Metsäsijoittaminen Jyrki Ketola 22.1.2012 Tallinna
Sijoituksen turvallisuus Etelä-Suomessa metsikön kiertoaika on keskimäärin noin 90 vuotta. Sinä aikana on: valuutta vaihtunut kahdesti kolme sotaa hyperinflaatioineen neljä pörssiromahdusta lukematon määrä aikanaan menestyvien ja vakavaraisten yhtiöiden konkursseja
Metsä sijoituskohteena Metsä on sijoituksena verrattavissa lähinnä kehittyvien alueiden rakennettuihin kiinteistöihin. Metsästä ei kuitenkaan tarvitse tehdä poistoja.
Tilat muodostavat kokonaisuuden Olennaista on kokonaistuloksen maksimointi Tulot tulevat uudistamishakkuista, vähäisessä määrin harvennushakkuista Uudistuskypsässä metsässä, jossa 300 m³ puuta hehtaarilla, on puustossa pääomaa 15 000, josta yksi prosentti on 150 Metsänhoitokulut ovat keskimäärin 15 % hakkuutuloista (minulla viim 6v keskiarvo 11,1%). Tuottoa voi parantaa tuloja lisäämällä, oikea-aikaisia hoitotöitä ei kannata laiminlyödä. Keskeiset kulut muodostuvat siis pääomakulusta, myyntiverosta ja perintöverosta. Metsänhoitokulut eivät ole keskeisiä.
Tilan hankinta Hintaa nostaa, hyvä metsänhoidollinen tila, läheinen sijainti toisiin tiloihini, hyvä tieverkko, maapohjan kantavuus, rehevyys. En edes käy katsomassa tiloja, jotka ovat kaukana teistä, karuja, soisia, pohjoisessa, huonosti hoidettuja tai pelkkiä pieniä taimikoita.
Tilan hankinta Oston jälkeen tila on yksi muiden joukossa, tarjouslaskelmien mukaiset hakkuita harvoin toteutetaan sellaisenaan. Tilan haltuunotto pitää toki tehdä, eli tieverkko, taimikot, ojitukset jne. mahdollisimman pian kuntoon.
Taloudellisia tunnuslukuja Seuraavat tunnusluvut on nopea ja helppo laskea, ne eivät ole tieteellisen tarkkoja, eivätkä suoraan kauppakorkeakoulun oppien mukaisia. Mutta niillä saa riittävän tarkan ja hyvän käsityksen oman metsän tuotosta, varallisuudesta, maksuvalmiudesta ja omavaraisuudesta.
Taloudellisia tunnuslukuja Sijoitetun pääoman tuoton lasken kaavalla: sipo % = 100 * (kasvun arvo keskimääräiset kulut) metsän arvo
Taloudellisia tunnuslukuja Kasvun arvon määritän kertomalla metsäsuunnitelmista saatavan kasvun puun keskimääräisellä hinnalla. Keskimääräisen hinnassa lasken olevan puolet havutukkia ja puolet kuitua. Puun hinta Metlan tilastosta. Kuluina käytän verotuksessa viimeisen viiden vuoden ajan keskimääräisiä vuotuisia kuluja. Metsän arvon lasken kertomalla metsäsuunnitelman arvion mukaisen puuston määrän puutavaralajeittain puutavaralajeittaisella keskihinnalla.
Taloudellisia tunnuslukuja Maksuvalmiuden lasken kaavalla: maksuvalmius vuosina = (pankissa tilillä oleva raha +puukauppasaatavat + 0,5*pörssiosakkeiden arvo) : (vuotuiset keskimääräiset omat menot + metsähoitokulut + korkomenot + lainojen lyhennykset )
Taloudellisia tunnuslukuja Pörssiosakkeiden arvosta lasken hintariskin takia mukaan vain puolet, rahastoihin en rahojani laita. Lainojen lyhennykset lasken ajanjakson todellisina toteutuvina lyhennyksinä. Nyt siis tiedän kuinka kauan rahani riittävät, jos kaikki tulot loppuvat kerralla, mutta menot jatkuvat nykyisellään.
Taloudellisia tunnuslukuja Eläkeläisellä, jolla ei ole lainoja, riittää usein heikkokin maksuvalmius. Jos on epäsäännölliset tai epävarmat tulot, pitää maksuvalmiuden olla korkeampi. Puunmyyntini eivät ole tasaisia ja sen takia maksuvalmiustavoitteeni on vähintään kaksi vuotta.
Taloudellisia tunnuslukuja Maksuvalmiuteen liittyy myös hakkuumahdollisuudet. Niitä en laske säännöllisesti, mutta tiedän kohtuullisen tarkasti välittömät hakkuumahdollisuudet ja seuraavan kahdenkymmenen vuoden hakkuumahdollisuudet. Yleisesti voi sanoa, että mitä suuremmat ovat välittömät hakkuumahdollisuudet, sitä pienempi on metsäsijoituksesta saatava korkotuotto. Molempia ei käytännössä voi saavuttaa.
