Ajankohtaista kiinteistöalalla Oulu 18.11.2015 Maria Kulomäki 1
Esityksen sisältö 1. Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus 2. Yksityinen pysäköinninvalvonta 3. Autopaikkojen jakamisesta taloyhtiössä 4. Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot 2013 5. Avainturvallisuus 6. Muuta ajankohtaista 7. Uutta oikeuskäytäntöä 2
1. Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus pähkinänkuoressa 3
Mistä on kysymys? Talousrikollisuuden torjuntaan uusi lisäkeino Verotusmenettelylain (18.12.1995/1558) 15b-d :t, verottajan päätös (131/2014) ja ohje (22.5.2014) rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta Kyse rakennuttajan ja päätoteuttajan rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta Esityksessä taloyhtiönäkökulma Voimaan 1.7.2014 Velvoitteet koskevat ko. hetkestä lukien Tapahtunutta työskentelyä/tehtyä työsuoritusta Maksettuja urakkasuorituksia Kiinteistöliiton ohje jäsentaloyhtiöille saatavilla Taloyhtio.net-palvelusta
Urakkatietojen antovelvollisuus Tilaajan velvollisuus Arviointi sopimuskohtaisesti Tehtävä voidaan sopimuksin siirtää esim. isännöitsijälle tai rakennuttajakonsultille Rakentamispalveluista Kyllä: Rakennus-, kunnostus- ja korjaustyö sekä työn yhteydessä asennetun tavaran luovuttaminen Rakennustelineiden pystytys- ja purkutyö Työvoiman vuokraus em. töitä varten Ei: Erillinen suunnittelu- ja valvontatyö Kiinteistönhoito- tai huoltotyö (jollei erillisveloitettavaa) Raja-arvo 15.000 euroa (alv 0 %) Lähtökohtaisesti velvoitetta ei voi kiertää hankinnan pilkkomisella erillistilauksiin 5
Yhteisen työmaan työntekijätietojen antovelvollisuus (asoy:n urakassa) Koskee yhteistä työmaata ja siellä työskenteleviä Työmaat, joissa toimii vähintään kaksi urakoitsijaa/ammatinharjoittajaa samanaikaisesti tai peräkkäin Päätoteuttajan raportoitava omista työntekijöistä ja muidenkin urakoitsijoiden työntekijöistä Koskee lähtökohtaisesti kaikkia työmaalla työskenteleviä (ei tarvitse tehdä rakentamistyötä) Päätoteuttajan velvollisuus Rakennuttajan nimeämä pääurakoitsija Pääasiallista määräysvaltaa käyttävä työnantaja Rakennuttaja viime kädessä Velvoitteen täyttäminen kannattaa siirtää sopimuksin (pää)urakoitsijalle Ilmoitusvelvollisuus ei kuitenkaan koske Mm. tilapäisesti työmaalle tavaraa toimittavia tai hankkeita, joiden kokonaisarvo on enintään 15.000 euroa (alv 0 %) 6
Mitä tietoja annetaan yleinen kuvaus Urakkatiedot Yleiset tiedot tiedonantovelvollisesta ja urakoitsijasta Työmaatiedot Urakkaa koskevat tiedot Mm. Laskutettu määrä, ennakkomaksu, urakkasumma, urakan alkuja loppupäivä jne. Yksityiskohtaiset tietoluokitukset ohjeessa! Työntekijätiedot (Yhteinen työmaa) Annettavat urakkatiedot Lisäksi yksityiskohtaiset työntekijätiedot sisältäen mm. henkilö-, työskentely-, työsuhde-, työtunti- sekä työnantajatiedot Yksityiskohtaiset tietoluokitukset ohjeessa! 7
