Metsätilan myynti Kiinteistökaupan asiakirjat ja verotus Ari Salomaa, lakiasiainpäällikkö, VT Salon Osuuspankki
Puolet metsätilan omistajanvaihdoksista on kauppoja Metsätilojen omistajanvaihdoksista: Vastikkeettomia 50 % Sukulaiskauppoja 35 % Vapaita kauppoja 15 % Vapaita metsätilakauppoja tehdään vuosittain 2500 3000 kappaletta Kauppoihin tarvitaan usein pankkirahoitusta
Kiinteistökaupan asiakirjat Lainhuutotodistus: omistusoikeuden selvittäminen kuolinpesät Rasitustodistus: kiinteistöön kohdistuvat pantit (kiinnitykset/velat, joista kiinteistö vastaa) ja erityiset oikeudet (hallintaoikeus, syytinki, vuokraoikeus) Kiinteistörekisteriote: kiinteistöön kohdistuvat rasitteet ja oikeudet (tie, sähkölinja) Kartta: erityisesti määräalan kaupoissa Arviokirjat
Metsän käypä arvo (1) Nykyisten verohallituksen arvostamisohjeiden mukaan metsä arvostetaan 1) ensisijaisesti metsäkeskuksen, mhy:n tai muun vastaavan asiantuntijatahon laatiman tila-arvion mukaisesti 2) toissijaisesti ajantasaisen metsäsuunnitelman yhteenvetotietojen perusteella summa-arvomenetelmää soveltaen paljaan maan ja taimikoiden (T1 ja T2) hehtaariarvot Tapion taulukoista kaikkien metsätyyppien ja puulajiyhdistelmien keskiarvona puuston hakkuuarvo ajantasaisilla kantohinnoilla, ei erikseen kasvatusmetsille odotusarvojen lisäyksiä kokonaisarvon korjaus eli tukkualennus 30 %
Metsän käypä arvo (2) 3) jos tila-arviota tai metsäsuunnitelmaa ei ole käytettävissä, tai jos kyse on pienestä metsäalueesta (Etelä-Suomi alle 15 ha), sovelletaan kaavamaisia metsämaan hehtaarihintoja kerrottuna metsämaan pintaalalla Valtakunnallisessa Verohallinnon arvostamisohjeessa esitetään maakuntakohtaiset (muutamat kuntapoikkeukset maakuntien rajoilla) hehtaarihinnat perustuen Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston puhtaiden metsämaakauppojen kauppahintakeskiarvoon Varsinais-Suomi 4.700 euroa/hehtaari
Metsätilan käypä arvo Tila-arvio metsätilan käyvästä arvosta on syytä hankkia aina ennen omistajanvaihdoksen eri vaihtoehtojen verovaikutusten arviointia Tila-arvioita tekevät esimerkiksi metsänhoitoyhdistykset, metsäkeskukset ja metsäyhtiöt Lisäksi tulee selvittää, mikä on metsän arvo Verohallituksen perintö- ja lahjaverotuksen arvostusohjeen mukaan Metsäammattilaisen asianmukaisesti laatimaa tila-arviota käytetään ensisijaisesti metsätilan arvostuksessa verotuksessa Mikäli tila-arviota ei ole käytettävissä, verovirasto määrittelee tilan arvon taulukon ohjeen mukaan (Varsinais-Suomi: 4700 /ha) Mikäli arvostusohjeen mukaisesta kaavamaisesta arvosta halutaan poiketa, on tila-arvio ehdoton
Metsäkiinteistön luovutuksen veroseuraamukset Metsäkiinteistön vastikkeellinen luovutus luovutusvoiton laskeminen varainsiirtovero luovutusvoiton verotus sukupolvenvaihdosluovutukset Lahjavero metsäkiinteistön vastikkeettomasta luovutuksesta 7
Kiinteistön myynnin verotus Metsätilan tai sen osan luovutusta koskevat tuloverolain (TVL) säännökset Kiinteistön myynnistä saatu luovutusvoitto on pääomatuloa (TVL 32 ) Luovutusvoitto katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona kauppa tai vaihto on tehty tai muu luovutus on tapahtunut (TVL 110.2 ) pääomatulojen verokanta 30 %, 50.000 euron ylittävältä osalta 32 % 8
