Kiinteistöarviointi 4/12

Kiinteistöarviointi 4/12 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1

HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Vantaan käräjäoikeus Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh. 0400 976 248 TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/12 Arvon mekin ansaitsemme 4 Kiel keskusteli ja keskustelutti 6 Kiinteistökehityshankkeiden kannattavuuslaskelmat 10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 12 In Memoriam: Jorma Kantola 16 IVSC-Uutisia 18 Tulevia tapahtumia 19 Kannen valokuva: Maanmittauslaitos 3

ARVON MEKIN ANSAITSEMME Vuosi 2012 lähenee loppuaan. On aika viimeisen Kiinteistöarviointi-lehden pääkirjoituksen. Dead line sille meni jo. Vuodenvaihteen arviointikiireet ovat pahimmillaan. Aika ei riitä. Pää on tyhjä. Mistäs kirjoittaisin? Ehkäpä juuri siitä! Kiireestä siis. Ja paineista. Jatkuva kiire - pysyvä olosuhde Kaukana ovat ne ajat, jolloin arvioijan työtahti oli leppoisa ja riitti kun objektiivisena totuuden torvena kasasi arvion silloin ja toisen tällöin, usein vielä päätoimen sivujuonteena. Arviointia tehtiin silloin pääasiassa maanmittaustoimituksissa tai välitystoiminnan ohessa. Kaupallisen arviointitoiminnan kehittyminen 1980-luvun lopulta alkaen on luonut arvioinnista aivan oman modernin liiketoiminta-alan siihen kohdistuvine moninaisine vaatimuksineen ja paineineen. Nuorempi polvi on kasvanut alusta alkaen jatkuvaan, päätoimisen arvioijan kiireeseen. Konkarit voivat vain haikailla menneiden, kiireettömämpien aikojen perään. Paineita - ulkoa ja sisältä Arvioijan työn luonne ja rooli on muuttunut suuresti menneen 20 vuoden aikana. Pitää hallita RICSit ja LEEDit sekä muut kansainväliset arviointityössä vaikuttavat säädökset ja toimintatavat. Arvioija on muuttunut neutraalista arvonmäärittäjästä kiinteistömarkkinassa toimivien tahojen neuvonantajaksi. Kotimaisille ja kansainvälisille toimijoille tehdyt arviot vaikuttavat suoraan kauppojen rahoitukseen ja jopa pörssikursseihin. Ja aikataulut ne kiristyvät vuosi vuodelta. Useimmat päätoimiset arvioijat työskentelevät voittoa tavoittelevissa yrityksissä. Työnantajan omistajat hakevat yritykselleen kasvua tai ainakin hyvää katetta sijoitukselleen. Siinä sitä sitten taiteilet sisäisen kannattavan kasvun -tavoitteen sekä asiakkailta tulevien osaamis- ja aikataulupaineiden kanssa ja vielä usein kilpailutilanteessa. Paineita tulee niin ulkoa kuin sisältä. Kuinka jaksaa arvioija kaiken tämän keskellä? Olen huomannut, että aika moni nuoremman polven arvioija vaihtaa toisiin kiinteistöalan tehtäviin 4-7 vuoden arviointirupeaman jälkeen. Selityksenä vaihtoon voi useinkin olla luonnollinen halu siirtyä toisiin tehtäviin ja kehittää itseään monipuolisesti, mutta osin syynä voi olla myös tympääntyminen jatkuvaan kiireeseen sekä asiakkaiden ja omistajien rajapinnassa toimimisen paineeseen. Vanhempi kaarti on joutunut toimimaan tässä tilanteessa kenties jo 10 20 vuotta ja ylikin. Miten varmistamme, että monipuolisesti alaa hallitsevat konkarit jaksavat eläkeikään saakka virkeällä mielellä antaa kokemuksensa alan käyttöön ja että kehityksen kärjessä etenevät nuoret leijonat eivät vie innovatiivisuuttaan liian nopeasti muihin tehtäviin? 4

