Hakunilan Ostoskeskus ja ympäristö - kehittämissuunnitelma 2 -
Tausta Tavoitteet Porttipuiston tilaa vievän tavaran kaupan keskus Varikon alueelle suunniteltu uusi seudullinen kauppakeskus Urban II yhteisöaloiteohjelman projekti: Hakunilan keskustan kehittämisedellytykset Varmistaa Hakunilan myönteinen kehittyminen tulevaisuudessa hyödyntämällä Porttipuiston-Varikon aiheuttamaa pulssia (Hakunilan hetki) Kehittää Ostoskeskusta asukkaiden toiveiden suuntaan (Hyväksi koettava ja kylämäisyyttä edistävä kaupunkikuva) Estää Ostarin näivettyminen ja sitä seuraavat sosiaaliset häiriöt (mikä vääjäämättä seuraa, mikäli mitään ei tehdä) Ostarin asemointi uudessa tilanteessa paikallisten palvelujen ja kaupan keskukseksi Luoda liikeidealtaan, kustannuksiltaan ja rahoitusrakenteeltaan toteutuskelpoisia hankkeita
Fokus: Tulevaan kilpailuun nähden oikean liikeidean, mitoituksen ja toimialarakenteen osoittaminen ostoskeskuksen kehittämisen pohjaksi
Lähtösanat Yleiskaavatoimikunta 12.12.2002: Itäisin keskus on Hakunila, jonka hyvä väestöpohja, tiivis rakenne ja varsin kehno julkinen ja yksityinen palveluvarustus ovat aineksina meneillään olevassa keskustan kehittämistyössä. Porttipuiston tilaa vievän kaupan alueen rakentaminen on tuonut runsaan kiinnostuksen myös Hakunilan lähialueen uudisrakentamiseen ja suonut näin ollen Hakunilalle uuden mahdollisuuden kasvaa omanlaisekseen monikulttuuriseksi keskukseksi. Vantaan yleiskaavan vaikutusten arviointi kaupan alueet ja palveluverkko (Entrecon Oy): Kehityskuvaan liittyy Hakunilan vanhan ostoskeskuksen hallittu, suunnitelmallinen sopeuttaminen ja uudelleen kehittäminen lähikeskuksena. Hakunilan vanhan keskuksen uudessa konseptissa tulisivat korostumaan kaupan lähipalvelut sekä kulttuuri- ja julkiset palvelut. Päivittäistavarakaupan peruspalvelut säilyvät alueelle hyvällä tasolla ja siten palveluiden saavutettavuus ei heikkene.
Hakunilan väestö Vaikutusalue Väkimäärä 19.000, staattinen Ydinalue 11800 > 10.000 Suurimmat väestökeskittymät Hakunilan ostoskeskuksen läheisyydessä kaupungin keskiarvossa ikärakenne lasten määrä Painotus työikäisessä väestössä Tulotaso noin 96 % vantaalaisten talouksien keskiansiosta (v 2000) Toimihenkilö- ja työntekijätaloudet keskiarvoa enemmän Vähemmän vanhempiin ikäluokkiin kuuluvia Vanhusväestön suhteellinen osuus kasvaa Yhä enemmän yhden ja kahden hengen talouksia
Asiakaskysely 2003: Pysäköinnin merkitys auton käyttö ostoksilla 35 % käyttää autoa 35 % joskus käyttää autoa 30 % ei käytä autoa tasapainoinen kulkumuotojakauma tiivis lähiasutus: ilman autoa asioivia paljon ainakin joskus autoa käyttää kaksi kolmesta asiakkaasta
Palvelualue Primääri Hakunila Itä-Hakunila Vaarala Kuninkaanmäki Sotunki Ojanko Sekundääri Välillinen (vähäinen) vaikutus kauppakeskuksen markkina-alueella
Kaupan hierarkia Korso KEHÄ III Koivukylä Hakunilan keskus Myyrmäki Jumbo Pakkala Tammisto Malmi Tikkurila Porttipuisto Hakunilan kauppakeskus Lanterna Itäkeskus Helsingin keskus
Kilpailu nyt missä asioidaan? Tikkurila Jumbo Hakunilan ostoskeskus Kontula Jakomäki Hgin keskusta Itäkeskus
PALVELUTARJONNAN TYÖNJAKO?
