Kustannuskaaviopiirrokset Luonnos. Laskelmat Riitta Eloranta ja Anne Papunen, Laskelmien valinnat ja johtopäätökset
Laskelmien lähtökohtia Näissä laskelmissa on vertailtu kuvitteellista perustaloa kuvitteelliseen Kalasatamaan toteutettavaan kerrostaloon. Rakennusten laajuus on vakioitu. Kummassakin talossa on 49 asuntoa ja 3643 asuinneliöitä sekä sama määrä yhteistiloja. Erilaisten massoittelu- ja detaljiratkaisujen avulla halutaan tuoda esiin kustannuseroja. Perustalossa on 3 porrashuonetta ja kerrokset toistuvat samanlaisina. Tontti on väljä ja mahdollistaa maantasopysäköinnin. Perustalossa on huokeasti toteutettavat maasta tuetut pieliparvekkeet. Kalasataman vertailutalossa on 4 porrashuonetta, ylin kerros on vajaa ja sisältää terassiparvekkeita. Normikerrosten parvekkeet ovat kaupunkimaiseen ympäristöön soveltuvia rakennusmassa sisään vedettyjä parvekkeita. Rakennus sijoittuu kiinni katulinjaan ja autopaikat on toteutettu pihakannen alle. Ensimmäisessä kerroksessa on esteettömyysratkaisuista johtuvia luiskia ja niiden seurauksena paljon liikennetiloja. Ensimmäisen kerroksen kerroskorkeus on korotettu, samoin kuin toiseksi ylimmänkin. Kaaviossa on osoitettu, kuinka paljon jokainen lisäkerros 6-kerroksisessa ratkaisussa on hieman edellistä huokeammin toteutettavissa. Rakennuttajan näkökulmasta jokainen lisäkerros tuo myös mahdollisesti parempia näkymiä, joten jokainen niistä voidaan hinnoitella kalliimmin. Hintaa alentavat häiriöt kohdistuvat yleensä alempiin kerroksiin. Tässä ratkaisussa ensimmäisen kerroksen osalle jyvittyy 15 % keskineliöhintaa enemmän kustannuksia. Perustusten ja katon kustannusten ajatellaan olevan välttämättömät jo ensimmäisen kerroksen rakentamiseksi. Jokainen lisäkerros on siten hieman huokeammin toteutettavissa, ja osuus näistä kustannuksista siten ylöspäin mentäessä joka kerroksessa hieman pienempi. Perustusten ja katon kustannukset on jyvitetty eri kerroksille seuraavasti (jakaja summa, jossa n = kerrosten määrä): 1 krs 2. krs 3 krs 4. krs 5 krs 6. krs 6/21 5/21 4/21 3/21 2/21 1/21 Periaatteena tässä jaossa on, mitä korkeammalla asuu, sitä enemmän hyötyy hissistä ja sitä suuremman osuuden kustannuksista tulee kantaa. Hissin kustannukset on jyvitetty kerroksille asunto-osakeyhtiön mukaisen lisähissin kustannusjaon mukaisesti seuraavasti: 1 krs 2. krs 3 krs 4. krs 5 krs 6. krs 1/21 2/21 3/21 4/21 5/21 6/21
VERTAILUTALO, perustalo PERUSTIEDOT 49 asuntoa 3643 asm2 3 porrasta Tontti 3650 m2 PERUSMASSOITTELU 10 060 000, Keskihinta 2761 /asm2 AUTOPAIKKA 5000 /AP 6. kerroksen 98 % 5. kerroksen 98 % 4. kerroksen 98,5 % H = 3,0 m IV-KONEHUONEITA 3 kpl TALON KATOLLA MAASTA TUETUT PIELIPARVEKKEET 18 750 /parveke, a 15,5 m2 ELEMENTTIJULKISIVUT, esim. valkobetoni 259 /asm2 RAKENNUS EI KIINNI KADUNREUNASSA KATU 3. kerroksen 99 % 2. kerroksen 99,5 % 1. kerroksen 115 % MAANTASOPAIKOITUS 33 ap, ~830m2 5000 /AP MAANTASOKERROS ESTEETÖN KADULTA TAI PIHALTA, luiska 8%-kaltevuus PIHA HYVÄT PERUSTAMISOLOSUHTEET
