RILRR-TEKNIIKKARYHMÄNILTAPÄIVÄSEMINAARI: SUUNNITTELUKÄYTÄNTÖJEN KEHITTYMINEN LISÄARVOA ALLIANSSISTA JA UUDESTA TEHTÄVÄLUETTELOSTA? ALLIANSSI - CASE VUOLUKIVENTIE 1 KIINTEISTÖJOHTAJA TEPPO SALMIKIVI 17.9.2014 YHTEISTYÖKYKY JA TIIMIT TOTEUTUS- JA URAKKAMUODON VALINNAN LÄHTÖKOHTANA Yhteistyötä korostavat toteutusmuodot Suunnitteluvastuu: Tilaaja vastaa tai yhdessä toteuttajan kanssa Suunnittelun valmiusaste: Sovitaan hankinnoittain Hankintavastuu: Osaurakat tilaajan tai urakoitsijan nimiin Maksuperuste: Palkkio + laskutyö (Tavoite- ja kattohinta) Yhteistyön ja tiimin rooli korostuu Tilaaja mukana aliurakoitsijavalinnoissa ja -ohjauksessa Urakoitsija mukana suunnittelun ohjauksessa Tilaaja kantaa enemmän vastuuta riskistä Tuloksena yhdessä suunniteltu ja toteutettu hyvä lopputulos, laatu - kustannukset - aikataulu
HELSINGIN YLIOPISTOLLA KÄYTETTYJÄ TOTEUTUSMUOTOJA Päämallina tilaajaan sopimussuhteessa oleva (jaettu) suunnittelu + projektinjohtourakka PJU joko kokonais- tai jaettu urakka Talotekniikka entistä useammin pj-mallilla SR-urakat (mm. Viikin puukerrostalot 1995-1997) Teknisten ratkaisujen urakka (mm. Infokeskus) (Perinteinen toteutusmuoto, jaetut urakat) Nyt testataan uusia yhteistyömalleja: Projektiallianssi (Vuolukiventie 1) Project Partnering Hankekumppanuus (Franzenia) VANHAT TOTEUTUSMUODOT => VANHAT SOPIMUSMALLIT Perinteiset toteutus- ja urakkamuodot perustuvat vastakkainasettelulle, toinen voittaa toinen häviää Riitely -urakoinnissa on sopimusmallit ja -ehdot laadittu mahdollisia riitatapauksia varten (ja toki osin myös niiden ehkäisemiseksi) Muut kaupalliset asiakirjat laaditaan oman edun turvaamiseksi, esim. YSE:n pätevyysasemaa heikennetty urakkaohjelmassa Suunnitelmien laadinnassa varaudutaan työnaikaisiin erimielisyyksiin Urakoitsija pyrkii tarjouksessaan, työn aikana ja lisätöissä säästämään missä pystyy TULOKSENA JATKUVAA VÄÄNTÖÄ JA RIITOJA 22.9.2014 4
UUDET TOTEUTUSMUODOT => UUDET SOPIMUSMALLIT Uudet toteutus- ja urakkamuodot perustuvat yhteistyölle ja -toiminnalle Perinteiset sopimusmallit ja -ehdot eivät sovellu sellaisenaan, esimerkkejä uusista tavoista löytyy: PJU => Kustannusarviolla, ilman tavoitehintaa PJP => Laskutyöpohjaista osaurakointia Allianssi => Me teemme yhdessä Hankekumppanuus => Yhteistoimintasopimus Tilaaja, suunnittelijat, urakoitsijat ja käyttäjä tekevät työtä ja ideointia hankkeen parhaaksi TULOKSENA PYRKIMYS YHTEISEEN HYVÄÄN 22.9.2014 5 CASE: TIEDEPUISTON ASUNNOT OY / VUOLUKIVENTIE 1 Peruskorjattava osa: 14 770 brm2 12 porrasta 59 auton halli Paljon käyttämätöntä kellaritilaa Rakennusvuosi 1968 Lisärakennus: Kaavassa lisärakennusoikeutta n. 1000 kem2 Tilat majoitustoiminnan ja palvelujen käyttöön 22.9.2014 6
HANKKEEN TOIMINNALLISET TAVOITTEET Asuntoja ja majoitustiloja kansainvälisten vierailijoiden käyttöön, sekä vuokraus- että majoitustoimintaa Asuntojen ja julkisivujen täydellinen peruskorjaus Vajaakäyttöisen kellaritilojen käytön tehostaminen, mahdollisimman paljon lisäasuntoja Lisärakennus majoitustoiminnan käyttöön Energiatalouden ja -tehokkuuden parantaminen 5v takuu, kestävät ratkaisut, 30-40 v käyttöikätavoite YHTEISTYÖMALLILLE (ALLIANSSIHANKE) ASETETTUJA TAVOITTEITA Suunnittelu- ja toteutusorganisaatioiden tiiviimpi kytkeminen yhteen jo tarjousvaiheessa Avoin kustannusrakenne ja kaikille yhteinen budjetti, pyritään yhdessä pysymään tavoitteessa Toteutusmuodon (allianssin) soveltuvuus peruskorjauskohteisiin Uusien menettelytapojen kehittäminen aliurakoitsijoiden valintaan Toteutusmuodon käyttöön liittyvien juridisten edellytysten selvittäminen Kiinteistön käyttäjien turvallisuuden varmistaminen rakentamisen aikana ja asukkaiden muuttojen hoitaminen Menettelytapoja uudelle toteutusmuodolle, jossa jaetaan positiiviset ja negatiiviset vastuut suunnittelun ja toteutuksen ratkaisuista