Miten tiedot käytännössä raportoidaan? Vain sähköisesti suomi.fi tai ilmoitin.fi Kuukausittain Siitä lähtien, kun työmaa alkaa (urakkatiedot) Rakennustöiden tosiasiallinen aloitus Huomioiden voimaantulosäännös Yhteisen työmaan työntekijätietojen osalta ennen työskentelyn aloittamista tieto päätoteuttajalle Viim. kohdekuukautta toiseksi seuraavan kuukauden viidentenä päivänä Esim. heinäkuun tiedot viimeistään 5. syyskuuta Ei etukäteen Urakkatietojen osalta kunnes työ on vastaanotettu ja luovutettu tilaajalle Takuuaikaisten korjausten suorittamisella ei ole vaikutusta Huom! Yhteinen työmaa voi olla käynnissä myöhemminkin tiedot raportoitava! Mahdollisia korjauksia tietoihin voi tehdä 12 kk:n ajan
Sanktiot ja tietojen säilyttäminen Sanktio Enintään 15.000 euron laiminlyöntimaksu ilmoituskohtainen HUOM! Laiminlyöntimaksu voidaan määrätä myös, jos tiedot toimitetaan väärää toimitustapaa noudattaen Yhteisen työmaan työntekijätietojen osalta lievennyssäännös Sanktiolta välttyminen sidottu edellytyksiin (esim. ilmoitus verottajalle) Tietojen säilytys Työntekijätiedot säilytettävä 6 vuotta työmaan valmistumisvuoden päättymisestä Ilmoitin.fi-palvelu arkistoi tiedot 1,5 vuoden ajaksi
Osakkaan suppeampi tiedonantovelvollisuus (kotitaloudet) Suppeampi tiedonantovelvollisuus koskee osakkaan kotitalouteen teettämiä kunnossapito- ja muutostöitä Tiedonantovelvollisuus, jos työ edellyttää rakennuslupaa Tiedot tulee antaa rakennustyön suorittaneista yrityksistä ja näille maksetuista suorituksista Päätoteuttajan tiedonantovelvollisuus työntekijätiedoista myös mahdollinen Osakas antaa tiedot ennen loppukatselmusta sähköisesti ilmoittamispalvelun kautta tai Verohallinnon lomakkeella Loppukatselmuksessa esitettävä Verohallinnon antama todistus Velvoitteen laiminlyönti Rakennusvalvontaviranomaisen tiedonanto Verohallinnolle Sanktio Laiminlyönti ei esteenä loppukatselmuksen pidolle! 10
Kiinteistöliiton suositus asuntoosakeyhtiöille 1/2 1. Hallituskäsittely siitä, mitä tiedonantovelvollisuus sisältää, miten se täytetään yhtiössä ja kenen toimesta 2. Tilaa palvelu ulkopuoliselta Isännöitsijä, urakoitsija, valvoja tai muu konsultti? Voimassa olevia sopimuksia voi olla tarpeen muuttaa Uusien sopimusten osalta huomioon mahdollisimman varhain, mielellään jo tarjouspyyntövaiheessa Taloyhtiön asema kannattaa turvata riittävällä sopimussakolla 3. Huolehdi ohjeistuksesta yhtiöissä Erityisen tärkeää yhteisen työmaan muodostumistilanteiden varalta Sovi palveluntuottajan tehtäväksi 11
Kiinteistöliiton suositus asuntoosakeyhtiöille 2/2 4. Kiinteistöliitto suosittaa Veronumero.fi-palvelua Tilaajavastuu Oy:n lanseeraama palvelu Palvelun käyttö alkaa rekisteröitymisellä 5. Seuraa velvoitteen täyttämistä säännöllisesti hallituksessa Hallituksen kannattaa huolehtia, että sillä on käytössää asoy:n käyttäjätunnukset tarvittaessa 6. Tulkinnanvaraisessa tilanteessa tiedonantovelvoite kannattaa täyttää laiminlyöntimaksun välttämiseksi 12
2. Yksityinen pysäköinninvalvonta 13
Lainsäädäntöhankkeen eteneminen Lakiesitykset eduskunnassa (HE 79/2012) Laki pysäköinninvalvonnasta annetun lain muuttamisesta ja Uusi laki pysäköinninvalvontaluvasta ja valvonta-avustajista Käsittelyvaiheet eduskunnassa Hallintovaliokunnan lausuma (18/2012) Perustuslakivaliokunnan lausunto (23/2013) Lakivaliokunnan kuulemistilaisuus (4/2014) Jatko avoinna 14