Jaksaminen johtamisen kärjeksi Meidän on pidettävä itsestämme huolta, niin fyysisesti kuin henkisestikin. Meidän on arvostettava itseämme enemmän kuin työtämme. Arvioijan työajasta iso osa koettelee istumalihaksia. Erilaisten tukielinsairauksien ja muiden istumatyötä tekeville ominaisten vaivojen välttämiseksi fyysisen kunnon ylläpitäminen on ensiarvoisen tärkeää. Jostain syystä suurin osa arvioijista on varsin liikunnallista väkeä ja tämä puoli onkin hoidossa. Vastuu fyysisestä kunnosta on selkeästi jokaisella itsellään, joskin työnantaja voi olla tukena kannustamalla liikkumiseen esim. esimiehen kehityskeskusteluissa sekä tukemalla liikkumista liikuntaseteleillä ja yhteisillä liikuntatapahtumilla. Mutta entäs se henkinen jaksaminen? Lopullisen vastuun siitäkin kantaa meistä jokainen henkilökohtaisesti, eli on kyettävä välillä irtautumaan työstä ja antamaan aivoillekin mahdollisuus rentoutua. On myös osattava lukea itseään ja tunnistettava vaaran paikat, mikäli työn aiheuttama rasitus uhkaa omaa hyvinvointia. Tällöin on kaiken kiireen keskelläkin uskallettava löysätä tahtia ja vaikka järjestettävä irtiotto oravanpyörästä. Koska jokaisen arviointiyrityksenkin tavoitteena on pitää henkilökunta työkykyisenä eli tuottavana mahdollisimman pitkään, on myös työnantajan ja työyhteisön edun mukaista huolehtia arvokkaimman ja ainoan todellisen tuotannontekijänsä, eli meidän arvioijien, henkisen kantin kunnosta. Miten siitä sitten huolehditaan ja miten sitä mitataan? Pidetään huolta itsestä ja toisista Paras ennaltaehkäisevä hoitomuoto on hyvähenkinen työyhteisö, jossa kaikki pitävät yhtä ja huolehtivat toisistaan. Jos työkaverin meno näyttää menevän överiksi, kollegat tarjoutuvat jakamaan työtaakkaa ja muutoinkin tukevat toisiaan. Esimiehen tehtävänä tässä on luoda edellytykset hyvälle työyhteisön hengelle. Tuottavuuden edellytyksenä on, että töihin on kiva tulla. Yrityksen vastuulle jää järjestää mahdollisuus niin esimiehelle kuin koko työyhteisölle pitää itsestään huolta. On panostettava esimiesten ihmisten johtamisen kouluttamiseen ja satsattava työntekijöiden henkisen hyvinvoinnin tukemiseen niin työaikana kuin sen ulkopuolellakin. Vuodenvaihde on meille arvioijille kiireistä aikaa, mutta se on myös juhlapyhien ja rentoutumisen aikaa. Kiireenkin keskellä on pystyttävä hetkeksi rauhoittumaan ja keräämään voimia. Anna arvo itsellesi, hengästy ja hengähdä välillä! Hyvää Joulua 2012 ja Parhainta Vuotta 2013 Seppo Koponen Johtaja, Arviointi ja konsultointi Realia Management Oy 5

Kiel keskusteli ja keskustelutti Vuotuinen Baltic Valuation Conference (BVC) järjestettiin varsin värikkäiden valmisteluvaiheiden jälkeen Kielissä 4.-6.10.12. Järjestelyhalukkuudesta viime konferenssista ilmoittaneiden norjalaisten hiljaiselo päättyi heinäkuun alussa ilmoitukseen, etteivät he pystykään konferenssia järjestämään. Kesken kesälomakauden käynnistyivät talkoohenkiset järjestelyt, joihin allekirjoittanutkin päätti osallistua. Yllättävästä ilmoituksesta käynnistyi varsin aktiivinen kirjeenvaihto eri maiden kontaktihenkilöiden kesken. Varsin pian kävi selväksi, että saksalaisilla on järjestelyhalukkuutta, kun pientä taustatukea on saatavilla. Allekirjoittaneen ilmoittautuessa vapaaehtoiseksi organisoimaan seminaaripäivän ohjelmaa käynnistyivät 21. BVC:n järjestelyt. Seminaarikutsu päästiinkin antamaan vain reilun viikon työskentelyn tuloksena. Cadastre value!! Ensimmäiset seminaariesitykset jatkoivat siitä mihin vuosi sitten Riiassa jäätiin. Latvian edustajat esittelivät cadastre valuen laskemista. Esityksen perusteella järjestelmä, jota hyödynnetään pääasiassa kiinteistöverojen laskemiseen, on ottanut edistysaskelia viime vuodestakin ja sen kehittämiseksi näytetään tehtävän varsin systemaattista työtä. Miten cadastre value seuraa markkina-arvoja, jäi vielä keskustelujenkin jälkeen hiukan epäselväksi. Asiaan palattaneen jälleen ensi vuonna. Uusi näkökulma metsän arvon määrittämiseen Teorian ja käytännönkin mukaan markkina-arvon määrittämisen lopputuloksen pitäisi olla menetelmästä riippumatonta. Jos näin ei ole, on menetelmien soveltamisessa lähtökohtaisesti puutteita tai ongelmia. Markku Airaksinen Maanmittauslaitoksesta esitteli sovellusohjeen siitä, miten tuottoarvomenetelmää tulisi metsän arvioinnissa soveltaa siten, että markkinainformaatio tulisi paremmin hyödynnettyä laskentakoron määrittämisessä. Market based Income Approach (tai Market Oriented Income Approach) yhdistää elementtejä kauppa-arvomenetelmästä ja tuottoarvomenetelmästä. Tehdyn tutkimuksen perusteella laskentakorko pitää määrittää sen mukaan, kuinka paljon kasvavaa puustoa on pinta-alayksikkö kohden. Laskentakorko määrittyy sitä suurempana, mitä enemmän kasvavaa puustoa on. Pakkolunastus Saksan mallin mukaan Bernhard Bischoff esitteli kiinteistöarviointia saksalaisessa lunastusmenettelyssä. Itse en ole syvällisemmin perehtynyt korvausarviointiin, mutta periaatteet ja käytännöt vaikuttivat suhteellisen samanlaisilta suomalaiseen systeemiin verrattuna. Seminaaritauolla sain kuulla Bernhardilta, että hän tuntee varsin yksityiskohtaisesti saksalaisen järjestelmän ja on käynyt siitä esitelmöimässä viime aikoina myös eri puolilla Eurooppaa. 6