Itä-Vantaan palvelukeskittymä Hakunilan kauppa- ja palvelukeskus Porttipuisto Erikoiskaupan seudullinen keskus Kauppakeskus seudullinen Palvelukeskus paikallinen Itä-Vantaan palvelukeskittymä tulee olemaan yksi pääkaupungin merkittävimmistä
Porttipuisto + kauppakeskus Alue Toiminto Nyt Potentiaali Yhteensä Porttipuisto IKEA 20 000 15 000 35 000 Vepsäläinen 3 000 0 3 000 Kodin Ykkönen 4 700 0 4 700 Sotka 2 500 0 2 500 Asko 2 500 0 2 500 MustaPörssi 1 000 0 1 000 Muut 3 000 0 3 000 Uudet 0 20 000 20 000 36 700 35 000 71 700 Kauppakeskus Prisma 10 000 0 10 000 Euromarket 10 000 0 10 000 Eikoiskauppa 30 000 0 30 000 50 000 0 50 000 Yhteensä 86 700 35 000 121 700 Alueen kaupallisen tarjonnan mittakaava tulee olemaan samaa suuruusluokkaa nykyisen Helsingin Itäkeskuksen ja Jumbo-Pakkalan sekä tulevan Petas-Kivistökeskittymän kanssa.
Porttipuiston saavutettavuus? Kodin ykkönen IKEA Vepsäläinen Kaasuvalo
Merkittävimmät Hakunilan kilpailijat tulevaisuudessa Kauppakeskuksen erikoisliikkeet Prisma Euromarket Kauppakeskuksen kahvilat ja ravintolat Kuvat: www.isoomena.fi
Toimintojen muutos nykyinen toiminta siirtyy uuteen kauppakeskukseen uusi toimija kauppakeskukseen, vanha lopettaa (toimintaedellytykset katoavat) Uutta tarjontaa uuteen kauppakeskukseen, vanha säilyy mutta joutuu sopeutumaan
Rakennestrategia Luonteva yhteys Uusi kauppakeskus Hakunilakeskus Mitä tarkoittaa luontevuus? katkeamaton tarjonta/toimintovirta ei kuolettavia jaksoja hyväksyttävät korkeuserot jatkuva näkyvyys määränpäähän siisti, huoliteltu ympäristö koko matkan riittävä valaistus, joka korostuu muusta ympäristöstä turvallisuuden tuntu uskottavuus, että ääripäät kuuluvan samaan systeemiin
Hyppykivet As As As As As Kauppakeskus Porttipuisto Lähipalvelut As Hakunila- As talo As As Kirkko As As As As As As As
Kevyen liikenteen yhteystarve Porttipuisto Kauppakeskus Lähipalv Urh. puisto Hakunilatalo
välittävä linkki Toimintaa?? Asuntoja?
Käyttötarkoitus?
Hakunilan ostoskeskuksen mittakaava Nyt Kauppa Julkiset palvelut Uusi Kauppa Julkiset palvelut Hakunilatalo Hakunilan keskus: nimi?
