Asokoti Talkoilla paikat uusiksi ASOKOTIEN lehti 1/2010 Luo ajaton sisustus Tutustu elämäntapapuutarhuriin ASOjärjestelmä 1990 2010 Asojärjestelmä on löytänyt paikkansa
ti-ti-tyy sisältö 1/2010 18 Talkootoiminta vetää lapsia ja nuoria mukaan yhteiseen toimintaan asumisviihtyvyyden hyväksi. 28 Sisustuksessa ja kattauksessa maanläheiset värit toimivat. Asouutiset 4 Asojärjestelmä on löytänyt paikkansa 8 Toiminta kehittyi tarpeiden mukaan 14 Ruotsin malli on lähempänä omistusasumista 16 Tottakai tulin talkoisiin! 18 Pihatöillä oman kodin tuntu 21 Idearikkaat asukkaat pikisaarelaisten etu 22 Lehtien haravointi vaihtui lumenluonniksi 22 Asukaskokouksessa voi vaikuttaa 23 Ulla Kuikka on elämäntapapuutarhuri 24 Ajaton sisustus syntyy harmoniasta 28 Pihakävelyllä katsastettiin huoltotöiden laatu 31 Asumisetuna kappale kaunista Saimaata 34 Vanhassa vara parempi 36 Andersinkadun energiaprojekti etenee 38 Palautekysely 39 Kustantaja ja julkaisija Asokodit Leankatu 3 00240 Helsinki asokodit@asokodit.fi Päätoimittaja Marko Pyykkönen 020 161 2232 marko.pyykkonen@asokodit.fi toimitus Viestintä Päivi Karvinen Oy viestinta@paivikarvinen.fi Ulkoasu Minna Ruusinen / Miks ei! Oy mikseoy@gmail.com Toimitussihteeri Katja Puhakka Kannen kuva: Jani Tykkä / Vastavalo 020 161 2268 katja.puhakka@asokodit.fi Paino Asokoti 1/2010 Kirjapaino Erweko, Helsinki 5. vuosikerta ASOjärjeStelmä 1990 2010 on löytänyt paikkansa
Elämäntapapuutarhurin 24pihaparatiisi Vuosaaressa. tehtiin pihakävely. 31Jyväskylässä Asokotien asukkaille jaettava asiakaslehti, joka julkaistaan kaksi kertaa vuodessa. Lehden tavoitteena on välittää monipuolisesti tietoa Asokodit-yhtiön toiminnasta, asumisoikeusasumisesta ja ajankohtaisista asioista. Lehti jaetaan myös eri sidosryhmille. Riskittömin ja edullisin asumismuoto Y mpäristöministeriön kehittämisjohtaja toteaa tämän lehden artikkelissa, että asumisoikeusasuminen on asukkaan kannalta riskittömin ja turvallisin asumismuoto Suomessa, sillä asunnot ovat lailla turvattu pysymään asumisoikeusasuntoina. Suomen Rahatiedon Taloussanomille tekemässä asumismuotojen kustannusvertailussa puolestaan todetaan, että vuosaarelainen kolmio on asukkaalle noin 2 500 euroa vuodessa edullisempi kuin vuokra- tai omistusasunto kun verrataan pelkästään kuukausimenoja. Noin satatuhatta suomalaista asuu tällä hetkellä asumisoikeusasunnossa ja on todennäköisesti päätynyt samankaltaisiin arvioihin kuin nuo mainitut asiantuntijatahot. Olen itse päässyt seuraamaan tämän asumismuodon kehittymistä vuodesta 1993 lähtien eli lähes koko sen olemassa olon ajan. Mielestäni perusta on aikoinaan luotu todella hyvin, sillä järjestelmä on säilyttänyt suosionsa huolimatta vuosien varrella muuttuneista suhdannetilanteista. Vaikka elämme nyt aivan toisenlaisessa talouspoliittisessa maailmassa kuin 20 vuotta sitten, yksi yhteinen tekijä löytyy menneen ja tämän ajan välillä. Omistusasuntojen hinnat ovat kasvukeskuksissa kohtuuttoman korkeat eikä tulevaisuudessa ole näköpiirissä mitään merkkejä siitä, että omistusasuminen tulisi halvemmaksi. Siksi asumisoikeusasuntoja tarvitaan edelleen tuomaan kohtuuhintaisia vaihtoehtoja asuntomarkkinoille. Sellaisina omistuksessamme olevien asuntojemme täytyy pysyäkin. Yhtiömme strategiaan kuuluu olennaisena osana turvallisuus. Se on luonnollisesti muun muassa kiinteistöjen tarvittavaa kunnossapitoa ja huoltoa, mutta erityisesti se tarkoittaa sitä, että asukkailla on pysyvä asumisturva, kunhan asukas itse huolehtii omista velvoitteistaan. On tärkeää, että asumisoikeusasukkaat voivat jatkossakin luottaa siihen, että hankkiessaan meiltä asunnon, he voivat perustaa siihen pitkäaikaisen kodin, jos niin itse haluavat. Hyvin luotua järjestelmää on kuitenkin hyvä päivittää aika ajoin. Nyt on tärkeää miettiä esimerkiksi sitä, miten asuntojen vaihtaminen voidaan tehdä joustavaksi niin, että pitkään samassa asuinyhteisössä asunut asukas ei joudu muuttamaan pelkästään järjestysnumerokäytännön vuoksi pois tutusta pihapiiristä. Sekin on olennainen osa turvallisuuden tunnetta. Viime vuoden keväällä suurimmat asumisoikeusasuntoja omistavat yhteisöt perustivat yhdistyksen, jonka tarkoituksena on muun muassa kerätä ja jakaa oikeaa tietoa asumisoikeusasumisesta. Yhdistys on teettämässä tänä keväänä asukastutkimuksen järjestelmän nykytilasta ja kehitystarpeista. Tutkimustulokset julkistetaan syyskuussa ja aiheesta kerrotaan syksyn lehdessä. Marko Pyykkönen toimitusjohtaja Asokoti 1/2010 3
Ajankohtaisia asioita yhtiön toiminnasta ja asumisoikeusasumisesta ASO Seija Heiskanen-Frösén oli asojärjestelmän äiti Asumisoikeusjärjestelmän syntymiseen ja kehittymiseen keskeisesti vaikuttanut varatuomari Seija Heiskanen-Frösén kuoli vaikeaan sairauteen Terhokodissa 24.1.2010. Hän oli syntynyt 7.2.1944 Muuramessa. Seija Heiskanen- Frösén jäi eläkkeelle ympäristöministeriön hallitusneuvoksen virasta viime syksynä. Valmistuttuaan oikeustieteen kandidaatiksi Seija auskultoi Haapajärven tuomiokunnassa ja sai varatuomarin arvon 1970. Asuntotoimeen hän tuli jo uransa alussa ja ehti työskennellä asumista koskevan lainsäädännön parissa ensin sisäasiainministeriössä ja sittemmin ympäristöministeriössä lähes neljän vuosikymmenen ajan. Seijan erityisalaan kuuluivat asumisen oikeussuhteet kuten huoneenvuokralainsäädäntö ja asumisoikeusasuntolainsäädäntö, joiden valmistelussa hän teki uraauurtavaa työtä. Niinpä häntä kutsuttiinkin asumisoikeusasuntojärjestelmän äidiksi. Seija tunnettiin perusteellisena ja asioihin syvälle paneutuvana säädösvalmistelijana. Hän pani itsensä innolla likoon niiden asioiden puolesta, joihin hän uskoi. Tämä into säilyi myös hänen sairastuttuaan vakavasti ja hän jaksoi vielä viimeisinä työssäoloaikoinaan osallistua muun muassa uuden asunto-osakeyhtiölain valmisteluun ja lain toimeenpanoon liittyvään koulutustoimintaan. Työtoverit muistavat Seijan vahvana persoonana ja innokkaana keskustelijana, jolla oli paljon annettavaa kollegoilleen ja koko asumisen toimialalle. Seija jaksoi uupumatta luennoida erilaisten asumista koskevien säädösten yksityiskohdista ja taustoista. Seijan mukana poistui suuri määrä arvokasta tietoa. Seija harrasti laajasti kulttuuria ja musiikki oli erityisen lähellä hänen sydäntään. Hän oli usein nähty kävijä oopperassa ja konserteissa. Erikoisempia harrastuksia olivat pistooliammunta ja orkideoiden kasvatus. Perhe sai nauttia hänen hyvästä ruoanlaittotaidostaan ja lähisuvulle järjestetyistä päivälliskutsuistaan. Myös kesähuvila Ristiinassa toimi viihtyisänä koko suvun kokoontumispaikkana. Martti Lujanen ja Liisa Linna-Angelvuo Kirjoittajat ovat Seija Heiskanen-Frösénin pitkäaikaisia työtovereita Asokodit mukaan uuteen energiatehokkuussopimukseen Asokodit