Taloyhtiön turvallisuusjohtaminen Suomen Kiinteistöliitto ry
Sisältö - Pelastuslaki ja pelastussuunnittelu - Talvikunnossapidon erityiskysymyksiä - Avainturvallisuus - Valvontakamerat - Autopaikat ja irtisanominen Suomen Kiinteistöliitto ry
Pelastuslaki ja pelastussuunnittelu Pelastussuunnitelman laatiminen/päivittäminen taloyhtiössä Suomen Kiinteistöliitto ry
Uusi pelastuslaki Tullut voimaan 1.7.2011, ks. Pelastuslaki Pelastussuunnitelma Laadittava vuoden kuluessa lain voimaantulosta eli 1.7.2012 mennessä Päivitettävä vanha suunnitelma uuden lain mukaiseksi kahden vuoden kuluessa eli 1.7.2013 mennessä Useita vanhoja asetuksia edelleen voimassa, esim. SM:n asetus palovaroittimien sijoittamisesta ja kunnossapidosta (239/2009) SM:n asetus pelastustien merkitsemisestä (1384/2003)
Yleinen toimintavelvollisuus (3 ) Jokainen, joka huomaa tai saa tietää tulipalon syttyneen tai muun onnettomuuden tapahtuneen tai uhkaavan eikä voi heti sammuttaa paloa tai torjua vaaraa, on velvollinen viipymättä ilmoittamaan siitä vaarassa oleville, tekemään hätäilmoituksen sekä ryhtymään kykynsä mukaan pelastustoimenpiteisiin.
Huolellisuusvelvollisuus (4 ) Jokaisen on oltava huolellinen tulipalon tai muun onnettomuuden vaaran ja vahingon välttämiseksi. Jokaisen on mahdollisuuksiensa mukaan valvottava, että hänen määräysvaltansa piirissä noudatetaan tulipalon ja muun onnettomuuden ehkäisemiseksi ja henkilöturvallisuuden varmistamiseksi annettuja säännöksiä ja määräyksiä.
Varovaisuus tulen käsittelyssä (5 ) Ryhdyttäessä tulityöhön tai sellaiseen korjaustyöhön tai muuhun työhön, jonka johdosta tulipalon tai muun onnettomuuden vaara tuntuvasti lisääntyy, on huolehdittava riittävistä varotoimista. Tulitöistä aiheutuvien henkilö- ja omaisuusvahinkojen torjumisesta on annettu standardi SFS 5900:2001 (Tulitöiden paloturvallisuus asennus-, huolto- ja korjaustöissä) FK:n Tulityöt suojeluohje 2011 Käytännössä tulityöluvan myöntää tilaajan (Asunto Oy/osakas) nimeämä henkilö (isännöitsijä), jolla oltava voimassa oleva tulityökortti Esim. katto- ja vedeneristetyöt
Rakennusten uloskäytävät (10 ) Pidettävä kuten ennenkin kulkukelpoisina ja esteettöminä Kulkukelpoisuusvaatimusta täydennetty vaatimuksella pitää uloskäytävät ja kulkureitit muutoinkin turvallisen ja tehokkaan poistumisen mahdollistamassa kunnossa Uloskäytävien ovia ei esimerkiksi saisi lukita tai teljetä poistumisen estävällä tavalla Ullakoiden, kellareiden ja varastojen kulkureiteillä ei saa säilyttää tavaraa Esim. lastenvaunuja ei saa säilyttää rappukäytävässä Poistumisen esteenä Palaessa tuottavat myrkyllisiä kaasuja
Kiinteistöjen pelastustiet (11 ) Kiinteistön omistaja, haltija ja toiminnanharjoittaja on osaltaan velvollinen huolehtimaan, että hälytysajoneuvoille tarkoitetut pelastustiet pidetään ajokelpoisina ja esteettöminä ja että ne on merkitty asianmukaisesti Ei muutosta aiempaan HE: myös asianmukainen lumen poiston pelastusteiltä huomioitava