MITEN HANKKEESSA TOIMITAAN ERI TAVALLA KUIN YLEENSÄ Osallistumishakemuksessa yritykset tarjosivat päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan muodostamaa konsortiota Neuvotteluvaiheessa konsortiot täydentyivät muilla suunnittelijoilla ja tilaaja testasi tiimien kanssa yhteistyön toimivuutta ja ongelmanratkaisutaitoja Prosessissa testattiin tilaajan integroitumista konsortioon parhaan mahdollisen allianssin muodostamiseksi MITEN HANKKEESSA TOIMITAAN ERI TAVALLA KUIN YLEENSÄ, JATKOA Tarjousvaiheessa tiivis yhteistyö suunnittelijoiden ja päätoteuttajan välillä, hyvä tarjoussuunnitelma Kehitysvaiheessa suunnittelu yhdessä tiiminä Rakentamisvaiheen yllätysten ratkaisu yhteistyössä Erillinen bonus- pooli, jonka jakaminen avaintulosalueissa onnistumisen mukaan
TIEDEPUISTON ASUNNOT OY / VUOLUKIVENTIE 1 ALLIANSSI SARC SRV HY ALLIANSSIORGANISAATIO ALLIANSSIN JOHTORYHMÄ Tilaajan, päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan edustajat ALLIANSSIN PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ Johtoryhmän valitsema projektipäällikkö + varamies ALLIANSSIN PROJEKTIRYHMÄ Tilaajan edustajat + rakennuttajakonsultti Pää ja arkkitehtisuunnittelija Muut suunnittelijat (rak, LVI, sähkö) Päätoteuttajan edustajat SUUNNITTELUN OHJAUS HANKINTOJEN JA KUSTANNUSTEN OHJAUS AVAINTULOSALUEET JA TAKUUAJAN OHJAUS 22.9.2014 11 OTTEITA VUOLUKIVENTIEN ALLIANSSISOPIMUKSESTA Tehtävämme Me suoritamme kaikki hankkeen edellyttämät tehtävät sellaisella innovatiivisella, yhteistoiminnallisella ja tehokkaalla tavalla, joka parhaiten tukee kaikkia osapuolia saavuttamaan hankkeelle parhaan lopputuloksen. SIIS TOIMINTAA HANKKEEN PARHAAKSI 22.9.2014 12
VUOLUKIVENTIEN SOPIMUS Suorittaessamme tämän sopimuksen mukaisia velvoitteita meidän tulee koko ajan: a) suorittaa kaikki vaikutusmahdollisuuksiemme piirissä olevat tehtävät oikein ja tarkoituksenmukaisesti, jotta kaikki osapuolet voivat suorittaa velvollisuutensa tämän sopimuksen mukaisesti, ja jotta voimme saavuttaa tämän sopimuksen mukaiset tavoitteet, b) tuoda esille kaikki tiedossamme olevat eturistiriidat, jotka ovat olemassa tai saattavat tulla esille hankkeen toteuttamisessa ennen kuin osallistumme mihinkään päätökseen, johon ristiriita liittyy, c) toimia tavalla, joka johtaa hankkeen parhaaseen lopputulokseen, d) toimia järkevästi ottaen huomioon tämän sopimuksen ehdot, taustat ja tavoitteet sekä e) toimia oikeudenmukaisesti ja rehellisesti. 22.9.2014 13 VUOLUKIVENTIEN SOPIMUS Allianssin johtoryhmän (AJR) tehtävät: käyttää Allianssin ylintä päätäntävaltaa asettaa tai täsmentää menettelytavat ja antaa strategisia ohjeita Allianssille valvoo Allianssin toimintatapoja ja suoritusta niin, että Allianssin tavoitteet toteutuvat näyttää esimerkkiä ylimmän johdon osallistumisesta ja sitoutumisesta Allianssin periaatteisiin ja kannustaa organisaatiota erinomaisiin tuloksiin hyväksyy Allianssin kustannus- ja avaintulostavoitteet tekee päätökset yksimielisesti!! 22.9.2014 14