Hakunilan Ostoskeskuksen kriisiohjelma Tiivis klusteri Asuminen Kulttuuripalvelut Vapaa-ajan palvelut Sosiaali- ja terveyspalvelut Lapsi-, nuoriso- ja perhetyö kaupalliset palvelut yritystoiminta
Klusteri Sosiaali-ja terveys Kulttuuri Asuminen Vapaa-aika Kauppa Palvelut Kauppakeskus päivittäistavara erikoistavara ravintolat
Profiili Julkiset ja kolmannen sektorin palvelut terveyspalvelut terveysasema sosiaalipalvelut KELA kulttuuripalvelut kirjasto monikulttuuriset toiminnot työvoimapalvelut nuoriso, vapaa-aika - ja viihdetoiminta vanhustyö Vähittäiskauppa päivittäistavara lähikaupan palvelut Kaupalliset palvelut
Kaupallinen mittakaava 50.000 m2 4500 m2 Kauppakeskus Ostoskeskus
Toimialarakenne ja alustavat pinta-alat Liiketila Hakunila-talo Tstotilaa h-m2 h-m2 h-m2 Toiminto KYLLÄ EI TOIMIALA x 1 Tavaratalot x 2 Vaatteet ja asusteet x 3 Jalkineet ja nahakatuotteet x 4 Korut ja lahjatavarat 150 3 yksikköä x 5 Kampaamo- ja kauneudenhoto x 6 Kodintekniikka, valokuvaus ja optiikka x 7 Huonekalu, sisustus ja käsityö x 8 Kirja-, papaeri, askartelu 2000 1 supermarket x 9 Elintarvikkeet 450 2 olutpubia, 2 pizza/pikaruoka, kahvila x 10 Kahvilat, ravintolat ja pikatuokapaikat 100 R-kioski x 11 Makeiset, kioskit, kukat x 12 Urheilu ja ulkoilu x 13 Vapaa-aika, huvit ja lelut x 14 Muut erikoisliikkeet x 15 Matkatoimistot 100 Hannaslääkärit, eläilääkäri x 16 Lääkäripalvelut, yksityiset 50 Fysioterapia x 17 Kuntoutus- ja hoitopalvelut x 18 Hotelli- ja muut majoituspalvelut x 19 Urheilu- ja liikuntapalvelut, yksit 300 Otto, posti x 20 Pankit ja vakuutuspalvelut, posti 100 Kiinteistövälitys, isännöinti x 21 Lakiasiain-, kiinteistö- ja muut asiantuntijapalvelut 500 Autokoulu, tanssikoulu 22 Opistot ja koulut, yksit. x 23 Muut yksityiset palvelut x 24 Yritystoiminta, toimistot 1300 Terveyskeskus x 25 Sairaanhoitopalvelut, julkiset 550 Musiikki, kuvataaide x 26 Opistot ja koulut, julkinen 1700 Kela, sosiaalitoimisto, vanhustyö x 27 Sosiaali- ja terveysvirastopalvelut; Kela 2400 Liikunta/monitoimisali, auditorio, kokoustilat x 28 Urheilu- ja liikuntatilat, (julkiset), kokoustilapalvelut 2000 Kirjasto, lastenteatteri x 29 Kirjasto-, teatteri- ja muut kulttuuripalvelut 100 Yhteispalvelupiste x 30 Muut julkiset palvelut, työvoima-, syrjäytyneet jne 3600 5050 3150
Yksityinen ja julkinen tilankäyttö Pinta-alan jako h-m2 % Yksityiset 3750 31.8 Julkiset 8050 68.2 Yhteensä 11800 100.0 Yksityiset 32 % Julkiset 68 %
Kiinteistöt Sampo Liikekiinteistöt Oy >? Keskus-Sato Oy rakentamaton tontti Keskus-Sato Oy rakentamaton tontti Hakunilan keskus Oy Kiint. Oy Hakucenter
Ostoskeskus 3 kiinteistöä Rakennuskanta 70- ja 80-luvulta Osa peruskorjattu Yleisilme sekava, osin rähjäinen Kirjava rykelmä Kunto pääosin kehnohko
Asuntoja Perusidea? Tornitalot Hakunila-talo Supermarket Julkiset palvelut
Kaupallinen ankkuri Riittävän suuruusluokan supermarket katutaso Julkisivut Hakunilantien suuntaan käyntiyhteydet siten, että muut palvelut voivat hyödyntää asiakasvirtaa - ja päinvastoin ostoskärryliikenne pysäköintiin (keskuksen yhteiset hissit) riittävä pysäköinti, myös nopeaa pysäköintiä maatasossa Rationaalinen huolto Hakunilan markkinajohtaja supermarket-luokassa Selvä rooliero hypermarkettien kanssa = hyvä ja nopea paikallinen
Suuret kysymykset Voidaanko Hakunila-talo toteuttaa nykyisen Ostoskeskuksen tonteille voimakkaalla saneeraamisella ja uudistamisella? Saadaanko investoinnin edellyttämät talouden voimavarat koottua kaavoittamalla ympäröiviä rakentamattomia maa-alueita asuntotuotantoon? Onko maankäyttömaksu ja maanmyyntitulo käytettävissä? korvamerkitty raha? Vantaan kaupungin investointikyky yksinomaan vuotuisen budjetin kautta?