Lakiesityksen mukainen toiminta Aluehallintovirasto myöntää luvan pysäköinninvalvontaan Yksityinen henkilö tai oikeushenkilö Edellytykset laissa Valvonta-avustajat AVI:n ylläpitämä luvanhaltijarekisteri Poliisi tai kunnallinen pysäköinninvalvoja voi käyttää apunaan yksityisellä alueella pysäköinninvalvontaluvan haltijoita Antaa luvanhaltijalle valtuutuksen valvontaan Valvonnassa avustavalle mahdollisesti maksettavasta korvauksesta voidaan sopia avustajan ja kunnan tai poliisin kesken Valvontaan tarvitaan myös alueen omistajan tai haltijan suostumus 15
Lakiesityksen mukainen sakotusmenettely Valvonta-avustaja tekee esityksen viranomaiselle pysäköintivirheestä Ilmoitus myös kuljettajalle tai ajoneuvoon Osoitettava tehtävää suoritettaessa valtuutus Kunnallinen pysäköinninvalvoja tai poliisi määrää autoilijalle pysäköintivirhemaksun, antaa kirjallisen huomautuksen tai luopuu toimenpiteistä Pysäköintivirhemaksut saa valtio tai kunta 16
Voiko nykyinen sopimusperusteinen käytäntö jatkua? PeVL 23/2013: Hallituksen esityksellä ei puututa sopimusvapauteen. Valiokunta korostaa sitä, että kiinteistön omistajalla ja haltijalla on lähtökohtaisesti oikeus määrätä omistamansa tai hallitsemansa alueen käytöstä, mukaan lukien pysäköinti. Hän voi sopia pysäköinnin ehdoista ja perittävästä korvauksesta. Tällaiseen yksityisoikeudelliseen sopimukseen voidaan sisällyttää myös sopimusrikkomuksesta aiheutuvia seuraamuksia koskevia sopimusehtoja.
Pysäköinninvalvonnan vaihtoehdot perinteisen mallin rinnalla? 1) Valvonta-avustajan avulla määrätty viranomaismaksu Suoraan ulosottokelpoinen maksu Sakko ajoneuvokohtainen Edellyttää kahta viranomaislupaa Virkavastuu Rahat viranomaiselle 2) Nykyinen sopimusmalli (sopimusrikkomus) Ei sellaisenaan ulosottokelpoinen Valvontamaksu henkilökohtainen, ei ajoneuvokohtainen Ei edellytä viranomaislupaa/ -valvontaa Rahat suoraan pysäköinninvalvojalle
3. Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä?
Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat, autokatokset ja -tallit HUOM! Sovellettava laki ja sopimuksen päättämistä koskevat säännökset vaihtelevat AOYL Ei yksityiskohtaista säännöstä autopaikkojen jakamisesta Jakamisessa tulee kuitenkin noudattaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Määräykset autopaikkoja koskien niukat Tontille kaavassa osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä
Osakkaiden yhdenvertaisuus autopaikkoja jaettaessa AOYL:n 1:10 :stä seuraa, että samassa asemassa olevia osakkaita ei saa autopaikkoja jaettaessa asettaa toisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan Hallituksen esitys Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat osakkeenomistajat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, paitsi jos erilaisista oikeuksista määrätään yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on.