Nuohous ja ilmanvaihtolaitteiden huolto Pääpiirteissään ennallaan (13 ) Kiinteistönomistaja (yhtiö) vastaa lähtökohtaisesti nuohouksesta Uusi säännös tikkaiden kunnossapidosta Myös kattokulkuteiden osat ja katon turvavarusteet pidettävä kunnossa
Palovaroittimet (17 ) Palovaroittimia koskeva vaatimus ennallaan Asunnot varustettava riittävällä määrällä palovaroittimia Asunnon jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 m2 kohden on oltava vähintään yksi palovaroitin (SM:n asetus palovaroittimien sijoittamisesta ja kunnossapidosta 239/2009) Palovaroittimien hankinnasta ja toimintakunnosta vastaa asunnon haltija eli asukas
Pelastussuunnitelman laatiminen/päivittäminen Pelastussuunnitelman tarkoituksena parantaa arjen turvallisuutta Säädöspohja PelL 14 ja 15 :t sekä VNA pelastustoimesta 1 ja 2 :t Laadittava asuinrakennuksiin, joissa on väh. 3 asuinhuoneistoa Pidettävä ajan tasalla Laatiminen hallituksen vastuulla Isännöitsijällä keskeinen rooli Asukkailla paras tuntemus kiinteistön olosuhteista ja erityispiirteistä! HUOM! Laki ei enää tunne turvallisuushenkilöä (suojelupäällikkö tai muu vastaava) SM:n ohje: Asuinkiinteistön pelastussuunnitelman laadinta - http://www.intermin.fi/julkaisu/022012
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Vaarojen ja riskien tunnistaminen Tunnistetut vaarat/uhkat sekä niitä vastaavat toimenpiteet kirjattava pelastussuunnitelmaan Riskien tunnistaminen edellytys pelastussuunnittelulle ja tarpeellisten toimenpiteiden toteuttamiselle Panokset syytä kohdentaa todennäköisiin ja haitallisiin vaaroihin Toimenpiteet ennaltaehkäiseviä tai seurauksia lievittäviä Eri rakennusten ominaispiirteet huomioitava Esim. kulkuväylien hiekoittamisen laiminlyönnit (liukastumisriski) huoltotöiden organisoinnin parantaminen Jätekatoksen sijainti talon kyljessä (vahingonteko- & tulipaloriski) pihan toimintojen uudelleensijoittaminen, lukollinen jätekatos? Sähkölaitteiden huoltamatta jättäminen (tulipaloriski) sähköjärjestelmän kunnossapitoon panostaminen
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Onnettomuuksien sekä vaaratilanteiden ehkäisy Pelastuslaki velvoittaa asuinkiinteistöä Tulipalojen ja muiden onnettomuuksien ehkäisyyn Miten jäteastioiden sijoittelu, palo-osastointi, lukitusjärjestelyt hoidettu? Säilytetäänkö porrashuoneissa tavaraa? Miten vaarallisten aineiden säilyttäminen ja sitä koskevat määräykset huomioitu? Miten remonttien aikaiset turvallisuusaspektit, mm. tulityöohjeet yhtiössä huomioitu? Varautumiseen henkilöiden, omaisuuden, ja ympäristön suojaamiseen vaaratilanteissa Kehen yhteys laitteistojen häiriötilanteissa? Missä sijaitsevat pääsulut? Kuka vastaa hissin huollosta? Miten rakennuksesta poistuminen ja pelastustoiminta on turvattu? Varautumiseen tulipalojen sammuttamiseen ja muihin sellaisiin pelastustoimenpiteisiin, joihin omatoimisesti kyetään Miten sammutus- ja pelastusvälineet sekä sammutus- ja pelastustyötä helpottavat laitteet pidetään kunnossa? Onko tarvittava turvallisuusmateriaali hankittu yhtiöön?
