KORJAUSTARVESELVITYS As Oy Kuopion Esimerkki Yleistä Tämä korjaustarveselvitys pohjautuu kiinteistöstä 2010 laadittuun kuntoarvioon. Kiinteistön perustiedot löytyvät isännöitsijätodistuksesta. Kiinteistön teoreettinen myyntiarvo 2010 talonrakennuksen kustannustiedon mukaan on noin 2,65 milj. euroa, joka vastaa noin 61% uuden rakennuksen nykyarvosta. Korjausten on arvioitu nostavan kiinteistön arvoa noin 365 000 euroa. Alustava yleistason kustannusarvio korjauksista on vajaat 300 000 euroa. Korjaushistoria - Kattoremontti v. 1988 - Ilmanvaihtojärjestelmän nuohous- ja säätö 1989 - Ikkunapuitteiden, parvekeovien ja seinien maalaus 1992 - Lämmönsiirtimien uusiminen 1996 - Sadevesijärjestelmän sulanapitolaitteiden asentaminen 2001 - Ilmanvaihtojärjestelmän nuohous- ja säätö 2004 - Kaapeli-tv:n digitalisoinnin muutostyöt 2004 - Patteritermostaattien ja linjasäätöventtiilien uusiminen 2006 - Tukimuurien ja sokkeleiden kunnostukset, ikkunapielien korjauksia 2008 - Vesikatteiden pinnoitus 2009 Arvioitu korjaustarve 2010-2015 Jokaisen alla esitetyn rakenneosan kohdalla on viitattu koodituksella kustannusarviotaulukossa esitettyyn vastaavaan kuluerään. 1. Piha-alueet (D) Piha-alueen aluevarusteet kaipaavat huoltoa ja osin uusimista. Myös kuivatustelineille johtavat pihaväylät on kunnostettava turvallisiksi kulkea. Esitys aluevarusteiden huolto ja pihaväylien kunnostus 2011..2012. 2. Perustukset ja rakennusrunko (F1,F2) Sokkelien ja tukimuurien pinnoite on kunnostettu 2008. Niiden kunto on hyvä eikä pieniä paikkauskorjauksia suurempia toimenpiteitä ole odotettavissa.
3. Vesikate (F4) Katto on korjattu 2009. Yleisesti vesikatteen kunto on hyvä. Sadevesien syöksytorvien takasaumat ovat paikoin auki ja vaativat korjausta, esitys 2011. Oikein hoidetun ja huolletun bitumikermikatteen arvioidaan kestävän 30 40 vuotta. Autokatoksen vesikatetta ei korjattu katon uusimisen yhteydessä 2009. Katoksen vesikatteen kunto on välttävä ja sadevedenpoistojärjestelmän osalta huono. Korjausta esitetään 2012. 4. Parvekkeet (F34.1) Parvekkeita on korjattu viimeksi 1999-2001, jolloin asennettiin katteet, lasitukset ja suoritettiin pinnoitteiden uusimisia. Kuntoarvion yhteydessä havaittiin parvekkeiden betoniraudoituksissa korroosiota, parvekepielissä halkeamia ja lattiapinnoite kuplii paikoin irti. Parvekkeiden ohjeellinen kunnossapitojakso on 15-20 vuotta, joten korjaustoimenpiteet on suunniteltava huolella. Tämän johdosta parvekkeiden osalta esitetään tarkempaa kuntotutkimusta 2010/2011. Parvekkeiden korjaustoimenpiteet saattavat ajoittua seuraavan 5- vuotiskauden ajalle. 5. Julkisivut (F3) Julkisivussa on irronneita tiiliä ja halkeamia parvekkeiden kohdalla. Irronneiden tiilien korjaus on välttämätöntä mm. turvallisuussyistä. Korjausajankohdaksi on esitetty 2011. On todennäköistä, että ilmastorasituksen johdosta tiilimuurausta joudutaan korjaamaan viimeistään 8..10 vuoden kuluttua uudelleen. 6. Ikkunat ja ovet (F32,F33) Ikkunat ja ovet ovat alkuperäiset ja välttävässä kunnossa. Ikkunat ja parvekeovet eivät täytä nykyisiä lämmöneristysmääräyksiä. Ikkunat ovat teknisen 40 vuoden käyttöikäjakson lopussa. Kuntoarvion yhteydessä suoritetun energiataloudellisen selvityksen perusteella ikkunat ja parvekeovet kannattaa uusia heti. Ikkunoiden ja parvekeovien uusimista esitetään 2012. Autotallien ovien huolto on ajankohtainen seuraavien 5- vuotiskauden aikana, ehdotus 2012. Porrashuoneiden sisäänkäyntien ovien huoltomaalausta esitetään 2014, ovien huoltomaalausjakson mukaisesti.