Erityisesti Isossa-Britanniassa ollaan oltu kiinnostuneita muiden maiden systeemeistä, sillä siellä pakkolunastukseen liittyvä lainsäädäntö on varsin yleispiirteistä ja käytäntö case-pohjaista. Ilmeisesti jonkinlaisia kehittämistoimia on siis työn alla? Riidat sovitteluun Harry Viebruk Saksasta esitteli vapaaehtoisen sovittelun käyttöä kiinteistöarvioinnin yhteydessä. Tyypillisiä tilanteita, joihin sovittelua Saksassa käytetään, ovat kiinteistön arvonmääritykseen liittyvät erimielisyydet perinnönjaon, avioeron, pakkolunastuksen ja halkomisen yhteydessä. Sovitteluja tunnuttiin käyvän pikemminkin silloin, kun arviointilausunnolla oli useampia eripuraisia toimeksiantajia tai lausunnon käyttäjiä, ei niinkään yhden toimeksiantajan ja kiinteistöarvioijan välillä. Viebruk esitteli vankkaan kokemukseensa pohjautuen sovittelun menestystekijöitä, jotka tuntuivat pohjautuvan kiinteistöarvioinnin asiantuntemuksen sijaan sovittelijan psykologisiin tietoihin ja taitoihin. Olisi mielenkiintoista tietää, onko meillä täällä Suomessa henkilöitä, jotka ammattimaisesti toimivat tällä kentällä. Vihreän arvon metsästys Allekirjoittanut esitelmöi tällä kertaa vihreän arvon olemuksesta ja merkityksestä kiinteistömarkkinoilla. Esitys sinällään oli varsin pitkälle käsitteellistä ja osin ehkä filosofistakin pohdiskelua. Taustalla on kuitenkin ajatus siitä, miten kiinteistösektorilla mahdetaan onnistua EU:ssa asetettujen kasvihuonekaasujen päästötavoitteiden (20/20/20) saavuttamisessa. Ainakin tällä hetkellä näyttää siltä, että esim. kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä lisäämään luotu energiatodistusjärjestelmä ei näytä tuottavan hintavaikutuksia. Kassavirtaperusteisesti asiaa lähestyttäessä arvoeroa energiatehokkaan ja tehottoman kohteen välillä pitäisi syntyä 5-10 prosenttiin asti. Ilmeisesti nämä erot kuitenkin häviävät arviointitarkkuuteen. Energiatehokkuutta tai tehottomuutta käsiteltäneen kuitenkin yhä useammin arviointilausunnoissa ja sen merkitys rakennettujen kiinteistöjen arvotekijänä on vakiintumassa, vaikka vaikutus onkin vielä hyvin pientä. Ilmeisesti uutta ja/ tai vaikuttavampaa sääntelyä on tulossa tulevaisuudessa. Markkinamekanismin kautta tapahtuva siirtymä kohti vähäpäästöisempää rakennettua ympäristöä näyttää tapahtuvan liian hitaasti. Omakotikiinteistön arviointi Konferenssiin oli tällä kertaa valikoitunut kaksi teemaa; kiinteistöarvioinnin ajankohtaiset ja tulevat haasteet sekä 60- ja 70-luvulla rakennettujen kiinteistöjen arviointi. Jälkimmäisestä teemasta kuultiin yhden poisjäännin johdosta lopulta vain kaksi esitystä. Bernhard Bishcoff oli tällä kertaa varustautunut toisellakin esitelmällä. Hän selvitti erästä tekemäänsä arviointia 50-luvulla rakennetusta kohteesta. Esimerkki oli monella tapaa mehukas. Kysymyksessä oli arvostetulla alueella Berliinissä oman tontin reunalla sijaitseva saneeraamaton paritalon puolikas. Arvioinnin kulku noudatteli varsin pitkälle suomalaista arviointikäytäntöä. Tontin erillisarvoon lisätään rakennuksen kustannusarvo ja summaarvoa korjataan kokonaisarvon korjauksella. Rakennuksen teknisen poiston lisäksi huomioitavaksi tuli oleellisessa määrin toiminnallinen (taloudellinen) poisto. Ajastaan jälkeen jäänyt pohjaratkaisu ja vastaamattomuus nykyajan käyttötottumuksiin muutenkin oli syytä ottaa arvioinnissa huomioon, sillä paritaloratkaisussa ei ollut helppoja eikä kustannustehokkaita ratkaisuja ajanmukaistamiseen. Lopulta Bernhard sai kokonaisuuden markkinaarvoksi n. 20 %:ia yli pelkän tontin markkina-arvon. Tyytymättömät toimeksiantajat palkkasivat seuraavaksi kiinteistövälittäjän, joka oli lupautunut myymään kohteen tuplahinnalla Bernhardin arvioon nähden. Vajaan vuoden kulutta kohteella oli tehty kauppa. Hinta oli asettunut lopulta varsin lähelle pelkän tontin arvoa. 7