Kysymyksiä pääosakkaiden strategia pienosakkaiden kiinnostus ja investointikyky kuntokartoitus Omistajien nykyinen strategia ajatellen vuotta 2009? Kulttuurikeskus Hakunila-talo koulun lakkauttaminen - kirjaston sijoittaminen keskukseen (kulttuuriklusteri) Asuntotuotannon kaavalliset ja taloudelliset mahdollisuudet? Korvamerkintäpolitiikka maanmyyntitulojen ja maankäyttömaksujen kohdistaminen Hakunila-keskuksen kehittämiseen? Operaattorit ja toimijat Vantaan Teollisuuskiinteistö Oy yksityiset toimijatahot Omistuksen uudelleenjärjestelyt
Vaihtoehtoisia strategioita Hakunilan lähipalvelukeskus (tämän projektin oletusarvona) Hakunilatalo-vetoinen julkisten ja kaupallisten palvelujen keskus keskusta-asuminen Remontoitu ostoskeskus PT-kaupalle rakennetaan uudet tilat esim. postitalon paikalle Osa liiketiloista kuolee tai vaihtaa omistajaa pääosin nykyiset julkiset palvelut jäävät Cashcow kaavoitetaan pääosin asunnoiksi ajetaan loppuun ja myydään kiinteistöt asuntorakennuttajille
Lähipalvelukeskuksen laajuus- ja autopaikkalaskelma Alustava tilaohjelma Liiketilaa 4400 hm2 / 5100 b-m2 Hakunilatalo 4150 hm2 / 4550 b-m2 Nuorisotila 900 hm2 / 1000 b-m2 19.600 h-m2 Terveyskeskus ja KELA 3150 hm2 / 3400 b-m2 21.000 b-m2 Asuntoja 6500 hm2 / 7150 b-m2 Autopaikkatarve Liiketilat 1/50 102 Asunnot 2/3 asuntoa 60 222 autopaikkaa Muut 1/150 60 Suunnitelman mukaiset autopaikat PT-kaupan edustalle 32 autopaikkaa Kellariin taso 37.00 153 autopaikkaa Kokonaispotentiaali 275 ap Kellariin taso 33.50 90 autopaikkaa Ehdotetaan tehtäväksi PT-kaupan edustalle noin 32 kpl Yhtenäinen pysäköintikellari yhteen tasoon noin 153 kpl 185 omaa + Loput 37 autopaikkaa velvoitepaikkoina naapurikiinteistöille 37 velvoitepaikkaa
Kiinteistön muodostuksen periaatteet Tavoitteena (2-4) erillistä kiinteistöä Asuinkiinteistö (Sato) Hakunilatalon kiinteistö (Julkiset tilat) Nykyinen Hakunilan Keskus Oy (Kaupallista ja palvelutilaa) Nykyinen Hakucenter Oy (Pääosin kaupallista tilaa sekä KELA) Pysäköinti, tori ja yhteiset alueet käytetään tarvittaessa hallinnanjakosopimusta muodostetaan tarvittavat rasitesopimukset kiinteistöjen välille Autopaikat osoitetaan kullekin kiinteistölle, mutta niitä ei dedikoida vaan pyritään toimivaan vuorottaispysäköintiin pysäköintilaitos voidaan haluttaessa yhtiöittää Ostoskeskus toimii yhtenä kokonaisuutena Sisäiset tonttirajat voivat aiheuttaa suunnittelulle ylimääräisiä reunaehtoja sekä merkittäviä lisäkustannuksia toteutukselle, ellei hoideta kaavamerkinnöillä Kaavamerkinnöillä on syytä poistaa kiinteistöjen väliset palomuurivaatimukset