7. Yleiset tilat (F5,F6,F7) Porrashuoneiden yleisilme on siisti ja tilapinnat hyvässä kunnossa. Niiden osalta ei ole odotettavissa korjauksia lähivuosina. Siivoushuonetilojen tilapinnat ovat huonossa kunnossa ja ne esitetään uusittavaksi 2011. Saunaosasto vaatii peruskorjausta mm. vedeneristys on ylittänyt käyttöikäjaksonsa. Korjausta esitetään 2013. 8. Lämmitysjärjestelmä (G1) Lämmönsiirrin on uusittu 1996 ja siinä on ollut vuoto 2010. Lämmönsiirtimien katselmus/tarkastus esitetään 2010. Mahdollinen uusiminen voi ajoittua laitteen 20- vuoden käyttöikäjakson loppuun 2016. Patteritermostaatit sekä linjasäätöventtiilit on uusittu 2006. Lämmitysjärjestelmän tasapainoitus voidaan tehdä ikkunoiden ja parvekeovien uusimisen jälkeen. Rakennuksen lämpövaipan kunnostustoimenpiteiden odotetaan parantavan lämpötaloutta. Lämmitysverkosto on tyydyttävässä kunnossa. Käyttöikäjakso putkistolle on noin 40 vuotta. Lämmitysverkoston uusiminen kannattaa tehdä käyttövesiputkistojen uusimisen yhteydessä mm. energiataloudellisista syistä. Toteutusajankohdaksi esitetään 2015..2016. Laajemman saneeraussuunnittelun hankesuunnitteluvaiheessa tutkitaan myös eri lämmöntuotantovaihtoehdot. 9. Vesi- ja viemärijärjestelmät (G2) Käyttövesijohdot ovat alkuperäiset. Kylmävesijohdot on tehty sinkitystä teräsputkesta. Niiden käyttöikäjakso on noin 30 vuotta. Lämpimän käyttöveden putket on tehty kuparista ja niiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta, juotosliitosten ja venttiilien osalta vähemmän noin 30 vuotta. Käyttövesijohtojen uusiminen on ajankohtaista seuraavien 10 vuoden aikana. Tähän varaudutaan teettämällä suunnitelmat etukäteen ja varautumalla hankesuunnittelussa eri vaihtoehtojen ja toteutuslaajuuksien tarkasteluun, kuten lämmöntuotanto-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmien uusimisen toteuttamiseen saman aikaan käyttövesiputkistojen uusimisen yhteydessä. Esitys toteutusajankohdaksi on 2015..2016. Viemäriverkosto on alkuperäinen. Suositeltava huuhteluväli on vähintään 10 vuoden välein. Viimeisimmästä huuhtelusta ei ole tietoa. Viemärin huuhtelua ja kuvausta esitetään 2011. Tulosten perusteella voidaan päättää uusimis- ja korjaustarpeesta, korjaustavasta ja laajuudesta.
10. Ilmastointijärjestelmät (G3) Rakennuksissa on koneellinen poistoilmanvaihto yhteiskanavajärjestelmällä. Ilmastointi on puhdistettu, mitattu ja säädetty viimeksi 2004. Puhdistusväli on 10 vuotta, joten seuraava puhdistus esitetään 2014, ellei järjestelmää päätetä hankesuunnitteluvaiheen tulosten perusteella korjata/uusia. Suurin energiahukka on kylmän tuloilman lämmitys ja sen imu ulos lämpimänä. Tätä voidaan parantaa uusien ikkunoiden tuloilmaratkaisun myötä. Ilmastoinnin energiatehokkuuden parantamista esitetään käyttövesiputkiston hankesuunnittelun yhteydessä. 11. Sähköjärjestelmät (H1-H6) Kiinteistön sähkönjakelujärjestelmä on 2-/4- johdinjärjestelmän mukainen ja osin maadoittamaton. Järjestelmä on arvioitu riittäväksi ja toistaiseksi ei ole havaittu ongelmia. Huoneistojen muutostöiden yhteydessä on huomioitava nykyiset sähköturvallisuusmääräykset vikavirtasuojausten ja suojaetäisyyksien osalta. Sähköjärjestelmien tarkempaa uusimis- ja täydennystarpeiden tutkimusta ja suunnittelua esitetään käyttövesiputkiston uusimisen hankesuunnittelun yhteyteen. 12. Antenni- ja tietoliikennejärjestelmät (J2, J5) Antenniverkko on alkuperäinen. Verkko on päivitetty myöhemmin digikelpoiseksi ja varustettu 2- suuntaisella vahvistimella. Puhelintalojohto on alkuperäinen. Sekä puhelinjohdon kaapelointi että antenniverkko eivät täytä nykyteknologian näkökulmasta asetettuja moderneja vaatimuksia. Uusien kaapelointien asentamisesta ja erilaisten kaapelipalvelujen kustannuksista ja käyttöön otosta esitetään tutkimusta käyttövesiputkiston uusimisen hankesuunnittelun yhteydessä.
Yhteenveto kunnossapitotoimenpiteista