Asuntomarkkinat laboratoriossa Islannin Örn Ingvarsson tarkasteli omassa esityksessään kolmen Reykjavikilaisen pientalolähiön historiaa ja hintakehitystä suhteessa keskeisiin kansantalouden tunnuslukuihin. Esitykset Islannin kiinteistö- ja erityisesti asuntomarkkinoita koskien ovat aina kiinnostavaa kuultavaa. Islanti tuntuu suorastaan jonkinlaiselta asuntomarkkinoiden koelaboratoriolta, jossa voidaan havaita erilaisten taloudellisten ääri-ilmiöiden vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin. Voimakkaat suhdannesyklit, toisinaan käsistä karkaava inflaatio ja väestön muuttoliikkeet ovat ilmiöitä, jotka vaikuttavat välillä dramaattisestikin asuntojen hintakehitykseen. Uusin eväin eteenpäin BVC on ollut viime vuosina niin täynnä esityksiä, että varsinaisille keskusteluille ja loppuyhteenvedoille ei ole jäänyt aikaa. Tällä kertaa erillinen loppukeskustelu oli kuitenkin nimenomaisesti merkitty ohjelmaan. Varsinaisen seminaariyhteenvedon sijaan yleisö innostui keskustelemaan toisesta annetusta aiheesta: Guidelines for the future actions. Yksimielisesti todettiin, että on aika ottaa sähköpostiaikakaudelta vähintäänkin yksi loikka eteenpäin. Facebookista ja muusta sosiaalisesta mediasta ei vielä erityisesti innostuttu, mutta kotisivut saivat yksimielisen tuen. Tätä kirjoitettaessa tiedetään, että konferenssin käyttöön on varattu domain www.balticvaluation-conference.org. Tavoitteena on jo tämänvuotisen konferenssin dokumentointi ko. sivuille, mutta viimeistään ensi vuoden konferenssin tiedottaminen tulee nojautumaan mainittuun sivustoon. Sivuille voidaan myös arkistoida konferenssiesitysten materiaalia, esittäjien niin halutessa. Samoin konferenssin sponsoreille voidaan tarjota sivujen kautta näkyvyyttä. Sivujen ylläpidosta tulee vastaamaan aina seuraavan vuoden konferenssi-isäntä, mutta käytännössä työsarkaa riittänee vapaaehtoisvoimillekin. Tulen ja jään maa Yksi konferenssin kohokohdista on perinteisesti ollut ilmoitus seuraavan seminaarin pitopaikasta. Viimeistään esitysten päätyttyä tunnelma tiivistyy osanottajien arvaillessa, minkä maan edustaja esittää kutsun seuraavaan konferenssiin. Allekirjoittanutkin alkoi jo tuntea läpitunkevia katseita pyytäessäni puheenvuoroja yleiskeskusteluun. Monet tuntuivat myös muistavan, että Suomessa on viimeksi oltu 2007. Saamani sisäpiiritieto piti kuitenkin paikkansa. Lopulta Islannin pitkän linjan BVC:läinen Örn Ingvarsson päästi konferenssiyleisön pälkähästä ilmoittamalla Islannin järjestävän vuoden 2013 konferenssin Reykjavikissa. Kannattaisikohan siihen osallistua? Toivottavasti Call of papers saadaan hyvissä ajoin, jo lähikuukausina, jonka jälkeen kysymykseen vastaaminen on huomattavasti helpompaa. Konferenssin formaatti on aina ollut tiivis, torstai-illasta lauantaihin puoleenpäivään. Tämä ei veloita mahdottomasti työaikaa ja on pitänyt konferenssimaksutkin kurissa. Teemojen osuessa omiin ja työnantajan intresseihin kannattaa esityksen valmistelua harkita tai osallistumista sitten muuten vain. Niin yksinkertaista se on. Toivottavasti ainakin. Ari Laitala, Aalto yliopisto Markku Airaksinen, Maanmittauslaitos 8