Luovutusvoiton laskeminen Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä saadusta luovutushinnasta joko omaisuuden todellinen hankintameno (ostohinta + varainsiirtovero + lainhuutokulut +mahd. määräalan lohkomiskulut) ja myyntikulut tai ns. hankintameno-olettama (kun luovuttajana on yksityishenkilö tai kotimainen kuolinpesä) 9
Todellinen hankintahinta Luovutusvoittoa laskettaessa hankintahintana pidetään omaisuuden poistamatonta hankintamenoa (tehty metsävähennys pienensi hankintamenoa 31.12.2008 mennessä tehtyjen kauppojen osalta) Jos omaisuus on saatu perintönä, hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa Jos omaisuus on saatu lahjana ja lahjansaaja luovuttaa saamansa lahjan yli 1 vuoden omistusajan jälkeen, hankintamenona käytetään lahjaverotusarvoa Jos omaisuus on saatu lahjana ja lahjansaaja luovuttaa sen ennen kuin 1 vuosi on kulunut lahjoituksesta, hankintamenona käytetään hankintamenoa, jolla lahjanantaja on kiinteistön saanut 10
Jos luovutetulta alueelta saadusta puun myyntitulosta on tehty metsävähennyksiä, ne vähennetään 31.12.2008 mennessä tehtyjen luovutusten osalta metsäkiinteistön hankintamenosta luovutusvoittoa laskettaessa 1.1.2009 tai sen jälkeen tehtyjen metsätilan kauppojen osalta luovutusvoittoon lisätään tehdyn metsävähennyksen määrä, kuitenkin enintään 60 % luovutettavan metsän hankintamenosta Laskettaessa luovutusvoitto todellisen hankintahinnan perusteella voidaan saadusta luovutushinnasta vähentää myös voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten myynnistä aiheutuneet välittäjän palkkiot omaisuuden arvon selvittämisestä aiheutuneet kustannukset myynti-ilmoituksista ja omaisuuden esittelystä aiheutuneet menot 11
Hankintameno-olettama alle 10 vuotta omistettu omaisuus hankintameno-olettama 20 % luovutushinnasta vähintään 10 vuotta omistettu omaisuus hankintameno-olettama 40 % luovutushinnasta myytäessä esim. valtiolle, kunnalle, kuntayhtymälle hankintameno-olettama 80 % luovutushinnasta Omaisuuden luovutuksesta saadusta hinnasta vähennetään, joko todellinen hankintahinta ja myynnistä aiheutuneet kulut tai hankintameno-olettama 12 sen mukaan, kumpi johtaa myyjän kannalta edullisempaan lopputulokseen
Metsätalouden harjoittamiseen liittyvät verovapaat luovutusvoitot Sukulaisluovutukset maa- tai metsätalouden kiinteän omaisuuden osalta sekä yhtiöosuuksien osalta (TVL 48.1 3 k.) Kiinteän omaisuuden luovutus valtiolle tai valtion liikelaitokselle luonnonsuojelulaissa tarkoitetuksi luonnonsuojelualueeksi (TVL 48.1 4 k.) ja myös vaihto (TVL 48.4 ) Verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1000 euroa (TVL 48.6 )
Varainsiirtovero Kiinteistön kaupassa on ostajan maksettava varainsiirtovero, joka on 4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta 14
Sukupolvenvaihdoksen vaihtoehdot
Sukupolvenvaihdoksessa pohdittavia asioita Halutaanko metsätila siirtää yhdelle vai useammalle perilliselle? Jos metsätila siirretään useammalle, jaetaanko tila vai muodostetaanko yhteisomistus? Tehdäänkö yhteisomistuksessa yhteishallintasopimus? Olisiko yhteismetsä sopiva ratkaisu? Jos metsätila siirretään yhdelle, hyvitetäänkö kanssaperillisiä? Ylitetäänkö sukupolvi? Pidätetäänkö hallintaoikeus? Jos pidätetään, niin vain itselle vai myös puolisolle, elinajaksi vai määräajaksi? Tehdäänkö siirto kauppana, lahjana vai testamenttina? Halutaanko sulkea avio-oikeus pois? Halutaanko tehdä hakkuita ja hoitotoimia ennen metsätilan luovutusta? Kannattaisiko tila myydä ulkopuoliselle ja jakaa rahat?
