1/6 Rakennustietosäätiö RTS PL 1004 00101 Helsinki Lausunto RTS 12:51 ohje-ehdotuksesta koskien vesikaton talviturvallisuuden parantamista Lausunnonantajasta Suomen Isännöintiliitto ry kiittää mahdollisuudesta antaa Rakennustietosäätiö RTS:lle lausunto koskien ohje-ehdotusta (RTS 12:51) vesikaton talviturvallisuuden parantamisesta. Isännöintiliitto edustaa laajasti isännöintialaa, sillä jäsenkuntaamme kuuluu noin 400 isännöintiyritystä ja 22 yhdistystä. Tämä on yli 2/3 Suomen isännöinnistä ja kattaa 40 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä 1,5 miljoona suomalaista. Isännöintiliitto työskentelee isännöinnin tunnettuuden ja arvostuksen parantamiseksi. Kehitämme isännöintiä ja koko kiinteistöalaa yhdessä jäsenten, asiakkaiden ja palveluntarjoajien kanssa. Yleistä Isännöintiliitto pitää tärkeänä, että vesikaton talviturvallisuutta koskevia ohjeita laaditaan. Asuinympäristön turvallisuus on merkittävä osa ihmisen turvallisuuden perustarpeita. Valitettavasti nyt lausunnolla oleva ohje-ehdotus on kuitenkin sen verran puutteellinen sekä sisältää paljon selkeitä asiavirheitä, että emme voi puoltaa ohje-ehdotuksen hyväksymistä. Esitämmekin, että ohje-ehdotus palautetaan uudestaan toimikuntaan valmisteltavaksi ja että toimikunta samalla täydennetään ainakin Asunto-, toimitila ja rakennuttajaliitto RAKLI:n edustajalla. Alla olevassa lausunnossamme tuomme tarkemmin esille joitakin huomioita, joiden takia esitämme ohje-ehdotuksen hylkäämistä ja uudelleen valmistelemista. Kohdat on lausunnossamme numeroitu samalla tavalla kuin ohje-ehdotuksen otsikot.
2/6 Yksityiskohtaiset perustelut ohje-ehdotuksen hylkäämiselle 1. Yleistä Yleistä-osiossa todetaan, että lain mukaan putoavan lumen ja jään aiheuttamasta vahingosta vastaa kiinteistön omistaja. Kiinteistön omistajan vastuulla on tehdä koko kiinteistön turvallisuussuunnitelma, jonka osa on katon riskianalyysi. Lumen määrää tulee valvoa ja lumenpoistoon ryhtyä riittävän ajoissa jo ennen kuin jäätä alkaa muodostua. Ihmettelemme ensinnäkin mihin tämä velvollisuus laatia turvallisuussuunnitelmaa perustuu. Ohjeehdotuksessa kohdassa 4.1 todetaan kuitenkin, että turvallisuussuunnitelmaa kannattaa tehdä, jolloin lienee kyse vapaaehtoisesta suunnitelmasta, joka on hyvä tehdä eikä kiinteistön omistajan vastuulla olevasta velvoittavasta tehtävästä, kuten tässä yleisessä osiossa halutaan korostaa. Yleisesti vastuusta on myös syytä todeta, että vaikka kiinteistön omistaja lähtökohtaisesti vastaa siitä, että katolta putoava jää ei aiheuta vaaraa ihmisille, tämä vastuu voidaan kuitenkin siitä nimenomaisesti sopimalla siirtää esimerkiksi kiinteistönhuoltoyritykselle. Näin on nimenomaisesti todettu myös oikeuskäytännössä (KKO 2007:62, Helsingin käräjäoikeus R 11/7188). Korkein oikeus on nimenomaisesti todennut, että kiinteistön omistajalle tai haltijalle lähtökohtaisesti kuuluva vastuu turvallisuusvelvoitteen täyttämisestä voidaan siirtää tai vastuuta rajoittaa antamalla kiinteistön hoito sopimusteitse huoltoyhtiölle tai muulle taholle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Toimeksiantajan tulee valvoa, että huoltoyhtiö hoitaa tehtävänsä. Edellä mainittu yleistä-osion sanamuoto ei siten vastaa vallitsevaa oikeuskäytäntöä ja tulisi siten muuttaa seuraavasti: Lain mukaan putoavan lumen ja jään aiheuttamasta vahingosta vastaa kiinteistönomistaja. Tämä vastuu voidaan kuitenkin siitä nimenomaisesti sopimalla siirtää