9

Kiinteistökehityshankkeiden kannattavuuslaskelmat Kannattavuus- ja toteutettavuuslaskelmat ovat tärkeä osa kiinteistökehityshankkeen arviointia. Kannattavuuslaskelmat ja niiden tulokset saattavat erota toisistaan riippuen siitä, ovatko ne kiinteistökehittäjän, sijoittajan tai rahoittajan laatimia. Mitä puolueettomassa laskelmassa tulisi ottaa huomioon? Kiinteistökehityshankkeen kannattavuuden arviointi poikkeaa rakennetun ja toiminnassa olevan kiinteistön arvioinnista siinä, että kassavirtaa, johon pohjata arvio, ei vielä ole ja kustannusperusteinen arvio ei riitä kiinteistösijoittajille ja rahoittajille koska niiden sijoitus- ja päätöksentekokriteerit pohjautuvat pitkälti hankkeen tulopuoleen. Lisäksi kiinteistökehityshankkeessa pääoma sitoutuu kohteeseen pitkän kehitys- ja rakentamisprosessin aikana, eikä yhdessä hetkessä, jolloin rahan aika-arvotekijän merkitys korostuu arviota laadittaessa. Tämän artikkelin taustalla on elokuussa 2011 valmistunut diplomityö, jossa kartoitettiin kiinteistökehityshankkeiden yleisimmät arviointimenetelmät sekä kiinteistökehittäjien, sijoittajien ja rahoittajien pääasialliset sijoitus- ja päätöksentekokriteerit. Näiden pohjalta kehitettiin kannattavuuslaskentamalli kiinteistökehitysprojektien arviointia varten, noudattaen konstruktiivista tutkimusmetodologiaa, jonka perusteella mallia myös testattiin työn toimeksiantajan - SRV Yhtiöt Oyj:n - eri projekteissa. Tulokset osoittavat, että osapuolten sijoitusja päätöksentekokriteerit pohjautuvat yleisiin taloudellisiin muuttujiin sekä hankekohtaisiin muuttujiin, jotka vaikuttavat hankkeen riskituotto suhteeseen. Merkittävimmät yleiset taloudelliset muuttujat ovat inflaatio, korkotaso ja vastaavien kohteiden kysyntä ja tarjonta markkinoilla. Hankekohtaisia muuttujia puolestaan ovat rakennuskustannukset, rahoituskustannukset, tuottovaatimukset, vuokratasot ja investoinnin kesto ja pituus. Tutkimus osoittaa, että kiinteistökehittäjät painottavat päätöksenteossaan absoluuttista tuottoa mittaavia tunnuslukuja ja kriteerejä, kuten oman pääoman tuotto (cash on cash rate of return), alkutuotto (development yield) ja takaisinmaksuaika (payback period). Kiinteistösijoittajat puolestaan keskittyvät aika-arvon huomioon ottaviin mittareihin kuten sisäiseen korkoon (IRR) ja nettonykyarvoon (NPV) sekä myös muihin oman pääoman tuottolukuihin kuten equity dividend rate (EDR) ja accounting rate of return (ARR). Hankkeissa joissa käytetään velkavipua, rahoittajat ovat enimmäkseen kiinnostuneita hankkeen lainanhoitokyvystä jota mitataan esimerkiksi seuraavilla mittareilla: debt coverage ratio (DCR), loan to cost (LTC), loan to value (LTV), break even occupancy ratio (BER), operating expense ratio (OER). Toki rahoittajien rahoituspäätöksiin vaikuttaa myös hankkeen yleinen toteutettavuus ja kannattavuus esimerkiksi kohdekiinteistön vakuusarvioinnin kannalta. Jotta nämä kaikki tunnusluvut ja mittarit pystytään hallitusti laskemaan ja eri osapuolten kannattavuusodotuksia ymmärtämään, tulee kannattavuuslaskelmien perustua nykyarvomenetelmään, jossa ennustetaan koko investoinnin kassavirtaa. Lisäksi kannattavuuslaskelman hyödyllisyyttä kaikille osapuolille lisää riskianalyysi. Herkkyystarkastelujen, todennäköisyysjakaumien tai vaikkapa simulointien avulla voidaan mitata merkittävimpien muuttujien muutosten vaikutusta hankkeen kannattavuuteen. Tämä kokonaisuus on kuvattu seuraavassa kaaviossa. 10

Mielestäni tulokset viittaavat siihen, että vaikka kiinteistökehityshankkeessa kehitys- ja rakentamisvaiheen kustannukset ovat tärkeitä investoinnin kokonaiskannattavuuden näkökulmasta, investointipäätökset kuitenkin tehdään pitkälti tulopuolen, eli käyttöönoton jälkeisen ajan, perusteella. Merkittävä syy tähän on arviointimenetelmässa käytetty nettovuokratuoton suora pääomitus tuottovaatimuksella, jolla määritellään kohteen arvo myyntihetkellä. Näin ollen, pienelläkin muutoksella nettovuokratuottoon vaikuttavissa tekijöissä, kuten vuokratasossa, vajaakäytössä tai operointikuluissa, on suuri vaikutus pääomitettuun arvoon ja sitä kautta koko investoinnin kannattavuuteen. Lisäksi, investointikustannusten pienentäminen on erittäin haasteellista, sillä rakentamisprosessit ovat pitkälle kehitettyjä ja mittavien säästöjen saavuttaminen vahvasti kilpailuilla rakentamisen markkinoilla on vaikeaa, tai ainakin se vaatii erittäin paljon resursseja yritykseltä. Toisaalta, vaikka vuokraamiseen vaikuttavat merkittävästi markkinavoimat niin yllä mainitusta syystä johtuen, vuokraukseen ja konseptin kehittämiseen panostaminen vaikuttavat olennaisesti investoinnin kannattavuuteen. Diplomityössä kehitetyn kannattavuuslaskentamallin käyttökokemukset kohdeyrityksessä SRV:ssä osoittavat, että tämä asia jää usein rakennusalan ammattilaisilta huomioimatta. Kiinteistökehittäjillä, eli rakennusliikkeillä joilla on omaperusteista tuotantoa, pyrkivät yleensä irtautumaan hankkeista mahdollisimman pian valmistumisen jälkeen sillä niiden strategiaan ei kuulu pitkäaikainen omistus. Tämä saattaa johtaa siihen, että keskitytään liikaa itse rakentamiseen, jolloin käyttöönotto ja vuokraus jäävät toissijaisiksi tehtäviksi, vaikkakin juuri niihin tehtäviin panostamalla rakennusliike pystyisi parantamaan omaa kannattavuuttaan. Otaksun, että useassa rakennusliikkeessä, jossa tehdään omaperusteista tuotantoa, fokusoidaan liikaa omaan leipälajiin, eli rakentamiseen, jolloin saavutettavissa olevat tuotot jäävät maksimoimatta. Ville-Antti Hänninen, SRV Yhtiöt Oyj 11