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Pelastussuunnitelman ylläpito Pelastussuunnitelma tulee pitää ajan tasalla = suunnitelman pitää vastata aina asuinkiinteistön tilannetta Keinoja: Asukkaiden ja muiden kiinteistönkäyttäjien omatoiminen turvallisuusseuranta Mikä on havaittujen vaaratilanteiden ja puutteiden kirjauskäytäntö yhtiössä? Turvallisuusarvioinnit, esim. turvallisuuskävely Hallituksen tulee varmistaa, että turvallisuuden parantamiseksi tehdyt toimenpiteet todella tehdään Turvallisuuskysymykset vakioasia hallituksen kokouksissa sekä myös yhtiökokousten asialistalla
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Ohjeet erilaisia onnettomuuksia sekä vaara- ja häiriötilanteita varten Pelastussuunnitelmassa on kuvattava mitä toimintaohjeita asukkaille ja muille kiinteistön käyttäjille jaetaan onnettomuuksien ehkäisemiseksi sekä onnettomuus- ja vaaratilanteissa toimimiseksi tai liitettävä ne pelastussuunnitelmaan erillisenä liitteenä Toimintaohjeet voivat koskea esim. Toimintaa tulipalotilanteessa (alkusammutus, hälytyksen tekeminen jne.) Laitteiden häiriötilanteiden aikaista toimintaa (sähkökatkos sähkölämmitystalossa, miten tulee toimia) Toimintaohjeiden tulee olla selkeitä ja saatavissa eri kieliversioina Ohjeistuksessa kannattaa hyödyntää olemassa olevia pelastustoimen tuottamia turvallisuusaineistoja: www.pelastustoimi.fi
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Sammutus- ja pelastustehtävien edellytysten turvaaminen Sammutus- ja pelastustyötä helpottavat laitteet, palonilmaisulaitteet sekä poistumisreittien opasteet ja valaistus tulee tarkistaa ja huoltaa säännöllisesti sekä pitää toimintakunnossa miten yhtiössä aiotaan hoitaa? Osoitemerkintä oltava näkyvillä Osoitemerkintöjen valaiseminen (kunnan rakennusjärjestys määrittää) Olisiko opastetaulun hankinta tarpeen? Ajoväylät ja pelastustiet pidettävä ajokelpoisina ja esteettöminä sekä merkittävä asianmukaisesti Lumia ei saa aurata pelastustielle!
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Omatoiminen varautuminen poikkeusoloihin Pelastussuunnitelmassa on selvitettävä, miten omatoiminen varautuminen toteutetaan poikkeusoloissa Poikkeusolo on esim. erityisen vakava tapahtuma tai suuronnettomuus, sotilaallinen uhka säteilyvaara, laaja ja pitkäaikainen sähkö- ja energiakatkos, tietoliikennekatkokset jne. Lisäksi muistettava, että poikkeusoloissa on olemassa myös ne normaaliolojen vaarat ja uhat
Pelastussuunnitelmassa käsiteltävät asiat: Asukkaiden perehdyttäminen pelastussuunnitelman tietoihin Pelastussuunnitelmasta on tiedotettava tarvittavalla tavalla Tapoja useita, esim. suunnitelman huoneistoihin jakaminen, porrashuoneiden ilmoitustaulut, taloyhtiön nettisivut, isännöitsijäntodistuksen lisätiedot kohta Asianomaisen rakennuksen tai muun kohteen asukkaille ja työntekijöille Tiedotettava jokaisessa rakennuksessa erikseen Myös rakennuksessa asuville vuokralaisille (vuokrasopimuksen liitteenä) ja toimiville työntekijöille Sekä muille, joiden on osallistuttava pelastussuunnitelman toimeenpanoon Esim. yhtiön huoltoliike, talonmies, kiinteistöpalveluyritys tai siivooja Laki ei velvoita toimittamaan pelastussuunnitelmaa tai sen yhteenvetoa pelastusviranomaiselle Valvonnan yhteydessä viranomainen voi haluta suunnitelmaan tutustua Suunnitelma asukkaita itseään, ei viranomaista, varten! Koulutus esim. järjestöjen, pelastuslaitosten ja taloyhtiöiden omat sisäiset koulutukset
TALVIKUNNOSSAPIDON ERITYISKYSYMYKSIÄ Kiinteistönomistajan vastuu oikeuskäytännössä
Kiinteistönomistajan vastuu Aikaisemmin perustunut vahingonkorvauslakiin ja oikeuskäytäntöön, nykyisin myös AOYL:in Lisäksi määräyksiä esim. Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta Järjestyslaki Maankäyttö- ja rakennuslaki Kuluttajaturvallisuuslaki (leikkivälineet) Yhtiöllä korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja rakennuksen turvallisuudesta
Kadun talvikunnossapito Kadun kunnossapito kuuluu kunnalle Tontinomistajan velvollisuutena: Pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää Huolehtia liukkauden torjumisesta jalkakäytävällä ja siihen käytetyn kiviaineksen poistamisesta Tarvittaessa poistaa jalkakäytävälle ja sen vierelle kertyneet lumivallit, pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä Tontille johtavan kulkutien kunnossapito Kunta voi ottaa päätöksellään alueen hoidettavaksi, jolloin myös vastuu kunnalla Kokonaan /osittain / potkukelkkailuun varattu (ei torjuta liukkautta)
KKO 1997:151 Asunto-osakeyhtiön omistaman talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt A oli yöllä noin kello 1 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukkaantunut Jää sulatettu ja hiekoitettu illalla ja tilanne tarkastettu klo 20
KKO 1997:151 yhtiön vastuusta Yhtiölle vahingonkorvausvastuu: Syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ennaltaarvaamatonta Asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta, joka oli jäätynyt, ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muulla varoitusmerkillä.