esimerkiksi kiinteistönhuoltoyritykselle ottamalla tästä maininta kiinteistön omistajan ja huoltoyhtiön väliseen kiinteistönhuoltosopimukseen. Kiinteistön omistajan on hyvä tehdä koko kiinteistön turvallisuussuunnitelma, jonka osa on katon riskianalyysi. Lumen määrää tulee valvoa ja lumenpoistoon ryhtyä riittävän ajoissa jo ennen kuin jäätä alkaa muodostua. Yleisessä osiossa todetaan myös, että mahdollisten vaaratilanteiden varalta kiinteistössä tulee olla riittävä määrä suojavarusteita, kuten lippusiimoja ja puomeja. Ihmettelemme, miksi toimikunta haluaa velvoittaa säilyttämään näitä turvavarusteita juuri kiinteistöissä. Tärkeintähän on, että turvavarusteet ovat olemassa, kun niitä tarvitaan, mutta sijainnilla ei sen sijaan voi olla merkitystä. Tällöin sanamuoto tulisi olla, kiinteistön käytössä on oltava turvavarusteita jne. Kun kuitenkin kiinteistön omistaja yleensä on ostanut nämä palvelut lumenpudotusyritykseltä tai kiinteistönhoitoyritykseltä on samalla voitu sopia siitä, että ks. yritys huolehtii turvavarusteiden järjestämisestä. Koko ohje-ehdotuksessa tuntuukin unohtuvan osapuolten oikeus sopia keskenään palveluiden sisällöstä.
3/6 4.4 Suojavarusteet Myös kohdassa 4.4. todetaan, että suojavarusteet tulisi sijaita kiinteistössä. Myös tämän kohdan tulisi muuttaa siten, että kiinteistön käytössä tulisi olla riittävä määrä varoituspuomeja tai muuta vaaraalueen rajauksen soveltuvaa tarpeistoa ja varoituskylttejä. 4.5 Kattolumien valvontasuunnitelma Myös kohdassa 4.5 todetaan pakollisena tehtävänä laatia kattolumien valvontasuunnitelmaa (vrt. aikaisempi kommentti tuvallisuussuunnitelmasta yleisessä osiossa). Koska kyseessä on kuitenkin vapaaehtoisesta suunnitelmasta, joka on hyvä tehdä, tulisi tämä käydä ilmi tekstistä, esimerkiksi seuraavasti: Kiinteistöllä on hyvä olla kattolumien valvontasuunnitelma, jonka mukaan runsaslumisina talvina toimitaan. 5. Lumenpudotus ja lumen poiskuljetus Kohdassa 5 todetaan hyvin lyhyesti, että työvälineet tulee valita siten, että niillä ei vaurioiteta katon rakenteita. Ainoastaan kohdassa 7.2 todetaan, että lumenpudotusyritys vastaa aiheuttamistaan vahingoista. Tämäkin maininta lumenpudotusyrityksen vastuusta aiheuttamistaan vahingoista on hyvin suppea, ottaen lisäksi huomioon, että kohdassa 7.2 todetaan lisäksi, että vastuuvakuutukset (lienee kyse lumenpudotusyrityksen vastuuvakuutus, vaikka tätä ei tässä kohdin täsmennetä), eivät kuitenkaan yleensä korvata sellaista omaisuutta, joka on etukäteen ajatellen todennäköisesti vahingonvaarassa. Kappale jatkuu kertomalla kuinka vakuutusyhtiö selvittää vahingon ja kuinka vahinkoa mahdollisesti korvataan omavastuuta vähentämällä. Koko tilanteesta puuttuu kuitenkin olennaisin viesti, eli se että lumenpudotusyritys on vastuussa aiheuttamistaan vahingoista kattorakenteelle tai muulle omaisuudelle tai ihmisille, eikä vakuutusten korvattavuudella ole tässä asiassa mitään merkitystä. Näissä kohdissa tulisikin puhua ensisijaisesti korvausvastuusta eikä vakuutuskäytännöistä. Esitämmekin tältä osin 5 kohdassa olevan lauseen yhdistämistä kohtaan 7.2 ja kohdan 7.2 uudelleen kirjoittamista kokonaan, niin että lumenpudotusyrityksen vastuu aiheuttamistaan vahingoista kohdasta ilmenee. Kohdassa 5 viimeisessä kappaleessa todetaan, että kiinteistön pelastustie pyritään pitämään aina ajokunnossa, jos vain mahdollista. Kiinteistön omistajien kannalta on erityisen tärkeätä, että pelastustiet pidetään ajokunnossa, joten ks. kohtaa tulee muuttaa sellaiseen muotoon, että tämä tärkeys kohdasta ilmenee. 6. Sopimusasiat Ohje-ehdotuksen mukaan kattolumen tai jään tarkkailu tai pudottaminen katolta ei yleensä sisälly kiinteistönhoidon palvelusopimukseen. Todettakoon heti alkuun, että tämä toteamus on mielestämme virheellinen ja että sopimuskäytännöt vaihtelevat alueittain. Varsinkin tarkkailu sisältyy hyvinkin usein