Julkisten tilojen rahoitus omapääomaehtoisesti - suositeltava vaihtoehto - Oman pääoman mahdollisia lähteitä kaavoitukseen liittyen (40-100%) Vaihtokaupoilla / kaupoilla Cityconin kanssa Kaavoittamalla asuntorakennusoikeutta Satolle Täydennysrakentaminen Taloyhtiöiden omistamille pysäköintitonteille kaavoittamalla ei käytännössä ole mahdollista saada kaavoituskorvauksia (nykyisillä Hakunilan rakennusoikeuksien hinnoilla) Kaupungin omistamia tontteja Ostoskeskuksen läheisyydessä kaavoittamalla asuntotonteiksi ja myymällä asuntorakennuttajille voidaan saada investointipääomaa noin 300 /kem2 kulut (rakennusoikeuden hinta noussee kuitenkin tästä, mikäli kehittämisessä onnistutaan) Porttipuisto-Varikko-Ostari akseli Varikkoalueen rakennusoikeuksien myynnistä saatavat kassavirrat olisi perusteltua ohjata osaltaan Hakunilan Ostoskeskuksen investointeihin, jotta Porttipuisto-Varikko-Ostari-akselin tasapainoinen kehitys varmistetaan Poliittisilla päätöksillä voidaan uuden kauppakeskuksen mukanaan tuomat rahavirrat ja aktiviteetit ohjata laajemmalle Vieras pääoma (0-60%) Kaupunki lainaa investointeihin tarvittavan lisärahan markkinoilta Vieraan pääoman osuus rahoitusrakenteessa riippuu poliittisista päätöksistä, kaupungin kassatilanteesta jne..
Julkisten tilojen rahoitus ulkopuolisella pääomalla Julkisten tilojen yksityisrahoitusmalli Kaupunki järjestää yhteistoiminnassa muiden omistajien kanssa suunnittelun, rahoituksen ja rakentamisen sisältävän kilpailutuksen ja sitoutuu vuokraamaan tilat pitkäaikaisella sopimuksella Johtaa käytännössä jälkirahoitusmalliin, jossa kiinteistö on mahdollista lunastaa myöhemmin kaupungin taseeseen jäännösarvolla (esim. 5, 10 tai 15 vuoden käytön jälkeen) Sale & leaseback Hakunilatalon tilat myydään jollekin kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavalle yhteisölle Kaupunki sitoutuu julkisten tilojen käyttäjäksi pitkällä vuokrasopimuksella Tilojen suunnittelussa käytön joustavuus on asetettava lähtökohdaksi sen vuoksi, että se osaltaan pienentää omistajan vuokralaisriskejä ja näin ollen vaikuttaa alentavasti vuokratasoon Osaltaan julkiset tilat ovat luonteeltaan kuitenkin erikoistiloja, mikä vähentää tämän vaihtoehdon soveltuvuutta tässä yhteydessä
Kaupungin omistamat tontit, joille mahdollista kaavoittaa myytävää asuntorakennusoikeutta Kannuskujan toimistotontti (kortteli 94048) 3.600 kem2 Kaviokujan Y-tontti(kortteli 94035) 3.000 kem2 Raudikkokujan Y-tontti (kortteli 94036) 3.000 kem2 Kimonkujan koulu ja kirjasto (kortteli 94021) 4.000 kem2 Yhteensä noin 13.600kem2 * 300 /kem2 4.000.000 myyntitulot / brutto 2.000.000 netto (arvioidut kulut 150 /kem2)
Toteutuksen vaiheistus 3 3 Hakunilatalo Asunnot 2 V 1 Hakunilan Keskus Oy Hakucenter Oy