Metsätila kannattaa siirtää metsätaloudesta kiinnostuneelle Ensisijaisesti metsä kannattaa siirtää yhdelle omistajalle; yksinomistus on tehokkain ja riidattomin omistustapa Metsän yhteisomistus tuo usein mukanaan päätöksenteko-ongelmia Perillisistä tulisi valita metsänomistuksen jatkajaksi se, joka on parhaiten perehtynyt metsätalouteen ja siitä innostunein Metsätilan pirstomista tulee välttää, sillä metsätalouden harjoittaminen mielekkäämpää ja kustannustehokkaampaa suuremmilla pinta-aloilla Yhtymä on kuolinpesää parempi vaihtoehto: yhtymälle kannattaa laatia kirjallinen yhteishallintosopimus Suurempien tilojen osalta yhteismetsä on hyvä yhteisomistusmuoto Mikäli omista perillisistä ei löydy kiinnostusta metsätalouteen, MYY ROHKEASTI TILA!!!
Usein esille nousevia tavoitteita ja ratkaisuehdotuksia Perillisiä on kohdeltava tasapuolisesti (onko?) Hyvitetään lahjoituksella muita (raha, muu omaisuus) Tehdään sukupolvenvaihdos kaupalla; mikäli kauppa on alihintainen, siirretään kauppahintaa muille Perustetaan yhtymä (yhteishallintasopimus) tai yhteismetsä Jaetaan tila Tilan on pysyttävä suvussa ja sitä ei saa jakaa Täydellinen varmistus on mahdotonta Lahja yhdelle perilliselle (avio-oikeuden poissuljenta) Kauppa yhdelle (jolta edellytetään avioehdon tekoa [purettavissa]) Suvun sisäinen yhteismetsä Luovutettavasta tilasta tarvitaan rahaa omiin ja puolison tarpeisiin Tehdään luovutus kaupalla Pidätetään hallintaoikeus Tehdään hakkuita ennen luovutusta Verot halutaan minimoida Kauppa, hallintaoikeuden pidätys ja sukupolven ylitys
Sukulaiskauppa Kauppa voidaan toteuttaa vähintään ¾-osahintaan tai alle ¾-osahinnan (lahjaluonteinen kauppa) Mikäli kauppa tehdään vähintään ¾-osahintaan, ostajalle tulee ainoastaan varainsiirtoveron (4 % kauppahinnasta) maksuvelvollisuus Mikäli kauppa tehdään alle ¾-osahinnan, ostajalle tulee varainsiirtoveron lisäksi mahdollisesti lahjaveron maksuvelvollisuus Lahjan arvo muodostuu metsätilan käyvän arvon ja kauppahinnan erotuksesta Esimerkki: jos metsätilan käypä arvo on 100 000 euroa ja kauppahinta on 60 000 euroa, muodostuu ostajalle 40 000 euron suuruinen lahja, josta tulee maksaa lahjavero
Verovapaan sukulaiskaupan edellytykset Metsätilan kauppahinta voi olla verovapaata myyjälle, mikäli seuraavat edellytykset täyttyvät: Luovutetaan maa- tai metsätalouteen kuuluvaa kiinteää omaisuutta Saajana on yksin tai yhdessä puolison kanssa lapsi tai tämän jälkeläinen, sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli Omaisuus on ollut yli 10 vuotta luovuttajalla (vastikkeeton saanto ei katkaise omistusta) Luovutusrajoitus: luovutuksensaaja ei saa luovuttaa samaa omaisuutta eteenpäin seuraavan viiden vuoden kuluessa Kuolinpesän purkaminen siten, että joku tai jotkut kuolinpesän osakkaista ostavat luopuvien osakkaiden omistusosuuden/osuudet Perinnönjako yhtymä yhtymäosuuksien kauppa (voi täyttää verovapaan sukulaisluovutuksen edellytykset)
Milloin sukulaiskauppa on verotuksellisesti edullinen? Mikäli kauppa täyttää verovapaan sukulaisluovutuksen edellytykset, luopuja saa kauppahinnan verottomana Mikäli metsätilalla on hyvät hakkuumahdollisuudet (esimerkiksi uudistuskypsiä metsiä on tilalla runsaasti), ostaja voi hyödyntää metsävähennyksen Metsävähennys laskee puun myyntitulosta maksettavaa veroa Metsävähennyspohja on 60 % tilan hankintamenosta Metsävähennyksen suuruus on enintään 60 % verovuoden metsätalouden pääomatulon määrästä Pienin mahdollinen yhden vuoden metsävähennys on 1500 euroa, mikä edellyttää vähintään 2500 euron suuruista verotettavaa pääomatuloa