liittyi 10.12.2009 RAKLIn uuteen kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen toimenpideohjelmaan. Tavoitteena on tehostaa vuoteen 2016 mennessä 9 % Asokotien omistamien kiinteistöjen energiankäyttöä. Tehostamistoimenpiteinä otetaan huomioon vuodesta 2005 lähtien tehdyt toimenpiteet. Toimenpideohjelma kuuluu ympäristöministeriön, työ- ja elinkeinoministeriön sekä RAKLIn väliseen kiinteistöalan energiankäytön tehostamisen puitesopimukseen. - Liittymällä toimenpideohjelmaan sitoudumme energiantehokkuuden jatkuvaan parantamiseen. Perustiedot kiinteistöjemme energiankäytöstä meillä on jo melko hyvin selvillä. Seuraavan kahden vuoden aikana tehtävänämme on selvittää mahdollisuudet energiankäytön tehostamiselle, asettaa niille tarkoituksenmukaiset tavoitteet ja laatia aikataulu toteutukselle, toteaa toimitusjohtaja Marko Pyykkönen. Toimenpideohjelma käsittää nimenomaan kiinteistöjen energiankäytön tehostamisen, mutta ohjelmaan on sisällytetty myös asukkaisiin kohdistuvia toimenpiteitä. Asokodit sitoutuu antamaan asukkaille suunnitelmallista energiatehokkuutta edistävää tietoa ja käytön opastusta. - Asukkaillamme on käytössään kohdekohtaisilla internetsivuilla Kotikulmassa asuintalojensa energiankulutustiedot, jotka päivittyvät automaattisesti kuukausittain. Lisäksi Kotikulmassa ja asiakaslehdessämme jaetaan säännöllisesti energiatehokkaan asumisen tietoutta asukkaillemme. Meillä on siis hyvät kanavat jo käytössä tuon velvoitteen täyttämiseksi ja edelleen kehittämiseksi, kertoo Pyykkönen. Isoista kiinteistöjen omistajista toimenpideohjelmaan liittyivät Asokotien lisäksi muun muassa Espoon Kruunu, Helsingin kaupungin kiinteistöosakeyhtiöt, SA- TO, VAV ja VVO. 4 Asokoti 1/2010
Kotikulmasta ohjeet kodin remontointiin Kodin ilme kaipaa joskus vähän piristystä ja asunnosta on muutenkin mukava tehdä omansa näköinen. Sinulla on mahdollisuus joko tehdä itse tai teettää muutostöitä. Tutustu ennen työhön ryhtymistä Kotikulmassa Asumisen opas -sivuilla oleviin kodin remontointiohjeisiin. Niistä löydät muun muassa tiedon siitä, mitkä remontit voit tehdä pelkkien ohjeistuksien mukaan ja missä asioissa tarvitset isännöitsijän luvan remonttiin. Kodin remontointi -sivulta löydät myös Vastuunjakotaulukon. Asoetua käyttänyt jo 236 Pitkäaikaisia asukkaita on Asokodeilla palkittu vuoden 2009 alusta lähtien. Asoetua on käyttänyt hyväkseen 236 asokotitaloutta. Valinnat ovat jakautuneet melko tasaisesti huoneiston muutostöihin ja kodinkonehankintoihin. Asoetu on kymmenen vuoden asumisen jälkeen 14 euroa /asunnon jyvitetty neliömäärä. Tämän jälkeen joka 7. vuosi asoetusumma on 7 euroa/jm 2. Etu on voimassa kolme vuotta voimaanastumispäivästä. Jokainen etuun oikeutettu asukas saa kotiinsa Asoedusta kertovan kirjeen heti kun vaadittavat asumisvuodet täyttyvät. Samalla edunsaajalle avautuu Kotikulmaan henkilökohtainen sivu, jonka kautta edun voi ottaa käyttöön. Jos ei ole internetiä käytettävissä, edun voi tilata kirjeen mukana tulevalla lomakkeella. Koska Asokodeilla on paljon yli kymmenen vuotta asuneita asukkaita, on edun käyttöönotto porrastettu kahden ensimmäisen vuoden ajan. Viime vuonna palkittiin vuosina 1991-1996 alkaneilla sopimuksilla asuneet asukkaat. Vuoden 2010 aikana palkitaan ne asukkaat, joiden asumisoikeussopimukset ovat alkaneet vuosina 1997-2000. Siitä eteenpäin palkitseminen jatkuu ajantasaisesti. Korjaustiedot löytyvät Kotikulmasta Asiakasedut 2010 Asokodit on neuvotellut asukkailleen etuja seuraavista liikkeistä: City Car Club, Decorus, Dentapex, Drole de Maison, Elisan Laajakaistapalvelut, Fennia, G4S Kotiturvapalvelu, Itäväylän Hammaslääkärit Oy, Lainalaatikko Oy, Lappset Oy, Lumon Oy, Maalarimestarien Oy, Muhevainen, Puhtaustieto, Vihertalo Varpula ja Viking Line. Asiakasedun saa kertomalla olevansa Asokotien asukas. Viking Linen tarjoustunnus löytyy Kotikulman asiakasedut -sivulta. Jos sinulla ei ole internetiä käytössäsi, voit tiedustella asiaa oman kohteesi myyjältä. Oman kohteesi korjaussuunnitelmat löydät Kotikulmasta Tietoa kiinteistöstä osiosta. Korjaussuunnitelmiin pääset tutustumaan kirjautumalla sisään suljettuun osaan, joka on nähtävillä vain oman kohteesi asukkaille. Korjaussuunnitelmat ovat pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisia ehdotuksia, joiden toteutuminen varmistuu aina edellisen vuoden budjetoinnin yhteydessä. Asukkailla on mahdollisuus asukaskokouksissa ottaa kantaa suunnitelmiin. Asokoti 1/2010
ASO Ajankohtaisia asioita yhtiön toiminnasta ja asumisoikeusasumisesta Vinkkilinkkejä energiansäästöön www.energianeuvoja.fi Tuosta osoitteesta löydät energiansäästötaloon, jossa voit vertailla omia kulutustottumuksiasi ja havaita kuinka pienillä arjen valinnoilla voit säästää sekä energiaa että euroja asumismukavuudesta tinkimättä. www.topten-suomi.fi Vertaile kodinkoneiden kulutustietoja työ- ja elinkeinoministeriön rahoittaman hankkeen ylläpitämillä sivuilla. Topten-Suomi on kuluttajille suunnattu hakutyökalu, joka listaa energiatehokkaat markkinoilla olevat laitteet ja tuotteet. Vaikuta lehden sisältöön Tulevan syksyn lehti tehdään uudella lailla aluekohtaiseksi. Jotta lehdessä olisi varmasti sellaisia aiheita, joista haluat lukea, anna juttuvinkkisi ja vaikuta lehden sisältöön. Vinkin voit antaa vastaamalla Kotikulmassa olevaan palautekyselyyn tai sitten tämän lehden sivulla 39 olevan postitettavan palautekortin kautta. Vastaamalla voit voittaa jälleen lahjakortin. Internetin kautta vastanneiden kesken arvotaan 100 euron ja postitse lähetettävien vastausten kesken 50 euron arvoinen S-ryhmän lahjakortti. Syksyn lehden lahjakorttiarvonnassa voitot menivät Vantaalle ja Espooseen. Asokoti-lehti on syksyllä enemmän alueellinen Syksyllä ilmestyvä Asokoti-lehti kertoo enemmän asiaa alueellisesti. Lehden kaikille asukkaille samansisältöisessä osassa kerrotaan yhtiön asioista ja asumisesta yleisesti kuten nykyisessäkin lehdessä. Alueellisessa osassa puolestaan käsitellään muun muassa aluekokousasioita ja muita alueellisia aiheita. Aluekokoukset pidetään syyskuussa, joten siitä syystä lehti ilmestyy syksyllä vasta lokakuun alussa. 6 Asokoti 1/2010