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Autopaikkojen jakoperusteista päätös yhtiökokouksessa (autopaikkasääntöjen vahvistaminen) Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisia menettelytapoja: Jonotuslista Osakkaiden ja näiden vuokralaisten halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään Mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja, voidaan paikat esim. arpoa Tämän jälkeen tehdään jonotuslista, jonka mukaan paikat jaetaan Määräajoin suoritettava arpominen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista on suorittaa arvonta vaikkapa kerran vuodessa ja näin kierrättää autopaikkoja Yhtiön hallinnassa olevaa autopaikkaa ei voi luovuttaa osakkeiden luovutuksen yhteydessä käyttäjältä toiselle, vaan autopaikka annetaan aina yhtiön kautta
Osakkaan vuokralaisen asema HE: yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat osakkaat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan Autopaikat luovutettava samoilla edellytyksillä ja hinnoilla sekä asuvalle osakkaalle että sijoittajaosakkaan vuokralaiselle HUOM! Ei koske täysin ulkopuoliselle vuokrattua paikkaa, ehdot vapaasti määriteltävissä Jos paikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista, sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu jonoon Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi, eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa
Oltava autopaikan tarve Oltava konkreettinen autopaikan tarve, jotta ylipäänsä oikeus vaatia autopaikkaa Yhtiön ei tarvitse antaa autopaikkaa, jos henkilöllä ei autoa ja siksi käyttäisi paikkaa vain tilapäisesti Paikat varataan ensisijaisesti talossa asuville (pääasiallinen asuinpaikka talossa) Loma-asuntona käytetyn kakkosasunnon haltijalla ei ole ensisijaista oikeutta autopaikkaan, jos paikkoja ei riitä rakennuksessa vakituisesti asuville yhtiön osakkeenomistajille ja näiden vuokralaisille Autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin ja vain jos niitä jää yli, voidaan luovuttaa kakkosautoille
Itä-Suomen hovioikeus 30.12.2014 Autopaikkojen jako / yhdenvertaisuusperiaate Mikäli autopaikkoja on yhtä paljon kuin huoneistoja, on jokaisella huoneistolla oikeus yhteen autopaikkaan. 25
Autopaikkasääntöjen päivittäminen Mikäli autopaikat on yhtiössä jaettu vanhan lain mukaan yhtiön tulisi muuttaa järjestely nykyisen lain mukaiseksi Hallitus valmistelee ehdotuksen uusiksi autopaikkasäännöiksi ja saattaa asian yhtiökokouksen päätettäväksi Edellytyksenä toki on, että sopimukset autopaikkojen vuokraamisesta ovat irtisanottavissa sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa noudattaen Määräaikainen sopimus sitoo pääsääntöisesti sovitun määräajan
Irtisanomismenettely Sovellettava lainsäädäntö: Pihapaikkojen vuokraukseen sovelletaan maanvuokralakia Autotallien ja katosten vuokraukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta
Irtisanomismenettely - maanvuokralaki Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa ja vuokrasuhde päättyy kahden viikon kuluttua irtisanomisesta Ellei irtisanomisesta ole sovittu tosin Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Määräaikainen vuokrasopimus Laki mahdollistaa sopimuksen päättämisen tiettyjen sopimusrikkomusten yhteydessä Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ei oikeuta irtisanomaan/purkamaan määräaikaista sopimusta Ellei kirjallisena tehtyyn vuokrasopimukseen ole otettu ehtoa irtisanomisoikeudesta kyseisellä perusteella
Irtisanomismenettely - LHVL Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa liikehuoneiston vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella irtisanomisperusteella Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta Ellei sopimuksessa ole toisin sovittu Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita sekä irtisanomisperuste että vuokrasuhteen päättymisajankohta Määräaikainen vuokrasopimus Ei voi irtisanoa Purkaa voidaan tietyissä tilanteissa (LHVL 8 luku)
4. Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot 2013 30
Yleistä Valmistelussa mukana RAKLI, SKOL ry, ATL ry Yleiset huomiot uusista ehdoista Edelleen vahvasti suunnittelun perspektiivistä laaditut (käyttöala laaja) Pääosiltaan stilisointia / ajanmukaistusta Riitojen ratkaisemisessa korostetaan osapuolten välisiä neuvotteluja ja ulkopuolisen asiantuntijalausunnon hankkimista ensisijaisena ratkaisukeinona Edelleen voimakkaasti konsulttimyönteiset Eivät automaattisesti korvaa vanhoja sopimukseen otettuja ehtoja Eivät tule sopimuksen osaksi, ellei nimenomaisesti sovita
Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot 2013 Olennaiset muutokset 1 Asia KSE 1995 KSE 2013 Ehtojen soveltuvuus Rakentaminen, tutkimus-, selvitys-, suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontatehtävät Lisäksi tuotekehitystyö ja teollinen muotoilu. Tekijänoikeudet Sovittava erikseen Sovittava erikseen Aineiston ja tietojen käyttö & luovutus Tilaajan käyttöoikeus rajoittuu sovittuun kohteeseen ja tarkoitukseen. Aineiston luovutuksesta sovittava erikseen. Viivästyssakko Konsultin viivästyssakko 0,5 % kokonaispalkkiosta kultakin täydeltä viikolta, enintään 10 viikolta. Ennallaan Viivästyssakko 0,2 % kokonaispalkkiosta kultakin täydeltä työpäivältä, enintään 50 työpäivältä. Koskee myös tilaajaa. 32
Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot 2013 Olennaiset muutokset 2 Asia KSE 1995 KSE 2013 Konsultin vastuu virheestä Ylärajana konsulttipalkkio, ei korvata välillisiä vahinkoja. Vastuunrajoitus ei koske tahallisuutta tai törkeää tuottamusta. Ennallaan Tilaajan vastuu virheestä Rajoittamaton Ylärajana konsultin kokonaispalkkion määrä. Konsultin vastuuaika a) Kun työ hyväksytty takuuajan vakuuden vapauttavan tarkastuksen perusteella (YSE 1983, takuuaika 1 v.) tai b) 1 v. suunnittelukohteen valmistumisesta. Jos tahallisuus tai törkeä tuottamus, 10 v. Vastuuvakuutukset Sovittava erikseen Ennallaan a) 2 v. kohteen vastaanottamisesta, b) 2 v. toimeksiannon mukaisen aineiston luovutuksesta (suunniteltavaa kohdetta ei ole), c) 5 v., jos suunnitelmaa ei välittömästi toteuteta. Jos tahallisuus tai törkeä tuottamus, 10 v. 33
5. Avainturvallisuus 34
Yleistä Yleisavainta ja asukkaiden luovuttamia avaimia säilytettävä yhtiössä huolellisesti ja turvallisesti FK Avainturvallisuusohje 2010 Avainturvallisuudesta vastaavan henkilön nimeäminen Kaikista avainten luovutuksista ja palautuksista pidettävä kirjaa (kuittaukset) Luovutetaan vain kuhunkin käyttötarkoitukseen vaadittava avain Korjaushankkeet: urakoitsijalle luovutetaan välttämättömät avaimet kuittausta vastaan ja huolehditaan palautuksesta Ovenavausta pyytävän henkilöllisyys ja oikeus päästä huoneistoon on varmistettava (asukasluettelo)
Yleisavain Harkittava tarvitaanko sarjoitusta yleisavaimelle Isommissa kiinteistöissä yleisavainsarjat pyrittävä jakamaan Tekniset tilat (teletilat), asuinhuoneistot, liikehuoneistot eri sarjoihin Yleisavainta ei saa käyttää normaalina jokapäiväisenä käyttöavaimena Kiinteistöjen avainsäilöissä (putkilukot) säilytetään vain teknisten tilojen avaimia, ei koskaan yleisavainta Esim. teletilojen lukitus toteutettu siten, että putkilukosta löytyy vain reittiavain ko. tiloihin
Huoneistoavaimen luovuttaminen yhtiölle Asunto-osakeyhtiölaissa ei määräyksiä Luovutus yhtiölle suositeltavaa Luovutettuja avaimia säilytettävä huolellisesti Vrt. osakkaan muutostyöoikeus huoneiston ulko-oven lukitus Ilmoitus yhtiölle ennen työn tekemistä Uudelleensarjoitus, turvalukko, turvaketju
