MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja
TOIMIVALTASUHTEET YHTIÖKOKOUS Ylin päättävä elin Yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiset asiat Laajakantoiset asiat Hallituksen valitseminen HALLITUS Päätökset yhtiökokouksen päätösten raameissa Toiminnan asianmukainen järjestäminen ja organisointi Toimeenpanopäätökset Yhtiökokouksen päätösten valmistelu Isännöitsijän valinta ja valvonta ISÄNNÖITSIJÄ Hallituksen ja yhtiökokouksen päätösten toimeenpano Asioiden valmistelu ja asiantuntijoiden käyttö Toimivan hallinnon ylläpito Sopimuskumppaneiden valvonta Operatiiviset päätökset TILINTARKASTUS -Raportointi hallitukselle ja yhtiökokoukselle -Tilintarkastuskertomus -Neuvot isännöitsijälle
HALLITUKSEN TEHTÄVIÄ 1) strategiset tehtävät 2) kokonaisuuden hallinta ja tulevaisuuden suunnittelu 3) Isännöitsijän tukeminen, valvominen ja ohjeistaminen 4) Isännöitsijän valitseminen ja tarvittaessa erottaminen 5) omistajien edunvalvonta 6) yhtiön taloudesta vastaaminen 7) lakisääteiset tehtävät, jotka johtuvat lähinnä asuntoosakeyhtiölaista 8) yhtiöjärjestyksen noudattaminen.
Omistajaohjaus ja hallitus Yhtiön hallitus on yhtiön tärkein elin koska yhtiön hallitus edustaa omistajuutta ja sille kuuluu myös vastuu yrityksen hallinnan kehittämisestä Hallitus on yhtiötä johtava operatiivinen toimielin Hallituksen tehtäviin kuuluu kaikki ne tehtävät, joita yhtiölaeissa tai yhtiöjärjestyksessä ei määrätty yhtiön toisten elinten toimivallan piiriin Hallitustyötä on seurattava ja kehitettävä jopa hallitustyön arviointimenettelyn pohjalta Hallituksen ja toimivan johdon välien on oltava kunnossa Erityisesti hallituksen puheenjohtajan ja toimitusjohtajan henkilökemioiden yhteensopivuus on merkityksellinen koska näiden on oltava tekemisissä myös hallituksen kokousten välisinä aikoina
Hallituksen jäsenen vastuusta Hallituksen jäsenillä on toimistaan henkilökohtainen vastuu Hallitusten jäseniä koskee huolellisuusvelvoite Hallituksen jäsen on velvollinen korvaamaan yhtiölle vahingon, jonka hän on toimiessaan tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut yhtiölle samoin on korvattava vahinko, joka asunto- tai osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla on aiheutettu yhtiölle tai muulle henkilölle Hallituksen jäsenen on muistettava, että epäselvissä tapauksissa pöytäkirjaan on merkittävä eriävä mielipide ja myös poissaolevan on tarvittaessa reklamoitava Liiketoiminnalliset virhearvioinnit eivät yleensä aiheuta vastuuta Hallituksen vastuuvakuutukset on syytä olla (kiinteistön täysarvovakuutus) Hallituksen puheenjohtajalla on korostettu vastuurooli
Mikä uhkaa taloyhtiön taloutta? Asumiskustannukset nousseet vuodessa joidenkin laskelmien mukaan jopa 9,2 % Korjausrakentamisen kustannukset nousseet 5,6 %
Esimerkkejä kustannuskehityksestä Työvoimakustannukset Kasvava energian hinta Lumityöt Jätehuolto Kiinteistövakuutus Kiinteistövero
Vuokratonttien uudet tontinvuokrasopimukset 2011 Maunula ja Herttoniemi Muut vuokra-alueet
Suuret peruskorjaukset Locus 1/12 Tilastokeskus
Taloyhtiö palveluiden tilaajana Alueellinen toiminta Ryhmärakentaminen
Taloyhtiön maksuvalmius Mikä on oikea maksuvalmius? Miten taloyhtiön maksuvalmius varmistetaan?
Hoitovastikkeen asettaminen oikealle tasolle Tilapäisten hoitolainojen ottamista tulee välttää Shekkitilin limiitti on kallista Ylimääräiset vastikkeet aiheuttavat epävarmuutta taloyhtiössä
Maksuvalmius selviää jälkilaskelmista
Talousarviosta > Taloussuunnitteluun Korjaussuunnitelmat ovat jo arkipäivää, niitä tukevat taloussuunnitelmat puuttuvat
Pääomavastikkeiden jäämät
Esiintyviä ongelmia Keskusta-alueen isojen asuntojen suuret rahoitusosuudet Liiketilojen osuus talon peruskorjauksista Lähiöalueiden taloudellinen mahdottomuus
Hoitovastike - Pääomavastike 4 Osakkeenomistajien tulee suorittaa yhtiölle vastiketta. Vastike jaetaan hoito- ja pääomavastikkeeseen. Pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.
Vesivastike - Lämminvesivastike Vedestä suoritetaan eri korvaus, joka perustuu huoneistossa asuvien tai asunto-osakeyhtiölain tarkoittamalla tavalla huoneistoa muuten käyttävien henkilöiden lukumäärään.
Lainaosuuden poismaksu 5 Kukin osakkeenomistaja on oikeutettu maksamaan yhtiölle hänen omistamiaan osakkeita rasittavan osuuden asunto-osakeyhtiön pitkäaikaisista lainoista. Maksuperusteena on osakkaan hallitsemastaan huoneistosta tässä yhtiöjärjestyksessä määrätty vastikkeen määräämisperuste.
Hoitolaina - Pääomalaina Hoitolainalla rahoitetaan yhtiön hoitokustannuksia, ei osakaskohtaista takaisinmaksumahdollisuutta Pääomalainalla rahoitetaan investointiluonteisia korjauksia, osakaskohtainen poismaksumahdollisuus
Suuret hankkeet > hankerahoitus Hankkeet rahoitetaan rakennusaikaisella rahoituksella > pääomalainaksi vasta kun lopulliset kustannukset tiedetään Surullisin esimerkki on 5 lainaa yhden hankkeen kohdalla > hankkeen rahoitussuunnittelu pettänyt
PUTKIREMONTIN KIRJAUKSI Kulua vai omaisuutta?
Ulkopuoliset osakkeenomistajat Vähentää maksut vuokratuloon kohdistuvana menona ( kirjataan kuluiksi ) Verolomake 7: Vähennä vuosikorjauskulut kulujen maksuvuonna Tai saa hyödyn myydessä hankinta olettamana ( aktivoidaan taloyhtiön taseeseen )