti kansainvälisten standardien asettaja arvioijien ammattikunnassa johtamaan maailmanlaajuista arvioijien ammattikunnan kehitystä olemaan maailmanlaajuisesti vaikutusvaltainen osapuoli arvioijien ammattikunnassa tehostamaan IVSC:n hallintoa ja toimintaa. Lue lisää www.kiinko.fi 20.9.2011 Asuinhuoneiston vuokrasopimukset ja vuokranmääritys Lue lisää www.kiinko.fi Lue koko strategia osoitteessa www.ivsc.org. 27.9.2011 Liikehuoneistojen vuokrasopimukset ja vuokranmääritys Lue lisää www.kiinko.fi Kommentit vähennetyn jälleenhankintakustannus menetelmän soveltamisesimerkeistä julkaistu IVSC on julkaisi vuoden alussa luonnoksen, joka käsittelee vähennetyn jälleenhankintakustannuksen -menetelmään liittyviä ongelmatilanteita. Luonnos pyrki esimerkkien kautta osoittamaan, kuinka realistinen arvio voidaan tehdä niissä tilanteissa, joissa markkinoilta saatava vertailutieto puuttuu. Luonnoksesta saadut kommentit ovat vastaanotettu ja tullaan huomioimaan standardin valmistelussa. Kommentit ovat luettavissa osoitteessa www.ivsc.org. Raportti rahoitusinstrumenttien arvioinnista julkaistu Rahoituskriisin jälkimainingeissa poliittiset päättäjät ovat ilmaisseet huolensa sijoittajien käyttämiä rahoitusinstrumentteja kohtaan. Monimutkaisten rahoitusinstrumenttien arviointi on osoittautunut erityisen vaikeaksi ymmärtää. Tästä johtuen IVSC muodosti työryhmän ongelmien havainnoimiseksi ja erityisesti jälkimarkkinakelpoisten instrumenttien arviointien luotettavuuden parantamiseksi. Työryhmän raportti ja toimintasuunnitelmat ovat luettavissa osoitteessa www.ivsc.org. 3.11.2011 Kiinteistöjen sijoitus-, rahoitus-, kehitysja palveluliiketoiminnan Vuosiseminaari Lue lisää www.kiinko.fi 1.-2.12.2011 Maanmittaustieteiden päivät 2011 Maanmittaustieteiden päivillä on muun muassa keskustelua Suomessakin kenties muutamien vuosien päästä käyttöön otettavasta 3D-kiinteistöjärjestelmästä. Lisäksi päiville on kaavailtu myös arviointikuntaa kiinnostava osio kaupunkimaan, erityisesti raakamaan, arvioinnista. Merkitkää päivä ylös kalenteriinne! 14 Kiinteistöarviointi 2/11 Kiinteistöarviointi 2/11 15

YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy 16