4/6 ks. sopimuksiin, ja on alueita, joissa myös lumen pudotus sisältyy jollakin tavalla sopimuksiin. Mielestämme ei ole myöskään Rakennustietosäätiön tehtävä tällä tavalla ohjeistaa, vaan osapuolet päättävät keskenään miten he haluavat sopia näistä asioista. Kiinteistön omistajalla tulee lisäksi olla vapaus valita tavat, joilla se turvallisuudesta huolehtii, jo senkin vuoksi, että on hyvin erilaisia kiinteistöjä. Tässä yhteydessä olisi mielestämme lisäksi erityisen tärkeää korostaa sitä, että siirrettäessä sekä lumen/jään tarkkailu että pudottaminen kiinteistönhuoltoyritykselle, sopimus tulee laatia siten, ettei jää epäselvyyttä siitä, kenen vastuulla katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailu ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen on. Selkeä vastuunjako ja siitä riittävän tarkasti sopiminen on erityisen tärkeää, jotta vastuussa oleva voi varautua tehtävän suorittamiseen varaamalla tarvittavat resurssit ja ohjeistamalla henkilökuntaansa. Tämä on tärkeää myös, jotta tarvittavat toimenpiteet käynnistyvät viivytyksettä. Mielestämme ohjeeseen tulisi lisätä seuraava lause: Kiinteistön omistajan ja kiinteistönhuoltoyrityksen on suositeltavaa laatia erillinen sopimus katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailusta sekä pudottamisesta. Sopimus tulee laatia siten, että siinä tarkasti kuvataan, kenen vastuulla katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailu ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen on. Todettakoon myös, että kohdassa mainitut sopimusmalliliitteet, Liitteet 2 ja 3, eivät vastaa vallitsevaa oikeuskäytäntöä eikä niissä ole huomioitu molempien osapuolten etuja, joten emme myöskään voi suositella niiden käyttämistä tai niiden hyväksymistä. Tässä ohje-ehdotuksessa esitetyt sopimusesimerkkikirjaukset ovat jopa vaarallisia, koska ne ohjaavat kaikki sopimaan samalla tavalla ilman, että kiinteistökohtaisia eroja otetaan huomioon. 7.1 Putoavan lumen aiheuttamien vahinkojen korvaaminen Ohje-ehdotus on selkeästi laadittu kiireellä ja ehdotus sisältääkin kirjoitusvirheitä. Mm. kohdassa 7.1 kirjoitetaan kiinteistönomistaja yhteen, kun muissa kohdissa kiinteistön omistaja on kirjoitettu erillisinä sanoina. Myös kohdassa 5 puuttuu sana omistaja. Kohdassa, jossa todetaan että pudotetun lumen poiskuljetuksesta on sovittava ennakkoon lumenpudotusyrityksen ja kiinteistön kanssa tulisi siis olla kiinteistön omistajan kanssa. Tämä sama virhe toistuu myös muissa kohdissa. Koko ohje-ehdotus on syytä myös tältä näkökulmasta tarkastella uudestaan toimikunnassa. Ohje-ehdotuksessa todetaan, että kiinteistönomistajalla on korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön kunnossapidosta ja turvallisuudesta. Ihmettelemme ensinnäkin mihin korostunut vastuu kunnossapidosta perustuu. Lisäksi kohdassa todetaan, että lain mukaan kiinteistönomistaja on ensisijaisesti vastuussa katolta pudonneen lumen aiheuttamasta vahingosta. Kohdassa ei kuitenkaan täsmennetä mitä lakia täällä tarkoitetaan.