Maa- tai metsätilan kauppa voidaan nykyään tehdä TVL 48 :n 1 mom 3 kohdan edellytysten täyttyessä perinnönjaon yhteydessä verovapaasti. Enää ei vaadita toiminnan harjoittamista verotusyhtymänä ennen kauppaa. Korkein hallinto-oikeus muutti tulkintaansa luovutusvoittoveron verovapauden edellytyksistä 29.4.2010 antamassaan ratkaisussa KHO:2010:24: A oli ollut isänsä kuolemasta 15.9.1972 lähtien isän kuolinpesän osakkaana. Kuolinpesään kuuluvalla metsätilalla oli harjoitettu metsätaloutta kuolinpesän lukuun 7.9.2006 saakka, jolloin suoritettiin perinnönjako. Samana päivänä A myi saamansa metsätilan puoliosuuden veljelleen. Korkein hallinto-oikeus katsoi asettuen eri kannalle kuin korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä 20.8.1999 taltio 2081, että kun A oli kuolinpesän osakkaana harjoittanut metsätaloutta tuloverolain 48 :n 1 momentin 3 kohdan edellyttämällä tavalla, ei metsätilan osuuden luovutuksesta saatu voitto ollut hänen veronalaista tuloaan. Verovuosi 2006. TVL 48 1 mom 3 kohta Vanhoilta verovuosilta voi hakea muutosta 5 vuoden kuluessa verotuksen toimittamisesta. Vuonna 2004 tehdyn kaupan osalta muutosta on haettava vuoden 2010 loppuun mennessä 22
Metsävähennyksen merkitys Metsätilan hankintameno on 100 000 euroa Metsänomistaja saa 60 000 euron metsävähennyksen Tilalla on verotettavaa puunmyyntituloa verovuonna 20 000 euroa Metsävähennysoikeus on 12 000 euroa (60 % pääomatulosta) Metsätalouden verotettava pääomatulo on 8 000 euroa Tästä veron osuus (30 %) on 2 400 euroa Puunmyyntitulosta maksettavan veron osuus putoaa metsävähennyksen käytön seurauksena 30 %:sta 12 prosenttiin
Metsäkiinteistön lahjoittaminen Ellei luovuttajalla rahan tarvetta, lahja on kaupan lisäksi toinen keskeinen tapa siirtää metsätilan omistusoikeus Vastikkeeton luovutus Ei kauppahinnan maksua Ei varainsiirtoveroa Lahjavero, jota voidaan kuitenkin eri keinoin minimoida Lahjavero määräytyy lahjaverotaulukon mukaisesti Lahja arvostetaan käypään arvoon (tila-arvio ensisijainen, Verohallituksen perintö- ja lahjaverotuksen arvostusohje toissijainen) Lahjasta annetaan lahjaveroilmoitus verottajalle (lahjaan liitetään samalta lahjoittajalta kolmen vuoden kuluessa saadut muut lahjat) Ennakkoratkaisu lahjaverotuksesta; verottaja antaa kirjallisesta hakemuksesta, hinta 300 euroa
Lahjaveroa voidaan pienentää hallintaoikeudella Hallintaoikeudella tarkoitetaan oikeutta metsän tuottoon (puunmyyntioikeus) Hallintaoikeus voidaan pidättää joko määräajaksi tai elinajaksi Määräajaksi pidätettävää hallintaoikeutta suositellaan Metsätilan omistaja voi siirtää tilan hallintaoikeuden ja omistusoikeuden eri henkilöille Eräs mahdollisuus on hajauttaa hallintaoikeus lapselle ja omistusoikeus lapsenlapselle Hallintaoikeuden päättyessä sen siirtymisestä ei veroteta saajaa (=omistaja)
