Sisällys Lyhenneluettelo 11 Alkusanat 12 1. JOHDANTO AIHEALUEESEEN 13 1.1. Time-share-liiketoiminnan yleiskuvaus...13 1.2. Alustava kysymyksenasettelu...16 1.3. Tutkimukseen valitut kohdemaat...17 1.4. Time-share tuotteena alustava analyysi...20 1.4.1. Palvelujen tuotteistamisen peruskäsitteet...20 1.4.2. Ydinpalvelun juridinen perusta...23 1.4.3. Palveluja koskevien oikeuksien juridinen perusta...25 1.5. Oikeusvertailu tutkimusmenetelmänä...26 1.6. Tutkimuksen sijoittuminen aiempaan time-share-alan tutkimukseen...29 1.7. Tutkimuksen tarkoitus ja rakenne täsmennettynä...30 2. TIME-SHARE-INSTITUUTION PERUSTAMINEN, PERUSELEMENTIT JA RISKITEKIJÖIDEN KARTOITUS 31 2.1. Time-share-instituution erityispiirteiden huomioonottaminen perustamisvaiheessa...31 2.1.1. Time-share-tuote majoituspalveluna...31 2.1.1.1. Juridinen luonnehdinta...32 2.1.1.2. Time-share-ajanjaksot...34 2.1.1.3. Time-share-kohteen käytössä noudatettavat säännöt...35 2.1.2. Tukipalvelut...36 2.1.2.1. Perustukipalvelut...36 2.1.2.2. Lomanvaihtopalvelu...37 2.1.3. Lisätukipalvelut...37 2.1.4. Vastike- ja palvelumaksut...38 2.2. Palvelujen tuottajaverkosto ja time-share-oikeuden haltijat palvelujen vastaanottajana...39 2.2.1. Sopimusverkosto käsitteenä...39 2.2.2. Sopimusverkostoon kuuluvien osapuolten rooli...42 2.2.2.1. Omistajaylläpitäjä...42 2.2.2.2. Markkinointi ja myyntiyritykset...43 2.2.2.3. Huoltotoiminnoista vastaava yritys...44 2.2.2.4. Lomanvaihtoyritykset...46 2.2.3. Time-share-haltijoiden yhteisö palveluiden vastaanottajana...48
2.3. Time-share-tuotteeseen liittyvät epävarmuustekijät...49 2.3.1. Epävarmuustekijöiden lähteet...49 2.3.2. Verkostorakenteesta johtuvat epävarmuustekijät...50 2.3.3. Sopimuksen pitkäkestoisuus...51 2.3.4. Sopimussuhteiden kansainvälisyys...52 2.3.5. Sekatyyppisestä sopimuksesta johtuvat epävarmuustekijät...54 2.3.5.1. Sekatyyppisen sopimuksen luonnehdintaa...54 2.3.5.2. EY-tuomioistuimen time-share-sopimusta koskeva ratkaisu Travel Vac v. Sanchiz...55 3. RISKIEN HALLINTA 59 3.1. Sääntelyn tarpeellisuus...59 3.2. Sääntelyn erilaiset vaihtoehdot...60 3.2.1. Time-share-alan itsesääntelypyrkimykset...61 3.2.2. Sääntelyn suuntaviivoja...63 3.2.2.1. IBA:n suositus time-share-lainsäädännöksi...63 3.2.2.2. Sääntelyn taustaa Euroopan Unionin tasolla...65 3.3. Time-share-tuotteen riskiä poistavien tekijöiden hahmottelua eri henkilötahojen välisessä suhteessa...66 3.3.1. Time-share-oikeuden haltijan suhde omistajaylläpitäjään ja sopimusverkostoon...66 3.3.1.1. Elinkeinon harjoittamista koskeva sääntely...67 3.3.1.2. Sopimusverkoston suhteiden sääntely...68 3.3.2. Time-share-oikeuden haltijan ja kolmansien välinen suhde...70 3.3.2.1. Staattinen suoja ja time-share-oikeuden haltijoiden väliset suhteet...70 3.3.2.2. Dynaamisen suojan yleistä tarkastelua...72 3.3.2.3. Esimerkkejä oikeusvarmuutta lisäävistä tekijöistä...73 3.3.2.4. Julkisuutta luovien keinojen merkityksestä time-sharetuotteen riskittömyyden kannalta...75 3.4. Riskin ehkäisykeinot markkinointi- ja sopimuksentekovaiheessa...76 3.5. Erilaisten time-share-järjestelmien vertailun kriteerit tuotteen luonteen sekä markkinointi- ja sopimuksentekoprosessien osalta...78 4. TIME-SHARE-DIREKTIIVI YHTEISENÄ LAINSÄÄDÄNNÖLLISENÄ POHJANA EU-MAISSA 80 4.1. Lainsäädännön harmonisoinnin taustaa EU:ssa...80