Nykyiset omistajat (merkitty nuolilla) ja käyttäjät - kellari - Hakunilan keskus Oy Osakkeenomistajien hallintaan kuuluvat tilat: Citycon 384 m2 Vantaa 347 m2 Varma 123 m2 Grönholm 36 m2 Vauhti 6 m2 Osakkeet: Vantaa 580 m2 Autotalliosakkeet: Jaakko Sihvo Hakunilan Huolto Vantaan kaupunki 2kpl Olavi Silventoinen Sirkka Nenonen Parkettityö Vainionpää Citycon Jyrki Vilo Sirpa Nurminen Markku Raiski Matti Vinkanharju Fiskars Oy Hakunilan Apteekki Heikki ja Tuula Nurmi Ari Mäkinen Jari Ekroos Kari Piiroinen Hakucenter Oy Osakkeet: Hautaset Vantaa Ahlfors&Porr Paloheimo Kapiteeli 573 m2 119 m2 38 m2 41 m2 239 m2 Osakkeenomistajien hallintaan kuuluvat tilat: Citycon 128 m2 KELA 78 m2 Vantaa 134 m2
Nykyiset omistajat (merkitty nuolilla) ja käyttäjät - 1. kerros - Vantaa Varma Middle East Peklea KELA Citycon Rautakirja Salon Jenifer Green Fashion Res-Lar Oy Toivo Käkönen Erdogan Spahiu Pentti Riihimäki Citycon Vanhat Kaverit EMP-Invest Oy
Nykyiset omistajat (merkitty nuolilla) ja käyttäjät - 2. kerros - HOK-Elanto Vauhti Per Grönholm Ahkfors & Porr Middle East Marja-Leena Tietäväinen Vantaan kaupunki
Tarvitaan päätöksentekokykyinen omistusrakenne - kiinteistöjen omistuksen mahdollinen konsolidointi - Hakunilan keskus Oy Vantaan kaupunki 40% Citycon Oyj 30% Varma 12% HOK Elanto 7% Ravintola Vanhat Kaverit 4% Ravintola Middle East 2% Peklea Oy 1% Autokoulu Vauhti 1% Muut (17 kpl) 3% Hakucenter Oy Vantaan kaupunki 29% Citycon Oyj 19% KELA 14% Hautaset 16% Res-Lar Oy 6% Rautakirja 5% Kapiteeli 4% Käkönen 3% Erdogan 2% Muut (5kpl) 2% Vantaan kaupunki / VTK Kiinteistöt Citycon Sato Pienomistajat mukana tilanteen mukaan EMP-Invest Oy 100% Sato Oy 100%
Mahdollinen konsolidoinnin lopputulos Asuinkiinteistö Sato Hakunilatalo Kaupunki Hakunilan keskus Oy Kaupunki Citycon KOy Hakucenter Citycon + pienomistajat
Yksittäisten osakkaiden vaihtoehdot ja investoinnit uuteen lähipalvelukeskukseen MYY OSAKKEET Irtautuminen yhtiöstä osakekaupalla Vantaan tai Cityconin kanssa Uuden Hakunilan Lähipalvelukeskuksen Investointien (luokkaa 20 MEUR ilman asuntoja) toteutumisen todennäköisyys alenee INVESTOI 800-1.800 /m2 Uudishinnat 1200-2500 /m2 Korjausasteet 40-80 % Momentum kehittämiselle on NYT ÄLÄ TEE MITÄÄN Ostarin liiketilojen arvo alenee Myöhemmin irtautuminen voi olla vaikeaa
Jatkossa tarvitaan yhteinen toimija vetämään Ostarin kehittämistä Ehdotetaan perustettavaksi Kehittämisen johtoryhmä, joka ohjaa toimintaa ja nimittää kehittämisestä vastaavan, ammattitaitoisen kiinteistökehittäjän (esim. konsultin) Kehittäjä toimii johtoryhmän antamilla valtuuksilla Kehittämiskustannukset voidaan jakaa esim. tyyliin kaupunki 30-40% ja yksityiset 60-70% Voidaan tarvittaessa myös perustaa Hakunilan Kehitys Oy, johon osakkaiksi tulevat suurimmat, kehittämishakuiset omistajatahot (kehitysyhtiön toimitusjohtajana toimisi kiinteistökehittämisen ammattilainen esim. konsultti/oto.)
Työryhmä: Projektisuunnittelu: Arkkitehtisuunnittelu: Kaupallinen konsepti: Rakennuttajatoimisto Saraco D& M Oy Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy Entrecon Oy