Jätehuoltoa kehitetään yhdessä SITAn kanssa SITA Finland Oy Ab:n kanssa on solmittu valtakunnallisen sopimus Asokoti - kiinteistöjen paperi- ja kartonkikeräyksen hoitamisesta. Tavoitteena on kehittää jätehuollon yhteistyötä laajemminkin. - Asokodit haluaa voimakkaasti panostaa jätehuollon hallintaan. Tavoitteenamme on kehittää jätehuoltoa taloissamme ja asunnoissamme niin, että asukkailla olisi mahdollisimman hyvät edellytykset kierrättää jätteitään. SITAn kanssa tehty sopimus on askel kohti laajempaa jätehuollon kehittämistä, toteaa kiinteistöjohtaja Matti Tarhio Asokodeista. Laajempaa yhteistyötä tarvitaan muun muassa asuntojen lajittelumahdollisuuksien kehittämisessä yhteistyössä esimerkiksi keittiökalustevalmistajien kanssa. Lajittelun tilavaatimuksia ei yleensä ole suomalaisessa asuntotuotannossa huomioitu riittävästi. Asokodeilla on hyviä kokemuksia yhteistyöstä, jossa täysin eri alojen toimijoiden kanssa räätälöidään tuotteita yhtiön tarpeisiin sopivammiksi. - SITA ottaa omalta osaltaan vastuun siitä, että Asokotien käytössä on alan kehittyneimmät jätehuollon käytännöt, jotka tukevat Asokotien ympäristöstrategiaa, toteaa toimitusjohtaja Jorma Kangas. SITA Finland Oy on valtakunnallinen ympäristö- ja jätehuoltopalveluyritys. Palveluina ovat jätteen keräily-, kuljetus-, käsittely- ja ongelmajätepalvelut sekä välinevuokraus ja -myynti. Asukashallinto uudistuu Kehitystyöryhmä on uudistamassa Asokotien asukashallintomallia. Tavoitteena on laajentaa alueellista toimintamallia siten, että yhä useampi asukas pääsisi halutessaan vaikuttamaan toimintaan ja saisi paremmin tietoa yhtiön asioista. Asiasta toteutetaan helmi-maaliskuun aikana kyselytutkimus, jonka pohjalta kehitystyöryhmä muokkaa mallia. Uudistettu malli on tarkoitus ottaa käyttöön ensi syksynä. Uudesta mallista kerrotaan tietoa kesäkuussa Kotikulmassa sekä syksyn Asokoti-lehdessä. Asokodit etsii vaihtoehtoisia lämmitysmuotoja Asokodeissa on päätetty, että öljylämmityksistä tullaan pitkällä aikavälillä luopumaan. Öljylämmityksen on arvioitu tulevaisuudessa yhä kalliimmaksi käyväksi lämmitysmuodoksi. Tulppaanitie 2 Vantaalla on ensimmäinen Asokotien kohde, jossa öljylämmityksestä luovuttiin syksyllä 2009. Tilalle valittiin maalämpö. Lämmitysmuodon vaihdon maalämpöön arvioidaan maksavan itsensä takaisin noin kymmenessä vuodessa, mikäli öljyn ja sähkön hintaero pysyy suunnilleen samana tulevaisuudessa. Maalämpöön siirtymisessä on huomioitava myös lämmitysmuodon positiivinen vaikutus ilmastonmuutokseen. - Myös muutamassa muussa Asokotien kohteessa suunnitellaan öljylämmityksestä luopumista. Vaihtoehtoina ovat esimerkiksi kaukolämpöön, maalämpöön tai pellettiin siirtyminen. Ensimmäisistä maalämpökohteista saatujen kokemusten perusteella päätetään sitten siitä, kuinka laajasti maalämpöön kannattaa siirtyä, toteaa LVISA-insinööri Henrik Hämäläinen. Asokoti 1/2010
Asojärjestelmä 1990 2010 asojärjestelmä 8 Asokoti 1/2010
on löytänyt paikkansa Taloussuhdanteet ovat 20 vuoden aikana sahanneet ylös ja alas, mutta asumisoikeusjärjestelmän perusteet ovat kestäneet. teksti päivi karvinen kuvat jani tykkä / vastavalo oy ja maija astikainen lopulla asuntojen hintojen hurja nousu vaikeutti erityisesti nuorten 80-luvun asunnon hankintaan. Tarvittiin kohtuuhintaista vaihtoehtoa omistusasumiselle aikana, jolloin vuokra-asunnoistakin oli kova pula. Tarve oli niin suuri, että laki polkaistiin voimaan puolessa vuodessa. Tällä hetkellä eletään aivan toisenlaisessa tilanteessa kuin järjestelmän alkutaipaleella 90-luvun alussa, jolloin asuntolainojen korotkin olivat jopa 14 prosenttia. Miksi järjestelmää edelleen tarvitaan? Siksi kun jokaisella ihmisellä on oikeus asua niin, ettei kaikki varat mene asumiseen. On järkyttävää, kuinka paljon joudutaan maksamaan asumisesta ainakin Helsingin seudulla, perustelee Asokotien hallituksen asukasjäsen Virve Kuurne, joka myöntää etsineensä viimeiset 10 vuotta omistusasuntoa pääkaupunkiseudulta. Tähän saakka asumisoikeusasun- nossa asuminen on ollut edullisempaa. Virven mielestä järjestelmän hyviä puolia ei kuitenkaan tunneta tarpeeksi hyvin. Kun on epävakaa taloustilanne, ei tarvitse ottaa sitä 300 000 euroa lainaa vaan voit ottaa 30 000 euroa saadaksesi asunnon itsellesi. Onhan se ihan eri asia. Lisäksi asumiskustannusten kehitys on tasaista tasausjärjestelmän vuoksi ja asunnosta pääsee riskittä eroon, toteaa Virve. Asumisoikeusasumisen kaltaista asumista Asumisoikeusasumista on näkökulmasta riippuen verrattu niin vuokra- kuin omistusasumiseenkin. Asukkaan maksama 15 % omarahoitusosuus ja pysyvä asumisoikeus viittaavat omistusasumiseen, mutta kuukausittaisen käyttövastikkeen suuruus puolestaan vuokra-asumiseen samoin kuin se, ettei asuntoa koskaan voi lunastaa omaksi. Asokoti 1/2010 9
Asojärjestelmä 20 vuotta Koen, että olen asumisoikeuden ostamisella ostanut itselleni asumisturvan. läpidosta henkilökohtaista vastuuta. Heille tärkeää on, että voivat halutessaan vain asua asunnossaan ja luottaa siihen, että kiinteistöt ovat ammattilaisten hoidossa. Isoja toimijoita ja yhdistyksiä Elokuun alussa 1990 voimaan astunut laki asumisoikeusasumisesta antoi aluksi mahdollisuuden vain isoille toimijoille tehdä asumisoikeusasuntoja, mutta vuodesta 1994 lähtien myös asukkaiden yhdistyksillä on ollut mahdollisuus talojen rakennuttamiseen. Isojen toimijoiden kautta on syntynyt volyymiä. Jos tuotanto olisi lähtenyt yhdistyspohjalta, ei meillä olisi tätä määrää asumisoikeusasuntoja. Yhdistyksethän ovat pieniä toimijoita ja jos yksittäisestä talosta muuttaa asukkaita pois, niin talo voi olla aikamoisissa taloudellisissa vaikeuksissa, ellei uusia asukkaita löydy tilalle, kertoo kehittämisjohtaja Markku Tahvanainen ympäristöministeriöstä. Hänen mielestään hyvin ja vastuullisesti hoidettu yhdistyspohjainen yhteisö voi myös tuoda innovatiivista otetta asumisoikeusjärjestelmään. Asokonsepti vaatii osaamista monella tasolla. Toivoisin, että yhdistyksistä voitaisiin saada toimivia, mutta kyllähän ne ovat haavoittuvaisempi kuin ammattimaisen toimijan omistuksessa oleva kiinteistö. Jos on vaan innokkuutta ja osaaminen puuttuu, niin siinä on iso riski, toteaa puolestaan Linna-Angelvuo. Yhdistyksiä on perustettu Suomeen vain muutamia. Taloudelliset vaikeudet ovat realisoituneet joissakin yhdistyksissä jopa konkurssiin saakka, mutta jäljelle jääneet ovat pärjänneet hyvin nimenomaan pätevien jäsentensä ansiosta tai ulkoistamalla eri toimintoja ammattilaisille. Näin on tehty esimerkiksi vuonna 1996 perustetussa Kanta-Suomen Asumisoikeusyhdistyksessä, jonka omistuk- Näen asumisoikeusasumisen olevan lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista, koska asukkailla ei ole mahdollisuutta lunastaa asuntoja omakseen eikä kerryttää sillä tavalla varallisuuttaan, toteaa hallitusneuvos Liisa Linna-Angelvuo, joka on vastannut reilun vuoden verran ympäristöministeriössä asumisen ryhmän päällikkönä järjestelmän lakiin ja lainoitukseen liittyvistä asioista. Minä mielelläni lopettaisin vertailun ja vastakkainasettelun omistus- ja vuokra-asumiseen. Tämä ei ole vuokraasumisen kaltaista, eikä omistusasumisen kaltaista vaan asumisoikeusasumisen kaltaista asumista, pohtii Kari H. Bergqvist, joka on Asokotien yhtiön toinen hallituksen asukasedustaja. Järjestelmään kuuluu