Korjaus- ja kunnossapitovastuu Ulko-ovien lukot: yhtiö Yhteistilojen lukot: yhtiö Huoneistojen ulko-oven lukot: yhtiö Osakkaan itsensä asentama lisälukko avaimineen, esim. turvalukko: osakas
Pääsy huoneistoon (AOYL 8:1) Yhtiön edustajalla oikeus Tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapito- /muutostyötä tai niiden valvomista varten Käynti huoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu muuta edellytä Poliisilta virka-apua, jos pääsy kielletään Hätätilanteet, viranomaiset
Rakennukseen pääsy Järjestyslaki 8 Rakennuksen omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, että kerrostalossa on näkyvässä paikassa yhteystiedot talonmiehestä, isännöitsijästä tai muusta henkilöstä, jonka avulla poliisi-, pelastus- tai sosiaali- ja terveydenhoitoviranomainen tai haastemies voi viipymättä ja korvauksetta päästä rakennukseen. Järjestyslaki 16 Tahallisesta laiminlyönnistä voi saada sakot järjestysrikkomuksesta
Avainturvallisuus - Teletilat Kuuluvat kiinteistöön sen osana Asiattomilta pääsy kielletty Kiinteistönomistajan on huolehdittava: Teletilojen lukituksesta ja niiden tietoturvallisuudesta Viestintäviraston määräys kiinteistön sisäverkoista ja teleurakoinnista 65A/2014 M
Teletilojen lukitusvaihtoehdot Kiinteistönomistaja valitsee lukitustavan Lukitus voidaan toteuttaa: Teleyritysten yhteiseen sarjaan kuuluva lukolla KTL1 Kiinteistökohtaisella lukolla Jonkun lukituspalveluita tarjoavan yrityksen tai osapuolen sarjaa olevalla lukolla
KTL1: 1.1.2015- Valtakunnalliset teleyritykset, Finanssialan Keskusliitto, Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto, Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat sopineet valtakunnallisesti yhteisestä teletilojensarjasta (KTL1), jolla uudet ja saneerattavat tilat voidaan sarjoittaa Teleyritysten edustajat pääsevät näin viipymättä teletilaan asennus- ja huoltotoimenpiteisiin Viestintävirastoon ilmoituksen tehneillä teleyrityksillä ja -urakoitsijoilla mahdollisuus tilata avain Avaintilaaja ja lukkoliike rekisteröityvät järjestelmään Taloyhtiö tilaa suoraan lukkoliikkeeltä sarjoituksen KTL1 avainhallintaa hoitaa koko Suomessa Helsingin yrityssuojeluyhdistys YRSU ry Lisätietoja: www.yrsu.fi
6. Muuta ajankohtaista Energiatodistus Osakesiirtojen ilmoitusmenettely Tupakointi Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Sähköinen asunto-osakerekisteri 44
Energiatodistuksista Laki rakennuksen energiatodistuksesta Energiatodistuksen hankkimisvelvollisuuden piiriin 1.7.2014 lukien tulivat myös kolme tai useampia asuinhuoneistoja käsittävät asuinrivitalot ja ketjutalot, joissa ei ole päällekkäisiä asuinhuoneistoja Ketjutalo = erillisrakennukset, jotka ovat varaston, katoksen tai vastaavan rakennelman välityksellä kiinni toisissaan Seuraava asuinrakennuksia koskeva tiukennus tulossa voimaan 1.7.2017, jolloin pääsääntöisesti kaikki yli 50 m2 asuinrakennukset tulevat lain soveltamisalan piiriin Poislukien kuitenkin esimerkiksi loma-asunnot Energiatodistuksen tulevaisuus? 45
Osakesiirtojen ilmoitusmenettely uudistuu Otetaan käyttöön 1.1.2016 lukien Mahdollinen koetestaus Sähköisen ilmoitusmenettelyn tunnistautuminen mietinnässä Keskeistä Esitäytetty 102-lomake tullaan toimittamaan yhtiöille enää vuoden 2015 osalta vastikkeellisia saantoja ei enää tarvitse ilmoittaa jatkossa vastikkeettomat osakesiirrot ilmoitettava verottajalle osakeluettelomerkinnän tekemistä seuraavan kuun loppuun mennessä sähköisesti ilmoitettaessa saantokirjaa ei tarvitse toimittaa
Tupakkalaki (nykytila) Tupakointi on kielletty mm. Asunto-osakeyhtiön tai muun asuinyhteisön asuinkiinteistöjen yhteisissä ja yleisissä tiloissa; Työyhteisöjen yhteisissä ja yleisissä sekä asiakkaille tarkoitetuissa sisätiloissa Lisäksi tupakointi voidaan kieltää Asunto-osakeyhtiö tai muu asuinyhteisö voi kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla 47