Hallintaoikeus rajoittaa metsävähennyksen käyttömahdollisuutta Vähennysoikeus muodostuu verovuoden lopussa omistettujen metsien yhteenlasketun hankintamenon perusteella Kun metsään pidätetään kiinteistön luovutuksen yhteydessä hallintaoikeus, hallintaoikeuden omistaja jatkaa metsätaloudesta verovelvollisena, mutta ei voi hyödyntää metsävähennystä hallintaoikeuden kohteena olevasta metsästä saatujen tulojen perusteella, koska ei ole enään tämän metsän omistaja Metsän varsinainen uusi omistaja ei puolestaan voi saada hallintaoikeuden rasittamalta kiinteistöltään lainkaan metsävähennyksen käytön mahdollistavaa metsätalouden pääomatuloa. Metsävähennysoikeus jää uinumaan, ellei ole mahdollisuutta saada tuloa muilta metsävähennyskiinteistöiltä
Ei metsävähennyspohjaa vastikkeettomista saannoista Vastikkeeton saanto ei tuota oikeutta tehdä metsävähennystä. Lahjatai perintöverotusarvo ei voi olla metsävähennyksen perusteena, ei myöskään maksettu lahja- tai perintövero. (vrt. jos lahjoitettavaan tilaan kohdistuu metsävähennys, se siirtyy jatjajalle) Jakamattoman kuolinpesän sisäiset osuuksien kaupat ovat irtaimen kauppaa, josta ei muodostu kuolinpesälle perustetta tehdä metsävähennystä
Lahjaveroa voidaan minimoida myös pilkkomalla lahjaa Lahjaveroasteikko on progressiivinen Lahjaveron määrää voidaan alentaa pilkkomalla lahjoitus useammaksi lahjaksi Samalle lahjansaajalle yli kolmen vuoden välein (saman lahjanantajan samalle lahjansaajalle antamat lahjat lasketaan juoksevasti yhteen kolmivuotiskausittain) Usealle lahjansaajalle (lahjanantajina esimerkiksi isoisä ja isoäiti ja lahjansaajina poika, pojan vaimo ja näiden kolme lasta)
Milloin lahjaa kannattaa harkita? Tilan hakkuumahdollisuudet vähäiset Vähäisistä hakkuumahdollisuuksista johtuen tilan arvo alhainen ja myös lahjaveron määrä kohtuullinen (hallintaoikeuden pidätys) Luopujalla ei ole tarvetta tilan myyntitulolle Jatkajan varoja ei haluta sitoa metsätilan ostoon Luopuja haluaa vastaanottajan aviopuolison avio-oikeuden poissulkemista
Lahjaveron määräytyminen Metsätilan lahjoituksesta on maksettava lahjavero veroviraston määrittämän kiinteistön käyvän arvon perusteella Vero määrätään veroasteikon perusteella lähimmät sukulaiset kuuluvat l veroluokkaan I veroluokan asteikon mukainen vero I veroluokkaan kuuluvat puoliso, verotuksellinen avopuoliso, suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa oleva perillinen, aviopuolison suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen sekä kihlakumppani tietyin edellytyksin Muut sukulaiset ja vieraat kuuluvat II veroluokkaan II veroluokan asteikon mukainen vero 30
Lahjaveroasteikko I veroluokassa 1.1.2012 lukien Verotettavan osuuden arvo euroina Veron vakioerä osuuden alarajan kohdalla euroina Veroprosentti ylimenevästä osasta 4.000 17.000 100 7 17.000 50.000 1.010 10 50.000 200.000 4.310 13 200.000-23.810 16
Perintöveroasteikko I veroluokassa 1.1.2012 lukien Verotettavan osuuden arvo euroina Veron vakioerä osuuden alarajan kohdalla euroina Veroprosentti ylimenevästä osasta 20.000 40.000 100 7 40.000 60.000 1.500 10 60.000-200.000 3.500 13 200.000-21.700 16
Milloin testamentti? Tila halutaan pitää omistuksessa koko elinajan, mutta halutaan nimetä jo jatkaja Jatkajaa voidaan halutessa vielä muuttaa (testamentin muutos) Jatkajalla ei ole kiirettä metsänomistajaksi Metsä halutaan siirtää vastikkeettomasti Perintövero kevyempi kuin lahjavero Halutaan vastaanottajan aviopuolison avio-oikeuden poissulkemista