KKO 1997:151 isännöitsijän vastuusta Isännöitsijälle ei rikosoikeudellista, eikä vahingonkorvausvastuuta: Isännöitsijän ei ollut näytetty syyllistyneen liukkauden torjunnan järjestämisessä rikos- tai vahingonkorvausvastuun perustavaan laiminlyöntiin. Liukkauden torjunnasta huolehtiminen oli sovittu talonmiehen tehtäväksi ja hänen suorittamat toimenpiteet viittasivat siihen, että isännöitsijä ei laiminlyönyt puhdistustöiden järjestämistä ja valvontaa.
KKO 1995:169 AsOy:n osakkaat hoitivat piha-aluetta talkootyönä A oli aamupäivällä liukastunut ja kaatunut AsOy:n hiekoittamattomalla pihatiellä ja nilkka murtui AsOy oli voinut sopia hiekoituksen suorittamisesta talkoilla ja sopimus sitoi osakas A:ta A ollut sopimassa Sitoutunut noudattamaan järjestelyä Yhtiö ei ollut A:lle vastuussa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että asianmukainen hiekoittaminen laiminlyöty
Järjestyslaki Rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää taikka muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle (5 ) Huolehtiminen Alueen eristäminen, opaste / varoitustaulut, mahdollisuus kiertää alue Vaaratilanteen poistaminen, kuten jään ja lumen hallittu pudottaminen
KKO 2007:62 AsOy:n omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö sai surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, AsOy:n tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.
Kuolemantuottamuksesta Kuolemantuottamukseen voidaan tuomita henkilö, joka huolimattomuudellaan aiheuttaa toisen kuoleman. Menettely katsotaan huolimattomaksi, jos henkilö rikkoo olosuhteiden edellyttämää ja häneltä vaadittavaa huolellisuusvelvollisuutta, vaikka hän olisi kyennyt sitä noudattamaan (tuottamus). KKO:n ratkaisu kohdistui taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaan, koska hänellä oli tässä yksittäistapauksessa katsottu olevan erityinen vastuuasema.
Huolellisuudesta Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset (MRL 166 ). Kiinteistönomistaja vastaa siitä, että katolta putoava lumi, jää, muu esine tai aine ei aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle (Järjestyslaki 5 ). Velvollisuus koskee asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä hallitusta, isännöitsijää tai toimitusjohtajaa.
KKO:n perusteluista huomioitavaa Tehtäviä voidaan jakaa tai siirtää sopimuksella huoltoyhtiölle tai muulle taholle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Tehtävät on määriteltävä ja kuvattava riittävän tarkasti, että ei jää epäselvyyttä siitä, kenen vastuulla katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailu ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen vaaran tai vahingon välttämiseksi ovat. Kiinteistön omistajien edustajien hallituksen, isännöitsijän ja toimitusjohtajan on lisäksi valvottava, että sopijakumppani hoitaa työt asianmukaisesti.