VUOLUKIVENTIEN SOPIMUS Erimielisyyksien ratkaiseminen Olemme sitoutuneet välttämään riitoja sovittelemalla kaikki erimielisyydet hyvässä hengessä AJR:n pitää ratkaista erimielisyys hankkeen parhaaksi - periaatteella ja AJR:n tulee päästä erimielisyydestä yksimieliseen päätökseen AJR:n päätös on lopullinen ja se sitoo kaikkia osapuolia jokainen osapuoli on oikeutettu irtisanomaan tämän sopimuksen, mikäli toinen osapuoli rikkoo tämän sopimuksen olennaisia ehtoja törkeällä tuottamuksellaan tai tahallaan 22.9.2014 15 VUOLUKIVENTIEN SOPIMUS Sopimuksen määräävyys sopimus liitteineen sisältää kaikki oikeudet ja velvoitteet, joihin olemme sitoutuneet hankkeen tehtävien tuottamisessa sopimuksen ehdot muodostavat yksinomaiset ehdot Tilaajan ja Palveluntuottajan välisessä sopimussuhteessa sopimuksen ehtoja eivät ole Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 1995) ja Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998), eikä niitä sovelleta tämän sopimuksen tulkinnassa 22.9.2014 16
Vuolukiventie 1 22.9.2014 Osasto / Henkilön nimi / Esityksen nimi 17 KOKEMUKSIA YHTEISTYÖSTÄ 6-12/2011 1-5/2012 6/2012-12/2013 1/2014-12/2018 Kehitysvaihe Kilpailutusvaihe Rakentamisvaihe Takuuvaihe Vei aikaa ja rahaa Tarjoajat erittäin motivoituneita Hyvät tarjoukset ja tarjoussuunnitelmat Hyvä valmius nopeaan käynnistykseen Opittiin uusia rooleja Suunnittelu tiiminä Toteutuskelpoiset suunnitelmat Hyvä valmius päätöksentekoon Hyvä yhteishenki Vaikeampaa oppia uusia rooleja, hyvä henki Joustavuutta muutoksiin ja kehittämiseen Nollavirhevastaanotto asunnoissa (316/333) Avaintulosalueet toimii, lopputulos 67 / 100 Valmistui aikataulun mukaisesti Allianssi vastaa 5 vuoden takuuvaiheesta sekä huollosta ja kunnossapidosta Kiinnostus takuuaikaa kohtaan kasvaa Yhteistyö jatkuu 22.9.2014 18
MITÄ POSITIIVISIA KOKEMUKSIA SEKÄ MITÄ UUTTA OPITTIIN JA SISÄISTETTIIN Oma organisaatio Suunnittelu- ja toteutusorganisaation muodostamiseen uusi, yhteistyötä korostava malli Oma rooli muuttuu tilaajasta osapuoleksi Muu allianssiorganisaatio Tarjousvaiheen suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteistyö tuotti vaihtoehtoisia ratkaisuja Suunnittelijat ja pääurakoitsija lähempänä toisiaan Toteutusvaiheessa ongelmanratkaisukyky lisääntyy Kaikkien rooli muuttumassa yhteistyötä korostavaksi Yhteinen tavoite ja pitkä vastuu kannustaa yhteistyöhön KAUPALLISEN MALLIN MERKITYS Allianssissa ja muissa yhteistyöurakkamuodoissa aikaisella integraatiolla halutaan rakentajat ohjaamaan suunnittelua yhteistyössä tilaajan kanssa ja suunnittelijat vastaamaan suunnitelmista projektin loppuun asti. Riskit ja mahdollisuudet jaetaan yhteisesti sovitulla tavalla. Toteutusmalleille yhteistä on se, että tilaaja(t), suunnittelijat sekä rakentajat yhteisessä kehitysvaiheessa kehittävät hanketta (=suunnittelevat) siten, että voidaan yhdessä sopia tavoitekustannus sekä tilaajan tavoitteista johdetut avaintulosalueet. Palveluntuottajien palkkiot eivät sisällä riskivarauksia, vaan ne sovitaan yhteisesti osaksi tavoitekustannusta. Tätä mallia käytetään erityisesti kohteissa, jotka sisältävät riskejä ja epävarmuutta, mutta myös innovaatioilla mahdollisuuksia.
ALLIANSSI- JA YHTEISTYÖMALLEISTA UUSIA HAASTEITA SUUNNITTELIJOILLE Suunnittelijasta tulee entistä vahvemmin hankkeen osapuoli Siiloajattelu ei enää toimi, allianssi vaatii laajaa osaamista Rakentamisprosessin ja rakennuskustannusten ymmärtäminen korostuu, syy- ja seuraussuhteet hallittava Allianssi ei salli vapaamatkustajia, ei voi toimia niin kuin ennen Suunnittelijoiden yhteistyöosaaminen korostuu teknisen osaamisen rinnalla Vanha sääntö suunnittelukustannuksista pätee edelleen: Halvalla saa huonoa suunnittelua Isolla rahallakaan ei välttämättä saa hyvää suunnittelua