4.2. Timeshare-direktiivin (94/47/EY) taustaa...82 4.2.1. Sääntelyn motiivit...82 4.2.2. Toissijaisuusperiaate toimivallan jakajana yhteisön ja jäsenvaltioiden välillä...84 4.3. Soveltamisala ja keskeiset määritelmät...85 4.3.1. Time-share-sopimus...85 4.3.2. Objektiivinen soveltamisala...86 4.3.3. Myyjä...87 4.3.4. Ostaja.....87 4.4. Myyjän tiedonantovelvollisuus...88 4.4.1. Informaatioasiakirjan vähimmäissisältö...88 4.4.2. Informaatioasiakirjan oikeudellinen merkitys...91 4.4.3. Informaatiota koskevien säännösten merkitys tuotteistamisen näkökulmasta...92 4.5 Sopimussuhdetta koskeva sääntely...93 4.5.1. Sopimuksen muoto- ja kielivaatimukset...93 4.5.2. Sopimuksen peruuttamisoikeus...94 4.5.3. Ennakkomaksujen vastaanottokielto...96 4.5.4. Luottosopimuksen irtisanominen...97 4.6. Direktiivin muut säännökset...97 5. TIME-SHARE-TUOTE ESPANJAN LAINSÄÄDÄNNÖN MUKAAN - MATKAILUKÄYTTÖÖN TARKOITETUN KIINTEÄN OMAISUUDEN VUOROTTAINEN KÄYTTÖOIKEUS 99 5.1. Espanjan oikeusjärjestelmän peruspiirteitä...99 5.2. Erityislaki LAT 42/1998 time-share-alan sääntelijänä...103 5.2.1. Johdattelevia näkökohtia...103 5.2.2. Erityislain kokonaisvaltaisuus...104 5.2.3. Ostajaa suojaavat keinot...108 5.3. Kiinteään omaisuuteen kohdistuva vuorottainen käyttöoikeus tai kausittainen vuokraoikeus...110 5.3.1.Oikeuden luonne...110 5.3.1.1. Kiinteään omaisuuteen kohdistuva vuorottainen käyttöoikeus.110 5.3.1.2. Kausittainen vuokraoikeus...112 5.3.2. Yleiset tukipalvelut osana tuotetta...114 5.3.3. Oikeuden luonteen arviointia...115 5.4. Vuorottaisen käyttöoikeusjärjestelmän perustaminen...117 5.4.1. Perustamisen oikeudellinen merkitys ja perustamiseen oikeutettu henkilö...121 5.4.2. Järjestelmän perustamista edeltävät toimenpiteet...119
5.4.3. Perustamiskirjan laillistaminen escritura publicaksi ja sen oikeudellinen merkitys...122 5.4.4. Perustamiskirjan vähimmäissisältö...124 5.4.5. Järjestelmän kirjaaminen kiinteän omaisuuden rekisteriin...126 5.5. Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely...127 5.5.1. Kiinteistön omistajan velvollisuudet ja oikeudet...127 5.5.1.1. Perustamistoimiin ja kaupallistamiseen liittyvät velvollisuudet...127 5.5.1.2. Omistajaylläpitäjän kiinteistöä koskevat disponointioikeudet...127 5.5.1.3. Omistajaylläpitäjän ja vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden suhteen sääntely...128 5.5.2. Huoltotoiminnasta vastaavan yrityksen rooli palvelujen tuottamisessa...128 5.5.2.1. Palvelujen tuottamista koskevat säännökset...128 5.5.2.2. Omistajaylläpitäjän ja vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan välinen suhde palvelujen näkökulmasta...129 5.5.2.3. Omistajaylläpitäjän ja palveluista vastaavan yrityksen välinen suhde...130 5.5.2.4. Palveluista vastaavan yrityksen ja kiinteistön vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden välinen suhde...130 5.5.3. Lomanvaihtojärjestelmästä vastaavan yrityksen rooli...131 5.5.4. Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan ja näiden muodostaman yhteisön oikeudet ja velvollisuudet...132 5.5.4.1. Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan oikeudet ja velvollisuudet...132 5.5.4.2. Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden yhteisö...133 5.6 Vuorottaista käyttöoikeus -järjestelmää koskevan sääntelyn arviointia...137 5.7. Vuorottaisen käyttöoikeuden markkinointia ja sopimuksentekoa koskeva sääntely...139 5.7.1 Etukäteisinformaatiota koskeva sääntely ja rikkomusseuraamukset...139 5.7.2 Sopimuksen vähimmäissisältö...141 5.7.3. Muut sopimussuhdetta sääntelevät normit...143 5.7.4. Sopimuksesta vetäytyminen ja sopimuksen irtisanominen...144 5.7.4.1. Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan vetäytymisoikeus ja irtisanomisoikeus...144 5.7.4.2. Omistajan oikeus irtisanoa vuorottaisen käyttöoikeuden siirtoa koskeva sopimus...145 5.8. Vuorottaisen käyttöoikeuden markkinointi- ja sopimuksentekovaihetta koskevan sääntelyn arviointia...146
6. TIME-SHARE-TUOTE ISO-BRITANNIAN OIKEUSJÄRJESTELMÄN MUKAAN - KLUBI-TRUST-JÄRJESTELMÄ 147 6.1. Erityislaki time-share-alan sääntelijänä...147 6.1.1. Markkinointi- ja sopimussuhteen sääntelyyn keskittyvät Timeshare Act'in erityissäännökset...147 6.1.2. Time-share-tuotteen oikeudellinen luonne Englannin oikeuden mukaan...148 6.1.3. Timeshare Act'in 1992 soveltamisala...150 6.2. Englannin oikeuden erityispiirteitä...152 6.2.1. Englantilainen kiinteistöoikeus oikeuslähteiden valossa...152 6.2.2. Omistusoikeus common law -oikeusjärjestelmässä...156 6.2.3. Common law:n ja equityn oikeussuojakeinot trust -instituutioon liittyvissä riidoissa...158 6.3. Time-share-tuote klubi-trust-järjestelmän mukaisesti toteutettuna...158 6.3.1. Klubi-trust-järjestelmän osapuoliasetelma...158 6.3.2. Klubi-trust-järjestelmän perustaminen...162 6.3.2.1. Klubin perustamiskirjan keskeinen sisältö...162 6.3.2.2. Trustin perustamiskirjan keskeinen sisältö...163 6.4. Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely...165 6.4.1. Perustajan velvollisuudet...165 6.4.1.1. Perustajan ja trustin välinen suhde...165 6.4.1.2. Perustajan ja palveluja tuottavien yritysten välinen suhde...165 6.4.2. Trusteen oikeudet ja velvollisuudet...167 6.4.2.1. Trusteen fidusiaariseen suhteeseen perustuvat velvollisuudet...167 6.4.2.2. Huolellisuusvelvollisuus...168 6.4.2.3. Trusteen investointivaltuudet...169 6.4.3. Klubi-jäsenyys time-share-oikeuden haltijan oikeudellisen aseman määrittelijänä...171 6.5. Jäsenten oikeussuojakeinot trusteen rikkomistilanteessa...174 6.5.1. Trusteen vahingonkorvausvastuu (liability) ja vastuun perusteet...174 6.5.2. Equity-oikeuteen perustuvat henkilökohtaiset kannekeinot trusteeta vastaan...175 6.5.3. Tracing eli jäljittäminen kannekeinona...176 6.5.3.1. Tracing common law:ssa...176 6.5.3.2. Tracing equityn mukaan...177 6.6. Klubi-trust-järjestelmän arviointia...177 6.7. UK:n Timeshare Act'in markkinointia ja sopimuksentekoa koskevat säännökset...180 6.7.1. Etukäteisinformaatiota koskeva sääntely ja rikkomusseuraamukset..180 6.7.2. Sopimussuhteen sääntely...180
6.8. Markkinointia ja sopimuksentekovaihetta koskevan sääntelyn arviointia...180 7. TIME-SHARE ELI AIKAOSUUSTUOTE SUOMEN OIKEUSJÄRJESTELMÄN MUKAAN 182 7.1. Aikaosuus-liiketoiminnan kehittyminen ja nykytila...182 7.2. Suomalaisen järjestelmän taustaa...183 7.3. Aikaosuus-järjestelmän perustaminen...184 7.3.1. Aikaosuus-kiinteistöosakeyhtiö ja yhtiöön sovellettava laki...184 7.3.1.1. Aikaosuuden osakeoikeudellinen luonne...184 7.3.1.2. Osakeoikeuteen perustuva loma-asunnon hallintaoikeus...186 7.3.1.3. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset...187 7.3.1.4. Aikaosuusperiaatteella toimivan kiinteistöosakeyhtiön osakkaan asemaa suojaavat keinot OYL:n ja yhtiöjärjestyksen mukaan...189 7.3.2. Aikaosuus-periaatteella toimivan kiinteistöosakeyhtiön perustaminen...191 7.3.2.1. Perustajaurakointimenettely...191 7.3.2.2. Yhtiöjärjestyksen merkitys aikaosuusperiaatteella toimivassa kiinteistöosakeyhtiössä...193 7.3.2.3. Yhtiöjärjestyksen sisällöstä...194 7.4. Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely...200 7.4.1. Osakkaiden ja yhtiön johdon välisten suhteiden sääntely...200 7.4.2. Osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet...201 7.4.2.1. Osakeomistuksen tuottamat oikeudet osakkeenomistajille...201 7.4.2.2. Osakkaiden vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ja sen määräytymisperusteista...203 7.4.3. Yhtiökokous aikaosuuden haltijoiden ylimpänä päätöksentekoelimenä...207 7.4.3.1. Yhtiökokouksessa päätettävät asiat...207 7.4.3.2. Aikaosuusoikeuden haltijan oikeudet yhtiökokouksessa...209 7.4.3.3. Päätöksenteossa vaikuttavat periaatteet...210 7.4.4. Hallitus osakeyhtiön hallinnon ja liiketoiminnan johtajana...211 7.4.4.1. Hallituksen asema käytännössä...211 7.4.4.2. Hallitukselle kuuluvat tehtävät...211 7.4.5. Toimitusjohtajan asema ja tehtävät...213 7.4.6. Palveluja tuottavien yritysten rooli ja vastuut...214 7.5. Aikaosuusjärjestelmää koskevan sääntelyn arviointia...217 7.6. Aikaosuuksien markkinointi ja kauppa...220 7.6.1. Markkinointivaiheen ennaltaehkäisevät ja jälkikäteiset suojamuodot..220 7.6.2. Sopimuksentekovaiheen ennaltaehkäisevät ja jälkikäteiset suojamuodot...221
7.7. Aikaosuuksien markkinointia- ja sopimuksentekoa koskevan sääntelyn arviointia...222 8. YHTEENVETO 224 8.1. Time-share-tuotteen ja -järjestelmän kuvaaminen sekä tuotteeseen liittyvät riskitekijät...224 8.2. Oikeusnormien rooli time-share-palvelun tuotteistamisessa...225 8.2.1. Oikeuden luonne ja sen riskittömyys...225 8.2.2. Sopimusverkoston jäsenten sitominen toimintaan...228 8.2.3. Oikeuden siirtokelpoisuus ja muun tyyppinen disponointimahdollisuus...229 8.3. Oikeusnormien rooli markkinointi- ja sopimuksentekoprosessien tuotteistamisessa...229 8.4. Oikeusvertailuun liittyviä havaintoja...230 9. TULEVAISUUDENNÄKYMIÄ 233 9.1. EU:ssa käyty keskustelu direktiivin laajentamistarpeista...233 9.1.1. Suojan laajentamistarpeita...233 9.1.2. Direktiivin soveltamisalan laajentaminen...235 9.1.3. Uusien suojamuotojen käyttöönotto...236 9.1.4. Vetäytymisoikeuden ja muun sopimusoikeudellisen suojan laajentaminen...236 9.2. Kirjoittajan näkemyksiä direktiivin uudistustarpeista...237 9.3. Sääntelyn muutostarve EU:n yksityisoikeuden harmonisoimishankkeiden valossa...238 Lähdeluettelo 241