lakisääteisenä osana asukashallinto, mutta ylintä päätäntävaltaa kiinteistöjen hallinnassa käyttää talon omistava yhtiö. Virve Kuurneen mielestä järjestelmän pohja on kunnossa ja se kaipaa vain vahvistamista. Nykyisellä pohjalla hän tarkoittaa sitä, että asukkailla on asumisoikeusmaksulla ostettu asumisen oikeus, mutta yhtiöllä on omistajan vastuu kiinteistöistä. Siihen liittyy olennaisena osana perusvastikkeen tasausjärjestelmä, jolla tasataan niin pääomakulut kuin isojen remonttien kulut kaikkien asukkaiden kesken. Tasaus on käytössä kaikilla isoilla kiinteistönomistajilla. - Tasattavuus kuuluu yleishyödyllisyyteen ja se on se piirre, josta minä tykkään tässä. Hassua on se, ettei sitä ymmärretä. Minä ainakin haluan tietää asumiskustannukseni vuodeksi eteenpäin enkä halua pelätä, että yllättävät korjauskustannukset tulisivat vain meidän talon maksettaviksi. Koen, että olen asumisoikeuden ostamisella ostanut itselleni asumisturvan, pohtii Kuurne. Sekä Kuurne että Bergqvist ovat valinneet tietoisesti asumisen ison yhtiön asumisoikeusasunnossa juuri siitä syystä, etteivät ole halunneet kantaa kiinteistöjen ylsessa on 76 asuntoa yhdeksässä kiinteistössä Tuusulassa, Keravalla, Riihimäellä ja Kirkkonummella. Yhdistys on ulkoistanut kaiken muun toiminnan paitsi kiinteistön huollon. Yhdistyksemme toimii samoilla periaatteilla kuin isot toimijat paitsi että asukkaat hoitavat itse kiinteistön huoltotoiminnan. Sillä on haettu säästöjä asumiskustannuksiin, kertoo yhdistyksen asiamies Reino Yli- Honkola. Yhdistyksissä vastikkeiden määräytymisestä päättää yhdistyksen asukasjäsenet. Isojen asumisoikeusyhteisöjen asunnoissa vastikkeista päättää pääosin omistajayhteisö, mutta asukkaat pääsevät monissa yhtiöissä kuten Asokodeissa yhdistysmallin tavoin halutessaan vaikuttamaan hoitovastikkeeseen. Tosin liikkumavara vastikkeissa on kaikilla toimijoilla pieni, kun pääosa vastikkeista menee lainanhoitokuluihin. Talousasiat herättävät tunteita Yhdistysmallin kannattajat ovat viime Avoimuus talousasioissa on asukkaille tärkeä asia. 10 Asokoti 1/2010
Järjestelmä kaipaa nykyaikaistamista aikoina voimakkaasti kritisoineet suomalaista asumisoikeusjärjestelmää isoja toimijoita suosivaksi. Ennen kaikkea on haluttu, että kohteiden talousasioista kerrottaisiin läpinäkyvämmin. Kritiikin taustalla on asumisoikeusasunnoista maksettavien vastikkeiden hintataso. Moni haluaisi, että vastikkeiden pitäisi laskea sitä mukaa kuin talo vanhenee ja lainaa maksetaan pois. Tosin moni unohtaa, että tulevia korjauksia varten pitää joko kerätä rahaa tai sitten ottaa uutta lainaa. Laki määrittää, ettei asumisoikeusasunnon vastike saa ylittää käyttöarvoltaan vastaavanlaisen vuokraasunnon vuokraa. Sekä Bergqvist että Kuurne kannattavat avoimuutta yhtiön talousasioissa. Sekin kuuluu heidän mielestään järjestelmän perusasioihin. Sillä tavalla asukkaat saavat käsityksen siitä, mitä he maksamillaan vastikkeilla saavat. Infoa on jo nyt pilvin pimein esimerkiksi Kotikulmassa. Mutta tosi on, että esimerkiksi budjetti pitää avata pienempiin osiin, jotta asukkaat tietävät mihin kulut menevät. Mutta asukkaiden pitää myös ottaa selvää asioista niin, että - Uusia asumisoikeusasuntoja pitäisi tehdä lisää, jotta hyvä asumismuoto ei näivettyisi. Järjestysnumeroista pitäisi luopua, jotta asuinyhteisöt eivät hajoaisi. Vuosimaksulainoihin pitäisi saada valtion puolelta helpotusta, jotta vastikkeet pysyisivät kohtuuhintaisina. Tässä Asokotien hallituksen asukasedustajien ajatuksia asumisoikeusjärjestelmän kehittämiseksi. Kari H. Bergqvistin ja Virve Kuurneen mielestä asumismuoto on edelleen kilpailukykyinen, mutta järjestelmä kaipaa nykyaikaistamista. He peräänkuuluttavat erityisesti omistajayhteisöjen ja yhteiskunnan vastuuta järjestelmän kehittämiseksi. - Yhtiön vastuulla on noudattaa asumisoikeuslakia ja pitää hyvää huolta omistamistaan kiinteistöistä. Omistajat saisivat kuitenkin olla vähän aktiivisempia lobbaamaan järjestelmän puolesta samalla tavalla kuin 90-luvun alussa. Tuottajien yhdistyksen pitäisi myös ottaa voimakas ote järjestelmän kehittämiseen. - Tuntuu, etteivät nykyiset yhteiskunnalliset päättäjätkään ole kiinnostuneita kehittämään järjestelmää, kun kannustetaan vaan omistusasumiseen. Tuntuu, että valtion tukemalla tuotannolla on jotenkin negatiivinen kaiku. Se on kuitenkin aina kuulunut suomalaiseen kulttuuriin. Onhan aravalainoitusta käytetty pitkään omistusasumiseenkin, toteaa puolestaan Virve. Erityisesti asukasedustajat kaipaavat valtion tukea vuosimaksulaina-asioissa. - Kun nämä asunnot ovat lailla tiukasti rajoitettuja ja valtion tuella tehtyjä asuntoja, niin kyllä valtion pitäisi tulla vahvemmin tukemaan meitä myös laina-asioissa viimeistään siinä vaiheessa, kun joudutaan ottamaan lainaa korjauksiin. Tämänhän pitää tulevaisuudessakin täyttää se määritelmä, että asuminen on kohtuuhintaista, toteaa Virve. - Olen samoilla linjoilla. Suurin ongelma on se, että ollaan korvia myöten veloissa, eikä sitä voi kukaan muu muokata kuin valtiovalta, pohtii Kari. Lue Kotikulmasta! Karin ja Virven haastattelu on kokonaisuudessaan luettavissa Kotikulmassa Kuukauden juttu -sarjan marraskuun juttuna. he oikeasti ymmärtävät kokonaisuutta, eivätkä ala ruotimaan jotain yksittäistä riviä, painottaa Bergqvist. Monet isoja toimijoita kritisoineet ovat ottaneet vertailukohteeksi jopa Ruotsin asumisoikeusmallin. Naapurin malliin vertaaminen ontuu sikäli, että asumisoikeusasuminen Ruotsissa on tänä päivänä hyvin lähellä suomalaista asunto-osakeyhtiömallia. Esimerkiksi asuntojen hinnat ovat vapaat ja korjausvastuu kiinteistöstä on yksittäisellä yhdistyksellä, mikä tarkoittaa sitä, että asukkaan asumiskustannukset nousevat rajusti, jos taloon pitää tehdä isoja korjauksia. Ruotsin mallista voi lukea tarkemmin sivun 14 artikkelista. Suomen laista tuli tiukka Suomen asumisoikeuslain valmistelussa on aikoinaan pyritty välttämään Ruotsin Asokoti 1/2010 11