Kiinteistön turvallisuudesta huolehtiminen Isännöitsijä ja hallitus keskeisessä roolissa Kiinteistöpalvelusopimukset Tehtävät, velvoitteet, vastuut sovittava selkeästi Huomioitava kiinteistön erityispiirteet ja riskikohdat KP YSE 2007 Kuluttajaturvallisuuslaki Valvonta Jos huomataan vaaratilanteita ryhdyttävä toimenpiteisiin Puomit, varoituskyltit (koko pihaa ei voi puomittaa, eikä koko talvea voi pitää puomeja) - varotoimet mitoitettava riskin suuruuteen Vakuutukset Lisää tietoa: www.taloyhtio.net (talvikunnossapito)
Avainturvallisuus
Avainturvallisuus Yleisavainta ja asukkaiden luovuttamia avaimia säilytettävä yhtiössä huolellisesti ja turvallisesti FK Avainturvallisuusohje 2010 Syytä nimetä erikseen avainturvallisuudesta vastaava henkilö Kaikista avainten luovutuksista ja palautuksista pidettävä kirjaa (kuittaukset) Luovutetaan vain kuhunkin käyttötarkoitukseen vaadittava avain Korjaushankkeet: urakoitsijalle luovuttavat välttämättömät avaimet kuittausta vastaan ja huolehdittava palautuksesta Ovenavausta pyytävän henkilöllisyys ja oikeus päästä huoneistoon on varmistettava (asukasluettelo)
Yleisavain Lukitusta suunniteltaessa harkittava tarvitaanko sarjoitusta yleisavaimelle Isommissa kiinteistöissä yleisavainsarjat pyrittävä jakamaan Tekniset tilat (teletilat), asuinhuoneistot, liikehuoneistot eri sarjoihin Yleisavainta ei saa käyttää normaalina jokapäiväisenä käyttöavaimena Kiinteistöjen avainsäilöissä (putkilukot) vain teknisten tilojen avaimia, ei koskaan yleisavainta Esim. teletilojen lukitus toteutettu siten, että putkilukosta löytyy vain reittiavain ko. tiloihin
Huoneiston avaimen luovuttaminen yhtiölle Asunto-osakeyhtiölaissa ei määräyksiä Luovutus yhtiölle suositeltavaa Luovutettuja avaimia säilytettävä huolellisesti, avainten suojaus (koodaus) FK Kassakaappiohje Vrt. osakkaan muutostyöoikeus huoneiston ulkooven lukitus Ilmoitus yhtiölle ennen työn tekemistä Uudelleensarjoitus, turvalukko, turvaketju
Lukkojen korjaus- ja kunnossapitovastuu Ulko-ovien lukot: yhtiö Yhteistilojen lukot: yhtiö Huoneistojen ulko-oven lukot: yhtiö Osakkaan itsensä asentama lisälukko, esim. turvalukko: osakas
Pääsy huoneistoon (AOYL 8:1) Yhtiön edustajalla oikeus, kun tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapito-/muutostyötä tai niiden valvomista varten Käynti huoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu estä Poliisilta virka-apua, jos pääsy kielletään Hätätilanteet, viranomaiset
Turun HO 13.11.1980 nro 1127 Osakas oli asentanut turvalukon, mutta ei ollut antanut yhtiölle avainta Osakas lähti lomalle, jonka aikana poliisiviranomaiset joutuivat murtamaan oven, koska oli syytä epäillä, että huoneistossa voisi olla kuollut henkilö Osakas vastasi oven korjauskustannuksista
Rakennukseen pääsy Järjestyslaki 8 Rakennuksen omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, että kerrostalossa on näkyvässä paikassa yhteystiedot talonmiehestä, isännöitsijästä tai muusta henkilöstä, jonka avulla poliisi-, pelastus- tai sosiaali- ja terveydenhoitoviranomainen tai haastemies voi viipymättä ja korvauksetta päästä rakennukseen. Järjestyslaki 16 Tahallisesta laiminlyönnistä voi saada sakot järjestysrikkomuksesta
Teletilat Kuuluvat kiinteistöön sen osana Asiattomilta pääsy kielletty Kiinteistönomistajan on huolehdittava: Teletilojen lukituksesta ja niiden tietoturvallisuudesta Talojakamon ja avainsuojien oltava riittävän murtolujia Viestintäviraston määräykset ja suositus Sisäjohtoverkosta 25 E/2008 M Kiinteistön sisäisestä yhteisantenniverkosta ja järjestelmästä 21 E/2007 M Teletilojen lukituksesta (305/2006 S), Viestintäviraston suosituksia
Lukitusvaihtoehdot Kiinteistönomistaja valitsee lukitustavan Lukitus voidaan toteuttaa: Teleyritysten yhteiseen sarjaan kuuluva lukolla KTL1 Kiinteistökohtaisella lukolla Jonkun lukituspalveluita tarjoavan yrityksen tai osapuolen sarjaa olevalla lukolla