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. VÄITÖSKIRJAT Työn nimi: Eurooppalaiset REIT-kiinteistösijoitusyhtiöt - artikkeleita ominaisuuksista ja tunnusmerkeistä Tekijä: Jaakko Niskanen Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Tutkimusala: Kiinteistötalous Päivämäärä: 3.12.2012 Listattu kiinteistösijoitusmarkkina tarjoaa sijoittajalle standardoidun kaupankäyntiprosessin, läpinäkyvyyden sekä korkean likviditeetin. Pitkälti Yhdysvaltain mallia seuraten, nyt 2000-luvun aikana, lukuisat Euroopan maat ovat ottaneet osaksi kansallista lainsäädäntöään REIT-kiinteistösijoitusyhtiöitä koskevat lait. Näissä laeissa tyypillisesti määritellään ehdot, joiden puitteissa kiinteistösijoitusyhtiön on mahdollista hakeutua yhteisöveron osalta verovapaaksi toimijaksi. Euroopan listattu kiinteistömarkkina jakautuu kahteen yhtiötyyppiin: Verovelvolliset kiinteistösijoitusyhtiöt (REOC) joita on kaksi kolmasosaa markkinasta, sekä tietyin ehdoin verovapaat kiinteistösijoitusyhtiöt (REIT), joita on täten yksi kolmasosa. Tämä tutkimus tarkastelee Eurooppalaisten REIT-yhtiöiden ominaisuuksia, niin sijoituskohteina kuin rakenteellisestikin. REIT-yhtiöiden ominaisuuksia on monilta osin verrattu REOC-yhtiöiden 12

vastaaviin ominaisuuksiin, ja on havaittu, että eurooppalaiset REIT-yhtiöt eroavat REOC-yhtiöistä merkittävästi niin likviditeetiltään kuin pääomarakenteeltaan. Globaalista talouskriisistä huolimatta Suomessa on perustettu ensimmäinen REIT-kiinteistösijoitusyhtiö. Talouskriisin aikanaan laannuttua ja luotonannon normalisoiduttua on oletettavaa, että uusia REIT-yhtiöitä tullaan perustamaan lukumääräisesti viime vuosiakin enemmän. DIPLOMITYÖT Työn nimi: Yksinoikeusvälitys toimistovuokrauksessa pääkaupunkiseudun toimitilamarkkinoilla Tekijä: Tatu-Pekka Koivupuro Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Professuuri: Kiinteistöoppi Päivämäärä: 1.10.2012 Avoin välitys eli välitysmalli, jossa useampi kuin yksi välittäjä pyrkii samanaikaisesti vuokraamaan samaa toimitilaa, hallitsee Suomen toimitilojen vuokrausmarkkinoita. Yksinoikeusvälitys, jossa välitysoikeus annetaan vain yhdelle välittäjälle ja muut välittäjät rajataan kohteen vuokrauksen ulkopuolelle, on ollut yleistä toimitilojen transaktiopuolella jo pidempään, mutta toimitilavuokrauksessa malli on noussut esille vasta viime vuosina. Kansainväliset kiinteistösijoittajat toivat yksinoikeusvälityksen Suomen toimitilamarkkinoille, mutta viime vuosina myös osa kotimaisista kiinteistönomistajista on kokeillut mallia. Tämä tutkimus pyrkii selvittämään, miten pääkaupunkiseudun keskeisimmät vuokrausmarkkinoiden toimijat suhtautuvat tällä hetkellä yksinoikeusvälitykseen ja millaisena he näkevät yksinoikeusvälityksen tulevaisuuden toimitilavuokrauksessa Suomessa. Tämän lisäksi työssä selvitetään keskeisten markkinatoimijoiden näkemyksiä toimitilojen vuokrausmarkkinoiden nykytilasta. Tutkimus muodostuu teoriaosuudesta ja haastattelututkimuksesta, jossa haastateltiin 15 keskeistä toimitilavuokrauksen toimijaa pääkaupunkiseudulla. 13

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Pääkaupunkiseudun vuokrausmarkkinoiden nykytilasta vallitsi eriäviä näkemyksiä vastaajien keskuudessa. Osa toimijoista koki tilanteen erittäin ongelmallisena, kun taas osa oli tyytyväinen nykytilanteeseen. Yksinoikeusvälitys oli hyvin tuttua lähes kaikille vastaajille. Vastaajat myös vertailivat yksinoikeusvälitystä avoimeen välitykseen nostamalla esiin sekä sen vahvuuksia että heikkouksia. Suurin osa vastaajista suhtautui yksinoikeusvälitykseen varovaisen positiivisesti, mutta myös vahvoja mielipiteitä, niin puolesta kuin vastaan, ilmaistiin. Lähes kaikki vastaajat olivat yhtä mieltä siitä, että yksinoikeusvälitys tulee tulevaisuudessa yleistymään toimitilojen vuokrauksessa. Yhtä mieltä oltiin myös siitä, että tällä hetkellä on menossa tärkeä vaihe yksinoikeusvälityksen tulevaisuuden kannalta, kun monet yritykset kokeilevat ensimmäisiä yksinoikeusvälitysprojektejaan. Työn nimi: Kilpailu kauppakeskuksen vaikutusalueella Tekijä: Olli Kovanen Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Professuuri: Kiinteistöoppi Päivämäärä: 10.9.2012 Suomen vähittäiskauppa keskittyy yhä voimakkaammin kauppakeskuksiin. Kauppakeskusten vaikutusalueet elävät jatkuvassa muutoksessa, ja kilpailu keskusten välillä kiristyy. Tässä työssä tutkitaan kauppakeskusten vaikutusalueella tapahtuvaa ja kauppakeskusten vaikutusalueisiin liittyvää kilpailua. Kauppakeskusten vaikutusalueiden tutkiminen lähtee liikkeelle kauppakeskusten vetovoimatekijöiden tarkastelusta ja vaikutusalueiden määrittämisestä. Tämän työn alkuosassa esitellään ensin Suomen kauppakeskusmarkkinoiden yleisiä piirteitä sekä kauppakeskusten vetovoimaan vaikuttavia tekijöitä. Teoriaosion lopuksi käydään läpi erilaisia tapoja ja teorioita kauppakeskuksen vaikutusalueen määrittämiseksi. Työn loppupuolella keskitytään tutkimaan tapaustutkimuskohteina olevien Espoossa sijaitsevan Kauppakeskus Sellon ja Turun kauppakeskus Skanssin vaikutusalueilla tapahtuneita kilpailutilanteen muutoksia. Muutosten tutkimisen menetelminä ovat kauppakeskusten teettämät omat vaikutusaluetutkimukset, teoreettiset tarkastelut sekä tapaustutkimuskohteiden avainhenkilöiden asiantuntijahaastattelut. 14