Asojärjestelmä 20 vuotta Asumisoikeusjärjestelmä Asunnon hakemista varten tarvitaan järjestysnumero Asuntoon pääsee maksamalla 15 % asunnon hankinta-arvosta ( ei markkina-arvosta ) Sen jälkeen maksetaan kuukausittain käyttövastiketta Asuntojen välityksen hoitaa omistajayhtiö tai yhdistys ei koskaan yksityinen henkilö Asunnoissa ei ole tulorajoja Varallisuusrajat koskevat alle 55-vuotiaita hakijoita Asunnosta pääsee eroon viimeistään 3 kk kuluttua luopumisilmoituksen jättämisestä Asumisoikeusmaksun saa takaisin pois muuttaessa rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna mallin heikkouksia. Laista tuli tiukka. Se on kompromissi, jossa on pyritty ottamaan huomioon niin asukkaan, omistajayhtiöiden kuin valtionkin edut. Asumisoikeusasunto on asukkaan kannalta tietyllä tavalla turvallisin ja riskittömin asumistapa Suomessa. Aravavuokra-asuntokin muuttuu jossain vaiheessa vapaaksi ja voidaan myydä. Asunto-osakepuolellakin on erilaisia tilanteita, jotka luovat epävarmuutta, mutta asoasunto pysyy asumisoikeusasuntona ikuisten käyttörajoitusten vuoksi, pohtii Markku Tahvanainen. Järjestelmästä tuli hieman jäykempi kuin olisimme halunneet. Tavoitteenamme oli, että asokohteet kelpaisivat rahoituslaitoksille vakuuksiksi ja sen takia halusimme välttää niin sanottuja ikuisia rajoituksia, toteaa rakennusneuvos Ben Grass, joka toimi lain valmistelun aikaan VVO:n konsernijohtajana ja oli aktiivisesti hankkimassa uutta järjestelmää Suomeen. VVO myös tuotti ensimmäiset asumisoikeusasunnot Suomeen. Grassin mukaan VVO lähti kehittämään asumisoikeusjärjestelmää saadakseen asukkaat mukaan talojen rahoittamiseen aikana, jolloin vuokra-asuntotuotannolle oli vaikea saada pankeista rahoitusta. Tilanne toki muuttui nopeasti laman aikana, jolloin omistusasuntotuotanto pysähtyi, tontteja tuli tarjolle todella hyviltä paikoilta ja valtion tukema asuntotuotan- Järjestysnumerokäytäntö on ympäristöministeriön listalla niitä asioita, joita parhaillaan tarkastellaan. Samaisella listalla ovat myös kuntien rooli asukasvalintaprosessissa ja käyttövastikkeen määräytymisen valvonta sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn rooli valvonnassa. Olemassa olevan käytännön muuttaminen toiseksi on haastavampaa kuin jos aloitetaan puhtaalta pöydältä. Täytyy tarkasti miettiä, miten muutokset tehdään, kun joillekin on jo syntynyt niin sanottuja saavutettuja etuja. Eri osapuolten edut täytyy osata ottaa huomioon, että säilytetään kysynnän ja tarjonnan tasapaino. Järjestysnumerokäytäntöä on viime vuosina muokattu siten, että asumisoikeusasunnon saa vaikka heti, jos asunnolle ei ole muita hakijoita. Järjestysnumero tarvitaan vasta kun sopimuksia allekirjoitetaan. Käytäntö on näissä tapauksissa jo nyt täysin muodollinen. Vastaavanlaisissa, valtion lainoitukto piti jopa suomalaista rakennustoimintaa tuotannollaan pystyssä. Lakiin tullut järjestysnumerokäytäntö oli myös mielestämme häiritsevän byrokraattinen. Ennen kaikkea halusimme luoda asumismuodon, josta asukas pääsee riskittömästi eroon ja pystyy helposti vaihtamaan asuntoa. Nämä tavoitteet eivät kaikilta osin toteutuneet, pohtii Grass. Myös Markku Tahvanaisen mielestä nykyinen järjestelmä on erityisesti järjestysnumerokäytännön osalta turhan byrokraattinen ja voi johtaa asukkaan kannalta huonoon lopputulokseen. Jos asukas haluaa vaihtaa asuntoa, järjestysnumero voi pakottaa muuttamaan pois tutuksi tulleesta pihapiiristä. Järjestysnumerokäytäntö tarkoittaa, että samaa asuntoa hakevista asunnon saa se, jolla on pienin järjestysnumero. Käytännöllä on haluttu turvata asukkaiden tasavertainen kohtelu. Ennen kuin asukas voi muuttaa asoasuntoon, kunta tarkistaa myös alle 55-vuotiailta asukkailta varallisuuden. Järjestelmän kehittäminen on tasapainoilua Liisa Linna-Angelvuo toteaa, että lain perusperiaatteet ovat edelleen kestäviä ja säilyttämisen arvoisia, mutta järjestelmän yksityiskohtia pitää aika ajoin tarkastella, jotta se säilyy elävänä. 12 Asokoti 1/2010
nottaa Asokotien toimitusjohtaja Marko Pyykkönen. Asokodeissa omistajat eivät pysty saamaan tuottoja välillisestikään erilaisista liiketoiminnoista kuten isännöinnistä tai myynnistä, kun yhtiö ei kuulu kummankaan omistajan konserniin vaan toimii täysin itsenäisenä yrityksenä. Turvallisin ja riskittömin asumistapa Suomessa. sella toteutetuissa vuokra-asunnoissa ei järjestysnumerokäytäntöä ole eikä nykyisin enää edes tulorajoja. Järjestelmän varallisuusrajat alle 55- vuotiailla Kari H. Bergqvist ja Virve Kuurne haluaisivat säilyttää jatkossakin. Niiden myötä säilyisi sosiaalinen perustekijä ja suosisi erityisesti nuorten mahdollisuutta saada asumisoikeusasunto. Varallisuusrajat poistuivat 55-vuotta täyttäneiltä vuonna 2006. Asumisoikeusasumista haluttiin laajentaa vanhemman ikäpolven mahdollisuudeksi vapauttaa muun muassa omistusasunnossa kiinni olevia varoja oman hyvinvoinnin edistämiseen. Mahdollisuutta on käytetty tehokkaasti hyödyksi ja asumisoikeusasukkaiden keski-ikä on noussut. Asumisoikeusjärjestelmää pitäisi kehittää muun muassa luomalla uusia tuotteita kuten esimerkiksi senioritaloja. Myös sen takia pitäisi miettiä järjestysnumerosysteemistä luopumista, koska se estää tuollaisten tuotteiden kehittelyn, perustelee Bergqvist. Omistajayhteisöjen tuotot tarkasti rajattu Lakiin kirjattiin myös kiinteistöjen ylläpito omakustannusperiaatteella. Asumisoikeustalot ovat siis voitonjakorajoitteisia eli omistajat eivät voi saada yhtiöstä ulos muuta kuin 8 prosentin koron maksamalleen pääomalle. Sitä summaa ei kuitenkaan tarkisteta indekseillä, kuten asukkaan maksamaa asumisoikeusmaksua tarkistetaan rakennuskustannusindeksillä. Yhtiön kannalta katsottuna riskit ja tuotot eivät ole oikeassa suhteessa. Yhtiön vastuulla on 85 % lainoista ja sen lisäksi yhtiö vastaa asukkaiden maksamien, indeksillä tarkistettujen asumisoikeusmaksujen takaisinmaksusta, pai- Lainaehtoihin ei ole tulossa muutoksia Asumisoikeusasunnot on tuotettu Suomessa pääosin valtion tukemalla lainoituksella. Yhtenäislainojen heikkous on se, että niitä ei pystytä lyhentämään riittävästi ennen korjaustoimintaan tarvittavien uusien lainojen ottamista. Siinä on suurin syy, miksi vastikkeet eivät asukkaiden toiveiden mukaan alene tulevaisuudessakaan. Silti valtion tukema lainoitus on ollut ainoa mahdollinen rahoitusmuoto ainakin meidän yhtiössämme. On se paljon riskittömämpi vaihtoehto kuin markkinaehtoinen lainoitus, perustelee Pyykkönen. Liisa Linna-Angelvuon mukaan lainaehtoihin ei ole tekeillä muutoksia. Järjestelmä on vetänyt hyvin, joten ei ole akuuttia tarvetta lisärasvaamiseen. Tässä suhdannetilanteessa olisi myös täysin epärealistista ajatella, että saataisiin läpi mitään muutoksia. Uusia asuntoja tulossa runsaasti Asumisoikeusasuntojen tuottaminen lähti viime vuonna pitkästä aikaa reippaaseen kasvuun. Aloituksia oli lähes 3 000 asunnon verran eli saman verran kuin vuokra-asuntoja lähti liikkeelle. Tuotantoa auttoi rakentamisen hinnan halpenemisen lisäksi valtion tukitoimet, jotka käynnistettiin pikavauhdilla taantuman iskiessä vuoden 2008 syksyllä. Se osoittaa järjestelmän kiinnostavuuden niin toimijoiden kuin asukkaidenkin näkökulmasta. Kysyntä synnyttää tuotantoa. Olisi nimittäin voinut käydä niinkin, että tuotannon jakauma olisi ollut toisenlainen, ellei kysyntää olisi ollut, toteaa Linna-Angelvuo. Asokoti 1/2010 13