KTL1 Valtakunnalliset teleyritykset, Finanssialan Keskusliitto, Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto, Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat sopineet valtakunnallisesti yhteisestä teletilojensarjasta (KTL1), jolla uudet ja saneerattavat tilat on sarjoitettu Teleyritysten edustajat pääsevät näin viipymättä teletilaan asennus- ja huoltotoimenpiteisiin Viestintävirastoon ilmoituksen tehneillä teleyrityksillä ja -urakoitsijoilla mahdollisuus tilata avain Avaintilaaja ja lukkoliike rekisteröityvät järjestelmään Taloyhtiö tilaa suoraan lukkoliikkeeltä sarjoituksen KTL1 avainhallintaa hoitaa koko Suomessa Helsingin yrityssuojeluyhdistys YRSU ry Lisätietoja: www.yrsu.fi
Valvontakamerat taloyhtiöön? Suomen Kiinteistöliitto ry
Kameravalvonta Oikeudettomasti tapahtuva salakatselu rangaistavaa (RL 24 luku) teknisellä laitteella katseleminen ja kuvaaminen jos tarkkailtavalta suostumus, ei oikeudetonta Kotirauhan suojaamat paikat: koti ja sen välitön ympäristö (asunnot) loma-asunnot muut asumiseen tarkoitetut tilat (hotellihuone, teltta, asuntovaunu, asuttava alus)
Kotirauhan piirissä Kotirauhan suojaamia paikkoja: Asuintalojen porraskäytävät Osakashallinnassa olevat piha-alueet Pukeutumistiloja, wc-tiloja, saunoja ja vastaavia paikkoja suojataan kuten kotirauhan piiriin kuuluvia alueita EI kotirauhan piirissä: kerrostalojen piha-alueet tai katu-alueet, parkkipaikat, roskakatokset
Julkisrauhan piirissä Julkisrauhan piiriin kuuluvat alueet: virastot liikehuoneistot toimistot kokoustilat muut vastaavat tilat ko. tilojen aidatut piha-alueet
Tarvitaanko kameravalvontaan Kotirauhan piirissä: suostumus? Henkilökohtainen suostumus tarvitaan, yhtiökokouspäätös ei riitä Julkisrauhan piirissä: Kameravalvonta on sallittua paikoilla, joihin yleisöllä on vapaa pääsy (esim. kadut, torit, kaupat, pankit) Henkilötietolain mukainen rekisteriseloste laadittava ja oltava tarkkailtavien saatavilla Kameravalvontaopas 2010 (Poliisihallitus)
Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä Taloyhtiön porraskäytävä Kaikkien asukkaiden suostumus + ilmoitus tallentavasta kameravalvonnasta ulko-oveen Kamera suunnataan kohti ulko-ovea, ei porraskäytävään Taloyhtiön piha-alue Enemmistöpäätös yhtiökokouksessa + ilmoitus näkyville Rivitalon ei osakashallinnassa oleva takapiha on kotirauhan piirissä ko. asukkaan suostumus tarvitaan Kiinteistön varastot, vintti- ja kellaritilat Enemmistöpäätös + ilmoitus
Päätös kameravalvonnasta ja muun turvallisuuspalvelun hankinnasta Enemmistöpäätös pääsääntönä Yli puolet annetuista äänistä (AOYL 6:26) Kustannukset vastikeperusteen mukaan Pohdittava lisäksi, että vastikerahoitteisen uudistuksen edellytykset täyttyvät (AOYL 6:31) Onko ajankohdan tavanmukaista tasoa Toteutuuko yhdenvertaisuus Onhan maksurasitus kohtuullinen Poikkeukselliset kiiretilanteet: hallitus / isännöitsijä
Autopaikat, niiden jakaminen ja autopaikan vuokrasopimuksen irtisanominen Taloyhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen jakaminen ja yhdenvertaisuus Suomen Kiinteistöliitto ry
Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat, autokatokset ja tallit HUOM! Irtisanomismenettely on erilainen AOYL Ei tarkkaa ohjetta autopaikkojen jakamisesta Jakamisesta tulee kuitenkin noudattaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Määräykset autopaikkoja koskien niukat Tontille osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä
Osakkaiden yhdenvertaisuus autopaikkoja jaettaessa Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti samassa asemassa olevia osakkaita ei saa autopaikkoja jaettaessa asettaa toisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan. Lisäksi lain esitöissä todettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden osalta: Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on.