Taloudellisia tunnuslukuja Metsänomistajien tavoitteet vaihtelevat, jotkut maksimoivat sijoitetun pääoman tuottoa (%), toiset taas maksimoivat rahallisen tuoton ( /ha) % /ha JK JJ
Kuusi H100, 27 (Lehtomainen kangas Etelä-Suomi) Harvennukset 40 ja 50 vuotiaana Ikä Kokonaispuusto Tukkia Kuitua Puuston arvo Kasvu Arvokasvu 40 v. 115 m³ 15 m³ 100 m³ 2820 477 /v 16,9 % 50 v. 220 m³ 110 m³ 110 m³ 7590 359 /v 4,7 % (harvennus 90 m³ 35 m³ 55 m³ 2265 ) 60 v. 225 m³ 155 m³ 70 m³ 8910 432 /v 4,8 % 70 v. 315 m³ 245 m³ 70 m³ 13230 408 /v 3,1 % 80 v. 400 m³ 330 m³ 70 m³ 17310 357 /v 2,1 % 90 v. 480 m³ 400 m³ 80 m³ 20880 320 /v 1,5 % 100 v. 555 m³ 460 m³ 95 m³ 24075
Kuusi H100, 24 (tuore kangas Etelä-Suomi) Harvennukset 45 ja 60 vuotiaana Ikä Kokonaispuusto Tukkia Kuitua Puuston arvo Kasvu Arvokasvu 50 v. 150 m³ 40 m³ 90 m³ 3810 366 /v 9,6 % (harvennus 70 m³ 25 m³ 45 m³ 1715 ) 60 v. 165 m³ 85 m³ 80 m³ 5760 360 /v 6,3 % 70 v. 240 m³ 160 m³ 80 m³ 9360 441 /v 4,4 % 80 v. 320 m³ 250 m³ 70 m³ 13470 336 /v 2,5 % 90 v. 390 m³ 320 m³ 70 m³ 16830 299 /v 1,8 % 100 v. 455 m³ 380 m³ 75 m³ 19815
Mänty H100, 27 (tuore kangas Etelä-Suomi) Harvennukset 35 ja 50 vuotiaana Ikä Kokonaispuusto Tukkia Kuitua Puuston arvo Kasvu 40 v. 170 m³ 40 m³ 130 m³ 4210 378 /v 9,0 % (harvennus 70 m³ 10 m³ 60 m³ 1220 ) Arvokasvu 50 v. 185 m³ 110 m³ 75 m³ 6775 400 /v 5,9 % 60 v. 265 m³ 190 m³ 75 m³ 10775 442 /v 4,1 % 70 v. 350 m³ 280 m³ 70 m³ 15190 400 /v 2,6 % 80 v. 430 m³ 360 m³ 70 m³ 19190 350 /v 1,8 % 90 v. 500 m³ 430 m³ 70 m³ 22690
Mänty H100, 21 (Kuiva kangas Etelä-Suomi) Harvennukset 50 ja 70 vuotiaana Ikä Kokonaispuusto Tukkia Kuitua Puuston arvo Kasvu Arvokasvu 50 v. 100 m³ 10 m³ 90 m³ 2030 234 /v 11,5 % 60 v. 160 m³ 50 m³ 110 m³ 4370 258 /v 4,1 % (harvennus 60 m³ 20 m³ 40 m³ 1320 ) 70 v. 150 m³ 70 m³ 80 m³ 4860 233 /v 4,8 % 80 v. 190 m³ 120 m³ 70 m³ 7190 200 /v 2,8 % 90 v. 230 m³ 160 m³ 70 m³ 9190 200 /v 2,2 % 100 v. 270 m³ 200 m³ 70 m³ 11190 200 /v 1,8 % 110 v. 310 m³ 240 m³ 70 m³ 13190
Taloudellisia tunnuslukuja Omavaraisuusasteen lasken kaavalla: omavaraisuusaste % = 100 * (koko omaisuus velat) koko omaisuus
Taloudellisia tunnuslukuja Koko omaisuuteen lasken metsänarvon lisäksi asunnon, osakkeet, tilillä olevat rahat jne. Tavoittelen omavaraisuusasteeksi 60-80%. Mikäli omavaraisuusaste on alle 60%, aloitan korjaavat toimenpiteet ja mikäli 80% ylittyy, pitää pohtia, olenko jo liiankin varovainen vai sijoitusmarkkinat ylikuumentuneet.
Tilat muodostavat kokonaisuuden Olennaista on kokonaistuloksen maksimointi Tulot tulevat uudistamishakkuista, vähäisessä määrin harvennushakkuista Uudistuskypsässä metsässä, jossa 300 m³ puuta hehtaarilla, on puustossa pääomaa 15 000, josta yksi prosentti on 150 Metsänhoitokulut ovat keskimäärin 15 % hakkuutuloista (minulla viim 6v keskiarvo 11,1%). Tuottoa voi parantaa tuloja lisäämällä, oikea-aikaisia hoitotöitä ei kannata laiminlyödä. Keskeiset kulut muodostuvat siis pääomakulusta, myyntiverosta ja perintöverosta. Metsänhoitokulut eivät ole keskeisiä.
Sukupolvenvaihdos Sukupolvenvaihdoksen veroseuraamukset ovat ylisukupolvisessa metsätaloudessa iso menoerä. Tarkoituksena on aloittaa sukupolvenvaihdokset pian tilakaupoilla. Uusi metsävähennyspohja Maksuaika 12 vuotta, ei korkoa, lyhennys 8,3% alkuperäisestä pääomasta vuosittain. Ei myyntivoittoveroa. Riskinä on erityisesti aikainen kuolema.
Tulevaisuuden trendejä Puun energiakäyttö lisääntyy Kuusikoiden uudistushakkuissa kannot energiaksi, vähentää lahovikoja seuraavassa puusukupolvessa. Ns. biojalostamot osaksi kemiallisen metsäteollisuuden integraatteja (mm.biodiesel) Kaukoitä rajusti kasvava markkina Ison paperikoneen vuosituotannolla jokaiselle kiinalaiselle voisi tehdä yhden Hesarin Suomen vuotuisella sahatavaratuotannolla
Kohti uusia sijoituskohteita