Asojärjestelmä 20 vuotta Toiminta kehittyi tarpeiden mukaan Alku oli yhtä huumaa - Uskon, että ei-omistajuuteen perustuvan asumisen suosio on kasvanut. Toinen tärkeä seikka asumisoikeusasumisen jatkuvaan suosioon on uskoakseni asunnosta irtaantumisen riskittömyys, toteaa Eero Saastamoinen. päivi karvinen se alku sellaista huumaa. Lainojen korot olivat 14 % -Oli ja asuntojen hinnat karanneet ihmisten käsistä. Kunnat halusivat asoja kiihkeästi ja hyvillä paikoilla olevia tontteja oli paljon tarjolla. Tulijoita asuntoihin riitti koko ajan, eikä tarvinnut tuskailla myynnin suhteen, muistelee Eero Saastamoinen, joka toimi vuodesta 1991 alkaen VVO:n omistaman Asoasunnot Oy:n toimitusjohtajana. Alkuvuosina Saastamoinen järjesti yhdistetyn asukas- ja lehdistötilaisuuden jokaisella paikkakunnalla, jossa aloitettiin talon rakentaminen. Niihin osallistuttiin runsaasti. Siilinjärven tilaisuudessa yksi vanhempi nainen huusi minulle, että poika sinulta loppuu nämä asunnot kesken. Siellä oli paikalla 100 henkeä ja tarjolla vain 12 asuntoa. Se kuvastaa hyvin alun tunnelmaa. Vaikka järjestelmällä oli kova kysyntä, ympäristöministeriö ja Asuntohallitus rajasivat heti alkuun toimintapaikkakunniksi alueensa kasvukeskukset. Lain soveltaminen käytäntöön vaati muutenkin tiivistä yhteistyötä virkamiesten kanssa. Tapasimme muiden toimijoiden kuten Saton Riitta Salon, YH:n Antti Vallen, TA:n Tuomo Vähätiiton ja Vason Pekka Peltomäen kanssa melkein viikoittain virkamiehiä lain tulkinta-asioissa. Seija Heiskanen-Fröseen ympäristöministeriöstä oli jatkuvasti meihin yhteydessä, kertoo Saastamoinen ja toteaa, että siinä huumassa lain kummallisuudet kuten järjestysnumerokäytäntö jäivät taka-alalle. Kummallisuuksien sarjaan Saastamoinen luokitteli myös sanan asumisoikeus. Sana on pitkä ja ajattelin, että se jotenkin kuitenkin lyhenee. Aloin miettimään, mitä sen tilalle voisi keksiä. Rehellisesti sanottuna minun vaimoni keksi kerran kävellessämme Järvenpään apteekin kohdalla, että miten olisi aso. Asoasunnoista tulikin sitten yleisnimi näille asunnoille ja sehän oli hyvä asia meille. Laman edullisista hinnoista nautitaan edelleen Rakentamisen hinta oli alkuvuosina laman takia edullinen. Asukkaat pääsevät nauttimaan siitä vieläkin, sillä asumisoikeusmaksut määräytyvät noissa kohteissa hankintahinnan mukaan. Lamanaikaista hintaa on tarkistettu vain rakennuskustannusindeksillä. Lama vaikutti myös siten, että suuri määrä ihmisiä joutui talousvaikeuksiensa vuoksi velkasaneeraukseen. Heidän oli helpompi muuttaa omistusasunnosta asoon, joka tuntui olevan lähellä omistusasumista omarahoitusosuuden vuoksi. Ehkä siitä syystä alkuaikoina nousi liian voimakkaasti esiin se omistusasumiseen vertaaminen, toteaa Saastamoinen. Kasvava asuntokanta synnytti uusia tarpeita Kokonaan uuden asumismuodon käynnistäminen oli muutenkin jatkuvaa opettelua. Asuntojen määrä oli aluksi niin pieni, ettei tajuttu lähteä kertomaan kuluja kohdekohtaisesti. Sitä ei myöskään koettu ongelmaksi sen kummemmin asukkaiden kuin yhtiön puolelta. Valtion tuki oli alussa 14 Asokoti 1/2010
- Hyvä mieli nousee päällimmäiseksi, kun muistelee asoasuntojen alkuaikojen myyntiä. Sekä henkilökunta että asukkaat olivat innostuneita uudesta järjestelmästä, kertoo Helka Solkinen, joka työskentelee tällä hetkellä Asokodeissa taloushallinnossa. Kuvassa Helka näyttää millaisella tukkimiehen kirjanpidolla myynti-intoa pidettiin alussa yllä. niin merkittävää, että vastikkeet pystyttiin pitämään matalina. Nyt tilanne on toinen. Vastikkeiden kannattavuusraja ja markkinaraja ovat käytännössä samalla tasolla, toteaa Saastamoinen ja ymmärtää että nykytilanteessa asukkaat haluavat tietää enemmän vastikkeen muodostumisesta. Myös tarve vastikkeiden tasausjärjestelmälle syntyi sitä mukaa kun yhtiön asuntokanta kasvoi. Huomattiin, että joillain paikoilla ei kysyntää enää ollutkaan niin paljoa. Silloin haluttiin minimoida taloudelliset tappiot ja tasausjärjestelmä syntyi ikään kuin itsestään ratkaisuna tuohon ongelmaan. Korjausriskit synnyttivät Asokodit Alun huuma tasaantui 90-luvun loppupuolella. Myynnissä tasaantuminen näkyi siten, että yhä useammat hakijat tiesivät jo järjestelmän perusasiat. Asuntokannan vanhenemisen vaivatkin alkoivat näkyä. Silloin alettiin arvioida asuntokantaa korjausriskin näkökulmasta. Valtaosa taloista oli rivi- ja pientaloja, joiden kunnossapito aiheuttaa enemmän kus- Valtion tuki oli alussa niin merkittävää, että vastikkeet pystyttiin pitämään matalina. tannuksia kuin isommat kerrostalot. Nykyisin katsotaan myös uustuotantoa yhä enemmän ylläpito- ja korjauskustannusten kautta. Kunnossapidon riskit vaikuttivat aikoinaan myös Asokotien syntymiseen, kun VVO ja Sato yhdistivät asumisoikeusasuntoja omistavat yhtiönsä vuonna 2002. Isolla toimijalla on taloudellisesti paremmat mahdollisuudet vastata kunnossapidon haasteisiin, toteaa Saastamoinen, joka toimi Asokotien toimitusjohtajana vuoteen 2005 saakka. Kiinteistöjen kunnossapidosta ja tarvittavasta lisärahoituksesta vastaa asumisoikeusjärjestelmässä aina omistava yhtiö tai yhdistys. Omistajien toiveena asumisoikeusjärjestelmän kehittämiseksi olisi, että omistajat voisivat tulouttaa yhtiöstä ulos varoja oikeassa suhteessa niihin vastuisiin, joita omistajalla on. Sijoitetulle osakepääomalle maksettava 8 % korko on korkona hyvä mutta kun huomioidaan omistajien koko yhtiöstä ja sen asumisoikeusmaksuista kantama vastuu ei tuloutettava osinko ole missään suhteessa kokonaisvastuuseen nähden. Asukkaan sijoittamaa asumisoikeusmaksua korotetaan rakennuskustannusindeksin mukaan ja se edes jotenkin seuraa auntojen hintojen nousua. Omistajan yhtiöön laittama panosta ei käsitellä samalla tavalla, toteaa Saastamoinen. Nykyisin Asokodeilla on omistuksessaan 13 856 asuntoa 32 paikkakunnalla ja yhtiön johdossa on Marko Pyykkönen. Hänkin toimi aiemmin Asoasunnot Oy:n palveluksessa vuodesta 1993 lähtien. päivi karvinen Asokoti 1/2010 15