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Autopaikkojen jakoperusteista syytä tehdä päätös yhtiökokouksessa (autopaikkasääntöjen vahvistaminen) Yhdenvertaisuuden mukaisia menettelytapoja: Jonotuslista Osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään Mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja, voidaan paikat esim. arpoa Tämän jälkeen tehdään jonotuslista, jonka mukaan paikat jaetaan Määräajoin suoritettava arpominen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista olisi suorittaa arvonta vaikkapa kerran vuodessa ja näin kierrättää autopaikkoja Yhtiön hallinnassa olevaa autopaikkaa ei voi luovuttaa osakkeiden luovutuksen yhteydessä, vaan autopaikka annetaan aina yhtiön kautta
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - osakkaan vuokralaisen asema AOYL:n esitöiden mukaan olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan Autopaikat samoilla edellytyksillä ja hinnoilla HUOM! Ei koske kokonaan ulkopuoliselle vuokrattua paikkaa Jos paikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista, sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi, eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - autopaikan tarve Oltava konkreettinen autopaikan tarve, jotta oikeus vaatia autopaikkaa Yhtiön ei tarvitse antaa autopaikkaa, jos henkilöllä ei autoa ja siksi käyttäisi paikkaa vain tilapäisesti Paikat varataan ensisijaisesti talossa asuville (pääasiallinen asuinpaikka talossa) Loma-asuntona käytetyn kakkosasunnon haltijalla ei ole ensisijaista oikeutta autopaikkaan, jos paikkoja ei riitä rakennuksessa vakituisesti asuville tämän yhtiön osakkeenomistajille ja näiden vuokralaisille Autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin ja vain jos niitä jää yli, luovuttaa kakkosautoille
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - autopaikkasääntöjen päivittäminen Mikäli autopaikat on yhtiössä jaettu vanhan lain mukaan yhtiön tulisi muuttaa järjestely nykyisen lain mukaiseksi Hallitus valmistelee ehdotuksen uusiksi autopaikkasäännöiksi ja yhtiökokous päättää Edellytyksenä on, että sopimukset autopaikkojen vuokraamisesta ovat irtisanottavissa sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa noudattaen
Irtisanomismenettely Sovellettava lainsäädäntö: Pihapaikkojen vuokraukseen sovelletaan maanvuokralakia Autotallien ja katosten vuokraukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta
Irtisanomismenettely - maanvuokralaki Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa ja vuokrasuhde päättyy kahden viikon kuluttua irtisanomisesta Ellei irtisanomisesta ole sovittu tosin Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Määräaikainen vuokrasopimus Laki mahdollistaa sopimuksen päättämisen tiettyjen sopimusrikkomusten yhteydessä Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ei oikeuta irtisanomaan/purkamaan määräaikaista sopimusta Ellei kirjallisena tehtyyn vuokrasopimukseen ole otettu ehtoa irtisanomisoikeudesta kyseisellä perusteella
Irtisanomismenettely - LHVL Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa liikehuoneiston vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella irtisanomisperusteella Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta Ellei sopimuksessa ole toisin sovittu Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita sekä irtisanomisperuste että vuokrasuhteen päättymisajankohta Määräaikainen vuokrasopimus Ei voi irtisanoa Purkaa voidaan tietyissä tilanteissa (LHVL 8 luku)
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi