Koulurahasto Reijo Tuori Rahoitusjohtaja 26.03.2015
Lähtökohta Espoo ollut yhteydessä 12 eri palveluntarjoajaan, joista tavattu yksi eläkelaitos, neljä varainhoitoyhtiötä, kaksi pankkia, yksi kiinteistösijoitusyhtiö ja kaksi konsulttia Perustetaan rahasto n. kymmenen koulun peruskorjaamiseksi/rakentamiseksi Espooseen seuraavien 7 10 vuoden aikana Espoo tekee 20 25 vuoden vuokrasopimuksen kouluihin ja sitoutuu ostamaan rakennukset vuokrakauden loputtua sovitulla jäännösarvolla Espoo vuokraa rahastolle peruskorjattavien koulujen tontit (Y-tontit) Rahasto vastaa yhdessä Espoon kanssa kohteiden valinnasta sekä sen jälkeen käyttäjän vaatimusten mukaan kohteiden rakennuttamisesta sekä vuokra aikaisesta ylläpidosta, korjaamisesta ja hallinnosta ns. elinkaarimallilla Espoo maksaa sekä pääoma- että hoitovuokraa rahastolle. Kaupungin maksamat vuokrat sisältävät korvauksen peruskorjauksesta, ylläpidosta, sovituista käyttäjäpalveluista sekä rahoituksesta Hankkeen investointiarvo olisi vähintään 200 milj. euroa (ilman elinkaarivuokria) Espoo voisi olla rakenteessa mukana sijoittajana 2
Tavoitteet Kolmas toteutusmalli kouluille oman taseen ja elinkaarihankkeiden rinnalle Tavoitteena on pitkäaikainen yhteistyö jolla Espoo saa resursseja koulurakennuttamiseen ja ylläpitoon Pystytään toteuttamaan koulujen peruskorjaukset suunnitellussa aikataulussa Vähennetään yllättävien väistötilojen kustannuksia Yhteistyöllä haetaan kehittyvää koulurakennuttamista sekä toiminnallisia, tilankäytöltään tehokkaita, laadukkaita ja toteuttamis- /ylläpitokustannuksiltaan kokonaisedullisia ratkaisuja Espoo saa vertailutietoa muista kuin oman toteutuksen ja ylläpidon kohteista, osana oman toiminnan kehittämistä 3
Rahastomalli Rahasto perustetaan kotimaisena kommandiittiyhtiönä, jossa sijoittajat toimivat rahaston äänettöminä yhtiömiehinä joko suorin sijoituksin tai voitonjakolainoina Rahastoa hallinnoi Kiinteistösijoitus Oy Rahaston säännöistä, tavoitteista ja johtamisesta sovitaan sijoittajien keskinäisellä osakassopimuksella, hallinnointisopimuksella sekä Ky:n yhtiösopimuksella Rahasto voi sijoittaa oman ja vieraan pääoman ehtoista rahoitusta hankkeeseen Sijoittajat saavat tuoton ja pääoman palautuksen sijoitusosuuksilleen Sijoittajan tuottovaatimus, rahastorakenteen hallinnointipalkkiot, hankkeiden suunnittelu-, ja rakentamiskustannukset Rahaston sijoittajat ovat institutionaalisia sijoittajia (mahdollisesti myös Espoo) Sijoitusyhtiö ja sen perustama ja omistama hallinnointiyhtiö vastaavat rahaston toiminnan järjestämisestä sekä johtamisesta Sijoitusyhtiö hakee rahastoihin sijoittajat 4
Pohdittavaa Pystyttävä osoittamaan Espoon kaupungin puolelta riittävä sitoutuminen Ajatus koulukiinteistöjen hallinnoinnin sekä peruskorjausten ulkoistamisesta yksityissektorin sijoittajille on Suomessa uusi Rahaston perustamiselle ja sijoittajien haulle on varattava riittävästi aikaa Osa siirrettävistä kouluista uudiskohteita? Hankintamallin verotukselliset vaikutukset palveluntarjoajan kannalta selvitettävä Rahastolla tulee olla mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluun ja toteuttamiseen Kaavamuutos tulevaisuudessa? Kaupungin lunastusvelvollisuus vuokrakauden lopussa vai ei? Jäännös/lunastusarvon asettaminen Rahaston kasvattaminen tavoitekokoon tulisi toteuttaa mieluummin nopeammin kuin hitaammin lähempänä 5 vuotta kuin 10 vuotta Selvitettävä onko tilojen laajemmalla opetustoiminnan ulkopuolisella käytössä saatavissa lisätuloja Selvitettävä kilpailuttamisvelvollisuudet, koskeeko rahastoa julkinen hankintalaki vai ei? Yhteistoiminta Espoon kanssa (käyttäjä, Tilakeskus) saatava luontevaksi ja uusia ratkaisuja tukevaksi, myös uusilla toteuttajakumppaneilla uusia ajatuksia ja malleja hankkeiden toteuttamiseen 5
Pohdittavaa Kaupunki/kuntariski kiinteistömarkkinoilla on sijoittajille tässä markkinatilanteessa hyvin kiinnostava vaihtoehtoa, sijoittajat tavanomaisesti hakevat erityisen vakaata vuokratuottoa Rakennusliikkeiden kannalta tässä ehdotettu hankintamalli on hyvä, koska siinä ei pyritä sitomaan rakennusliikettä hankkeeseen rahoittajana/ vakuuksien antajana, vaan rakennusliikkeen rooli pysyy sen ydintoiminnassa ja osaamisessa eli suunnittelussa ja rakentamisessa 6
Pohdittavaa Kalliimpi rahoitus: Korkeampia rahoituskustannuksia voidaan kompensoida optimoidulla riskinsiirrolla Vuokramallin määrittäminen, vaikeasti ennustettava kustannustaso, peruskorjaukset ym. vaikuttavat olennaisesti sijoittajantuottovaateeseen ja elinkaarivuokran määrittämiseen Peruskorjausten ja ylläpidon osalta sijoittajat tarvitsisivat yhteistyökumppaneita hankkeen eri osiin, sillä käytännössä millään taholla yksin ei ole hankkeen läpiviemiseen tarvittavia resursseja, joka vähentää mahdollista kiinnostusta hankkeeseen Sijoittajat eivät todennäköisesti hyväksyisi riskiä peruskorjauskustannusten suhteen, vaan kaupungin tulisi taata tietty tuotto investoinnille sen suuruudesta huolimatta Maineriski: Olettaen, että osa remontoitavista kouluista ovat ns. homekouluja, sijoittajat voivat todennäköisesti suhtautua varovaisesti ideaan, koska eivät halua itseään yhdistettävän käyttäjien terveysriskeihin Sijoittajien ja rahoittajien mukaan saaminen tulee edellyttämään, että hankkeen taloudellinen kannattavuus voidaan luotettavasti etukäteen arvioida Sijoittajalla tulee olla mahdollisuus myydä rahasto osuutensa esim. jälkimarkkinoilla tietyn lock up periodin jälkeen 7
Keskustelluissa esille tulleita muita mahdollisia vaihtoehtoja / Kiinteistösijoitusyhtiö Listatut ja yksityiset kiinteistösijoitusyhtiöt sijoittavat aktiivisesti julkisen sektorin (käytännössä kaupungit tai valtio) käyttämiin kiinteistöihin Erityisesti Ruotsissa on useampia ja suuria tällä sektorilla aktiivisesti toimivia sijoittajia Viime vuosina Pohjoismassa suuret instituutiosijoittajat ovat suosineet sijoituksia yksityisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin, joilla on selkeästi määritelty strategia (esim. julkisen sektorin kiinteistöt ) ja joissa on vain muutamia suuria sijoittajia Tonttien osalta valmius sekä ostaa että vuokrata Valmius jäännösarvoriskiin; kaupunki ja sama käyttötarkoitus luonnollisesti halutuin jatkaja ensimmäisen vuokrasopimuskauden jälkeen Olemassa olevat, peruskorjattavat ja uudiskohteet sopivat kaikki 8
Valmistelun aikataulu pidetyn valtuustoseminaarin jälkeen: KYLLÄ - Valitun rakenteen toteuttajan julkinen kilpailutus huhti - elokuu 2015 - Valtuuston päätös perustettavasta rahastosta elokuussa 2015 kehyspäätöksen yhteydessä EI - KH toteaa, että tehty selvitys ei aiheuta toimenpiteitä - Raportoidaan seurantaraportissa elokuussa 9