Asojärjestelmä 20 vuotta Ruotsin malli on lähempänä suomalaista omistusasumista Kent-Olof Stigh Ruotsalaista asumisoikeusasumista ei voi verrata suomalaiseen asumisoikeusjärjestelmään. Nimi on harhauttava. Mallia pitää verrata pikemminkin suomalaiseen asunto-osakeyhtiöasumiseen. Ruotsissa vapautettiin vuokrasäännöstely 1900-luvun alussa ja siitä seurasi asumisen hinnan voimakas nousu. Ihmiset joutuivat asumaan todella ahtaasti erityisesti paikkakunnilla, jossa oli työtä, mutta vähän asuntoja tarjolla. Tuossa tilanteessa kehittyi ajatus, että tavallisille ihmisille pitää saada mahdollisuus omistusasumisen kaltaiseen asumiseen kerrostaloissa ilman henkilökohtaista riskinottoa. Mallia otettiin osakeyhtiöistä, mutta lopulta päädyttiin osuuskuntamuotoiseen omistajuuteen. Vuonna 1930 säädettiin erityislaki asumisoikeusasumisesta. Sen lain perusperiaatteet ovat vieläkin voimassa, vaikka lakia on tietysti muokattu moneen kertaan, viimeksi 1991, toteaa Ruotsin suurimman asunto-osuuskunta HSB:n keskusorganisaation johtaja Kent-Olof Stigh. Ruotsissa yksityinen ihminen ei voi omistaa suoraan kerrostaloasuntoa, vaan ne ovat joko yhdistysten tai osuuskuntien omistamia vuokra- tai asumisoikeusasuntoja. Perusperiaatteisiin kuuluu, että asukas ei omista asuntoaan, vaan on asunnon omistavan yhdistyksen jäsen ja saa asumisoikeuden asuntoonsa, jonka ylläpitokustannuksista hän maksaa vuosimaksua yhdistykselle. Vuosimaksu jaetaan normaalisti kuukausittain maksettaviin vastikkeisiin, joilla katetaan kaikki kulut kuten esimerkiksi energiakulut, huolto, isännöinti ja korjaustoiminta aivan samalla periaatteella kuin suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä. Vastikkeet vaihtelevat kohteittain 2,5 120 euroa neliöltä riippuen siitä, kuinka paljon yhdistyksellä on velkaa. Valtion tuki loppui 90-luvulla Nykyisin kaikki uudet asunnot rahoitetaan kovan rahan lainoilla. Valtion tuki asumisoikeusasunnoille loppui 90-luvun alussa. Valtion vuosikausia jatkunut, erittäin avokätinen tuki oli vääristänyt tilannetta. 16 Asokoti 1/2010
Verorahoilla oli tuettu asumista, jonka todelliset kustannukset olivat paljon suuremmat kuin mitä asukkailta vastikkeilla saatiin kerättyä. Näin tehtiin vuosia senkin jälkeen, kun asuntojen hintasäännöstelystä oli luovuttu ja asuntojen jälleenmyyntihinnat olivat nousseet voimakkaasti. Tilannetta ei lainkaan helpottanut se, että Ruotsissa toteutettiin 1965 75 ns. miljoonaohjelma eli tuona aikana rakennettiin miljoona asuntoa. Melko suuri osa niistä tuli paikkakunnille, joilla kehittyi pian suuria tyhjäkäyttöongelmia. Tuettavia asuntoja oli todella paljon. Tuen lopettaminen ajoi lukuisia yhdistyksiä konkurssiin. Asunnon myy aina asukas itse Asumisoikeusasunnon myy aina asukas itse. Kuka tahansa saa ostaa asumisoikeusasunnon, mutta säästökassan jäsenillä on etuoikeus. Se asukas, jolla on kerättynä eniten pisteitä säästökassaan, saa hakemansa asunnon. Kassaan voi säästää kuinka paljon rahaa haluaa, mutta pisteitä saa vain korkeintaan kolme kuussa. Yhden pisteen saa 100 kruunun sijoituksella. Säästökassatoiminta on Ruotsin asumisoikeusasumista ohjaavaan lakiin kirjattu vapaaehtoinen asunnonsäästömahdollisuus. Asukkaan valitsemisesta päättää yhdistyksen vuosikokouksessaan valitsema johtokunta ja päätöksestä voi valittaa asukaslautakuntaan. Asunnon hinnan määrittely poistui jo 30 vuotta sitten. Hintasäännöstelyn aikaan maksettiin suuria summia asukkaiden kesken pimeästi. Nykyisin asuntojen hinnat määräytyvät vapaasti markkinahinnan mukaan. Tukholman keskustan läheisyydessä asunto saattaa maksaa jopa 60 000 kruunua (6 000 ) neliöltä. Stigh myöntää, että varsinkin nuorilta asumisoikeusasuntojen hinnat ovat karanneet jo aikaa sitten käsistä. Suomen ja Ruotsin asumismuotojen vertailu Suomalainen Ruotsalainen Suomalainen asumisoikeus asumisoikeus asunto-osakeyhtiö Asunnon myynnistä vastaa yhtiö tai yhdistys asukas asukas Asunnon myyntihinta lailla määritelty vapaa vapaa Suhdanteiden vaikutus myyntihintaan ei vaikuta vaikuttaa vaikuttaa Asukkaan oman pääoman kartuttaminen ei mahdollista mahdollista mahdollista Asukkaan sijoittaman pääoman menettäminen ei mahdollista mahdollista mahdollista Asukasvalinta lailla määritelty osittain lailla vapaa määritelty Päävastuu asunnon kunnossapidosta yhtiö tai yhdistys asukas asukas Vastuu korjaustoiminnan rahoituksesta yhtiö tai yhdistys yhdistys tai asukas yhtiö tai asukas Valtion tuki rakentamisen rahoituksessa käytössä ei käytössä ei käytössä Maksamansa rahat voi myös menettää Vaikka ruotsalainen asumisoikeusmalli on perusperiaatteiltaan nykyään lähempänä suomalaista asunto-osakeyhtiöasumista, kaksi suurta eroa niilläkin on. Jos asukas haluaa päästä yhdistyksen velvoitteista, kuten vastikkeen maksusta, hän voi vain irtisanoa jäsenyytensä ja kolmen kuukauden kuluttua on vapaa velvoitteista. Hän tosin menettää asunnostaan maksamansa rahat, ellei löydä asuntoon itse uutta asukasta. Asunnon hallinta siirtyy tuolloin yhdistykselle, joka voi sitten vapaasti myydä asunnon, kertoo Stigh. Samoin suuri ero asunto-osakeyhtiössä asumiseen on se, että tyhjenevän asunnon vastikkeet jäävät jäljellä olevien asukkaiden maksettavaksi. Vastikkeissa kun maksetaan kaikki kiinteistön kulut, myös tyhjäkäyttökulut. Kohoavien asumiskustannusten lisäksi tyhjistä asunnoista saattaa koitua ongelmia esimerkiksi lainan saamisessa korjaustoimintaa varten. Pankki ei välttämättä myönnä lainaa, jos se epäilee, että yhdistyksessä ei ole riittävästi asukkaita hoitamaan lainakustannuksia. Nykyisin voimassa oleva laki velvoittaa yhdistykset keräämään rahaa tulevaan korjaustoimintaan, mutta ei määrää sitä, kuinka paljon pitää säästää. Stigh pitää lain porsaanreikiä huonona asiana. On olemassa yhdistyksiä joissa laitetaan säästöön vain minimi, jotta vastikkeet saadaan pidettyä alhaisina. Näin tehdään varsinkin yhdistyksissä, joissa on vanhoja jäseniä. Pitkällä tähtäimellä se on huono asia. Ruotsissa 4,4 miljoonaa asuntoa 43 % pien- ja omakotitaloja 22 % kuntien ja kaupunkien omistamia vuokra-asuntoja 18 % asumisoikeusasuntoja 17 % yksityisiä vuokra-asuntoja Yksityiset yhdistykset haavoittuvia Stigh toteaa HSB:n tekevän poliittista vaikutustyötä hallituksen suuntaan saadakseen heikomman kysynnän alueille erilaisia tukia. Nykyinen hallitus ei ole ollut kovin halukas tukemaan asumista juuri muuten kuin ilmastonmuutoshankkeisiin liittyen. Valtion tukea asuntotuotantoon ei ole. Se on johtanut vähäiseen uustuotantoon koko maassa. Vuonna 2009 uusia asuntoja rakennettiin Ruotsissa vain 16 500, vaikka tarve Stighin mukaan olisi huomattavasti suuremmalle määrälle. Uusia asumisoikeusasuntoja rakennutetaan lähinnä isoihin asunto-osuuskuntiin kuuluviin yhdistyksiin. Yksityisten yhdistysten aloituksia on vain vähän. Ruotsin asumisoikeusyhdistyksistä suurin osa kuuluu HSB:n kaltaisiin isoihin katto-organisaatioihin. 90-luvun kriisi toi esiin yksittäisten yhdistysten haavoittuvuuden ja nosti taloudellista turvaa ja ammattimaisen kiinteistönomistuksen osaamista tuovien isojen taustaorganisaatioiden merkitystä. Asokoti 1/2010 17