Työn tärkeimpinä johtopäätöksinä on, että kauppakeskuksen lähiympäristö ja lähimmät asuinalueet muodostavat kauppakeskukselle sen tärkeimmän asiakaskunnan käsittävän ensisijaisen vaikutusalueen. Kauppakeskukset vetävät myös puoleensa vaikutusalueen erilaisia toimintoja perinteisistä kaupoista kaupallisiin ja julkisiin palveluihin, jolloin kauppakeskusten vetovoima kasvaa aikojen saatossa entisestään. Kauppakeskusten kilpailuympäristö on erilainen eri tuotteille, ja varsinkin päivittäistavaroiden ja erikoistavaroiden välillä voidaan nähdä eroja asiakaskäyttäytymisessä. Johtopäätösosion lopuksi työssä esitellään arviot tapaustutkimuskohteiden vaikutusalueiden kehittymisestä tulevaisuudessa. Ennusteena on, että Sellon vetovoima kasvaa tulevaisuudessa, mutta samalla kilpailutilanne kiristyy. Skanssin tulevaisuuden kannalta merkittävää on kysyntää lisäävä lähialueen väestönkasvu sekä alueen kaupallisen kehityksen tuoma vetovoiman kasvu. 15

In Memoriam: Jorma Kantola Maanmittausneuvos, Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen kunniajäsen s. 26.9.1931 k. 22.9.2012 Maanmittaushallituksen kiinteistöosaston entinen osastopäällikkö, maanmittausneuvos ja tekniikan tohtori Jorma Kantola kuoli Espoossa 22.9.2012 jonkin aikaa vakavammin sairastettuaan. Kantola syntyi Suolahdessa 26.9.1931. Ylioppilaslakin hän painoi päähänsä Äänekosken yhteiskoulussa keväällä 1951. Varusmiesajan jälkeen hän aloitti opiskelun Teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla, josta valmistui diplomi-insinööriksi maaliskuussa 1957. Työn ohessa Kantola panosti tarmolla jatko-opintoihin. 1967 valmistui lisensiaattityö Tutkimus asunto- ja liiketonttien hinnanmuodostuksesta eräissä Uudenmaan läänin asutuskeskuksissa. Kymmenen vuotta myöhemmin oli valmiina väitöskirja, 378 sivua käsittävä järkäle, Rakennusarvioinnin kiinteistötekniset perusteet ja metodiikka. Kiinteistöarviointi muodostikin työuran alkuvuosina Kantolan keskeisen erikoisosaamisen alueen. Jorma Kantola oli aktiivinen alan kehittäjä, joka julkaisi lukuisia artikkeleita ja kirjoja kiinteistöarvioinnista mutta myös toimitusmenettelystä. Esimerkkeinä laajemmista julkaisuista voisi mainita: Loma-alueiden virkistysarvon korvaus- ja arviointiperusteet 1975, Tonttikirja kiinteistörekisterinä 1975, Tutkimus maan hinnasta sekä rakennuksen omaisuusosaarvon ja nykyarvon suhteesta Hämeenlin- 16 nan ympäristössä 1979, Johdatus ekonometrisiin kiinteistöarvioinnin sovelluksiin 1982, Ekonometrinen kiinteistöarviointi Suomessa 1983 ja Rakennusarvioinnin käsikirja 1977 (päivitetty 1985). Hän oli usein nähty koulutusesitelmän pitäjä Maanmittaushallituksen, Ammattikasvatushallituksen, INSKO:n, Suomen kunnallisliiton ja muiden alan laitosten ja järjestöjen tilaisuuksissa. Tarmokkaana ja aikaansaavana Kantola sai tehtäväkseen vaativia ja laajoja toimituksia Helsingin maanmittauspiirissä, missä toimi aluksi toimitusinsinöörinä. Tehtävistä mainittakoon vuokra-alueiden lunastuslain toimitukset sekä kaivoslaissa tarkoitetut kaivospiiritoimitukset. Piiriinsinööriksi hänet nimitettiin 1972, missä virassa johti isoksi kasvanutta maanmittauspiiriä yhdentoista vuoden ajan. 1983 oli sitten vuorossa siirtyminen isompiin saappaisiin Maanmittaushallituksen kiinteistöosaston johtajaksi. Tätä virkaa Jorma Kantola hoiti ansiokkaasti ja itseään säästämättä kymmenen vuotta, aina eläkkeelle jäämiseensä saakka 1993. Teknillisen korkeakoulun kiinteistöopin professorin virkaa eri määräyksin Kanto-