VERTAILUTALO, Kalasatama PERUSMASSOITTELU TERASSIKERROS - SISÄNVEDETTY YLIN KERROS HUONEISTOKOHTAINEN IV - ESTEETÖN KATTOTERASSI: YLIMMÄN PERUSKERROKSEN KOROTETTU KORKEUS - HISSI YLIMPÄÄN KERROKSEEN Terassikerroksen 145 % 5. kerroksen 94,5 % 4. kerroksen 96 % PERUSTIEDOT 49 asuntoa 3643 asm2 4 porrasta Tontti 3650 m2 18 170 000, KESKIHINTA 4988 /asm2 JULKISIVU PAIKALLA MUURATTU 575 /asm2 1. KERROS - KORKEAMPI HUONEKORKEUS - RAKENNUS KIINNI KADUNREUNASSA, JOHTAA LUISKIIN RAKENNUKSEN SISÄLLÄ - ESTEETÖN KADULTA, USEITA LATTIAN KORKOTASOJA - LÄPIKULJETTAVA HISSI LIIKENNETILAN KASVU 144 /asm2 KATU h = 3,0 m 1. kerroksen 119 % 3. kerroksen 97,5 % 2. kerroksen 104 % KANSIPIHA PAIKOITUS PIHAKANNEN ALLA PARVEKKEET SISÄÄNVEDETYT 26 450 /parveke, a 11,5 m2 IMUPUTKI 69 /asm2 KANSIPIHA 128 /asm2 AUTOPAIKKA 45 800 /AP PERUSTAMISOLOSUHTEET: PAALUTUS
Johtopäätöksiä Perustalo Perusmassoittelullisessa ratkaisussa jokainen lisäkerros on kannattaa rakentaa aina kahdeksanteen kerrokseen asti. Ensimmäinen kerros kantaa kustannuksista suurimman taakan, mutta myös häiriöistä. Kustannusosuus 6- kerroksisessa ratkaisussa on 115 %. Tein talvella jyvitysvertailun kilpailijoiden käyttämistä jyvityksistä. Tällaisissa yksinkertaisissa taloissa jyvityshaarukka näytti olevan noin +- 20 %. Mitä korkeampi, sitä enemmän jyvityksessä on väljyyttä. Jyrkillä jyvityksillä saadaan samalle alueelle eri hintaisia tuotteita tarjolle. Jatkolaskelmina olisi hyvä tehdä 8- ja 9-kerroksisten talojen sekä 16- ja 17-kerroksisten talojen vertailulaskelmat. Kalasataman terassitalo Kalasataman vertailutalossa ensimmäisen kerroksen asunnoille kasautuu paljon kustannuksia. Asuntoneliömäärä on normikerroksia pienempi tässä noin 370, kun toisessa kansitason kerroksessa on jo lähes 600 neliötä ja normikerroksessa noin 820 neliötä. Ensimmäisen kerroksen osuus kustannuksista on 119 %. Normikerroksissa jokainen lisäkerros on edellistä huokeampi. Terassikerros on kaikkein kallein, myös varmaankin haluttavin, osuus kustannuksista 145 %. Tekemäni kilpailijoiden käyttämien jyvitysten tarkastelussa terassiasuntojen jyvitys nousi korkeimmillaan vastaamaan terassiasunnon osuutta kustannuksista. Merkillepantavaa tässä kohdin kuitenkin on, että asuttavuuden lisäarvolle jyvityksen jyrkkyydessä ei jäänyt mitään. Jyvityshaarukka oli korkeimmillaan 75-145 %. Jatkolaskelmia olisi hyvä tehdä 8- ja 9-kerroksisista sekä 16- ja 17-kerroksisista terassitaloista.