teksti päivi karvinen kuvat maija astikainen Tottakai tulin talkoisiin! Myllypellontie 3:ssa Helsingin Veräjälaaksossa väkeä ilmaantuu pikkuhiljaa lisää pihalle keväisenä tiistai-iltana. On talkoiden aika. me tulla mukaan, kysyy ensimmäisenä paikalle ilmestynyt kymmen- Saadaanko vuotias Aleksi kaverinsa Danielen kanssa. Pojat haluavat kuulemma mielellään haravoida lehtiä ja tietysti nautiskella palkaksi talkootarjoiluista. Hyvän tarjoilun vuoksi poikien mielestä kannattaa tehdä töitäkin. Meillä on täällä hyvä henki, vaikka emme me talkoiden lisäksi paljon muuta yhteistä toimintaa harrastakaan. Talkoita on järjestetty kerran pari vuodessa talon valmistumisesta lähtien kymmenen vuotta sitten. Osallistujia on aina 30 40 henkeä, mikä on paljon talossa, jossa asuntoja on 82. Talkoissa olemme aina panostaneet myös lasten mukana oloon, sillä täällä asuu paljon lapsiperheitä, kertoo talohallituksen puheenjohtaja Lari Nylund, joka tunnustautuu todelliseksi talkookonkariksi. Oppi on imetty jo omassa lapsuudessa eri puolella Stadia. Myllypellontiellä talkoot on aina pidetty arki-iltana ja se on osoittautunut tälle yhteisölle toimivaksi vaihtoehdoksi viikonlopun sijaan. Kutsut ilmoitustaululle ja Kotikulmaan Talohallitus kutsui asukkaat talkoisiin laittamalla ilmoitustaululle kutsut. Sen lisäksi kutsu laitettiin Kotikulmaan, jota talossa käytetään muutenkin monipuolisesti. Vähän se viitseliäisyyttä vaatii, mutta kun olen saanut eri asioista niin paljon yhteydenottoja, niin uskoisin että Kotikulmaa myös luetaan talossa, toteaa Lari. Ennen kutsun laittamista talohallitus oli käynyt pihassa tehtävät työt läpi myös isännöitsijä Jari Käyhkön kanssa. Joskus on käytetty apuna asiantuntijoita kuten pensaiden leikkaamisen yhteydessä. Myös talon huoltomiehen asiantuntijuutta käytetään hyödyksi aina kun se on tarpeen. Olen pahoillani muiden kohteiden puolesta, mutta meidän huoltomies Risto Eronen on ehdottomasti paras. Hänestä emme luovu, painottaa Lari huumorimiehen tyyliin virnistäen. Talkooeväitä on oltava riittävästi Lari huolehti ennen talkoita eväiden hankinnasta läheisestä Prismasta. Isännöitsijältä oli aiemmin saatu ostovaltuutus, jonka avulla saatiin talkooeväiksi tälläkin kertaa makkaraa, salaattia, patonkia, keksejä, suklaakakkua, hedelmiä, karamelleja ja limukkaa lapsille sekä olutta ja siideriä aikuisille. Talkooeväisiin kului rahaa noin 350 euroa. Larin vinkki talkoo-ostosten tekemiseen on, että kannattaa katsoa keksien Talkookutsun voi laittaa rappukäytävän ilmoitustaululle tai rivitalokohteissa vaikka roskiskatoksen oveen. Kotikulma on myös hyvä tapa ilmoittaa talon tapahtumista. yms. viimeinen myyntipäivä ja ostaa sellaisia, jotka tarvittaessa voi säilyttää seuraavia talkoita varten. Ruokaisa salaatti kannattaa myös tilata etukäteen, jotta saa varmasti sellaista kun haluaa. Onhan se vähän vaikea välillä arvioida ruokien määrää, kun ei tiedä, kuinka monta henkeä tulee. Tärkeää kuitenkin on, että eväitä on mieluummin vähän liikaa kuin että loppuvat kesken. Olemme aina talkoiden päätteeksi jakaneet jäljelle jääneet tuoreruuat osallistujien kes- 18 Asokoti 1/2010
Lapset ovat innokkaita talkoolaisia. Larin neuvo on ottaa lapset mukaan touhuun pilke silmäkulmassa. Siirtolava on hyvä tavarankierrätyspaikka. Kaatopaikalle päätyvän tavaran sekaan ei saa kuitenkaan tuoda ongelmajätteitä. Myllypellontiellä huoltomies hoiti lavan tilauksen. Makkaran voimalla Suomessa on aina tehty talkoita! Asokoti 1/2010 19
Lari Nylund hoitaa talkooeväiden ostamisen fiilispohjalta tarjouksia seuraten. Kokemus on opettanut, että ruokaa pitää olla mieluummin hieman liikaa kuin liian vähän. Talkoissa kunnostettiin kohteen vanhat pihakalusteet. Lue Kotikulmasta kuukauden juttu pihakalusteiden kunnostamisesta. Talkoogallup Anna Totta kai tulin heti talkoisiin. Tämä vaikuttaa hyvin viihtyisältä alueelta ja ihmiset mukavilta. Haluan itsekin tehdä jotain, että tämä pysyisi viihtyisänä ja että ihmiset jaksaisivat olla mukavia toisilleen, toteaa Anna, joka talkoiden aikaan oli asunut talossa vasta pari kuukautta. Ulpu En ole aina osallistunut talkoisiin, mutta nyt sattui sopiva aika tulla mukaan. Ehkä se oli myös vähän omantunnon kysymyskin, kun en ole ollut pariin kertaan mukana. Ei täällä kukaan painosta, mutta kun on yhteinen elinympäristö, niin vähän voisi nähdä vaivaakin. Talkoissa ihmiset tulevat vähän tutuiksikin keskenään, pohtii kolme ja puoli vuotta talossa asunut Ulpu. Eve ja Emilia Me ollaan asuttu täällä jo melkein kymmenen vuotta. Nyt ollaan ekaa kertaa talkoissa mukana. Me halutaan vaan olla mukana ja tavata ihmisiä. Haravointi on ihan ok ja roskien kerääminen on helppoa, kertoilevat Eve ja Emilia, jotka normaali-iltoina muuten touhuilevat kavereiden kanssa tai käyvät stadissa tai leffassa. Heikki Talkoissa olen aina kun pääsen. Tietysti talohallituksen jäsenyyskin velvoittaa, mutta muutenkin talkoot ovat mukavia. Ei tässä nyt kuitenkaan niin paljon hommaa ole, kun tehdään porukalla. Yleensä kaksi kertaa vuodessa näitä pidetään. Käymme yleensä talohallituksen kanssa läpi mitä voidaan tehdä, vähintäänkin kierretään piha läpi. Joskus on käytetty asiantuntijoitakin apuna, kertoo kahdeksan vuotta talossa asunut Heikki. Seija Olen asunut täällä vasta viikon ja totta kai tulin heti mukaan, sillä haluan tutustua näihin asukkaisiin. Olen aina osallistunut talkoisiin niissä taloissa, joissa olen asunut. Niiden avulla saadaan luotua hyvä yhteishenki taloon, perustelee Seija mukanaoloaan. ken. Sehän lisää myös intoa olla mukana loppuun saakka, naurahtaa Lari. Pyörävarasto siistiksi leikkivälineet kuntoon Tämänkertaisissa talkoissa Myllypellontiellä siivottiin piha rikkaruohoja kitkemällä ja haravoimalla sekä roskia keräämällä. Talohallituksen jäsenen, Heikki Laaksosen tilaama maanparannusmulta päätyi puolestaan pensaiden juurille. Kymmenen vuotta vanhat leikkivälineet oli pihakierroksella todettu kuluneiksi ja ehostusta kaipaaviksi nyt kun niiden viereen oli tulossa uusi leikkitornikin. Vanhat välineet hiottiin ja öljyttiin huoltomiehen neuvojen mukaan. Näiden lisäksi tyhjennettiin pyörävarasto ylimääräisistä pyöristä. Talohallitus oli jakanut jokaiseen asuntoon pyöränmerkitsemislappuja, jotta jokainen merkitsisi ennen talkoita oman pyöränsä. Merkitsemättömät pyörät vietiin talkoopäivänä toiseen varastoon, jossa niitä säilytetään syystalkoisiin saakka. Jos kukaan ei kysy niiden perään, ne viedään paikalliseen kierrätyskeskukseen. Tämä toimintatapa on talon väelle jo tuttu juttu, sillä pyörävarasto karsitaan näin säännöllisesti. Siirtolava toimii kierrätyslavanakin Pari päivää ennen talkoita pihalle tuodaan aina myös siirtolava, johon asukkaat voivat tuoda omia roiniaan, mutta samalla saadaan tyhjennettyä roskakatos ylimääräisistä patjoista, pyörän raadoista yms. Siirtolava maksaa toki jonkin verran, mutta tulee kuulemma halvemmaksi kuin että roskakatokseen jätetyt isot tavarat vietäisiin normaalityhjennyksen yhteydessä pois. Siirtolava toimii samalla myös talon sisäisenä kierrätyspisteenä. Tällä kertaa olohuoneen pöytä löysi lavan kautta uuden omistajan. Myllypellontieläiset neuvovat, että siirtolavalle voi tuoda kaikkea muuta, mutta ei ongelmajätettä. Vanhat kuvaputkitelevisiot ovat yleisin ongelma- 20 Asokoti 1/2010