Tupakoinnin kieltäminen huoneistossa? Vuokrattu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää sopimuksessa sopimuksen laadintavaiheessa sopimalla vuokrasuhteen kestäessä Omistettu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä Yhtiötä perustettaessa Yhtiöjärjestystä muuttamalla myöhemmin Seuraamukset kiellon rikkomisesta? 48
Tupakointikielto vuokrasopimuksessa (Turun hovioikeus, dnro S 10/2199) Kyse tupakointikiellosta ja vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokrasopimuksessa oli kielletty tupakointi Vuokralainen jatkoi tupakointia varoituksesta huolimatta Tupakointi pystyttiin toteennäyttämään Kyse soluasunnosta tupakoinnista haittaa uudelleenvuokraukselle HO:n perusteluissa: Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kiellettyä, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään Näissä olosuhteissa vuokrasuhteen purkamiseen oli peruste 49
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KKO 2008:7) Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tekemä päätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla Päätös mitätön Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu. (VAOYL) Tupakoinnin kieltäminen vanhassa yhtiössä edellyttää yhtiöjärjestysmuutoksen, joka on mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella 50
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KHO 29.2.2012 T 413 ja T 432) Kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus antaa yksittäisiä kieltoja ja määräyksiä, jotka ovat välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi tai sen ehkäisemiseksi. Kunnalliset ympäristölautakunnat ovat tällä perusteella kahdessa tapauksessa päättäneet kieltää parveketupakoinnin osakasparvekkeilla. KHO kumosi molemmat ratkaisut Terveyshaitta todettu kyseisissä tapauksissa vain aistinvaraisesti olisiko ratkaisu toinen, jos näyttö terveyshaitasta olisi perustunut nikotiinimittauksiin? 51
Tupakointiin liittyvän lainsäädännön muutos EU:n uusi tupakkatuotedirektiivi hyväksytty ja julkaistu 29.4.2014 Ei liity tupakoinnin kieltämiseen asunnoissa tai toimitiloissa Terveydensuojelulaki muuttunut ja muutokset tulleet voimaan 1.3.2015 Tupakkalain kokonaisuudistus valmisteilla Terveyshaittojen arvioijille tiukat pätevyysvaatimukset Laki koskee terveydensuojeluviranomaisen toimintaa HE-luonnos lausuntokierroksella 28.9.2015 asti Hallituksen esitys annetaan loppuvuodesta Laki voimaan 20.5.2016? 52
Tupakkalakiin ehdotetut muutokset Keskeistä asunto-osakeyhtiöiden osalta Yhtiölle mahdollisuus kieltää tupakointi Huoneistoparvekkeella Huoneistossa Seuraamus: Kiellon rikkoja mahdollista tuomita tupakointirikkomuksesta sakkoon 53
Tupakkalakiin ehdotetut muutokset Kielto mahdollinen, jos tupakansavu voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua toisen huoneiston sisätiloihin, parvekkeelle tai ulkotilan oleskelualueelle edellyttää että terveydensuojeluviranomainen toteaa em. asiat Tupakointi saataisiin kieltää asuinhuoneiston sisätiloissa vain, jos: savun kulkeutumista ei voida rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja huoneiston haltijalle on ennen kieltoa varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 54
Tupakkalain uudistus - keskustelunavauksia Esityksen mukaisten edellytysten täyttyessä tupakointi voidaan kieltää yksittäisessä huoneistossa tai yksittäisellä huoneistoparvekkeella Onko riittävää? Varsin epätodennäköistä, että saataisiin yhtiökohtaisia kieltoja lakiin vaikka esitettäisiinkin Tupakointikiellosta päättäminen Toimivaltakysymys ratkaisematta Hallitus vai yhtiökokous? Vai pitäisikö olla määräys yhtiön on kiellettävä? Kiellon pysyvyys Pysyvä kielto vai poistuuko kielto, kun huoneiston haltija vaihtuu?
Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Taustaa Henkilöiden ISA-auktorisointi lopetettu -> jäänyt aukko Isännöintiliitto aloitti valmistelun syksyllä 2014 Tavoitteet Osaamisen hallinnan ja kehittämisen työkalu isännöintiyrityksille Osaamisen kehittämispolku aloittelevalle isännöitsijälle Väline ammatillisen osaamisen osoittamiseksi ja alan arvostuksen lisäämiseksi 56
Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Mitä järjestelmä tulee vaatimaan isännöitsijältä? Isännöintialan koulutus (pakollinen) Väh. 15 vuotta päätoimista isännöitsijäntyötä vuoteen 2015 mennessä tehneet voivat saada pätevyyden ilman koulutusta Pätevyyden saa suorittamalla kirjallisen kokeen Hankkeen tilanne tällä hetkellä Järjestelmää rakennetaan, valmis 31.10.2015 mennessä Ensimmäiset hakemukset vuoden 2015 lopussa? 57
Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Pätevyys saadaan suorittamalla koe 3 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus 6 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus sekä osallistutaan sähköiseen kokeeseen Pätevyys voimassa 6 vuotta kerrallaan. 58
Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Asunto-osakkeiden digitalisointi Sähköinen asunto-osakerekisteri ja -kauppa Hanketta selvitetty jo vuonna 2004 PRH:n toimesta, sittemmin muutosta valmistelleet työryhmät Mihin muutos (dematerialisointi) vaikuttaisi? Vaikutuksia ainakin omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja todennäköisesti lunastustilanteisiin, eri toimijoiden tiedonsaantiin ja varainsiirtoveron maksuaikaan. Kirjaamispakko ja hälytyspalvelu mahdollisesti käyttöön Käyttöönoton tavoiteaikataulu: aikaisintaan 2017 59
7. Uutta oikeuskäytäntöä 60
KKO 14.10.2013/2183 Tapauksessa osakkeenomistaja oli asentamassa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa siten, että rakennuksen ulkoseinärakenne puhkaistaisiin huoneiston ja parvekkeen välisestä kohdasta ilmalämpöpumpun vaatimia läpivientejä varten. KKO: Osakkeenomistajalla ei ollut ehdotonta oikeutta saada asentaa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa. Osakkeenomistajan niin sanottuun muutostyöoikeuteen ei kuitenkaan kuulu rakennuksen ulkoseinärakenteen puhkaiseminen, vaikka seinän toisella puolella olisikin osakkeenomistajan hallintaoikeuteen kuuluva parveke. 61
Kouvolan HO 13.8.2013 623 Tapauksessa osakkeenomistaja oli polvivammansa vuoksi kaatunut suihkussa ollessaan ja lyönyt kaatuessaan päänsä niin, että oli menettänyt tajuntansa. Osakas oli maannut tajuttoman suihkun lattiakaivon päällä arviolta kahden tunnin ajan, minkä vuoksi suihkuvedet olivat tulvineet muualle asuntoon aiheuttaen mittavia vahinkoja myös kerrostalon alempien kerrosten huoneistoihin. Hovioikeus katsoi, ettei osakas ollut aiheuttanut vesivahinkoa huolimattomuudellaan, eikä hän siksi ollut velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle sen vaatimia vesivahingon korjauskuluja. Huom! Ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen 62
KHO 2013:191 Metsähallitus teettänyt vesaikon karsintatöitä virolaisella yrityksellä Kyse tilaajavastuulain ennakkoselvitysvelvoitteen täyttämisestä E101/A1-todistukset Todistus verojen maksamisesta KHO:n ratkaisussa Metsähallitukselle määrättiin laiminlyöntimaksu (yhteismäärältään 10.800 ) Perustelut Metsähallitus ei ollut sopimusehdoin edellyttänyt selvitysvelvoitteen täyttämistä myös uusien työntekijöiden osalta Verotodistusta ei vaadittu Sopimuksessa ei ollut purkuehtoa tilaajavastuulain velvoitteiden täyttämisen laiminlyönnin varalta 63
Kunniaa loukkaamassa? Vantaan käräjäoikeus 3.2.2014 (14/104986) Hallituksen jäsenet tuomittiin kunnianloukkauksesta sakkorangaistukseen Hallintaanottovaroitus häiritsevän elämän vuoksi. Hallitus on kirjannut pöytäkirjaansa päätöksen perusteet käräjäoikeuden mielestä hutiloiden sekä varmistamatta riittävästi muilta osakkeenomistajilta saatujen häiriövalitusten ja adressin sisältöä ja merkitystä Huolimattomasti tehty pöytäkirjamerkintä oli omiaan aiheuttamaan varoitettavalle osakkeenomistajalle vahinkoa tai kärsimystä taikka häneen kohdistuvaa halveksuntaa (RL 24:9). Tuomiosta valitettiin hovioikeuteen 64
Helsingin hovioikeus 12.6.2015 Hallintaanottovaroitus / kunnianloukkaus HO kumosi käräjäoikeuden tuomion. Kunnianloukkauksen tunnusmerkistö edellyttää että tieto on virheellistä/valheellista. Hallituksen velvollisuus varmentaa valitusten todenmukaisuus? 65
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, Taloyhtio.net @Kiinteistoala 67
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 68