la hoiti 1975-1976 puolentoista vuoden ajan. Oman toimensa ohella hän palasi hoitamaan em. professuurin tehtäviä myös syksyllä 1980. Kiinteistöopin dosenttina hän toimi vuosina 1976-1985. Kantola tunnettiin työpaikoillaan riuskoista otteistaan ja töiden määrätietoisesta loppuunsaattamisesta sekä perusteellisesta asiantuntemuksesta. Hänen johtamistapaansa alaisiin nähden voisi luonnehtia asiajohtamiseksi. Papereiden piti olla kunnossa ja tulosta tulla. Luonnon parissa toimiminen Norrkullalandetin kesäpaikalla Sipoon saaristossa oli Jormalle tärkeää. Lukuisa määrä halkomotteja kesässä piti kuntoa yllä. Myös veneily, uinti ja hiihtäminen sekä perhe olivat lähellä hänen sydäntään. Nuorempana hänen talvisia lempiharrastuksiaan oli yhdistetyn hiihto mäkihyppyineen. Pekka Raitanen Maanmittauslaitoksen ylijohtaja, eläkkeellä Kirjoittaja on Jorma Kantolan työtoveri Kantolan asiantuntemusta käytettiin laajalti hyväksi myös maa- ja metsätalousministeriössä erityisesti kiinteistötehtävien lainsäädännön valmistelutyössä sekä erilaisissa kehityshankkeissa. Hän toimi mm. valtioneuvoston asettaman Kiinteistötietorekisteritoimikunnan sihteerinä vuosina 1968 1972. Vuonna 1983 asetetussa kiinteistönmuodostamistyöryhmässä hänen panoksensa 1997 voimaan astuneiden maakaaren ja kiinteistönmuodostamislain uudistamistyössä oli merkittävä. Jormalta riitti aina hymy ja jokin ystävällinen sana työtovereille ja asiakkaille. Itseään henkilönä tai omaa asiantuntemustaan hän ei korostanut tai tuonut esille. Asiat ratkaisivat eikä hän joutunut hakaukseen mahdollisten henkilöristiriitojen takia. Eläkkeelle siirtyminen kuvasti hyvin Kantolan asennetta työhön. Hän painoi viimeiseen iltaan asti tehokkaasti töitä ja puhdisti työpöytäänsä. Sen jälkeen hän siirtyi vähin muodollisuuksin eläkevaariksi eivätkä entiset työtoverit vuosikausiin kuulleet hänestä, elleivät ottaneet yhteyttä häneen. Yhteydenotosta hän toki oli aina hyvin iloinen. Kantolalle myönnetyistä kunnia- ja ansiomerkeistä mainittakoon SVR R 1, MM 1633 1933 ja MIL:n hop. plakaatti. Sotilasarvoltaan hän oli yliluutnantti. 17

IVSC-uutisia Arviointiohje metsän arviointiin julkaistu 16.11.2012 Kiinnostus metsän omistukseen ja metsään sijoittamiseen on lisääntynyt viime vuosina. Sijoituskohteen edullisuutta on viime aikoina puoltanut mm. verotukselliset syyt ja muihin sijoituskohteisiin liittyneet kasvaneet riskit. Lisääntynyt aktiivisuus metsämarkkinoilla on nostanut esille sen, että arviointikäytännöt ovat metsän arvioinnissa eriytyneet pahemman kerran. Aiheeseen liittyvä Exposure Draft on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: http://www.ivsc.org/workplan/commercial-forests Arviointiohje arviointitarkkuudesta julkaistu 16.11.2012 Rahoitusmarkkinoiden kriisi on nostanut arviointeihin liittyvän epävarmuuden pöydälle niin poliittisissa kuin ammatillisissakin piireissä. Epävarmuutta on käsitelty IVSC toimesta ja nyt asiasta on julkaistu arviointiohje. Ehdotettu ohje määrittelee, kuinka kiinteistöarviointeihin liittyvä epävarmuus voidaan yksilöidä, selittää ja ilmentää arviokirjoissa. Aiheeseen liittyvä Exposure Draft on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: http://www.ivsc.org/workplan/valuation-uncertainty 18 Kiinteistöarviointi 4/12

Tulevia tapahtumia 21.-22.3.2013 Maanmittauspäivät (Kuopio) Maanmittauspäivät on suurin Suomessa järjestettävä maanmittausalan tapahtuma, keväällä 2013 ne järjestetään Kuopion Musiikkikeskuksessa. 14.-15.11.2013 Maanmittaustieteiden päivät (Helsinki) Maanmittaustieteiden päivät kokoavat yhteen eri tieteenalojen edustajia maanmittauksen saralta. Tyypillisesti kiinteistöarviointiin liittyvät asiat ovat olleet päivillä näkyvästi esillä. Kiinteistöarviointi 4/12 19

YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle GapCon Oy Kaakon Notariaatti Oy LKV (A) Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy 20