5/6 Ihmettelemme ylipäätänsä miksi ohje-ehdotuksessa, jonka otsikko on vesikaton turvallisuuden parantaminen, käsitellään näin yksityiskohtaisesti vahingonkorvausvastuukysymyksiä ja sopimuskysymyksiä, kuin nyt kohdissa 6 ja 7 käsitellään. Näitä kohtia voisi mielestämme kokonaan jättää ohjeistuksesta pois. Jos ohjeistuksessa kuitenkin koetaan tarpeelliseksi käsitellä vastuukysymyksiä, ei vastuuasiat saa esittää virheellisinä, niin kuin ne nyt on esitetty. Kuten yllä totesimme, vastuu turvallisuusvelvoitteen ja kunnossapidon täyttämisestä voidaan siirtää tai vastuuta rajoittaa antamalla kiinteistönhoito sopimusteitse kiinteistönhuoltoyritykselle. Ohje-ehdotuksessa olisi tullut todeta vallitsevan oikeuskäytännön mukaisesti seuraavaa: Kiinteistönomistaja on vastuussa katolta pudonneen lumen aiheuttamasta vahingosta, jollei tätä vastuuta kiinteistön kunnossapidosta ja turvallisuudesta ole siirretty tai vastuuta rajoitettu kiinteistön ja huoltoyrityksen välisellä kiinteistönhuoltosopimuksella. Ohje-ehdotuksessa myös todetaan, että sopimus kiinteistönhoitoyrityksen kanssa ei poista kiinteistönomistajan vastuuta. Kiinteistönomistajan korvausvastuuta putoavan lumen aiheuttamassa vahinkotapauksessa ei poista se, että lumen säännöllisestä valvonnasta tai pudottamisesta on tehty sopimus kiinteistönhoitoyrityksen kanssa. Edellä mainittu ohje-ehdotuksen kohta tulee poistaa kokonaan, jotta ohje vastaa vallitsevaa oikeuskäytäntöä. Ohje-ehdotuksessa mainitaan seuraavaa: jos kiinteistönhoitoyritys on laiminlyönyt sovitut velvoitteensa, kiinteistönomistaja voi sopimuksen perusteella vaatia kiinteistönhoitoyritystä maksamaan kiinteistön vastuuvakuutuksen omavastuun tai vakuutuksen ulkopuolelle jääneen vahingonkorvauksen. Koska vastuu kiinteistön turvallisuudesta voidaan siirtää ja vastuuta voidaan rajoittaa kiinteistön ja huoltoyhtiön välisellä kiinteistönhuoltosopimuksella, tulee vahingon sattuessa, mikäli vastuu on siirretty kiinteistönhuoltosopimuksella, palveluntoimittajan toiminnan vastuuvakuutus olla ensisijainen verrattuna kiinteistön vastuuvakuutukseen. Jos kiinteistönomistaja on puolestaan korvausvastuussa, vahinkoa haetaan korvattavaksi kiinteistön vastuuvakuutuksesta. Olemme kuitenkin sitä mieltä, että ohjeistuksesta tulisi poistaa kaikki tarkemmat pohdinnat vakuutusten mahdollisista korvauksista. Nyt kohdassa 7.1 todetaan myös, että vakuutusyhtiö selvittää vastuukysymykset, vaikka näin ei suinkaan Suomessa ole. Ohje-ehdotuksen vakuutusta koskevat periaatteet tulee yllä mainituilla perusteilla muuttaa vastaamaan korvausvastuun jakautumisen periaatteita tai kokonaan poistaa.
6/6 Koko vastuuosio tulee palauttaa toimikunnalle korjattavaksi vastaamaan nykykäytäntöä ja oikeuskäytäntöä ja esitämme samalla harkittavaksi sen poisjättämistä tästä ohjeistuksesta. Toimenpiteisiin ryhtymisen ajankohta Todettakoon vielä, että ohje-ehdotuksessa ei ole mainintaa siitä, mikä olisi oikea lumenpudotukseen ryhtymisen ajankohta. Tästä olisi mielestämme hyvä ottaa mainita ohje-ehdotukseen korostaen näin suunnitelmallista kiinteistön turvallisuudesta huolehtimista. Ohje-ehdotuksessa tulisi mainita esimerkiksi ohjeellinen arvo siitä, kuinka paljon lunta tulee olla, jotta lumenpudotukseen olisi ryhdyttävä ja lisäksi ohjeessa pitää olla maininta siitä, missä ajassa kyseiseen toimenpiteeseen on viimeistään ryhdyttävä. On huomioitava, että ns. riskikohteiden (esim. jyrkät, peltiset harjakatot) osalta lumenpudotukseen tulee ryhtyä ei-riskikohteita (esim. tasakatot) nopeammin. Suomen Isännöintiliitto ry Helsingissä 30.10.2012 Marina Furuhjelm lakiasiantuntija, OTM Kirsi Paananen lakiasiantuntija, OTM Lisätietojen antaja: Marina Furuhjelm Lakiasiantuntija, OTM Isännöintiliitto PL 1370, 00101 HELSINKI gsm 050 597 5976 marina.furuhjelm@isannointiliitto.fi